RIB.21.043 Stationskwartier

Stuknummer: 21.0001435

Raad 23-03-2021 RIB.21.043

raadsinformatiebrief van

: Burgemeester en wethouders

portefeuillehouder

: R. Tegels

aan

: De leden van de gemeenteraad

datum

: 22/02/2021

status

: Actieve informatie

openbaar

: Ja

Onderwerp Transformatie voormalig kantoorgebouw naar 49 sociale huurappartementen (Spoorweg 2 Hegelsom) Aanleiding Op 6 oktober 2020 (agendapunt 10) is een motie aangenomen waarbij het college wordt opgeroepen tot het stellen van (nadere) voorwaarden aan de toestemming voor de transformatie van het voormalig kantoorgebouw aan Spoorweg 2 Hegelsom naar 49 sociale huurappartementen. Beantwoording Het college heeft een ontwikkel- en exploitatie overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer van het plan tot transformatie van het kantoorgebouw tot 49 sociale huurappartementen. In deze overeenkomst zijn de gestelde voorwaarden van de aangenomen raadsmotie van 6 oktober 2020 vertaald. Verwezen wordt naar de ontwikkelen exploitatieovereenkomst die is gesloten met de initiatiefnemer waarmee de voorwaarden (juridisch) worden geborgd (bijlage 1). In de raadsmotie worden de voorwaarden aangegeven in een zestal bullets: 1. De termijn van ontheffing voor het realiseren van een tijdelijke wooninvulling te verlenen voor maximaal 20 jaar. Te borgen dat iedere vijf jaar een evaluatie plaats heeft. Voor de omvorming van het kantoorgebouw naar 49 appartementen is tijdelijk voor de duur van 20 jaar een omgevingsvergunning verleend voor de activiteit bouwen en het afwijken van het bestemmingsplan (bijlage 2).

In het kader van de uitgebreide procedure is de ter inzage legging van een ontwerpvergunning gepubliceerd. Omwonenden zijn op deze wijze in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen over dit plan aan het college kenbaar te maken. Er zijn geen zienswijzen ingebracht. De aanvraag voldoet aan de wettelijke vereisten. Zie art. 5 ”Gebruik” van de overeenkomst. In art. 7 wordt geborgd dat elke vijf jaar een evaluatie plaats heeft. 2. Dat wanneer de bestemming wijzigt in wonen er een afdracht is verschuldigd volgens de dan geldende normen. Ten behoeve van de omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan voor de duur van 20 jaar is vanwege de tijdelijkheid geen afdracht op grond van de structuurvisie verschuldigd. Echter, als de bestemming na 20 jaar of eerder wordt gewijzigd naar wonen, dan geldt deze bestemming in principe voor onbepaalde tijd en is een afdracht verschuldigd op basis van het dan geldende recht. In de overeenkomst is hiertoe in artikel 5 ”Gebruik” expliciet opgenomen dat strijdig gebruik niet is toegestaan.

Bezoekadres: BezoekAdres, PlaatsBA

Postadres / PostCodePA PlaatsPA

T TelefoonNummer

F FaxNummer

Pag. 2 van 2

Uit dit artikel blijkt dat na 20 jaar sprake is van strijdig gebruik en dat daarom expliciet toestemming cq. een herziening van het gebruik is vereist en dat de gemeente deze toestemming kan onthouden op grond van haar moverende redenen. Wordt na 20 jaar (of eerder) de vereiste toestemming verleend, dan kan als voorwaarde aan deze toestemming een financiële afdracht worden geëist conform de dan geldende wetgeving. 3. Te waarborgen dat de (sociale) huurprijs passend is voor jongeren (1-2 persoonshuishoudens) zodat ook aanspraak gemaakt kan worden op huurtoeslag, gedurende de exploitatie van dit woongebouw. Alle huurprijzen van deze 49 appartementen liggen onder de (algemene) maximale sociale huurprijsgrens van € 752,33 (prijspeil 2021). Deze maximale huurprijsgrens is gelijk aan de liberalisatiegrens. De lage aftoppingsgrens bedraagt € 633,25 (prijspeil 2021) en de hoge aftoppingsgrens € 678,66 (prijspeil 2021). Bijgevoegd zijn de actuele huurtarieven van de 49 huurappartementen van het Stationskwartier per 1 januari 2021 (bijlage 3). Van de 49 appartementen ligt de huurprijs van 17 appartementen boven de lage aftoppingsgrens maar beneden de hoge aftopppingsgrens. De huurprijs van 32 appartementen bevindt zich boven de hoge aftoppingsgrens maar beneden de maximale sociale huurprijsgrens van € 752,33 (prijspeil 2021).

Hierbij dienen de volgende twee opmerkingen te worden gemaakt: De ’jongste’ jongeren (van de doelgroep jongeren 18 - 27 jaar) die de leeftijd van 23 jaar nog niet hebben bereikt betalen niet de huurprijs tot aan de kwaliteitskortingsgrens van € 442,46 (prijspeil 2021). Jongeren tot 23 jaar kunnen dan bovendien niet volledig gebruik maken van de huurtoeslag. Verder wordt voor maximaal vijf huurders een uitzondering gemaakt op de leeftijdsgrens aan de bovenkant: Vijf huurders mogen bij aanvang van de huur niet ouder dan 40 jaar zijn. Het huisvesten van arbeidsmigranten is uitgesloten. 4. Zorg te dragen voor een goede - ruimtelijke - onderbouwing. Ten behoeve van het verlenen van de omgevingsvergunning is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Deze ruimtelijke onderbouwing is getoetst en akkoord bevonden. 5. Te borgen dat rechten en plichten bij eventuele verkoop, verhuur of anderszins steeds mee overgaan naar de nieuwe eigenaar, huurder en exploitant. Hiertoe is in de overeenkomst artikel 8 “Kettingbeding” opgenomen. 6. De voorwaarden zoveel als mogelijk te borgen via de publiekrechtelijke weg. Via het publiekrechtelijke spoor kunnen alleen voorwaarden aan de omgevingsvergunning worden verbonden indien deze noodzakelijk zijn in het belang van een goede ruimtelijke ordening. Dit is hier niet aan de orde.

Naleving van de voorwaarden in de overeenkomst kan zo nodig privaatrechtelijk worden afgedwongen.

Na afweging van alle relevante belangen heeft het college onder voorwaarden aan het onderhavige initiatief medewerking verleend. Het college vindt dat dit initiatief dat voorziet in huurwoningen voor jongeren van toegevoegde waarde is voor onze gemeente. Bijlagen 1. Ontwikkel- en exploitatieovereenkomst 49 appartementen Spoorweg 2 Hegelsom (Stationskwartier). 2. Omgevingsvergunning voor transformatie kantoorgebouw naar 49 appartementen voor de duur van 20 jaar. 3. Huurtarieven appartementen stationskwartier (1-1-2021).

2

*21-0012089* *21-0012089*

Omgevingsvergunning

Kenmerk Aanvraagnummer (OLO) Aanvrager Onderwerp Locatie Kadastraal bekend gemeente Datum ontvangst aanvraag Ontwerp besluit Datum besluit Verzonden op

: WABO-2020-0387 : 5218817 : Driessen Melderslo Vastgoed B.V. : transformeren van een kantoor naar 49 appartementen voor de duur van 20 jaar : Spoorweg 2 te Hegelsom : Horst, sectie M, nummer 2322 : 5 juni 2020 : 30 oktober 2020 : 26 februari 2021 : 26 februari 2021

Besluit Burgemeester en wethouders besluiten, op grond van artikel 2.10 en artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) te besluiten om vergunning te verlenen voor de activiteiten: Bouw Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening voor het transformeren van een kantoor naar 49 appartementen voor de duur van 20 jaar op het adres Spoorweg 2 te Hegelsom. De stukken, zoals genoemd in paragraaf “bijgevoegde documenten”, maken deel uit van de vergunning. De voorschriften van deze vergunning moeten worden nageleefd. Namens burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas,

Marcel Ohlenforst, Team Omgeving

Pag. 2 van 9

INHOUDSOPGAVE 1 PROCEDURE 1.1 Algemeen 1.2 Bevoegd gezag 1.3 Ontvankelijkheid 1.4 Advies andere bestuursorganen 1.5 Vooroverlege 1.6 Ontwerp omgevingsvergunning 1.7 Beroep en voorlopige voorziening 1.8 Handhaving 1.9 Bijgevoegde documenten 2 OVERWEGINGEN EN TOETSINGEN 2.1 Inleiding 2.2 Overwegingen per activiteit 2.2.1 Bouwen 2.2.2 Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening 2.3 Conclusies 3 VOORSCHRIFTEN 3.1 Bouwen 3.2 Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening 3.3 Handhaving 3.3.1 Melden van werkzaamheden 3.3.2 Aanwezige stukken

3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 6 6 6 6 6 7 8 8 8 8 8 9

Pag. 3 van 9

1

PROCEDURE

1.1 Algemeen De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd volgens paragraaf 3.3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De aanvraag is beoordeeld voor de activiteit ‘bouwen’ (artikel 2.1, lid 1, onder a Wabo) en de activiteit ‘handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening’ (artikel 2.1, lid 1, onder c Wabo) en getoetst aan artikel 2.10 en artikel 2.12, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Ook is de aanvraag getoetst aan het Besluit omgevingsrecht (Bor) en de Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor). Gebleken is dat de aanvraag hieraan voldoet en daarom verlenen wij de gevraagde omgevingsvergunning.

1.2 Bevoegd gezag Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas zijn het bevoegd gezag om over de gevraagde omgevingsvergunning te beslissen. 1.3 Ontvankelijkheid Een aanvraag is ontvankelijk als deze volledig is. De volledigheid wordt getoetst aan paragraaf 4.2 van het Bor, met een nadere uitwerking in de Mor op basis van artikel 2.8 van de Wabo. De aanvraag hebben wij getoetst op volledigheid. Bij de beoordeling is vastgesteld, dat deze niet volledig was. Wij hebben op grond van het bepaalde in artikel 4:15 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de wettelijke beslistermijn onderbroken, tot het moment dat de aanvraag met de ontbrekende stukken is aangevuld. Wij zijn van oordeel dat de aanvraag inclusief de aanvulling voldoende informatie bevat voor een goede beoordeling van de gevolgen van de activiteit op de fysieke Ieefomgeving. De aanvraag is dan ook ontvankelijk en in behandeling genomen. 1.4 Advies andere bestuursorganen In de Wabo en het Bor worden bestuursorganen vanwege hun specifieke deskundigheid of betrokkenheid aangewezen als adviseur.

Gelet op het bepaalde in artikel 2.26 Wabo, als mede de artikelen 6.1 tot en met 6.5 van het Bor, en gelet op de inhoud van de aanvraag, zijn er geen instanties/bestuursorganen aangewezen, waarnaar deze aanvraag voor advies had moeten worden verzonden, dan wel waarbij een verklaring van geen bedenkingen had moeten worden aangevraagd. 1.5 Vooroverleg Op grond van artikel 6.18 Bor is op de voorbereiding van een omgevingsvergunning, die alleen kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3° Wabo, het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) van toepassing. Dit vooroverleg is van toepassing als er een rijksbelang, een provinciaal belang, dan wel een waterschapsbelang aan de orde is. Gedeputeerde Staten van Limburg heeft bij mail aangegeven dat de beoordeling van de aanvraag geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen. Als de aanvraag op deze wijze zal worden voortgezet, zal er voor Gedeputeerde Staten geen aanleiding zijn om in de verdere procedure een zienswijze in te brengen. Het project heeft betrekking op een gebruiksverandering en een zeer kleine uitbreiding en valt daarmee onder de ondergrens van 2.000 m², waardoor geen advies hoeft te worden gevraagd aan het Waterschap Limburg.

Pag. 4 van 9

1.6 Ontwerp omgevingsvergunning De ontwerp omgevingsvergunning is vastgesteld op 30 oktober 2020 en heeft ter inzage gelegen van 30 oktober 2020 tot en met 11 december 2020. Binnen deze termijn zijn er geen zienswijzen binnengekomen. 1.7 Beroep en voorlopige voorziening De omgevingsvergunning en bijbehorende stukken liggen ter inzage van 9 februari 2021 tot en met 23 maart 2020. De stukken liggen in de informatiehoek van het gemeentehuis aan het Wilhelminaplein 6 in Horst en zijn te raadplegen op de landelijke website www.officielebekendmakingen.nl. Bent u het niet eens met dit besluit? Dan kunt u beroep instellen bij de Rechtbank Limburg, als u ook (een) zienswijze(n) heeft ingediend. Hiervoor geldt een termijn van 6 weken. De termijn start na de terinzagelegging van het besluit en loopt van 9 februari 2021 tot en met 23 maart 2021. Het beroepschrift moet in ieder geval de volgende informatie bevatten: Uw naam en adres gegevens De datum waarop u het beroep indient De gronden waarom u het niet eens bent met het besluit Uw handtekening Een kopie van de vergunning U stuurt uw beroepschrift naar het volgende adres: Rechtbank Limburg, Sector Bestuursrecht, Postbus 950, 6040 AZ Roermond. 1.8 Handhaving De uitvoering van de bouw wordt gecontroleerd door de afdeling Veiligheid en Handhaving.

Daarvoor is het van belang dat zij tijdig wordt geïnformeerd over de uit te voeren werkzaamheden (zoals het storten van de vloer). Hiervoor gelden bepaalde voorschriften. Deze zijn in hoofdstuk 3 opgenomen. 1.9 Bijgevoegde documenten De volgende documenten zijn in de bijlage opgenomen en behoren bij dit besluit: - Aanvraag omgevingsvergunning voor transformatie van hoofdkantoor Rabobank naar 49 appartementen, Spoorweg 2 te Hegelsom , document nummer: 20-0065239 - Akoestisch onderzoek Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020858 - Begane grond deel 2 Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020860 - Bestaande toestand begane grond Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020861 - bodem vooronderzoek Spoorweg 2 v1.0 , document nummer: 20-1020862 - Bodemrapportage Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020863 - Brandveiligheidsadvies Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020865 - Dak opbouw Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020866 - Gevels doorsnede Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020867 - Gevels en doorsnede Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020868 - Ondeerzoek Stikstof Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020870 - Onderbouwing externe veiligheid Groeprisico Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020871 - Quickscan externe veiligheid Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020872

Pag. 5 van 9

-

Ruimtelijk onderbouiwng RO 2.0 Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020873 Situatie tekening bestaand Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020874 Situatietekening Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020875 Tekening eerste verdieping Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020876 Verdieping deel 1 Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020877 Verdieping deel 2 Spoorweg , document nummer: 20-1020878 Verkennend Flora en Faunaonderzoek Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020879 Vormvrije Mer -2.0 Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020880 Aanvraagformulier bouwen Spoorweg 2 , document nummer: 20-1020881 Aanvraagformulier handelen in strijd met ruimtelijk ordening Spoorweg 2 , document nummer: 201020882

Pag. 6 van 9

2

OVERWEGINGEN EN TOETSINGEN

2.1

Inleiding

De aanvraag heeft betrekking op de volgende activiteiten: Bouw Handelen in strijd met regels RO Aan dit besluit liggen de volgende inhoudelijke overwegingen ten grondslag. 2.2 2.2.1

Overwegingen per activiteit Bouwen

Bij het nemen van het besluit hebben wij overwogen dat: Het bouwplan onder nadere voorwaarden1 voldoet aan de voorschriften van het bouwbesluit; Het bouwplan in overeenstemming is met de bepalingen van de gemeentelijke verordening; Het bouwplan voldoet aan de sneltoetscriteria uit de welstandsnota. Het betreft een gebruiksverandering en de bouwkundige veranderingen aan het gebouw zijn qua materiaalgebruik en detaillering gelijk aan het bestaande gebouw.

2.2.2

Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening

Bij het nemen van het besluit hebben wij overwogen dat: Het bouwplan is gelegen in een gebied waar het bestemmingsplan “Groene Campus Asdonck geldt. Het perceel heeft de enkelbestemming “Gemengd”. Op grond van artikel 3.1 is het niet toegestaan om binnen deze bestemming een woonfunctie te realiseren. Het bestemmingsplan kent geen binnenplanse afwijkingsbevoegdheid om me te werken en het gewenste gebruik mogelijk te maken. Medewerking aan dit plan wordt dan ook verleend met een afwijkingsbesluit als bedoeld in artikel 2.1 lid1 onder a en c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) juncto 2.12 lid 1 onder a, 1°/2° Wabo. Gelet op het bepaalde in artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3° Wabo kan een omgevingsvergunning, voor zover een aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, lid 1, onder c, indien de aanvraag in strijd is met het bestemmingsplan, slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Gelet op het bepaalde in artikel 5.20 Bor zijn de artikelen 3.1.2, 3.1.6 en 3.3.1, lid 1 Bro van toepassing verklaard op een goede ruimtelijke onderbouwing.

Wij zijn van oordeel dat de ruimtelijke onderbouwing behorend bij de aanvraag volledig is en een goede motivering vormt voor de afwijking van het bestemmingsplan voor dit project. Er door aanvrager een Aeriusberekening is overlegd waaruit blijkt dat er sprake is van een stikstofdepositie van 0,00 mol/h/j. Er dan ook geconcludeerd moet worden dat het bouwplan geen significante gevolgen heeft voor een Natura 2000-gebied en er dus geen vergunning benodigd is uit hoofde van artikel 2.1, lid 1, letter i Wabo. Gelet op de ruimtelijke onderbouwing en de overige bij de aanvraag ingediende, bij dit ontwerpbesluit behorende, documenten, zijn wij van oordeel dat de activiteit geen onevenredige afbreuk doet aan de belangen van omwonenden en niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening.

Pag. 7 van 9

2.3

Conclusies

Vanuit de diverse toetsingskaders zoals genoemd in paragraaf 2.2 zijn er geen redenen om de omgevingsvergunning te weigeren.

Pag. 8 van 9

3 VOORSCHRIFTEN Aan deze vergunning zijn voorschriften verbonden voor de volgende activiteit/activiteiten:

-

Bouw Handelen in strijd met regels RO

Tevens zijn er aan de vergunning voorschriften verbonden in verband met handhaving. 3.1 -

-

-

3.2 -

-

3.3

Bouwen Het bouwen moet geschieden overeenkomstig de bepalingen van het Bouwbesluit, de gemeentelijke bouwverordening en de krachtens deze regelingen gestelde nadere bepalingen. Minimaal drie weken voor het uitvoeren van enige werkzaamheden moeten de constructie berekeningen ter nadere goedkeuring worden ingediend. Minimaal drie weken voor het starten van de bouw moet er een sloop/ bouwveiligheidsplan ter nadere goedkeuring worden ingediend. In het sloop- bouwveiligheidsplan vragen wij extra aandacht omtrent de afstemming en controle momenten met de handhavingsdienst van de gemeente. Alle schachten welke langs verschillende brandcompartimenten voeren moeten brandwerend Worden uitgevoerd. Op tekeningen moeten de leidingen / schachten / brandkleppen en productinformatie minimaal drie weken voor het uitvoeren worden ingediend. Detailtekeningen aanleveren waar duidelijk zicht baar is dat er geen branddoorslag tussen de woningen kan plaats vinden ter hoogte van de woning scheidende wanden welke uitkomen op een kozijn of glasvlak. ste Bergingsdeur van ruimte 25.53 1 verdieping en deur naar de technische zolder moeten zelfsluitend en brandwerend worden uitgevoerd. Alle deuren voor ontvluchting moeten worden voorzien van panieksluiting.

Het plan is voorzien van een onderbouwing externe veiligheid omdat het gebouw is gelegen binnen een zone van 60 tot 100 meter afstand van het spoor en ligt daarmee binnen het invloedsgebied van de brandbare gassen (BLEVE) en toxische gassen. Ivm externe veiligheid moet er een communicatieprotocol en het beheer van het gebouw voor de gebruikers komen. Dit moet afgestemd worden met de veiligheidsregio.

Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening 20 jaar na het besluit 27 oktober 2020 moet het gebruik terug worden gebracht naar de huidige functie of in overeenstemming worden gebracht met de gebruiksregels van het op dat moment geldende bestemmingsplan. Gebruik anders dan toegestaan volgens het bestemmingsplan of deze vergunning en de overeenkomst ten aanzien van het gebruik en de daaraan verbonden voorwaarden conform principestandpunt van 3 december 2019 en de aangenomen raadsmotie van 6 oktober 2020.

Handhaving

3.3.1 Melden van werkzaamheden De vergunninghouder is verplicht de volgende werkzaamheden tijdig te melden: a. De start van de bouw: minimaal 2 dagen van te voren bij Team Veiligheid en Handhaving via telefoonnummer 0478-523333. b. Het storten van beton voor bijvoorbeeld fundering en vloeren: minimaal 24 uur van te voren bij Team Veiligheid en Handhaving via telefoonnummer 0478-523333.

Pag. 9 van 9

c.

Het gereedkomen van het bouwwerk: vóórdat het in gebruik genomen wordt via het meldingsformulier. d. Bij de melding vermeldt u duidelijk de locatie, het uit te voeren werk en het tijdstip. 3.3.2 Aanwezige stukken De vergunninghouder is verplicht om ervoor te zorgen dat deze vergunning altijd op de locatie aanwezig is en op aanvraag kan worden getoond.

appartement nummer 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49

huur per maand € 668,00 € 707,00 € 699,00 € 699,00 € 688,00 € 699,00 € 699,00 € 707,00 € 668,00 € 718,00 € 696,00 € 735,00 € 735,00 € 678,00 € 712,00 € 712,00 € 700,00 € 700,00 € 668,00 € 663,00 € 663,00 € 668,00 € 668,00 € 707,00 € 699,00 € 699,00 € 735,00 € 735,00 € 699,00 € 699,00 € 707,00 € 668,00 € 668,00 € 700,00 € 668,00 € 668,00 € 735,00 € 735,00 € 679,00 € 674,00 € 689,00 € 712,00 € 712,00 € 700,00 € 700,00 € 668,00 € 663,00 € 663,00 € 668,00

huurtarieven stationskwartier ingangsdatum 1-1-2021