10a rv Grondprijsbeleid en Grondprijsbrief

Raadsvoorstel stuknummer: 21.0007139

Raadsvoorstel onderwerp

Grondprijsbeleid en separaat de bijbehorende Grondprijsbrief

datum raad

21 december 2021

portefeuillehouder

R. Tegels

bladnummer 2021.109

clustermanager

M. Derks

agendapunt

behandeld door

10

Voorstel 1. De Nota Grondprijsbeleid vast te stellen. 2. De Grondprijsbrief 2022 vast te stellen met de volgende grondprijzen: a. De grondprijs voor sociale huurwoningen ongewijzigd vast te stellen op € 135/m² exclusief BTW. b. De grondprijs voor huurwoningen middensegment vast te stellen op € 185/m² exclusief BTW. c. De grondprijs voor vrije sector koopwoningen en markthuurwoningen hoger segment vast te stellen op € 235/m² exclusief BTW. d. De grondprijs voor reststroken vast te stellen op € 117,50/m² exclusief BTW. e. De overige grondprijzen ongewijzigd t.o.v. 2021 vast te stellen.

Aanleiding Als gevolg van de uitgangspunten van het Masterplan Wonen (namelijk een verhouding van 30% sociaal, 30% markthuur en 40% vrije sector), ontstaat een negatief effect op de verwachte opbrengsten binnen de gemeentelijke grondexploitaties, oftewel een daling. Aan de kostenkant zien we dat de prijzen van materialen en civiele werken op dit moment bovengemiddeld stijgen. Beide aspecten leiden tot een noodzaak tot heroverweging van de grondprijzen. De grondprijzen dienen jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld te worden. Bij de heroverweging is onderscheid gemaakt enerzijds in de methodiek om te komen tot grondprijzen en de uitgangspunten die daar aan ten grondslag liggen (Nota Grondprijsbeleid) en anderzijds de resultante ervan in de vorm van de nieuwe grondprijzen voor 2022 (Grondprijsbrief). In dit voorstel wordt dit nader onderbouwd. Dit voorstel wordt in de raad behandeld op 21 december 2021. Voorafgaand, op 30 november, vindt er een thema avond met uw raad plaats met als onderwerp Wonen. Mochten er tijdens die avond zaken besproken of geconcludeerd worden die aanleiding vormen voor een aanpassing van dit voorstel over de grondprijzen, dan zal het college die zaken nog aanpassen.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 2 van 7

vervolg raadsvoorstel

Beoogd resultaat Om de doelstellingen van het Masterplan Wonen “Voor iedereen iets te kiezen” te kunnen behalen, zal er in de komende jaren flink gebouwd gaan worden door diverse partijen op de markt. Voor de gemeentelijke grondexploitaties is het wenselijk om een financieel gezond resultaat te behalen zodat er langjarig regie en sturing kan worden gegeven op volkshuisvestingsbeleid in de gemeente Horst aan de Maas en daarmee ruimtelijke en maatschappelijke doelen behaald worden. Daartoe zijn twee instrumenten voorbereid die nu ter besluitvorming voor liggen. Met het vaststellen van de Nota Grondprijsbeleid én de Grondprijsbrief biedt de gemeente transparantie aan marktpartijen en inwoners in de grondprijzen die gehanteerd worden.

Argumenten 1.1 De nota Grondprijsbeleid vormt de basis voor het bepalen van marktconforme grondprijzen Conform Europese en landelijke wetgeving dienen Nederlandse overheden gronden tegen marktconforme prijzen aan te bieden. Dit om ongewenste staatssteun te voorkomen. In de nota Grondprijsbeleid is per functie beschreven op welke (praktische) wijze marktconforme grondprijzen worden bepaald in de gemeente Horst aan de Maas. 1.2 Een separate nota Grondprijsbeleid geeft langjarig de kaders voor grondprijsbepaling In tegenstelling tot de grondprijzen kan de methode voor grondprijsbepaling voor een langere periode worden vastgelegd. De beschreven methodieken zijn in de afgelopen jaren gehanteerd en bij momenten aangescherpt als daar aanleiding toe was. Voorgesteld wordt om deze nota vierjaarlijks te herzien. Door een scheiding aan te brengen tussen methodiek en beleid enerzijds en prijzen anderzijds, kan meer overzicht gehouden worden. De jaarlijks vast te stellen Grondprijsbrief betreft dan een kort en bondig overzicht, in principe zonder beleidswijzigingen. 1.3 Voor de grondprijsbepaling wordt de comparatieve methode ondersteund door de residuele methode In onze gemeente is het gebruik van de comparatieve methode al lange tijd in gebruik (zie bijlage 1 van Nota Grondprijsbeleid voor toelichting).

Deze methode heeft diverse voordelen, zoals bijvoorbeeld: - Duidelijkheid vooraf voor koper/ontwikkelaar wat de grond gaat kosten - Eenvoudige toepassing, zonder extra taxaties - Geen discussies over de gehanteerde kosten zoals die bij een residuele methode bepaald dienen te worden Ter onderbouwing is enkele jaren geleden voor een aantal woningen, verschillend in typologie en verspreid over de gemeente een residuele toetsing gedaan om te bekijken of de uitkomst van een dergelijke methode in de praktijk aansluit bij ons prijspeil, welke is gebaseerd op de comparatieve methode. Daarbij is de verkoopprijs als uitgangspunt genomen en zijn daar de stichtingskosten (gebaseerd op de referentiecijfers uit de bouwwereld) op in mindering gebracht. De uitkomst daarvan vertegenwoordigde dan de grondwaarde en van daaruit is de grondprijs per m² bepaald. Het gemiddelde van al die referentieberekeningen verschilde nauwelijks van de vaste grondprijs per m².

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 3 van 7

vervolg raadsvoorstel

Daarnaast worden de grondprijzen vergeleken met de grondprijzen van de gemeenten in de regio. Voor 2021 waren de prijzen in de regio als volgt:

1.4 Periodiek indexeren is gewenst om projecten financieel gezond te houden Grondprijzen worden jaarlijks vastgesteld door de gemeenteraad. Echter, gedurende een jaar kunnen de kosten van diverse civiele werken en materialen fluctueren door de vaak per maand (week/dag) wisselende indexcijfers. Om de verschillen tussen de kostenkant en de opbrengstenkant van grondexploitaties niet te groot te laten worden, is periodiek indexeren gewenst. Daarmee worden grote sprongen in de grondprijzen voorkomen. 2.1 Doelstellingen uit het Masterplan Wonen zijn van invloed op o.a. de verwachte resultaten van gemeentelijke grondexploitaties In het Masterplan Wonen zijn richtlijnen opgenomen om een goede spreiding van diverse woningcategorieën in nieuwe plannen te bewerkstelligen. Dit is vertaald in de verhouding 30% sociaal huurwoningen, 30% markthuurwoningen en 40% koopwoningen. De genoemde 30% markthuurwoningen is nieuw en leidt tot een daling van het aandeel koopwoningen. De verschillende grondprijzen voor de diverse categorieën in combinatie met de verhouding 30/30/40 zorgen voor een daling van de opbrengsten in het plan. De opbrengsten dienen ter dekking van de te maken kosten om te komen tot uitgeefbare kavels voor de diverse woningcategorieën.

Door de daling van de verwachte opbrengsten (en tegelijkertijd kostenstijging, zie argument 2.2) komt de financiële haalbaarheid van de projecten in het gedrang. Grondprijsaanpassing is dan nodig om die projecten wel financieel haalbaar te krijgen. 2.2 Een verhoging van de grondprijzen is noodzakelijk om de gestegen kosten te compenseren Bestudering van de indexpercentages van het CBS, de consumentenprijsindex (CPI) en de GWW1-index met aanbestedingsindex, leidt tot de constatering dat medio 2021 er een snellere stijging dan ‘normaal’ zichtbaar is. Dit komt in de loop van de jaren regelmatig voor en wordt bijna altijd gevolgd door een afvlakking waarna de prijzen weer stabiliseren. Daarnaast laat de aanbestedingsindex zien dat er voldoende werk is voor aannemers en dat leidt tot hogere offerteprijzen voor werken dan de bouwkostenindex doet veronderstellen.

1

GWW staat voor Grond, Weg- en Waterbouw

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 4 van 7

vervolg raadsvoorstel

In de gemeentelijke grondexploitaties is de impact van deze kostenstijgingen niet overal even groot. Een project dat nagenoeg gereed is, zal hier beduidend minder last van ondervinden dan een project dat nog in de startblokken staat. Ook de grootte van een project is daarbij van invloed. Bijgaande grafieken zijn ter verduidelijking opgenomen. De indexering in de grondexploitaties wordt jaarlijks afgestemd op het verloop van o.a. deze indexcijfers.

Links: Verloop CPI index (CBS) vanaf 2015 Rechts: Verloop GWW-index en aanbestedingsindex (Bouwkompas) vanaf 2017

2.3 Handhaven van de grondprijs voor sociale huurwoningen is gewenst om ook kleinschalige projecten te kunnen starten De gemeente heeft de wens om ook in de kleinere kernen sociale huurwoningen te laten bouwen. Voor woningcorporaties zijn die vaak financieel minder interessant, ook gelet op de bevolkingsprognoses. Daarnaast zijn als gevolg van hogere eisen aan nieuwbouw (via het Bouwbesluit), bv. voor duurzaamheid, de bouwkosten toegenomen en de financiële haalbaarheid, en daarmee dus de realisatie van dergelijke projecten, onder druk komen te staan. De druk op voldoende sociale huurwoningen neemt toe, mede door de verplichting om statushouders te kunnen huisvesten. Om ook eventuele institutionele beleggers te interesseren, maar ook de woningcorporaties te stimuleren, wordt voorgesteld om de grondprijs te handhaven op € 135/m². 2.4 Door de subcategorie markthuur middensegment te definiëren ontstaat er meer duidelijkheid en wordt de doelstelling uit het Masterplan Wonen aangescherpt Onder de subcategorie markthuurwoningen vallen in principe alle huurwoningen boven de sociale huurgrens. Dat kunnen dus ook huurwoningen zijn met een huur boven de € 1000 per maand.

Om daar meer richting aan te kunnen geven, en de stimulering naar de gewenste subcategorie uit te laten gaan, is in de nota Grondprijsbeleid en in de Grondprijsbrief een splitsing gemaakt binnen de groep markthuurwoningen, namelijk in middensegment en hoger segment. De groep middensegment is gedefinieerd als een huurprijs tot € 1000 per maand, exclusief de servicekosten. Daarboven is het hoger segment. Op die manier komt de stimulans om betaalbare markthuurwoningen te bouwen ook op de juiste plek terecht. Voor dit middensegment wordt een grondprijs gevraagd die het gemiddelde is van de grondprijs voor sociale huurwoningen en vrije sector woningen, namelijk € 185/m². In de bepaling van deze grondprijs is rekening gehouden met indexatie zoals beschreven in argument 1.4 en 2.2.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 5 van 7

vervolg raadsvoorstel

De eisen vanuit het Bouwbesluit blijven gelijk aan de woningen die voor sociale huur bedoeld zijn, maar de woningen kunnen wel wat groter zijn, of op een andere manier een kwaliteitsverbetering hebben, die ook een hogere huurprijs per maand rechtvaardigt. 2.5 De definiëring van middensegment brengt ook de toevoeging van hoger segment met zich mee Zoals in argument 2.4 is vermeld, wordt er onderscheid gemaakt tussen middensegment en hoger segment als het gaat om markthuurwoningen. Daarmee ligt het voor de hand om voor de subcategorie hoger segment aan te sluiten bij de grondprijs voor vrije sector koopwoningen. Dit zullen in de praktijk vaak dezelfde typologie woningen zijn. 2.6 De grondprijs voor vrije sector koopwoningen wordt geïndexeerd Evenals de grondprijs voor het middensegment, is ook de grondprijs voor vrije sector koopwoningen geïndexeerd. De verhoging bedraagt € 10/m², procentueel is dat ca. 4,4%. Dit is ongeveer gelijk aan de kostenstijging van de laatste twee jaren. Zie ook argument 2.1 voor toelichting.

Kanttekeningen 1.1 In de nota Grondprijsbeleid zijn voor een aantal functies geen concrete methodieken bepaald Voor de functies die het meest voorkomen in de gemeente Horst aan de Maas (woningbouwkavels en bedrijfskavels) zijn de methodieken voor grondprijsbepaling benoemd. Er zijn echter ook functies die slechts sporadisch aan de orde komen. In de nota is daarom opgenomen dat in die gevallen maatwerk wordt geboden. Afhankelijk van de soort functie wordt dan bepaald welke methodiek, of combinatie van methodieken, in dat geval het meest geschikt is om te komen tot een grondprijs. In de nota wordt dit case-afhankelijk genoemd. Uitgangspunt is in elk geval een minimaal kostprijs dekkende grondprijs. Voor een aantal functies (algemeen aangeduid) wordt benoemd dat de grondprijs meer marktconform zal moeten zijn. 2.1 Grondprijsverhogingen belemmeren de betaalbaarheid van woningen In het Masterplan Wonen wordt de betaalbaarheid van woningen als een belangrijke doelstelling gepresenteerd. Een grondprijsverhoging lijkt daar strijdig mee. Toch is dit minder strijdig dan het lijkt. De voorgestelde grondprijzen bieden perspectief en zijn marktconform. De markt voor (bestaande) koopwoningen toont dit aan. Er is bewust voor de categorie sociale huur en het middensegment markthuurwoningen een lagere grondprijs gehanteerd.

Maar de keerzijde is dat ook de gemeente een noodzaak tot kostendekkendheid heeft. Om die reden is gekozen voor grondprijsverhoging voor een aantal categorieën, maar is de stijging meestal beperkt gebleven tot indexatie. In het Masterplan Wonen wordt eveneens verwezen naar het doel om meer levensloopbestendige (nultreden) woningen te realiseren, met name voor de doelgroep ouderen. Ouderen die nu nog vaak in gezinswoningen wonen, maar de stap willen zetten naar een beter geschikte woning. De huidige woning is vaak grotendeels hypotheekvrij, en heeft overwaarde die ingezet kan worden om een passende woning te kopen. De woning die dan vrij komt, en waar mogelijk verbeteringen qua duurzaamheid e.d. aan verricht moeten worden, is vaak geschikt voor jongeren of doorstromers op de markt. Die laatste groep heeft vaak (net) niet voldoende middelen voor een nieuwbouwwoning.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 6 van 7

vervolg raadsvoorstel

Financiële consequenties - De grondprijs voor sociale huurwoning ongewijzigd houden op € 135/m². - De grondprijs voor markthuurwoningen middensegment (met een andere definiëring) gaat van € 160/m² naar € 185/m². - De grondprijs voor vrije sector koopwoningen en markthuurwoningen hoger segment gaat van € 225/m² naar € 235/m². - De grondprijs voor reststroken bedraagt 50% van de grondprijs voor vrije sector koopwoningen en gaat van € 112,50/m² naar € 117,50/m². Door de aanpassing van de grondprijzen nemen de opbrengsten in de gemeentelijke woningbouwgrondexploitaties toe. De toegenomen kosten doen dit voordeel weer deels teniet, maar per saldo wordt het verwachte resultaat van de grondexploitatie verbeterd. In combinatie met o.a. de verhouding van de woningcategorieën in het plan en vervolgens de afstemming op de daadwerkelijke behoefte in het betreffende dorp, kan dit effect beperkt of juist wat groter zijn. Van belang is dat er sturing gegeven kan worden met deze twee instrumenten zodat er positieve resultaten behaald kunnen worden. Daarbij is het wel van belang om te beseffen dat voorgaande vooral van toepassing is op uitbreidingslocaties, waar een betrekkelijk ‘maagdelijk’ terrein ontwikkeld wordt voor o.a. woningbouw. Herontwikkelingslocaties zijn daartegenover een ander verhaal.

Niet alleen omdat de afgesproken verhouding van woningcategorieën onder druk komt te staan, maar vooral omdat aan de gebruikelijke kosten om te komen tot ontwikkeling in dit geval extra kosten bij komen (hogere verwervingskosten, sloopkosten, eventueel saneringskosten) en er vaak sprake is van een betrekkelijk klein gebied met daarbij passende betrekkelijk geringe opbrengstmogelijkheden. De Grondprijsbrief is opgesteld vanuit de optiek van uitbreidingslocaties. Voordelen (lees: potentiële winsten) worden toegevoegd aan de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en kunnen daarmee als dekking dienen voor verliesgevende grondexploitaties.

Vervolgtraject / communicatie - Startpunt Wonen (namens de gemeente het informatiekanaal voor particulieren) zal geïnformeerd worden. - Met ontwikkelaars vinden op regelmatige basis gesprekken plaats en zij zijn op die manier op de hoogte van de grondprijzen. - Verder zullen de grondprijzen via de gemeentelijke website bekend worden gemaakt. - De nieuwe grondprijzen zullen tevens officieel gepubliceerd worden via www.overheid.nl. De nieuwe grondprijzen gaan in per 1 januari 2022. Gesloten overeenkomsten worden gerespecteerd evenals eenduidige prijsafspraken en reeds gedane schriftelijke kavelaanbiedingen. Het is dan wel zaak dat deze prijsafspraken/kavelaanbiedingen uiterlijk 1 april 2022 zijn omgezet in overeenkomsten.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 7 van 7

vervolg raadsvoorstel

Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, De burgemeester, {HAND1}

De secretaris, {HAND}

drs. R.F.I. Palmen

mr. L.M.C. Beckers

Bijlagen 1. Nota Grondprijsbeleid 2. Grondprijsbrief 2022

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50