Rapport Bouwen in balans in Horst - DR Horst

Bouwen in balans Richtlijnen voor gestapelde bouw om het dorpse karakter van Horst te behouden

Pagina 1 van 9

Aanleiding In 2022 ontvangt de Dorpsraad Horst diverse signalen van bezorgde bewoners over de veelvuldige hoge bebouwing in Horst (zie Bijlage 1 op pagina 7). Op diverse plekken staan of komen appartementen die niet passen bij het dorpse karakter van Horst. Vooral de nieuwe bebouwing aan/rondom de Venloseweg, Gasthuisstraat en Doolgaardstraat worden als zorgelijk betiteld. Na veelvuldig overleg tussen meerdere leden van de Dorpsraad Horst, Ben Keijsers (architect woonachtig in Horst), René de Weijer (stedenbouwkundige gemeente Horst aan de Maas) en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) is in 2023 een eerste document tot stand gekomen met richtlijnen om de ruimtelijke kwaliteit in Horst te waarborgen. In de dorpsontwikkelingsvisie Horst van 2007 werden al bedreigingen voor het dorps karakter benoemd: "Horst is een groot dorp en moet dat in de toekomst ook zeker blijven. De dorpse charme gecombineerd met een uitgebreid voorzieningenaanbod is niet alleen aantrekkelijk voor de eigen inwoners, ook mensen van buitenaf vinden Horst een bepaalde gezelligheid uitstralen. Het dorpse karakter wordt ook bepaald door de afwezigheid van hogere bebouwing. Nieuwbouw moet niet hoger dan 3 verdiepingen (inclusief kap) zijn.” Horst streeft naar een dorps karakter, wat betekent dat nieuwbouw in principe maximaal drie bouwlagen (inclusief kap) mag hebben.

In uitzonderlijke gevallen, en alleen bij zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing, kan een vierde bouwlaag worden toegestaan (zie pagina 5). De Dorpsraad heeft in januari/februari 2025 het rapport van 2023 geüpdatet in het kader van de discussie in de gemeenteraad over de nieuwe omgevingsvisie. De Dorpsraad wil de uitgangspunten uit dit document beter verankeren in het gemeentelijk beleid om daarmee het dorpse karakter van Horst ook op lange termijn te waarborgen.

Pagina 2 van 9

De gouden regels uitgangspunt: Horst wenst een ‘dorps karakter’ te behouden. Voor de ontwikkeling van de kern Horst is het wenselijk om enkele richtlijnen op te stellen; de gouden regels. Hoewel iedere locatie unieke kenmerken heeft, kunnen richtlijnen helpen om de ruimtelijke kwaliteit in Horst te waarborgen. De 5 gouden regels zijn als volgt: 1. 2. 3. 4. 5.

Vroegtijdig het participatieproces activeren Twee woonlagen met een volwaardige kap is altijd het uitgangspunt Stedenbouwkundige kaders zijn maatwerk Volwassen begroeiing/bomen opnemen in het inrichtingsplan Goede verhouding bebouwd/onbebouwd

1.1 Vroegtijdig het participatieproces activeren Het is essentieel om het participatieproces met omwonenden en de gemeente zo vroeg mogelijk te starten, bij voorkeur nog voordat er een ontwerp ligt. Dit voorkomt dat een ontwerp pas ter sprake komt wanneer aanpassingen als ‘nauwelijks of eigenlijk niet meer mogelijk’ worden beschouwd. Om te bepalen welke omwonenden en andere belanghebbenden betrokken moeten worden, dient de selectie breed en relevant te zijn. Alle bewoners en belanghebbenden binnen een straal van 100 tot 250 meter van het bouwproject dienen tijdig geïnformeerd te worden, afhankelijk van de omvang en impact van het plan. De communicatie over de plannen moet openbaar en transparant zijn, bijvoorbeeld via gemeentelijke informatiekanalen, huis-aanhuisbrieven of online platforms. Het is belangrijk dat reacties van omwonenden inzichtelijk en toegankelijk zijn voor alle betrokkenen en op een duidelijke wijze worden vastgelegd. Het is wenselijk om ook potentiële nieuwe bewoners vroegtijdig te betrekken, bijvoorbeeld via projectontwikkelaars. Betrokkenen ontvangen gedurende het gehele proces periodiek terugkoppeling en worden actief geïnformeerd over aanpassingen en vervolgstappen. Openbare bijeenkomsten, digitale consultaties en klankbordgroepen moeten structureel worden ingezet.

1.2 Twee woonlagen met een volwaardige kap is altijd het uitgangspunt Om het dorpse karakter te behouden, is het uitgangspunt dat nieuwbouw maximaal twee woonlagen met een volwaardige kap mag hebben. Dit draagt bij aan een harmonisch straatbeeld en voorkomt aantasting van het dorpskarakter. Dit geldt voor zowel nieuwbouw als herontwikkeling van bestaande bebouwing. Uitzondering: In uitzonderlijke gevallen kan hogere bebouwing tot maximaal vier bouwlagen worden toegestaan, maar alleen als het ruimtelijk en stedenbouwkundig goed onderbouwd is, met aantoonbare voordelen voor de omgeving. Dit mag alleen als de nieuwe bebouwing goed past binnen de schaal en het karakter van de omgeving en voldoende ruimte biedt voor privacy, bezonning en een goede inpassing in het straatbeeld.

Pagina 3 van 9

1.3 Stedenbouwkundige kaders zijn maatwerk Stedenbouwkundige kaders vormen de basis, maar maatwerk is mogelijk wanneer daar goede argumenten voor zijn. Het uitgangspunt is om duidelijke stedenbouwkundige kaders op te stellen en deze met de omgeving te delen om verwachtingen helder te maken. Bij maatwerk dient aandacht te zijn voor bouwen en wonen aan straten en pleinen, waarbij woongebouwen georiënteerd moeten zijn op de openbare ruimte en parkeerterreinen en achtererven niet als primaire woonomgeving dienen. Verdichting op binnenterreinen is mogelijk, mits er een sterke relatie met de openbare ruimte bestaat en de verblijfskwaliteit gewaarborgd blijft. Uitzonderlijke architectonische of stedenbouwkundige kwaliteit en respect voor de privacy en bezonning van bestaande woningen blijven belangrijke aandachtspunten. 1.4 Volwassen begroeiing en bomen opnemen in het inrichtingsplan Binnen het inrichtingsplan dient nadrukkelijk aandacht te zijn voor volwassen begroeiing en bomen, die een essentieel onderdeel vormen van de ruimtelijke kwaliteit. Groen draagt bij aan klimaatadaptatie, biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. Uitgangspunten: • • • •

•

Groen is even bepalend voor de omgeving als bebouwing en verdient een gelijkwaardige rol in ruimtelijke plannen. Stel een Beeldkwaliteitsplan (BKP) op voor gebieden waar (her)ontwikkeling plaatsvindt, met eisen voor groene inrichting, duurzame waterafvoer en bescherming van bestaande bomen. Integreer duurzaamheid in het inrichtingsplan, met aandacht voor waterbeheer en groen om hittestress te beperken en flora en fauna een volwaardige plek te geven. Pas de 3-30-300-regel toe: - Vanuit elke woning moeten minimaal drie bomen zichtbaar zijn. - De omgeving moet voor minstens 30% uit klimaat-adaptief groen bestaan. - Toegankelijk groen moet binnen 300 meter van elke woning beschikbaar zijn. Zorg voor een gedegen inrichtingsplan, waarbij de invulling van groen duidelijk wordt beschreven.

1.5 Goede verhouding bebouwd/onbebouwd Een evenwichtige verhouding tussen bebouwde en onbebouwde ruimte is essentieel voor een gezonde leefomgeving. Bebouwing en open ruimte moeten in balans zijn en goed aansluiten op de bestaande omgeving. Uitgangspunten: • • • •

De massa van een gebouw moet in een passende verhouding staan tot de afstand tot omliggende bebouwing. Zorg voor een goede balans tussen intensief ruimtegebruik en voldoende open ruimte. Openbare ruimte moet in verhouding staan tot de bebouwingsdichtheid en bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit. Nieuwbouw en herontwikkeling moeten het bestaande groen versterken in plaats van verdringen.

Pagina 4 van 9

Uitzonderingen voor hogere bebouwing Om het dorpse karakter te behouden geldt als uitgangspunt dat nieuwbouw maximaal twee woonlagen met een volwaardige kap heeft. In uitzonderlijke gevallen kan hogere bebouwing tot een maximum van vier bouwlagen worden toegestaan, mits deze goed onderbouwd is met concrete stedenbouwkundige en ruimtelijke argumenten, vergezeld van gedetailleerde plannen. Zie Bijlage 2 voor voorbeelden van problematisch hoge bebouwing (pagina 8). Bebouwing tot vier bouwlagen is mogelijk als: • • •

Het ruimtelijk en stedenbouwkundig goed onderbouwd wordt, met aantoonbare voordelen voor de omgeving. Het past binnen de schaal en het karakter van de omgeving waarbij zowel de hoogte als de architectuur in lijn is met de bestaande structuren, materialen en vormen. Er voldoende afstand is tot bestaande gebouwen om privacy, daglichttoetreding en ruimtelijke kwaliteit te waarborgen, bijvoorbeeld door open ruimte en groen in de omgeving te behouden of te versterken.

Voorbeelden van bebouwing tot vier bouwlagen: • • • • •

Rond ontsluitingswegen en in het centrum, mits het goed wordt ingepast in het stedenbouwkundige plan. Wooncomplexen tot vier woonlagen, indien voldoende ruimte beschikbaar is voor een goede inpassing. Bebouwingslinten: het behoud van de bestaande karakteristiek is essentieel, waarbij architectonische stijl, het materiaalgebruik en de bebouwingshoogte consistent moeten zijn met de bestaande lintbebouwing. Nieuwbouw binnen bebouwingslinten mag maximaal één bouwlaag hoger zijn dan het naastgelegen pand, met een absolute bovengrens van in totaal vier bouwlagen. Dorpskern: maximaal vier bouwlagen, mits zichtlijnen en cultureel erfgoed behouden blijven. Een enkel hoogteaccent is alleen toegestaan als het aantoonbaar en overtuigend bijdraagt aan de ruimtelijke kwaliteit en identiteit van Horst, bijvoorbeeld door een unieke bijdrage te leveren aan het straatbeeld of de omgeving, zonder afbreuk te doen aan de bestaande architectuur of historische context.

Eisen voor bebouwing tot vier bouwlagen: • • •

De nieuwbouw moet passen in het straatprofiel en zich visueel verbinden met de bestaande bebouwing zonder te vervreemden van het karakter van de straat. De privacy van bestaande bewoners moet worden gerespecteerd, bijvoorbeeld door voldoende afstand te houden of door het plaatsen van een zichtontnemende gevel of begroeiing. De bezonning van bestaande woningen moet gewaarborgd blijven, waarbij geen significant verlies van zonlicht mag optreden voor bestaande huizen of tuinen.

Zie hiervoor ook Bijlage 3, pagina 9.

Pagina 5 van 9

Opname in nieuwe omgevingsvisie Dit document is primair bedoeld voor ontwerpers van ruimtelijke plannen en projectontwikkelaars. Daarnaast biedt het medewerkers van de gemeente, de CRK en inwoners van Horst aan de Maas een duidelijke basis voor gesprekken over relevante aspecten van de ruimtelijke ontwikkeling van het dorp. In 2025 wordt de nieuwe omgevingsvisie van Horst aan de Maas vastgesteld. De dorpsraad acht het van groot belang dat de hierin op te nemen kaders bijdragen aan het behoud van het dorpse karakter van Horst. Daarom stelt de dorpsraad voor om de gouden regels expliciet in de omgevingsvisie te verankeren, zodat zij richtinggevend zijn voor toekomstige ontwikkelingen in Horst. De regels moeten zo concreet mogelijk zijn om interpretatieverschillen te minimaliseren, terwijl ruimte voor goed beargumenteerd maatwerk behouden blijft. De Dorpsraad zet zich actief in voor verankering van de gouden regels in de omgevingsvisie, zodat deze regels bijdragen aan het behoud van het dorpse karakter van Horst.

update 20 februari 2025 Correspondentie over dit rapport, via info@dorpsraadhorst.nl

Pagina 6 van 9

Bijlage 1 Plekken met hoge bebouwing (drie woonlagen met kap of vier woonlagen) in Horst

Globale ligging gestapelde bouw woningbouwcomplexen

Pagina 7 van 9

Bijlage 2 Voorbeelden van (te) hoge bebouwing, aan een parkeerplaats, direct aan een drukke straat, zonder volwassen bomen, waardoor complex ‘massaal’ overkomt.

Pagina 8 van 9

Bijlage 3 Het combineren van ruimte, afstand tot elkaar en tot de doorgaande weg en door hoge bomen krijgt een hoge bebouwing een minder massale uitstraling.

Pagina 9 van 9