Bijlage 2 - Reacties op participatie in VHP

Gemeente Horst aan de Maas Bijlage 2

Reacties op participatie in het VHP Op weg naar een nieuw Volkshuisvestingsprogramma

THEMA 1

Woningbouw Input

Antwoord

Niet te klein bouwen maar

We zien een duidelijke stijging in de behoefte aan woningen

een afweging maken tussen

geschikt voor één- en tweepersoonshuishoudens. Kleinere

betaalbaarheid en m².

woningen voldoen in deze behoefte. Hierbij houden we nog steeds rekening met de kwaliteit van de woning en de leefbaarheid.

Er wordt ingezet op bouwen naar

In het VHP hebben we vastgelegd dat woningbouw zoveel

behoefte. Wie bepaalt die behoefte?

mogelijk per kern wordt afgestemd op de lokale behoefte.

En hoe gaan dorpen eruitzien?

Die behoefte is bepaald met een woningbehoefteonderzoek op basis van CBS-microdata, waarin we rekening houden met de demografische ontwikkelingen per dorp.

Anticiperen op de leeftijd van

We houden in dit programma rekening met de vergrijzing door

inwoners, bijvoorbeeld ouderenhofje.

passende woonvormen te faciliteren, zoals ouderenhofjes.

Die kunnen gerealiseerd worden in een CPO-project, door een ontwikkelaar of als onderdeel van een groter woningbouwproject. We staan in principe positief tegenover deze woonvormen. Een goed initiatief met 100% geclusterde nultredenwoningen pakken we met prioriteit op.

Veel jongeren, dus behoefte aan

In het VHP hebben we veel aandacht voor betaalbare

woningen voor starters in die kern.

woningen. Minimaal 67% van de nieuwbouw moet betaalbaar zijn en 50% van de nieuwbouwwoningen wordt nultreden of geclusterd gebouwd. We zetten in op andere woonproducten, die geschikt zijn voor één- en tweepersoonshuishoudens en dus ook voor starters. We houden rekening met de behoefte per kern.

Eenvoudiger realiseren van

In het VHP hebben we opgenomen dat we de mogelijkheden

mantelzorgwoningen.

voor (pré-)mantelzorgwoningen willen verruimen. We onderzoeken onder andere het verruimen van de doelgroep en de maximale duur van de vergunning. We zullen echter tijdelijk woningen moeten blijven toetsen aan wettelijke milieueisen, zoals geur, geluid en spuitzones. We gaan duidelijker communiceren over wat wel en wat niet kan.

R E A C T I E S O P PA R T I C I PAT I E I N V H P

2

Input

Antwoord

Blijf inspelen op veranderende

We spelen actief in op de veranderende woningmarkt. Het

woningmarkt, dus hoe ziet de

woningbehoefteonderzoek kijkt naar huishoudensprognoses

woonvraag in 2035 eruit?

en demografische trends tot en met 2040 en zelfs 2050. Dit onderzoek herhalen we elke 4 jaar, zodat we steeds beschikken over actuele informatie en goed kunnen inspelen op de woonvraag van de toekomst.

Rekening houden met leefbaarheid

Bij nieuwbouwprojecten houden we rekening met de

en dorpse karakter.

leefbaarheid en het dorpse karakter van elke kern. Dit beoordelen we steeds per project, zodat nieuwe woningen passen bij de omgeving en bijdragen aan de kwaliteit van het dorp.

Gestapelde bouw, daar

Gestapelde bouw maken we mogelijk op locaties waar

waar het past.

dit ruimtelijk verantwoord is. Daarbij houden we rekening met onder meer de bestaande ruimtelijke structuren en de leefbaarheid in de kern.

Splitsen van woningen.

We stimuleren woningsplitsing. Dit is al mogelijk in de kernen onder voorwaarden. We onderzoeken daarnaast de mogelijkheden om dit ook in het buitengebied voor meer gebouwen mogelijk te maken. Nu mag het alleen bij karakteristieke panden.

Woningen toewijzen aan

In het VHP is specifiek aandacht voor de woningbehoefte

eigen bewoners.

van eigen inwoners. We zetten erop in dat het wettelijk maximaal percentage van de sociale huurwoningen en de betaalbare nieuwbouw koopwoningen (50%) met voorrang wordt aangeboden aan inwoners met lokale binding.

Geen winstmodel op

Voor betaalbare nieuwbouw woningen nemen we

starterswoningen, maar beschikbaar

instandhoudingstermijnen op. Voor sociale huur is dit 25 jaar,

houden voor doelgroep.

voor middenhuur 10 jaar en voor betaalbare koop 5 jaar. Ook nemen we een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding op, waarmee we voorkomen dat de nieuwe woningen door beleggers worden opgekocht om rendement mee te maken.

R E A C T I E S O P PA R T I C I PAT I E I N V H P

3

Input

Antwoord

Zoveel mogelijk in het eigen dorp

Het programma houdt rekening met de woonbehoefte per

kunnen blijven. Sociale cohesie

kern. Zo stimuleren we dat lokale inwoners in hun eigen

en een aantrekkelijke omgeving

dorp kunnen blijven wonen. We zetten erop in dat het wettelijk

met genoeg voorzieningen zijn

maximaal percentage van de sociale huurwoningen en de

hierbij belangrijk.

betaalbare nieuwbouw koopwoningen (50%) met voorrang wordt aangeboden aan inwoners met lokale binding.

Woningen niet in handen

Voor nieuwbouwprojecten waar de gemeenten de grond

van huisjesmelkers.

in eigendom heeft, nemen we een zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding op. Het invoeren van een opkoopbescherming is op dit moment juridisch niet mogelijk, omdat onderzoek niet heeft aangetoond dat de schaarste in betaalbare woningen in Horst aan de Maas wordt vooroorzaakt door het opkopen van woningen door beleggers.

Faciliteer CPO/knarrenhofjes,

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), zoals

zodat er snel passende woningen

knarrenhofjes, kan bijdragen aan passende woningen

kunnen worden gerealiseerd.

en de sociale cohesie versterken. We faciliteren deze initiatieven actief door procesbegeleiding te bieden, zodat bewoners samen hun woonwensen kunnen realiseren. Daarbij houden we rekening met de lessen uit de ervaring met eerdere CPO-projecten.

Ruimere mogelijkheden voor

Woningsplitsing vergroot het woningaanbod, ook buiten

woningsplitsing, ook buitengebied,

de bebouwde kom. We willen de regels verruimen zodat

niet alleen monumentale panden.

niet alleen karakteristieke panden, maar ook andere grote woningen en boerderijen gesplitst kunnen worden. Zo kunnen we bijvoorbeeld nultredenwoningen of hofjes realiseren. Daarbij onderzoeken we zorgvuldig hoe dit kan zonder negatieve gevolgen voor agrariërs, de natuur of de leefbaarheid in het gebied.

R E A C T I E S O P PA R T I C I PAT I E I N V H P

4

Input

Antwoord

Erfpacht

Het instrument erfpacht is onderzocht bij het opstellen van dit programma. We hebben besloten hier niet verder op in te zetten. De jaarlijkse canon (huur) brengt voor kopers aanzienlijke extra kosten met zich mee en leidt tot een hogere schuldenlast. Het is in feite een financieringsconstructie. Daarnaast zijn woningen met erfpacht vaak lastiger te verkopen. Voor Horst aan de Maas levert erfpacht bovendien weinig voordeel op voor de betaalbaarheid, omdat de grondprijs hier niet de grootste kostenpost is. We vinden de Starterslening een beter passend instrument voor de koopstarter. Daarom kiezen we voor reguliere woningen, waarbij de koper de grond volledig in eigendom krijgt.

Ontwikkelaars hebben aangegeven

Om ontwikkelaars meer duidelijkheid en voorspelbaarheid te

dat ze behoefte hebben aan meer

bieden, stellen we dit Volkshuisvestingsprogramma (VHP)

duidelijkheid en voorspelbaarheid

op. In het VHP geven we aan welke keuzes we maken op het

vanuit de gemeente. Ze willen weten

gebied van wonen en volkshuisvesting, en welke instrumenten

waar ze aan toe zijn, zodat ze hun

en acties we hiervoor inzetten. Daarmee maken we ons

plannen en investeringen daarop

beleid transparant en voorspelbaar (ook voor marktpartijen).

kunnen afstemmen. Het is voor

Op deze manier weten ontwikkelaars beter wat ze van ons

hen niet wenselijk wanneer beleid

kunnen verwachten en kunnen ze hun plannen hier tijdig op

regelmatig verandert, omdat dit

afstemmen.

zorgt voor onzekerheid en vertraging in projecten.

R E A C T I E S O P PA R T I C I PAT I E I N V H P

5

THEMA 2

Betaalbaarheid Input

Antwoord

Inbreiding binnen bebouwde kom

Inbreiding is een belangrijke manier om woningen toe

en koop als gemeente aan de rand

te voegen en de leefbaarheid in een kern te versterken.

van de dorpen actief gronden aan.

Dit stimuleren we als gemeente actief. We voeren

Gebruik het voorkeursrecht.

faciliterend grondbeleid met een actieve basishouding, zodat we waar nodig grondposities kunnen verwerven voor woningbouw. Het gebruik van het voorkeursrecht kan hierbij een middel zijn.

Waar komt de emotie van wonen

Veel mensen willen graag in de eigen kern blijven

in eigen dorp vanaf? Hoe beweeg

wonen. Dit ondersteunen we omdat dit bijdraagt aan

je mensen om passend

maatschappelijke binding, het verenigingsleven en het

te wonen?

naar elkaar omzien. Daarom bouwen we naar behoefte in iedere kern, met een specifieke focus op nultredenwoningen en geclusterde woonvormen. Daarbij zetten we in op een bewustwordingscampagne wonen en zorg. Ook hebben we een toolkit waarmee onze maatschappelijke partners gesprekken kunnen voeren met ouderen over hun woonwensen in de toekomst. Dit stimuleert mensen om passend te wonen.

R E A C T I E S O P PA R T I C I PAT I E I N V H P

6

THEMA 3

Wonen en zorg voor ouderen Input

Antwoord

Niet dwingen tot doorstroming.

Doorstroming is nooit gedwongen. We ondersteunen ouderen op vrijwillige basis bij het vinden van een beter passende woning. Als we een kleine groep ouderen die wel graag wil verhuizen in beweging kunnen krijgen, dan is de impact hiervan groot omdat dit een hele verhuisketen op gang brengt.

Inzetten op mensen die kleiner

Met de bewustwordingscampagne wonen en zorg

willen wonen en met zorg alvast

stimuleren we inwoners om na te denken en te praten over

dichtbij. Mensen van 65 zijn

hun woonwensen voor de toekomst. We richten ons hierbij

sneller bereid om te verhuizen

vooral op 65-jarigen, omdat zij vaker bereid zijn om een

dan 80-jarigen.

verhuisbeweging te maken. Bij het realiseren van geclusterde woonvormen voor ouderen houden we rekening met de zorgvraag van deze doelgroep.

Bestaande woning delen.

Woningdelen is een van de instrumenten die we inzetten om onze huidige woningvoorraad efficiënter te gebruiken. Het beleid hiervoor is onlangs vastgesteld en het proces om het omgevingsplan te wijzigen is gestart. We verwachten dat dit proces in het tweede kwartaal van 2026 is afgerond.

Informeer bewoners goed over de

In de toolkit voor onze maatschappelijke partners hebben

werkelijke kostenverschillen (zoals

we dit meegenomen. Daarin kan een voorbeeldberekening

energiekosten), wanneer ze van

worden gemaakt van de totale woonlasten die iemand kan

koop naar huur gaan. Bijvoorbeeld

verwachten bij het doorstromen naar een kleinere, beter

door middel van rekenvoorbeelden.

geïsoleerde woning. De woning lijkt misschien duurder, maar de maandelijkse lasten zijn vaak lager.

Woningsplitsing en

Dit ondersteunen we door middel van een

woningdelen stimuleren.

communicatiecampagne en meer duidelijkheid over de mogelijkheden. Dit staat ook in de instrumenten woningdelen en woningsplitsing.

R E A C T I E S O P PA R T I C I PAT I E I N V H P

7

Input

Antwoord

Voeg een zorgcomponent toe bij

Door nultredenwoningen en geclusterde woonvormen

woningen, bijvoorbeeld lichte zorg

te combineren met het preferred supplier-model voor

of een thuisarts.

zorgpartijen, ontstaan zelfstandige woningen waarin lichte zorg kan worden geleverd.

Eén zorgmedewerker en minder

Dit ondersteunen we door middel van het preferred

verschillende zorgaanbieders. Zorg

supplier-model.

clusteren en minder thuiszorg-auto’s.

Zorg voor een tussenoplossing

De tussenoplossing bestaat uit geclusterde woonvormen en

tussen langer thuis wonen en

nultredenwoningen. Deze woningen zijn zelfstandig, maar er

‘bejaardenhuis’.

kan ook zorg worden geboden als dat nodig is.

Verzorgingshuizen terugbrengen.

Voor mensen die intensieve zorg nodig hebben zijn verpleeghuizen beschikbaar. Landelijk is besloten om geen nieuwe verpleeghuizen meer te bouwen. In plaats daarvan wordt ingezet op langer thuis wonen, bijvoorbeeld in een geclusterde woonvorm of een nultredenwoning.

Boerderij splitsen en daarbij jong

We onderzoeken de mogelijkheden om ook woningsplitsing

en oud combineren.

voor bestaande woningen in het buitengebied toe te staan. Nu mag dat alleen bij karakteristieke gebouwen.

THEMA 4

Aandachtsgroepen Input

Antwoord

Waar mogelijk een mix zoeken.

Middels een Huisvestingsverordening gaan we regie nemen

Balans tussen draagkracht

op het met urgentie en voorrang toewijzen van sociale

en draagvlak.

huurwoningen. Met de woningcorporaties maken we prestatieafspraken over onder andere leefbaarheid in de wijken.

B O U W S T E N E N N OT I T I E

8