10c Herzieningsrapportage 2024

Bijlage 1 bij raadsvoorstel Stuknummer: 24.0004510

2

INLEIDING HERZIENINGSRAPPORTAGE

Woord vooraf Voor u ligt de herzieningsrapportage grondexploitaties 2024. Als onderdeel van de Planning en Control cyclus wordt uw Raad jaarlijks inzicht verstrekt in de stand van zaken ten aanzien van de grondexploitaties en (grote) investeringsprojecten. Enerzijds door een projectenrapportage bij de jaarrekening (voorjaar) en anderzijds door een herzieningsrapportage (najaar) waarin grondexploitaties roulerend worden behandeld. De herzieningsrapportage is bedoeld om de lopende gemeentelijke projecten periodiek extra onder de loep te nemen. De gemeente voert een aantal grondexploitatieprojecten (in bijna alle dorpen), voornamelijk woningbouw en een paar bedrijventerreinen. Daarnaast zijn er regionale projecten – met eigen projectbegeleiding - waar de gemeente aan deelneemt én een aantal grote investeringsprojecten. De gemeente Horst aan de Maas voert een actief grondbeleid. De huidige nota grondbeleid is in september 2016 door uw Raad vastgesteld. Momenteel zijn we doende met een actualisatie van de nota Grondbeleid. Daarbij wordt het beleid van de voorgaande jaren (een actieve basishouding in grondexploitatieprojecten) herijkt. Bij aanvang van grondexploitaties blijven we beoordelen: - of en waar we zelf projecten willen uitvoeren, - waar dat nodig zal zijn - hoe we meedenken met (en faciliteren van) private partijen. Het behouden c.q.

vergroten van de regiemogelijkheden voor de gemeente wordt in de nieuwe nota Grondbeleid nadrukkelijk in de afweging betrokken. Omdat er veel vraagstukken spelen voor de kernen en de ruimte relatief schaars is, worden alle opties overwogen, ook herontwikkeling van bestaande locaties oftewel inbreidingslocaties. Uitbreiding aan de dorpsranden is ruimtelijk niet altijd de beste optie. Deze inbreidingslocaties leiden echter zelden tot een positief financieel resultaat.

Huidig (lokaal) beeld van de markt Momenteel is er veel vraag naar woonruimte. De effecten daarvan zien we in de grondexploitaties. Het is van belang om voor toekomstige ambities actief te (blijven) kijken naar nieuwe potentiële locaties voor woningbouw - en bedrijventerreinen - in onze dorpen. In het Masterplan Wonen is dit opgenomen en vertaald in het 1000-woningenplan. Door bouwen en toevoegen van het juiste type woningen ontstaan er verhuisbewegingen op de woningmarkt. In de dorpsplannen is per kern uitgewerkt aan welke woning de meeste behoefte is. Via de in december 2022 vastgestelde doelgroepenverordening wordt gestuurd op betaalbaarheid van de te realiseren woningen en niet alleen op bouwen van levensloopbestendige woningen (al is dit wel een nadrukkelijke wens en wordt meegegeven aan projectontwikkelaars dat daar de meeste vraag naar is in onze kernen). Door sturing op betaalbaarheid ontstaan kansen voor iedere beurs om een woning te bouwen. Dat creëert doorstroming en biedt kansen voor andere doelgroepen. De juiste woning op de juiste plaats is het streven. Daarmee blijft de gemeente een aantrekkelijke woongemeente waarin voor iedereen iets te kiezen valt. De gemeente Horst aan de Maas streeft ernaar om voldoende en gedifferentieerde werkmilieus aan te bieden aan (binnen de gemeente) gevestigde bedrijven met een beperkte omvang.

De meeste bedrijfsgronden zijn uitgegeven of in optie en er is nauwelijks leegstand. De raad heeft in 2019 opdracht gegeven om op zoek te gaan naar geschikte locaties. Uit een verkenning in 2018 en 2021 is gebleken dat binnen de gemeente vrijwel geen locaties beschikbaar zijn voor de realisatie van een kleinschalig bedrijventerrein. Recentelijk onderzoek (Buck 2022) toont aan dat er een verwachte lokale marktvraag is van 12-20 ha voor de komende 10 jaar. En daarnaast een verwachte regionale groei en verplaatsing van 10-15 ha. 3

Er is één gebied dat qua oppervlak mogelijk nog ruimte biedt, namelijk Greenport Venlo Klaver 7. De randvoorwaarden waaronder deze ontwikkeling plaats kan vinden, zijn door college en raad meegegeven. De enorme stijging van de energieprijzen (vooral gas) en loonkosten sinds het eind van 2021, met een vervolg tot begin 2023, hebben gezorgd voor forse kostenstijgingen. Voor de gemeente is dit vooral zichtbaar in civiele/infra kosten en daardoor in aanbestedingen. In de loop van 2023 is de stijging afgevlakt en lijken prijzen te normaliseren. Dit blijft een punt van aandacht en wordt uiteraard nauwlettend gevolgd. Naast de energieprijzen speelt het landelijke probleem van netcongestie ook in de gemeentelijke projecten steeds meer een rol. Het is geen vanzelfsprekendheid dat nieuwe woningen of accommodaties op het energienetwerk kunnen worden aangesloten. Als dat niet lukt, moeten er alternatieven onderzocht worden en de daarbij horende kosten komen dan ten laste van het project. Dit speelt met name voor nieuwe projecten. Reeds lopende projecten ondervinden daarvan nauwelijks hinder of vertraging.

In de grondexploitaties is ruimte voor gemiddelde prijsstijgingen (in de grondexploitaties wordt gerekend met een langjarig indexpercentage van 2,25% en voor de kortere termijn met het actuele indexpercentage) en vooralsnog leiden de prijsstijgingen bij lopende projecten niet tot problemen. Waar al aanbestedingen voor civiel werk zijn gedaan, leidt dat in principe niet tot verhogingen. Dit is afhankelijk van de voortgang van het project. Hogere kosten gaan in eerste instantie ten koste van het verwachte resultaat. Vanzelfsprekend wordt dit op de voet gevolgd en zal dit aan uw raad gerapporteerd worden als dit in de projecten om bijstelling gaat vragen.

Projecten De volgende grondexploitatieprojecten zijn in deze herzieningsrapportage opgenomen: Woningbouwlocaties: • Broekhuizenvorst, Roathweg • Hegelsom, Campus de Asdonck • Kronenberg, woningbouw Kronenberg • Meerlo, Burgveld zuid De volgende componenten van de grondexploitaties zijn op inhoud herzien (waar van toepassing):  Stedenbouwkundig / verkaveling  Parameters (indexpercentages kosten en opbrengsten, rentepercentage)  Kostenraming (verwerving, tijdelijk beheer, civiele kosten, overige kosten zoals planschade, kosten stimuleringsmaatregelen, plankosten, onvoorzien)  Opbrengsten (uit kavelverkoop, eventuele subsidies en/of bijdragen)  Planning / fasering  Verwachte resultaat  Risico’s en kansen Parameters Jaarlijks (bij de projectenrapportage) worden de indexpercentages voor kosten bijgesteld aan de hand van de laatst bekende cijfers van CBS op het gebied van GWW (Grond-, weg- en waterwerken) en CPI (Consumenten Prijsindexcijfer). Voor het indexpercentage voor opbrengsten wordt bekeken hoe de marktontwikkeling voor huizenprijzen is. Het rentepercentage dient vanaf 2016 jaarlijks bepaald te worden. Momenteel is dit 1,25%. Het percentage is een interne rekenrente die de afdeling Financiën bepaalt conform regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording.

4

Bijzondere omstandigheden Van de netwerkbeheerder hebben we de mededeling ontvangen dat er sprake is van energieschaarste op het netwerk. Daardoor, en door achterstanden c.q. lange levertijden en capaciteit bedraagt de wachttijd voor nieuwe aansluitingen op moment van schrijven minimaal 100 weken. Door tijdig met de netbeheerder te schakelen is het ons, voor de projecten die in recent in uitvoering zijn gegaan, gelukt de benodigde capaciteit te krijgen. Voor de reeds langer lopende projecten levert dit, zoals al eerder aangehaald, geen probleem op.

Weerstandsvermogen Het risicoprofiel van de grondexploitaties geeft vooralsnog geen aanleiding om de risicobandbreedte van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) te wijzigen naar andere grenswaarden dan de geldende onder- en bovengrens van respectievelijk € 1,7 miljoen en € 2,7 miljoen. Daarmee blijven we in controle, met voldoende weerstandsvermogen om eventuele tegenvallers op te vangen.

Besluitvorming Wij stellen u voor de herzieningsrapportage vast te stellen. De financiële bijstellingen in de gepresenteerde grondexploitaties hebben geen directe gevolgen op de gemeentelijke begroting. In het kader van de rechtmatigheid zullen de verschuivingen, samen met de nieuwe actualisatie bij de projectenrapportage bij de jaarrekening 2024 binnen de kredieten van de grondexploitaties worden verwerkt.

5

INHOUD

INLEIDING HERZIENINGSRAPPORTAGE .................................................................................................. 3 INHOUD ......................................................................................................................................................... 6 HERZIENINGEN WONINGBOUWLOCATIES............................................................................................... 7 Woningbouw Broekhuizenvorst, Roathweg ................................................................................................... 8 Bedrijventerrein Hegelsom, Campus de Asdonck ....................................................................................... 12 Woningbouw Kronenberg ............................................................................................................................ 15 Woningbouw Meerlo, Burgveld-zuid ............................................................................................................ 19 RESERVES .................................................................................................................................................. 23 1.

Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve ........................................................ 23

2.

Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV) ............................................................................... 24

TOT SLOT .................................................................................................................................................... 25

6

HERZIENINGEN WONINGBOUWLOCATIES

Woningbouwlocaties: •

Broekhuizenvorst, Roathweg

•

Hegelsom, Campus de Asdonck

•

Kronenberg, woningbouw Kronenberg

•

Meerlo, Burgveld zuid

7

Woningbouw Broekhuizenvorst, Roathweg

8

Herziening grondexploitatie woningbouw Broekhuizenvorst

Beschrijving plan Het project Roathweg, gelegen tussen de Broekhuizerweg, Heming en Roathweg in Broekhuizenvorst, is in 2010 gestart. Om dit plan te kunnen ontwikkelen, is de bestaande woning met achtergelegen kassen aangekocht. Deze kassen zijn gesloopt en het gebied is door het aanleggen van de bouwrijpe weg geschikt gemaakt voor de bouw van maximaal 18 woningen. De eigenaar van de aangekochte woning heeft een kavel in het plan afgenomen. Gedurende de jaren 2011 tot en met 2014 is er geen kavel verkocht in het plan. Daardoor daalde het verwachte resultaat zodanig dat er op dit project € 375.000 verlies is genomen (bij de jaarrekening 2015). Vervolgens is in 2015 de bestaande woning verkocht en is in 2016 een vrije sectorkavel verkocht. Daarna was het weer even rustig tot 2020. Toen heeft een ontwikkelaar 9 kavels gekocht om daar woningen te bouwen, die konden dan gekocht of gehuurd worden (vrije sector huur). Daarnaast zijn nog 3 vrije sector kavels in dat jaar verkocht, en vervolgens is zowel in 2021 als in 2022 ook nog een vrije sectorkavel verkocht.

Jaar

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026

Aantal verkochte kavels

Planning verkoop kavels

1 0 0 0 0 0 1 0 0 0 12 1 1 0 1 1

Bovenaanzicht van woningen aan de Toon Reijndersstraat gezien vanaf de zijde van de Roathweg

Huidige stand van zaken van het plan Er zijn nu nog 2 kavels beschikbaar voor de verkoop. Het gebied is inmiddels woonrijp gemaakt. Als de laatste kavels verkocht worden en de omgevingsvergunning voor bouwen is verleend, wordt duidelijk waar de inritten van de nieuwe woningen gesitueerd moeten worden. Dat kan inhouden dat er aansluitingen verlegd moeten worden. In de kostenraming van de grondexploitatie is rekening gehouden met deze mogelijkheid.

9

Beeld van de projectmatige woningen

Financieel beeld Het plan is zo goed als gereed, alleen de verkoop van de laatste 2 kavels is nog aan de orde. De kosten voor de realisatie van het openbaar gebied zijn gemaakt, met een eventuele uitgave voor het verleggen van de inritten voor de laatste 2 woningen. In de herziening van de grondexploitatie zijn daarvoor nog kosten opgenomen. De herziening leidt tot het volgende beeld: • De boekwaarde van het plan is nagenoeg gelijk gebleven (was € 334.078 en is nu € 331.745 voordelig). • De kosten voor het woonrijp maken zijn verlaagd, aangezien het werk bijna voltooid is. De raming is met € 40.000 verlaagd. • De raming voor planontwikkelingskosten en de post onvoorzien is in totaal met € 52.000 verlaagd. • De vastgestelde Nota Kostenverhaal brengt een beperkte kostenstijging mee, namelijk € 6.500 hogere afdracht voor de laatste 2 kavels. • De 2 nog beschikbare kavels worden tegen de grondprijs van € 245/m² verkocht, conform de laatst vastgestelde grondprijsbrief. • De looptijd is onveranderd. De verwachting is dat eind 2026 het plan afgesloten kan worden. • Bij aanvang in 2010 is een krediet verstrekt van € 1.285.000 en de prognose destijds was dat er een verwacht resultaat zou zijn van circa € 55.000 (NCW per 1-1-2010). De verliesneming van € 375.000 bij de jaarrekening 2015 wordt door het verwachte resultaat ad ca. € 465.000 (NCW per 1-1-2024) volledig gecompenseerd.

Het huidig benodigde krediet bedraagt ca. € 920.000.

Wijzigingen t.o.v. jaarrekening 2023 Mutatie op kosten

Mutatie op opbrengsten

Vervallen kostenposten voor woonrijp maken Vervallen kostenposten voor planontwikkeling + onvoorzien Hogere afdracht Nota Kostenverhaal Hogere kavelprijs

40.000

Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

85.500 95.500

52.000 -6.500 10.000 10.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Risico’s en kansen 10

De boekwaarde is nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2023. Het plan is nagenoeg gereed en dat maakt dat er nauwelijks nog risico’s zijn. De uitgifte van de kavels voor woningbouw, de laatste 2, zijn nog de enige onzekere factor. De kans dat deze kavels niet in de komende 2 à 3 jaar verkocht worden, wordt laag ingeschat. In dat geval wordt de looptijd verlengd en duurt het dus langer voordat het project kan worden afgesloten. In het geval dat de kavels helemaal niet verkocht gaan worden, zou er sprake zijn van een daling van het verwachte resultaat met (bij de huidige grondprijzen) € 240.000. Het project sluit ook dan nog met een positief resultaat.

Afwijking (NCW) Omschrijving effect op resultaat uitgifte kavels

Gewogen risicobandbreedte

€ -240.000

Risiconegatief / profiel positief

Kans

Risico ncw per 1-1-2024 negatief effect

positief effect

negatief

L

25%

€ -60.000

-.-

-.-

M

50%

-.-

-.-

-.-

M

50%

-.-

-.-

-€ 60.000

€0

NCW per 1-1-2024

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale negatieve risico € 60.000. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van ca. € 465.000 naar € 405.000.

Toekomstbeeld Broekhuizenvorst heeft met deze uitbreidingslocatie diverse mogelijkheden voor inwoners en doorstromers gecreëerd aan de rand van het dorp. Voor de toekomst is de locatie Beerendonkerweg in ontwikkeling.

11

Bedrijventerrein Hegelsom, Campus de Asdonck

12

Herziening grondexploitatie bedrijventerrein Hegelsom

Beschrijving plan Het project Campus de Asdonck is gelegen tussen de Spoorstraat, Stationsstraat en de Heijnenstraat in Hegelsom. Dit bedrijventerrein kenmerkt zich door het dienstverlenende karakter. Op deze campus zijn o.a. het Yuverta (oude naam: Citaverde) College en uitzendbureau AB Werkt gevestigd. De overige uitgeefbare kavels zijn gedurende een aantal jaren aan het Yuverta College verhuurd als dierenweide, buitenruimte en parkeerterrein. Omdat de ruimtebehoefte een permanent karakter kreeg, is het perceel aan de westzijde van het Yuverta College verkocht om die benodigde invulling te kunnen realiseren. Daarmee zijn de oostelijk gelegen kavels beschikbaar voor andere bedrijven. In 2023 is daar een kavel verkocht.

Totaalbeeld van Campus de Asdonck, inclusief het Stationskwartier in de hoek rechtsonder.

Huidige stand van zaken van het plan Het plan heeft nog 6.795 m² beschikbaar als bedrijfskavel. Voor die resterende kavel is een optie verstrekt. Op korte termijn wordt duidelijkheid verwacht over al dan niet verkoop van deze kavel. Als deze verkocht wordt, is daarmee de Campus ook volledig ingevuld en zal na aanleg van de verbinding naar de nieuwe stationsomgeving het plan ook afgesloten kunnen worden. Voor deze aanleg is de kostenraming geactualiseerd en verwerkt in de grondexploitatie. Financieel beeld Het plan is zo goed als gereed, alleen de verkoop van de laatste kavel is nog aan de orde. De kosten voor de realisatie van het openbaar gebied zijn naar het huidige prijspeil vertaald. In de herziening van de grondexploitatie zijn daarvoor de kosten opgenomen. De herziening leidt tot het volgende beeld: • De boekwaarde van het plan is verbeterd door de verkoop aan het Yuverta College (was € 401.763 en is nu € 543.814 voordelig). • De kosten voor de aanleg van de voetgangersverbinding naar het station is aangepast. De raming is met € 15.000 verhoogd. 13

• • •

De vastgestelde Nota Kostenverhaal brengt een beperkte kostenstijging mee, namelijk € 11.000 hogere afdracht voor de laatste kavels. De verkochte kavel aan het Yuverta College bracht ca. € 6.000 meer op dan vooraf geraamd. De looptijd is onveranderd. De verwachting is dat eind 2026 het plan afgesloten kan worden met een verwacht positief resultaat van ca. € 970.000 (NCW per 1-1-2024). Het huidig benodigde krediet bedraagt ca. € 260.000.

Wijzigingen t.o.v. jaarrekening 2023

Mutatie op kosten

Mutatie op opbrengsten

Kosten aanleg voetgangersverbinding naar station Afdracht cfm. Nota Kostenverhaal hoger Hogere opbrengst kavelverkoop Yuverta

-15.000 -11.000

Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

-26.000 -20.000

6.000 6.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Risico’s en kansen Ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2023 is de boekwaarde verbeterd. Het project is nagenoeg gereed en daarmee zijn de risico’s flink afgenomen. De verkoop van de resterende m² bedrijfskavel is de laatste onzekerheid in dit plan. De kans dat deze m² bedrijfskavels niet in de komende 2 à 3 jaar verkocht worden, wordt als matig ingeschat. In dat geval wordt de looptijd verlengd en duurt het dus langer voordat het project kan worden afgesloten. In het geval dat de kavels helemaal niet verkocht gaan worden, zou er sprake zijn van een daling van het verwachte resultaat met (bij de huidige grondprijzen) € 672.000. Het project sluit ook dan nog met een positief resultaat. Risico

Afwijking (NCW) Omschrijving

uitgifte kavels

Gewogen risicobandbreedte

effect op resultaat -€ 672.000

Risiconegatief / profiel positief

Kans

NCW per 1-1-2024 negatief effect positief effect

negatief

M

50%

-€ 336.000

-.-

-.-

L

25%

-.-

-.-

-.-

L

25%

-.-

-.-

-.-

L

25%

-.-

-.-

-€ 336.000,00

€ 0,00

NC W per 1-1-2024

Bovenstaande risico is indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico € 336.000. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van € 969.250 naar € 633.250. Het risico is op te vangen binnen de interne projectbuffer. Toekomstbeeld Het plan is nagenoeg gereed. De behoefte aan bedrijfskavels in de toekomst bepaalt in hoeverre er elders binnen de gemeentegrenzen gezocht moet worden naar een nieuwe locatie voor bedrijfskavels.

14

Woningbouw Kronenberg

Fase 1

Fase 2

15

Herziening grondexploitatie woningbouw Kronenberg

Beschrijving plan Het project woningbouw Kronenberg bestaat uit 2 locaties: - Nabij het BMV de Torrekoel zijn inmiddels 11 woningen gerealiseerd (2015-2017). - Het trapveldje tussen Meerweg en Simonsstraat met aangrenzend gebied. Laatst genoemde locatie is bij gebleken behoefte voor woningbouw in Kronenberg aangemerkt als uitbreidingslocatie. Op deze locatie is in de eerste fase ruimte voor 23 woningen in de categorie markthuur en projectmatige koopwoningen. De kavels daarvoor zijn in 2022/2023 verkocht. Het trapveldje is verplaatst naar sportpark Kronenberg in overleg met de dorpsraad.

Jaar 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Aantal verkochte kavels 0 4 7 0 0 0 0 21 4

Planning verkoop kavels

Locatie trapveldje (links) en nabij BMV Torrekoel (rechts); situatie 2021

Huidige stand van zaken van het plan De woningen uit de eerste fase zijn inmiddels gerealiseerd en opgeleverd. Het trapveldje is verplaatst en het openbaar gebied is qua infrastructuur woonrijp gemaakt. Door het natte weer in het voorjaar is gewacht met de aanplant van het openbaar groen. Dat zal in het najaar worden opgepakt. Afhankelijk van de behoefte in Kronenberg én de prioriteitenlijst van de gemeente kan ook fase 2 opgepakt gaan worden. Daarmee kan dan het gebied tot een mooi geheel worden gemaakt en tot een afronding aan deze zijde van Kronenberg worden gekomen.

Woningen fase 1 gerealiseerd en opgeleverd, openbaar gebied gedeeltelijk woonrijp

16

Financieel beeld Het plan is zo goed als gereed, alleen de aanleg van het openbaar groen moet nog plaatsvinden. De raming voor het openbaar gebied is aangepast aan deze uitgangssituatie voor fase 1. Voor fase 2 zijn in deze grondexploitatie geen kosten en opbrengsten opgenomen. Dat gebeurt pas als deze fase verder wordt opgepakt en uitgewerkt. De herziening leidt tot het volgende beeld: • De boekwaarde van het plan is licht gedaald (was € 338.744 en is nu € 324.886 voordelig). • De kosten voor het woonrijp maken zijn verlaagd, aangezien het werk bijna voltooid is. De raming is met € 130.000 verlaagd. • Deze aanpassing in kostenraming leidt tot een voordeel van ca. € 5.000 aan faserings-/rentelasten. • De looptijd is onveranderd. De verwachting is dat eind 2025 het plan afgesloten kan worden. • Bij aanvang in 2015 is een krediet verstrekt van € 296.846 voor de locatie bij het BMV en de prognose destijds was dat er een verwacht resultaat zou zijn van circa € 185.000 (NCW per 1-12015). Het verwachte resultaat nu (dus t/m fase 1) bedraagt ca. € 150.000 (NCW per 1-1-2024). Het huidig benodigde krediet bedraagt ca. € 1.140.000. Wijzigingen t.o.v. jaarrekening 2023 Mutatie op kosten

Mutatie op opbrengsten

Verlagen deel van de kosten woonrijp maken Faserings-/rentelasten

130.000 5.000

Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

135.000 135.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Risico’s en kansen De boekwaarde is licht gedaald ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2023. Dit wordt veroorzaakt door de gemaakte kosten voor het woonrijp maken. De resterende kosten voor de aanleg van het openbaar groen zijn opgenomen in de raming van de grondexploitatie. Alle kavels zijn verkocht waardoor het afzetrisico nihil is. In de grondexploitatieberekening is een post opgenomen voor planschades en onvoorziene kosten, daarmee is het risico van optreden van deze kosten in principe en tot bepaalde hoogte afgedekt in de grondexploitatie. Als er geen planschadeverzoeken meer ontvangen en toegekend worden, dan kan er nog een positief risico (=kans) optreden en het verwacht resultaat nog in positieve zin beïnvloeden. Afwijking (NCW) effect op resultaat

planschaderisico vervalt

Gewogen risicobandbreedte

€ 60.000

Gewogen effect Risicoprofiel

Kans

positief

M

-.-

L

-.-

H

Omschrijving negatief / positief

NCW per 1-1-2024 negatief effect

positief effect

50%

-.-

€ 30.000

25%

-.-

-.-

75%

-.-

-.-

€0

€ 30.000

NCW per 1-1-2024

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico (in dit geval kans) € 30.000. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) stijgen van € 151.094 naar € 181.094. 17

Toekomstbeeld Het plan tot en met fase 1 is nagenoeg gereed. De behoefte cijfers voor Kronenberg zullen duidelijk gaan maken aan hoeveel woningen en van welke types in Kronenberg nog vraag is. Die zullen bepalen op welke termijn, mede afhankelijk van de gemeentelijke prioriteiten en ambtelijke capaciteit, met fase 2 een start kan worden gemaakt. Als dat het geval is, wordt hiervoor een aanvullende kredietvraag, onderbouwd in een aangepaste grondexploitatie aan uw raad voorgelegd.

18

Woningbouw Meerlo, Burgveld-zuid

19

Herziening grondexploitatie woningbouw Meerlo

Beschrijving plan Het project Burgveld-zuid is gelegen aan beide zijden van de Leeuwerik tot aan de Julianastraat en sporthal ‘t Burgeind en het sluit aan op de reeds gerealiseerde deelfases van Burgveld. Dit project is door de voormalige gemeente Meerlo-Wanssum gestart, waarvan fase 1 en 2 nog voor de fusie van 2010 zijn afgerond. Fase 3 is in ontwikkeling genomen in 2008 en betreft deels vrije sectorkavels en het andere deel is projectmatig te ontwikkelen. Het verkavelingsplan biedt ruimte voor de bouw van circa 35 woningen. In eerste instantie was voor de projectmatig te ontwikkelen woningen een overeenkomst gesloten met een projectontwikkelaar voor de bouw van 20 woningen. Omdat er binnen 3 jaar geen verkoopovereenkomsten waren gesloten, is het contract volgens de voorwaarden ontbonden. In aanvang was er weinig animo voor deze kavels. In de afgelopen jaren zijn er door een ontwikkelaar enkele markthuurwoningen, een achttal woningen in 2 lagen en daarnaast nog een blok van 4 markthuurwoningen gebouwd. De vrije sectorkavels zijn enkele jaren geleden in oppervlakte verkleind. Die zijn inmiddels allemaal verkocht.

Jaar 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024

Aantal verkochte kavels 0 0 0 9 6 9 1 1

Planning verkoop kavels

Bovenaanzicht van de markthuurwoningen

Huidige stand van zaken van het plan Begin 2024 is bij de notaris de laatste kavel aan de Leeuwerik getransporteerd. Daarmee zijn nu alle vrije sectorkavels verkocht. Een aantal bewoners hebben hun perceel vergroot door de aankoop van extra grond aan de achterzijde. De voormalige projectmatige kavels, gelegen tussen Leeuwerik en Julianastraat, zijn voorlopig gereserveerd tot er duidelijkheid is over de mogelijkheid om aan/naast sporthal ‘t Brugeind voor Meerlo een multifunctionele accommodatie, in combinatie met basisschool, te kunnen realiseren. Momenteel loopt daarover een gemeentelijk onderzoek, in nauwe samenwerking met het dorp en schoolbestuur naar de ruimtelijke, functionele, gebouwelijke en financiële aspecten van deze mogelijkheid. In de grondexploitatie zijn daarom vooralsnog geen opbrengsten geraamd voor deze kavels, waar ca. 9 woningen gerealiseerd zouden kunnen worden. De nog te maken kosten in het plan voor woningbouw zijn wel opgenomen. De werkzaamheden liggen echter stil tot er duidelijkheid is.

20

Gereserveerd gebied

Situering plangebied met de naastgelegen sporthal. Aan de linkerzijde de woningen die op de vrije sectorkavels zijn gerealiseerd

Financieel beeld Het plan is zo goed als gereed. Rest alleen de eventuele verkoop van de laatste blokken projectmatige kavels nadat de resultaten van het onderzoek bekend zijn. De meeste kosten voor de realisatie van het openbaar gebied zijn gemaakt, met uitzondering van de inritten, parkeerplaatsen e.d. voor de gereserveerde kavels. In de herziening van de grondexploitatie zijn daarvoor nog kosten opgenomen. De herziening leidt tot het volgende beeld: • De boekwaarde van het plan is verbeterd door de verkoop van de achtertuinstroken (was € 346.211 en is nu € 467.898 voordelig). • De kosten voor het woonrijp maken zijn verlaagd, aangezien het werk bijna voltooid is. De raming is met € 160.000 verlaagd. • De raming voor opbrengsten is verlaagd met € 290.000. • De looptijd is met een jaar verlengd vanwege het lopende onderzoek. De verwachting is dat eind 2028 het plan afgesloten kan worden. • Het verwachte positief resultaat bedraagt dan ca. € 260.000 (NCW per 1-1-2024). Het huidig benodigde krediet bedraagt ca. € 2.742.000.

Wijzigingen t.o.v. jaarrekening 2023

Mutatie op kosten

Mutatie op opbrengsten

Verlagen raming woonrijp maken Vervallen opbrengsten (tot duidelijkheid onderzoek)

160.000

Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

160.000 -130.000

-290.000 -290.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Risico’s en kansen De boekwaarde is verbeterd ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2023. Het plan is nagenoeg gereed en dat maakt dat er nauwelijks nog risico’s zijn. Het onderzoek naar de combinatie sporthal-MFA-school op deze locatie zal duidelijk maken of er nog woningbouw komt of dat de gronden voor deze maatschappelijke functie ingezet gaan worden.

21

Als de bouwblokken voor de maatschappelijke functie ingezet worden, kan de grondexploitatie worden afgesloten. In dat geval komen de nog geraamde kosten te vervallen. De grondopbrengsten zijn al voorlopig uit de raming gehaald. Het verwachte resultaat zal dan ongeveer € 400.000 (NCW per 1-1-2024) bedragen. Indien het onderzoek uitwijst dat de locaties voor woningbouw beschikbaar komen, worden de kosten gemaakt, maar volgen ook de opbrengsten. De woonbehoefte en marktomstandigheden bepalen dan hoe het vervolg eruit gaat zien. In dit stadium ligt het nog in het midden wat het onderzoek uit gaat wijzen. Daarom is het risico ingeschat op middel. In de grondexploitatieberekening is een post opgenomen voor onvoorziene kosten, daarop kan bij een tegenvaller in het project een beroep gedaan worden. Afwijking (NCW) Omschrijving effect op resultaat

negatief / positief

Risico Risicoprofiel

Kans

NCW per 1-1-2024 negatief effect

positief effect

Vervallen kostenraming bij bestemming tot mfa-school

€ 145.000

positief

M

50%

-.-

€ 72.500

Risico op uitgifte kavels

€ 290.000

positief

M

50%

-.-

€ 145.000

-.-

M

50%

Gewogen risicobandbreedte

-.-

-.-

€0

€ 217.500

NCW per 1-1-2024

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico (kans) € 217.500. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) kunnen stijgen van ca. € 260.000 naar € 477.500.

Toekomstbeeld Het is op dit moment ongewis hoe dit plan zich verder gaat ontwikkelen. Meerlo heeft in elk geval naast de bestaande (sociale) huur- en koopwoningen ook markthuurwoningen tot hun beschikking. Daarmee zijn er aanvullend mogelijkheden gecreëerd voor de eigen inwoners. In het dorp, bij de huidige schoollocatie, worden sociale huur- en betaalbare koopwoningen gerealiseerd. Ook daarmee ontstaan kansen voor de eigen inwoners.

22

RESERVES Voor de grondexploitaties zijn de volgende reserves van belang: 1. Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve 2. Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV)

1. Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve De ARGE is ingesteld als bufferfunctie voor grondexploitaties waarbij (tussentijdse) winsten zorgen voor toename van het saldo en verliezen leiden tot afname van het saldo. Daarmee wordt voorkomen dat de Algemene Reserve direct aangesproken zou moeten worden in geval van grote tegenvallers. De ARGE vormt daarmee een onderdeel van het gemeentelijk weerstandsvermogen. In de richtlijnen van de BBV wordt er van uit gegaan dat de macro-economische risico’s niet binnen de projecten mogen worden meegenomen als projectspecifiek risico. In geval die risico’s zich voordoen, moet een beroep worden gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen, en in eerste instantie is dat de ARGE als het grondexploitaties betreft. De hoogte van de ARGE per 1-1-2024 was € 2.700.000. De hoogte van de POC reserve per 1-1-2024 was € 2.194.000. Systematiek vanaf herzieningsrapportage 2018

Waar voorheen elke grondexploitatie een interne risicobuffer had (het verwachte resultaat), is door de POC methode de risicobuffer buiten de grondexploitatie geplaatst. Door een POC Reserve in te stellen, kan deze fungeren als externe risicobuffer waar de tussentijdse winsten ‘bewaard’ worden en bij schommelingen en/of tegenvallers ook weer terug kunnen vloeien in de grondexploitatie. Bij daadwerkelijke realisatie van de winst zal deze winst overgeheveld worden naar de ARGE, waarvoor weer de bandbreedte geldt zoals tot december 2017 was vastgelegd en in overeenstemming met de risicoanalyse die daaraan ten grondslag lag. Bij overschrijden van de bovengrens van de ARGE vindt afstorting naar de Algemene Reserve plaats. In de eindfase van een grondexploitatie kan meer solide onderbouwd worden hoeveel winst het project daadwerkelijk gerealiseerd heeft en neemt de onzekerheid over het eindsaldo af. Daartoe wordt de oude methode van winstnemen als beste benadering van de werkelijkheid gehanteerd. Als uit die methode volgt dat er daadwerkelijk (tussentijds) winst is gegenereerd, dan zal die winst naar de ARGE vloeien. Een bewerkelijker proces, maar wel een transparante gang van zaken die onbedoelde risico’s uitsluit. De POC Reserve maakt geen onderdeel uit van het gemeentelijk weerstandsvermogen.

23

2. Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV) De RSAV is destijds ingesteld om als gemeente snel te kunnen handelen ingeval van aankoop van strategische gronden of vastgoed. Dit is mogelijk omdat het college gemandateerd is om tot een bedrag van € 500.000 strategische aankopen te doen. Daarmee werd tijd bespaard omdat er al middelen voorhanden zijn om de strategische aankoop te kunnen doen. Als gevolg van de doorgevoerde wijzigingen in de BBV kan de huidige systematiek van de RSAV niet gehandhaafd blijven. Tot de wijziging werden strategische aankopen gedaan via deze reserve en daardoor direct afgeboekt. Indien de grond tot ontwikkeling werd gebracht, vond inbreng tegen de aangekochte waarde plaats in de grondexploitatie. Dat wordt administratief gezien als herwaardering en dat is onder de nieuwe regels niet meer toegestaan. Als gevolg van deze wijziging worden deze strategische aankopen verantwoord op de balans tegen de aankoopwaarde. Passend binnen de nieuwe BBV-regels is er gezocht naar een werkwijze die ook het oorspronkelijke doel van de RSAV dient, namelijk snel kunnen acteren in geval een strategische aankoop mogelijk is. Die werkwijze houdt het volgende in: − Financiering van de aankoop, beslissing via een collegebesluit (dit was al gemandateerd aan het college).

− Vastgoed wordt geactiveerd op de balans, gronden worden tegen een reële waarde op de balans verantwoord. Op gronden wordt niet afgeschreven, wel wordt hierover rente berekend. − Mandaat van het college blijft gehandhaafd. Strategische aankopen boven € 500.000 worden vooraf met het seniorenconvent besproken. De RSAV blijft gehandhaafd voor de volgende zaken: • Dekking van de eventueel benodigde afboeking van een onrendabel deel van een strategische aankoop, na inbreng in een project. • Dekking van de afboeking van vastgoed bij sloop of bij verkoop tegen een lagere prijs. • Dekking van de afboeking van (een deel van) de waarde van vastgoed of gronden indien de beoogde ontwikkeling niet doorgaat. De hoogte van de RSAV per 1-1-2024 was € 1.200.000.

24

TOT SLOT

Deze herzieningsrapportage wordt opgesteld om meer inzicht te bieden in de vele aspecten die een rol spelen in een grondexploitatieproject. Gepoogd is om de hoofdlijnen van het project te beschrijven, zonder teveel in details te treden. Sommige projecten kennen in de loop van de jaren veel aanpassingen om voldoende actueel te blijven in een steeds veranderende markt. Andere projecten doorlopen het gehele traject snel en kennen daardoor minder marktinvloed. Van de hier besproken projecten zijn er twee nagenoeg klaar. Bij het derde project kan op termijn de volgende fase in gang gezet worden. Het vierde project wacht op de uitkomst van het onderzoek en kan daarna richting bepalen. Via de projectenrapportage bij de jaarrekening of separate besluitvorming wordt uw Raad verder op de hoogte gehouden. Door projecten met enige regelmaat grondig te herzien, kunnen we de risico’s beter managen. Daarnaast proberen we met beeldmateriaal en een meer beschrijvende rapportage uw Raad nog meer te informeren en te betrekken. In de projectenrapportage kan dat slechts zeer beperkt. Afhankelijk van ontwikkelingen in - en actualiteit van - de projecten wordt bepaald welke projecten in de volgende herzieningsrapportage zullen worden besproken.

25