Bijlage 1 - Routekaart MVG Houten 2024 def

Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Houten 2024 Houten, 26 maart 2024

Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Project Betreft

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Van

drs. S.D.G. (Sidney) Mac Gillavry MSRE s.macgillavry@bbn.nl 06 83 17 51 13

Houten, 26 maart 2024

Inhoudsopgave 1.

Samenvatting Routekaart gemeentelijk vastgoed

2

2. 2.1. 2.2. 2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. 2.3. 2.4.

Duurzaamheidsdoelen gemeentelijk vastgoed De aanleiding voor een routekaart Introductie kernbegrippen verduurzaming Begrippen voor klimaatambities Wettelijke eisen Vastgoedingrepen, gericht op verduurzaming Gemeentelijke duurzaamheidsambitie Samenhang met andere routekaarten

4 4 5 5 6 7 8 9

3. 3.1. 3.2.

Vastgoedportefeuille gemeente Houten Vastgoedportefeuille Vastgoedorganisatie binnen Houten

11 11 13

4. 4.1. 4.2. 4.3.

Wat is de verduurzamingsroute voor Houten? Focus op de te verduurzamen panden Bepalen van de duurzaamheidsaanpak Prioritering van de verduurzamingsprojecten

14 14 15 15

5.

Financiële effecten van de routekaart

20

6. 6.1. 6.2.

Uitvoeringsplan Scheppen van de juiste randvoorwaarden Duurzaamheidsstappen

23 23 23

Bijlage 1 – Overzicht ingrepen per pand Bijlage 2 – Variantanalyse

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 1 van 23

1.

Samenvatting Routekaart gemeentelijk vastgoed

De voorliggende Routekaart bevat een advies over de route hoe de gemeentelijke vastgoedportefeuille kan worden verduurzaamd (welke panden als eerste) en bevat een indicatie van de financiële consequenties. De Routekaart maatschappelijk vastgoed beschrijft hoe de gemeente het maatschappelijk vastgoed waar zij de eigenaar van is kan verduurzamen. Onder verduurzamen wordt in de Routekaart verstaan: het voorkomen van opwarming (CO2-reductie). De bredere duurzaamheidsopgave houdt ook in: de zorg voor het voorkomen van uitputting van materialen (circulariteit) en het in balans blijven met de natuurlijke omgeving (biodiversiteit en klimaatadaptatie). Het ambitieniveau voor de verduurzaming van Houten betreft: • Het voldoen aan de wettelijke richtlijnen: in 2030 55% CO2-reductie ten opzichte van 1990, in 2050 95% CO2-reductie ten opzichte van 1990 en aardgasvrij; • De gemeentelijke ambitie: energieneutraal in 2040. Om voor Houten de beste verduurzamingsroute richting een CO2-neutrale portefeuille in 2050 te bepalen, zijn eerst enkele analysestappen gezet, waarbij van grof naar fijn wordt gewerkt: • Focus op de te verduurzamen panden: dit zijn de panden waar de gemeente verantwoordelijk is voor het onderhoud. Panden met een beperkt vastgoedperspectief zijn uitgezonderd, alsmede monumenten (kerktorens).

• Voor alle te verduurzamen panden is het verbruik in beeld gebracht en een eerste indicatie gemaakt van zowel de kosten van verduurzaming als de kosten van nieuwbouw. De panden waarbij de verduurzamingskosten niet in verhouding staan tot nieuwbouw zijn uitgesloten. • Vervolgens is in kaart gebracht: o Wat zijn verplichtingen per pand (bijvoorbeeld labelplicht voor kantoren) o Welke voornemens om te investeren zijn er (‘werk met werk’ make met pr jecte derh ud) o Wat is de efficiëntie van de verduurzaming per pand (hoeveel kg CO2 reduceer je per euro). Uiteindelijk zullen alle panden verduurzaamd moeten worden, maar welke panden zijn nu slim om mee te beginnen? De volgorde van de uitvoering is onderzocht door verschillende varianten op te stellen (Zo effectief en efficiënt mogelijk, Starten in de startwijk de Polders en Verlaging energiekosten maatschappelijke gebruikers). Voor elke variant is beoordeeld: wordt de ambitie behaald en wat zijn de investeringskosten? Uit de analyse blijkt dat deze varianten grotendeels overlappen en er geen wezenlijk onderscheid is. In elke variant staan dezelfde grotere panden op de selectielijst van panden die moeten worden verduurzaamd om het tussendoel in 2030 te halen. De investeringskosten voor het bereiken van de verduurzamingsambitie energieneutraal in 2040 bedraagt in elke variant (indicatief!) € 30 miljoen.

Op basis van dit onderzoeksresultaat wordt geadviseerd om voor de 9 panden op de selectielijst haalbaarheidsonderzoeken uit te voeren naar de technische en financiële haalbaarheid, om vervolgens zo snel mogelijk te kunnen starten met realisatie. Om de uitwerking effectief op te kunnen pakken, zijn in hoofdstuk 6 de randvoorwaarden in een uitvoeringsplan.

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 2 van 23

Leeswijzer & werkwijze Deze Routekaart omvat de volgende elementen: • De te behalen duurzaamheidsdoelen. • Een beschrijving van de vastgoedportefeuille van Houten • Een ontwerp van de benodigde maatregelen. • Een voorstel voor een gefaseerde aanpak (uitvoeringsplan)

we ke doelen (

a ektra armte et

(

e elijke sta

e chr j

twerpe

en

a ektra armte et

igen am i es

p rte eu e

oe erduur ame we de p rte eu e

e ecteer de te erduur ame pa de

epaa de maatre e e

r r teer de pr jecte e e tuee

j te e

twerp a c ee e ect

at aa we wa

eer d e

r jecte

Figuur 1:

r ere d

er pec e

overzicht opbouw Routekaart

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 3 van 23

2.

Duurzaam eidsdoelen gemeentelijk vastgoed

De gemeente Houten beschikt over een vastgoedportefeuille die is gericht op het huisvesten van diverse maatschappelijke organisaties, de eigen ambtelijke organisatie en ten behoeve van de strategische posities. Aan deze portefeuille worden eisen gesteld op het gebied van duurzaamheid. Dit hoofdstuk licht toe wat de aanleiding is voor de Routekaart maatschappelijk vastgoed, licht enkele begrippen toe en benoemt tot slot de gemeentelijke ambitie op het gebied van verduurzaming van het vastgoed. 2.1.

De aanleiding voor een routekaart

Verduurzaming is een opgave voor iedereen. Gemeenten spelen een belangrijke rol bij het bereiken van de landelijke doelstellingen voor verduurzaming: zij bezitten veel vastgoed en vervullen een voorbeeldrol. Ook Houten bezit een omvangrijke vastgoedportefeuille en kan met verduurzaming impact maken. Het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed is in een stroomversnelling gekomen na de klimaatbijeenkomst in Parijs in 2015. In deze klimaattop zijn internationale klimaatdoelstellingen afgesproken. Deze doelstellingen zijn in nationale verband vertaald in de Klimaatwet en het Klimaatakkoord, met als centraal doel een CO2-reductie van 49% in 2030 en 95% in 2050 (ten opzichte van 1990) voor Nederland. Gemeenten hebben door ondertekening van het Klimaatakkoord door de VNG gecommitteerd aan de landelijke doelstellingen. Voor maatschappelijk vastgoed is dit in VNG-verband verder uitgewerkt in de sectorale Routekaart Maatschappelijk Vastgoed. De doelstellingen zijn met de Europese Klimaatwet in 2021 aangescherpt naar een CO2-reductie van 55% in 2030. De duurzaamheidsopgave voor een gemeente is breder dan waar de Routekaart Maatschappelijk Vastgoed zich op richt. De Routekaart legt de focus op het voorkomen van opwarming (CO2-reductie).

De bredere duurzaamheidsopgave houdt ook in: de zorg voor het voorkomen van uitputting van materialen (circulariteit) en het in balans blijven met de natuurlijke omgeving (biodiversiteit en klimaatadaptatie). Daarnaast legt de Routekaart de focus op verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed, terwijl er ook andere activiteiten zijn die verduurzaming vragen, zoals productie, het gebruik en vervoer.

aa j e

rk me pwarm

rk me u tpu

er er

e ru k e

uw

maat chappe jk derw j p rt m ume te

utekaart

r duc e Figuur 2:

scope Routekaart Maatschappelijk vastgoed

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 4 van 23

De Routekaart verwoordt op welke wijze de gemeente de verduurzaming van haar vastgoed aan gaat pakken. De overige aandachtspunten op het gebied van verduurzaming moeten in andere beleidsdocumenten binnen de gemeente terugkomen. De eerste stappen hiervoor zijn gezet in het Energieplan, de Transitievisie Warmte en de Regionale Energiestrategie. De term ‘ utekaart’ w rdt eha teerd mdat de u te de jke aa pak per pa d et ed u t te tekenen is: tussen nu en 2050 zal de huisvestingsbehoefte zich ontwikkelen en zullen technische en financiële mogelijkheden veranderen. De opgave is ook te omvangrijk om alles tegelijk aan te pakken, het belangrijkste is dat er een route wordt uitgestippeld naar het einddoel en dat een eerste stap wordt gezet. De Routekaart werkt daarom niet alles uit, maar geeft strategische kaders om stapsgewijs tot uitvoering te komen. De routekaart benoemt daarom voor de eerstvolgende korte termijn (2024-2030) de panden die als eerste moeten worden opgepakt en verkent de opgaven voor de middellange en lange termijn. Ook geeft de Routekaart een indicatie van de financiële consequenties en bevat het een uitvoeringsplan. 2.2.

Introductie kernbegrippen verduurzaming

2.2.1.

Begrippen voor klimaatambities

Onderstaand schema licht de verschillende begrippen toe waarin klimaatambities worden uitgedrukt. Tot voor kort

Parijsdoel en gasloos

Nieuwbouw

Bestaand vastgoed

Eis besluit bouwwerken leefomgeving

Ambitie

BENG ENG (2021) (2026?)

E-neutraal (NTA8800)

Compensatie (als E-neutraal niet lukt)

Verbruik van gebouw én gebruiker Ambitie Nul Op de Meter

Klimaat neutraal

"5% CO2"

of

Duurzame opwekking

of

Routekaart gebouwgebonden gasverbruik (fossiel) gebruiksgebonden elektriciteitsverbruik gebouwgebonden elektriciteitsverbruik gebouwgebonden duurzame opwekking CO₂-gebruik voor materiaal of ook organisatie-activiteiten

Figuur 3:

Energieverbruik

Ambitie niveaus

Schema verschillende klimaatambities

De ambities kunnen als volgt worden gelezen: • Tot voor kort: voor het energiegebruik van het gebouw (verwarming en ventilatie) en de gebruiker (apparaten) wordt e ru k emaakt a e e ra d t e (‘ a ’ e et-duurzame elektriciteit. • Parijsdoel en gasloos: de Parijs-doelstellingen beogen een reductie van CO2-uitstoot, 55% in 2030 en 95% in 2050. Dit doel heeft betrekking op alle CO2-uitstoot, dus zowel de uitstoot van een gebouw ten

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 5 van 23

gevolge van verwarming of koeling, de uitstoot ten gevolge van het gebruik (apparaten) als uitstoot ten gevolge van organisatie-activiteiten (vervoer, materiaalgebruik). Het doel wordt bereikt door minder elektriciteit te gebruiken, zo min mogelijk fossiele brandstof te gebruiken en de combinatie met duurzame opwekking. Voor Nederland geldt bovendien dat er vanaf 2050 geen gebruik meer kan worden gemaakt van gas. De Routekaart Maatschappelijk Vastgoed legt de focus op de verduurzaming van gebouwen: • Nieuwbouw moet voldoen aan de BENG-eis (Bijna EnergieNeutraal Gebouw): een technische norm waar nieuwbouw op dit moment al aan moet voldoen. De norm stelt strenge eisen op het gebied van energiebehoefte, het aandeel fossiel energiegebruik en duurzame opwekking. Deze norm wordt naar verwachting in 2026 aangescherpt tot ENG (EnergieNeutraal Gebouw), waarbij een gebouw op jaarbasis haar energieverbruik op eigen perceel volledig compenseert met duurzame energie. • Bestaand vastgoed moet worden verduurzaamd om de Parijsdoelstelling te halen en om zonder verwarming door middel van gas toe te kunnen. Bestaand vastgoed moet niet zozeer voldoen aan een wettelijke eis, maar aan een ambitie. De ambitie Energieneutraal is onderbouwd met een technische norm (NTA8800).

Wanneer deze ambitie niet haalbaar is, kan worden gekozen voor Compensatie, waarbij het tekort aan duurzame opwekking elders wordt gecompenseerd door middel van CO2neutrale inkoop of opwekking. Klimaatbeleid gaat verder dan verduurzaming van gebouwen, maar neemt ook het gebruik of zelfs de organisatie-activiteiten in overweging: • Twee ambitieniveaus die hier rekening mee houden zijn Nul op de Meter (op gebouwkavel een energieverbruik van nul op jaarbasis, voor zowel het gebouw- als het gebruiksgebonden energieverbruik) of Klimaat-neutraal (voor zowel gebouw, gebruikers als organisatie-activiteiten op jaarbasis geen CO2 uitstoot). 2.2.2.

Wettelijke eisen

Het bereiken van een duurzaamheidsambitie wordt deels behaald doordat er moet worden voldaan aan diverse wettelijke normen en aanpakken uit landelijke wetgeving. Bestaande bouw: a. Voor utiliteitsgebouwen is het volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl, voorheen bouwbesluit) verplicht om een geldig energielabel te hebben. Een energielabel laat de energieprestatie van het gebouw zien. Per 1 januari 2023 moet elk kantoor groter dan 100 m² minimaal energielabel C hebben. Dit betekent een Energie-Index van 1,3 of beter. In 2030 wordt deze eis verhoogd naar energielabel A. b. De energie-audit (EED) is een systematische, vierjaarlijkse aanpak om informatie te verzamelen over het actuele energieverbruik en besparingsmogelijkheden. Organisaties die met meer dan 250 fte BTWbelaste activiteiten verrichten en/of een jaaromzet over die activiteiten hebben van meer dan € 50 m j e (é ee jaar jk a a t taa a meer da € m j e , j D-plichtig. c. Het Activiteitenbesluit Milieubeheer verplicht de gemeente om energiebesparende maatregelen te treffen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder. d. De Informatieplicht energiebesparing is een rapportageverplichting voor bedrijven en instellingen die een jaarlijks energieverbruik van 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas of aardgas-equivalent gebruiken.

Indien dit het geval is, is een bedrijf of organisatie verplicht te rapporteren over de

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 6 van 23

energiebesparende maatregelen die zijn getroffen op grond van het Activiteitenbesluit Milieubeheer (zie punt c hierboven). e. Om het gebouwgebonden energieverbruik te verlagen, wordt via de Europese Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) eisen gesteld aan de vervanging van gebouwinstallaties. Nieuwbouw f. Voor nieuwbouw geldt dat deze sinds 2021 volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving al moet voldoen aan de BENG-norm (Bijna EnergieNeutraal Gebouw), een norm die vanaf 2026 wordt aangescherpt naar de ENG-norm (EnergieNeutraal Gebouw). 2.2.3.

Vastgoedingrepen, gericht op verduurzaming

Met het voldoen aan de genoemde wettelijke normen en wetgeving, worden de Parijs-doelstellingen nog niet gehaald, daarom zijn ook verdere vastgoedingrepen nodig. We onderscheiden een viertal (deels parallelle) vastgoedingrepen: 1. Nieuwbouw met (B)ENG als norm als vervanging van bestaande gebouwen die technisch of functioneel zijn verouderd; 2. Geleidelijke verduurzaming van bestaande gebouwen op natuurlijke momenten via duurzaam onderhoud. 3. Verduurzaming van bestaande gebouwen op zelfstandige momenten door middel van een verduurzamingsproject: a. een bestaand pand energieneutraal maken (gebouwgebonden energieverbruik op jaarbasis CO2-neutraal, op pandniveau) door het toepassen van verduurzamingsmaatregelen (onder andere: isoleren, warmtepomp, zonnepanelen); b. een bestaand pand CO2-neutraal maken met compenserende maatregelen (gebouwgebonden energieverbruik CO2-neutraal in combinatie met compenserende maatregelen). Dit houdt in dat het pand wel wordt verduurzaamd, maar dat het om diverse redenen niet mogelijk is het CO2-gebruik op pandniveau te neutraliseren. Bijvoorbeeld omdat er geen mogelijkheid is voldoende PV-panelen te plaatsen. Daarom wordt als compenserende maatregel de benodigde elektriciteit elders opgewekt of CO2-neutraal ingekocht.

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 7 van 23

2.3.

Gemeentelijke duurzaamheidsambitie

De gemeente heeft in verschillende opeenvolgende beleidsdocumenten duurzaamheidsambities benoemd: • het Milieubeleidsplan 2010 In het Milieubeleidsplan 2010 heeft de gemeenteraad voor het eerst de duurzame ambities van Houten vastgelegd: klimaat- en energieneutraal, circulair en klimaatadaptief in 2040. • Het Energieplan Houten 2020-2025 vertaalt de ambitie om in 2040 energieneutraal te zijn naar tussendoelen voor 2025 (20%), 2030 (40%) en 2035 (80%). • De Woonvisie Houten 2021-2030 formuleert een Nul-op-de-meter-ambitie voor de nieuwbouw van woningen. Vanuit diezelfde ambitie heeft de gemeente Houten het Convenant Toekomstbestendige Woningbouw getekend. Houten heeft daarin gekozen voor het ambitieniveau Zilver. • In het Actieplan Circulaire Economie (2021) geeft de gemeente aan zelf zo veel mogelijk circulair in te kopen en heeft onder andere het betonconvenant getekend, gericht op het gebruik van duurzaam en circulair beton bij haar projecten. • Het Klimaatadaptatieplan Houten 2022-2027 stelt als ambitie dat Houten in 2040 klimaatbestendig moet zijn. Een van de uitgangspunten met impact op verduurzaming van gemeentelijk vastgoed is de intentie om voor nieuwbouw, herstructurering en renovatie uit gaan van de ‘a prake r k maatadapt e uwe ’ a de pr c e Utrecht • De Transitievisie Warmte (2021) beschrijft hoe Houten afscheid neemt van het aardgas.

Doel is om in 2040 aardgasvrij te zijn. De zoektocht start in Houten-Zuid. In het Oude Dorp en De Oorden wordt eerst ingezet op isolatie. • Het raadsvoorstel De Polders op weg naar aardgasvrij (2023) heeft de Polders aangewezen als startwijk waarin huis- en gebouweigenaren aardgasvrij moeten worden, om ervaring op te doen die in heel Houten kan worden ingezet. Het Coalitieakkoord 2022-2026 herhaalt de ambitie uit om in 2040 energieneutraal te zijn. Alle energie die wordt verbruikt zal lokaal duurzaam worden opgewekt. Dit sluit onder andere aan bij het Nationale Klimaatakkoord en de afspraken in de Regionale Energie Strategie 1.0 (RES). We doen dit door energie te besparen en energie duurzaam op te wekken. Het coalitieakkoord wil inzetten op: • Energiebesparing en duurzame warmte; • Volledige benutting van zon op daken; • Een passende mix realiseren van windenergie en zonne-energie; • Inzet van innovatieve mogelijkheden, benutten van expertise van ondernemers en inwoners; • Uitbreiding en efficiënter benutten van de netcapaciteit. Een deel van deze prioriteiten heeft betrekking op de verduurzaming van het gemeentelijk vastgoed. Allereerst geldt dat de gemeente een voorbeeldrol wil vervullen: wat de gemeente haar inwoners vraagt, zal ze ook voordoen.

Dit betekent dus maximaal inzetten op het verlagen van de energiebehoefte, het fossielvrij opwekken van de benodigde elektriciteit en alle overige energiebehoefte duurzaam opwekken. De gemeente zet in op het benutten van haar eigen daken voor zonne-energie (Amendement 172-2021 Aanvullende regeling zon op dak). De voorliggende Routekaart stelt de CO2-reductie van het eigen gemeentelijk vastgoed centraal en maakt dit concreet:

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 8 van 23

•

• •

2.4.

Op basis van de eerder geformuleerde ambities wordt in de Routekaart er voor gekozen om de CO2reductie van 55% in 2030 en 95% in 2040 op portefeuilleniveau te behalen door het vastgoed te verduurzamen tot Energieneutraal o voor nieuwbouw volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving o voor bestaande bouw volgens de NTA8800. Op gebouwniveau kan hier van worden afgeweken, zowel omhoog (Nul op de Meter of Klimaatneutraal) of omlaag wanneer de ambitie financieel of technisch niet haalbaar is. Bij elk gebouw dat volgens voorgaande ambities wordt verduurzaamd, wordt beoordeeld welke bijdrage kan worden geleverd aan de bredere gemeentelijke verduurzamingsdoelstellingen (klimaatneutraliteit voor de gehele gemeente en circulariteit, biodiversiteit en klimaatadaptatie). Samenhang met andere routekaarten

Deze Routekaart maatschappelijk vastgoed richt zich op de verduurzaming van het vastgoed dat de gemeente zelf in eigendom heeft. Er is ook vastgoed dat binnen de invloedssfeer van de gemeente ligt, zonder dat het in eigendom van de gemeente is. Denk hierbij aan de volgende situaties: •

Primair en Voortgezet onderwijs o De schoolgebouwen in het primair en voortgezet onderwijs zijn een gezamenlijke verantwoordelijkheid van gemeenten en schoolbesturen. Gemeenten hebben een wettelijke zorgplicht voor de huisvesting van primair en voortgezet onderwijs (inclusief speciaal onderwijs). Gemeenten dragen de wettelijke verantwoordelijkheid voor de kosten van nieuwbouw en uitbreiding en ontvangen daar geld voor via het gemeentefonds. De budgetten voor (groot) onderhoud vallen onder verantwoordelijkheid van de schoolbesturen. o Er is een eigen sectorale1 routekaart voor onderwijs. Deze sectorale routekaart wordt op emee te jk eau u t ewerkt a de te ra e u e t pa e ( ’ o Het Integraal Huisvestingsplan in Houten wordt in 2024 geactualiseerd. Met behulp van het IHP willen de gemeente en de schoolbesturen invulling geven aan de verduurzamingsopgave voor het onderwijs. De ambitie is om in het geval van nieuwbouw energieneutrale (ENG) schoolgebouwen te realiseren. Voor bestaande bouw wordt per project geïnventariseerd wat de huidige status is voor wat betreft duurzaamheid en/of binnenklimaat.

•

Verbonden partijen (Sport, Welzijn en Cultuur) o De gemeente faciliteert diverse verenigingen en stichtingen op het gebied van sport, welzijn en cultuur via subsidies. Een deel van deze verenigingen en stichtingen bezitten eigen vastgoed. o De sector Sport heeft een eigen sectorale routekaart opgesteld. Deze sectorale routekaart biedt aan sportorganisaties handvatten voor de verduurzaming van hun vastgoed. De sectorale routekaart wordt op gemeentelijk niveau uitgewerkt via het Sportakkoord.

1

Een sectorale routekaart is voor 12 sectoren opgezet door sectororganisaties (onder andere VNG, NOC-NSF of POraad). Organisaties binnen elke sector (een gemeente, sportorganisatie of onderwijsinstelling) stellen vervolgens voor hun eigen opgave een routekaart op.

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 9 van 23

o

o

•

2

De gemeente Houten heeft haar Sport- en beweegakkoord herijkt2. Er is afgesproken maatschappelijke organisaties te ondersteunen in hun aanpak van verduurzaming, mede met het oog op de gestegen energiekosten. Voor Welzijn en Cultuur is geen eigen sectorale routekaart. De meeste instellingen zijn gehuisvest in gemeentelijke of huurpanden. De gemeentelijke panden worden in de voorliggende Routekaart gemeentelijk vastgoed meegenomen. De verduurzaming van panden die culturele instellingen zelf in eigendom hebben zijn in beginsel de verantwoordelijkheid van deze instellingen zelf.

Monumenten o Een deel van de gemeentelijke portefeuille heeft een monumentale status. Deze panden maken onderdeel uit van deze Routekaart. o Daarnaast heeft Houten betrokkenheid bij monumenten die niet in gemeentelijk eigendom zijn door middel van monumentenbeleid, vergunningverlening en subsidies. De verduurzaming van deze monumenten valt buiten de scope van deze Routekaart. Er is een sectorale routekaart opgesteld voor monumenten.

Herijking Sport- en beweegakkoord I (28 juni 2023).

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 10 van 23

3.

Vastgoed ortefeuille gemeente Houten

3.1.

Vastgoedportefeuille

Vastgoedbezit helpt Houten bij het realiseren van haar beleidsdoelen, de huisvesting van haar eigen organisatie of bij overige doelstellingen (bijvoorbeeld gebiedsontwikkeling). Vanwege de uiteenlopende doelstellingen is de portefeuille samengesteld uit een grote variëteit aan typen gebouwen. In de onderstaande tabel geeft de volledige opbouw van de portefeuille weer. Deelportefeuilles

Type voorziening

Panden

Omvang m² bvo

% Opp

11 20 20 5

12.434 32.312 23.130 5.305

12% 32% 23% 5%

Sociaal-culturele centra, buurtfuncties Onderwijs (PO/VO/SO) * Gymzaal, sporthal, zwembad Theater, torens

Panden ten behoeve van de huisvesting van de eigen organisatie 5. Gemeentelijk bedrijfsmatig 9 6. Gemeentelijke kantoren 3

3.806 9.998

4% 10%

Begraafplaats, gemeentewerf, brandweerpost Gemeentehuis

Panden met een commercieel oogmerk 7. Commercieel vastgoed

20

13.104

13%

Met name woningen, winkels, standplaatsen

88

100.089

100%

Panden ten behoeve van een beleidsdoel 1. Maatschappelijke ondersteuning 2. Onderwijs 3. Sport 4. Kunst & Cultuur

Figuur 4:

opbouw portefeuille (stand juni 2023)

De verantwoordelijkheid voor het onderhoud van scholen is grotendeels belegd bij de schoolbesturen. De gemeente is alleen verantwoordelijk voor het onderhoud van scholen die in volledig eigendom zijn (1 stuk). Van 47 panden is een (gemeten) Energielabel beschikbaar. Op basis van het overzicht is te zien dat Houten op deze panden al een goede duurzaamheidsprestatie levert.

Labels

Van de overige 41 panden (veelal scholen en gebouwen zonder publieksfunctie) is geen label nodig of bij de gemeente beschikbaar. In het volgende hoofdstuk gaan we nader in op welk deel van de portefeuille in aanmerking komt voor verduurzaming.

A B C D E F G

meting 31 4 7 2 1

schatting 5 8 27

2

geen

47

1 41

Figuur 5: Energielabels

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 11 van 23

Maatschappelijke ondersteuning

Onderwijs

Sport

Kunst & Cultuur

Gemeentelijk bedrijfsmatig

Gemeentelijk kantoor

Commercieel

Figuur 6:

Voorbeelden van elke deelportefeuille

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 12 van 23

3.2.

Vastgoedorganisatie binnen Houten

Om duidelijk te maken wie binnen de gemeente Houten de verduurzaming van het vastgoed oppakt en wie de rekening betaald, schetsen we beknopt hoe het gemeentelijk vastgoedbezit binnen Houten is georganiseerd. 1 2

3

4

5

6 7

Het vastgoed dat Houten in bezit heeft, staat ten dienste van de beleidsdoelen van de teams Samenleving/Onderwijshuisvesting, de eigen ambtelijke organisatie of team Ruimtelijke Ontwikkeling. Binnen de gemeente vervult het cluster Vastgoed de eigenaarsrol. Zij stelt de panden beschikbaar aan de gebruikers via een huurovereenkomst, veelal tegen een kostprijsdekkende huurvergoeding. Vanuit de huurvergoeding beheert cluster Vastgoed, waar globaal de volgende activiteiten onder vallen: o Verhuurovereenkomsten sluiten o Onderhoud uitvoeren o Huur innen o Zorgdragen voor voldoen aan wet- en regelgeving o Verzekering van het in beheer zijnde vastgoed o Doorbelasten van servicekosten Alle lasten die gemoeid gaan met het eigendom van vastgoed, worden binnen cluster Vastgoed betaald en vertaald in de kostprijsdekkende huurprijsbepaling. Deze werkwijze heeft als effect dat de huisvestingsvragende afdelingen zich bewust zijn van de prijs van de door hen benodigde voorzieningen. Keuzes in aan- of verkoop of nieuwbouw zijn uiteindelijk aan het college, maar worden door Vastgoed in goed overleg met collega-teams voorbereid. Dit zijn vooral de teams Samenleving en Ruimtelijke Ontwikkeling. Nieuwbouw wordt momenteel in opdracht van Samenleving/Onderwijshuisvesting of team Ruimtelijke Ontwikkeling uitgevoerd.

Vanuit hun opdrachtgeversrol stellen zij dus de duurzaamheidseisen vast bij nieuwbouw, aan- en verkoop. Vastgoed heeft hierin een collegiale rol die momenteel nog verder wordt uitgewerkt, aangezien Vastgoed de toekomstige beheerder wordt. Projecten in de beheerfase (renovaties, verduurzaming, huurderswensen etc.) worden in opdracht van Vastgoed uitgevoerd. Houten doet met een aantal andere gemeenten mee in een gezamenlijke energie-inkoop organisatie. Meerdere huurders hebben er voor gekozen ook hierin mee genomen te worden. Hierdoor koopt Houten groot in en worden de kosten via de servicekostenafrekening weer doorbelast aan de huurders.

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 13 van 23

4.

at is de verduurzamingsroute voor Houten

Om voor Houten de beste verduurzamingsroute richting een CO2-neutrale portefeuille in 2050 te bepalen, zijn enkele analysestappen gezet: 1. Focus op de te verduurzamen panden 2. Bepalen van de duurzaamheidsaanpak 3. Prioritering van de verduurzamingsprojecten 4.1.

Focus op de te verduurzamen panden

De volledige portefeuille van Houten omvat ruim 88 panden (circa 100.000 m² bvo). Er zijn verschillende redenen waarom niet elk pand door de gemeente hoeft te worden verduurzaamd: 1. Gemeente is niet verantwoordelijk voor het onderhoud Voor sch e uwe waar a de emee te a ee het ‘ec m ch claimrecht’ hee t, ligt het juridisch eigendom en daarmee de verantwoordelijkheid voor het onderhoud bij de schoolbesturen. Verduurzaming van deze categorie vindt plaats via het Integraal Huisvestingsplan (IHP). Voor buitensportgebouwen geldt dat het eigendom en verantwoordelijkheid voor het onderhoud in sommige gevallen is belegd bij de (private) gebruikers. Verduurzaming van deze panden wordt geregeld in het Sportakkoord en valt buiten de scope van de Routekaart maatschappelijk vastgoed. Tot slot huurt de gemeente nog enkele panden. 2. Panden met een afwijkende verduurzamingsplicht Monumenten hebben een eigen aanpak voor verduurzaming. Dit biedt de mogelijkheid om panden uit te zonderen. Deze uitzondering wordt alleen toegepast voor panden zonder publieksfunctie (kerktorens). 3.

a de met ee ‘ eperkt’ vastgoedperspectief Alle panden zijn vanuit verschillende perspectieven beoordeeld: draagt het pand bij aan de gemeentelijke beleidsdoelen? En voldoen de panden aan de financiële en technische criteria die de gemeente hanteert? Op basis van deze beoordeling zijn voor alle panden de vastgoedperspectieven bepaald. Vastgoedperspectieven kunnen zijn in grote lijn: door exploiteren, sloop/nieuwbouw of afstoten. Ook is een inschatting gemaakt van de resterende exploitatieduur. De op korte termijn af te stoten panden hoeven niet te worden verduurzaamd.

Na de filtering kan de focus worden gelegd op de te verduurzamen deelportefeuille, die 61 panden groot is (circa 65.300 m² bvo).

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 14 van 23

4.2.

Bepalen van de duurzaamheidsaanpak

Voor het te verduurzamen deel van de portefeuille is per pand een voorlopige verduurzamingsaanpak bepaald. Dit is gedaan door twee analysestappen: - Wat is, op basis van de fysieke kenmerken, de ingeschatte resterende exploitatietermijn? Voor panden met een korte resterende exploitatietermijn loont het minder snel om een verduurzamingsslag te maken, maar ligt het eerder voor de hand om te kiezen om geen ingreep te doen of te kiezen voor sloop/nieuwbouw. - Is het beter om de panden te verduurzamen, of kan het pand beter worden vervangen door nieuwbouw? Hiervoor is gekeken naar de verhouding tussen de kosten om een pand Energieneutraal te maken en de stichtingskosten voor nieuwbouw. Wanneer deze verhouding te scheef wordt, ligt nieuwbouw meer voor de hand. Ook is beoordeeld of er op basis van de label-verplichting voor kantoorruimte of monumentstatus eerste verduurzamingsconclusies kunnen worden getrokken. Op basis van de analysestappen is een tussenconclusie getrokken voor de verduurzamingsaanpak per pand. Hierbij is geconcludeerd dat voor een deel van de beschouwde panden verduurzaming niet voor de hand ligt: ze worden (waarschijnlijk) nog maar kort gebruikt, verduurzamen is bijna net zo duur als nieuwbouw of verduurzamen is technisch lastig en levert weinig op. De verduurzamingsaanpak per pand is opgenomen in bijlage 1. 4.3.

Prioritering van de verduurzamingsprojecten

Na de voorgaande stappen is zicht op de panden die in aanmerking komen om door middel van een samenhangend verduurzamingsproject te worden verduurzaamd. Uit deze panden is een selectie gemaakt van de panden die in de periode 2024-2030 als eerste worden aangepakt. Hiervoor is geanalyseerd van welke panden het meeste resultaat is te verwachten tegen het hoogste verduurzamingsrendement (meeste reductie CO2 per euro). Op basis van kengetallen is een inschatting gemaakt van het verbruik per gebouw en de benodigde kosten om een gebouw Energieneutraal te maken. Onderstaande tabel laat per pand zien wat het verbruik is (y-as, uitgedrukt in kg CO2 per jaar) en wat het verduurzamingsrendement is (x-as, hoeveel kg CO2 wordt bespaard per geïnvesteerde euro).

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 15 van 23

e deme t erduur am

m a

er ru k

emee tehu pper ak

m

m

er ru k (k

₂

heater pper ak

p rtha eter pper ak m

e deme t (k Figuur 7:

₂ k ur

Rendement verduurzaming versus omvang verbruik

Uit de figuur is op te maken dat de meeste panden in het kwadrant linksonder staan. Dit zijn panden met een klein verbruik maar ook met een laag verduurzamingsrendement. Een beperkt aantal panden hebben een groter verbruik. Met het aanpakken van de grotere verbruikers kan al een grote stap kan worden gezet bij het behalen van de duurzaamheidsdoelstellingen. Welke volgorde van de te verduurzamen panden heeft nu de voorkeur? Deze voorkeur hangt af van de verschillende doelstellingen: • wordt de CO2-reductie effectief behaald en worden de middelen (geld en tijd) efficiënt ingezet? • draagt een pand bij aan een beleidsvoorkeur? o de gemeente geeft voorrang aan de Polders als startwijk voor verduurzaming en het gasloos maken. o de gemeente legt prioriteit bij het verlagen van energiekosten van maatschappelijke gebruikers. Op basis van deze doelstellingen zijn de volgende drie varianten geformuleerd en gevuld met te verduurzamen panden.

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 16 van 23

• • •

Variant effectief en efficiënt: deze variant geeft voorkeur aan de grootste verbruikers, die bovengemiddeld efficiënt zijn te verduurzamen (de Selectie). Variant startwijk: deze variant geeft voorkeur aan de beleidsvoorkeur om de startwijk de Polders versneld te verduurzamen en geeft voorrang aan panden in deze wijk. Variant verlaging energiekosten maatschappelijke gebruikers: deze variant geeft de beleidsvoorkeur aan het verlagen van energiekosten voor maatschappelijke gebruikers en geeft voorrang aan panden uit de deelportefeuilles maatschappelijke ondersteuning, onderwijs, Sport en Kunst en Cultuur.

Voor alle drie de varianten geldt dat de CO2-reductiedoelstelling voor 2030 moet worden behaald, dat er wordt meegewogen of er voor gebouwen verplichtingen gelden (bijvoorbeeld labelplicht voor kantoren) en dat er rra w rdt e e e aa pa de waar a w rdt eï e teerd (‘werk met werk’ make met projecten of onderhoudsinspanningen). Bij de analyse van de drie varianten wordt bovendien rekening gehouden met de reductie die Reeds uitgevoerd is in de periode 2019-2023 en met Projecten waarvan al is besloten ze uit te voeren (plaatsen PV-panelen op elf panden, verduurzaming van drie panden en sloop-nieuwbouw van twee panden). Opbouw varianten

Effectief & Efficiënt # panden

CO2 reductie

Reeds uitgevoerd (vanaf 2019) Projecten Beleidsvoorkeur Selectie Totaal Investering

Figuur 8:

Startwijk

Verlaging energiekosten

# panden

CO2 reductie

# panden

CO2 reductie

16 nvt 9

5% 14% nvt 46%

13 4 5

5% 12% 3% 35%

14 16 0

5% 13% 39% 0%

25

65%

22

56%

30

58%

31.480.000

27.600.000

29.270.000

Overzicht resultaten variantanalyse

Het voorgaande overzicht wordt toegelicht in bijlage 2 Variantanalyse. Er vallen een paar zaken op bij de varianten: • Bij variant Effectief & Efficiënt worden met reeds lopende projecten 16 panden deels verduurzaamd. Vervolgens worden aanvullend 8 grote verbruikers verduurzaamd tot Energieneutraal pand. In totaal worden 25 panden verduurzaamd, wat leidt tot een CO2-reductie van 65%. • Bij variant Startwijk wordt op basis van de beleidsvoorkeur prioriteit gegeven aan de panden in de wijk de Polders. In deze wijk liggen vier gemeentelijke panden om te verduurzamen. Drie van deze panden maken ook al deel uit van de reeds lopende projecten (deze worden onder Beleidsvoorkeur geteld). In totaal worden 22 panden verduurzaamd, wat leidt tot een CO2-reductie van 56%. Wat opvalt is dat er vijf panden uit de Selectie nodig zijn om de reductiedoelstelling te halen. • Bij variant Verlaging energiekosten wordt voorkeur gegeven aan panden met maatschappelijke gebruikers. In combinatie met de reeds lopende projecten worden allen panden met maatschappelijke gebruikers verduurzaamd. In totaal worden 30 panden verduurzaamd, wat leidt tot een CO2-reductie van 58%. Wat opvalt aan de geselecteerde panden, is dat er 6 panden overlappen met de variant Effectief & Efficiënt. Bovendien wordt in de variant Verlaging energiekosten het gemeentehuis (Kant 2) niet meegenomen.

Wanneer de verduurzaming van het gemeentehuis een project wordt, hoeven er minder maatschappelijke panden te worden verduurzaamd voor het behalen van het 2030-doel.

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 17 van 23

De variantanalyse leert ons dat dat er meerdere routes zijn waarmee het mogelijk is om de doelstellingen te halen. De te investeren bedragen en de te realiseren CO2-reductie liggen in dezelfde ordegrootte en er is bovendien een grote overlap in de panden die daarvoor moeten worden verduurzaamd. Er is dus ruimte om op basis van bestuurlijke voorkeuren een uiteindelijke variantkeuze te maken. Voor de eenvoud en overzichtelijkheid van de rapportage concentreren we ons in het vervolg op de variant Effectief & Efficiënt, zonder dat hiermee een voorkeur wordt uitgesproken. Toelichting geselecteerde panden in variant Effectief & Efficiënt Voor alle geselecteerde panden geldt dat het panden zijn met een groter verbruik. De aanpak van deze panden helpt om in korte tijd grote vooruitgang te boeken. Panden Gemeentehuis Onderdoor (Kant 2)

Kantoorruimte - Kant 3 SCC Schoneveld SCC De Wiese Sporthal De Kruisboog Zwembad De Wetering Sporthal De Wetering Cultuurcentrum Theater Aan De Slinger Sporthal De Slinger

Toelichting Kantoorpanden krijgen een zwaardere labelverplichting. Voor het gemeentehuis loopt al een onderzoekstraject naar vernieuwing of vervanging van het pand. Deze panden zijn geselecteerd omdat er al ingrepen zijn gepland (werk met werk maken). Deze panden zijn grote verbruikers. Het zijn twee gebouwclusters met technische samenhang: het theater en sporthal Slinger en Zwembad en Sporthal de Wetering.

In combinatie met reeds uitgevoerde maatregelen en projecten in de pijplijn wordt met deze selectie een CO2-reductie behaald van 65% van het CO2-verbruik in 2019 (het peiljaar waarmee wordt vergeleken). Selectie betekent niet vanzelfsprekend realisatie Dat een pand op deze selectielijst staat, betekent nog niet dat het pand direct wordt verbouwd. Op basis van de verrichte inventarisatie zal voor de selectie verdiepend onderzoek plaats moeten vinden naar hoe de verduurzaming er in de praktijk uit ziet. Er kunnen namelijk meerdere redenen zijn waarom verduurzaming in de praktijk anders uitpakt dan theoretisch verwacht. Enkele voorbeelden hiervan zijn: - het werkelijke verbruik is anders dan het berekende verbruik. - de technische mogelijkheden voor duurzaamheidsmaatregelen zijn te beperkt (weinig ruimte om PV-panelen te plaatsen, minder mogelijkheden om isolatie te verzwaren) - het behalen van eisen voor een binnenklimaat (bijvoorbeeld vochtbalans, warmtevraag) vraagt altijd om specifieke ontwerpoplossingen. - Er kunnen gebruikerseisen zijn waarvoor eerst een oplossing gezocht moet worden, bijvoorbeeld tijdelijke huisvesting. Om er voor te zorgen dat de verduurzaming van deze selectie tot stand komt, dienen de haalbaarheidsonderzoeken naar de selectie te worden uitgevoerd, om vervolgens zo snel mogelijk te kunnen starten met realisatie.

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 18 van 23

Over enkele jaren zal een nieuwe selectie worden bepaald op basis van de dan beschikbare informatie, zodat de CO2-uitstoot van de portefeuille verder kan worden gerealiseerd op weg naar het einddoel van 95% reductie in 2050.

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 19 van 23

5.

Financiële effecten van de routekaart

Het verduurzamen van de portefeuille vraagt om investeringen, maar kent ook opbrengsten. Voor de volgende posten is een inschatting gemaakt van de financiële effecten: - Verwerken van de Erkende Maatregelenlijst in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) - Duurzaamheidsprojecten - Sloop/Nieuwbouw - Compenserende maatregelen - Opbrengsten van verduurzaming Alle genoemde bedragen zijn stichtingskosten, inclusief bijkomende kosten, BTW en prijspeil 2024. De bedragen zijn ingeschat op basis van kengetallen en hebben daarmee een indicatief karakter. Pas bij de uitwerking van een project kunnen ramingen met een grotere exactheid worden bepaald. Er wordt géén rekening gehouden met functionele aanpassingen. Voor de BTW geldt dat er een inschatting is gemaakt in welke mate de BTW kostprijsverhogend is, omdat een deel van de BTW kan worden verrekend of kan worden gecompenseerd. Conform de rekenmethodiek van gemeente Houten wordt geen rekening gehouden met inflatie en wordt een rekenrente van 1% gehanteerd. Verwerken Erkende Maatregelenlijst in het meerjarenonderhoudsplan (MJOP) Dit betreft de geleidelijke verduurzaming door middel van onderhoud op natuurlijke momenten. Op de Erkende Maatregelenlijst (periodiek geactualiseerd door het Rijk) staan maatregelen die in een korte termijn terug zijn te verdienen.

Deze maatregelen worden toegepast op alle gebouwen die minimaal 5 jaar in exploitatie blijven. In Houten zijn de L’ a deel van de J ’ e du a edekt de e r t Duurzaamheidsprojecten Dit betreft de panden die in een keer worden aangepakt (gerenoveerd) om Energieneutraal te verduurzamen. De geselecteerde panden worden als eerste opgepakt in de periode 2024-2030, van de resterende panden wordt ongeveer 1/3e deel in de daaropvolgende 5 jaren opgepakt en 2/3e deel in de laatste 5 jaar. De e d de e ter e m e er e eutraa te w rde edra e t taa € 36 miljoen. Deze investering wordt in 25 jaar afgeschreven. Daarnaast zullen de onderhoudskosten hoger worden (want aan verduurzaamde gebouwen worden meer en duurdere klimaatinstallaties toegevoegd). Daar tegenover staat dat er wordt bespaard op de energielasten. Zowel de kapitaallasten, onderhoudskosten als besparing op verbruikslasten zijn vertaald in jaarlijkse exploitatielasten. Sloop/Nieuwbouw Een deel van de portefeuille wordt gesloopt en nieuw gebouwd, omdat de technische en/of functionele levensduur afloopt. Nieuwbouw moet op basis van het huidige Bbl (bijna) energieneutraal zijn. De benodigde investeringen bedragen indicatief ruim € 2 miljoen. Deze investeringen worden in 40 jaar afgeschreven. Bij nieuwbouw zullen de onderhoudskosten over de hele levensduur vergelijkbaar zijn met het huidige niveau. De energielasten zullen afnemen.

Zowel de kapitaallasten, onderhoudskosten als besparing op verbruikslasten zijn vertaald in jaarlijkse exploitatielasten.

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 20 van 23

Compenserende maatregelen Voor een deel van de panden is verduurzamen technisch niet haalbaar maar is sloop/nieuwbouw ook geen optie. Voor deze panden wordt uitgegaan van compensatie, bijvoorbeeld door de inkoop van CO2-neutrale elektriciteit. In deze panden wordt niet geïnvesteerd, maar de in te kopen elektriciteit zal duurder zijn (indicatief 75%). Voorbeelden zijn een depot op de gemeentewerf of een aula op een begraafplaats. Opbrengsten van verduurzaming De volgende opbrengstpost wordt wel vertaald in de exploitatielasten. - Besparing op gas- en energieverbruik. De verduurzaming leidt tot lagere energielasten. Niet alle besparing op energielasten komt direct ten goede van de gemeente, doordat een deel van de huurders zelf de energierekening betaald. De gemeente zal afspraken moeten maken met deze huurders hoe het voordeel van een lagere energierekening ten gevolge van een gemeentelijke e ter w rdt erdee d (‘ p t of shared ce t e’ r ee a de huurder w rdt de energierekening betaald via een gemeentelijke subsidie, de besparing op energielasten kan geheel of gedeeltelijk met deze subsidie worden verrekend. Bij het bepalen van de te verwachten exploitatielasten is wél rekening gehouden met de besparing op energielasten. De volgende opbrengstenposten zijn niet vertaald in de exploitatielasten: - Subsidies.

Er zijn voor duurzaamheidsmaatregelen in potentie diverse subsidies beschikbaar. Omdat de omvang van de subsidies projectafhankelijk is en niet zeker is hoe lang deze subsidieregelingen blijven gelden, is er in de berekeningen géén rekening mee gehouden. Op dit moment zijn er regelingen beschikbaar die ongeveer een derde van de verduurzamingsinvestering dekken. - Voor de Projecten (PV-panelen, sloop-nieuwbouw enkele panden) is al budget beschikbaar. Er is overlap tussen deze projecten en de verduurzamingsprojecten. - Voor panden die in de toekomst worden gesloopt en vervangen door nieuwbouw geldt dat vervanging ook zonder de verduurzamingsopgave aan de orde zal zijn. Nieuwbouw draagt bij aan de CO2-reductie van de portefeuille, daarom zijn de investeringen wel in beeld gebracht. Er wordt echter géén rekening gehouden met eventuele budgetten voor vervanging van voorzieningen. Onderstaande tabel toont het totaal van de investeringen in duurzaamheid (indicatief, op basis van kentallen). De investeringen zijn verdeeld over drie tijdvakken, waarbij de selectie in de periode voor 2030 is gefaseerd. De overige panden zijn op basis van hun resterende exploitatietermijn gefaseerd. Duurzaamheidsmaatregel

Verhoging MJOP met EML Duurzaamheidsproject* Sloop-Nieuwbouw Compenserende maatregelen

Indicatie investering al deel van MJOP 35.495.000 2.038.000 -

Waarvan Selectie 24-30 20.304.000

37.533.000

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 21 van 23

De investeringen kunnen worden vertaald in jaarlijkse exploitatielasten: • Kapitaallasten (rente en afschrijving over 25 jaar voor renovatie, 40 jaar voor nieuwbouw) • Onderhoudslasten • Energiebesparing De exploitatielasten zullen door de gemeentelijke begroting moeten worden gedragen. De exploitatielasten stijgen geleidelijk, in het tempo waarmee de projecten worden gerealiseerd. Dit is gevisualiseerd in onderstaand figuur.

Figuur 8:

exploitatielasten versus CO2-reductie

Het figuur maakt inzichtelijk dat in de eerste periode tot 2030 de exploitatielasten geleidelijk stijgen tot ongeveer € ,4 miljoen per jaar, m u te de jk t t e eer € 0,9 miljoen per jaar te stijgen. Vervolgens dalen de exploitatielasten weer, omdat tegen die tijd de eerste investeringen zijn afgeschreven. Tegelijkertijd daalt de CO2-uitstoot met elk gerealiseerd verduurzamingsproject tot 65% in 2030. Uiteindelijk is een CO2-reductie van 86% geprojecteerd, waarmee het einddoel van 95% in 2040 in zicht komt. Er blijft dus op basis van de aannames en doorrekeningen nog een restopgave over. De werkelijke reductie in uitstoot zal worden gemonitord en in de praktijk afwijken van de modelmatige berekening. Indien uiteindelijk een restopgave resteert, zal deze moeten worden opgelost met een aanvullende ingreep.

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 22 van 23

6.

Uitvoerings lan

De uitgestippelde route voor het verduurzamen van de portefeuille en de financiële verkenning vormen een kader voor het verduurzamen. Het daadwerkelijk bereiken van de doelstellingen vraagt om 1) het scheppen van de juiste randvoorwaarden en 2) het daadwerkelijk zetten van verduurzamingsstappen. 6.1. •

• •

6.2. •

• • • •

Scheppen van de juiste randvoorwaarden De verduurzaming van vastgoed vraagt om concrete maatregelen. Om in projecten doortastend tot besluiten te komen, helpt het om helderheid te hebben in de duurzaamheidsbegrippen op alle verduurzamingsterreinen (reductie broeikasgassen, biodiversiteit en klimaatadaptatie, circulariteit) en de vertaling in concrete doelstellingen. Organiseren van de verduurzaming. Beleg het ambtelijk en bestuurlijk opdrachtgeverschap voor de verduurzaming van de bestaande portefeuille en maak werkafspraken indien de gebruiker of betrokken huisvestingsvragende afdeling functionele wensen in het verduurzamingsproject wil inbrengen. Formuleer financiële spelregels voor hoe er met de kosten van verduurzaming wordt omgegaan: uit we ke r w rde e ter e etaa d e draa t r c ’ e ku e de e par e p de energierekening van de gebruiker worden teruggehaald ter dekking van de investering? Hoe krijgt verduurzaming een plek in eventuele subsidiestromen richting maatschappelijke gebruikers? Duurzaamheidsstappen Kies de voorkeursvariant en werk voor de bijbehorende panden een haalbaarheidsstudie uit naar de technische en financiële haalbaarheid van verduurzaming.

Maak op basis van de haalbaarheidsstudies per pand een keuze in verduurzaming op een zelfstandig moment (verduurzaming in een stap) of verduurzaming op natuurlijke momenten (verduurzaming afgestemd op de grotere ingrepen uit het onderhoudsplan). Vertaal de uitkomsten van de haalbaarheidsstudies in een marktopgave. Het vinden van geschikte marktpartijen (deskundig in het verduurzamen van bestaand vastgoed, beschikbaar en betaalbaar) is een opgave op zichzelf. Werk het onderhoudsbeleid op tot een duurzaam onderhoudsbeleid, zodat zoveel mogelijk werk met werk gemaakt kan worden. Zet een monitorsysteem op dat (minimaal jaarlijks) inzicht geeft in de actuele CO2 uitstoot van de vastgoedportefeuille en de CO2-reductie die per verduurzamingsproject wordt gerealiseerd. Organiseer dat er optimaal gebruik wordt gemaakt van de beschikbare duurzaamheidssubsidies: het identificeren van subsidiabele projecten, het tijdig en correct aanvragen van subsidies, het administreren en verantwoorden van subsidieprojecten.

2300306 – Verduurzaming Vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed

Pagina 23 van 23

sloop/nieuwbouw

verduurzamen

Selectie

9. Commercieel vastgoed

3. Sport 6. Gemeentelijk bedrijfsmatig

Consolideren

9. Commercieel vastgoed

6. Gemeentelijk bedrijfsmatig

3. Sport

4. Kunst & Cultuur 7. Gemeentelijke kantoren 7. Gemeentelijke kantoren 1. Maatschappelijke ondersteuning

3. Sport

1. Maatschappelijke ondersteuning

Deelportefeuille

Onderzoeken

Onderzoeken Consolideren

Consolideren

Vastgoedperspectief

Overzicht ingrepen per pand

Som van Stiko nieuwbouw (€) Selectie 1e concl verduurz.aanpak

Bijlage 1

Selectie Selectie Selectie Selectie Selectie Selectie Selectie Selectie Selectie

Uitvoeringsperioden 24-30

SCC De Wiese SCC Schoneveld Sporthal De Kruisboog Sporthal De Slinger Sporthal De Wetering Zwembad De Wetering Cultuurcentrum Theater Aan De Slinger Kantoorruimte - Kant 3 Gemeentehuis Onderdoor (Kant2) Jongerencentrum Enter SCC ’t Gebouw SCC De Heuvel SCC De Meerkoet Kinderboerderij Gebouw/Speeltuin De Speelheuvel Gymzaal De Plantage Gymzaal De Vlinder Gymzaal Ridderspoor Sporthal Molenwiek Sportpark De Kruisboog Sportpark De Meerpaal Sportpark Weteringhoek (Korfbal) (kleedkamer+veld) Clubgebouw Wieler Tour Club (gebouw) Gemeentewerf, Werkplaats Brandweerhuis De Brug (West) Brandweerpost Binnenweg (Oost) Brandweerpost Schalkwijk Wijkpost Noord-Oost (De Aalsloot) Kringloopwinkel Station op Wielen Schoolwoningen De Plantagepolder Woning Lekdijk 56A Sportpark Oud Wulven Begraafplaats Prinses Ireneweg

Gebouwnaam

1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen 1/3e v. gebouwen

31-35

2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen 2/3e v. gebouwen

36-40

Bijlage 1 – Overzicht ingrepen per pand

Eindtotaal

Onderzoeken Consolideren

geen ingreep

7. Gemeentelijke kantoren 1. Maatschappelijke ondersteuning 2. Onderwijs 3. Sport

9. Commercieel vastgoed

3. Sport 6. Gemeentelijk bedrijfsmatig

Deelportefeuille

1. Maatschappelijke ondersteuning Consolideren-herbestemming 1. Maatschappelijke ondersteuning Consolideren-sloop/nieuwbouw

Investeren-renovatie 3. Sport Afstoten-tijdelijke expl 4. Kunst & Cultuur 9. Commercieel vastgoed 9. Commercieel vastgoed Afstoten-sloop 9. Commercieel vastgoed Onderzoeken

Consolideren

Vastgoedperspectief

compenseren

Som van Stiko nieuwbouw (€) Selectie 1e concl verduurz.aanpak

Uitvoeringsperioden 24-30

Compensatie IJsbaan accommodatie Compensatie Gemeentewerf, KCA-depot Compensatie Gemeentewerf, registratie unit Compensatie Gemeentewerf, Zoutloods Compensatie Begraafplaats Oud Wulfseweg (opstallen) Compensatie Woonwagenstandplaatsen (Bovencamp) Compensatie Woonwagenstandplaatsen (Veerwagenweg) Compensatie Fietstran. Centrum - winkel - VVV Compensatie Fietstrans. Castellum - winkel - tandarts Compensatie Fietstransferium Castellum Compensatie Fietstransferium Centrum Fietstranstransferium centrum - Commerciële ruimte Compensatie Compensatie Gemeentehuis (fietsenstalling) Geen ingreep De Bengelbongerd Geen ingreep School Limes Geen ingreep Gymzaal De Velduil Geen ingreep Gymzaal Limes Geen ingreep Gymzaal Bijenkorf Geen ingreep Voormalig Politiebureau / Houtense Helden Geen ingreep Woning (Hofspoor) Geen ingreep Afdakje Jachthoeve Geen ingreep SCC De Vuurtoren Geen ingreep Wijkpost Zuid-Oost (Vlinder) Geen ingreep Wijkpost Zuid-West (Plantage) Geen ingreep Schoolwoningen Merantihout Geen ingreep SCC De Grund Geen ingreep Huis van Houten

Gebouwnaam

31-35

36-40

Bijlage 2– Variantanalyse De variantanalyse is als volgt opgebouwd: - Reeds uitgevoerde projecten (periode 2019-2022) - Projecten (reeds besloten tot uitvoer) - Beleidsvoorkeuren o de gemeente geeft voorrang aan de Polders als startwijk voor verduurzaming. o de verduurzaming draagt bij aan het verlagen van energiekosten van maatschappelijke gebruikers. - De Selectie van de grootste verbruikers, die bovengemiddeld efficiënt zijn te verduurzamen. Reeds uitgevoerde projecten Gebouwnamen Sporthallen Zwembad de Wetering SCC Schoneveld Gymzaal de Vlinder Enter SCC De Heuvel De Brug (Brandweer)

Omschrijving kg CO2-reductie verLED (sporthallen) verduurzaming zwembad de Wetering isolatie isolatie Vervanging standaard luchbehandeling/ verwarming door een duurzame variant Vervanging standaard verlichting door LED Verduurzamen verwarmingsinstallatie CO2-uitstoot 2019 CO2-uitstoot 2022 verschil al gerealiseerde reductie CO2 tov 2019

3.272.955 3.102.632 170.324 5%

Projecten Geplande projecten

Omvang (m²)

Wijkpost Noord-Oost (De Aalsloot) SCC De Heuvel Jongerencentrum Enter

Aalsloot 1 Keercamp 13 Hefbrug 1

Brandweerpost Binnenweg (Oost) Brandweerpost Schalkwijk Clubgebouw Wieler Tour Club (gebouw) Gymzaal De Plantage Gymzaal De Vlinder Huis van Houten Schoolwoningen De Plantagepolder Schoolwoningen Merantihout Sporthal Molenwiek

Binnenweg 22 Schalkwijkseweg 32 Kruisboog 14 Plantagepolder 55 Bloesemtuin 17 B Onderdoor 158-160 Plantagepolder 2 - 8 Merantihout 14 Papiermolen 3

257 327 147 430 422 4.388 1.001 1.236 2.135

Voormalig Politiebureau / Houtense Helden Wijkpost Zuid-Oost (Vlinder) Wijkpost Zuid-West (Plantage) Woning Lekdijk 56A

De Slinger 2 Bloesemtuin 17a Plantagepolder 57 Lekdijk 56A

811 158 148 135

kg CO2-reductie

125 714 663

13.097 reductie CO2 in 2030 tov 2019

Toelichting project

Investering (€)

6.052 Gasloos (aanname: ENG) 27.653 Verduurzaming (aanname: 80% ENG) 3.210 Functionele verbouwing (aanname: 10% ENG)

155.353 1.267.682 pm

6.227 7.923 3.562 10.419 10.225 198.865 24.254 20.190 61.113

Reductie vanwege PV Reductie vanwege PV Reductie vanwege PV Reductie vanwege PV Reductie vanwege PV Nieuwbouw, start 2026 Reductie vanwege PV Reductie vanwege PV PV in combi met lcihte maatregelen, in afwachting van vernieuwing 57.638 Nieuwbouw, start 2026 3.828 Reductie vanwege PV 1.071 Reductie vanwege PV 3.271 Reductie vanwege PV

32.125 40.875 18.375 53.750 52.750 5.453.517 125.125 154.500 2.918.379

445.498 14%

11.171.807

844.251 19.750 18.500 16.875

De reductie is indicatief bepaald op basis van de kolom Toelichting project. Voor bijvoorbeeld een nieuwbouw-pand wordt uitgegaan van Energieneutraal (en dus 100% reductie van CO2), voor een functionele verbouwing wordt slechts een geringe CO2-reductie ingeschat. Voor de PV-projecten is een indicatieve inschatting gemaakt van de kWh-opbrengst en bijbehorende CO2-reductie. De investeringskosten zijn op basis van kentallen bepaald.

Beleidsvoorkeuren en Selectie In onderstaand overzicht staat per variant weergegeven welke panden worden aangepakt op basis van een Project ( 1 ), op basis van een Beleidsvoorkeur ( 2 ) of omdat het een grote verbruiker is die efficiënt te verduurzamen is ( 3 ). Er kan sprake zijn van overlap in redenen waarom een pand in een variant wordt opgenomen (het is zowel een project als gelegen in startwijk De Polders). Reden voor opname in variant Project Beleidsvoorkeur Selectie

1 2 3

Panden Effectief & Efficiënt Wijkpost Noord-Oost (De Aalsloot) 1 Wijkpost Zuid-Oost (Vlinder) 1 Wijkpost Zuid-West (Plantage) 1 SCC De Heuvel 1 Jongerencentrum Enter 1 Clubgebouw Wieler Tour Club (gebouw) 1 Sporthal Molenwiek 1 Huis van Houten 1 Voormalig Politiebureau / Houtense Helden 1 Brandweerpost Binnenweg (Oost) 1 Brandweerpost Schalkwijk 1 Woning Lekdijk 56A 1 Schoolwoningen Merantihout 1 Schoolwoningen De Plantagepolder 1 Gymzaal De Plantage 1 Gymzaal De Vlinder 1 Gymzaal Ridderspoor Sportpark De Meerpaal Sportpark Weteringhoek (Korfbal) (kleedkamer+veld) Sportpark De Kruisboog SCC ’t Gebouw Gebouw/Speeltuin De Speelheuvel Kinderboerderij Sporthal De Wetering 3 Zwembad De Wetering 3 Sporthal De Slinger 3 Cultuurcentrum Theater Aan De Slinger 3 Sporthal De Kruisboog 3 SCC Schoneveld 3 SCC De Wiese 3 Gemeentehuis Onderdoor (Kant2) 3 Kantoorruimte - Kant 3 3

Startwijk

Verlaging energiekosten 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2

3 3 3 3

3

In onderstaand overzicht staan de effecten per variant (CO2-reductie en € . De investeringskosten zijn gebaseerd op kentallen, passend bij de ingreep en het gebouwtype. Opbouw varianten

Effectief & Efficiënt CO2 reductie

# panden

Reeds uitgevoerd (vanaf 2019) Projecten Beleidsvoorkeur Selectie Totaal Investering

16 nvt 9

5% 14% nvt 46%

25

65% 31.475.388

Startwijk

Verlaging energiekosten

CO2 reductie

# panden

CO2 reductie

# panden

13 4 5

5% 12% 3% 35%

14 16 -

5% 13% 39% 0%

22

56%

30

58%

27.599.030

29.271.743

geef je plannen de ruimte De bouw- en vastgoedwereld is vol van ambitie. Projectontwikkelaars, emee te , de

r , het

derw j …

era w rde m

e t ek m tp a

e

gemaakt voor de omgeving waarin wij wonen en werken. Plannen die antwoord geven op klimaatverandering, verstedelijking, vergrijzing, digitalisering. Plannen die vragen om denken in mogelijkheden in plaats van beperkingen. bbn geeft je de ruimte om je plannen wáár te maken. Dit doen wij door elk project met een open blik te benaderen. Door verder te kijken dan wat voor de hand ligt. En door met grensverleggende oplossingen te komen. Hoe groter je uitdaging, hoe gemotiveerder wij zijn om er een succes van te maken. Of je nu circulair wilt bouwen, een architectonisch statement wilt maken of een bestaand gebouw wilt transformeren naar een nieuwe bestemming. Met 120 specialisten op het gebied van strategie voor gebouw en gebied, vastgoedmanagement, directievoering en toezicht, bouwkostenmanagement en proces- en projectmanagement biedt bbn je in élke fase van het bouwproces de juiste expertise en ondersteuning. Zo creëren we condities waarin jij je ambities de vrije loop kunt laten. Geef je plannen de ruimte.