04 Bijlage 2 Stedenbouwkundig plan Lekdijk 28
Tekst van het document
L ekdijk 28 Ste denb ouwkundig p l an
Sc halk wijk
PROJECT Stedenbouwkundig plan en Beeldkwaliteitsplan Lekdijk 28 Schalkwijk Projectnummer: SR210376
INITIATIEFNEMER Gemeente Houten i.s.m. Klankbordgroep Lekdijk (Erik van Eck, Hans Hopmans, Johan van der Gun en Jurrie Vos)
OPSTELLER Buro SRO ‘t Goylaan 11 3525 AA Utrecht Contactpersoon: John van de Zand T
030 - 267 91 98
E
utrecht@buro-sro.nl
DATUM & STATUS 23 juni 2023 | Concept
Inhoud 1
Inleiding
5
2
Ruimtelijke uitgangspunten
9
3
Stedenbouwkundig plan
11
1 Inleiding 1.1
Aanleiding
De gemeente Houten heeft gronden aangekocht
Het plan ligt binnen het inundatiegebied en de verbo-
aan Lekdijk 28 in Schalkwijk in het kader van de
den kringen van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. De
Agrarische StructuurVersterking.
NHWL is UNESCO werelderfgoed gebied. Bestaande historische en landschappelijke structuren dienen in
De boerderij aan Lekdijk 28, met een bijbehorend
de ontwerpfase als uitgangspunt. Het planontwerp
perceel grond heeft een omvang van 2,3 ha. Het
dient deze structuren te versterken. Hiermee dient
agrarische bedrijf wordt verplaatst naar De Trip in
bij de inpassing nadrukkelijk rekening gehouden te
Schalkwijk. Door verplaatsing van het agrarisch
worden.
bedrijf aan de Lekdijk 28 wordt in totaal circa 110 hectare cultuurgrond op het Eiland van Schalkwijk
Dit stedenbouwkundig plan (SP) is in nauwe samen-
geruild. De verplaatsing is financieel haalbaar door
werking tot stand gekomen met de gemeente Houten
de realisatie van woningbouw op het leegkomende
en een klankbordgroep met betrokken omwonenden
perceel aan Lekdijk 28. Dit staat bekend onder de
en belanghebbenden.
projectnaam ASV1.
1.2
< Ligging plangebieden binnen context van Schalkwijk
Plangebied
Het plan omvat de herontwikkeling van het perceel
De locatie ligt in de gemeente Houten ten zuiden van
aan Lekdijk 28. Deze wordt herontwikkeld ten be-
de kern van Schalkwijk direct aan de Lek. Op dit mo-
hoeve van 3 vrijstaande woningen. Verder zal de
ment bestaat het terrein uit een boerderij met bak-
huidige boerderij intern worden gesplist in 2 bur-
huis, diverse opstallen en agrarische gronden. Het
gerwoningen en blijft het bakhuis behouden. De
plangebied heeft een omvang van circa 2,3 hectare,
bedrijfswoning wordt omgezet naar een burgerwo-
waarvan circa 2.350 m2 aan bebouwing wordt ge-
ning.
sloopt en 4.980 m2 aan verharding wordt verwijderd. 5
6
Proces Voor deze ontwikkeling wordt tevens een bestemmingsplan opgesteld. Het bestemmingsplan is op basis van het SP vervaardigd en vult elkaar aan.
1.3
Leeswijzer
Na deze inleiding volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de ruimtelijke uitgangspunten, die zijn gehanteerd om tot de stedenbouwkundige opzet te komen. In hoofdstuk 3 wordt het stedenbouwkundig plan toegelicht.
< Begrenzing plangebied Lekdijk 28 en schootsvelden NHWL
7
8
2 Ruimtelijke uitgangspunten 2.1
Uitgangspunten
Op basis van een eerder uitgevoerde analyse en de
▪
De hoofdontsluiting vindt plaats vanaf de Lekdijk;
▪
Aanwezige sloten dienen behouden te blijven.
omgevingskenmerken zijn de belangrijkste uitgangs-
Waar mogelijk oude historische slootstructuren
punten geformuleerd, die van belang zijn voor het
terugbrengen;
stedenbouwkundig plan. Deze staan hieronder kort
▪
samengevat: ▪
▪ Ligging binnen NHWL
Het agrarisch bedrijf aan de Lekdijk 28 wordt ver-
▪
aliseerd bestaande uit de bestaande bebouwing
rij, bakhuis en (bedrijfs-)woning blijven behouden;
en de nieuwe woningen en de buitenruimten;
De bestaande boerderij wordt gesplitst tot 2 bur-
▪ ▪
De randen van het plangebied dienen aantrekke-
Binnen de contouren van de te slopen opstallen
landschap enerzijds en rekening te houden met
dienen de 3 nieuwe vrijstaande woningen te wor-
de kenmerken van de NHWL anderzijds; ▪
Bebouwingstypologisch aansluiten bij de directe
De ruimtelijke inrichting van het gebied, alsook
omgeving. Maximaal één laag met een kap voor
de architectonische uitwerking vereist een bijzon-
vrijstaande woningen; ▪
Voldoende groene ruimte binnen het plan realise-
Werelderfgoedgebied.
ren dat bijdraagt aan een aantrekkelijk woon- en
Bij een ontwikkeling in het Werelderfgoedgebied
leefklimaat, klimaatadaptatie en het verbeteren
mogen de waarden niet worden aangetast en
van de biodiversiteit;
dienen ze waar mogelijk te worden versterkt; ▪
den bij de bestaande bebouwing aan de Lekdijk; lijk te zijn en in te spelen op de openheid van het
dere kwaliteit vanwege de ligging in het UNESCO ▪
In het bebouwingsbeeld dient aangesloten te wor-
de woningen toevoegen;
den gerealiseerd; ▪
Er dient één samenhangend erf te worden gere-
plaatst en bestaande opstallen gesloopt. Boerde-
een burgerwoning. Maximaal 3 nieuwe vrijstaan-
Bouwen binnen bestaande contour
wezige ervenstructuur en het open landschap;
gerwoningen en de bedrijfswoning omgezet naar
▪
De ruimtelijke opzet dient in te spelen op de aan-
▪
Voldoende parkeren conform het parkeerbeleid
Het landschapspatroon vormt een ontwerpuit-
van de gemeente Houten, waarbij het parkeren
gangspunt;
op eigen terrein wordt opgelost.
9
Lekd
10
ijk
3 Stedenbouwkundig plan 3.1
Hoofdopzet
Met het vertrek van het agrarisch bedrijf op Lek-
wing toegevoegd. Zo kan worden gegarandeerd
dijk 28, in het kader van de agrarische structuur-
dat de impact van de nieuwe woningen op het
versterking op het Eiland van Schalkwijk, ontstaat
open landschap en de NHWL zeer beperkt blijft.
er ruimte voor de herontwikkeling van dit perceel en een deel van de omliggende gronden. De hoofd-
Het nieuwe boerenerf wordt één samenhangend
opzet van het plan is gebaseerd op één boerenerf
erf dat bestaat uit de bestaande boerderij, het
in aansluiting bij de naastgelegen erven langs de
hoofdgebouw, met een aantal bijgebouwen van de
Lekdijk in het karakteristieke open polderland-
3 vrijstaande woningen in de vorm van zogenaam-
schap. Er worden in totaal 6 burgerwoningen ge-
de ‘schuurvolumes’. Het nieuwe erf wordt ruim-
realiseerd, waarvan 2 in de bestaande boerderij,
telijk vormgeven als één samenhangend geheel
1 bestaande (bedrijfs-)woning en 3 vrijstaande
en zo ingepast, dat het onderdeel vormt van de
woningen rondom een erf.
structuur aan de Lekdijk en op een evenwichtige wijze onderdeel uitmaakt van de reeds aanwezige
De bestaande boerderij met bakhuis en (bedrijfs-)
boeren erven.
woning blijft behouden. De overige aanwezige opstallen, in de vorm van schuren, loodsen en silo,
Het plangebied is gelegen binnen het inundatiege-
worden verwijderd. Daarmee wordt ca. 2.350 m2
bied en de verboden kringen van de Nieuwe Hol-
aan gebouwen gesloopt en ontstaat er ter plaatse
landsche Waterlinie. Landschappelijk wordt het
een grote openheid. Ook de kuilplaten en verhar-
geheel zorgvuldig ingepast, waarbij onder andere
ding, gelegen aan de noordzijde van het perceel,
de openheid naar het Werk aan de Groeneweg,
worden verwijderd. Dit heeft een oppervlak van in
mede bepalend is.
totaal ca. 4.980 m . Binnen de contour van de be2
staande loodsen en silo wordt de nieuwe bebou< Stedenbouwkundig plan Lekdijk 28
11
12
3.2
Oriëntatie en richting
oostzijde van het gehele perceel wordt beplanting
De nieuwe schuurwoningen volgen de richting van de
voorgesteld die past bij het karakter van het gebied
verkavelingsstructuur, in dit geval noord-zuid. De nok-
en de NHWL. Dus geen grote bomen en/of dichte
richting wordt hiervan afgeleid. De voorzijde van de wo-
bosschages, maar ‘open’ beplanting in de vorm van
ningen is georiënteerd op het erf of de erftoegangsweg.
knotwilgen of lage struiken. De noordzijde van het gehele perceel wordt vrijgehouden van enige vorm van
3.3
Historische kaart 1832 met slotenpatroon
Programma en bouwhoogte
beplanting, waarmee het doorzicht vanaf de Lekdijk
Het stedenbouwkundig plan biedt ruimte aan 2 wonin-
behouden blijft dan wel wordt versterkt.
gen in de bestaande boerderij en 1 woning in de be-
De woningen krijgen royale percelen. Tussen de per-
staande bedrijfswoning. Hier vinden geen wijzigingen
celen onderling worden erfafscheidingen van lage
plaats aan de hoofdgebouwen. De 3 nieuwe vrijstaan-
en hoge hagen voorgesteld van beuk of meidoorn.
de woningen bestaan uit één bouwlaag met kap, met
Hoge hagen (max. 1,8 m.) binnen de bebouwingszone
een goothoogte van 3,5 meter en een nokhoogte van 9
en lage hagen van maximaal 70 cm. hoog (niveau
meter. Bijgebouwen mogen alleen binnen de aangege-
inundatie) binnen de bebouwingsvrije zone. De ove-
ven verplichte zone bijgebouwen worden gerealiseerd.
rige perceelsgrenzen, die grenzen aan het open landschap, bijven open.
3.4
< Stedenbouwkundig plan ingepast binnen de context
Water en groen
Het nieuwe erf wordt groen en ruim ingericht met de sfeer
3.5
Ontsluiting en parkeren
van het landelijk gebied, passend binnen het UNESCO
Ten oosten van de bestaande boerderij ligt de erftoe-
werelderfgoedgebied. Dit is niet alleen goed voor de be-
gangsweg voor de bestaande woning aan de Lekdijk 28a
leving, maar ook passend binnen de agrarische en cul-
en alle (toekomstige) woningen aan de Lekdijk 28. Deze
tuurhistorische context van het omliggende landschap.
wordt als erftoegangsweg ingericht en komt in het noor-
Het perceel wordt aan de west-, noord- en oostzijde
den uit op een gezamenlijk erf. Vier van de vijf woningen
ingekaderd door nieuwe sloten. Hiermee ontstaat niet
staan direct aan dit erf en worden hierop ontsloten. Het
alleen een heldere afbakening, maar worden histori-
parkeren van de woningen vindt plaats op eigen terrein
sche structuren (deels) hersteld. Langs de west- en
en zoveel mogelijk achter de voorgevel van de woningen. 13
buro-sro.nl
stedenbouw
+
ruimtelijke ordening
+
ontwikkelingsmanagement