Bijlage 1. Nota van zienswijzen over concept woonvisie 9-11-21 (747096)

NOTA VAN ZIENSWIJZEN OVER CONCEPT-WOONVISIE HOUTEN 2021-2030 (inspraakperiode 15-9-21 t/m 26-10-21) Zienswijzen op de Concept-Woonvisie Houten 2021-2030 zijn ontvangen van: #1: Mw. Van den Berg-Pagliéro, 29-9-21 #2: Dhr. Smook, 21-9-21 #3: Zorgspectrum, mw. Falck, zienswijze 21-10-21 #4: Dhr. Lenselink, 13-10-21 #5: Mw. Kuijer, 15-10-21 #6: Initiatiefgroep Betaalbaar Wonen Schalkwijk, 18-10-21 #7: Bezield Wonen Houten, 15-10-21 #8: Lister, 21-10-21 #9: Viveste, 25-10-21 #10: Dhr. En mw. De Vries, 25-10-21 #11: Dhr. M. van Kouwen, 25-10-21 #12: Dhr. G. Kamphorst, 26-10-21 #13: Dhr. M. van Noordenne, 27-10-21

Deze nummering is doorgevoerd in het onderstaande schema. Onderwerp

HOOFDSTUK 2 Schets van de woningmarkt van de gemeente Houten met de regionale en landelijke context Ondersteuning wat betreft geschetste

Indie ner (#)

Zienswijze

Antwoord/evt. aanpassing Woonvisie

#9

Viveste herkent de ontwikkelingen. Viveste onderschrijft de ambities en wil daar als

Antwoord: v.k.a.

ontwikkelingen over demografie, regionalisering van woningmarkt en woningbehoefte in Houten HOOFDSTUK 4 Woningbehoefte gemeente Houten Ouderen willen geen appartement

volkshuisvestelijk partner maximaal aan bijdragen. Dit blijkt ook uit eerder gemaakte prestatieafspraken. Over enkele aandachtspunten gaat Viveste graag in gesprek

Aanpassing: Geen

#1, 2

Ouderen willen best doorstromen maar naar een kleine woning met slaap-badkamer beneden en vooral een tuin. ‘Oudjes’ willen niet in een flat (1, 2).

Antwoord: Onze woningbouwambitie gaat uit van ongeveer 2/3e deel als bouw van appartementen. Bij Ambitie 1 (pag. 27) geven we aan dat we de naam ‘appartement’ beschouwen als een verzamelnaam voor uiteenlopende woonvormen als alternatief voor reguliere eengezinswoningen. De aandacht ligt op diverse woonvormen voor ouderen. Samengevat zien wij wel degelijk ook mogelijkheden voor nieuwbouw van (bijvoorbeeld kleine) woningen met tuin. Aanpassing: Geen. Wij zien geen aanleiding om de Woonvisie aan te passen.

Kwaliteit van balkons

#2

De kwaliteit van balkons bij gerealiseerde appartementen in Houten nodigt niet uit om door te stromen.

Antwoord: Wij realiseren ons dat dit een belangrijke ontwerp opgave is omdat de Houtense woningzoekenden kritisch zijn vanwege hun ervaring met woning en met tuin. Anders gaat doorstroming niet lukken. Aanpassing: Geen.

Behoud de woonbeleving:

#2

De structurele behoefte aan woningen is duidelijk, maar behoud de beleving in onze mooie gemeente: veel groen en niet-stedelijk.

Antwoord: In Houten is de woonbeleving (waaronder de inrichting van de openbare ruimte) altijd heel belangrijk geweest. Het is de

groen en nietstedelijk

Behoud het woonplezier

opgave voor integrale ruimtelijke ordening op welke locaties en welke woningdichtheden dit in te vullen. Dit zal niet veranderen. Aanpassing: Geen. #2

Bestaande woningen splitsen tast het woonplezier van omwonenden aan.

Antwoord: Wij begrijpen uw zorgen en dat u hier aandacht voor vraagt omdat eventuele hinder het woongenot van omwonenden aantast. Het woningbehoefteonderzoek constateert dat er veel meer kleine huishoudens ontstaan, waaronder eenpersoonshuishoudens. Ook dit is een woonbehoefte waar wij, onder voorwaarden, aan willen voldoen. Voor bestaande woningen stellen wij via aparte beleidsregels voorwaarden bij initiatieven voor woningomzetting (verkamering) en woningsplitsing. Door dit met mate toe te staan (via een vergunningplicht) bewaken wij de leefbaarheid in de nabije omgeving. Wij zoeken dus een balans tussen enerzijds splitsing mogelijk maken omdat er meer kleine huishoudens zijn en anderzijds het bewaken van de leefbaarheid in de nabije woonomgeving. Aanpassing: Geen

#3

Deze visie wordt ondersteund door Zorgspectrum omdat dit past in de eigen visie op zo lang mogelijk thuis wonen in toegankelijke woningen dichtbij voorzieningen.

Antwoord: Gezien de gezamenlijke opgave voor het langer thuiswonen van ouderen ondersteunen we de oproep van Zorgspectrum om vooral meer toegankelijke (geclusterde) appartementen toe te

HOOFDSTUK 5 Visie op de woningmarkt in gemeente Houten Gedeelde urgentie opgave langer thuiswonen ouderen, vooral

meer toegankelijke (geclusterde) appartementen bijbouwen in de buurt van voorzieningen, draagt bij aan doorstroming Bouw vooral betaalbare woningen, voor starters, jonge gezinnen en senioren.

Maak visie op verleggen rode contour Schalkwijk

voegen in de buurt van voorzieningen. Dit sluit aan bij de visie en het woningbouwprogramma in de woonvisie. Aanpassing: Geen

#6

Indiener ondersteunt de visie over de bouw van 4.750 woningen, over het willen faciliteren van wooninitiatieven en de genoemde instrumenten bij Ambitie 12 op pag. 39/40. Pleidooi voor het ondernemen van actie op korte termijn.

#6

Biedt kansen voor de kleine kernen door het maken van een visie op het verleggen van de rode contour (voor Schalkwijk).

Antwoord: Wij zijn blij met uw reactie. We zien dit als ondersteuning van onze woonvisie. Aanpassing: Geen Antwoord: Voor de komende jaren (tot 2025) worden woningbouwplannen voorzien tot 1.000 woningen. Hierbij wordt vooral gekeken naar het toevoegen van betaalbare woningen voor starters, jonge gezinnen en senioren. Besluitvorming over de Woonvisie en de motie 120 (blijven bouwen, vertraging voorkomen) zullen dit ondersteunen. Aanpassing: Geen Antwoord: Voor elk van de drie kleine kernen wordt dit najaar een woningbehoefteonderzoek (wbo) afgerond. Het resultaat van dit wbo wordt besproken met de bewoners van de kleine kernen. B&W en gemeenteraad zullen vervolgens conclusies moeten trekken. Dit gebeurt apart van deze Woonvisie. Aanpassing: Geen

Positief over streven naar inclusieve woonzorgconcepten

#7

Bezield Wonen heeft veel waardering voor de ambitie om te streven naar woonvoorzieningen voor specifieke doelgroepen, met name ouderen en jongeren. Wil een actieve rol spelen hierbij zodat er moderne woonzorgconcepten ontstaan voor zelfstandig wonende ouderen, wil ‘inclusief’ wonen, dus ook met jongeren.

Antwoord: Dank voor uw reactie. We zien dit als ondersteuning voor onze woonvisie. Aanpassing: Geen

Aanbod om actief mee te denken over ontwikkelen van projecten voor o.a. doelgroep ouderen

#7

Vraagt: wil actief meedenken aan het ontwikkelen van woningbouwprojecten voor o.a. de doelgroep ouderen en zo meewerken om onderdelen van de woonvisie op korte termijn te realiseren. Het is een oproep om de woonvisie op dit onderdeel te operationaliseren.

Antwoord: De gemeente Houten staat er open voor om samen met haar bewoners projecten te ontwikkelen waar dat kan en wil dit ook faciliteren. Ook zullen wij ontwikkelaars stimuleren en randvoorwaarden meegeven om toekomstige bewoners te betrekken bij nieuwe woonconcepten. Wij verwachten dat de ervaringen die worden opgedaan met het pilotproject Beverakker ook gebruikt kunnen worden bij andere locaties. In het project gaan we samen met Viveste, omwonenden, toekomstige bewoners, particuliere initiatieven op zoek te gaan naar de optimale invulling van deze locatie. Het college is er zeer positief over dat pro-actief contact wordt gelegd met betrokkenen bij toekomstige bouwlocaties. Op deze manier kunnen belanghebbenden (zoals inwonerinitiatieven, omwonenden, Viveste) zo vroeg mogelijk betrokken worden bij nader behoefte onderzoek en planvorming van de herontwikkeling van een locatie. Aanpassing: (Aanvulling op pagina 43 bij #25 na “…deze locatie.”) “Een recent initiatief is de Burgerwerkgroep Participatie. Deze analyseert een aantal ruimtelijke woonprojecten op het aspect burgerparticipatie, vooral op de relatie burger/gemeente. De hieruit voortvloeiende adviezen betrekken we bij de optimalisatie/concretisering van toekomstige wooninitiatieven.”

Positief over ambitieuze woonvisie en huisvesting van bijzondere doelgroepen

De woonvisie sluit op veel punten aan bij de visie van Viveste

#8, 9

#9

De woonvisie heeft een juiste focus op toevoegen van betaalbare en kleinere woningen (sociale huur), met als speerpunt een thuis voor iedereen. Goede koppeling met zorg en met specifieke aandacht voor bijzondere doelgroepen, diversiteit aan woningtypen en gemengde woonvormen. Waardeert dat Houten een plek wil blijven waar je ook met een lager inkomen en een rugzakje kunt (blijven) wonen (8).

Antwoord: We streven een diversere woningvoorraad na. De betaalbare en kleinere woningen moeten niet alleen in de sociale huur worden toegevoegd, maar ook in de koop. Verder v.k.a. Aanpassing: Geen

Viveste ziet onder haar huurders steeds meer mensen uit kwetsbare groepen: mensen met een zorgvraag, statushouders, of zij die uitstromen uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen. Met de gemeente wil zij graag samen nieuwe woonvormen onderzoeken en meedenken wat de Houtense woningzoekenden nodig hebben (9).

Antwoord: Wij willen een ruimer woningaanbod in Houten. Nieuwe woonvormen, ook voor de huishoudens met lagere inkomens, zijn daarom gewenst. Wij zijn blij dat Viveste dit onderschrijft. Goede afstemming met in Houten werkzame zorgpartijen is nodig. Aanpassing: Geen Antwoord: We zien uw reactie als ondersteuning voor onze woonvisie. Aanpassing: Geen

Viveste geeft aan dat de concept-woonvisie op veel punten aansluit bij de visie van Viveste. Viveste wijst erop dat de opgaven op de diverse terreinen (beschikbaarheid, betaalbaarheid, duuzaamheid) groot zijn en dat beschikbare middelen, locaties en menskracht hun begrenzing kennen. Dat betekent dat we gezamenlijk moeten blijven afwegen, prioriteren en kiezen. Viveste heeft er alle vertrouwen in dit in goed partnerschap voor elkaar te krijgen. Met de concept-woonvisie ligt er een mooi geactualiseerd uitgangspunt om samen, ieder vanuit een eigen rol en verantwoordelijkheid, verder te werken aan goed wonen in Houten. Viveste kijkt uit naar de uitvoering.

Te weinig aandacht voor reguliere doelgroep van 30 t/m 64 jaar

#9

De ‘reguliere’ doelgroep van 30 t/m 64 jaar – in aantal de grootste - krijgt in de woonvisie minder nadrukkelijk aandacht. Wij zien deze doelgroep als een belangrijke schakel in de doorstroming, die ook wordt benoemd in de woonvisie.

Antwoord: Voor de ‘reguliere’ doelgroep van 30 t/m 64 jaar is in de woonvisie zeker aandacht en deze valt deels onder de doelgroepen starters, gezinnen en (jonge) senioren vanaf ongeveer 55 jaar. Mede door het toevoegen van meer en de juiste woningen (ambitie 1) willen we de doorstroming op de woningmarkt bevorderen (ambitie 2). Het gebrek aan doorstroming binnen de Houtense woningmarkt heeft gevolgen voor alle bevolkingsgroepen. Aanpassing: Geen.

Uitgangspunt over financiering gemeenschappelijk e ruimtes

#9

Nieuwe en moderne concepten voor ontmoetingsruimtes zijn belangrijk. Tegelijkertijd gaat dit vaak ten koste van sociale huurwoningen. Bij een investering in een gemeenschappelijke ruimte wordt daarom gevraagd dat er een financieel duurzaam investerings- en exploitatieplan is opgesteld en de maatschappelijke prestaties inzichtelijk zijn.

Antwoord: Ontmoeting, veiligheid, groen en goede dynamiek van functies (in de bebouwing en op straat-, buurt- en wijkniveau) zijn belangrijke elementen in de gebiedsontwikkeling van de toekomst voor sociale verbinding in de wijk. Daaronder vallen ook zeker nieuwe en moderne concepten voor ontmoetingsruimtes. Dat hierbij zorgvuldig moet worden gekeken naar een haalbare en duurzame exploitatie van deze plekken zijn wij het eens. Dergelijke ruimtes moeten toekomstbestendig zijnen meerder functies kunnen accommoderen. Bij het realiseren van ontmoetingsruimtes zouden financiële lasten ook onderdeel moeten zijn van de maatschappelijke taak van corporaties. Aanpassing: Geen.

Viveste streeft naar aanpasbaarheid

#9

Viveste streeft naar een woningaanbod met toekomstbestendige kwaliteit: door eenvoudig aanpasbaar (zorg)vastgoed is dit geschikt voor verschillende generaties en (gecombineerde) functies. Dit gaat met name om gelijkvloerse 2- en 3-

Antwoord: We ondersteunen het pleidooi om te streven naar een woningaanbod met toekomstige kwaliteit. Gezien de opgaven van de afbouw van zware zorg en de vergrijzing is een flexibel (zorg)vastgoed, dichtbij voorzieningen, van belang zodat het

kamerappartementen in een omgeving dichtbij voorzieningen, waardoor deze woningen ook aantrekkelijk zijn voor mensen met een (extramurale) zorgvraag.

aantrekkelijk is voor mensen met een lichtere en zwaardere zorgvraag. We ondersteunen de ambitie om flexibiliteit na te streven. De ervaring leert immers dat voor (zorg)vastgoed aanpassingen in de tijd soms nodig zijn (zoals samenvoeging). Aanpassing: Geen

Pleidooi voor grondgebonden woningen voor ouderen

#10

In de woonvisie ontbreekt een duidelijke duiding van de behoeften van de inwonersgroep 60+. Onder de (kapitaalkrachtige) bewoners in de groep 60+ is juist behoefte aan grondgebonden levensloopbestendige woningen. Dit komt nergens terug in de woonvisie. E.e.a. mag opgepakt worden door initiatieven als bijvoorbeeld ‘Knarrenhof’. Maar dan moet de gemeente Houten daar nadrukkelijk de ruimte voor geven door dit een wezenlijk onderdeel te maken van het beleid en dus ook de woonvisie.

Juist voor deze doelgroep zoeken we naar passende oplossingen. Dat kan grondgebonden zijn, worden vormgegeven in appartementen in de hogere prijsklassen met ruime balkons of in een mix. In de Woonvisie willen we hiervoor alle ruimte bieden. Tijdens de inwonersbijeenkomsten over de concept woonvisie is door inwoners nadrukkelijk het volgende meegegeven: stimuleer door met nieuwbouw te differentiëren in woningtypen en prijsklassen dat ouderen (ook met hogere inkomens) kunnen doorstromen. Op deze manier worden ouderen verleid om door te stromen naar een woning die past bij hun manier van leven en waarbij het hen iets moet opleveren in wooncomfort. Het college wil nadrukkelijk ruimte bieden aan Houtense wooninitiatieven en deze faciliteren (ambitie 11). Aanpassing: Geen.

Een aantal van de ambities in de woonvisie zijn prima en zijn inspirerend, echter het blijft beperkt tot mooie woorden (afgezien van de

#11

Via de woonvisie wordt geprobeerd alsnog groen licht te krijgen voor het bouwen van duizenden flats/appartementen. Het versterken van het sociale aspect via het realiseren van ontmoetingsruimten of gemeenschappelijk groen/tuinen blijkt niet uit appartementengebouwen die de afgelopen jaren zijn gerealiseerd.

Antwoord: We geven aan dat de Woonvisie uitdrukkelijk niet ingaat op de vraag hoe de woningbehoefte ruimtelijk wordt ingevuld. We geven de argumenten aan die ten grondslag liggen aan de woningbehoefte: veel meer kleine huishoudens (zeker niet alleen ouderen), behoefte aan gelijkvloerse woningen en –in de dure woningvoorraad van Houten- behoefte aan betaalbare woningen. In het voorgestelde woningbouwprogramma zijn ook

aantallen flats). De woonvisie houdt geen rekening met de wensen van de inwoners (blijkend uit de uitkomst van het referendum).

De woonvisie beschrijft niet of nauwelijks wat de criteria zijn voor ‘plezierig wonen’ (woning en woonomgeving) en onvoldoende hoe de gemeente aangenaam en duurzaam woongenot wil waarborgen. Inwoners worden gedwongen in kleine flats te wonen. Waarom negeert u met deze Woonvisie de boodschap die met het referendum is afgegeven? De mooie ontwikkelingsalternatieven die partijen naar aanleiding van de Ruimtelijke Koers hebben aangedragen krijgen geen plek in de woonvisie. De principes van co-creatie zijn de gemeente vreemd. De gemeentelijke stijl van besturen en politiek bedrijven is achterhaald en niet meer acceptabel.

duurdere eengezinswoningen en appartementen genoemd. Daarom zijn wij het niet eens met uw stelling dat ‘inwoners worden gedwongen in kleine flats te wonen’. Wij vinden dit (4.750 woningen) een belangrijke aanvulling op de bestaande woningvoorraad van 21.000 woningen. U zegt dat de woonvisie niet goed aangeeft wat de gemeente verstaat onder ‘plezierig wonen’. Op pagina 24 noemen wij de kenmerken van sociaal en duurzaam wonen. We benoemen daar onder andere een geschikte en passende woningvoorraad, een toegankelijke openbare ruimte, een adequaat voorzieningenniveau en buurtcohesie. Verder zijn we het met u eens dat ontmoeting, veiligheid, groen en goede dynamiek van functies (in de bebouwing en op straat-, buurt- en wijkniveau) belangrijke elementen moeten zijn in de gebiedsontwikkeling van de toekomst om juist te zorgen dat de sociale verbinding in de wijk goed geborgd is. Dit zijn elementen die in de ruimtelijke uitwerking van deze plannen een plek zullen krijgen. U geeft aan dat voor de gemeente de principes van co-creatie vreemd zijn. We zijn het niet met u eens want we passen dit nu al toe bij lopende projecten. In de Woonvisie benadrukken wij juist open te willen staan voor wooninitiatieven. Aanpassing: Wij zien geen reden om de tekst aan te passen.

Bij grondverkoop meer mogelijkheden dan alleen openbare verkoop of aanbesteding

#12, 13

Bij grondverkoop zijn er meer opties dan alleen openbare verkoop of aanbesteding. In welke vorm de grondverkoop wordt gegoten kan per project verschillen (want maatwerk) (12, 13). De gemeente sluit zo één op één selectie uit. Dit is niet nodig (13).

Antwoord: We erkennen dat er meer mogelijkheden zijn. In verreweg de meeste gevallen stuurt de gemeente bij grondverkoop op wat er gebouwd gaat worden op de bouwlocatie. In die gevallen moet de gemeente aanbesteden of openbaar verkopen. Bij grondverkoop waar niet of nauwelijks sturing nodig is, heeft de

gemeente meer keuzevrijheid voor de vorm waarin de verkoop gegoten kan worden. De gemeente bekijkt dit per project. Aanpassing: (Op pagina 40 direct onder ‘Instrumenten’ na “a. de gemeente is grondeigenaar” , dus in plaats van de tekst “Is de gemeente … is dit opgenomen.”) “Is de gemeente eigenaar van de bouwlocatie, dan stuurt de gemeente in de meeste gevallen op wat er op de locatie gebouwd gaat worden. De mate van sturing naast het bestemmingsplan is bepalend voor hoe de grondverkoop zal worden ingericht. Dit wordt per locatie bekeken. Het accent van de sturing ligt bij het bestemmingsplan. Bij de grondverkoop kan de gemeente aanvullend hierop nog extra eisen stellen voor de bebouwing. De mate waarin hiervoor gekozen wordt is bepalend voor de vorm waarin de grondverkoop wordt gegoten. Hoe meer aanvullende eisen gesteld worden aan de bebouwing van de bouwlocatie hoe eerder de gemeente zal kiezen voor aanbesteding of openbare verkoop. Zijn er geen of nauwelijks extra eisen voor de bebouwing nodig dan heeft de gemeente meer keuzevrijheid en kan ook gekozen worden voor andere verkoopmethodieken. “ Vertekend beeld over relatie tussen grondopbrengst en woningbouwprogra mma

#13

De zinsnede “De gemeente gaat dan niet voor de hoogste grondopbrengst maar de grootste bijdrage aan de bouw van betaalbare en duurzame woningen” geeft een vertekend beeld van de relatie tussen grondopbrengst en programma.

Antwoord: De gemeente is het met indiener eens dat de zinsnede op deze manier uitgelegd kan worden. Dit is echter niet wat de gemeente heeft beoogd. Met deze zinsnede. Vandaar onderstaande aanpassing. Aanpassing: (op pagina 40 wordt de laatste zin onder ‘a’ : “De gemeente …duurzame woningen. “ vervangen door) “Bij deze projecten wordt gezocht naar een goede balans tussen de grond- en de maatschappelijke opbrengst.”

De eis van Nul op de Meter (NOM) als standaard voor de ontwikkeling van energiezuinige woningen is ongewenst

#9

Viveste vindt het niet wenselijk als de eis van NOM als standaard wordt opgelegd voor de ontwikkeling van energiezuinige woningen omdat hiermee andere waardevolle duurzaamheidsconcepten worden uitgesloten. Vooral bij appartementenbouw is het vaak niet mogelijk alle energie lokaal op te wekken, wat bij NOM-woningen wel gewenst is. Er zijn andere concepten die hetzelfde duurzaamheidsdoel bereiken en bijdragen aan een haalbare businesscase voor Viveste. In de meerjarige prestatieafspraken zien wij graag voldoende ruimte voor deze alternatieven.

Antwoord: Wij realiseren ons dat er verschillende definities zijn van NOMwoningen. Voor de gemeente Houten is een NOM-woning een woning waarin netto geen energieverbruik meer is: er wordt evenveel duurzaam opgewekt als verbruikt (zowel gebouw gebonden als andere gebruik). Die standaard is generiek, omdat nieuwbouw anders een negatief effect heeft op de ambitie om energieneutraal te worden. Bij (hogere) appartementencomplexen is dit technisch inderdaad (nog) niet altijd mogelijk. In de woonvisie definiëren wij de regel. Aanpassing; Geen.

Energietransitie is gezamenlijke opgave

#9

De gezamenlijke opgave van gemeente, Viveste en particuliere woningbezitters gaat niet alleen over de fysieke aspecten van wonen maar ook over hoe mensen met hun energieverbruik omgaan. In de wijkuitvoeringsplannen wordt de overstap naar aardgasvrij wonen concreet gemaakt. Per complex in een wijk wordt op basis van de gemeentelijke keuze voor aardgasvrije warmteoptie en de wijkuitvoeringsplannen, de complexstrategie van Viveste en de huidige energetische en bouwkundige staat van de woningen een keuze gemaakt door Viveste wanneer sociale huurwoningen aardgasvrij worden. Zo zorgen we ervoor dat we als woningcorporatie met een haalbare business case de transitie naar aardgasvrij gaan maken.

Antwoord: Viveste is een belangrijke partner bij de uitvoering van de Transitievisie Warmte, die moet leiden tot een aardgasvrij Houten in 2040. Onze inzet is dat we gezamenlijk komen tot een afstemming tussen de wijkuitvoeringsplannen en de keuzes die Viveste per complex maakt. Daarover zijn en blijven we in gesprek. Aanpassing: Geen.

Woonvisie is concreet en stelt heldere doelen

#13

Woonvisie heeft een hoog gehalte aan concreetheid, veel heldere doelen, wat goede voorwaarden creëert voor sturing op de beoogde resultaten. Positief is dat maximale inzet van huidig en

Antwoord: V.k.a. Aanpassing: Geen.

beschikbaar komend instrumentarium wordt beoogd om de gestelde doelen te bereiken. Woonvisie neemt aantal keer zodanige positie in dat werkwijze/ instrumenten worden uitgesloten, terwijl er andere opties zijn

#13

Suggestie om in plaats van te schrijven dat gemeente geen mogelijkheden ziet er voor te kiezen om de markt en andere partijen uit te dagen met werkbare ideeën of werkbare producten te komen voor een geschetst probleem.

Antwoord: We hebben aan betreffende indiener van de zienswijze om concretisering gevraagd. Dit leidt tot de volgende aanpassingen Aanpassing: 1. (pag. 26 De zin “In de huidige marktomstandigheden (met een grote druk op de woningmarkt in Midden Nederland) is dat absoluut niet mogelijk.” wijzigen in: ) “In de huidige marktomstandigheden (met een grote druk op de woningmarkt in Midden Nederland) is dat moeilijk realiseerbaar. “ 2. (pag. 32, huidige tekst “- een huurprijsindexering van jaarlijks maximaal (consumentenprijsindex) CPI + 1%” wijzigen in ) “- een huurprijsindexering;” 3. (pag. 40, bij punt e de tekst “…en de woning (duokoop), waarbij de gemeente niet voornemens is om als pachter op te treden.” wijzigen in ) “…en de woning (duokoop, waarbij de gemeente niet voornemens is om als pachter op te treden).” 4. (pag. 64, huidige tekst “Sociale koopwoningen …Dit zijn dus 1- en 2-kamerwoningen.” Wijzigen in: ) “Sociale koopwoningen zijn koopwoningen met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste € 200.000. In de werkelijkheid van de prijsontwikkelingen in de woningmarkt van 2021 zullen dit vooral 1- en 2-kamerwoningen zijn. We streven er naar dat in dit prijssegment ook 3-kamerwoningen worden toegevoegd.”

Viveste moet meer worden aangesproken

#13

Viveste is preffered supplier in de grote opgave in het (lage) middensegment (huur en koop) en als het gaat om het faciliteren van inwonerinitiatieven.

Antwoord: Wij spreken Viveste op genoemde onderdelen aan bij de prestatieafspraken.

Maar wordt op genoemde onderwerpen niet of nauwelijks aangesproken. Dit is een gemiste kans. De (achterliggende) teneur is dat veel rekening wordt gehouden met de wensen van Viveste, bijvoorbeeld ook t.a.v. flexwonen.

Aanpassing: Geen.

Woonvisie onduidelijk over inwonersinitiatieve n

#13

De gemeente moet helder zijn over de ambities tav inwonersinitiatieven. Geeft de suggestie: “De gemeente zet al haar mogelijkheden in om zoveel mogelijk inwonerinitiatieven, waaronder CPO's, die invulling geven aan het gemeentelijk beleid, tot ontwikkeling te laten komen. Voor de uitgifte van de eigen gronden (leeg of bebouwd, met een – toekomstige- woonbestemming) binnen de Rondweg is er een eerste voorkeur voor uitgifte aan een inwonerinitiatief, waarbij de voorkeur uitgaat naar initiatieven die inzetten op doorstroming van ouderen, met of zonder zorgbehoefte.“ Pleidooi voor het opnemen van een kwantitatieve doelstelling zoals in het aangenomen Amendement 74-2021 (januari 2021 t.a.v. Ruimtelijke Koers: “minimaal 5% (plusminus 250 woningen) van het aantal te bouwen woningen beschikbaar te houden voor inwonersinitiatieven”). Pleidooi om ambitie te verhogen: minimaal 5-10%.

Antwoord: Bij Ambitie 11 geven wij aan Houtense inwonersinitiatieven te willen faciliteren. Kennelijk is dit onvoldoende naar voren gekomen. Aanpassing: (op pagina 38 onderaan, direct na ‘Wat gaan we doen?’) “Waar mogelijk zal de gemeente inwonersinitiatieven, waaronder CPO’s, die invulling geven aan het gemeentelijk beleid, ondersteunen. Indien de grond in eigendom is van de gemeente (leeg of bebouwd, met een toekomstige woonbestemming) binnen de Rondweg, zal in de afweging van de programmering van het wonen in het gebied, altijd worden gekeken of er een mogelijkheid is voor uitgifte aan een inwonersinitiatief.”

Meer ambtelijke capaciteit op beleidsveld Wonen nodig

#13

Als onvoldoende wordt gezocht naar uitbreiding van ambtelijke capaciteit is dat een geducht risico voor het realiseren van de ambities uit de Woonvisie.

Antwoord: Dit punt heeft de aandacht van de directie. Aanpassing: Geen.

4.750 of 4.800 te bouwen woningen (pag. 6)

#13

Houd 4.800 te bouwen woningen aan als ambitie, om verwarring te voorkomen.

Antwoord: 4.800 was het aantal woningen (bouwambitie) ten tijde van de Ruimtelijke Koers. We houden 4.750 aan omdat dit de uitkomst is uit het wbo van Companen. Aanpassing: Geen. Antwoord: Voor verschillende doelgroepen is het inderdaad belangrijk dat hun (zorg)woning in de buurt bij voorzieningen ligt. Bij zowel herontwikkeling als bij nieuwe gebiedsontwikkeling nemen wij dit als een randvoorwaardelijk criterium mee in de startnotitie op locatieniveau. Zoals u al aangeeft zijn er al goede voorbeelden in Houten, zoals Haag & Hof, waar het goed gelukt is om een ontmoetingsruimte te realiseren met een wijkfunctie. Aanpassing: Geen.

Grote huisvestingsopgave voor wonen&zorg (pagina 6)

#13

Er wordt gewezen op grote huisvestingsopgave voor wonen&zorg. Een van de ambities van de woonvisie is hier invulling aan te geven door o.a. het realiseren van (zorg)woningen en faciliteren sturen op 24uurszorg.

CPO's gaan niet alleen over koopwoningen (pag. 65/66)

#13

Op pag. 65 wordt als definitie van CPO genoemd “een constructie die er voor zorgt dat toekomstige bewoners meer invloed hebben op de ontwikkeling van de eigen woning”. Er zijn ook CPO's (groep als opdrachtgever) voor huurwoningen

Antwoord: We passen dit aan. Aanpassing: Op pagina 66, 1e regel: “eigen woning” wordt “woning (koop of huur)”.

De woonvisie is te negatief over flexwoningen (pag. 67)

#13

De Woonvisie bespreekt één aspect van flexwoningen (tijdelijke woningen die op termijn moeten worden verplaatst). Andere aspecten als tijdelijke bewoning van een woning of het benutten van een tijdelijke locatie komen niet aan bod. Elders in Nederland worden deze ook als koopwoningen neergezet. In menig provincie en ook op rijksniveau wordt ook nagedacht over het gaan werken met een flexibele pool van flexwoningen die rouleert tussen

Antwoord: We begrijpen het punt dat u maakt. Wellicht kunnen zich in de komende jaren mogelijkheden voordoen. We zullen dan kritisch positief meedenken of dit een mogelijkheid is die bijdraagt aan de woonopgaven waar de gemeente voor staat. Aspecten als zekerheid vooraf over concrete mogelijkheden (met name locaties) voor vervolghuisvesting, betrouwbare communicatie richting omwonenden, betreft het bestaande bouw of

locaties. Een andere ontwikkeling is dat aanbieders (bouwers) deze woningen terugnemen na de afgesproken bewoningsperiode (vorm van lease). De conclusie in de Woonvisie (“dat wij in principe dergelijke tijdelijke woningen niet gaan propageren”) biedt geen helder kader tegenover initiatiefnemers of verzoeken van hogere overheden.

nieuwbouw, doelgroepen en een sluitende business case zijn belangrijk bij onze standpuntbepaling. Aanpassing: Op pagina 67 de zin “De conclusie is dat wij in principe dergelijke tijdelijke woningen niet gaan propageren.” wijzigen in: “We kijken kritisch positief naar dit product in de Houtense woningmarkt. Als dit bijdraagt aan de woonopgaven waar de gemeente voor staat zullen we meedenken. Van belang zijn concrete mogelijkheden (met name locaties) voor vervolghuisvesting, betrouwbare communicatie richting omwonenden, betreft het bestaande bouw of nieuwbouw, doelgroepen en een sluitende business case.”

De gemeente staat te weinig open voor tiny houses

#13

In verschillende gemeenten worden tiny houses gebouwd, in uiteenlopende vormen. De gemeente benoemt alleen problemen. De kwantitatieve ambitie moet veel hoger zijn dan dat dit per ontwikkelgebied om hooguit vijf eenheden zou kunnen gaan.

Antwoord: We geven aan dat het grondgebonden laagbouw concept lastig te verwezenlijken lijkt bij de schaarse woningbouw mogelijkheden. We hebben opgenomen dat we in verschillende toekomstige startnotities de ontwerpopgave hiervoor zullen meegeven. Aanpassing: Geen.

Ambitie t.a.v. sociale huurwoningen

#9

Viveste is blij gezien te worden als natuurlijke partner voor sociale huurwoningen in Houten. Ambitie van gemeente om daarvoor passende woningen toe te voegen sluit aan bij ambitie Viveste (gelijkgezind wat betreft visie op woningbehoefte en bouwambitie).

Antwoord: V.k.a Aanpassing: Geen.

Faciliteren van bouw sociale huurwoningen

#9

Viveste wil bij gebiedsontwikkeling meer zekerheid, namelijk dat de gemeente aan de ontwikkelende partij vooraf vraagt een intentieverklaring met Viveste op te stellen.

Antwoord: We gaan als gemeente graag hierover in gesprek. Wij vernemen dan graag welke investeringsambities Viveste wil leveren aan de maatschappelijke en volkshuisvestelijke uitdagingen in het werkgebied van gemeente Houten. Welke opgaven ziet u en hoe wilt u, naast samenwerking met de gemeente, de samenwerking vormgeven met projectontwikkelaars en zorgpartijen? Aanpassing: Geen.

Jaarlijks vaste norm bij nieuwbouw sociale huur wat betreft huurprijzen (% onder 1e en 2e aftoppingsgrens)

#9

Viveste onderschrijft de ambitie om te komen tot betaalbare nieuwbouw van sociale huur. Dit vooraf vastleggen, namelijk van de jaarlijkse nieuwbouw 70% < 1e aftoppingsgrens en 30% < 2e aftoppingsgrens, kan de financiële haalbaarheid beperken. Vraagt daarom voldoende ruimte voor afwegingen per project.

Antwoord: De genoemde gewenste percentages als aanvangshuur hebben als achtergrond de gewenste veranderopgave van Viveste. Het gaat er om dat de nieuwbouw er aan bijdraagt dat er woningen bijkomen voor de laagste inkomens van 1- en 2persoonshuishoudens (vandaar de genoemde 1e aftoppingsgrens) en van 3- en meerpersoonshuishoudens (vandaar de genoemde 2e aftoppingsgrens). Zie bijvoorbeeld de opmerking op pagina 54 dat er in de sociale woningvoorraad weinig eengezinswoningen en appartementen zijn met 4 kamers of meer onder de 2e aftoppingsgrens. De insteek van de gemeente is dat vooral woningen moeten worden toegevoegd met een huur onder de aftoppingsgrenzen. In specifieke situaties staat het college open voor een nadere afweging. Aanpassing: Op pagina 36 toevoegen (na “... worden gebouwd' ) “In specifieke situaties staat het college open voor een andere afweging.”

Middeninkomens

#9

Viveste wil een bijdrage leveren aan de vraag van middeninkomens (ambitie tot 2040: 400 grotere

Antwoord:

appartementen in het hele werkgebied van Viveste, dus ook buiten Houten). Wil samen met de gemeente zoeken naar geschikte locaties.

We zien dat de ambitie van Viveste met 400 woningen aanzienlijk hoger is dan wat uit het wbo blijkt. Het wbo is voor ons richtinggevend. Onze wens is dat de middenhuurwoningen van Viveste vooral doorstroming stimuleren vanuit de sociale huurwoningen. Aanpassing: (op pagina 31 bij Ambitie 6 toevoegen bij ‘Wat gaan we doen?’ na “…om de behoefte aan middenhuur in te vullen.”): “We zien dat de ambitie van Viveste met 400 woningen aanzienlijk hoger is dan wat uit het wbo blijkt. Het wbo is voor ons richtinggevend. Onze wens is dat de middenhuurwoningen van Viveste vooral doorstroming stimuleren vanuit de sociale huurwoningen.”

Flexibiliteit over parkeernormen gewenst

#9

Viveste wijst er op dat parkeernormen een relatief hoog beslag leggen op de beperkt beschikbare ruimte in (binnenstedelijke) ontwikkelplannen. Viveste nodigt de gemeente uit om gezamenlijk te onderzoeken hoe de afspraken over parkeernormenkunnen worden gediferentieerd. Daarmee kan meer ruimte ontstaan voor nieuwe woningen en voor leefbare (groenere) wijken.

Antwoord: Wij verwachten dat eind 2021 het nieuwe parkeerbeleid wordt vastgesteld. Bij de berekening van parkeernormen wordt dan rekening gehouden met verschillende woningtypen (waaronder als aparte categorie sociale woningbouw) en het verwachte autobezit daarbij. Bij toepassing van specifieke mobiliteitsmaatregelen, zoals bijvoorbeeld het duurzaam aanbieden van een deelauto, is een lagere parkeernorm mogelijk. Wij zijn van mening dat gemeente en Viveste eensgezind zijn op dit onderwerp. Aanpassing: Geen.

Veranderopgave Viveste

#9

Viveste onderschrijft het belang van de transformatie van de woningvoorraad zodat de goed aansluit bij de (toekomstige) Houtense behoefte. De focus ligt op get toevoegen van 2- en 3kamerappartementen. Deze woningtypen zijn aantrekkelijk voor verschillende doelgroepen en

Antwoord: We constateren dat gemeente en Viveste grotendeels eensgezind zijn (vooral focus op 2- en 3-kamerappartementen). De gemeente wijst er op dat in de sociale woningvoorraad weinig eengezinswoningen en appartementen zijn met 4

Flexibel verlagen van de huur van grote, dure sociale huurwoningen

#9

leveren een grote bijdrage aan de doorstroming in de huursector. Voor de toevoeging van een beperkt aantal 4-kamer appartementen onderzoeken we de mogelijkheden om bestaande woningen aan te passen, zoals in het centrum van Houten, Structurele toevoeging van 1-kamerappartementen voorzien wij niet, vanwege de beperkte flexibele inzetbaarheid (pag. 35).

kamers of meer onder de 2e aftoppingsgrens. Dus wij zien woningen in dit woningtype graag toegevoegd. Er is een duidelijk verschil van mening over de wenselijkheid van nieuwbouw van 1-kamerappartementen. Op pag. 36 benoemen wij onze ambitie dat indicatief 100 eenheden structureel worden toegevoegd, waarbij de flexibiliteit geborgd kan worden door bij veranderende marktvraag de optie van samenvoeging te hebben zodat een 2-kamerwoning ontstaat. Daarmee ondervangen we de door Viveste genoemde beperkte flexibele inzetbaarheid. Aanpassing: Geen.

Viveste wijst er op niet, of slechts zeer beperkt, bereid te zijn de huur van grote dure woningen te willen verlagen (‘aftoppen’). Viveste vindt dat daarmee de verhouding tussen de (hoge) woonkwaliteit en de hoogte van de huur willekeurig wordt en daarmee onuitlegbaar (richting andere woningzoekenden).

Antwoord: Dit punt gaat de gemeente niet om woonkwaliteit en willekeur. Integendeel. Het gaat om de maatschappelijke opgave om voldoende woningen (flexibel) beschikbaar te houden voor de doelgroep grotere gezinnen met een laag inkomen. Onze inschatting is dat dit een heel beperkte groep is. Viveste heeft grote woningen in haar bezit. De gemeente wil borgen dat deze sociale huurwoningen niet via harmonisatie of verkoop uit het sociale segment van Viveste verdwijnen. Juist door heldere afspraken te maken over de doelgroep en aftoppen te maken en vast te leggen is er in het geheel geen sprake van onuitlegbare willekeur. Door ‘woonduur zonder harmonisatie’ en ‘scheefwonen’ lijkt de verhouding tussen ‘woonkwaliteit’ en een redelijke huurprijs altijd al willekeurig en moeilijk uit te leggen. Daarom is het juist noodzakelijk hier afspraken over vast te leggen. Wel verkopen tegen marktwaarde, maar niet (flexibel) beschikbaar houden voor de doelgroep vindt de gemeente moeilijk uitlegbaar. Aanpassing: Geen.

HOOFDSTUK 6 Uitvoeringsprogra mma Geen kans voor mensen met te hoog inkomen voor sociale huur en te laag inkomen om te kopen

Woonvisie moet positiever staan tegenover woningsplitsing en verkamering: ‘stimuleren in

#4

De woonvisie houdt veel te weinig rekening met een grote groep mensen in deze situatie. Ondertussen blijven de woonlasten toenemen want als ‘scheefhuurder’ in een duurdere woning van Viveste is er jaarlijks een forse huurverhoging. De woonvisie geeft hiervoor geen oplossing.

#5

U wijst er op dat bestaande bouw beter benut moet worden door dit om te bouwen naar leefbare units door verbouw van kantoren of andere gebouwen zoals schuren en garages of door woningsplitsing.

Antwoord: Bij Ambitie 1 (meer woningen bouwen en de juiste woningen bouwen) op pag. 26/27 geven wij het door ons gewenste woningbouwprogramma aan. De ambitie komt neer op een grote draai met het verleden met veel meer betaalbare koopwoningen en met veel meer andere woningen dan eengezinswoningen (verzamelnaam: ‘appartementen’). In de tabel op pag. 27 staan koopwoningen in verschillende prijsklassen genoemd. In uw situatie met 1 inkomen zal nieuwbouw van koopwoningen in de prijsklasse met als grens € 400.000 geen oplossing bieden. Dat zou wel het geval moeten zijn in de categorie tot € 250.000 (bovendien hoeft het noemen van deze grens niet te betekenen dat elke woning een vrij op naam-prijs moet hebben vlak onder deze grens). Dit moet zeker mogelijkheden bieden voor huishoudens met 1 inkomen. Bij Ambitie 6 (pag. 31/32) geven we aan dat we de mogelijkheden voor middenhuur willen bevorderen met o.a. regels over gematigde huurprijsstijging. Om deze redenen zijn wij het niet eens met uw stelling dat de woonvisie hiervoor geen oplossing biedt. Aanpassing: Geen Antwoord: In de woonvisie staat vaak ‘nieuwbouw’. Verbouw van bestaande gebouwen kan ook. De verwachting is dat in de meeste gevallen sprake zal zijn van eerst sloop en dan nieuwbouw (vanwege uitstraling als toekomstige woonobjecten, kosten van verbouw, duurzaamheidseisen e.d.).

plaats van toestaan’

(bij Ambitie 1) Ook bij kleine woningbouwprojec ten is de inzet te komen tot 30% sociale huur

#9

Viveste wijst er op dat de kosten voor onderhoud en vastgoedbeheer bij kleine complexen (< 24 woningen) naar verhouding hoog zijn. Dit leidt – zeker wanneer sprake is van complexen met een lifttot servicekosten die niet of moeilijk betaalbaar zijn voor de doelgroep. Om de totale woonlasten van huurders beperkt te houden hebben voor Viveste grotere wooncomplexen de voorkeur. Viveste is blij dat de gemeente in de woonvisie benoemt dat dit vraagstuk in beeld is.

Op pagina 30 bij Ambitie 5 (Kansen voor Houtense starters verbeteren) geven we aan dat er gemeentelijk beleid is over woningsplitsing en verkamering (dit wordt momenteel geactualiseerd). Volgens het beleid is de gemeente zeker positief over deze initiatieven, maar leefbaarheid in de naaste woonomgeving is belangrijk bij de afweging. Wij zijn van mening dat wij met de uitgangspunten van het beleid dit voldoende stimuleren. Aanpassing: Aanvulling op pag. 30 bij 6e zin van onder (na “...splitsing van woningen.”): “Naast nieuwbouw is verbouw van bestaande gebouwen een mogelijkheid waar we voor openstaan om dit te beoordelen.” Antwoord: De gemeente onderkent het vraagstuk. We willen dat het aantal sociale huurwoningen toeneemt. We zullen in overleg met Viveste nagaan waar een groter aandeel nieuwbouw sociale huur mogelijk is. Aanpassing: Geen.