07a rv Woningbouwontwikkeling Doolgaardstraat 6-8

Raadsvoorstel stuknummer: 22.0007041

Raadsvoorstel onderwerp

Woningbouwontwikkeling locatie Doolgaardstraat 6-8 Horst.

datum raad

31 januari 2023

portefeuillehouder

bladnummer 2022.008

clustermanager

agendapunt

behandeld door

7

E. Beurskens

Voorstel 1. In afwijking van de beleidskaders voor de herontwikkeling van de locatie Doolgaardstraat 6-8 in Horst besluiten: - Conform het advies van het CRK aan de Doolgaardstraat een appartementencomplex toestaan met 3 bouwlagen met volledige kap en hierachter 2 bouwblokken met maximaal 3 bouwlagen zonder kap. - Een woningbouwprogramma voor de locatie Doolgaardstraat 6-8, zijnde 15% sociale huur, 15% markthuur en 70% koop. - Geen eisen te stellen ten aanzien van de betaalbaarheid van de woningen. - Een parkeernorm van 1,3 per woning te hanteren. - Akkoord te gaan met een lagere groennorm. - Geen financiële bijdrage toe te kennen. - Te bepalen dat de afwijking van de beleidskaders zoals hiervoor vermeld geldt tot uiterlijk twee jaar na datum raadsbesluit. Aanleiding De eigenaren van locatie Doolgaardstraat 6-8 in Horst (ook wel bekend als locatie Van Og) willen graag de locatie met bedrijfsbestemming verkopen voor ontwikkeling en realisatie van woningen. De bestaande bedrijfsgebouwen van ReCars en Mariette Mode, die midden in een woonwijk zijn gelegen, zullen dan verdwijnen. Zij waren hiervoor een samenwerking aangegaan met Bouwmij Janssen, deze is inmiddels ontbonden. Er is in deze verkenningsfase een aantal plannen uitgewerkt. Het blijkt dat het moeilijk is om rekening houdend met alle gemeentelijke beleidskaders tot een financieel haalbare businesscase te komen.

Een plan voor 57 levensloopbestendige appartementen in 3 bouwblokken is door het CRK positief beoordeeld. Omdat woningbouw op betreffende inbreidingslocatie wenselijk is, is het college eventueel bereid om op onderdelen af te wijken van een aantal beleidskaders, maar wil dit graag reeds in deze fase ter besluitvorming voorleggen aan de raad. Initiatiefnemer wil vervolgstappen gaan zetten in het proces en o.a. een omgevingsdialoog starten. Ook willen de ondernemers onomkeerbare besluiten gaan nemen ten aanzien van de exploitatie van de huidige bedrijfsgebouwen. Gebruikelijk is dat de raad pas aan het einde van de planologische procedure, bij de vaststelling van het bestemmingsplan, besluit om al dan niet akkoord te gaan met de gekozen uitgangspunten. Om te voorkomen dat een lang en kostbaar proces wordt doorlopen waarvoor aan het einde geen draagvlak is bij uw raad, worden de afwijkende uitgangspunten voor deze ontwikkeling reeds nu aan uw raad voorgelegd.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 2 van 5

vervolg raadsvoorstel

Beoogd resultaat Realisatie van levensloopbestendige woningen op een locatie waar nu bedrijfsgebouwen liggen midden in een woonwijk. Argumenten 1.1 De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) vindt dit een passende stedenbouwkundige invulling van het gebied. De CRK geeft aan dat de Doolgaardstraat een prominente lijn is in de ontwikkeling en kan bestaan uit 3 bouwlagen met kap, naar voorbeeld van Torenzicht verderop in de straat. Dit vormt een duidelijke wand. Het achtergebied dient een ander karakter en daarmee ook minder massa te hebben. 2.1 Met een hoger aandeel sociale huur en markthuur is het plan volgens initiatiefnemers financieel niet haalbaar. Alleen als het plan door de financiële toets van de ontwikkelaar komt, wordt het gerealiseerd. Het realiseren van woningen op een inbreidingslocatie is financieel moeilijker dan bij uitbreiding. Bij inbreiding zijn de kosten hoger als gevolg van de sloop en sanering van bestaande gebouwen. Initiatiefnemer heeft daarom gevraagd of de gemeente akkoord wil gaan met 30% markthuur in plaats van 30% sociale huur, met de afspraak dat de markthuurwoningen primair worden aangeboden aan sociale huurders om op deze manier doorstroming te realiseren.

Gelet op het verzoek van de initiatiefnemer heeft het college op 26 juli 2022 besloten om, in afwijking van het Masterplan Wonen, het woningbouwprogramma voor de locatie Doolgaardstraat 6-8 te bepalen op 15% sociale huur, 30% markthuur en 55% koop. Het college is bereid om de eis voor sociale huur aan te passen naar minimaal 15% omdat er behoefte is aan levensloopbestendige woningen vlak bij zorgvoorzieningen én omdat de herontwikkeling van betreffende locatie naar woningbouw wenselijk is. Het college wil het percentage voor markthuur vaststellen op 30% conform behoefte in de kern Horst en het Masterplan Wonen. Echter vanwege een bestuurlijke toezegging van een vorige portefeuillehouder mag, op grond van juridische toetsing, de initiatiefnemer in principe uitgaan van 15% sociale huur, 15% markthuur en 70% koop. Dat is anders in het geval dat de raad aangeeft voor de locatie Doolgaardstraat vast te willen houden aan het woningbouwprogramma zoals dat is vastgelegd in het Masterplan Wonen 2021-2025 en dat uitgaat van 30% sociale huur, 30% markthuur en 40% koop. De raad is immers bevoegd om een besluit te nemen over het bestemmingsplan (waarin het woningbouwprogramma is opgenomen). Daarnaast mag de bestuurlijke toezegging die is gedaan niet uitgelegd worden door de initiatiefnemer dat deze mede namens de raad is gedaan.

3.1 Met het begrenzen van verhuur- en verkoopprijzen is het plan volgens initiatiefnemers financieel niet haalbaar. Initiatiefnemer heeft in haar businesscase verhuurprijzen voor de markthuur opgenomen van € 1.000,- - € 1.200,- per maand. Als dit begrensd wordt op maximaal € 1.000 per maand kwam het plan niet door de financiële toets van de toenmalige ontwikkelaar. Er zijn geen andere knoppen waar volgens de initiatiefnemers aan gedraaid kan worden om de ontwikkeling haalbaar te maken. Het College is echter een andere mening toegedaan. 3.2 Lagere energielasten door BENG maakt de woningen betaalbaarder.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 3 van 5

vervolg raadsvoorstel

Nieuwe woningen moeten volgens het Bouwbesluit Bijna Energie Neutraal worden. De energielasten zijn daardoor lager dan van bestaande woningen. Dit heeft effect op de totale woonlasten voor huurders. Dit argument is door de initiatiefnemers ingebracht om dat dit de afwijking in huursom naar boven zou compenseren. Het College kan zich deels vinden in deze uitleg. 4.1 Met de parkeernorm van 1,8 is het plan niet haalbaar. Meer parkeerplaatsen betekent minder ruimte voor woningbouw. De parkeernorm voor dit plan is 1,8. Het gebied ligt vlak bij het centrum van Horst (120 meter), waar de lagere parkeernorm van 1,3 geldt. Om het plan haalbaar te maken is er bereidheid om aan te sluiten bij de parkeernorm voor het centrum van Horst. In de norm is opgenomen dat 0,3 parkeerplaatsen per woning openbaar toegankelijk moeten zijn voor bezoekers. Ook dit is conform toezegging door voormalig portefeuillehouder. 5.1 Met de groennorm zoals opgenomen in het beleidskader is het plan niet haalbaar. Om dit inbreidingsplan financieel haalbaar te maken is een behoorlijk volume aan woningen met bijbehorende parkeergelegenheid nodig. Voor de kern Horst geldt een norm voor openbaar groen van 73,5m2 per woning. Met 57 appartementen moet er ruim 4.100m2 openbaar groen in het plan opgenomen worden. Het past niet om dit in het plangebied van ongeveer 6.500 m2 te realiseren.

Ook dit is conform toezegging door voormalig portefeuillehouder. 6.1 Er is al genoeg gedaan om het plan haalbaar te maken. Initiatiefnemers geven aan dat ook met deze afwijking ten aanzien van beleidskaders het een uitdaging wordt om het plan financieel haalbaar te krijgen. Zij vragen een bijdrage van gemeente ter hoogte van € 750.000,- om te kunnen voldoen aan 15% sociale huur en 30% markthuur tot € 1.000 huur per maand. Bij 15% sociale huur en 15% markthuur zonder aftopping op € 1.000 is het tekort volgens initiatiefnemers € 480.000,-. Het college is niet bereid om een financiële bijdrage te doen, omdat zoals hiervoor is toegelicht er al een afwijking op meerdere kaders wordt voorgesteld om het project financieel haalbaar te maken. 7.1 Er heeft al veel overleg plaatsgevonden met de initiatiefnemer. Tot nu toe heeft al veel overleg plaatsgevonden met de initiatiefnemers. Omdat er steeds discussie ontstond over de financiële haalbaarheid van het plan, heeft dat niet geresulteerd in een definitief plan dat de instemming heeft van de gemeente. Recent is de samenwerking tussen de initiatiefnemer en Bouwmij Janssen beëindigd. Aangezien initiatiefnemer niet zelf de locatie wil herontwikkelen, maar deze wenst te verkopen aan een andere partij (ontwikkelaar), zal de initiatiefnemer op zoek moeten naar een andere ontwikkelaar met wie hierover afspraken worden gemaakt.

Omdat de gemeente al jarenlang met initiatiefnemer in gesprek is zonder dat dit heeft geleid tot concrete planvorming, vinden wij het van belang om zicht te houden op de ontwikkeling van de locatie zodat dit in tijd gezien geen open einde is. Gelet hierop achten wij het legitiem dat uw raad aan de afwijking van de beleidskaders de voorwaarde verbindt dat deze afwijking geldig is tot uiterlijk twee jaar na datum raadsbesluit. Dat betekent dat na twee jaar weer de reguliere, op dat moment geldende beleidskaders, gelden en de initiatiefnemer geen beroep meer kan doen op de afwijkingen zoals in dit voorstel voorgesteld. Kanttekeningen 1.1 Er heeft nog geen omgevingsdialoog plaats gevonden.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 4 van 5

vervolg raadsvoorstel

Initiatiefnemer wil graag eerst duidelijkheid over de gemeentelijke kaders voor deze ontwikkeling alvorens ze met de omgeving hierover in gesprek gaan. Omdat initiatiefnemers de omgeving nog niet hebben geïnformeerd, bestaat het risico dat omwonenden via de openbare raadsvergadering voor het eerst informatie krijgen over het plan en zullen ervaren dat ze een informatieachterstand hebben. We hebben initiatiefnemers meerdere malen gewezen op het voeren van een omgevingsgesprek. Zij hebben aangegeven in januari de buurt te gaan informeren. 2.1 De behoefte aan sociale huur en betaalbare markthuur is groter. Uit het Dorpsplan Wonen dat in september is vastgesteld blijkt dat er in Horst behoefte is aan 30% sociale huur en 30% betaalbare markthuur. In het Dorpsplan Wonen is ook een grote behoefte aan levensloopbestendige woningen opgenomen, het plan bestaat 100% uit levensloopbestendige woningen. 2.2.Afwijken van de norm kan effect hebben op de ambitie om 30% van de 1.000 nieuw te vergunnen woningen in sociale huur te realiseren. Het is een risico om bij deze ontwikkeling af te wijken van 30% sociale huur omdat het om een grote ontwikkeling gaat met 57 woningen. Afwijken van de norm kan precedentwerking hebben op andere ontwikkelingen door marktpartijen. Hiermee wordt de opgave om sociale huur te realiseren op eigen gemeentelijke locaties extra groot.

Een gezonde balans met diverse typologieën woningen in een woonwijk komt dan in het gedrang. Wij hebben niet genoeg eigen gemeentelijke grondexploitaties om de totale opgave van sociale huurwoningen te realiseren. Hier zijn ook de marktpartijen voor nodig. 3.1 Er is behoefte aan betaalbare markthuurwoningen Uit de Dorpsplannen Wonen blijkt dat er met name behoefte is aan betaalbare markthuurwoningen tot maximaal € 1.000 per maand kale huur. Initiatiefnemer wil doorstroming op de huurmarkt bewerkstellingen door de woningen primair aan te bieden aan sociale huurders. De vraag is of er een grote groep sociale huurders is die meer dan € 1.000 huur per maand kan betalen, ook als de energielasten laag zijn, en of er daadwerkelijk doorstroming gaat ontstaan. 4.1 Een lagere parkeernorm wijkt af van beleid Het hanteren van een lagere parkeernorm is in afwijking van de Nota Parkeernormen 2019. Het college is bevoegd om, o.b.v. artikel 4.1 van Nota Parkeernormen 2019, af te wijken van dit beleid. 5.1 Een lagere groennorm wijkt af van beleid Juist omdat het wenselijk is om meer groen in onze grote kernen te realiseren is de groennorm in de grote kernen hoger dan in de kleine kernen (73,5 m2 vs 52,5 m2 per woning). Dit is ook van belang in het kader van klimaatadaptatie en hittestress.

6.1 Het plan kan financieel niet haalbaar blijken Zelfs met een akkoord op de voorgestelde uitgangspunten kan initiatiefnemer besluiten dat het plan niet gerealiseerd wordt. Het plan is op dit moment nog onvoldoende concreet om het daadwerkelijke tekort te kunnen bepalen, zo heeft er bijvoorbeeld nog geen omgevingsdialoog plaats gevonden en veranderen de prijzen van bouwmaterialen en lonen. Er zijn meerdere knoppen waar aan gedraaid kan worden, zoals grondprijs, grootte van de woningen, keuze bouwmaterialen of verkoopprijs huurwoningen aan corporatie.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 5 van 5

vervolg raadsvoorstel

Financiële consequenties Het vaststellen van kaders voor deze ontwikkeling heeft geen financiële consequenties. Vervolgtraject / communicatie Het raadsbesluit zal gedeeld worden met initiatiefnemers. Zij zullen zich dan beraden op het vervolg. Inmiddels heeft de initiatiefnemer de samenwerking met Bouwmij Janssen beëindigd. Zij zullen een nieuwe projectontwikkelaar zoeken om het plan met de meegegeven kaders verder uit te werken.

Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, De burgemeester, {HAND1}

De secretaris, {HAND}

drs. R.F.I. Palmen

mr. L.M.C. Beckers

Bijlagen

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50