2023-09-11 Antwoorden technische vragen D66 en CDA over de doelgroepenverordening voor RTG

Technische vragen D66 1. Graag de definitie van betaalbare koopwoning nog aanpassen (“waarvan de koopprijs tussen 355.000 bedraagt”). Dit is niet duidelijk. Antwoord: Dat gaan we doen in overleg met de griffie. Het woord tussen is overbodig en moet vervangen worden door maximaal. 2. Bij de definitie van middenhuurwoning staat “en deze index met ingang van de inwerkingtredingsdatum daarvan...”. Waarnaar verwijst het woord daarvan? Antwoord: Daarvan verwijst naar invoering door de rijksoverheid van de definiëring. Momenteel is dit deze grens alleen nog vast gelegd in het rijksprogramma Betaalbaar wonen. 3. Bij de instandhoudingstermijn voor betaalbare koopwoningen wordt gesproken over de categorieën “lage en hoge segment”. Deze komen verder niet terug in de verordening. Gaan we nu wel of niet werken met laag en hoog segment koopwoningen? Antwoord: Nee, we gaan niet werken met een laag en hoog segment en deze passage kan vervallen. We gaan in overleg met de griffie om dit aan te passen. 4. Bij de meldingsverplichting wordt benoemd dat bij verkoop van de koopwoning een rapportage wordt overlegd waaruit blijkt dat “is voldaan aan de verplichtingen voortvloeiend uit deze verordening.” Hoe zien die verplichtingen er concreet uit? Vorig jaar werd al duidelijk dat de raad dit graag concreet en werkbaar uitgewerkt ziet. Antwoord: De concrete uitwerking hiervan is een formulier.

Het kan achterwege blijven als de gemeente middenhuurwoningen opneemt in de Huisvestingsverordening (als de Huisvestingswet is gewijzigd). 5. De citeertitel wijkt marginaal af van de kop van de verordening. Is dat niet onhandig? Antwoord: We denken dat dit in de praktijk zal meevallen, maar we zullen in contact treden met de griffie om dit aan te passen. 6. Kan de doelgroepenverordening nog tussentijds worden geëvalueerd en aangepast na de inwerkingtreding van de Omgevingswet? Antwoord: De doelgroepenverordening kan geëvalueerd worden, maar niet worden aangepast vanaf het moment dat de Omgevingswet in werking is getreden op 1 januari 2024. Het invoeren van de doelgroepenverordening heeft als groot voordeel dat het geldt voor alle omgevingsplannen (vanaf 20 woningen) en niet per keer met een ontwikkelende partij hoeft te worden onderhandelt over het percentage betaalbaar. Hiermee geeft de gemeente Houten een stevig signaal af de betaalbaar bouwen de norm is. . Technische vragen CDA-fractie Doelgroepenverordening voor sociale huur, middenhuur en betaalbare koop van de gemeente Houten 2023 In aanvulling op de technische vragen van de D66-fractie, heeft de CDA-fractie de volgende technische vragen a. In artikel 1 (onder b) en in het raadsvoorstel wordt gesproken over betaalbare koop.

Is dat hetzelfde als een betaalbare koopwoning? Als dat zo is dan zou dit in de verordening één term moeten zijn (zie ook artikel 3, lid 1). Dit zou ook moeten gelden voor middenhuur en middenhuurwoningen of middelduur. Antwoord: Betaalbare koop en betaalbare koopwoningen zijn hetzelfde. Hetzelfde geldt voor middenhuur en middenhuurwoningen. b. In artikel 3 lid 1worden de percentages middenhuur (middenhuurwoningen) en betaalbare koop (betaalbare koopwoningen) bij elkaar opgeteld. Het percentage sociale huur wordt in lid 2 benoemd, we missen de andere afzonderlijke percentages. Waarom zijn die weggelaten en/of niet benoemd? Antwoord:

In de Woonvisie zijn voor sociale huur de aantallen en de percentages eenduidig verwoord, respectievelijk 1.500 sociale huurwoningen (inclusief sociale zorgwoningen) en 30% van de totale nieuwbouw. Dit is één op één overgenomen in de doelgroepenverordening. Het college acht het zinvol om het percentage sociale huurwoningen precies vast te leggen, omdat het later inhalen van eventueel ontbrekende sociale huurwoningen in een project, moeilijk is. Daarom wordt de 30% vastgeklikt op bouwprojectniveau vanaf 20 woningen. Flexibiliteit tussen middenhuur en betaalbare koop heeft voordelen. De doelgroepenverordening geldt voor zowel kleine als grote bouwstromen. Hoe kleiner de bouwstroom, hoe moeilijker het is om het bouwplan te differentiëren volgens een vast stramien. Hoe preciezer het stramien, hoe moeilijker het wordt. Het verschil tussen betaalbare koop en middenhuur is groot als het gaat om de fase na de bouw, de beheerfase. Niet alle initiatiefnemers zijn in staat om beide vormen van beheer tegelijkertijd te organiseren. Daarom heeft flexibiliteit voordelen. Voor sociale huur is dat niet nodig en wenselijk. Sociale huur wordt na de bouw meestal afgenomen door de woningbouwcorporatie.

Tenslotte hecht het college aan flexibiliteit voor de realisatie van middenhuur en betaalbare koop op projectniveau omdat dit mogelijkheid geeft om de woningbehoefte uit de buurt mee te wegen en hierop te finetunen. Wij zijn op zoek naar de aansluiting van de doelgroepenverordening met twee tabellen in de woonvisie: In de woonvisie staat dat er voor 80% betaalbaar moet worden gebouwd (p. 26). Met de onderstaande verdeling: 1. Sociale huur (30%) 2. Sociale koop (10%) 3. Middenhuur (5%) 4. Goedkope koop (35%) 5. Overige koop en vrije sectorhuur (20%) Op pagina 27 van de woonvisie wordt dit uitgewerkt in de bouwopgave van 4.750 woningen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. c.

Sociale huur Huur boven 750 – Koop tot 250.000 – Koop vanaf 250.000 – Koop tot 400.000 – Koop 400.000-500.000 – Koop vanaf 500.000 –

1.550 woningen 400 woningen 1.250 woningen 400 woningen 1.000 woningen 0 woningen 150 woningen

In de woonvisie staan bij betaalbare woningen meer termen dan in de doelgroepenverordening staan gedefinieerd. Wij nemen aan dat sociale huur hetzelfde is als sociale huur en dat ook middenhuur, middenhuur is. Is goedkope koop en sociale koop opgeteld samen hetzelfde als betaalbare koop? Sociale koop wordt in de verordening niet gedefinieerd en alleen in de toelichting genoemd. Als dat zo is, dan klopt het percentage sociale huur in de doelgroepenverordening volgens de woonvisie, maar klopt het percentage 66% niet met de doelgroepenverordening met de woonvisie, dit zou dan 80% moeten zijn. Wordt goedkope en sociale koop misschien alleen in projecten van minder dan 20 woningen gerealiseerd. Graag duidelijkheid hierover. Antwoord:

De precieze vergelijking van de doelgroepenverordening met de tabellen uit de Woonvisie is lastig vanwege verschillende prijscategorieën en vanwege de marges in de Woonvisie zelf. Naast de genoemde tabellen op pag. 26 en 27, zijn er nog meer tabellen, die een verdeling weergeven. • De tabel op pag. 26 wordt in bijlage D vertaald naar “Een mogelijke uitwerking van het woningbouwprogramma.” Daarin zien we dat de eerste drie categorieën uit de tabel op pag. 26 onder betaalbaar bouwen worden gerekend en de overige onder vrije sector vallen. Dat komt neer op slechts 45% betaalbaar en 55% vrije sector. • In de tabel op pag. 27 wordt een percentage van 80% genoemd, maar daar maken ook 1000 woningen tot 400.000 euro onderdeel van uit, en die vallen niet allemaal onder de betaalbare koop zoals gedefinieerd in de doelgroepenverordening. 1000 woningen is ongeveer 20% van de totale benodigde nieuwbouw. • De tabel op pag 61 zou opgeteld uitkomen op meer dan 80% betaalbaar.

De verschillende tabellen en percentages leggen wij uit als marges waarbinnen we kunnen acteren. Het college heeft gekozen voor een percentage van minimaal 66% betaalbaar bouwen omdat dit de onder- en bovengrenzen uit de Woonvisie mooi middelt, en omdat het aansluit bij de landelijke percentages voor betaalbaar bouwen. Ook zijn na vaststellen van de Woonvisie er op nationaal niveau beleidswijzigingen opgetreden. Het Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft de Nationale Bouw- en Woonagenda met bijbehorende programma’s gepubliceerd. Ook zijn de concept wetteksten van de Wet versterking regie volkshuisvesting en de Wet Betaalbare huur ter consultatie vrijgegeven. In deze agenda, programma’s en conceptwetten is betaalbaarheid van het wonen het centrale thema en worden per categorie definities opgenomen. Ook heeft de gemeente Houten de Utrechtse woondeal medeondertekend, waarin wordt gestreefd naar twee derde betaalbaar bouwen vanaf 1 januari 2025. In de nieuwe programma’s en de woondeal wordt betaalbare koop gedefinieerd als € 355.000. Dit is overgenomen in deze doelgroepenverordening. In de doelgroepenverordening, die in de RTG van 22 november 2022 is behandeld, was de grens van betaalbare koop gelijk aan de Nationale HypotheekprijsGrens (prijspeil 2023, € 405.000) volgens de Woonvisie bijlage H.

De doelgroepenverordening kan niet meer na 1 januari 2024 worden aangepast. Daarom hebben we gemeend om met de hernieuwde definities de doelgroepenverordening toekomstbestendig te maken. Het college meent dat betaalbaar bouwen hiermee een krachtige impuls krijgt. d. Als goedkope koop en sociale koop opgeteld samen niet hetzelfde is als betaalbare koop, waarom ontbreken dan deze definities in de doelgroepenverordening? Antwoord: Betaalbare koop is niet de optelsom van sociale koop en goedkope koop. De doelgroepenverordening gaat uit van betaalbare koop en die is gedefinieerd, zie voor verdere toelichting antwoord f. e. Kunt u aangeven onder welke twee definities van de doelgroepenverordening (betaalbare koopwoningen en middenhuurwoning) de regels 2 tot en met 7 uit de tabel type woningen op pagina 27 van de woonvisie vallen? Antwoord: Zie antwoord c. f.

In de toelichting op de verordening bij artikel 2 wordt gesproken over middeldure huur. Deze term komt in artikel 2 alleen niet voor. Moet dit niet middenhuur zijn? En wat is het verschil tussen sociale koop en betaalbare koop? Sociale koop wordt niet gedefinieerd. Antwoord: Middenhuur en middeldure huur is hetzelfde. Het verschil tussen sociale koop en betaalbare koop is als volgt. Sociale koop is gedefinieerd als € 200.000,-- (zonder indexatie) in het Besluit ruimtelijke ordening, maar in gebieden waar de Crisis- en Herstelwet van toepassing is zoals Houten, geldt de grens van de Nationale Hypotheekgrens (NHG). Deze bedraagt momenteel € 405.000,--. Onder de omgevingswet is wordt ook sociale koop gedefinieerd en is gelijk aan de NHG-grens. De grens van betaalbare koop is de NHG-grens uit 2022 en bedraagt € 355.000,-- (zonder indexatie) en hangt samen met het nationale programma Betaalbaar wonen uit mei 2022. Het college volgt hierin de landelijke lijn dat de NHG te hoog is om te gelden als betaalbaar en verlaagt daarmee de grens voor betaalbaarheid uit de Woonvisie met € 50.000. Dit heeft gunstige gevolgen voor de woningzoekenden in Houten.

Houten, 5 september 2023, C. de Heer, raadslid, CDA-fractie