Bouwen in balans - Gouden regels hoge bebouwing in Horst - DR Horst

Bouwen in balans Richtlijnen voor hogere bebouwing om het dorpse karakter van Horst te behouden

Pagina 1 van 8

Aanleiding In 2022 ontvangt de Dorpsraad Horst diverse signalen van bezorgde bewoners over de veelvuldige hoge bebouwing in Horst. Op diverse plekken staan of komen appartementen die niet passen bij het dorpse karakter van Horst. Vooral de ontwikkelingen aan/rondom de Venloseweg, Gasthuisstraat en Doolgaardstraat worden als zorgelijk betiteld. Na veelvuldig overleg tussen meerdere leden van de Dorpsraad Horst (Peter Strijbosch, Marij Droog, Koene Rem, Jos Gijsen, Nicole Kleuskens), Ben Keijsers (architect woonachtig in Horst), René de Weijer (stedenbouwkundige gemeente Horst aan de Maas) en CRK is onderstaand document tot stand gekomen. In de dorpsontwikkelingsvisie Horst van 2007 werd deze bezorgdheid ook al beschreven: ‘Horst is een groot dorp en moet dat in de toekomst ook zeker blijven. De dorpse charme gecombineerd met een uitgebreid voorzieningenaanbod is niet alleen aantrekkelijk voor de eigen inwoners, ook mensen van buitenaf vinden Horst een bepaalde gezelligheid uitstralen. Het dorpse karakter wordt ook bepaald door de afwezigheid van hogere bebouwing. Nieuwbouw moet niet hoger dan 3 verdiepingen (inclusief kap) zijn’. Eind 2023 komt er een nieuwe structuurvisie van Horst aan de Maas.

Het is wenselijk de gouden regels uit dit document daarin op te nemen en ze kaderstellend te maken, zodat de verdere bouw van (te) hoge appartementen (hoogbouw) in de toekomst wordt voorkomen.

De gouden regels Het uitgangsput is: Horst wenst een ‘dorps karakter’ te behouden. Voor de ontwikkeling van de kern Horst is het wenselijk om enkele richtlijnen op te stellen; de gouden regels. Ondanks dat iedere locatie zijn eigen kenmerken en karakteristieken heeft waardoor nieuwbouw of verbouwing altijd maatwerk is kunnen richtlijnen helpen om de ruimtelijke kwaliteit in Horst te waarborgen. De 5 gouden regels: 1. Vroegtijdig het participatieproces activeren 2. Twee woonlagen met een volwaardige kap is altijd het uitgangspunt 3. Stedenbouwkundige kaders zijn maatwerk 4. Volwassen begroeiing/bomen opnemen in het inrichtingsplan 5. Goede verhouding bebouwd/onbebouwd 1.1 Vroegtijdig het participatieproces activeren Het is wenselijk en essentieel om in een zo vroeg mogelijk stadium het participatieproces met omwonende en gemeente te starten. Bij voorkeur nog voordat er een ontwerp ligt. Dit voorkomt dat een ontwerp al in een vergevorderd status is, waarna aanpassing voelt als ‘niet/nauwelijks meer mogelijk’. Belangrijk is vooraf de omgeving vast te stellen en welke omwonenden worden betrokken binnen het proces. De selectie behoort relevant, ruim te zijn en dient openbaar gecommuniceerd te worden. Pagina 2 van 8

Binnen het participatieproces is documentatie van hetgeen voorgelegd en besproken wordt belangrijk. Reacties van omwonenden moeten transparant zijn en inzichtelijk voor betrokkenen en andere geïnteresseerden. Aanbevolen wordt ook mogelijk nieuwe bewoners te betrekken in het participatieproces. De betrokkenen ontvangen een terugkoppeling en worden gedurende het proces proactief geïnformeerd. 1.2 Twee woonlagen met een volwaardige kap is altijd het uitgangspunt Om het dorpse karakter te behouden is twee woonlagen en een kap altijd het uitgangspunt. Daarbij geldt als uitgangspunt: • Rond de ontsluitingsweg en in het centrum zijn meerdere accenten mogelijk • In de woongebieden is het uitgangspunt om altijd maximaal twee woonlagen met een kap toe te staan 1.3 Stedenbouwkundige kaders zijn maatwerk In basis gelden de stedenbouwkundige kaders. Echter daar waar wenselijk en/of van toepassing, is sprake van maatwerk. Stel stedenbouwkundige uitgangspunten op om maatwerk te kunnen leveren en deel deze met de omgeving om de verwachtingen te managen. Verder dient er aandacht te zijn voor bouwen en wonen aan straten en pleinen. Woongebouwen staan aan straten en pleinen. Parkeerterreinen en achtererven zijn niet om aan te wonen. Voor de verdichtingsopgave is het wel mogelijk om te bouwen op binnenterreinen wanneer aan de volgende uitgangspunten wordt voldaan.

Woningen op het binnenterrein worden getoetst aan vijf uitgangspunten. Alleen als het plan aan alle uitgangspunten voldoet, is het mogelijk om woningen op een binnenterrein te plaatsen. Daar gelden als uitgangspunten: • Sterke/ kwalitatieve relatie met de straat/ openbare ruimte • Verblijfskwaliteit van het binnenterrein • Ligging in bijzonder (binnenstedelijk) gebied • Uitzonderlijke kwaliteit van het pand • Privacyaspecten met bestaande woningen 1.4 Volwassen begroeiing/bomen opnemen in het inrichtingsplan Binnen het inrichtingsplan dient aandacht te zijn voor volwassen begroeiing en bomen. Zorg voor een gedegen inrichtingsplan, waarbij de invulling van groen duidelijk wordt beschreven. Daarbij gelden als uitgangspunten: • Bomen zijn net zo belangrijk als gebouwen • Stel een BKP (Bodem Kwaliteits Plan) op voor Horst. In ieder geval voor de gebieden waar sprake is van (her)ontwikkeling • Neem duurzaamheid mee in het inrichtingsplan. In ieder project moet water en groen goed mee-ontworpen zijn Dit om hittestress tegen te gaan en om de flora en fauna een prominente plek in de bebouwde omgeving te bieden

Pagina 3 van 8

1.5 Goede verhouding bebouwd/onbebouwd Een goede verhouding tussen bebouwd en onbebouwd vertaalt zich in een gezonde maat tussen de massa, in relatie tot de directe omgeving. Daarbij gaat het om de relatie ‘afstand tussen gebouwen’ in relatie tot ‘de maat van een gebouw’. Zoek naar een balans tussen: • De uitgeefbare grond versus verdichting • Onbebouwde gebied in relatie tot de omgeving • Inrichting van de openbare ruimte in verhouding tot de verdichting/verhoging • Bebouwing en groen • Iedere nieuwbouw ontwikkeling, inbreiding of herontwikkeling moet de aansluiting zoeken met de omgeving in relatie tot het groenplan De uitzonderingen voor hogere bebouwing Om het dorpse karakter te behouden is twee woonlagen en een kap altijd het uitgangspunt. Gemotiveerd afwijken met een buurtaccent is bij uitzondering mogelijk tot maximaal vier bouwlagen. Bouwen hoger dan vier woonlagen is in Horst sowieso nooit toegestaan. Hogere bebouwing is alleen mogelijk met een goede onderbouwing en motivatie. Rond de ontsluitingsweg en in het centrum zijn meerdere accenten mogelijk. In de woongebieden is het uitgangspunt om maximaal twee woonlagen met een kap te realiseren. Wooncomplexen tot vier woonlagen is alleen mogelijk wanneer daar voldoende ruimte voor is. Als referentie hanteren we de woongebouwen aan de Zwaluwstraat.

In de bebouwingslinten is het uitgangspunt om de bestaande karakteristiek te bewaren. Herontwikkeling is mogelijk passend in de bestaande schaal en maat, met als kanttekening dat de nieuwbouw niet meer dan één laag hoger is dan het belendende pand. In de dorpskern is het uitgangspunt om maximaal vier bouwlagen te realiseren: • mits cultureel erfgoed en zichtlijnen zichtbaar blijven • een enkel hoogteaccent is voorstelbaar wanneer het een overtuigende en waardevolle toevoeging is voor Horst Aan welke eisen moet hogere bebouwing hoogbouw voldoen om wel te passen? • Juiste verhouding tot de openbare weg, passend in het straatprofiel • De nieuwbouw/verbouwing moet passen in het straatbeeld • Privacy impact: nieuwbouw dient de privacy van de huidige omwonende in hoge mate te respecteren • Bezonning: belangrijk is de bezonning van bestaande woningen in acht te nemen. Bij nieuwbouw mag er geen sprake zijn dat de bestaande bewoning grotendeels de zon wordt ontnomen. Het behouden van zon op de tuin/het terras is hierbij belangrijk.

Pagina 4 van 8

Opname in nieuwe structuurvisie

Het zijn vooral de ontwerpers van een ruimtelijk voorstel waarvoor dit document is bedoeld. Ook projectontwikkelaars dienen dit document te ontvangen voor de aankoop van gronden. Voor medewerkers van de gemeente/CRK en bewoners van Horst aan de Maas biedt het een basis om de discussie te voeren en ter onderbouwing van argumenten. Eind 2023 komt er een nieuwe structuurvisie van Horst aan de Maas. Het is wenselijk de gouden regels uit dit document daarin op te nemen en deze kaderstellend te maken. De regels dienen duidelijk richting te geven en bij voorkeur, voor één interpretatie, uitlegbaar te zijn. De Dorpsraad en anderen welke betrokken zijn geweest bij de totstandkoming van dit document, steunen deze vervolgstappen van harte en blijven graag betrokken.

28 februari 2023 Correspondentie over dit rapport, via info@dorpsraadhorst.nl

Pagina 5 van 8

Bijlage 1 Plekken met hoge bebouwing (drie woonlagen met kap of vier woonlagen) in Horst

Pagina 6 van 8

Bijlage 2: Voorbeelden van (te) hoge bebouwing, aan een parkeerplaats, direct aan een drukke straat, zonder volwassen bomen, waardoor complex ‘massa’ overkomt.

Pagina 7 van 8

Bijlage 3: Het combineren van ruimte, afstand tot elkaar en tot de doorgaande weg en door hoge bomen krijgt een hoge bebouwing een minder massale uitstraling.

Pagina 8 van 8