08a rv Grex permanente woningen Meerlo

Raadsvoorstel stuknummer: 24.0004054

Raadsvoorstel onderwerp

Grondexploitatie vaststellen voor permanente woningen aan Mgr. Jenneskensstraat Meerlo

datum raad

10 september 2024

portefeuillehouder

bladnummer 2024.062

clustermanager

agendapunt

behandeld door

8

E. Beurskens

Voorstel 1. De grondexploitatie voor flexwoningen Meerlo uit te breiden met de permanente woningen. 2. Een aanvullend krediet van € 512.740 beschikbaar te stellen.

Aanleiding De omgevingsdialoog met de omwonenden van de toekomstige locatie voor flexwoningen in Meerlo heeft geleid tot een inrichtingstekening waarbij rekening is gehouden met hun wensen en aandachtspunten. Een belangrijke wens vanuit de omgeving is het positioneren van de flexwoningen achter op het perceel en aan de straatzijde permanente woningen te ontwikkelen. Op 6 juni 2023 heeft de gemeenteraad voor de flexwoningen de grondexploitatie vastgesteld en een krediet beschikbaar gesteld. De voorbereiding voor deze permanente woningen, 10 sociale huurwoningen en 6 sociale koopwoningen is inmiddels gestart. Daarom is het nodig om middelen beschikbaar te stellen.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 2 van 4

vervolg raadsvoorstel

Beoogd resultaat Het realiseren van 16 permanente woningen, waarvan 6 betaalbare koop en 10 sociale huurwoningen in Meerlo. Dit in de nabijheid van de circa 18 flexwoningen die achter deze permanente woningen geplaatst gaan worden. Argumenten 1.1 Het woonbehoefte-onderzoek laat zien dat er ruimte is voor 16 woningen In 2022 zijn - in overleg met de dorpsraad van Meerlo – Dorpsplannen voor Meerlo opgesteld. Daarin wordt een huishoudensgroei van zo’n 65 woningen voorzien tot aan 2030. Tot op heden zijn er in Meerlo zo’n 30 woningen gerealiseerd. Dat laat voldoende ruimte om extra woningen toe te voegen in Meerlo zodat er voor iedereen iets te kiezen is. 1.2 Het aanbod sociale woningen in Meerlo is beperkt In het woningbouwplan aan de Leeuwerik en IJsvogel is destijds geen sociale woningbouw voorzien. Wel zijn daar markthuurwoningen gerealiseerd. Door aan de Mgr. Jenneskensstraat 16 sociale huur- en betaalbare koopwoningen, naast de circa 18 flexwoningen, te realiseren, wordt (op totaal niveau van recente woningbouwplannen bekeken) aan de opgave voor sociale en betaalbare woningen voldaan. 1.3

De permanente woningen en de flexwoningen hebben gezamenlijke voorzieningen in het openbaar gebied Door de situering van de flexwoningen aan de achterkant van het perceel, is het noodzakelijk om een ontsluiting op de Mgr. Jenneskenstraat te realiseren (zie figuur 1). In het raadsvoorstel van juni 2023 is kort toegelicht dat de kosten voor deze ontsluitingsweg geheel worden toegerekend aan de grondexploitatie voor de flexwoningen. De overige voorzieningen in het openbaar gebied, zoals openbaar groen, de noodweg voor de veiligheidsdiensten etc. zouden dan betrokken worden bij de permanente woningen. Doordat de plannen nu qua ruimtelijke procedure en uitvoering in tijdpad dicht bij elkaar komen, is het logisch om de beide delen samen te brengen in één grondexploitatie. Dat voorkomt ook een kunstmatige opdeling van kosten over de beide delen. Dat komt de transparantie ten goede.

Figuur 1: verbeelding Flexwoningen en permanente woningen (schetsontwerp, detaillering openbaar gebied kan nog beperkt wijzigen vanwege uitvoeringseisen)

1.4 Door het vaststellen van de grondexploitatie op dit moment is een voorbereidingskrediet niet nodig Op dit moment zijn er nog beperkt kosten gemaakt voor schetsen en onderzoeken ten behoeve van de ruimtelijke procedure. Voor het vervolg, namelijk uitwerking van de schetsen in definitieve ontwerpen en bestek voor de aanleg van de benodigde infrastructuur met parkeerplaatsen etc., kan voor een deel aangehaakt worden

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 3 van 4

vervolg raadsvoorstel

op de reeds beschikbaar gestelde middelen van de grondexploitatie voor de flexwoningen. In het kader van rechtmatigheid in combinatie met praktisch en efficiënt werken, wordt voorgesteld om direct de grondexploitatie uit te breiden met de permanente woningen. Dit in plaats van tegelijk met de vaststelling van het planologisch besluit. Deze route voorkomt dat er eerst separaat een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld moet worden en korte tijd later opnieuw een voorstel volgt voor het totale krediet.

Kanttekeningen 1.1 De grondexploitatie wordt vooruitlopend op de planologische procedure vastgesteld De ruimtelijke procedure moet nog afgerond worden en vervolgens worden vastgesteld. In het geval dat daar geen instemming voor komt, zijn er vooruitlopend teveel middelen beschikbaar gesteld. Als die situatie zich voordoet, zal dit bij het opstellen van de jaarstukken gecorrigeerd worden. De actualisatie van de grondexploitaties in de projectenrapportages sluiten aan bij de werkelijkheid en dragen zorg voor een rechtmatigheidscheck. Vooralsnog wordt echter niet uitgegaan van een afwijkend besluit. Financiële consequenties In een separaat voorstel wordt aan uw college een besluit gevraagd omtrent een aantal planologische uitgangspunten voor dezelfde flexwoningen en permanente woningen. Omdat voor de financiële middelen een raadsvoorstel benodigd is, is voor de grondexploitatie gekozen voor een eigen voorstel. Voor de flexwoningen in Meerlo is een grondexploitatie vastgesteld op 6 juni 2023. In de projectenrapportage bij de jaarrekening 2023 is het benodigde krediet aangepast naar € 760.000. Het tekort van die grondexploitatie wordt gedekt door een onttrekking aan de ARGE ad € 640.000. Daarnaast zou een rijkssubsidie ingezet worden. Echter, de looptijd van die subsidie was ultimo 31 december 2023. Dat betekent dat die subsidie kwam te vervallen.

Wel wordt een andere subsidie aangevraagd om een deel van de kosten te dekken. Die subsidie komt neer op € 7.800 per flexwoning. Aanvragen is mogelijk als de volgende tranche open wordt gesteld. In de grondexploitatie voor de flexwoningen is rekening gehouden met de kosten voor de benodigde ruimtelijke procedure en daarnaast – voor een toe te rekenen deel - de kosten voor de grondaankoop, het bouw- en woonrijpmaken, de eventuele planschade, planontwikkelingskosten en onvoorzien. Nu de uitwerking weer een stapje verder is gebracht, wordt duidelijker hoe het plan vorm gegeven gaat worden. De uitwerking laat zien dat er plaats is voor circa 18 tijdelijke woningen. De daarvoor benodigde kavel is kleiner geworden en dat leidt tot hogere kosten voor inrichting van het openbaar gebied. Daarnaast ligt nu de vraag voor over het toevoegen van permanente woningen in hetzelfde gebied. Ook daarvoor worden de gebruikelijke kosten voor woningbouwontwikkelingen gemaakt. In de vertrouwelijke bijlage zijn de kosten voor de grondaankoop, het bouw- en woonrijpmaken, planontwikkelingskosten en dergelijke nu voor het gehele plangebied opgenomen. De zekerheid van afname van de kavels voor de sociale woningbouw beperkt het afzetrisico aanzienlijk. De samenvoeging leidt tot een aanvullende kredietvraag van € 512.740.

De voorbereidingskosten komen ten laste van de grondexploitatie en met het aanvullend krediet is daar dan direct sprake van rechtmatige uitgaven. Het verwachte resultaat van de totale grondexploitatie is geraamd op circa € 75.000 (NCW per 1-1-2024) bij een prognose qua looptijd tot en met 31 december 2026. De dekking uit de ARGE ad € 640.000 is gehandhaafd

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 4 van 4

vervolg raadsvoorstel

omdat de realisatie van de flexwoningen verliesgevend is. De raming is nog globaal van aard en op basis van kengetallen. Dit omdat de civieltechnische uitwerking nog plaats moet vinden. Dat is gebruikelijk in deze fase van het project. Vervolgtraject / communicatie • Na vaststelling van de grondexploitatie door de gemeenteraad wordt de planologische procedure voorbereid voor besluitvorming. • Daarna kan gestart worden met de uitwerking van het bestek en de aanbesteding worden voorbereid. • Vervolgens vindt dan de uitvoering plaats (realisatie ontsluitingsweg, plaatsing flexwoningen, kaveluitgifte, bouw permanente woningen).

Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, De burgemeester, {HAND1}

De secretaris, {HAND}

drs. R.F.I. Palmen

mr. L.M.C. Beckers

Bijlagen 1. Grondexploitatie Mgr. Jenneskensstraat

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

VERTROUWELIJK

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50