06a rv Masterplan Wonen 2021-2025

Stuknummer: 21.0002157 -

Raadsvoorstel onderwerp

Masterplan Wonen 2021-2025 'Voor iedereen iets te kiezen'

datum raad

20 april 2021

portefeuillehouder

R. Tegels

bladnummer 2021.042

clustermanager

W. Looijen

agendapunt

behandeld door

6

Voorstel 1. Het Masterplan Wonen 2021-2025 ‘Voor iedereen iets te kiezen’ vast te stellen.

Aanleiding Er is een groot tekort aan woningen in Horst aan de Maas. Zo'n 0,5% van de woningvoorraad staat te koop of te huur terwijl dit bij een gezonde woningmarkt minstens 2% zou moeten zijn. Ook de huizenprijzen blijven maar stijgen als gevolg van het tekort aan woningen. De komende vijf jaar gaan we dan ook aan de slag om de woningmarkt in balans te krijgen. We gaan bouwen voor de behoefte van nu én de toekomst: voldoende aanbod en een toekomstbestendige woningvoorraad. In 2025 leggen we het Masterplan opnieuw onder de loep en passen we het aan op basis van de zich dan voordoende behoeften. Momenteel is er sprake van een bijzondere situatie op de woningmarkt. De hypotheekrente is laag. Woningen worden razendsnel verkocht. Dat klinkt allemaal goed. En toch hebben deze voordelen ook een keerzijde. Niet iedereen kan de woning vinden die past bij de wensen en levensfase. Nog maar tien jaar geleden, tijdens de crisis, stonden er koopwoningen leeg en daalden de huizenprijzen. In de jaren erna daalde als gevolg van de crisis de woningproductie tot een dieptepunt in 2015. Tegelijkertijd bleef de bevolking doorgroeien. Sindsdien is veel gedaan op het vlak van bouwen en wonen zoals een pakket aan stimuleringsmaatregelen dat er een aantal jaren voor heeft gezorgd dat woningen (weer) bereikbaar werden voor doelgroepen. En toch is het inmiddels weer mis op de woningmarkt.

Er is nu al een woningtekort in Nederland van ruim 300.000 en dit tekort loopt komende jaren nog verder op tot ruim 400.000 in 2025. Daarbij is de gemiddelde prijs van een woning fors gestegen van ruim € 170.000 in het jaar 2000 naar ruim € 330.000 in 2020. Ondertussen groeit de bevolking ook nog verder door. Recentelijk heeft een brede, landelijke coalitie van organisaties een ambitieuze Actieagenda Wonen opgesteld met concrete acties en maatregelen voor een versnelling van de woningbouwproductie, het verduurzamen van bestaande woningen, keuzemogelijkheden voor de consument en betaalbare woningen in koop en huur. In het Masterplan Wonen 2021-2025 staat beschreven wat we willen bereiken en hoe we dit gaan doen. Onze ambitie voor de komende vijf jaar is het terugbrengen van balans in de woningmarkt: voldoende aanbod en in aansluiting op woonwensen.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 2 van 5

Wij doen dit door het toevoegen van circa 1.0000 woningen in de komende vijf jaar en het verduurzamen en zorggeschikt(er) maken van bestaande woningen. Over vijf jaar moet er voldoende aanbod zijn, passend bij de woonwensen van onze inwoners. Het gaat onder andere om betaalbare woningen voor starters, nultredenwoningen en voldoende aanbod in het eigen dorp. Voor iedereen iets te kiezen. Dat is ons doel. Tijdens de bespreking van de regionale woonvisie Noord-Limburg zijn door de raad diverse aandachtspunten benoemd voor het Masterplan Wonen zoals het realiseren van voldoende sociale huurwoningen, de huisvesting van nieuwkomers, doorstroming en aandacht voor de actuele behoefte op korte termijn. Deze onderwerpen zijn meegenomen in het Masterplan. Beoogd resultaat Onze stip op de horizon is een woningmarkt in balans met voldoende aanbod en meer betaalbare woningen in het goedkope huur- en koopsegment. Concreet gaat het om: - Circa 1.000 woningen toevoegen aan de woningvoorraad. Streven is om uiterlijk eind 2025 circa 1.000 woningen vergund te hebben. Het gaat dan om gemiddeld 200 woningen per jaar. Uiterlijk 31 december 2023 zijn er in ieder geval voor minimaal 300 woningen vergunningen verleend, conform de motie '300 Vergunningen' (2020.155). - Een nieuwbouwprogramma met 30% sociale huur, 30% vrije sectorhuur en 40% koop in diverse prijscategorieën.

- Een programma met aandacht voor starters, ouderen en 1- en 2-persoonshuishoudens. - Het verduurzamen en zorggeschikt(er) maken van bestaande woningen. - Een verbeterde samenwerking met ontwikkelaars en corporaties om de nieuwbouwproductie te versnellen. Argumenten 1.1 Met nieuwbouw worden tekorten aangevuld voor een compleet en veelzijdig aanbod In het collegeakkoord is afgesproken om te bouwen naar de concrete behoefte met extra aandacht voor starters, ouderen en alleenstaanden. In het nieuwbouwprogramma ligt de focus op nultredenwoningen, geschikt voor zorg aan huis, en betaalbare huur- en koopwoningen voor onder andere starters. Er is maatwerk per kern, afgestemd op de vraag van de inwoners. Tijdelijke woningen kunnen voorzien in een behoefte op korte termijn. Hierover gaan we in gesprek met ontwikkelaars en corporaties. Hetzelfde geldt voor de transformatie van bestaand vastgoed met een verbetering voor de directe omgeving. 1.2 Programmeren voor doorstroming betekent aanbod in nieuwbouw én de bestaande woningvoorraad. Verhuizers naar de nieuwbouw, zoals ouderen die naar een nultredenwoning gaan, laten een (eengezins)woning achter voor starters en gezinnen. Door een verhuisketen komt extra aanbod op de woningmarkt, in nieuwbouw én de bestaande voorraad.

Doel is om iedereen de mogelijkheid te geven om te verhuizen naar een woning passend bij de levensfase en financiële mogelijkheden. Per nieuw gebouwde woning, houden we rekening met gemiddeld drie verhuizingen. Resultaat: 2 tot 3% van de woningvoorraad staat te koop of te huur. Iets te kiezen voor iedereen. 1.3 Bestaande woningen worden weer toekomstbestendig Niet iedereen kan of wil verhuizen. En niet elke woning past nog bij de eisen die we aan ons huis stellen zoals goede isolatie en de mogelijkheid om tot op hoge leeftijd, soms met zorg aan huis, in de eigen woning te kunnen blijven wonen. Als gemeente stimuleren we mensen met voorlichting en diverse leningen en subsidies om de eigen woning te verbeteren.

2

Pag. 3 van 5

Zorggeschikt maken kan bijvoorbeeld met het weghalen van drempels, een traplift of een slaapkamer en badkamer op de begane grond. Het verduurzamen, zoals isoleren, geeft meer comfort, een waardevermeerdering van de woning en lagere woonlasten. Conform de toezegging aan de raad (2019.075) is levensloopbestendigheid opgenomen in het Masterplan Wonen. 1.4 Bij het Masterplan Wonen ligt de focus op een woningmarkt in balans. In aanvulling daarop wordt nog een aantal acties uitgevoerd. De volgende onderwerpen worden komende tijd uitgewerkt of zijn in een bijlage opgenomen.  Woonzorgvisie: het analyseren concrete woon- en zorgbehoefte van zorgdoelgroepen zoals ouderen, mensen met een verstandelijke beperking, mensen vanuit de GGZ en (dreigend) daklozen. Doel is het aanvullen van eventuele tekorten in woon- en opvangvoorzieningen (lokaal en regionaal) en het organiseren van alle benodigde zorg en ondersteuning bij dit wonen.  Evaluatie stimuleringsmaatregelen verduurzaming en levensloopbestendig maken (2019.075, toezegging). Dit wordt meegenomen bij het rapport Evaluatie stimuleringsmaatregelen. De resultaten worden naar verwachting in april met een RIB aangeboden aan de raad.

 Overzicht van initiatieven, grondposities met daarin opgenomen de prioritering (2021.010, toezegging): in bijlage 2 bij dit raadsvoorstel is een kaart en overzicht opgenomen van initiatieven die openbaar zijn. Overige initiatieven zijn niet opgenomen omdat we zorgvuldig omgaan met belangen van inwoners en initiatiefnemers. We gaan eerst in gesprek met inwoners, samen met de initiatiefnemer, voordat een initiatief via andere kanalen openbaar gemaakt wordt.  Afdrachten voor woningbouw (2021.005, toezegging). Zie bijlage 3 bij dit raadsvoorstel 'memo afdrachten voor woningbouw'. Kanttekeningen 1.1 Verhuizen door verleiding want afdwingen kunnen – en willen – we niet. Met verhuisketens ontstaat aanbod in de bestaande woningvoorraad. Een verhuizing is – terecht – niet af te dwingen. Zo wil niet elke senior verhuizen naar een (zorggeschikte) nultredenwoning. Een aantrekkelijk aanbod kan mensen wel verleiden tot verhuizen. We sturen op een woningaanbod waar kwaliteit en prijs afgestemd zijn op de actuele vraag. Voor starters komen woningen vrij in de bestaande woningvoorraad. Zij zijn een van de schakels in de verhuisketens. Er blijven ook altijd starters die ervoor kiezen om naar een nieuwbouwwoning te verhuizen. Voor deze groep worden (eengezins)woningen in sociale huur, vrije sector huurwoningen en goedkope koopwoningen gebouwd.

Starters die naar een nieuwbouwwoning verhuizen, laten in de meeste gevallen geen woning achter en leveren daarmee geen bijdrage aan een verhuisketen. 1.2 We werken samen met corporaties en ontwikkelaars. Tijdens het opstellen van het Masterplan hebben we de corporaties, ontwikkelaars en bouwers gesproken. Onze samenwerkingspartners willen graag samen met ons uitvoering geven aan onze ambitie. Wij hebben ze ook nodig. De gemeente bouwt immers zelf geen woningen. Als gemeente nemen we ook onze verantwoordelijkheid. We hebben duidelijke randvoorwaarden, organiseren de samenwerking en pakken de planologische procedures voortvarend op. En door samen op te trekken, kunnen we sneller werken. Voor de werkelijke realisatie van woningen is de gemeente, na vergunningverlening, afhankelijk van het bouwtempo van de betreffende ontwikkelaar of corporatie. Met projectontwikkelaars worden afspraken gemaakt over het gewenste woningbouwprogramma en overige voorwaarden (stedenbouwkundig, kwaliteit van de openbare ruimte, groen en water, duurzaamheid enz.). Ook worden afspraken gemaakt over een optimaal proces met duidelijke taken en verantwoordelijkheden van alle partijen en het bouwtempo na vergunningverlening.

3

Pag. 4 van 5

De gemeente heeft prestatieafspraken met de in de gemeente actieve corporaties Wonen Limburg en Woonwenz. De prestatieafspraken worden jaarlijks geactualiseerd. Het Masterplan Wonen wordt ingezet bij het gesprek met de corporaties over de prestatieafspraken. Het proces rondom de prestatieafspraken wordt dit jaar herzien. 1.3 Er is voldoende menskracht en actueel beleid nodig om de plannen uit te kunnen voeren Er is een tekort aan kwalitatief goed personeel om het werk uit te voeren. Zo zijn vacatures moeilijk in te vullen. Ook ontwikkelaars en bouwbedrijven zien uitdagingen in het verkrijgen van gekwalificeerd personeel. Dit kan een risico vormen voor snelheid bij de voorbereiding, procedures en de uitvoering van plannen. Knelpunten in het huidige beleid vragen om een heroverweging en bijstelling. Wij bespreken deze graag met de raad. Het gaat bijvoorbeeld om beleid voor particuliere initiatieven en het toevoegen van woningen in de linten. Financiële consequenties Het Masterplan Wonen 2021-2025 voorziet in een extra impuls op de woningbouw. Om de aanvullende ambitie van 1.000 woningen te realiseren is er tot en met 2025 4 fte / € 360.000 per jaar nodig. Deze extra kosten worden gedekt uit de extra legesinkomsten en te ontvangen subsidies en zullen in het eerst volgende P&C document worden verwerkt.

De provincie Limburg heeft een aantal fondsen en subsidies voor woningbouwprojecten. Ook vanuit het Rijk zijn middelen beschikbaar. We spannen ons in om de extra middelen die van toepassing zijn voor Horst aan de Maas aan te vragen en in te zetten. Met regiogemeenten wordt continu gekeken naar samenwerking en bundeling van projecten waar een minimum aantal woningen per aanvraag vereist is. Daar waar de inkomsten uit de leges en subsidies lager zijn dan de kosten (wat we overigens niet verwachten) wordt een beroep gedaan op de ARGE. De bouw van 1.000 extra woningen kent zijn weerslag op de gehele begroting. Denk hierbij onder andere aan het toenemen van de opbrengsten van de OZB-belasting en de stijging van de algemene uitkering. Maar er zijn ook extra lasten zoals kosten voor areaaluitbreiding van wegen en groen, het aantal uitkeringsgerechtigden, Wmo-aanvragen, subsidies aan verenigingen, etc. Met deze effecten is nu geen rekening gehouden. Vervolgtraject / communicatie Het Masterplan Wonen 2021-2025 wordt toegestuurd aan alle organisaties die bij de totstandkoming betrokken zijn geweest. Na besluitvorming in de gemeenteraad, wordt een publieksversie van het Masterplan Wonen 2021-2025 gepubliceerd.

4

Raadsvoorstel stuknummer: 21.0002157

Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas,

De burgemeester, {HAND1}

De secretaris, {HAND}

drs. R.F.I. Palmen

mr. L.M.C. Beckers

Bijlagen 1. Masterplan Wonen 2021-2025 'Voor iedereen iets te kiezen' 2. Kaart en lijst met mogelijke woningbouwlocaties 3. Memo afdrachten voor woningbouw 4. Memo fondsen en subsidies

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50