2024-09-23 oplegnotitie en samenvatting financiële haalbaarheid Houten-Oost

NOTITIE Datum: 10 epmniber 024 Projectnaam: Oplegnotitie Houten Oost.docx Kenmerk: Oplegnotitie Houten Oost \.uteur: Gerben van Roekel ontact: gerben@stadl<wadraat.nl

Oplegnotitie en samenvatting financiele haalbaarheid Houten-Oost Stadkwadraat heeft in juni jl. een adviesnotitie geschreven voor cle gemeente Houten over de financiele haalbaarheid van Houten-Oost. Deze oplegnotitie is bestemd als nadere duiding bij en samenvatting van dit advies.

Achtergrond Stadkwadraat heeft een financiele haalbaarheidsanalyse uitgevoerd voor de vier schetsvarianten van

Ziegler I Branderhorst. Het planproces van Houten-Oost is nog in een zeer vroege fase, waarbij bijvoorbeeld nog geen precies woningbouwprogramma (we weten cf. de woonvisie de differentiatie, maar bijvoorbeeld geen

woninggroottes) is. Er kan daarrnee dus slechts op een hoog abstractieniveau lets worden gezegd over de financiele haalbaarheid van het plan. Op hoofdniveau heeft Stadkwadraat de uitgangspunten voor de vierschetsvarianten financieel vertaald in een quickscan. Deze financiele vertaling is bedoeld om globaal de realiteitszin van de varianten

in beeld te brengen. Met andere woorden: vormen deze vier scenario's vanuit planeconomisch opzicht een goede basis voor de gebiedsvisie.

Status en duiding De quickscan is nadrukkelijk bedoeld als eerste verkenning. De quickscan is niet bedoeld als financiele grondslag

voor besluitvorming of om - in welke hoedanigheid dan ook - een officiele of vastgestelde status te krijgen. Daarvoor is de planvorming nog te pril en zijn er te veel onzekerheden over de kosten en opbrengsten. Wij hebben voor de quickscan op diverse thema's aannames gedaan om de kwalitatieve inhoud van de varianten te vertalen in concrete cijfers ten behoeve van de financiele vertaling. Deze aannames betreffen uitdrukkelijk . aannames van de zijde van Stadkwadraat en vertegenwoordigen niet noodzakelijkerwijs beleid van de gemeente Houten. Bevindingen

De financiele quickscan toont een zeer ruime bandbreedte als het gaat orn het mogelijke saldo van de ontwikkeling. Het midden van de bandbreedtes zijn ook per scenario opgenornen. In alle varianten is dit midden negatief. In onze adviesnotitie geven wij hiervoor de belangrijkste oorzaken en een aantal mogelijkheden om het financiele saldo te verbeteren. Voor de varianten 1, 2 en 3 zien wij mogelijkheden om rnet relatief kleine wijzigingen in de

uitgangspunten en kaders een gebiedsvisie op te stellen die financieel gezien realistisch is. Voor variant 4 zien wij dat hiervoor fundamentele wijzigingen in de uitgangspunten rnoeten worden doorgevoerd. Onzekerheden en risico's De planvorming is nog in een zeer vroeg stadium. Dat betekent dat er nog weinig concrete onderzoeken zijn

uitgevoerd en er geen ramingen zijn. De ruimtelijke gegevens (programma en ruimtegebruik) zijn nog zeer globaal. Dat betekent dat er sprake is van veel onzekerheid in zowel de ruirntelijke als financiele uitgangspunten. De financiele quickscan is opgesteld onder te huidige marktomstandigheden en met de informatie die op dit moment

bekend is. Omgaan met cleze onzekerheden is inherent aan gehiedsontwikkeling in cleze fase, Als gevolg daarvan is de mogelijke bandhreedte in het financiele resultaat zeer groot.

- pagina 1 van 2 -

19 September 2024 oI P r-roectnaam: Oplegnotitie Houten Oost.docx ct f<c'rmerk: Oplegnotitie Houten Oost

Rondweg In de adviesnotitie wordt niet expliciet ingegaan op de kosten voor het verleggen van de Rondweg. In de quickscan is rekening gehouden met een afdracht vanuit de gebiedsontwikkeling aan een zogenoemde "publieke investeringsagenda". In deze agenda kunnen diverse publieke investeringen zijn opgenomen, waaronder bijvoorbeeld het verleggen van de Rondweg. De hoogte van deze afdracht is in elke variant gelijk. Inbrengwaarde In de quickscan heeft Stadkwadraat een inbrengwaarde opgenomen: de waarde waarvoor gronden kunnen worden

ingebracht in de ontwikkeling. Deze waarde is voor alle (onbebouwde) gronden gelijk. We maken daarin dus geen onderscheid tussen gronden die in eigendom zijn van de gerneente en gronden in eigendom van anderen. De hoogte van de inbrengwaarde is bepaald op basis van vergelijkbare projecten.

- pagina 2 van 2 -