09a rv Doelgroepenverordening
Tekst van het document
Raadsvoorstel stuknummer: 22.0007030
Raadsvoorstel onderwerp
Doelgroepenverordening Horst aan de Maas 2022
datum raad
20 december 2022
portefeuillehouder
R. Bouten
bladnummer 2022.140
clustermanager
M. Derks
agendapunt
behandeld door
9
Voorstel 1. Het betaalbare programma uit het Masterplan Wonen 2021-2025 nader te specificeren en vast te stellen op: 30% sociale huur, en 5% goedkope koop en 32% middenhuur of betaalbare koop; 2. De Doelgroepenverordening Horst aan de Maas 2022 vast te stellen.
Aanleiding Met het Masterplan Wonen 2021-2025 heeft de gemeenteraad ingezet op het realiseren van 1.000 woningen tot 2025. Met daarbij als uitgangspunt 30% sociale huur, 30% vrije sectorhuur, met specifiek aandacht voor senioren, starters en jonge gezinnen met een middeninkomen, en 40% koop, waaronder betaalbare koop voor starters. Inmiddels hebben we anderhalf jaar ervaring met het woonprogramma (30/30/40) zoals opgenomen in het Masterplan Wonen 2021-2025. De ervaring leert ons nu dat deze verdeling niet zonder meer leidt tot de realisatie van betaalbare woningen. Er zijn geen prijsgrenzen vastgelegd voor de markthuurwoningen en koopwoningen. Bij de totstandkoming van de Dorpsplannen Wonen was de behoefte aan betaalbare woningen in elke kern een belangrijk onderwerp van gesprek. Ook is gebleken dat de vraag naar markthuur sterk afhankelijk is van de kern, van de marktsituatie (tekort aan betaalbare koopwoningen) en de hoogte van de hypotheekrente. Bovendien heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in maart 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda gepresenteerd, waarbij het uitgangspunt is het realiseren van voldoende sociale en betaalbare woningen. Elke provincie maakt met rijk en gemeenten prestatieafspraken over het realiseren van die betaalbare opgave.
De basis daarvoor is een derde huur door corporaties, een derde middenhuur en/of betaalbare koop door marktpartijen en een derde vrij. Voorstel is dan ook om het woningbouwprogramma uit het Masterplan Wonen nader uit te werken zodat tweederde van de nieuw toe te voegen woningen betaalbaar wordt voor de lage en middeninkomens.
Het realiseren van betaalbare woningen staat door alle ontwikkelingen in de bouwwereld onder druk. Denk daarbij aan stijgende bouwkosten, ambities vanuit andere werkvelden, zoals parkeren, natuurinclusief bouwen, klimaatadaptatie en hittestress, en niet te vergeten duurzaamheid. Het totaal aan ambities maakt het steeds ingewikkelder om een woningbouwontwikkeling financieel haalbaar te maken. En sociale en betaalbare woningen in een plan drukken dan extra zwaar op de totale exploitatie. Ontwikkelde partijen zullen hier primair dan ook niet voor kiezen.
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50
Pag. 2 van 5
vervolg raadsvoorstel
Om de opgave voor het realiseren van betaalbare woningen te kunnen realiseren is, naast het Masterplan Wonen, dan ook extra instrumentarium nodig om de uitvoering daadwerkelijk te kunnen waarmaken. Een doelgroepenverordening is bij uitstek een instrument waarmee op planniveau (juridisch) gestuurd kan worden op de te realiseren opgave. En niet alleen op de opgave, maar ook op het langdurig beschikbaar houden van deze nieuwe woningen voor de betreffende doelgroep (mensen met lage en middeninkomens). Beoogd resultaat Vaststellen van een instrument waarmee de sociale en betaalbare woningbouwopgave gerealiseerd kan worden. Argumenten 1.1 Met het nader uitgewerkte woningbouwprogramma wordt het woonbeleid verder gespecificeerd ten aanzien van betaalbaarheid. In het Masterplan Wonen 2021-2025 wordt in hoofdlijnen aangegeven voor wie de duizend woningen gebouwd zouden moeten worden, vanuit het adagium van bouwen naar behoefte. In de praktijk is gebleken dat het in het woonbeleid vastgelegde programma niet altijd voldoet aan de behoefte van onze inwoners aan betaalbare woningen. In het gespecificeerde programma en de doelgroepenverordening worden de woningen en inkomensgroepen verder gespecificeerd (prijsgrenzen en inkomensgroepen), waardoor concrete sturing in planontwikkeling mogelijk wordt gemaakt. Waarna de woningen ook langjarig voor die groepen beschikbaar blijven.
Uitgangspunt is dat tweederde (67%) van de nieuwe woningen betaalbaar wordt, waarbij minimaal 30% in sociale huur, 5% in goedkope koop en 32% in middenhuur of betaalbare koop. In bijlage 2 is ter verduidelijking een visual opgenomen waarin het nader uitgewerkte woningbouwprogramma is weergegeven. 1.2 Met het nader uitgewerkte woningbouwprogramma wordt aansluiting gevonden bij de landelijke en provinciale opgave. Naast gemeentelijk beleid moet met de ontwikkeling van woningbouwplannen rekening gehouden worden met landelijke en provinciale opgaven. Met deze uitwerking van het programma uit ons Masterplan Wonen kunnen zowel de doelen van het rijk als de doelen van Horst aan de Maas verwezenlijkt worden. 2.1 Met de doelgroepenverordening kan gestuurd worden op het realiseren van betaalbare woningen. Uit de landelijke, provinciale en lokale behoefte blijkt dat het zeer wenselijk is om te gaan sturen op betaalbaarheid van nieuwe woningen. Dit kan met de doelgroepenverordening. De doelgroepenverordening staat niet op zichzelf en moet worden bezien in een breder verband c.q. pakket van instrumenten dat de gemeente ten dienste staat. In een bestemmingsplan kan de gemeente namelijk voor het te ontwikkelen plangebied percentages aan te realiseren woningbouw categorieën (sociale huur, sociale koop, woning voor middenhuur) opnemen.
Met de doelgroepenverordening heeft de gemeente vervolgens een middel om woningen die voor bepaalde doelgroepen worden gerealiseerd (en dus planologisch vastgelegd in het bestemmingsplan), ook voor deze doelgroepen beschikbaar te houden gedurende de in de verordening opgenomen instandhoudingstermijn. Om de doelgroepenverordening toe te kunnen passen, moet dit in het betreffende bestemmingsplan worden vastgelegd en daarmee is er een nadrukkelijk verband tussen het bestemmingsplan en de doelgroepenverordening. In de doelgroepenverordening is een meldingsplicht opgenomen. Op basis daarvan is de verhuurder/eigenaar verplicht om het college jaarlijks te informeren over de verhuur van de woningen (sociale huur en middenhuur).
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50
Pag. 3 van 5
vervolg raadsvoorstel
Op die manier kan het college controleren of de verhuurder zich houdt aan de in de verordening gestelde regels met betrekking tot huurprijzen en beschikbaarstelling van de woningen voor de doelgroep. 2.2 Met de doelgroepenverordening kan op korte termijn gestuurd worden op het te realiseren van betaalbare woningen. De regels met betrekking tot toewijzing van doelgroepen, instandhoudingstermijn e.d. die nu in een doelgroepenverordening zijn opgenomen, worden onder de Omgevingswet (beoogde inwerkingtreding is 1 juli 2023) in een Omgevingsplan vastgelegd. Echter, in onze projectenplanning zijn meerdere plannen opgenomen waar deze sturing op korte termijn gewenst is. Om nu al te kunnen sturen op de betaalbare woningbouwopgave is het wenselijk om niet te wachten tot de inwerkingtreding van de Omgevingswet en het vaststellen van een Omgevingsplan, maar nu de doelgroepenverordening vast te stellen. De doelgroepenverordening blijft ook na inwerkingtreding van de Omgevingswet van kracht. Volgens het bij de Omgevingswet behorende overgangsrecht geldt een overgangstermijn tot 2029. Hiermee is voor de komende jaren, dus ook na inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 juli 2023 geborgd dat met de doelgroepenverordening de gemeente een instrument voorhanden heeft waarmee gestuurd kan worden op de gewenste woningbouwopgave.
2.3 De bedragen in de doelgroepenverordening zijn afgeleid van landelijk en provinciaal beleid. De prijsgrenzen voor woningen zijn bedragen die landelijk en provinciaal gehanteerd worden voor het aanduiden van betaalbare categorieën. • Het bedrag voor een goedkope koopwoning (€ 280.000) is afgeleid van het actuele bedrag in de provinciale verordening voor startersleningen. • Het bedrag voor een middenhuur (€ 1.000) is afgeleid van het provinciale bod dat Provincie Limburg recent heeft uitgebracht aan het rijk. • Het bedrag voor een betaalbare koopwoning (€ 355.000) is afgeleid van de betaalbare koopgrens van het rijk conform de Nationale Woon- en Bouwagenda. Deze was oorspronkelijk gekoppeld aan de grens van de Nationale Hypotheekgarantie. Recent is bekend geworden dat de NHG-grens per 1 januari 2023 wordt aangepast (naar € 405.000) en dat het rijk de betaalbare koopgrens nu loskoppelt. Bij de inkomensgrenzen is rekening gehouden met welk inkomen de prijsgrenzen van de woningen betaalbaar zijn. Als, vanwege wijziging in rijksbeleid, provinciebeleid of marktomstandigheden, het nodig is om bedragen in de verordening aan te passen is in de verordening een wijzigingsbevoegdheid voor het college opgenomen. 2.4 Over de inzet van een doelgroepenverordening is regionaal afstemming gezocht. De gemeente Venray gaat ook over tot het instellen van eenzelfde verordening.
Met dit voorstel worden de prijsgrenzen en instandhoudingstermijnen gelijkgetrokken. Kanttekeningen 1.1 Naast de woningbouwambities spelen ook ambities vanuit andere werkvelden een rol bij de ontwikkeling van woningbouwlocaties. Niet alleen de ambitie voor het realiseren van voldoende betaalbare woningen spelen een rol bij het daadwerkelijk realiseren van een woningbouwlocatie. Ook ambities uit andere werkvelden, zoals mobiliteit, duurzaamheid, klimaatadaptatie, gezondheid, zorg en welzijn, drukken op de financiële haalbaarheid van een locatie. Hierdoor is het in sommige gevallen nodig om keuzes te maken die op een of meerdere ambities van invloed zijn.
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50
Pag. 4 van 5
vervolg raadsvoorstel
1.2 De doelgroepenverordening kan niet worden ingezet voor lopende ontwikkelingen waarvoor al (andere) randvoorwaarden zijn meegegeven. In het kader van behoorlijk bestuur is het niet mogelijk om de doelgroepenverordening van toepassing te verklaren op woningbouwontwikkelingen waarvan de ontwerpfase is afgerond en verkeren in de voorbereidingsfase en waarvoor de gemeente Horst aan de Maas al andere uitgangspunten, op basis van eerder beleid, heeft meegegeven. Het kan daarom voorkomen dat de gemeenteraad de komende tijd nog plannen ter vaststelling krijgt voorgelegd, waarop de doelgroepenverordening niet van toepassing is. De doelgroepenverordening geldt niet met terugwerkende kracht voor al eerder vastgestelde bestemmingsplannen. Echter voor alle nieuwe plannen die nog worden opgestart zal de doelgroepenverordening wel worden ingezet. Er is inzichtelijk gemaakt welk effect het sturen op een betaalbaar programma vanaf 1-1-2023 zal gaan hebben op de actuele plancapaciteit. Met een projectenplanning van ruim 1.400 woningen kan, rekening houdend met reeds gedane toezeggingen, gemiddeld het volgende programma gerealiseerd worden: • sociale huur: 31% • goedkope koop: 3% • middenhuur of betaalbare koop: 30% Waar mogelijk wordt het gesprek aangegaan met projectontwikkelaars om nog meer aan te sluiten bij het gewenste betaalbare programma.
1.3 De doelgroepenverordening regelt niet de daadwerkelijke toedeling van de woningbouw categorieën aan individuele huishoudens. Met de doelgroepenverordening wordt gestuurd op de realisatie van betaalbare woningen. De doelgroepenverordening regelt voor welke doelgroepen de te realiseren woningen bestemd zijn en ziet daar middels een meldingsplicht op toe. Een huisvestingsverordening regelt de toewijzing en de urgentievolgorde van (huur)woningen aan woningzoekenden en is daarmee het juridische instrument waar zaken over de doelgroeptoewijzing en de woonruimteverdeling worden vastgelegd. Momenteel verkennen we op regionaal niveau de implementatie van een Huisvestingsverordening. Financiële consequenties Aan het vaststellen van de Doelgroepenverordening Horst aan de Maas 2022 zijn geen kosten verbonden. Vervolgtraject / communicatie De doelgroepenverordening zal gepubliceerd worden op de gebruikelijke wijze. En de verschillende ontwikkelende partijen en de corporaties zullen op de hoogte gebracht worden van de vaststelling en inwerkingtreding van de verordening.
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50
Pag. 5 van 5
vervolg raadsvoorstel
Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, De burgemeester, {HAND1}
De secretaris, {HAND}
drs. R.F.I. Palmen
mr. L.M.C. Beckers
Bijlagen 1. Concept-doelgroepenverordening Horst aan de Maas 2022. 2. Visual betaalbaarheid en doelgroepenverordening
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50