Bijlage 1 Procesaanpak blijven bouwen vertraging voorkomen.docx

Bijlage 1 Procesaanpak ‘blijven bouwen, vertraging voorkomen’ 1.1 Inleiding De gemeenteraad van Houten heeft in haar vergadering van 15 juni 2021 een motie aangenomen die er op gericht is om de woningbouwproductie de komende tijd op peil te kunnen houden. Immers, binnen de gemeente Houten is een groot tekort aan (betaalbare) woningen voor jongeren, senioren en starters. Echter, het ontbreekt momenteel aan (ruimtelijke) kaders om bouwplannen goed aan te kunnen sturen en vorm te geven. Het proces om tot goede (ruimtelijke) kaders te komen wordt de komende tijd verder vormgegeven in het kader van de bredere onderzoeks-agenda ‘Samen Bouwen in Houten’. Als eerste stap vraagt de motie het college te onderzoeken hoe de gemeente kan blijven bouwen om zo vertraging in de bouwproductie te voorkomen. De leerervaringen die voortkomen uit voorliggende procesaanpak kunnen gebruikt worden in een mogelijk traject voor de vorming van een nieuwe ruimtelijke visie, strategie of anderszins voor Houten. Bijpraatavond 13 juli Tijdens de bijpraatavond voor de gemeenteraad van 13 juli 2021 is met de Raad gesproken over de eerste vier punten uit de motie, te weten: 1. Zijn er concreet uitgewerkte bouwplannen die passen binnen de ambities dan wel tegemoet komen aan de woningbehoefte van jongeren, senioren en starters; 2.

Zijn er locaties waarop bouwplannen ontwikkeld kunnen worden die parallel lopen aan de ontwikkeling van de nieuwe visieontwikkeling ‘Samen bouwen aan Houten’ en kunnen de ervaringen bij het realiseren van de bouwprojecten parallel aan de visievorming benut worden als leerervaring en input voor de (nieuwe) visievorming en vice versa; 3. Kunt u kansrijke gebieden in de gemeente Houten in kaart brengen waar plannen kunnen leiden tot een toevoeging van 400-500 woningen in de komende jaren; 4. Kunt u parallel aan punt 3 selectiecriteria uit werken waaraan de in kaart gebrachte gebieden kunnen worden getoetst. Tijdens de avond is met de raad verder gesproken over de criteria die in de motie benoemd worden aangaande kansrijke locaties. Naar aanleiding hiervan is ook na afloop van de avond nog input aangereikt vanuit diverse partijen over afwegingscriteria en het relatieve belang hiervan. Deze zijn verwerkt in de aanpak

1.2 Procesaanpak in 2 stappen: Op basis van de doelstelling van de motie (voorkomen vertraging bouwproductie en liefst zo snel mogelijk ontwikkelen van betaalbare woningen in het juiste segment) en de raadsconsultatie van 13 juli, komt het college tot voorliggende procesaanpak. Hierin is een verdeling gemaakt in de afwegings- en beoordelingscriteria die door uw raad genoemd zijn in de motie en tijdens en na de bijpraatavond. Dit heeft geleid tot een procesaanpak waarbij: 1. Criteria zijn opgesteld waaraan de gemeente Houten belang hecht om locaties te kunnen selecteren waar (relatief) snel tot woningbouwontwikkeling in het gewenste segment gekomen kan worden. Dit heeft geleid tot een selectiekader om kansrijke locaties te kunnen

beoordelen. Vervolgens zijn kansrijke locaties opgehaald via de gebiedsmanagers, lopende gesprekken met initiatiefnemers, vergunningverlening en principeverzoeken. Deze locaties gecombineerd met de criteria leiden tot een ranglijst van meest kansrijke locaties; 2. Vervolgens kent deze lijst een proces om tot realisatie te komen: programmatische en kwaliteitscriteria worden opgenomen in een op te stellen kavelpaspoort per locatie. Dit paspoort per locatie wordt vervolgens ter besluitvorming aan uw raad voorgelegd. Het paspoort geeft de programmatische en ruimtelijke randvoorwaarden voor ontwikkelende partijen waarbinnen de ontwikkeling kan plaatsvinden. De keuze voor het werken met een kavelpaspoort is afwijkend van het huidige ruimtelijke proces. Er is behoefte aan een kavelpaspoort omdat de ruimtelijke kaders die er nu liggen (gedeeltelijk) verouderd zijn. Daarnaast is het, ook met het oog op de omgevingswet, wenselijk om de kwaliteit van de leefomgeving beter vooraf te kunnen waarborgen. Deze kwaliteit is breder dan alleen een goede ruimtelijke ordening, maar behelst ook thema’s als veiligheid, ontmoeten en gezondheid. Afhankelijk van het project wordt volgens een vaste procedure een gebieds- of kavelpaspoort opgesteld. Dit betekent dat afhankelijk van de locatie en het proces de voorwaarden/regels per locatie zullen verschillen. De Raad stelt het kavelpaspoort vast.

locaties

criteria

weging

projecten en extra instrumentarium

project 1 project 2 project 3

•opstellen beknopt 'kavelpaspoort' •partcipatie i.o.m.met de leidraad

Raad •Project reeds in afrondenden fase •opstellen beknopt 'kavelpaspoort' •randvoorwaarden voor afronding participatie.

Raad

•opstellen uitgebreid gebiedspaspoort •partcipatie i.o.m.met de leidraad

Raad

2.Nadere toelichting op de aanpak 2.1 Criteria van de gemeenteraad Bij het beoordelen of locaties kansrijk zijn, spelen diverse aspecten een rol. Op de bijpraatavond is een afwegingskader gepresenteerd om te komen tot kansrijke locaties. Mede op basis van de inbreng van de Raad tijdens de bijpraatavond en feedback naar aanleiding van de bijpraatavond, komen we tot een selectiekader, waarbij snelheid, inschatting van draagvlak, programma en ruimtelijke kwaliteit voorop staan. Op basis van deze input stellen we voor ons te richten op een aantal locaties die relatief snel ontwikkeld kunnen worden. Door ons op een beperkt aantal locaties te richten, kunnen we focussen, wat de snelheid ten goede komt. Voor alle locatieontwikkelingen geldt dat participatie is een randvoorwaarde is. 2.1.1 Locaties lijken kansrijk als: 1. Ze geschikt zijn voor het gewenste programma (sociale woningbouw/ goedkope koop/ huur, conform concept woonvisie en woonbehoefteonderzoek). 2. Het een locatie is die een toekomstige integrale gebiedsontwikkeling niet in de weg staat (no regret – locatie).

Dit is het geval als: - de locatie reeds als toekomstige woningbouwlocatie in gemeentelijke plannen is benoemd; - de ontwikkeling projectmatig/ solitair kan plaatsvinden en er zo min mogelijk afhankelijkheden zijn van andere projecten en andere visievorming; (Dit neemt niet weg dat de ontwikkeling van een (aanzienlijke) hoeveelheid woningen op een locatie bovenwijkse consequenties heeft die moeten worden geadresseerd (denk aan infrastructuur, riolering, buitenruimte). 3. Ze relatief snel ontwikkelend kunnen worden. Indicatoren hier zijn: - Zit er energie op de locatie: zijn er partijen die hebben aangegeven aan de slag te willen? - Is de locatie gemeentelijk of corporatie eigendom? - Is het aantal eigenaren en stakeholders beperkt, dan wel zit men op één lijn met elkaar? - inschatting van het draagvlak; is er reeds participatie geweest waaruit het draagvlak te peilen is, zijn relatief weinig omwonenden enz. is de locatie al benoemd als woningbouwlocatie; - de fase in het planproces (al in voorbereiding of nog in initiatieffase). 2.1.2 Meest kansrijke locaties Met deze criteria als leidraad, is door team RO naar de gemeentelijke planvoorraad gekeken en komen we tot een aantal locaties die kansrijk lijken. Deze locaties zijn met de criteria en beoordeling opgenomen in de bijlage.

Als we kijken naar het gevraagde aantal woningen (400-500) en wat we als organisatie aankunnen in planbegeleiding stellen we voor ons te richten op de volgende meest kansrijke locaties: • Loerik 6 (Afronding Houten Vinex) • Kantoor Viveste (Oude Dorp) • Luno (Kokermolen) • Locatie Molenzoom Zuid-Oost (Molenzoom 1-23) • De Molen 37 • 2e fase oude gemeente huis (Standerdmolen)

•

Forum (Locatie aan De Slinger; herontwikkeling Bibliotheek, Huis van Houten, eventueel College de Heemlanden). Dit zijn locaties die geschikt zijn voor het gewenste programma (sociale woningbouw/ goedkope koop/ huur, conform concept woonvisie en woonbehoefteonderzoek), een toekomstige integrale gebiedsontwikkeling niet in de weg staan (no regret) en naar verwachting relatief snel ontwikkeld kunnen worden. Een uitgebreidere beschrijving van de locaties is opgenomen in de beoordelingsmatrix in de bijlage.

2.2 Opstellen kavelpaspoort per locatie 2.2.1 Ruimtelijk en programmatisch kader noodzakelijk Voor deze kansrijke locaties is het wenselijk, zo niet noodzakelijk om een ruimtelijk en programmatisch kader vast te stellen. In de eerste plaats omdat genoemde locaties overwegend in bezit zijn van investeerders en ontwikkelaars en deze partijen hebben aangegeven (ruimtelijke) kaders te willen van de gemeente voordat ze plannen maken en in gesprek gaan met bewoners. Ook willen ze alleen aan de slag samen met de gemeente en omwonenden. Duidelijkheid aan de voorkant door middel van een door de raad in samenspraak met inwoners en initiatiefnemers vastgesteld paspoort is derhalve noodzakelijk om tot ontwikkeling te komen en niet enkel te blijven verhuren van het bestaande zoals nu het geval is. In de tweede plaats is het vanuit de gemeentelijke sturing wenselijk te beschikken over een programmatisch en stedenbouwkundig kader. Uit de inspraak van de Woonvisie blijkt dat bewoners woonmilieus zoeken die anders zijn dan nu. Collectiviteit speelt daar een grote rol bij. Gedeelde tuinen, werkplekken, ontmoetingsplaatsen (shared spaces), dure appartementen met grote balkons en kleine startersappartementen. Op deze woonwensen moet ruimtelijk en programmatisch gestuurd worden om te waarborgen dat er nieuwe uitdagende woonmilieus worden toegevoegd die aansluiten bij deze woonwensen/behoefte.

Ook vanuit de Raad is tijdens en naar aanleiding van de bijpraatavond de wens uitgesproken beter te kunnen sturen op ruimtelijke kwaliteit bij (her)ontwikkeling. 2.2.2 Invulling ontbrekende ruimtelijke kaders Sturing en kaders vanuit de gemeente zijn derhalve noodzakelijk om tot ontwikkeling van woningbouw te komen. Op dit moment zijn er onvoldoende ruimtelijke kaders heeft om woningbouwontwikkelingen stedenbouwkundig op te kunnen toetsen en sturing te kunnen geven aan ontwikkelende partijen. De huidige kantorenstrategie Molenzoom geeft eigenaren van het bestaande vastgoed de ruimte dit vastgoed om te zetten naar woningen. Hieraan worden drie voorwaardes voor ontwikkeling tot woningbouw verbonden: Participatie met bewoners, Programma in lijn met de woonvisie en een verklaringen van geen bedenkingen van de raad. Deze strategie zorgt (inmiddels aantoonbaar) voor woongebouwen in een kantoormilieu zonder dat deze ontwikkelingen onderdeel worden van een echt woonmilieu. Ook is er een risico dat de beeldkwaliteit waarop in het verleden sterk gestuurd is op de Molenzoom na allemaal solitaire ontwikkelingen geen totaalbeeld op zal leveren Houten is gepland met een visie en vanuit kwaliteitskaders. Bij de op handen zijnde gebiedsontwikkelingen vraagt dat eerder meer aandacht en betrokkenheid van de gemeente dan minder. Het kavelpaspoort biedt deze mogelijkheid.

Hiermee nemen we ook al een stap richting de vereisten van de omgevingswet. Hierin is als minimumeis opgenomen dat elke gemeente een gemeentelijke adviescommissie moet instellen voor de omgevingskwaliteit. Vooruitlopend op de komst van de omgevingswet zouden we binnen dit proces van het opstellen van een kavelpaspoort een pilot kunnen starten om plannen op een integrale manier te beoordelen op omgevingskwaliteit. 2.2.3 Inhoud kavelpaspoort Het kavelpaspoort wordt door de gemeente in samenwerking met de ontwikkelaar én met behulp van participatie opgesteld en wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Bij de participatie wordt vooraf bepaald waarover participatie mogelijk is en wat randvoorwaardelijk is vanuit de gemeente. De leidraad communicatie en participatie is hierbij uitgangspunt. Bij het opstellen van het kavelpaspoort zijn er diverse sectorale beleidsnota’s die hierbij in ogenschouw genomen moeten worden. Van belang is ook om het grotere geheel in ogenschouw te nemen. Een ontwikkeling op een locatie moet passend zijn en niet in tegenspraak met andere locaties en toekomstige integrale gebiedsontwikkeling Het kavelpaspoort moet ten minste uitspraken doen over: 1

Programma - Programma conform (concept) woonvisie.

2

Stedenbouw/ leefomgeving Gericht op het waarborgen van een goede leefomgeving. Met aandacht voor thema’s als: - Ontmoeting en veiligheid - Bijzondere woonmilieus in gestapelde bouw; - Randvoorwaarden voor goede stedenbouw/ beeldkwaliteit. - Groen, met mogelijkheden voor mix van privaat en collectief gebruik - Verkeer en parkeren (alternatieve mobiliteitsoplossingen, fietsparkeren) - Duurzaamheid (waaronder energie, klimmaatadaptatie, water, biodiversiteit, etc.)

3

Kostenverhaal Kostenverhaal is onderdeel van de exploitatie (i.v.m. grote opgave inrichting/ aansluiting centrum/ Molenzoom en bovenwijkse ontsluiting).

4

Participatie Ook voor het vervolg/ uitvoering van de visie is participatie een randvoorwaarde. De leidraad communicatie en participatie is hierbij uitgangspunt.