07 Bijlage 5 Stedenbouwkundig plan Kaaidijk 9

Kaai dijk 9 Ste denb ouwkundig p l an

Sc halk wijk

PROJECT Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan Kaaidijk 9 Schalkwijk Projectnummer: SR210376

INITIATIEFNEMER Gemeente Houten

OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Contactpersoon: John van de Zand T

030 - 267 91 98

E

utrecht@buro-sro.nl

DATUM & STATUS 23 juni 2023 | Concept

Inhoud 1

Inleiding

5

2

Ruimtelijke uitgangspunten

9

3

Stedenbouwkundig plan

11

1 Inleiding 1.1

Aanleiding

De gemeente Houten heeft gronden aangekocht

Het plan ligt binnen het inundatiegebied van de

aan Kaaidijk 9 in Schalkwijk in het kader van de

Nieuwe Hollandse Waterlinie. De NHWL is UNES-

Agrarische StructuurVersterking (ASV1).

CO werelderfgoed gebied. Bestaande historische en landschappelijke structuren dienen in de ont-

De boerderij aan Kaaidijk 9, met bijbehorend per-

werpfase als uitgangspunt. Het planontwerp dient

celen grond heeft een omvang van circa 2,7 hec-

deze structuren te versterken. Hiermee dient bij

tare. Het agrarische bedrijf is reeds beëindigd,

de inpassing nadrukkelijk rekening gehouden te

bedrijfsgebouwen worden gesloopt inclusief ove-

worden.

rige bouwwerken/verharding. Hiervoor worden twee extra woningen gebouwd en wordt de huidige

Dit stedenbouwkundig plan (SP) is in nauwe sa-

bedrijfswoning, de monumentale boerderij, omge-

menwerking tot stand gekomen met de gemeente

zet naar “wonen”. De agarische bestemming, het

Houten en de provincie Utrecht.

agrarisch bouwvlak en de bedrijfswoning worden opgeheven en de gronden nabij de Trip worden be-

1.2

Plangebied

trokken bij ASV1. Daarmee wordt verplaatsing van

De locatie ligt in de gemeente Houten net buiten de

het agrarisch bedrijf aan de Lekdijk 28 mogelijk en

kern van Schalkwijk direct aan de Schalkwijkse We-

wordt in totaal circa 110 hectare cultuurgrond op

tering. Op dit moment bestaat het terrein uit een mo-

het Eiland van Schalkwijk geruild.

numentale boerderij en schuur en diverse opstallen waaronder een hooimijt en kapschuur. Het plange-

Het plan omvat de herontwikkeling van het perceel aan

bied heeft een omvang van circa 1,3 hectare, waar-

Kaaidijk 9. Deze wordt herontwikkeld ten behoeve van

van circa 1.663 m2 aan bebouwing wordt gesloopt

2 nieuwe vrijstaande woningen. Verder zal de huidige

en 2.350 m2 aan verharding wordt verwijderd.

monumentale boerderij en schuur behouden blijven. < Ligging plangebieden binnen context van Schalkwijk

5

6

Proces Voor deze ontwikkeling wordt tevens een bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan is op basis van het SP vervaardigd en vult elkaar aan.

1.3

Leeswijzer

Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de ruimtelijke uitgangspunten, die zijn gehanteerd om tot de stedenbouwkundige opzet te komen. In hoofdstuk 3 wordt het stedenbouwkundig plan toegelicht.

< Begrenzing plangebied Kaaidijk 9 en schootsvelden NHWL

7

8

2 Ruimtelijke uitgangspunten 2.1

Uitgangspunten

Op basis van een eerder uitgevoerde analyse en de om-

▪

gevingskenmerken zijn de belangrijkste uitgangspunten geformuleerd. Deze zijn van belang voor het stedenbouw-

oude historische slootstructuren terugbrengen; ▪

kundig plan. Deze staan hieronder kort samengevat: ▪ ▪

aliseerd uitgaande van de monumentale boerderij, schuur en buitenruimtes. Ruimtelijk los

schuur, kuilplaten en verharding worden verwijderd;

daarvan worden aan de oostzijde 2 vrijstaande

De bestaande monumentale boerderij, schuur

woningen toegevoegd; ▪

houden en worden omgezet naar een burgerwoning. Maximaal 2 nieuwe vrijstaande woningen ▪

▪ 29

27

Ne

ere

ind

Ka a

▪

idi

jk

25

7

▪ Te slopen en te behouden bebouwing/verharding

▪

Bebouwingstypologisch aansluiten bij de directe

De ruimtelijke inrichting van het gebied, alsook

vrijstaande woningen; ▪

De randen van het plangebied dienen aantrek-

bijzondere kwaliteit vanwege de ligging in het

kelijk te zijn en in te spelen op de openheid van

UNESCO Werelderfgoedgebied;

het landschap enerzijds en rekening te houden

Bij een ontwikkeling in het Werelderfgoedgebied

met de kenmerken van de NHWL anderzijds; ▪

Voldoende groene ruimte binnen het plan reali-

dienen waar mogelijk te worden versterkt;

seren dat bijdraagt aan een aantrekkelijk woon-

Het landschapspatroon vormt een ontwerpuit-

en leefklimaat, klimaatadaptatie en het verbete-

gangspunt, waarbij de ruimtelijke opzet dient in

ren van de biodiversiteit;

te spelen op het aanwezige Legenda open landschap;

23

worden bij het beeld van de Kaaidijk; omgeving. Maximaal één laag met een kap voor

mogen de waarden niet aangetast te worden en

9

In het bebouwingsbeeld dient aangesloten te

worden toegevoegd; de architectonische uitwerking, vereist een

33

Er dient één samenhangend erf te worden gere-

De grote bedrijfsschuur, hooimijt, aangebouwde

(oorspronkelijke deel) en kapschuur blijven beLigging binnen NHWL

Sloten dienen behouden te blijven. Waar mogelijk

en te behouden bebouwing De ontsluiting vindt plaats viabestaande de Kaaidijk; te verwijderen bebouwing

▪

Voldoende parkeren conform het parkeerbeleid van de gemeente Houten, waarbij het parkeren op eigen terrein wordt opgelost.

3

bestaande en te behouden verharding te verwijderen verharding

9

Ka

10

aid i

jk

3 Stedenbouwkundig plan 3.1

Hoofdopzet

Met de bedrijfsbeëindiging van het agrarisch be-

Het nieuwe erf wordt vormgegeven als één samen-

drijf aan de Kaaidijk 9 in Schalkwijk ontstaat er

hangend geheel en zo ingepast, dat het onderdeel

ruimte, mede in het kader van de agrarische struc-

van het bestaande lint aan de Kaaidijk wordt. De

tuurversterking op het Eiland van Schalkwijk, voor

twee nieuwe woningen doen mee in de lintbebou-

de herontwikkeling van dit perceel. De hoofdopzet

wing aan de Kaaidijk, maar staan ruimtelijk los van

van het plan gaat uit van behoud van het monu-

het boerenerf en worden landschappelijk hiervan

mentale ensemble, bestaande uit de boerderij

gescheiden.

met schuur en erf. Dit geheel wordt omgezet naar een burgerwoning. Ten oosten, ruimtelijk los hier-

Het plangebied is gelegen binnen het inundatiege-

van, worden twee nieuwe vrijstaande woningen

bied van de Nieuwe Hollandsche Waterlinie. Land-

voorgesteld. Daarmee worden er in totaal 3 bur-

schappelijk wordt het geheel zorgvuldig ingepast,

gerwoningen gerealiseerd.

waarbij onder andere de openheid van het landschap bepalend is. Juist met het slopen van de di-

De bestaande monumentale boerderij en schuur

verse opstallen en de nieuwe inrichting met woon-

(voorste gedeelte) en kapschuur blijven behouden.

kavels draagt maximaal bij aan deze openheid.

De overige bebouwing wordt verwijderd. Daarmee wordt circa 1.663 m2 aan gebouwen gesloopt.

3.2

Oriëntatie en richting

Hierdoor wordt het huidige erf opgeschoond, een

De nieuwe vrijstaande woningen volgen de richting

nieuwe kavel gevormd en biedt het de mogelijk-

van de verkavelingsstructuur, in dit geval noord-

heid om tussen de bestaande erven van nr. 7 en

zuid. De nokrichting wordt dan ook hiervan afgeleid.

9, twee kavels met vrijstaande woningen te reali-

De voorzijde van de woningen is georiënteerd op de

seren. De bestaande verharding met een opper-

Kaaidijk.

vlakte van 2.350 m2 wordt eveneens verwijderd. < Stedenbouwkundig plan Kaaidijk 9

11

12

3.3

Programma en bouwhoogte

Het stedenbouwkundig plan biedt ruimte aan 1

planting, waarmee het doorzicht vanaf de Kaaidijk

woning in de bestaande monumentale boerderij.

behouden blijft dan wel wordt versterkt. Deze ran-

Hier vinden geen wijzigingen plaats aan het hoofd-

den worden gevormd door agrarisch grasland.

gebouw. Ten oosten van de boerderij biedt het SP ruimte aan 2 nieuwe vrijstaande woningen. Deze

Langs de randen aan de Kaaidijk en de zuidoost-

woningen bestaan uit één bouwlaag met kap met

zijde blijft de bestaande beplanting gehandhaafd

een goothoogte van 3,5 meter en een nokhoogte

en zo nodig versterkt met passende boomsoorten,

van 9 meter. Bijgebouwen mogen alleen binnen de

passend bij het beeld van de Kaaidijk ter plaatse.

aangegeven verplichte zone bijgebouwen worden gerealiseerd.

Tussen de boerderij en de nieuwe woningen wordt een duidelijke landschappelijke scheiding ge-

3.4

Water en groen

maakt door een nieuwe sloot tot aan de Kaaidijk.

Het terrein van de boerderij met het nieuwe erf

Naast aanwezige (boom)beplanting wordt deze

wordt groen en ruim ingericht met de sfeer van het

versterkt met passende boomsoorten.

landelijk gebied, passend binnen het UNESCO werelderfgoedgebied. Dit is niet alleen goed voor de

3.5

Ontsluiting en parkeren

beleving, maar ook passend binnen de agrarische

Vanaf de Kaaidijk wordt de bestaande oostelijk

en cultuurhistorische context van het omliggende

gelegen inrit benut voor de ontsluiting van de 2

landschap. Het gehele plangebied wordt omgeven

nieuwe vrijstaande woningen. Het parkeren voor

door (nieuwe) sloten. Hiermee ontstaat niet alleen

de boerderij en de vrijstaande woningen vindt op

een heldere afbakening, maar worden historische

eigen terrein plaats en zoveel mogelijk achter de

structuren (deels) hersteld.

voorgevel van de woningen. De bestaande westelijk gelegen inrit blijft behou-

De noordoost- en noordwestzijde van het plange-

den om het agrarische land te kunnen bereiken.

bied wordt vrijgehouden van enige vorm van be< Stedenbouwkundig plan ingepast binnen de context

13

buro-sro.nl

stedenbouw

+

ruimtelijke ordening

+

ontwikkelingsmanagement