RIB.21.094 Utvoeringsplan Masterplan Wonen

Stuknummer: 21.0005573

Raad 07-09-2021 RIB.21.094

raadsinformatiebrief van

: Burgemeester en wethouders

portefeuillehouder

: R. Tegels

aan

: De leden van de gemeenteraad

datum

: 07/07/2021

status

: Toezeggingen, nummer: 2021.089

openbaar

: Ja

Onderwerp Raadsinformatiebrief Uitvoeringsplan Masterplan Wonen, zoals toegezegd tijdens de behandeling van het Masterplan Wonen op 20 april 2021. Aanleiding De woningmarkt staat fors onder druk. Doel is om de balans op de woningmarkt te herstellen voor nu en de nabije toekomst, zodat het in Horst aan de Maas prettig en betaalbaar wonen is voor iedereen. Op 20 april 2021 is door de gemeenteraad Het Masterplan Wonen vastgesteld. Hierin is bepaald dat er 1000 woningen worden vergund in de gemeente tot en met 2025. Tijdens de behandeling van dat plan is aan u de toezegging gedaan dat voor het zomerreces van 2021 uw raad geïnformeerd wordt over de uitvoeringaspecten van het Masterplan. In dit plan is opgenomen hoe wij de in het Masterplan geformuleerde doelen gaan behalen. Dit uitvoeringsplan treft u als bijlage aan. In het Masterplan Wonen is vanuit de ambitie om voor iedereen iets (betaalbaars) te kiezen te hebben, o.a. vastgelegd dat er voor alle nieuwbouwwoningen een programmaverdeling komt die bestaat uit 30% sociale huurwoningen, 30% vrije sector huurwoningen en 40% koopwoningen. Tevens zijn voor ontwikkelingen een aantal beleidsdoelen van toepassing die borgen dat we kwalitatieve woningbouwprojecten realiseren. We willen immers prettige leefbare wijken. Dit heeft invloed op de financiële haalbaarheid van plannen.

In de themasessie die in november 2021 gepland is bespreken we samen welke keuzes er gemaakt kunnen worden en welke impact deze hebben zowel financieel, kwalitatief als kwantitatief.

Bijlagen: Uitvoeringsplan

Bezoekadres: BezoekAdres, PlaatsBA

Postadres / PostCodePA PlaatsPA

T TelefoonNummer

F FaxNummer

Uitvoeringsplan Masterplan Wonen Doel uitvoeringsplan Door enorme krapte op de woningmarkt is de balans tussen vraag en aanbod – in zowel huur- als koopsector - zoek en staat de betaalbaarheid van woningen onder druk. 1000 vergunde woningen in 2025, dat is de ambitie die in het Masterplan Wonen is vastgesteld. Een ambitie die eraan bijdraagt dat er voor iedereen iets te kiezen is en woningen weer betaalbaar worden. Na het vergunnen volgt realisatie. Daarbij is de gemeente uiteraard afhankelijk van externe partners. Voor zover mogelijk zal de gemeente sturen op snelle realisatie. Daar komen we later in dit uitvoeringsplan nog op terug. De basis is echter het juridisch kader waarbinnen gerealiseerd kán worden. Daar staat de gemeente zelf voor aan de lat. Het vaststellen van bestemmingsplannen en het verlenen van de vergunningen, daar is de inspanning van de gemeente in dit uitvoeringsplan op gericht. Zonder deze inspanning is de uiteindelijke realisatie niet mogelijk. Het uitvoeringsplan ziet met name op de kwantiteit van de woningen. Dit uitvoeringsplan maakt duidelijk welke locaties in beeld zijn voor woningbouw en wanneer deze locaties aan bod komen. Het laat ook zien welke aantallen vergunningen per jaar tot en met 2025 verwacht kunnen worden. Daarnaast is aandacht voor het proces van projecten.

In de Dorpsplannen Wonen die nog zullen worden opgesteld, zal het masterplan per dorp nader uitgewerkt worden. Hierbij kan gedacht worden aan de specifieke kenmerken per dorp (bijvoorbeeld landschap, cultuurhistorie en bebouwing in de omgeving) en de specifieke behoefte aan woningbouw die in het dorp bestaat. Als input voor de Dorpsplannen Wonen zal informatie opgehaald worden bij inwoners, ontwikkelaars, makelaars en woningcorporaties die actief zijn in onze Gemeente. Bij de totstandkoming van de Dorpsplannen Wonen zullen de dorpsraden betrokken worden. In het proces van de verschillende woningbouwprojecten komen ook de kwalitatieve uitgangspunten van een ontwikkellocatie aan de orde. Kwaliteit in relatie tot woningbouwprojecten gaat over alle elementen die een gebied tot een prettige leefomgeving maken voor de gebruikers, zoals bijvoorbeeld een openbare ruimte met voldoende groen en ruimte voor water. Met name in de initiatieffase en in de definitiefase is kwaliteit een belangrijk onderwerp van gesprek, met als doel om gezonde leefbare wijken te behouden en te realiseren. De verschillende beleidsonderdelen en kaders die hieruit te herleiden zijn, zullen in deze fasen meegenomen worden.

Hoe gaan we het doen? 1. We werken gericht aan het realiseren van de ambitie door te prioriteren We pakken niet alle denkbare locaties tegelijkertijd op. We werken doelgericht en efficiënt aan een aantal vooraf bepaalde projecten tegelijkertijd. Door gericht de aandacht en capaciteit in te zetten wordt meer en sneller resultaat behaald. Op het moment dat capaciteit vrijkomt bij een project, kan deze ingezet worden voor een volgend project. In bijlage 1 bij dit uitvoeringsplan is een projectenplanning opgenomen. De planning laat zien wanneer we de verschillende ons bekende projecten oppakken. Hieronder lichten we deze planning toe. De planning is tot stand gekomen op basis van de volgende algemene afwegingscriteria: Bevindt het project zich in een fase waarin we nog kunnen stoppen of temporiseren?

De projecten die op de planning in rood zijn aangeduid, zijn al zo ver gevorderd dat stoppen geen optie is. De bestemmingsplanprocedures zijn al doorlopen, vaak hoeven alleen nog vergunningen verleend te worden. Ook zijn voor deze projecten contractuele afspraken gemaakt die nagekomen dienen te worden. Voor de overige projecten is stoppen feitelijk nog wel een mogelijkheid. Per project is de afweging gemaakt of dit ook gewenst is. Dit is afhankelijk van gemaakte afspraken, looptijd van overleg, gewekte verwachtingen/vertrouwen en genomen besluiten. Daarnaast nemen we mee hoe snel een project gerealiseerd kan worden. Welke financiële gevolgen heeft het? Per project is bekeken of er financiële gevolgen zijn als er geen prioriteit aan gegeven wordt. De ene grondexploitatie kan uitstel beter dragen dan de ander. Ook voor externe partijen kunnen financiële gevolgen bepalend zijn. Dat hangt samen met de fase waarin een project zich bevindt en welke investeringen al gedaan zijn. In ieder dorp gebeurt iets In ieder dorp, groot of klein, bestaat behoefte aan nieuwe woningen. Uiteraard verschilt deze behoefte per dorp, maar we willen dat er in iedere kern iets gebeurt. Dat betekent dat in iedere kern aan minimaal 1 project gewerkt zal worden. We kijken daarbij wel waar de behoefte het grootst is en of het project daar een goede invulling aan geeft.

We houden er ook rekening mee dat kernen niet ‘overspoeld’ worden met nieuwe plannen en aantallen woningen. Wel zorgen we ervoor dat plannen elkaar op het juiste moment op kunnen volgen. We wachten dus niet met de start van een nieuw project tot alle kavels uitgegeven zijn, als we weten dat de behoefte van de kern nog lang niet ingevuld is. We zijn voorbereid op een vervolg Waar mogelijk geven we grote locaties voorrang Grote projecten kunnen sneller in de juiste behoefte voorzien. De ambitie van het Masterplan wordt daarmee sneller bereikt en er zal eerder sprake zijn van de juiste balans op de woningmarkt. Een klein project kost in verhouding veel tijd en draagt minder bij aan de gewenste aantallen. De omvang waarin een project bijdraagt aan de doelstelling om 1000 woningen te vergunnen is dus van belang. Nieuwe initiatieven maken een pas op de plaats We staan open voor nieuwe initiatieven, maar zijn wel helder over de termijn waarbinnen ze opgepakt kunnen worden. We schrijven goede ideeën en geschikte locaties zeker niet af en staan altijd open voor een eerste inhoudelijke toets. We maken alleen duidelijk dat we kansrijke projecten en/of locaties in beeld houden voor het moment dat de markt, de planning en onze capaciteit daar ruimte voor bieden. Willen we efficiënt aan de uitvoering van de ambitie werken, dan kunnen we niet zomaar plannen op korte termijn toevoegen.

Dat doen we alleen als een initiatief een overduidelijke meerwaarde heeft ten opzichte van al bekende projecten. De consequentie is dat een lopend project getemporiseerd zal moeten worden ten koste van het nieuwe initiatief. Dynamisch document Zoals in het Masterplan is aangegeven zal regelmatig de peilstok gebruikt worden. Daaruit zal blijken wat de voortgang is, hoe de behoefte en de markt zich ontwikkelen en in hoeverre ruimte ontstaat voor aanvullende projecten. Ook aan de hand van de Dorpsplannen Wonen zal opnieuw naar de prioritering gekeken worden. Jaarlijks in het eerste kwartaal wordt een Jaarbrief Wonen opgesteld waarin de Gemeenteraad geïnformeerd wordt over de stand van zaken op het gebied van Wonen in Horst aan de Maas. Het gaat hierbij om de gerealiseerde en geplande woningbouwproductie, de prestatieafspraken en de resultaten van de woonruimteverdeling.

Ergens in de periode tot eind 2025 zal opnieuw een ambitie bepaald moeten worden voor de periode na 2025. Afhankelijk van de beschikbare capaciteit en ontwikkelingen op de woningmarkt, zullen nieuwe keuzes gemaakt worden. Aanvullende locaties voor 2026 en verder zijn voorhanden en er zullen ongetwijfeld nieuwe initiatieven ontstaan. De ‘leegte’ die nu te zien is vanaf 2024 en 2025 zal met de kennis van dat moment worden ingevuld. Per project is aan de hand van deze algemene afwegingscriteria een keuze gemaakt over het al dan niet prioriteren van het project. 2. We verbeteren het proces rondom woningbouwprojecten Er is tot nu toe geen vastgesteld proces voor woningbouwprojecten. Gezien de grote ambitie zowel kwantitatief als kwalitatief, de veranderde markt en de wens om doelgericht aan de ambitie te werken, is een overzichtelijk proces noodzakelijk. Het proces is opgenomen in bijlage 2. Hieronder lichten we dit toe. Het proces bestaat uit verschillende, opeenvolgende stappen. Het proces begint met een intakefase, waarin een eerste, snelle inschatting gemaakt kan worden. Het proces eindigt met de nazorgfase, waarin we afronden, evalueren en leren. De verschillende fases maken het mogelijk een overzichtelijke planning per project op te stellen.

Het biedt de mogelijkheid om de projecten allemaal op dezelfde manier van begin tot eind te doorlopen, Dit helpt ons om duidelijk te communiceren richting initiatiefnemers, verwachtingen te managen, vertrouwen te geven en een betrouwbare overheid te zijn. Meer aandacht (voor de voorkant van) het proces zorgt voor meer snelheid en meer kwaliteit Afschaffen van regels en procedures en versnelling zijn vaak gehoorde wensen, ook in Horst aan de Maas. Procedures zijn door de wetgever bepaald, daar valt niet aan te tornen, maar in het proces is winst te behalen. De voorbereidingen om te komen tot een bestemmingsplan kosten veel tijd. Een nieuw initiatief moet minimaal voldoen aan een aantal vooraf bepaalde kaders die uit de verschillende beleidsdoelen herleid worden. Voldoet een initiatief hier niet aan, dan gaan we er (nog) niet mee aan de slag. We focussen op kansrijke ontwikkelingen. Door tevens aan het begin van het traject tijd te investeren in de visie voor de ontwikkeling van een gebied, verloopt het vervolgproces gestroomlijnder. Met externe partijen maken we hier in een vroeg stadium afspraken over. Bij het opstellen van de visie wordt onder andere rekening gehouden met uitgeefbaarheid van gronden, de kenmerken van een gebied, de specifieke behoefte, alle relevante beleidsaspecten, de belangen van een eventuele ontwikkelaar en de belangen van omwonenden.

Deze start vindt plaats in de initiatief- en definitiefase. Een stap die hierbij hoort en die we als gemeente gaan zetten, is dat meer gaan denken vanuit algemene (gezamenlijke) beleidsdoelen, in plaats van sectorale kaders. Het aantal vierkante meters groen moet niet leidend zijn, maar het doel dat je ermee wilt bereiken: verbeteren woonkwaliteit, gezondheid, tegengaan hittestress, mogelijkheden voor wateropvang. Dat zal ertoe leiden dat een deel van de uitgangspunten op voorhand vaststaat, maar dat per project aanvullend maatwerk nodig is.

We behalen ook winst door naar de rest van het proces te kijken. Hoewel de grootste winst aan de voorkant van het proces te behalen valt, kijken we ook naar het vervolg. Zo laten we processtappen meer parallel lopen waar dat mogelijk is. Controle van een bestemmingsplan kan bijvoorbeeld samengaan met vooroverleg met provincie en waterschap. We kijken naar mogelijkheden om de diverse onderzoeken die nodig zijn in het kader van bestemmingsplanprocedures met elkaar te combineren of naar voren te halen. Ook kan gekeken worden naar interne termijnen. Het proces biedt ons het overzicht om deze stappen te kunnen zetten. Het nieuwe proces wordt gebruikt als richtlijn en wordt gehanteerd bij ieder project. Voor zover (nog) mogelijk zal het ook in lopende projecten als leidraad dienen. Het nieuwe proces zal per project gebruikt worden voor het maken van een gedetailleerde planning. Dit alles helpt ons bovendien om duidelijk te communiceren richting initiatiefnemers, verwachtingen te managen, vertrouwen te geven en een betrouwbare overheid te zijn. 3. We maken afspraken over realisatie van de verleende vergunningen Doel is niet alleen het vergunnen van woningen, maar het toevoegen van nieuwe woningen om de woningmarkt weer in balans te brengen. Ontwikkelaars vullen in deze markt hun portefeuille en kunnen in principe zelf bepalen wanneer ze welk project ook daadwerkelijk gaan realiseren.

Om er ook voor te zorgen dat de woningen snel gebouwd worden, onderzoeken we op welke wijze we een realisatieverplichting op kunnen nemen in overeenkomsten met ontwikkelende partijen. We spreken af dat de woningen in projecten binnen bepaalde termijnen gerealiseerd worden, zo nodig in fases. Bij verkoop van grond aan ontwikkelende partijen kan dit in de verkoopovereenkomst. Wanneer gemeente geen grondpositie heeft en er alleen een bestemmingswijziging nodig is, in een anterieure overeenkomst. 4. We vergroten de ambtelijke capaciteit Bij het vaststellen van het masterplan is uitgegaan van uitbreiding van de bestaande ambtelijke capaciteit met 4 fte. Het streven is dat deze vacatures in het derde kwartaal van 2021 worden ingevuld. Met die aanvullende capaciteit kunnen we de ambitie van het vergunnen van 1000 woningen realiseren. Zonder die extra capaciteit gaat dit niet lukken.

Bijlage 1: Projectenplanning Bijlage 2: Proces woningbouwprojecten

Bijlage 1 0. 1. 2. 3. 4. 5. 6. ntb

temporiseren niet mogelijk temporiseren ongewenst/moeilijk temporiseren mogelijk

Kern

Plannnaam

America Broekhuizen Broekhuizenvorst Griendtsveen Hegelsom Hegelsom Horst Horst Horst Kronenberg Meerlo Meerlo Melderslo Melderslo Meterik Sevenum Swolgen Grubbenvorst Hegelsom Hegelsom Horst Horst Horst Horst Lottum Sevenum Swolgen Grubbenvorst Horst Kronenberg Tienray Grubbenvorst Grubbenvorst Sevenum Meterik America Kronenberg Sevenum Broekhuizen Griendstveen Swolgen Hegelsom Horst Broekhuizenvorst Horst Horst Horst Horst Horst Horst

Wouterstraat fase 1 Luisch Hof fase1 Roathweg St. Barbarastr/Mr. Ter Voertstr. A-Markt Voormalige Rabobank Afhang C2 + Kraneveld Douventerrein Le Garage Zuidwest Burgveld Zuid Leeuwerik Gussekuulke Koppertweg Rector de Fauwestraat Korenhuys Kerkveld 2 Vrml Tuinbouwloods Langstraat PETC+ Bemmelstraat / Synthese Disselhof Afhang fase D Locatie Van Og Lottum Siebersbroek Tielen Oude Basisschool Comerthof Locatie PM furniture D'n Appelbongerd Oude basisschool Comert fase 2 Dorpsstraat, langs de kerk Maraboe Meterik-Oost Wouterstraat fase 2 Zuidwest fase 2 Krouwel inclusief garage Cox Luisch hof fase 2 10 woningen starters Kerkveld fase 2 Heiveld Veemarkt Roathweg (zuidzijde) Ideaal Venloseweg 9 Noordsingel x Kranenstraat / Westsingel (oud Haegens) Gastendonkstraat Rode Kruisplein

Totaal Totaal te vergunnen

Intake Initiatief Definitie Ontwerp Voorbereiding Realisatie Nazorg

2020 2021 2022 2023 2024 2025 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 12 31 14 5 8 49 14 11 12 23 25 9 19 6 8 8 22 5 14 6 90 21 39 80 25 53 100 8 10 20 8 8 32 25 100 60 9 50 10 50 10

54 11 34 82 56 39 1109

aantallen indicatief

5

14

90 39

8

94 205 135 58 60 50

75

Inleiding Proces projecten Inhoudelijke Keuzes/gevolgen Kansen, uitdagingen en verbeteringen Verdiepende thema’s