Document · PDF

bijl. 3 Detailhandels- en horecavisie Oude Dorp 2020.pdf

Gemeenteraad 5 oktober 2021, gemeente HoutenBij agendapunt: Ontwikkelingsvisie Oude Dorp 203017.395 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020 Distributieplanologisch onderzoek Opdrachtgever: Gemeente Houten Rotterdam, 5 maart 2020

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Distributieplanologisch onderzoek

Opdrachtgever: Gemeente Houten

Wilbert Kroesen Daan Krins

Rotterdam, 5 maart 2020

Inhoudsopgave

Inleiding Aanleiding en probleemstelling

1.2

Verantwoording uitvoering onderzoek

1.3

Leeswijzer

De vraagzijde van de markt

2.1

Afbakening verzorgingsgebied Oude Dorp

2.2

Demografisch profiel gemeente en verzorgingsgebied

2.3

Haalbare omzet detailhandel Oude Dorp

2.4

Haalbare omzet restaurants en cafés Oude Dorp

De aanbodzijde van de markt

3.1

3.2

1.1

Detailhandel en horeca/leisure gemeente Houten 3.1.1

Detailhandel gemeente Houten

3.1.2

Horeca gemeente Houten

Retail in het Oude Dorp

3.2.1

Detailhandel Oude Dorp

3.2.2

Horeca en leisure Oude Dorp

3.2.3

Commerciële dienstverlening in het Oude Dorp

3.2.4

Leegstand in het Oude Dorp

3.3

Organisatiegraad ondernemers

3.4

De verkeersonderlegger van de retailstructuur

Confrontatie vraag en aanbod

4.1

Kwantitatieve behoefte detailhandel en restaurants/cafés Oude Dorp

4.2

Benchmark vergelijkbare ondergeschikte dorpscentra in groeikernen

4.3

Confrontatie vraag en aanbod parkeerplaatsen

Optimalisatie supermarkt als trekker

5.1

Eerste invalshoek: perspectief van de lokale consumenten

5.2

Tweede invalshoek: vergelijking met andere supermarkten in Houten

5.3

Derde invalshoek: kwantitatieve behoefte aan supermarktruimte

5.4

Vierde invalshoek: vergelijking met supermarkten benchmark-centra

5.5

Vijfde invalshoek: een toekomstbestendige full-service wijksupermarkt

5.6

Confrontatie met uitbreidingsplan supermarktondernemer

Samenvatting en advies

6.1

Sterkte/zwakte en kansen/bedreigingen analyse

6.2

Het DNA van het Oude Dorp als verklaring voor het succes

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Inleiding

Houten is van een dorp met circa 8.500 inwoners in de jaren ‘70 uitgegroeid tot een woonplaats met meer dan 50.000 inwoners. Het inwonersaantal blijft de komende jaren nog groeien. De detailhandels- en horecavoorzieningen zijn de afgelopen decennia met de bevolking meegegroeid.

1.1

Aanleiding en probleemstelling Het rapport “Detailhandelsvisie Houten Oude Dorp” (2008) van Ecorys was één van de onderleggers voor de “Visie Oude Dorp 2030, een warm hart voor Houten” (2009). Het gemeentebestuur vindt het nu tijd voor een nieuwe kijk op het Oude Dorp. De visie op de toekomst van het Oude Dorp uit 2009 klopt nog steeds, maar er is in de tussentijd veel veranderd. Deze visie is inmiddels ouder dan 10 jaar. Er is een crisis over heen gegaan en de wensen van de inwoners zijn mogelijk veranderd. Om die reden is herijking van de visie gewenst. De gemeenteraad wil een frisse blik op de toekomst van het Oude Dorp, waarbij in samenhang wordt gekeken naar: 

een aangepaste verkeers- en parkeersituatie;



een autoluw of autovrij Plein;



initiatieven uit de samenleving;



duurzame (zorg)woningen;



horeca en detailhandel;



herontwikkeling van de locaties ‘Van Harte-school’ en ‘De Grund’;



het versterken van het historische karakter;



vergroening en klimaatbestendig maken van de openbare ruimte;



ontmoetings- en (groene) speelplekken.

Medio 2019 is daartoe een breed proces van overleg met inwoners en ondernemers gestart, om 1

samen opnieuw naar het Oude Dorp te kijken. Dit rapport ziet in het bijzonder toe op de component horeca en detailhandel. Het rapport “Detailhandelsvisie Oude Dorp” (2008) is inmiddels meer dan 10 jaar oud. De “Visie Oude Dorp 2030” stelt dat het toevoegen van nieuwe detailhandel en horeca op vrijkomende locaties in principe mogelijk is, mits uit onderzoek blijkt dat in een behoefte wordt voorzien (kwantitatief en kwalitatief). De detailhandelsvisie 2008 voor het Oude Dorp moest daarom, ten 2

behoeve van de herijking van de visie op het Oude Dorp, worden geactualiseerd. In dit rapport zijn behoefte-berekeningen voor de detailhandel en voor restaurants en cafés opgenomen. De nieuwe behoefteberekeningen voor de detailhandel, restaurants en cafés zullen eindigen in een advies over onder meer de aanvulling van de branchering: in welke branches zou er iets bij moeten komen, uitgaande van een toekomstbestendig aanbod aan detailhandel, dat in staat is om het Oude Dorp optimaal te laten functioneren, zoals dat is omschreven in de visie 2009?

1 2

In het rapport “Frisse Blik op het Oude Dorp” (2019) wordt verslag gedaan van participatietraject. Zie voor het beleid voor de totale gemeentelijke detailhandel: ‘Retailvisie 2015-2025” van Q&A (2015).

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

1.2

Verantwoording uitvoering onderzoek In dit rapport worden de gebruikte bronnen onder tabellen en figuren en in de voetnoten verantwoord. De data die aan de behoefteberekening voor de detailhandel in het rapport uit 2008 ten grondslag lagen, zijn verouderd. In dit rapport zijn actuele aantallen, bedragen en kengetallen doorgerekend voor zowel de vraagzijde van de markt (inwoneraantallen, gemiddeld inkomen per inwoner, bestedingsbedragen, koopkrachtoriëntatie, omzettoevloeiing) als voor de aanbodzijde van de markt (branchering en oppervlakte van detailhandel en horeca). In dit rapport is ook gekeken naar de resultaten van de wandel- en vragenroute zomer 2019, die is gehouden naar aanleiding van de herijking van de visie op het Oude Dorp. In totaal hebben 288 mensen hierbij hun blik op het Oude Dorp gegeven. Ongeveer 41% woonde in de buurten en wijken van Houten die tot het verzorgingsgebied van het Oude Dorp worden gerekend; circa 56% kwam uit de rest van de gemeente Houten en ongeveer 2,5% waren bezoekers van elders. Tien in het Oude Dorp gevestigde ondernemers hebben aan deze wandel- en vragenroute deelgenomen. Tevens zijn de suggesties van de deelnemers aan het thematische werkatelier over de resultaten van deze wandel- en vragenroute verwerkt. Verder werden ten behoeve van dit onderzoek gesproken met de Ondernemersvereniging Oude Dorp Houten en met de heer M.

Steenman (Albert Heijn). Deze gesprekken maakten het mogelijk om de resultaten van ons onderzoek te spiegelen aan de wensen, cijfers en opvattingen van de ondernemers. Wij danken hen voor hun medewerking. Het Oude Dorp is niet meer het hoofdwinkelcentrum van de gemeente Houten. Het is een bewuste keuze geweest om het karakter van het Oude Dorp te behouden en het hoofdwinkelcentrum op een andere locatie te realiseren. Ecorys heeft in andere groeikernen van ons land naar soortgelijke dorpscentra gezocht. In enkele paragrafen wordt de situatie in het Oude Dorp vergeleken met die in deze benchmark-centra. Aan de hand van reviews op internet werd de beleving van de kwaliteit van de detailhandel, horeca en commerciële dienstverlening in het Oude Dorp vastgesteld en ook die van de supermarkten in geheel Houten en van de supermarkten in de benchmark-centra. Op de volgende wijze werd tot een rapportcijfer per zaak gekomen. Tik op internet de naam en adres van een bepaalde winkel in, bijvoorbeeld: ‘Albert Heijn Oude Dorp Houten’. U ziet een beoordeling met het aantal reviews tussen accolades. Scroll omlaag, totdat u bij ‘Reviews van internet’ komt. U ziet mogelijk nog beoordelingen van andere websites, met het aantal reviews. Alle beoordelingen werden opgeteld en uitgedrukt als een gemiddeld rapportcijfer, variërend van 1 = slecht tot 10 = uitstekend.

Omdat de reviewsites continue reviews accepteren en mogelijk verwijderen, wordt de datum vermeld waarop de beoordelingen werden overgenomen. Voor meerdere zaken zijn er weinig reviews op internet geplaatst. Een rapportcijfer zegt dan betrekkelijk weinig. Daarom wordt er pas bij ten minste 50 reviews een rapportcijfer per zaak vermeld.

1.3

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de vraagzijde van de markt: hoe groot is de bestedingspotentie voor detailhandel en voor restaurants en cafés in het verzorgingsgebied van het Oude Dorp? In hoofdstuk 3 wordt de aanbodzijde van de markt onder de loep gelegd: hoeveel detailhandel en restaurants/cafés zijn er in zowel de gemeente Houten als in het Oude Dorp en hoe zijn deze samengesteld? Voor het Oude Dorp komen ook andere soorten retail aan bod, alsmede de

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

organisatiegraad en de parkeervoorzieningen. In hoofdstuk 4 worden vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd. Het Oude Dorp wordt vergeleken met de benchmark van oude dorpscentra in groeikernen. Ook wordt bekeken of er voldoende parkeerplaatsen zijn in een reguliere week. Hoofdstuk 5 gaat in op een specifiek onderwerp, namelijk: hoe groot zou de supermarkt, als centrale trekker, moeten zijn? In het laatste hoofdstuk wordt het voorgaande samengevat in een sterkte/zwakte- en kansen/bedreigingen-overzicht en worden enkele conclusies getrokken met betrekking tot de versterking van de retailstructuur van het Oude Dorp.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

De vraagzijde van de markt

Dit hoofdstuk beschrijft de belangrijkste kenmerken van de vraagzijde van de markt voor de detailhandel en de horeca in het verzorgingsgebied van het Oude Dorp. Er zal eerst worden ingegaan op verschillende kenmerken van de bevolking. Vervolgens wordt de bestedingspotentie van de detailhandel en de restaurants/cafés in het Oude Dorp bepaald.

2.1

Afbakening verzorgingsgebied Oude Dorp In figuur 2.1 is aangegeven welke buurten (en bedrijventerreinen) tot het verzorgingsgebied van het winkelgebied Oude Dorp worden gerekend. In dit gebied woonden in 2019 circa 19.635 inwoners. Het verzorgingsgebied is afgebakend met behulp van omzetherkomstgegevens van Albert Heijn en van andere ondernemers in het Oude Dorp. Het bevolkingsdraagvlak van bijna 20.000 inwoners is voldoende voor een met name wijkverzorgend winkelcentrum. Het bevolkingsdraagvlak van de wijkverzorgende winkelcentra in ons land varieert tussen de 10.000 en 30.000 inwoners. Figuur 2.1 Afbakening verzorgingsgebied winkelgebied Oude Dorp 2020

Prim aire verzorgingsgebied: 10 Oude Dorp 11 Oorden 12 Hoven 15 Erven 16 Poorten 17 Slagen 38 Schaften (bedrijventerrein) 61 Bruggen (bedrijventerrein) Secondaire verzorgingsgebied: 13 Gaarden 18 Borchen 19 Campen 31 Houten 32 Waters 33 Polders 35 Muren Bron: gemeente Houten 2020

In het rapport van Ecorys uit 2008 werden alleen de buurten van het primaire verzorgingsgebied van het winkelgebied Oude Dorp tot het verzorgingsgebied gerekend. De inwoners van deze buurten zijn het sterkst gericht op de detailhandel van het Oude Dorp. De overige buurten die aan de rechterzijde van figuur 9.1 worden genoemd, vormen samen het secondaire verzorgingsgebied van het Oude Dorp. Het Oude Dorp is voor de inwoners van deze buurten vrij belangrijk als aankoopplaats.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

2.2

Demografisch profiel gemeente en verzorgingsgebied De gemeente Houten telt meer dan 50.000 inwoners. Het is een relatief jonge gemeente waar de gemiddelde huishoudensgrootte groter is dan gemiddeld in Nederland en het aandeel niet-westerse allochtonen beduidend lager ligt (tabel 2.1). 3

Volgens de prognose voor de ontwikkeling van de bevolking van de gemeente uit 2018 zullen er in het jaar 2025 circa 50.750 inwoners wonen, terwijl in het jaar 2030 circa 50.800 inwoners worden verwacht.

65 jaar en ouder

31%

14%

2,5

8,3%

19%

12%

21%

33%

16%

2,5

7,0%

16%

12%

25%

28%

19%

2,2

13,4%

allochtonen

45 tot 65 jaar

23%

Niet-westers

25 tot 45 jaar

12%

15 tot 25 jaar

20%

Gemiddelde

0 tot 15 jaar Gemeente Houten

huishoudensgroott

Tabel 2.1 Demografische kenmerken gemeente Houten, verzorgingsgebied en Nederland

Verzorgingsgebied Oude Dorp Nederland

Bron: CBS 2019, bewerking Ecorys

De inwoners van het totale verzorgingsgebied van het Oude Dorp zijn gemiddeld genomen niet 4

echt ouder of jonger dan die van de gemeente of van Nederland. De leeftijdsgroep van 45-65 jaar is iets oververtegenwoordigd ten opzichte van zowel de gemeente als Nederland. De groep ouder dan 65 jaar is ten opzichte van de gemeente wat oververtegenwoordigd, maar ten opzichte van Nederland wat ondervertegenwoordigd. De gemiddelde huishoudensgrootte is gelijk aan die van de gemeente en iets hoger dan in Nederland. Het aandeel niet-westerse allochtonen in het verzorgingsgebied is laag. Dit demografisch patroon heeft consequenties voor het gemiddeld inkomen per inwoner van het verzorgingsgebied, een belangrijke variabele voor de bepaling van de koopkracht voor de detailhandel en de horeca. In de volgende paragraaf komen we hier op terug. In 2020 woonden bijna 19.750 mensen in het verzorgingsgebied. Volgens de recentste prognoses 5

voor het aantal inwoners van de gemeente zullen er in het jaar 2025 ongeveer 19.650 mensen wonen in het verzorgingsgebied en in het jaar 2030 iets meer dan 19.125 inwoners. Er is dus sprake van een beperkte afname van het aantal inwoners met zo’n 3% in de loop van de komende 10 jaren.

2.3

Haalbare omzet detailhandel Oude Dorp De detailhandel in winkels wordt verdeeld in de dagelijkse detailhandel en de niet-dagelijkse detailhandel. De dagelijkse detailhandel omvat de winkels die zich richten op de verkoop van levensmiddelen en artikelen voor persoonlijke verzorging (bijvoorbeeld drogisterijen). De niet-

3 4 5

Pronexus: “Gemeente Houten prognose inwoners 2018 t/m 2038” mei 2018 pagina 1. Zie voor de cijfers per buurt: https://www.cbs.nl/nl-nl/maatwerk/2019/31/kerncijfers-wijken-en-buurten-2019. Pronexus: “Gemeente Houten prognose inwoners 2018 t/m 2038” mei 2018 pagina 37.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

dagelijkse detailhandel omvat de winkels die zich richten op de verkoop van duurzame goederen (dat wil zeggen: goederen die lang gebruikt worden) en op overige goederen. Correctie besteding per inwoner voor inkomensverschil Nederland en verzorgingsgebied Het CBS heeft geen recente cijfers gepubliceerd ten aanzien van het gemiddelde inkomen per inwoner in de buurten van het verzorgingsgebied. Het meest recent is het gemiddeld inkomen per inwoner in de wijk Houten Noordwest. Het gemiddeld inkomen per hoofd ligt daar circa 20% boven dat van Nederland. Ook ligt het gemiddelde inkomen in Houten Noordwest iets hoger dan in de totale gemeente Houten. Tabel 2.2 Gemiddeld inkomen per inwoner in 2017 Gemiddeld inkomen per inwoner Houten Noordwest

€ 30.800

(+20,3%)

Gemeente Houten

€ 29.700

(+16,0%)

Nederland

€ 25.600

Bron: CBS Open data

De nationale besteding per inwoner in de detailhandel moet worden gecorrigeerd voor het verschil in inkomen per inwoner in het verzorgingsgebied en in Nederland. Voor de dagelijkse detailhandel 6

wordt een inkomenselasticiteit van 0,40 gehanteerd en voor de niet-dagelijkse detailhandel 0,70.

Dit betekent dat bij een inkomensvoorsprong van circa 20% de besteding in het verzorgingsgebied circa 8% hoger uitvalt in de dagelijkse detailhandel en circa 14% in de niet-dagelijkse detailhandel. 7

In 2018 gaf de gemiddelde Nederlander € 2.751 uit aan artikelen in de dagelijkse detailhandel. Na correctie voor de inkomenselasticiteit van 0,40 resulteert een besteding van circa € 2.975 per 8

inwoner in de dagelijkse detailhandel in het verzorgingsgebied. In 2018 gaf de gemiddelde Nederlander € 2.564 uit aan artikelen in de niet-dagelijkse detailhandel. De doorrekening van de 9

elasticiteit van 0,7 resulteert in een besteding van € 2.929 per inwoner. Berekening bestedingspotentie detailhandel

In tabel 2.3 en tabel 2.4 staat de berekening van de bestedingspotentie voor de dagelijkse detailhandel in de tweede tot en met vierde kolom. In de vijfde tot en met zevende kolom staat die voor de niet-dagelijkse detailhandel. Tabel 2.3 Bestedingspotentie dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel Oude Dorp 2020, 2025 en 2030 Dagelijkse detailhandel

Niet-dagelijkse detailhandel

2020

2025

2030

2020

2025

2030

Inwoners

19.743

19.622

19.133

19.743

19.622

19.133

Besteding

€ 2.975

€ 2.929

Bestedingspotentie

€ 58,7 mln

€ 58,4 mln

€ 56,9 mln

€ 57,8 mln

€ 57,5 mln

€ 56,0 mln

Bron: gemeente Houten 2018, CBS 2019, InRetail 2019, bewerking Ecorys

De laatste regel van tabel 2.3 geeft aan hoeveel de inwoners van het verzorgingsgebied van het Oude Dorp per jaar besteden in de dagelijkse detailhandel en niet-dagelijkse detailhandel in het jaar 2020, het jaar 2025 en het jaar 2030.

6 7 8

InRetail (2019): ”Omzetkengetallen 2018 ten behoeve van ruimtelijk economisch onderzoek” (2019), pagina 4. InRetail (2019): ”Omzetkengetallen 2018 ten behoeve van ruimtelijk economisch onderzoek” (2019), pagina 5. De correctie voor inkomensverschil is als volgt: € 30.800 min € 25.600 is € 5.200; € 5.200 gedeeld door € 25.600 is 0.203125; 0.203125 maal 0,40 is 0.08125; (1 + 0.8125) maal € 2.751 is € 2.975. De correctie voor inkomensverschil is als volgt: € 30.800 min € 25.600 is € 5.200; € 5.200 gedeeld door € 25.600 is 0.203125; 0.203125 maal 0,70 is 0.1421875; (1 + 0.1421875) maal € 2.564 is € 2.929.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Koopkrachtbinding Welk deel van de bestedingspotentie van de inwoners van het verzorgingsgebied van het Oude Dorp wordt in de winkels van het Oude Dorp besteed? Het antwoord op deze vraag wordt de koopkrachtbinding genoemd. Tabel 2.4 Haalbare omzet dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel Oude Dorp 2020, 2025 en 2030 Dagelijkse detailhandel

Niet-dagelijkse detailhandel

2020

2025

2030

2020

2025

2030

Bestedingspotentie

€ 58,7 mln

€ 58,4 mln

€ 56,9 mln

€ 57,8 mln

€ 57,4 mln

€ 56,0 mln

Koopkrachtbinding

20-25%

5-10%

Koopkrachtbinding

€ 13,7 mln 22,5%

€ 13,6 mln

€ 13,2 mln

€ 4,0 mln

€ 3,9 mln

€ 3,8 mln

22,5%

33%

€ 3,9 mln

€ 3,8 mln

€ 1,9 mln

€ 17,6 m.

€ 17,1 m.

€ 5,9 m.

€ 5,7 m.

Omzettoevloeiing Omzettoevloeiing Haalbare omzet Bron: bewerking Ecorys

De koopkrachtbinding heeft betrekking op het gedeelte van de bestedingspotentie in het verzorgingsgebied dat in dat gebied, dus in het Oude Dorp, wordt gespendeerd. De percentages koopkrachtbinding in de tweede regel van tabel 2.4 zijn gebaseerd op de gegevens over de omzet en de omzetherkomst die wij van lokale ondernemers hebben ontvangen. Als een wijkwinkelcentrum haar verzorgingsgebied deelt met ander winkelaanbod, kan de koopkrachtbinding lager uitvallen. Dat is het geval voor de noordvleugel van het secondaire verzorgingsgebied (de Plus-supermarkt); de oostzijde van het primaire verzorgingsgebied (Het Rond) en voor de zuidvleugel van het secondaire verzorgingsgebied (Castellum). In de buurten die tot het primaire verzorgingsgebied van het Oude Dorp worden gerekend (figuur 2.1) wordt circa 33% van de bestedingspotentie voor de dagelijkse detailhandel in het Oude Dorp besteed. In de buurten die tot het secondaire verzorgingsgebied worden gerekend wordt bijna 10% van de bestedingspotentie in het Oude Dorp uitgegeven. Gemiddeld komt dit op 20-25% koopkrachtbinding uit. Dit is lager dan de koopkrachtbinding van 4045% voor de dagelijkse detailhandel die voor de kleinere wijkwinkelcentra in ons land wordt vastgesteld. Ongeveer 5-10% van de bestedingspotentie voor de niet-dagelijkse detailhandel wordt besteed in het Oude Dorp.

Ook dit percentage valt lager uit dan de 10-20% die meestal bij de kleinere wijkwinkelcentra wordt vastgesteld. Deze percentages koopkrachtbinding impliceren dat dan circa 9% van de koopkracht voor de dagelijkse detailhandel in de gehele gemeente Houten in het Oude Dorp zal worden uitgegeven en circa 5% van die voor de niet-dagelijkse detailhandel. Het Koopstromenonderzoek Randstad 2018 heeft geen gegevens met betrekking tot specifiek het Oude Dorp opgeleverd. Wel kan worden gesteld dat de 9% en 5% passen binnen het deel van de koopkracht van de inwoners van de gemeente dat niet in Het Rond, Castellum, de Meerpaal of de Maat worden gespendeerd, namelijk: 21% en 9%. Omzettoevloeiing De omzettoevloeiing geeft aan welk aandeel van de omzet van de winkels in een winkelcentrum van buiten het verzorgingsgebied komt. De omzettoevloeiing voor de dagelijkse detailhandel in het Oude Dorp wordt op bijna 22,5% van de omzet geraamd, waarvan circa 80% afkomstig is uit de overige buurten van de gemeente Houten en circa 20% van elders toevloeit.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

In de niet-dagelijkse detailhandel realiseren diverse ondernemers een groter deel aan omzet van buiten de gemeente Houten, zoals Bang & Olufsen (circa 80%), optiek Vincent en piano Slijderink. Dan wordt niet alleen gedacht aan woonplaatsen in de omtrek, zoals Nieuwegein, IJsselsteijn, Bunnik, Odijk en Werkhoven. Een deel van deze omzet van deze zaken heeft betrekking op bedrijfsactiviteiten, zoals projectinrichting of onderhoud/stemmen, die niet tot de detailhandel worden gerekend. De omzettoevloeiing van buiten de gemeente Houten van de niet-dagelijkse detailhandel (circa 15%) komt daardoor hoger uit dan die van de dagelijkse detailhandel (4-5%). Het deel van de omzet dat van buiten de gemeente Houten toevloeit naar de winkels in het Oude Dorp (4-5% dagelijks; 15% niet-dagelijks) past goed binnen hetgeen voor andere winkelgebieden in Houten werd vastgesteld bij het Koopstromenonderzoek Randstad 2018: 10% dagelijks en 20% niet-dagelijks omzettoevloeiing van elders naar Het Rond; 12% niet-dagelijkse omzet-toevloeiing van elders naar de Maat en 4% dagelijks en 12% niet-dagelijks naar Castellum. Haalbare omzet detailhandel De som van de koopkrachtbinding (in euro’s) en de omzettoevloeiing (in euro’s) is de haalbare omzet.

De laatste regel van tabel 2.4 geeft de haalbare omzet voor de dagelijkse detailhandel en de niet-dagelijkse detailhandel in het Oude Dorp, uitgaande van het aantal inwoners, het bestedingsbedrag, de koopkrachtbinding en de omzettoevloeiing in de jaren 2020,2025 en 2030. In paragraaf 4.1 is deze haalbare omzet het startpunt van de confrontatie van vraag (de haalbare m2 detailhandel, op basis van de haalbare omzet) en aanbod (de m2 aanwezige detailhandel).

2.4

Haalbare omzet restaurants en cafés Oude Dorp Op eenzelfde wijze wordt in deze paragraaf de haalbare omzet voor de restaurants en cafés in het Oude Dorp bepaald. In het jaar 2018 werd circa € 622 per inwoner van ons land in de restaurants, fastservice en cafés 10

uitgegeven.

Er is geen standaard-inkomenselasticiteit voor de bestedingen in deze types horeca

bekend. Daarom wordt dit bestedingscijfer toegepast in de volgende berekening van de bestedingspotentie voor de restaurants en cafés in het verzorgingsgebied van het Oude Dorp. Tabel 2.5 Bestedingspotentie restaurants en cafés Oude Dorp 2020, 2025 en 2030 2020

2025

2030

Inwoners

19.743

19.622

19.133

Besteding

€ 622

€ 12,3 mln

€ 12,2 mln

€ 11,9 mln

Bestedingspotentie

Bron: gemeente Houten 2018, FSfacts 2019, bewerking Ecorys

Welk deel van deze bestedingspotentie van de inwoners van het verzorgingsgebied van het Oude Dorp zal in de restaurants en cafés van het Oude Dorp worden besteed?

https://fsfacts.nl/jaarcijfers-op-hoofdsector/ geraadpleegd 13 december 2019.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Tabel 2.6 Haalbare omzet restaurants en cafés Oude Dorp 2020, 2025 en 2030 2020

2025

2030

Bestedingspotentie

€ 12,3 mln

€ 12,2 mln

€ 11,9 mln

Koopkrachtbinding

60-65%

Koopkrachtbinding

€ 7,6 mln 33%

€ 7,4 mln 33%

Omzettoevloeiing Omzettoevloeiing

€ 3,8 mln

€ 3,7 mln

Haalbare omzet

€ 11,4 mln

€ 11,1 mln

Bron: bewerking Ecorys

De bovenstaande berekening van de haalbare omzet werd door Ecorys vergeleken met de jaarcijfers die de ondernemingen hebben gedeponeerd. Een conceptversie van de berekening is besproken met mevrouw Simone van Laar, de regiomanager van Koninklijke Horeca Nederland. De inwoners van het verzorgingsgebied geven 60-65% van hun bestedingen in restaurants en cafés in het centrum van het Oude Dorp uit. Dit is een hoge binding voor een hoofdzakelijk wijkverzorgend winkelcentrum. De verklaring ligt in de uitzonderlijke positie van het Oude Dorp voor het horeca-aanbod in de gemeente Houten. Het aandeel in de horecazaken van het Oude Dorp (met 33% van de totale oppervlakte, exclusief Van der Valk) is groter dan dat van bijvoorbeeld winkelcentrum Castellum (zie: paragraaf 3.1.2), waarbij komt dat de kwaliteit van de horeca in het Oude Dorp hoog wordt beoordeeld (zie: paragraaf 3.2.2). De mate van omzettoevloeiing van buiten het verzorgingsgebied is niet bekend. De klanten van de restaurants/cafés in het Oude Dorp komen van overal, geven de ondernemers aan: uit de buurten en wijken; van de bedrijventerreinen en vanuit de verdere omgeving van Houten. In de tabel is gerekend met de mate van omzettoevloeiing van de dagelijkse detailhandel in het Oude Dorp.

Dit kan, omdat bij grootschalig koopstromenonderzoek in de provincie Noord-Brabant vrij recent is vastgesteld dat de mate van omzettoevloeiing in de horecasector in winkelgebieden (zonder hotels en exclusieve restaurants) vrij sterk overeenkomt met die van de detailhandel (= dagelijkse 11

detailhandel + niet-dagelijkse detailhandel).

Gevraagd naar het deel van de omzet dat van buiten de gemeente Houten toevloeit, werd door ondernemers een indicatie van zo’n 10% van de omzet gegeven. Dit is ongeveer het dubbele van de 4-5% die voor de dagelijkse detailhandel is vastgesteld, maar minder dan de circa 15% die voor de niet-dagelijkse detailhandel is vastgesteld.

Ik Onderneem: “Regionale resultaten koopstromen- en prestatieonderzoeken Noord-Brabant” (2018)

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

De aanbodzijde van de markt

In dit hoofdstuk wordt de aanbodzijde van de markt onder de loep gelegd: hoeveel detailhandel en restaurants/cafés zijn er in zowel de gemeente Houten als in het Oude Dorp en hoe zijn deze samengesteld? Voor het Oude Dorp komen ook andere publieksvoorzieningen aan bod. Ook wordt ingegaan op de ondernemersorganisatie en op de wijze waarop de bezoekers naar het centrum van het Oude Dorp komen: te voet, met de fiets of met de auto.

3.1

Detailhandel en horeca/leisure gemeente Houten In deze paragraaf wordt de omvang, samenstelling en spreiding van de detailhandel en horeca over de gemeente Houten besproken, om daarmee een achtergrond te schetsen voor de beoordeling van het aanbod aan detailhandel en horeca in het Oude Dorp.

3.1.1 Detailhandel gemeente Houten 2

De gemeente Houten kent een detailhandelsaanbod van ruim 60.000 m winkelvloeroppervlakte (hierna: wvo).

Figuur 3.1 geeft de diverse winkelgebieden in de gemeente aan. Het Centrum van

Houten aan de noordzijde is in aantal zaken en oppervlakte leidend. Wijkwinkelcentrum Castellum en het Oude Dorp ondersteunen het centrum daarbij. De gemeente kent twee concentraties van grootschalige detailhandel. Het winkelcomplex de Maat richt zich op branches voor woninginrichting en doe-het-zelf en Retail Center de Meerpaal op zwerfsport, buitenleven en sportdetailhandel. Figuur 3.1 Ligging winkelgebieden gemeente Houten

Bron: Locatus: “Retailmonitor gemeente Houten” (2017), bewerking Ecorys

Q&A: ‘Retailvisie 2015-2025” (2015), pagina 14.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Tabel 3.1 geeft een kwantitatief overzicht van de omvang, spreiding en branchering van de dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel over de gemeente Houten. Tabel 3.1 Detailhandelsaanbod in de gemeente Houten, naar soorten winkellocatie 2019 Dagelijks

Niet-dagelijks

Totaal

Winkels

Wvo

Winkels

Wvo

Winkels

Wvo

Het Rond

6.800

10.350

17.150

Castellum

4.150

1.000

5.150

Oude Dorp

1.500

1.750

3.250

Retail Center Meerpaal

16.700

De Maat

6.150

1.075

De Dikke Boom

1.075

Overig bebouwde kom

675

Bedrijventerrein

1.675

2.350

4.675

Buitengebied

3.500

3.575

Detailhandel 2019

14.275

111

45.600

160

60.075

Bron: Locatus Retailverkenner 2019, Kamer van Koophandel Regiodata 2019, bewerking Ecorys

Het Oude Dorp is, gemeten naar winkelvloeroppervlakte, duidelijk kleiner dan Het Rond, het hoofdwinkelcentrum. Het is een bewuste keuze geweest om het karakter van het Oude Dorp te behouden en het hoofdwinkelcentrum op een andere locatie te realiseren. Het Rond is het hoofdwinkelcentrum van Houten. Het Oude Dorp en Castellum zijn vooral wijkwinkelcentra, die overigens voor bepaalde aspecten een bovenwijkse uitstraling kunnen hebben. De ambulante detailhandel wordt niet vermeld in de tabel. Iedere week vindt op donderdag van 8.00 tot 14.00 uur op het Rond de weekmarkt plaats. Deze markt bestaat uit ongeveer 37 kramen, waarvan de meeste gericht zijn op levensmiddelen. Daarnaast kent de gemeente een aantal standplaatsen op diverse locaties. 3.1.2 Horeca gemeente Houten In tabel 3.2 is aangegeven hoe het horeca-aanbod in de gemeente Houten is samengesteld. Tabel 3.2 Bestaand horeca-aanbod in de gemeente Houten 2019 Gemeente

Gemeente

Per 10.000

Procentueel

Houten

inwoners

gemeente

2004

2019

Houten 2019

Drankensector

13 zaken

18 zaken

3,6

30%

Fastservicesector

8 zaken

12 zaken

2,4

20%

Restaurantsector

10 zaken

25 zaken

5,0

40%

Hotels (en B&B)

1 zaak

1 (+ 3) zaken

0,2

Partycatering

2 zaken

5 zaken

1,0

25%

Horeca, totaal

34 zaken

61 (+ 3) zaken

12,2

100%

M2 vvo

12.942 m2

21.017 m2

380 m2

345 m2

Gemiddeld oppervlak

Bron: HorecaDNA 2019, bewerking Ecorys

In de gemeente Houten zijn 12,2 horecazaken per 10.000 inwoners. In de gehele provincie Utrecht zijn 23,6 zaken per 10.000 inwoners beschikbaar en in Nederland gemiddeld 27,7 zaken. Er is dus sprake van een bepaalde achterstand. Zo’n 15 jaar geleden telde de gemeente Houten nog 34 horecazaken. Het aantal horecazaken is in deze periode verdubbeld, dwars door de crisis heen.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Hotel Van der Valk werd in 2008 gebouwd. Ondanks de opening van dit grootschalige 4-sterren hotel (met 162 kamers van circa 30 m2 en daarnaast restaurantoppervlakte) nam de gemiddelde verkoopvloeroppervlakte per horecazaak toch af, ten gevolge van de kleinere vvo van veel horecazaken die in deze 15 jaar de deuren hebben geopend, waaronder de 5 horecazaken van het in 2011 geopende Castellum. Het grootste deel van de horecazaken (circa 33%) is in Het Rond gesitueerd, met de nadruk op fastservice (= cafetaria, fastfoodrestaurants en afhalen/bezorgen) en restaurants. Het aandeel in de horecazaken van het Oude Dorp (met 17% van de vestigingen en 24% van de verkoopvloeroppervlakte exclusief Van der Valk) is groter dan dat de horecazaken in Castellum (met 8% van de vestigingen en 5% van de verkoopvloeroppervlakte exclusief Van der Valk). Ongeveer 4 op de 10 zaken liggen verspreid: in de rest van de bebouwde kom (17%); op de bedrijventerreinen (15%) of in het buitengebied (8%).

3.2

Retail in het Oude Dorp In deze paragraaf worden de vormen van publieksvoorzieningen besproken die internationaal worden gerekend tot de ‘retail’, dus niet alleen wat in Nederland als detailhandel wordt gezien. Het Oude Dorp kent een brede mix met detailhandel, horeca/leisure en dienstverlening. Deze retail is geconcentreerd rondom het Plein en de uitlopers van het Plein: de Passage, Loerikseweg, Vlierweg, Koningin Julianastraat en de Burgemeester Wallerweg (figuur 3.2). Figuur 3.2 Spreiding van de commerciële voorzieningen in het Oude Dorp

Bron: Ecorys 2019

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

In het Oude Dorp zijn op dit moment 18 winkels gevestigd (daarvan 6 dagelijkse detailhandel en 12 niet-dagelijkse detailhandel); 13 horeca- en overige leisurevestigingen en 34 commerciële dienstverleners. In totaal gaat het om 65 retailvestigingen. De helft van de vestigingen heeft betrekking op commerciële dienstverlening. In de volgende deelparagrafen wordt ingegaan op de branchering van de verschillende types retail. 3.2.1 Detailhandel Oude Dorp Tabel 3.3 laat zien hoe de detailhandel van het Oude Dorp momenteel is samengesteld en hoe deze wordt gewaardeerd door de consumenten. Voor het rapportcijfer wordt verwezen naar paragraaf 1.2. Tussen accolades staat het aantal reviews dat op internet is geplaatst. Pas als meer dan 50 reviews over een zaak op internet zijn geplaatst, wordt een rapportcijfer per zaak vermeld. De winkelvloeroppervlakte is de vloeroppervlakte die door de consument kan worden betreden. De bruto-vloeroppervlakte is de vloeroppervlakte die door de onderneming wordt gebruikt. Tabel 3.3 Detailhandel Oude Dorp in 2019 en 2008 Branche

Bedrijfsnaam

Rapportcijfer

M2 winkel-

M2 bruto-

Supermarkt

Albert Heijn

internet

vloeroppervlakte

9,1 (118)

1.023 m2

1.312 m2

Bakkerij

Michel vSchalkwijk

56 m2

285 m2

Wijnspecialist

Van Dort

105 m2

186 m2

Banket13

Marco Osté

36 m2

86 m2

Drogisterij

Kruidvat

240 m2

360 m2

Grab & go levensm.

Spar (Esso)

35 m2

50 m2

1.495 m2

2.279 m2

Dagelijkse detailhandel

8,7 (240)

Damesmode

Kisa’moda

40 m2

100 m2

Tweedehands kleding

Petit Joli

45 m2

70 m2

Opticien

Vincent

43 m2

51 m2

Kleding & mode

It Rains Fashion

45 m2

72 m2

Piano’s en vleugels

Jef Slijderink

65 m2

76 m2

Gemakswinkel

The Read Shop

161 m2

228 m2

Bloemisterij

Amanda

65 m2

91 m2

Audio elektronica

Bang & Olufsen

191 m2

383 m2

9,4 (105)

Fietsenwinkel

Banierhuis

8,0 (119)

894 m2

1.050 m2

Jongerius Slaapcomfort

Bedden en slapen

9,2 (258)

183 m2

250 m2

Woninginrichting

Miche la Fleur

111 m2

100 m2

Taartenwinkel

Lies Cakeshop

9,4 (83)

78 m2

109 m2

Niet-dag. detailhandel

9,0 (744)

1.927 m2

2.690 m2

Totaal detailhandel

9,0 (984)

3.422 m2

4.859 m2

Bron: Locatus retailverkenner, www.postcode.nl, reviews internet 16-12-2019, bewerking Ecorys

Hoge kwaliteit, vrijwel geen prijsvoordeelwinkels Vrijwel alle winkels worden op internet buitengewoon hoog beoordeeld, met 9,0 gemiddeld. Dit is duidelijk hoger dan de gemiddelde score van winkels in Nederland (7,5). Opmerkelijk is dat het discount/prijsvoordeel-segment van de detailhandel (dat vaak als minder hoogwaardig wordt gezien), afgezien van Kruidvat, eigenlijk ontbreekt. Het is hier, mede gezien het vrij hoge inkomen van de bevolking van het eigen verzorgingsgebied en de nabijheid van de prijsvoordeel-winkels in het centrum van Houten, blijkbaar niet nodig om op de factor prijs te onderscheiden.

13 14

In het zomerseizoen wordt ook ijs verkocht. Circa 1.250 m2 volgens de website van de zaak; dit zal betrekking hebben op bruto-vloeroppervlakte.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Lage filialiseringsgraad; sterke nadruk op lokaal ondernemerschap Opmerkelijk is de vrij lage filialiseringsgraad van de aanwezige detailhandel. De vier filialen van nationale winkelbedrijven nemen met circa 1.950 m2 bvo bijna 45% van de bruto-vloeroppervlakte in. Daarbij komt dat drie van deze vier filiaalbedrijven naast elkaar gevestigd zijn, in de zuidwestelijke hoek van het Plein. Het Oude Dorp is mede bijzonder door het gegeven dat hier de lokale ondernemer nog leidend is in het straatbeeld, en niet de grote ketenbedrijven. In het werkatelier voor de nieuwe dorpsvisie over winkelen en horeca werd dit aspect gezien als één van de kenmerken van het Oude Dorp, die haar bijzonder maken binnen de detailhandelsstructuur van de gemeente Houten. Vrijwel evenveel detailhandelsruimte in 2008 en in 2020 2

Het Oude Dorp heeft een detailhandelsaanbod van 3.422 m wvo. In 2008 was dat nog 3.271 m2 wvo.

Er is dus ongeveer 5% bijgekomen; het ging vooral om de vergroting van Albert Heijn.

Daarnaast is er nogal wat veranderd wat betreft het gebruik van de winkelpanden. Diverse winkels zijn gesloten, verplaatst en geopend. Daarbij is de branchering flink veranderd. Het aantal winkels in de dagelijkse detailhandel is tussen 2008 en 2019 met 1 winkel afgenomen, net zo als die in de niet-dagelijkse detailhandel. Dagelijkse detailhandel Het bestaande pakket aan dagelijkse detailhandel is in hoofdzaak lokaal verzorgend en vooral ingesteld op laagdrempelige, hoogfrequent gezochte goederen met een betrekkelijk geringe specialisatiegraad. De centrale trekker van publiek is de Albert Heijn. Vanaf 2008 sloten 3 winkels in de dagelijkse detailhandel hun deuren: slagerij de Ploeg; de voormalige winkel in aardappelen, groente en fruit van de gebroeders Uytewaal en tabak/lectuur Van Rossum. Tijdens het werkatelier voor de nieuwe dorpsvisie over winkels en horeca werd door meerdere deelnemers aangegeven, dat vooral de slagerij wordt gemist. Ook werd geopperd om te kijken of er geen viswinkel; een winkel in kaas/noten/delicatessen en een winkel in natuurvoeding en/of streekproducten mogelijk zou zijn. Dit zijn hiaten in de aanwezige dagelijkse detailhandel. Met betrekking tot de bakkerij werd afgevraagd of daar geen koffiehoek mogelijk zou zijn.

Bij de beoordeling of de heropening van een winkel in deze branches haalbaar is, moeten ook de standplaatsen voor vis, AGF en brood op het Plein gedurende enkele dagen van de week worden betrokken. Verder op in dit rapport wordt hier op teruggekomen. Niet-dagelijkse detailhandel De niet-dagelijkse detailhandel is betrekkelijk klein in omvang, maar divers in branchering. De traditionele trekker, een grotere winkel in huishoudelijke artikelen of een klein warenhuis (Hema) ontbreekt. Qua omvang springt fietsenwinkel het Banierhuis er uit. Meerdere winkels in de niet-dagelijkse detailhandel hebben een hoge specialisatiegraad. Zij trekken hun klanten ook van verder weg. De ondernemerskracht achter deze winkels heeft er voor gezorgd dat er – nog steeds - relatief veel niet-dagelijkse winkelvloeroppervlakte is ten opzichte van dagelijkse vloeroppervlakte (59 tegenover 41%). In kleinere wijkwinkelcentra ligt dit gemiddeld op 28 tegenover 72%. In 2008 lag de verhouding tussen niet-dagelijkse en dagelijkse detailhandel in het Oude Dorp nog op 63/37. Het belang van de niet-dagelijkse detailhandel ten opzichte van de dagelijkse detailhandel in het Oude Dorp lijkt te zijn afgenomen. In de afgelopen 10 jaar is het aantal m2 wvo van de niet-dagelijkse detailhandel met 5-10% afgenomen, terwijl het wvo van de dagelijkse detailhandel met ongeveer 25% is toegenomen.

Apotheek Boots wordt in dit rapport tot de medische dienstverlening gerekend. Zie tabel 3.5.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Vanaf 2008 verdween onder meer Van Hengstum huishoudelijke artikelen uit het straatbeeld, naast diverse winkels op het gebied van kindermode, damesmode en sportwaren. De crisis trok een zware wissel op deze branches, evenals de opmars van internet-retail. Opmerkelijk is dat hierdoor de leegstand in het Oude Dorp niet is opgelopen (zie: paragraaf 3.2.4). Tijdens het werkatelier over winkels en horeca gaven enkele deelnemers aan, dat de benutting van een pand in het Oude Dorp als atelier voor (al dan niet startende) kunstenaars, in combinatie met een winkel waar de kunst kan worden verkocht, meerwaarde zou kunnen hebben voor het functioneren van het Oude Dorp als het sfeervolle oude centrum van Houten. In één adem werd genoemd een winkel die zich zou kunnen gaan richten op materialen, workshops en de verkoop van producten op het gebied van creativiteit, knutselen en handwerken van en door inwoners.

Hierbij moet worden aangetekend, dat slechts een klein deel van de Nederlanders werkelijk geïnteresseerd is in deze vormen van detailhandel. De hobbywinkel van Creatiek de Bergeend sloot in de afgelopen jaren haar deuren. Toekomst van de Passage Het was ooit de bedoeling om de Passage door te trekken over het achterliggende parkeerterrein, zodat er een winkelcircuit zou ontstaan ten westen van het Plein en langs de westwand van het Plein. Dit zou geleid hebben tot een grote toename van commerciële vloeroppervlakte. Inmiddels is de visie over de toekomst van het centrum van het Oude Dorp structureel veranderd. De Passage, als strategische voorziening voor de ooit voorziene uitbreiding, is niet meer nodig. Op sommige dagen biedt de Passage een wat troosteloze aanblik. Op zondag is de Passage zelfs gesloten. Tijdens het werkatelier over winkelen en horeca werd door deelnemers aangegeven om de Passage op te knappen of in gebruik te gaan nemen, met stoelen en tafel. Indien de Passage zou worden gesloten en omgebouwd tot commerciële ruimte, zou deze ruimte meer betekenis hebben voor het centrum van Houten. De verlenging van de looproute vanaf het parkeerterrein naar het Plein is daarbij geen probleem. De looproute van het zuidelijk deel van parkeerterrein naar het Plein is langs de Prins Bernhardweg al korter.

De looproute van het noordelijk deel van het terrein naar het Plein wordt slechts 15 tot 20 meter langer als de Passage zou verdwijnen. Dat kan niet als een bezwaar worden gezien voor het functioneren van het parkeerterrein ten dienste van het centrum van het Oude Dorp. Ambulante detailhandel Daarnaast kent het Oude Dorp ambulante detailhandel, waarbij de verkoper niet in een winkel maar in de openbare ruimte of via huis-aan-huisverkoop zijn producten of diensten aanbiedt. Op het Plein wordt geen weekmarkt gehouden. Dit is normaal voor de oude dorpscentra in groeikernen. De weekmarkt wordt meestal bij het belangrijkste winkelcentrum van de gemeente gehouden. In Houten is dat ook het geval. Bij de wandel- en vragenronde is ook aan de orde gesteld of men het op prijs zou stellen als er een weekmarkt zou komen op het Plein. De helft van de deelnemers zouden dit op prijs stellen; een kwart niet en een kwart had daar geen mening over. Er is vooral animo voor een kleinschalige markt met bijvoorbeeld biologische en streekproducten, zo lang dit maar een toevoeging is aan het huidige winkelaanbod. Sfeer, gezelligheid en levendigheid werden als reden voor de animo genoemd. Veel deelnemers gaven aan, dat wat er nu op het Plein staat aan standplaatsen voldoet en zorgt voor een gezellige, levendige aanvulling. Op vrijdag bloemen, bakkerij ’t Stoepje, kaas en vis Jan Schaap.

Op zaterdag(ochtend) bloemen, groente en fruit Van Alphen, kaas en vis Schaap. Ook op 16

In dezelfde lijn van denken liggen een Wereldwinkel (25-40 m2) en een winkel in tweedehands-artikelen van Emmaus (60125 m2). Deze winkels worden vaak door vrijwilligers gedraaid, op non-profit basis.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

dinsdag en donderdag vis Schaap en op woensdag bloemen. Verder kebab. Op het Plein mogen nu op maandag tot en met donderdag maximaal 3 standplaatsen staan en op vrijdag en zaterdag maximaal 4 standplaatsen. Enige deelnemers aan de wandel- en vragenronde en enkele ondernemers gaven aan, dat er op doordeweekse dagen wat meer standplaatsen zouden mogen zijn; dat de standplaatshouders wat langer zouden moeten blijven en dat een meer wisselende samenstelling welkom zou zijn.

3.2.2 Horeca en leisure Oude Dorp Het Oude Dorp heeft van oudsher een sterke functie op horecagebied. De dorpsvisie 2030 (p. 33) stelt dat het Oude Dorp dé locatie is om onderscheidende horeca verder te ontwikkelen. De horeca is sterk vertegenwoordigd in het Oude Dorp, met 10 zaken met een totaal verkoopvloeroppervlakte 2

van circa 3.700 m (tabel 3.4). Tabel 3.4 Horeca en overige leisure Oude Dorp Branche

Bedrijfsnaam

Rapportcijfer

M2 bruto-

Restaurant, brouwerij

De Roskam

reviews internet

vloeroppervlakte

8,3 (903)

1.168 m2

Restaurant, zalencentrum

De Engel

8,2 (431)

1.925 m2

Chinees, bezorg/afhaal

Ho Dun

8,9 (2.113)

127 m2

Cafetaria

Kwalitaria Oude Dorp

8,2 (132)

117 m2

Restaurant

Bij Teus

9,2 (256)

348 m2

Café

Tapperij de Zwijger

8,4 (357)

249 m2

Restaurant

Dinner at Six

9,3 (329)

206 m2

Restaurant

Bistro Opoe Spronk

8,3 (296)

75 m2

Restaurant

Plein 22

8,5 (750)

177 m2

Restaurant

Miro

Catering

Gebroeders Uytewaal

(145 m2)

Sociaal-cultureel centrum

De Grund

1.150 m2

Gymzaal

Julianastraat

Horeca, exclusief catering

10 vestigingen

Horeca, exclusief catering

10 vestigingen

3.698 m2 vvo

Leisure

2 vestigingen

1.350 m2 bvo

231 m2

200 m2 8,7 (5.567)

4.623 m2 bvo

Bron: www.postcode.nl, reviews internet 16-12-2019, bewerking Ecorys

Het pand van cateringondernemer de Gebroeders Uytewaal komt in het eerste kwartaal van 2020 vrij, omdat dit bedrijf verplaatst naar een andere locatie elders in Houten. Het is nog niet bekend op welke wijze dit pand, tussen Albert Heijn en The Read Shop, opnieuw zal worden ingevuld. Ook hier geven de consumenten weer hoge rapportcijfers voor de kwaliteit van de restaurants en 18

cafés (gemiddeld 8,7).

Het aanbod ontstijgt de middelmaat. Deze beoordeling ligt ruim boven het

gemiddelde van 7,5 van de reviews over restaurants in Nederland, waarbij de restaurants in de 19

provincie Utrecht gemiddeld 7,6 scoren.

De inwoners van de gemeente Houten beoordeelden bij

het laatste identiteit- en imago-onderzoek de totale gemeentelijke horeca gemiddeld met 6,7 (mannen) en 7,0 (vrouwen).

18 19 20

Op zondag is maximaal 1 standplaats toegestaan in de branches ‘snacks’ en ‘ijs’. Bij het verlenen van vaste standplaatsvergunningen moet rekening worden gehouden met te verlenen seizoenvergunningen. Op het Plein mogen in de periode 12-11 tot 1-1 twee extra vergunningen in de branche ‘kerstbomen en kerststukjes’ en één extra vergunning in de branche ‘oliebollen en gebak’ worden uitgegeven Ook hier wordt pas een rapportcijfer per zaak vermeld bij ten minste 50 reviews op internet. Op basis van een analyse van restaurantreviews van IENS / The Fork (2011) door HorecaDNA (2020). Totta: “Identiteit en imago gemeente Houten” (2018), p. 22.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Geen verblijfsaccommodatie Bij de ontbrekende horecabranches valt vooral op dat er geen verblijfsaccommodatie is in het Oude Dorp. In nogal wat vergelijkbare historische dorpscentra wordt een (kleinschalige) hotelfunctie gecombineerd met een restaurant, vaak van oudsher een herberg. Zowel de Roskam als de Engel waren ooit een boerderij, met in het voorhuis een herberg. Het kon zelfs zijn dat de gemeenteraad in de herberg vergaderde, zoals in de Roskam tot 1875. De Engel staat nog steeds bij de Kamer 21

van Koophandel ingeschreven als hotel/café-restaurant.

Soms zijn lokale ondernemer begonnen

met een bed & breakfast. In het verzorgingsgebied van het centrum van het Oude Dorp ligt een zeer kleine bed & breakfast, namelijk B&B de Cirkel in de Loeren, met één appartement. Wel of niet voldoende horeca De ondernemers vinden op hoofdlijnen dat de horeca momenteel goed is samengesteld en voldoende groot is in oppervlakte. Tijdens het werkatelier voor de nieuwe dorpsvisie over winkels en horeca werd er door enkele deelnemers gesteld dat er behoefte zou bestaan aan een laagdrempelig restaurant in het Oude Dorp, waar vooral kinderen welkom zijn. Bijvoorbeeld een kindvriendelijk Italiaans restaurant of een pannenkoekenrestaurant. De consulent van Koninklijke Horeca Nederland merkte hierbij op, dat dan wel goed moet worden gekeken naar dergelijke restaurants op vrij korte afstand, zoals pizzeria La Rond in Het Rond; restaurant de Beren in de Meerpaal en pizzeria La Fontana en pannenkoekenrestaurant Tante Truus in Castellum. Maximale horeca volgens het bestemmingsplan De “Visie Oude Dorp 2030” stelt dat de horeca, binnen het horecaconcentratiegebied, zou kunnen 22

versterken.

Het bestemmingsplan laat maximaal 10 horecavestigingen toe in het deel van het

Oude Dorp met de bestemming ‘centrum’. 24

gevestigd.

Op dit moment zijn in deze bestemming 9 horecazaken

Na het vertrek van catering Uytewaal, zouden er juridisch-planologisch gezien nog 2

horeca-vestigingen toegelaten kunnen worden. Overigens is horeca als ondergeschikte nevenactiviteit overal binnen het centrumgebied toegestaan. Maxima horeca aan het Plein, volgens de dorpsvisie Om een goede mix van detailhandel, horeca en dienstverlening aan het Plein te bewaren, geeft de dorpsvisie 2030 (p.35) aan, dat uitbreiding van de horeca aan het Plein in eerste instantie tot ten hoogste 4 nieuwe horecabedrijven van gemiddelde omvang beperkt moet blijven. Toen waren er echter al 5 horecazaken aan het Plein gesitueerd, te weten: de Roskam, Plein 22, Tapperij de Zwijger, Coco Pazzo en Opoe Spronk. Nu hebben er zelfs 6 horecazaken hun adres aan het Plein, te weten: de Roskam, Bij Teus, Plein 22, Tapperij de Zwijger, Miro (voorheen Coco Pazzo) en Opoe Spronk. Terrassen in het Oude Dorp Diverse restaurants en cafés beschikken over terrassen. In het Oude Dorp zijn terrassen bij horeca toegestaan binnen het horecaconcentratiegebied. De zonzijde van het Plein lijkt vooral geschikt voor terrassen, dat wil zeggen: de noordwand en de oostwand. Bij de wandel- en vragenroute bleek dat 55% van de deelnemers meer terrassen wil in het Oude Dorp (vanwege levendigheid en sfeer) en dat 45% dat niet vond (mooie balans nu; lawaai). De meningen zijn klaarblijkelijk nogal verdeeld over dit aspect.

21 22 23 24

https://www.oudhouten.nl/nieuwe-tijd/gebouwen-oude-dorp/ Zie kaart horecaconcentratiegebied (pagina 35). Zie onder meer de toelichting van het bestemmingplan, pagina 25. Dinner at Six en Ho Dun zijn buiten de bestemming ‘centrum’ en buiten het horecaconcentratiegebied gesitueerd.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Leisurevoorzieningen in het Oude Dorp In het Oude Dorp ontbreken (afgezien van sociaal-cultureel centrum de Grund en de gymzaal aan de Julianastraat) de laagdrempelige vormen van leisure die vaak worden aangetroffen in oude dorpscentra, zoals bijvoorbeeld een filiaal van de openbare bibliotheek of een (kleinschalige) fitness-studio of sportschool. De Grund is even buiten het centrum van het Oude Dorp gelegen. De gymzaal aan de Julianastraat, die onder meer in gebruik bij basisschool de Van Harteschool, is geschikt voor gymnastiek, dans en kleine zaalsporten (zoals judo en badminton). 3.2.3 Commerciële dienstverlening in het Oude Dorp Qua commerciële dienstverlening is er in het Oude Dorp sprake van mix van bedrijfsvestigingen, zowel gericht op lichaamsverzorging (in Nederland groeiend, in de laatste jaren); financiële dienstverlening (in Nederland krimpend, bijvoorbeeld bankfilialen) en medische dienstverlening (concentratie in eerstelijns’ gezondheidscentra). Zie daarvoor tabel 3.5. Tabel 3.5 Commerciële dienstverlening Oude Dorp Branche

Naam

Rapportcijfer

M2 bvo

reviews internet Kapsalon

Lekker Haar/Cronenb.

141 m2

Herenkapsalon

Basic2Basic

160 m2

Herenkapsalon

La Casa

Dameskapsalon

Hair by Nicole

12 m2

Kapsalon + schoonheidssalon

Trenzo

110 m2

Kapsalon

Lucienne

59 m2

Kapsalon

Wendy’s Hairstyling

Schoonheidssalon

New Skin

Zonnebankstudio

La Costa

9,7 (121)

25 m2

45 m2 8,7 (103)

101 m2

9,3 (400)

750 m2

97 m2

Lichaamsverzorging Postkantoor (in The Read Shop)

Post NL

Verzekeringen

Univé ‘de Eendracht’

140 m2

Makelaardij onroerend goed

Brecheisen

150 m2

Makelaardij onroerend goed

Gevaert

127 m2

Financiële diensten

Koot en Regiobank

122 m2 +

(en 5 andere bedrijven)

749 m2

Assurantie en hypotheken

PJ van Wijngaarden

Financiële dienstverlening

123 m2 8,8 (24)

1.411 m2

Gezondheidscentrum

Medisch Centrum Dorp25

2.784 m2

Apotheek

Boots

115 m2

Fysiotherapie

Oude Dorp

80 m2

Tandartsenpraktijk

Wijnands

100 m2

Medische dienstverlening

8,9 (12)

3.079 m2

Uitvaartcentrum

Monuta

251 m2

Notarissen

De Boer en Verouden

360 m2

Fietsenherstelplaats

n.b. (in de Passage)

57 m2

Commerciële dienstverlening

9,3 (442)

5.908 m2

Bron: www.postcode.nl, reviews internet 16-12-2019, bewerking Ecorys

Vrijwel alle vormen van ambachtelijke dienstverlening, zoals bijvoorbeeld schoenenherstellers of kleermakers en stomerij, ontbreken in het Oude Dorp. Deze zijn vooral in het centrum van Houten

Gezondheidscentrum met huisartsen, apotheek, fysiotherapeuten, psycholoog, Indigo, diëtist en RIVAS-thuiszorg.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

en in winkelcentrum Castellum gevestigd, dus in de winkelgebieden die op een hoger verzorgingsniveau functioneren. De kwaliteit van de commerciële dienstverlening voor lichaamsverzorging wordt weer hoog gewaardeerd op internet.

Voor de financiële dienstverlening, medische dienstverlening en het

uitvaartcentrum zijn er betrekkelijk weinig reviews op internet geplaatst. De medische dienstverlening is, in de vorm van Medisch Centrum Dorp, goed ontwikkeld. 3.2.4 Leegstand in het Oude Dorp Het Oude Dorp kent geen leegstand van commercieel vastgoed. In 2008 stonden nog twee panden leeg, met een gezamenlijk oppervlak van ruim 800 m². Deze leegstand is later ingevuld met The Read Shop en met Uytewaal. In de westwand van het Plein stond tot voor kort één winkel leeg, in de Passage aan de westwand van het Plein (57 m2 bvo). Dit pand is in gebruik genomen door een fietsenmakerij. Het pand Prins Bernhardweg 1 komt binnenkort vrij, omdat het daar gevestigde cateringbedrijf Uytewaal verplaatst naar een andere locatie in Houten. Het is niet bekend op welke wijze dit pand, tussen Albert Heijn en The Read Shop, zal worden heringevuld.

De leegstand is nihil: zo gering, dat onder het niveau van frictieleegstand zit. Frictieleegstand is nodig voor een goede opvolging in het gebruik van de commerciële panden. Normaliter wordt voor kleinere wijkwinkelcentra aangenomen dat 2,5 tot 5% van het totale metrage van de detailhandel, horeca en lichaamsverzorging aanstonds beschikbaar zou moeten zijn, dat wil zeggen zo’n 250500 m2 bvo, om te kunnen zorgen voor een goede doorstroming en successie op korte termijn. Op dit moment is dit metrage niet beschikbaar. In de afgelopen 10 jaar zijn er echter tal van mutaties opgetreden in de bezetting van de commerciële units in het Oude Dorp. Deze mutaties komen, per jaar, neer op de verandering van het hierboven aangegeven metrage dat nodig zou zijn om frictie op korte termijn op te kunnen vangen. In het gebruik van de bestaande voorraad van het Oude Dorp zit klaarblijkelijk toch voldoende flexibiliteit, ook al is er geen directe leegstand.

3.3

Organisatiegraad ondernemers De Ondernemersvereniging Oude Dorp Houten (http://www.oudedorp-houten.nl/) kent een relatief hoge organisatiegraad: 10 van de 18 ondernemingen in de detailhandel (55%); 8 van de 10 horecabedrijven (80%) en 12 van de 22 commerciële dienstverleners

(55%) zijn bij de vereniging

aangesloten. In de gehele gemeente Houten ligt dit gemiddeld op 48% van de ondernemers van 29

winkelcentra.

Zelfs één van de standplaatshouders op het Plein (vis Jan Schaap) is lid van de

ondernemersvereniging. Dit impliceert dat de vereniging voldoende draagvlak heeft om als woordvoerder van de ondernemers op te treden naar bijvoorbeeld de gemeente Houten. Het gaat echter om een in totaal te kleine groep mensen, om op lange termijn met veel energie te blijven werken aan de versterking van de retailstructuur van het Oude Dorp en aan de evenementen. De kleine schaal kan dan snel zorgen voor vermoeidheid bij de initiatiefnemers en tot gebrek aan voldoende financiële middelen.

27 28 29

Er wordt een rapportcijfer per zaak vermeld bij ten minste 50 reviews op internet. Tussen accolades staat het aantal reviews dat op internet is geplaatst. De winkel is nu circa 60 m2 groot en is van een kelder voorzien; www.postcode.nl geeft circa 175 m2 bvo aan. Exclusief het Medisch Centrum. Totta: “Identiteit en imago gemeente Houten onder ondernemers”(2018), p. 11.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

3.4

De verkeersonderlegger van de retailstructuur In deze paragraaf wordt ingezoomd op de verkeerscirculatie in het Oude Dorp. De ondernemers zien de betrekkelijke goede bereikbaarheid van het centrum van het Oude Dorp als één van haar sterke kanten, hoewel de hoeveelheid parkeerplaatsen tijdens de drukke uren aan de krappe kant lijkt. Hoe komen de bezoekers naar het centrum van het Oude Dorp? In tabel 3.6 is met behulp van verschillende bronnen nagegaan op welke wijze de bezoekers van het Oude Dorp naar het centrumgebied komen. Tabel 3.6 Wijze van vervoer bezoekers centrum Oude Dorp Houten; benchmark van oude dorpscentra van groeikernen in de Randstad 2016 en boodschappen/winkelen in gemeente Houten Te voet

Fiets

Auto

Anders

7% (12%)

51% (57%)

42% (31%)

40%

45-55%

- boodschappen

20-25%

40-45%

35-40%

<1%

- winkelen

5-10%

40-45%

40-60%

<1%

- boodschappen

40%

45%

- winkelen

20%

55%

25%

Oude Dorp: - boodschappen (AH) - winkelen Benchmark:

Gemeente Houten:

Bron: Albert Heijn 2018 (en 2015), koopstromenonderzoek Randstad 2016, gemeente Houten 201430; bewerking Ecorys

Hoewel er een groot verschil bestaat in de wijze waarop de percentages in tabel 3.6 zijn gemeten, maakt de tabel het mogelijk om in grote lijnen iets te zeggen over de wijze van vervoer van de bezoekers van het centrumgebied van het Oude Dorp. In de laatste jaren is het autoaandeel van de bezoekers van Albert Heijn toegenomen (nu: 42%). Het autoaandeel ligt tegen de bovengrens van het aandeel van de benchmark voor boodschappen doen (35-40%). Vooral klanten die uit de buurten komen die qua auto-ontsluiting op de Rondweg zijn georiënteerd, komen per auto. Dit geldt o.m. voor de nieuwe buurten in Houten Zuidwest, die in de afgelopen 10 jaren tot het secondaire verzorgingsgebied van het Oude Dorp zijn gaan behoren. De fiets blijkt in dit soort oude dorpscentra bijna even belangrijk als de auto: tussen 40-50%. Fietsende bezoekers plegen minder te besteden in het dorpscentrum dan automobilisten, maar fietsers plegen ook vaker te komen dan automobilisten. Per saldo blijkt regelmatig dat een min of meer vergelijkbaar omzetdeel wordt besteed door de fietsers en automobilisten. Het meten blijft lastig, omdat een persoon de ene keer per fiets kan komen en een andere keer per auto. De mensen die te voet komen maken een betrekkelijk klein deel van de bezoekers uit.

Nadering van het Plein vanaf de Rondweg Alle voetgangers, fietsers en automobilisten moeten veilig en comfortabel naar het Oude Dorp kunnen komen en zich veilig en comfortabel door het Oude Dorp kunnen verplaatsen. Er is sprake van een dicht fietspadennetwerk en een dicht netwerk van voetgangersroutes. Dat kan ook niet anders, in Houten fietsstad. Deze netwerken zijn adequaat voor de ontsluiting van een centrum als dat van het Oude Dorp per fiets en te voet.

Gemeente Houten: “travel behaviour survey (IDTP) 2010 in “Bereikbaarheidsvisie”” (2011).

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

De bezoekers per auto die van buiten Houten komen of die uit buurten van Houten komen die zo zijn ontsloten dat zij op weg naar het Oude Dorp van de Rondweg gebruik zullen maken, moeten gebruik maken van wegen via een indirecte ontsluiting (met nogal veel bochten en enkele 31

omleidingen).

Er wordt door onder andere de ondernemers en door een aantal deelnemers aan

de wandel- en vragenroute voor de nieuwe Dorpsvisie gezegd, dat de toegangsroutes vanaf de Rondweg vrij smal zijn om de hoeveelheid auto’s van en naar het centrum van het Oude Dorp veilig 32

te verwerken.

Circa 67% van de deelnemers gaf aan dat de huidige ontsluiting voor het verkeer

van het Oude Dorp moet of kan verbeteren!

Er speelt onder meer een discussie om de nadering 34

van het Plein vanaf de Rondweg aan te passen en wellicht te stroomlijnen.

Een verkeerskundig bureau doet in het kader van de herijking van de visie Oude Dorp onderzoek naar de verkeersstructuur en de parkeersituatie. In dit distributieplanologisch onderzoek gaan wij daar niet verder op in. In hoofdstuk 3 kwam de vraag naar retail in het Oude Dorp aan de orde. In hoofdstuk 4 werd ingezoomd op de aanbodkant van de retail. In het volgende hoofdstuk worden vraag en aanbod met elkaar geconfronteerd.

32 33 34

In Houten is het basisprincipe van fietsbereikbaarheid leidend in het verkeersbeleid. De naderingsroutes voor de auto’s zijn daardoor vaak niet meer de kortst mogelijke route. Verkeerskundig kan dit passen bij de oude dorpskern. De snelheden en verkeersintensiteit liggen laag. Bijna 30% vond het goed zo en minder dan 5% had daarover geen mening of wist het niet. Enkele deelnemers aan de wandel- en de vragenroute geven aan, dat het Plein van oudsher, als historisch knooppunt van het voormalige oude dorp, van vijf kanten benaderbaar is. Omdat dit hoort bij de historische stedenbouwkundige structuur van knooppunt, zou dit niet veranderd moeten worden.

Detailhandels- en horecavisie Houten Oude Dorp 2020

Confrontatie vraag en aanbod

Dit hoofdstuk confronteert vraag en aanbod, om zo de uitbreidingscapaciteit te kunnen becijferen. In paragraaf 4.1 wordt op een distributieplanologische wijze doorgerekend wat de kwantitatieve uitbreidingscapaciteit voor de detailhandel en de restaurants/cafés in het Oude Dorp is voor de komende 5 en 10 jaren. In paragraaf 4.2 wordt de retailsituatie in het Oude Dorp vergeleken met een benchmark van soortgelijke oude dorpscentra in Nederlandse groeikernen. In paragraaf 4.3 wordt de behoefte aan parkeerplaatsen in het centrum van het Oude Dorp geconfronteerd met het bestaande aantal parkeerplaatsen.

4.1

Kwantitatieve behoefte detailhandel en restaurants/cafés Oude Dorp In tabel 2.4 is geraamd hoeveel omzet haalbaar is voor de dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel in het Oude Dorp. De normatieve vloerproductiviteit is de omzet per m2 wvo waarbij door alle aanbieders in totaal voldoende omzet kan worden behaald ten behoeve van een gezonde bedrijfsexploitatie. De vermelde vloerproductiviteit is de gemiddelde omzet per m2 in Nederland volgens de laatste publicatie van “Omzetkengetallen” van InRetail en Panteia (2019, p. 6). Tabel 4.1 Uitbreidingscapaciteit dagelijkse en niet-dagelijkse detailhandel Oude Dorp 2020, 2025 en 2030 Dagelijks

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Houten&id=5df24518-d722-4041-99aa-afc43f87053c