07a rv Scenariokeuze gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat-Onze Loods

Raadsvoorstel stuknummer: 24.0006240

Raadsvoorstel onderwerp

RV scenariokeuze gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat - Onze Loods

datum raad

17 december 2024

portefeuillehouder

bladnummer 2024.098

clustermanager

agendapunt

behandeld door

7

R. Bouten

Voorstel 1. Op basis van het document “Scenariokeuze Gebiedsontwikkeling Doolgaardstaat 6-8 en 10b”, als voorkeur aan te wijzen: de gebiedsinvulling met nieuwbouw voor Onze Loods, ruimte voor woningbouw, parkeren en vergroening (scenario 3). 2. De aanbevelingen uit het document “Scenariokeuze Gebiedsontwikkeling Doolgaardstaat 6-8 en 10b”, vast te stellen als kaders voor de verdere uitwerking van de gebiedsontwikkeling. Aanleiding Op 18 juni 2024 is door de gemeenteraad besloten om de locatie bekend als Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst aan te kopen. Dit met het voornemen om daar een gebiedsontwikkeling te realiseren die primair is gericht op de permanente huisvesting voor Onze Loods. Ter uitvoering van het raadsbesluit is de locatie aangekocht en vervolgens is een scenariokeuze gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b opgesteld (bijlage 1). Dit is de onderbouwing is voor een optimale en haalbare invulling van het plangebied. Het document is opgebouwd aan de hand van drie verschillende scenario’s: • • •

Scenario 1: Bestaande pand verbouwen; Scenario 2. Nieuwbouw Onze Loods, parkeren en vergroening. Scenario 3: Nieuwbouw Onze Loods en woningbouw, parkeren en vergroening.

Op basis van die scenariokeuze zijn conclusies en aanbevelingen vastgesteld die het college en vervolgens de gemeenteraad de gelegenheid geven om een onderbouwde keuze te maken voor het definitief uit te werken scenario. Vanuit financieel en inhoudelijk oogpunt leggen we ‘de gebiedsinvulling met nieuwbouw voor Onze Loods, woningbouw parkeren en vergroening (scenario 3)’ ter besluitvorming voor.

Beoogd resultaat Door de keuze voor de planontwikkeling met de nieuwbouw voor Onze Loods en woningbouw in het plangebied aan de Doolgaardstraat, kiest de gemeente voor een zo thuis en mensnabij invulling waar meedoen centraal staat. Zo passend, waardevol en thuisnabij mogelijk en een invulling die in de basis draagvlak heeft van de omgeving en omwonenden. Een nieuwe invulling van deze inbreidingslocatie is een verrijking voor de directe omgeving door vergroening en een verbetering voor de beleving en leefbaarheid.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 2 van 5

vervolg raadsvoorstel

Argumenten 1.1. Het scenario met nieuwbouw, ruimte voor woningbouw, parkeren en vergroening leidt kwalitatief tot de meest optimale invulling van het plangebied. Dit scenario voorziet in de fysieke ruimte die nodig is om het potentieel van de maatschappelijke meerwaarde te benutten. Ruimte zodat Onze Loods kan door ontwikkelen voor een verder toekomstbestendige maatschappelijke voorziening die waardevol is en waar nieuwe samenwerkingen ontstaan zodat iedereen kan meedoen. De behoefte naar een verbetering van de omgeving blijkt groot te zijn met het accent op een goede parkeerbalans, vergroening en openbare voorzieningen. Dit scenario als planinvulling heeft op hoofdlijnen het draagvlak uit de omgeving waarbij omwonenden met een positief-kritische houding op constructieve wijze meedenken. Het toevoegen van woningen in het plangebied legt beslag op de beschikbare ruimte en vraagt om extra parkeerplaatsen. De positieve waarde is dat dit zorgt voor leefbaarheid en een nieuwe richting van deze omgeving, namelijk een locatie waar niet alleen de ene bedrijfsfunctie wordt ingeruild voor een maatschappelijke bedrijfsfunctie maar waardoor het gebied een andere identiteit krijgt. Bovendien kan er worden voorzien in de bouw van woningen die in de reguliere markt beperkt gerealiseerd worden. 1.2. De gebouwen kunnen in de toekomst verzelfstandigd worden.

Door de gebouwen zodanig te realiseren dat deze in hoofddelen van elkaar gesplitst kunnen worden, is het mogelijk om deze in de toekomst te verzelfstandigen. Dat is nu geen uitgangspunt maar een mogelijkheid als er in de toekomst een ander voornemen ontstaat over het gebruik of het eigendom. Op technisch vlak wordt daar zoveel als mogelijk rekening mee gehouden. Een gedeelte kan dan bijvoorbeeld verkocht worden aan een andere partij binnen de toegestane functie. Mogelijk kan zelfs de functie gewijzigd worden bijvoorbeeld in woningbouw mits wet- en regelgeving dit op dat moment toestaan. 2.1 Om de toekomstige kansen van Onze Loods te kunnen benutten is oppervlakte van 3.500m² noodzakelijk. Volgens het programma van eisen voor doorontwikkeling is het benodigde oppervlakte voor de huisvesting 3.500m² groot (bruto vloeroppervlak). Daardoor is er ruimte om de verdere potentie van de maatschappelijk waarde van het ontwikkelbedrijf de benutten met nieuwe waardevolle ketens gericht op meedoen, maatschappelijke integratie en een toekomstbestendige samenleving. 2.2 De ruimte rondom de nieuwe gebouwen krijgt een optimale integratie door het gebruik vanuit Onze Loods en gebruik door inwoners als openbaar gebied.

Door het terrein rondom de gebouwen van Onze Loods in te richten als openbaar gebied ontstaat er een waardevol verblijfsgebied voor de directe omgeving en een kwaliteitsverbetering die ook te gebruiken is door inwoners. Het gebruik van de buitenruimte rondom de nieuw te realiseren gebouwen leidt tot integratie van Onze Loods en aanverwante activiteiten in de omgeving. 2.3 Er is waarschijnlijk ruimte voor tien woningen in het plangebied. Omdat parkeren een afgeleide is van oppervlakte en gebruik van de gebouwen is er waarschijnlijk ruimte voor tien woningen voor kleine huishoudens in de vorm van een gestapelde woningbouw met de uitstraling van reguliere gezinswoningen.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 3 van 5

vervolg raadsvoorstel

2.4 De inbreng van buren en omwonenden is waardevol voor de toekomstige ontwikkeling. Het draagvlak en de constructieve houding van buren en omwonende is waardevol, de ervaringen die men heeft als direct aanwonenden zijn belangrijk om goed in acht te nemen voor een ontwikkeling die na realisatie ook veel draagvlak heeft waar ontmoeten en meedoen centraal staan. 2.5 Het herbestemmen van budgetten leidt tot dekking voor de kosten en lasten. De kosten voor het bezit van de gebouwen (rente en afschrijving) en de kosten voor de voorlopige kostenraming van meerjarig onderhoud kunnen worden gedekt door de budgetten Onze Loods en de bijdrage exploitatietekort NLW. Er is zodoende binnen de bestaande begroting, dekking voor die kosten en lasten door deze anders in te zetten. Kanttekeningen 1.1. De keuze voor de toevoeging van woningen gaat ten kosten van ruimte voor openbaar gebruik / openbaar groen. Het ruimtebeslag voor parkeren is groot. Met een flexibele toepassing naar werkelijk gebruik en extra accent op “groene parkeerplaatsen”, is de combinatie van toegevoegde waarde en kan zoveel als mogelijk accent gelegd worden op openbare ruimte en vergroening. Toekomstgericht is er voldoende ruimte om parkeren groter te maken naar werkelijk gebruik als de parkeerbehoefte uit balans is voor de directe omgeving.

2.1 Beschikbaarheid van het budget NLW is afhankelijk van de uitwerking participatieopdracht “iedereen doet mee”. De beschikbaarheid van het budget is afhankelijk van het gelijktijdig ingebrachte voorstel “uitwerking opdracht iedereen doet mee”. In het voorstel spreken we uit om gezamenlijk de GR op te heffen. Medio 2025 is het scenario dat dit inzicht geeft uitgewerkt en beschikbaar voor de raad.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 4 van 5

vervolg raadsvoorstel

Financiële consequenties Aan dit raadsbesluit zijn geen directe financiële consequenties verbonden. De kredietaanvraag en financiële consequenties die voortkomen uit de keuze voor de uit te voeren gebiedsontwikkeling zullen in 2025 aan de gemeenteraad worden voorgelegd. Op dat moment is er duidelijkheid over het financiële gevolg van het afbouwen voor de opheffing van de GR. Om nu alvast een vooruitzicht te geven is in onderstaande tabel inzichtelijk wat de te verwachten stichtingskosten zijn en wat daarvan de financiële consequentie gaat zijn. Kortom de verwachting voor de financiële consequenties bij de kredietaanvraag voor de ontwikkeling in 2025. Hierin is niet meegenomen eventuele inkomsten doormiddel van gedeeltelijke verhuur van de gebouwen of andere vormen van inkomsten als subsidies. Financiële prognose scenario 3 Nieuwbouw, woningbouw, parkeren en openbaar gebied met vergroening. Totaal van realisatie Eenmalig te nemen Jaarlijkse lasten en Voldoende dekking uit en ontwikkelkosten verlies onderhoudskosten looptijd 40 jaar bestaande budgetten € 7.775.000,€ 1.059.700,€ 535.000,Ja, onder voorwaarden Financieel vooruitzicht van de andere 2 scenario’s: Financiële prognose alternatief scenario 1 Renovatie en nieuw aanleg omliggend terrein.

Totaal van realisatie Eenmalig te nemen Jaarlijkse lasten en en ontwikkelkosten verlies onderhoudskosten looptijd 25 jaar € 7.125.000,€ 300.000,€ 700.000,-

Totaal van realisatie en ontwikkelkosten € 7.550.000,-

Voldoende dekking uit bestaande budgetten Nee

Financiële prognose scenario 2 Nieuwbouw, parkeren en openbaar gebied met vergroening. Eenmalig te nemen Jaarlijkse lasten en Voldoende dekking uit verlies onderhoudskosten looptijd 40 jaar bestaande budgetten € 1.059.700,€ 525.000,Ja, onder voorwaarden

Vervolgtraject / communicatie - Het besluit zal bekend worden gemaakt doormiddel van een rechtstreeks bericht gericht aan de omwonenden, partners in Onze Loods en een algemeen persbericht. - Er zal een concrete projectplanning worden opgesteld voor de specifieke gebiedsontwikkeling die verder uitgevoerd zal worden in 2025 met als doelstelling een definitief voorstel van de gebiedsinvulling ter besluitvorming aan de gemeenteraad in 2025.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 5 van 5

vervolg raadsvoorstel

Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, De burgemeester, {HAND1}

De secretaris, {HAND}

drs. R.F.I. Palmen

drs. H. Mensink

Bijlagen -

Scenariokeuze gebiedsontwikkeling Doolgaardstraat 6-8 en 10b Horst – Onze Loods.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50