06a rv Kredietvraag Onze Loods grex opstal

Raadsvoorstel stuknummer: 26.0000001

Raadsvoorstel onderwerp

Kredietvraag voor investering in nieuwbouw huisvesting Onze Loods - grondexploitatie en opstalontwikkeling

datum raad

10 maart 2026

portefeuillehouder

Roy Bouten

bladnummer 2026.018 agendapunt

6

behandeld door

Voorstel 1. In te stemmen met het voorlopige ontwerp voor deze locatie als basis voor deze kredietvraag. 2. Voor de grondexploitatie Doolgaardstraat een bedrag beschikbaar te stellen van € 1.021.558,-. 3. Het tekort van € 950.000,- op de grondexploitatie te dekken uit de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE). 4. Voor de nieuwbouw van Onze Loods een krediet beschikbaar te stellen van € 9.927.000,- wat inhoudt dat een aanvullende dekking gevraagd wordt voor € 1.177.000. 5. Bij de realisatie van de nieuwbouw en de aanleg buitenomgeving van beide deelgebieden rekening te houden met wensen van circulariteit en daarvoor uit het budget voor circulair bouwen een krediet voor het gebouw van € 1.000.000 inclusief BTW en € 100.000 voor de buitenomgeving beschikbaar te stellen.

Aanleiding In Horst aan de Maas willen we dat iedere inwoner mee kan doen ongeacht achtergrond, talenten of beperkingen. Meedoen betekent niet alleen werk, maar ook leren, ontwikkelen en bijdragen aan de samenleving. Vanuit die ambitie hebben we Onze Loods opgericht: een lokaal leer- en ontwikkelbedrijf dat kansen creëert voor iedereen. Onze Loods wordt dé plek waar inwoners zich kunnen ontwikkelen, werkervaring opdoen en ondersteuning krijgen om volwaardig deel te nemen. Door de ontvlechting van de GR NLW, de NV NLW en de stichtingen brengen we ook de uitvoering van de Wet sociale werkvoorziening (WSW) en beschut werk onder bij Onze Loods. Zo bundelen we krachten en zorgen we voor één herkenbare organisatie die werkt vanuit de bedoeling: mensen perspectief bieden en samenbouwen aan een inclusieve samenleving. De raad heeft in december 2024 de keuze gemaakt voor een ontwikkeling van Onze Loods met daarnaast ruimte voor woningbouw, parkeren en vergroening. Vervolgens is gestart met de uitwerking van deze voorkeursrichting waarbij in het plan naast de nieuwbouw voor de huisvesting van Onze Loods (deelgebied B), met bijbehorende parkeervoorzieningen en openbaar groen, ook ruimte is voor 8 sociale huurwoningen, in 2 lagen (deelgebied A).

De plannen zijn via participatiegesprekken met partners, omwonenden en andere betrokkenen tot stand gekomen en het voorlopig ontwerp is gepresenteerd. Er is breed draagvlak voor deze ontwikkeling. Voor de verdere voortgang van het project is het nu noodzakelijk om de benodigde financiële middelen af te roepen. Daarover gaat dit voorstel.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 2 van 7

vervolg raadsvoorstel

Gelijktijdig met dit voorstel ligt er een voorstel bij uw raad voor met betrekking tot de oprichting van Onze Loods BV.

Beoogd resultaat Op de locatie aan de Doolgaardstraat in Horst wordt een nieuwe centrale huisvesting gerealiseerd voor Onze Loods met maatschappelijke voorzieningen gericht op participatie en ontwikkeling én 8 sociale huurwoningen, wat bijdraagt aan leefbaarheid, inclusie, ontmoeting en een verbeterde leefomgeving voor de buurt.

Argumenten 1.1 Er is een breed draagvlak voor de planinvulling op deze locatie In 2025 heeft uw raad het besluit genomen over de ontvlechting van de gemeenschappelijke regeling NLW. Per 1 januari 2027 wordt die ontvlechting geëffectueerd en zal de gemeente deze WSW zelfstandig uitvoeren in een nieuwe rechtspersoon die momenteel wordt voorbereid voor oprichting (zie hiervoor het separate voorstel). Om optimaal uitvoering te kunnen geven aan deze wettelijke taken (die passen bij de gemeentelijke ambitie) en daarbij een zo hoog mogelijk maatschappelijk rendement te halen uit de werknemers, deelnemers en omgeving is een eigen huisvestingslocatie op een centrale plek essentieel. Daartoe heeft de gemeenteraad al eerder besloten. Het Voorlopig Ontwerp (bijlage 1) dat nu de basis vormt waarbinnen alle voorzieningen en activiteiten (leren/educatie, ontmoeten en werken) van Onze Loods passen, is opgesteld met een goede belangenafweging van de omwonenden, omgeving en gebruikers. 1.2 De planologische procedure voor zowel Onze Loods als de woningen loopt Tijdens de voorbereiding van het project is een planologische locatiescan uitgevoerd, inclusief diverse aanvullende onderzoeken. Daarnaast is het voorlopig ontwerp van Onze Loods voorgelegd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. De commissie was positief over zowel de vormgeving als de stedenbouwkundige opzet van het plan.

Op dit moment wordt het plan verder uitgewerkt met het doel om te komen tot een formeel haalbaarheidsverzoek. Wij streven ernaar om in april een principe‑standpunt voor te leggen aan het college ter besluitvorming. 2.1 en 4.1

De verdere uitwerking en realisatie wordt opgedeeld in een grondexploitatie en een krediet

De ontwikkeling tot Onze Loods en de sociale huurwoningen wordt financieel gescheiden in een grondexploitatie en een krediet. Een grondexploitatie voor de openbare voorzieningen en de sociale huurwoningen aan de Doolgaardstraat (links op de afbeelding, deelgebied A). De bouw van Onze Loods wordt gerealiseerd via een krediet. Dat dekt dan de kosten van zowel de directe omgeving en het gebouw met de bijbehorende kosten (rechts op de afbeelding, deelgebied B).

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 3 van 7

vervolg raadsvoorstel

2.2 De grondexploitatie omvat de kosten voor het transformeren van de oude winkel-/bedrijfslocatie naar bouwrijpe grond voor woningbouw en bijbehorende voorzieningen in het openbaar gebied binnen dit deelgebied Binnen de grondexploitatie worden de kosten opgenomen van aankoop van de gronden voor dit deelgebied, de sloop van het deel van de gebouwen binnen dit deelgebied en het vervolgens bouw- en woonrijp maken van de grond om de realisatie van sociale huurwoningen en de openbare voorzieningen mogelijk te maken. De kosten omvatten zowel de hiervoor genoemde fysieke werkzaamheden als het benodigde planologische traject. 2.3 De woningcorporatie neemt de bouwrijpe gronden af Met woningcorporatie Woonwenz zijn principe-afspraken gemaakt over afname van de bouwrijpe gronden en het gewenste woningtype. Er komen 8 sociale huurwoningen, voor 1 of 2 persoonshuishoudens, in 2 lagen. De opbrengst van deze grondverkoop komt ten gunste van de grondexploitatie. 3.1 De ARGE is de reserve die bestemd is als buffer voor grondexploitaties – winsten en verliezen Binnen de gemeente is de ARGE de reserve die zowel de winsten als de verliezen binnen grondexploitaties opvangt. Daarmee is dit de voor de hand liggende dekking voor het tekort dat binnen de voorliggende grondexploitatie ontstaat.

4.2 Het krediet voor de nieuwbouw van Onze Loods omvat alle kosten voor de transformatie van de oude winkel-/bedrijfslocatie naar Onze Loods met bijbehorende voorzieningen binnen dit deelgebied In het krediet zijn de volgende kosten voor dit deelgebied opgenomen: • het slopen en eventueel saneren van de bestaande bebouwing en gronden • het bouwrijpmaken van het toekomstige Onze Loods terrein • de benodigde onderzoeken ten behoeve van de planologische procedure • de advieskosten van o.a. architect, constructeur, installatie-adviseurs en andere benodigde partijen • de bouwkosten inclusief E- en W-installaties en zonnepanelen • een eventuele benodigde energievoorziening (opslag) • de kostprijsverhogende BTW (maximaal) In het krediet is rekening gehouden met indexatie voor één jaar, uitgaande van een vlot verloop van aanbesteding en bouw en daarnaast nog een post onvoorzien. In de kredietvraag wordt op dit moment rekening gehouden met volledige kostprijsverhogende BTW. Er vindt nog intensief overleg plaats met fiscalisten over de mogelijkheden van de exploitatie-en beheervorm voor Onze Loods. De exploitatie- en beheervorm bepaalt namelijk de mate van BTW-verrekening. Door nu het volledige BTW-bedrag in te rekenen in de kredietvraag, voorkomen we een eventuele aanvullende kredietvraag op dit aspect.

4.3 De sloop is voorzien voor het eerste kwartaal van 2026, de energie-aansluiting wordt behouden voor de nieuwbouw Bij het uitzetten van de sloopwerkzaamheden is aangegeven dat de energie-aansluiting behouden moet blijven. Daarmee wordt voorkomen dat een nieuwe aansluiting aangevraagd moet worden en er een lange wachttijd gaat gelden gezien de huidige netcongestie. Bij het verder uitwerken van dit voorlopig ontwerp zal blijken of de zwaarte van de aansluiting voldoende is om het gehele gebied te kunnen realiseren. Als dat niet lukt, zal bekeken worden hoe een en ander passend te krijgen is.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 4 van 7

vervolg raadsvoorstel

4.4 Aanbesteding van de nieuwbouw kan na kredietvotering opgestart/uitgezet worden De aanbestedingsprocedure wordt zover mogelijk voorbereid, maar kan pas definitief in gang gezet worden als het ontwerp definitief is en de benodigde financiële middelen beschikbaar zijn gesteld. De verwachte doorlooptijd van de aanbestedingsprocedure bedraagt ca. 3 maanden. 5.1 Vanuit circulariteitseisen/wensen kunnen in het gebouw en openbaar gebied andere materialen toegepast worden In regelgeving worden steeds vaker eisen/wensen opgenomen over circulariteit. Doel daarvan is niet alleen milieuwinst, maar ook voorkomen van uitputting van bronnen. Vooralsnog kunnen deze eisen/wensen leiden tot kostenverhoging voor investeringen. Voornamelijk omdat de voorraden van deze materialen nog beperkt zijn en/of door hogere ‘verwervingskosten’ (slopen met beleid). Dat is vaak het geval bij dergelijke nieuwe werkwijzen. Het hogere doel is echter evident. Als gemeente kan de voorbeeldfunctie op het gebied van circulariteit ingevuld worden bij de bouw van de Loods en de inrichting van het openbaar gebied. De verkenning hiervan voor het openbaar gebied heeft plaatsgevonden. Als de wens is om dit door te voeren in het project, dan is een aanvullend bedrag nodig. In dit project ontstaan de meerkosten voor circulair materiaal door de bestratingskeuze.

Ook in de bouw kunnen circulariteitsmaatregelen worden doorgevoerd. Bij het definitief ontwerp zal dit nader gedefinieerd worden en kunnen de keuzes worden gemaakt, binnen de daarvoor bestemde middelen. Deze middelen zijn specifiek bestemd voor aanvullende circulariteitsmaatregelen - dus kansen om de circulariteit verder te verhogen - bekostigd kunnen worden. Binnen de reguliere bouwkostenraming kunnen ook al circulariteitsmaatregelen worden genomen in bv. materiaalkeuze. Die worden hier niet bedoeld. Overigens zullen de niet ingezette middelen weer terugvloeien in het hiervoor bestemde budget.

Kanttekeningen 1.1 Er wordt beperkt afgeweken van de parkeernorm Voor de sociale huurwoningen is in dit plan een verlaagde parkeernorm gehanteerd. De sociale huurwoningen zijn geschikt voor 1 en 2 persoonshuishoudens en vragen daarom ook minder parkeerruimte. We gaan uit van 1,3 parkeerplek per woning. Overigens houden we wel rekening met dubbelgebruik van de parkeerplaatsen in het openbare gedeelte op het terrein. 1.2 De ontwikkeling van Onze Loods kan leiden tot een andere verkeersintensiteit op de Doolgaardstraat In de huidige situatie is er sprake van vrachtverkeer ten behoeve van de winkel-/bedrijfslocaties. Met de voorgestelde invulling van Onze Loods en 8 sociale huurwoningen ontstaan er andere verkeersbewegingen. In de grondexploitatie is rekening gehouden met een geschat bedrag voor een maatregel om de verkeersveiligheid te borgen. De uitwerking hiervan moet nog plaatsvinden, waarbij ook rekening gehouden wordt met het langzaam verkeer op deze weg waaraan ook basisschool de Doolgaard ligt. 1.3 De norm voor openbaar groen wordt niet geheel gehaald op deze inbreidingslocatie Door de invulling met sociale huurwoningen en Onze Loods inclusief bijbehorende openbare voorzieningen (waaronder een goede parkeerbalans met ruimte voor waterberging), is er fysiek beperkt ruimte voor vergroening.

Echter, door de situering van de toekomstige gebouwen en de nieuwe identiteit voor het gebied,

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 5 van 7

vervolg raadsvoorstel

ontstaat er een verbeterde, groenere omgeving ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie is er geen openbaar groen aanwezig, in de nieuwe situatie zal in deelgebied A ca. 280 m² openbaar groen gerealiseerd worden. Binnen deelgebied B, dus bij de nieuwbouw Onze Loods wordt ook groen aangelegd. In het VO is ca. 1.000 m² aan groen opgenomen. 1.4 Het realiseren van 8 sociale huurwoningen is het maximaal haalbare binnen het totale plan De nieuwbouw Onze Loods vraagt een bepaald ruimtebeslag. Voor de bijbehorende voorzieningen (zoals parkeerplaatsen, fietsenstalling, leveranciersroute, toegangsruimte/wandelgebied en (groene) verblijfsruimte buiten) is eveneens een aantal m² nodig. Het resterende gebied omvat de resterende openbare voorzieningen en de woningen. Gelet op de hoge vraag naar sociale huurwoningen is gekeken wat haalbaar is binnen het plan. Daarbij geldt dat elke extra woning, conform gemeentelijk beleid, extra ruimte vraagt voor parkeren en openbaar groen. In de voorliggende planinvulling is daarin het maximaal mogelijke opgezocht, waarbij al sprake is van afwijkingen op de beleidsuitgangspunten voor parkeren en groen (kanttekeningen 1.1 en 1.3). Overigens zouden meer woningen slechts beperkt invloed hebben gehad op de hoogte van de bijdrage uit de ARGE.

Financiële consequenties In dit voorstel is kort geschetst wat in het Voorlopig Ontwerp (VO) is opgenomen en daarmee dus als uitgangspunt voor de benodigde middelen is gehanteerd. In juni 2024 is besloten tot aankoop van deze locatie waarna in december 2024 een voorstel aan uw raad is voorgelegd met een voorkeursscenario. Bij dat voorkeursscenario hoorden een aantal financiële gevolgen. Nu het VO gereed is en verder uitgewerkt kan worden naar een Definitief Ontwerp (DO), is het ook het moment om de benodigde financiële middelen te vragen zodat de nieuwbouw Onze Loods met de directe omgeving en bijbehorende voorzieningen gerealiseerd kunnen worden. Evenals de 8 sociale huurwoningen. In het voorstel over het toekomstig exploitatie- en beheermodel wordt ook het aspect van de losse inrichting van Onze Loods betrokken. In onderstaand overzicht is beknopt weergegeven wat de totale nieuwbouw Onze Loods kost, welke middelen reeds beschikbaar zijn gesteld, dan wel opgenomen in de meerjarenbegroting, en wat de nu voorliggende kredietvraag is.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 6 van 7

vervolg raadsvoorstel

Overzicht kosten Onze Loods Totaal benodigd Waarde grond Afboeking aankoop Afboeking boekwaarde panden Verstrekt voorbereidingskrediet Reeds in begroting opgenomen middelen voor Onze Loods

besluit juni 2024

Nieuw: Aanvullend op te nemen middelen voor 2026 Nieuw: Aanvullende middelen voor circulariteit - bestaand budget Nieuw: Middelen voor tekort grondexploitatie

besluit maart 2026

besluit juni 2024 besluit dec 2024 besluit dec 2024 besluit dec 2024

besluit maart 2026 besluit maart 2026

Tekort in dekking - via subsidie bij provincie aan te vragen Totaal

€

14.605.400

€ € € € €

470.700 673.000 1.059.700 425.000 7.750.000

€ € €

1.177.000 1.100.000 950.000

€ €

1.000.000 14.605.400

Het bedrag van € 950.000 wordt via beslispunt 3 gevraagd om beschikbaar te stellen. Het bedrag van € 9.927.000 van beslispunt 4 is een optelling van de bedragen € 7.750.000 + € 1.177.000 + € 1.000.000 (subsidie). De kredietvraag gaat nu uit van 100% kostprijsverhogende BTW. Indien in de verdere uitwerking van het exploitatie- en beheermodel blijkt dat het percentage kostprijsverhogende BTW lager uitvalt, zal het uitvoeringskrediet (bezien vanuit het bedrag excl. BTW) gelijk blijven. Dat wil zeggen dat de verlaging in BTW niet toegevoegd wordt aan het uitvoeringskrediet. Voor de volledigheid een kort overzicht met betrekking tot de gevolgen voor de kapitaallasten. Overzicht kapitaallasten

Via begroting reeds opgenomen Nieuw: Aanvullend op te nemen kapitaallasten in Begroting 2027 Claim op kapitaallasten voor circulariteit (BG 2026) - bestaand budget

€ € €

271.000 41.000 40.000

Totale kapitaallasten

€

352.000

De kapitaallasten van € 41.000 hebben betrekking op beslispunt 4. De kapitaallasten van € 40.000 zijn gelinkt aan beslispunt 5.

Vervolgtraject / communicatie • Exploitatie/beheer: Gelijktijdig met dit voorstel voor kredieten in de raadsvergadering van maart 2026 zal ook een voorstel met betrekking tot de oprichting van de beheervorm voorliggen. Vervolgens kan dan de

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 7 van 7

vervolg raadsvoorstel

uitwerking van de exploitatie-/beheeropzet opgepakt worden. In die opzet worden de kosten voor roerende zaken meegenomen. •

Vervolg nieuwbouw/woningen: Na beschikbaarstelling van de gevraagde middelen wordt het definitief ontwerp gemaakt en kan de aanbestedingsprocedure vervolgens worden uitgezet. Woonwenz kan dan verder met de ontwikkeling van de sociale huurwoningen.

•

Communicatie: Het participatietraject ziet ook toe op de verdere communicatie met de belanghebbenden (partners, omgeving en andere betrokkenen).

•

Subsidietraject: GS-besluit over Leefbaarheidsakkoord wordt eind februari/begin maart verwacht. Voor het tekort in dekking heeft het college besloten een subsidie “Leefbaarheidsfonds” bij de provincie aan te vragen. Ondertekening van het Leefbaarheidsakkoord wordt dan gepland na raadsbehandeling. De formele subsidie-aanvraag volgt daarna.

Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, De burgemeester, {HAND1}

De secretaris, {HAND}

drs. R.F.I. Palmen

A.M.L.T. van Iersel – Purnot (MA)

Bijlagen 1. Voorlopig Ontwerp - Onze Loods opstallen en planindeling 2. Samenvatting grondexploitatie Doolgaardstraat + woningen 3. Nadere toelichting bij de financiële consequenties

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

VERTROUWELIJK

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50