12a rv Bp Oude Holstraat Hegelsom
Tekst van het document
raadsvoorstel stuknummer: 22.0001611
raadsvoorstel onderwerp
RV Voorstel tot vaststelling van het bestemmingsplan "Oude Holstraat Hegelsom"
datum raad
10 mei 2021
portefeuillehouder
E. Beurskens
bladnummer 2022.060
clustermanager
M. Derks
agendapunt
behandeld door
12
Voorstel 1. Het zienswijzenrapport vast te stellen. 2. Het bestemmingsplan "Oude Holstraat Hegelsom", zoals dat is vastgelegd in de dataset met kenmerk NL.IMRO.1507.HSOUDEHOLSTR-BPV1 en waarbij gebruik is gemaakt van een ondergrond die is ontleend aan de GBKN-kaart aangevuld met kadastrale grenzen en kadastrale bebouwing, gewijzigd vast te stellen. 3. Geen exploitatieplan vast te stellen. 4. De GKM-bijdrage te storten in de Reserve GKM.
Aanleiding Voor het terrein van het voormalige agrarisch opleidingscentrum PTC+ in Hegelsom is een bestemmingsplan voorbereid dat voorziet in een deel van de woningbouwdoelstelling zoals is opgenomen in het Masterplan wonen. Er ligt een kwalitatief goed stedenbouwkundig plan aan het bestemmingsplan ten grondslag waarbij veel aandacht is voor de kwaliteitskaders vanuit de verschillende disciplines. Er kunnen circa 100 woningen gebouwd worden. Naast grondgebonden woningen biedt het plan ruimte voor lichte bedrijvigheid en appartementen in de zone parallel aan de Stationsstraat. Beoogd resultaat Goed wonen voor iedereen. Het voorliggende bestemmingsplan geeft de mogelijkheid om circa 100 woningen te bouwen en geeft invulling aan het Masterplan wonen. Daarnaast wordt een overgang naar bedrijventerrein Hoogveld gecreëerd door in de zone langs de Stationsstraat ook lichte bedrijvigheid toe te staan. Argumenten 1.1 Het zienswijzenrapport onderbouwt de wijzigingen ten opzichte van het ontwerp-bestemmingsplan. Gedurende de zes weken dat het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage heeft gelegen zijn drie ontvankelijke zienswijze ingediend. Twee van deze zienswijzen zijn na een aantal gesprekken met de reclamanten, de initiatiefnemer en de gemeente ingetrokken. Deze twee zienswijzen komen daardoor niet terug in het zienswijzenrapport.
De gesprekken met de reclamanten, directe omwonenden van het plangebied, hebben wel geleid tot een aantal aanpassingen van het bestemmingsplan. Onder andere is de hoogte van de woningen aan oostzijde van het
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50
Pag. 2 van 4
vervolg raadsvoorstel
plan beperkt en zijn locaties voor groenvoorzieningen zeker gesteld door het opnemen van de specifieke bestemming “Groen”. Een volledig overzicht van deze aanpassingen is te vinden onder ‘ambtelijke aanpassingen’ het zienswijzenrapport. Ook met de derde reclamant heeft een gesprek plaatsgevonden. Dit gaf echter geen aanleiding om het plan aan te passen of de zienswijze in te trekken. De weerlegging van deze zienswijze leest u in het zienswijzenrapport. 2.1 Er is een nieuw bestemmingsplan nodig om medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief. De locatie van het voormalige agrarische onderzoekscentrum PTC+ aan de is Past. Debijestraat, Hegelsom is gelegen in het gebied waarvoor het bestemmingsplan “Buitengebied Horst aan de Maas” geldt. Het woningbouwplan “Oude Holstraat” is op grond van dat bestemmingsplan niet mogelijk. Voor het realiseren van het plan is een nieuwe planologische regeling nodig, in dit geval in de vorm van een nieuw bestemmingsplan. 2.2 Het plan voldoet aan onze beleidskaders en biedt daardoor voldoende ruimtelijke kwaliteit. Het plan van de initiatiefnemer is getoetst aan het geldende gemeentelijk beleid. Denk hierbij onder andere aan beleid op het gebied van wonen, groen, duurzaamheid en verkeer. ▪ Het voorliggende woonprogramma bevat 30% sociale huurwoningen, 20% vrije sector huurwoningen en 50% koopwoningen.
Dit wijkt af van de 30% vrije sector huurwoningen zoals in het Masterplan Wonen is opgenomen. De reden hiervoor is dat het voorliggende woonprogramma is geaccordeerd ruim voordat het Masterplan Wonen is vastgesteld. Meer dan de helft van de woningen (55%) wordt levensloopbestendig uitgevoerd. ▪ Het inrichtingsplan voor de door initiatiefnemer aan te leggen openbare ruimte is door de beheerders getoetst en akkoord bevonden. De uitvoerige onderbouwing voor het plan is opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan.
Stedenbouwkundig plan (in rood de begrenzing plangebied)
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50
Pag. 3 van 4
vervolg raadsvoorstel
De Structuurvisie Horst aan de Maas biedt mogelijkheden om mee te werken aan het initiatief. De locatie is op grond van de Structuurvisie Horst aan de Maas aangeduid als gebied 6A Woondorpen. In dit deelgebied geldt voor projectmatige woningbouw een positieve grondhouding. Hegelsom is daarbij ook aangewezen als groeikern. De zone naast de Stationsstraat is aangewezen als deelgebied 7B ‘Locatie perifere detailhandel’. Binnen dit deelgebied is op basis van de structuurvisie geen woningbouw toegestaan. Het betreft een overgangszone tussen het woongebied, het bedrijventerrein en het omliggende landschap. Het aanwijzen van de locatie als ‘Locatie perifere detailhandel’ is echter achterhaald. Een combinatie van wonen met lichte bedrijvigheid zorgt voor een goede overgang naar het bedrijventerrein. Voor de Gemeentelijke Kwaliteitsbijdrage op basis van de Structuurvisie wordt daarom voor het hele plangebied aangesloten op de bijdrage voor het deelgebied Woondorpen. (Zie ook onder 4.1). 2.3 Het uitvoeren van het bestemmingsplan is ruimtelijk mogelijk. Bij het bestemmingsplan is een toelichting met onderzoeksrapporten opgenomen. Hierin komen de ruimtelijke en milieukundige aspecten aan de orde. Hieruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening en het dus mogelijk is om de bestemming te wijzigen naar wonen. Zodoende kan aan het initiatief medewerking worden verleend.
3.1 Door het afsluiten van een anterieure overeenkomst is het vaststellen van een exploitatieplan niet nodig. In de Wet op de ruimtelijke ordening (Wro) is bepaald dat de gemeente bij het vaststellen van een planologische maatregel, waarin mogelijkheden voor een bouwplan worden gecreëerd, verplicht is maatregelen te nemen. Deze maatregelen verzekeren dat de kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van de locatie worden verhaald op de initiatiefnemer van het plan. Het verhalen vindt plaats middels een exploitatieplan, tenzij de kosten op een andere manier verzekerd zijn. In de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer is afgedekt dat alle kosten op de initiatiefnemer verhaald worden. Het is hierdoor niet nodig een exploitatieplan vast te stellen. 4.1 Er vindt een afdracht plaats in het kader van het Gemeentelijk Kwaliteitsmenu (GKM). In de gemeentelijke structuurvisie is bepaald dat in ruil voor elke ontwikkeling in het buitengebied een kwaliteitsverbetering moet worden gedaan. Dat betekent in dit geval dat niet alleen een goede ruimtelijke en landschappelijke inpassing moet plaatsvinden, maar ook een kwaliteitsbijdrage moet worden geleverd. Dit is bedoeld om de nadelige ruimtelijke effecten die een ontwikkeling teweegbrengt, te compenseren. Voor onderhavige ontwikkeling geldt een kwaliteitsbijdrage van € 98.827,50 (39.531 m² plangebied x € 5,00 x factor 0,5).
De factor 0,5 is van toepassing omdat het plangebied is gelegen binnen stedelijk gebied. Deze bijdrage komt volledig ten gunste van de Reserve GKM. Het bedrag is vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Kanttekeningen Er zijn geen kanttekeningen. Financiële consequenties Er is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Deze geeft zekerheid dat een financiële kwaliteitsbijdrage wordt afgedragen. In de anterieure overeenkomst is ook een artikel planschade opgenomen. Dit geeft zekerheid dat voorkomende planschade verhaald kan worden op de initiatiefnemer. De financiële kwaliteitsbijdrage komt ten goede aan de ‘Reserve GKM’. Deze reserve wordt aangewend ter bekostiging van kwaliteitsverbeterende maatregelen zoals opgenomen in bijlage 2 van de Structuurvisie.
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50
Pag. 4 van 4
vervolg raadsvoorstel
Vervolgtraject / communicatie Het vastgestelde bestemmingsplan wordt gepubliceerd op www.ruimtelijkeplannen.nl, in het Gemeenteblad, in de Staatscourant en in de Hallo. Daags na publicatie wordt het bestemmingsplan 6 weken ter inzage gelegd. Belanghebbenden kunnen binnen die termijn van 6 weken beroep aantekenen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State en een verzoek om schorsing van het bestemmingsplan indienen bij de voorzieningenrechter van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt op zijn vroegst in werking daags na afloop van de beroepstermijn, mits er geen verzoek om schorsing van het bestemmingsplan bij de Afdeling Bestuursrechtspraak is ingediend.
Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, De burgemeester, {HAND1}
De secretaris, {HAND}
drs. R.F.I. Palmen
mr. L.M.C. Beckers
Bijlagen 1. Zienswijzenrapport Oude Holstraat Hegelsom 2. Bestemmingsplan Oude Holstraat Hegelsom bestaande uit Verbeelding, Regels en Toelichting, met de daarbij behorende onderzoeken 3. Anterieure overeenkomst
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50