Document · PDF

05c Herzieningsrapportage 2021

Gemeenteraad 19 oktober 2021, gemeente Horst aan de MaasBij agendapunt: Voorstel tot het vaststellen van de Herzieningsrapportage 2021.7.995 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Bijlage 1 bij raadsvoorstel

stuknummer: 21.0006670

INLEIDING HERZIENINGSRAPPORTAGE Oktober 2021

Woord vooraf Voor u ligt de herzieningsrapportage grondexploitaties 2021. Als onderdeel van de Planning en Control cyclus wordt uw Raad jaarlijks inzicht verstrekt in de stand van zaken ten aanzien van de grondexploitaties en (grote) investeringsprojecten. Enerzijds door een projectenrapportage bij de jaarrekening (voorjaar) en anderzijds door een herzieningsrapportage (najaar) waarin grondexploitaties roulerend worden behandeld. De herzieningsrapportage is bedoeld om de lopende gemeentelijke projecten periodiek extra onder de loep te nemen. De gemeente voert een aantal grondexploitatieprojecten (in bijna alle dorpen), voornamelijk woningbouw en een paar bedrijventerreinen. Daarnaast zijn er regionale projecten – met eigen projectbegeleiding - waar de gemeente aan deelneemt én een aantal grote investeringsprojecten. De gemeente Horst aan de Maas voert een actief grondbeleid. In september 2016 is de nota grondbeleid door uw Raad vastgesteld. Daarmee wordt het beleid van de voorgaande jaren (een actieve basishouding in grondexploitatieprojecten) voortgezet door de gemeente. Dat wil zeggen: zelf uitvoeren van projecten waar dat nodig geacht wordt én meedenken met en faciliteren van private partijen.

In het kader van de leefbaarheid in de kernen en het accommodatiebeleid wordt hierbij nadrukkelijk gekeken naar herontwikkeling van bestaande locaties: uitbreiding aan de dorpsranden is niet altijd de beste optie. Momenteel is er veel vraag naar woonruimte. De effecten daarvan zien we in de grondexploitaties. Het is van belang om voor toekomstige ambities actief te (blijven) kijken naar nieuwe potentiële locaties voor woningbouw en bedrijventerreinen in onze dorpen. In het Masterplan Wonen is dit opgenomen en vertaald in het 1000-woningenplan. Door bouwen en toevoegen van het juiste type woningen (levensloopbestendige woningen) ontstaan er verhuisbewegingen op de woningmarkt. Daarmee worden kansen gecreëerd voor andere doelgroepen en blijft de gemeente een aantrekkelijke woongemeente waarin voor iedereen iets te kiezen valt. De gemeente Horst aan de Maas streeft ernaar om voldoende en gedifferentieerde werkmilieus aan te bieden aan (binnen de gemeente) gevestigde bedrijven met een beperkte omvang. De meeste bedrijfsgronden zijn uitgegeven of in optie en er is nauwelijks leegstand. De raad heeft in 2019 opdracht gegeven om op zoek te gaan naar geschikte locaties.

Uit een verkenning in 2018 en recent in 2021 is gebleken dat binnen de gemeente vrijwel geen locaties beschikbaar zijn waar bedrijven met een ruimtebehoefte van minder dan 5.000 m² zich kunnen vestigen of doorontwikkelen. Er bestaat een actuele ruimtebehoefte bij de in de gemeente aanwezige bedrijven van circa 10 hectare netto. Er is één gebied dat qua oppervlak nog ruimte biedt, namelijk het Greenport Venlo. De verschillende Klavers zijn bedoeld voor (inter-)nationale bedrijven. Op verzoek van uw raad wordt samen met Ontwikkelbedrijf Greenport Venlo gekeken naar een Klaver waar een verkaveling kan worden gerealiseerd die ruimte biedt aan kleinere bedrijven vanaf 5.000 m². Voor de bedrijven met een ruimtevraag minder dan 5.000 m² wordt nog gezocht naar mogelijkheden. Op het moment van schrijven van deze herzieningsrapportage is er sprake van een bovengemiddelde stijging van bouwkosten, zowel voor woningen als voor infrastructurele werken. Deels veroorzaakt door aanlevertijden en schaarste van materialen als gevolg van de toenemende vraag naar materialen voor de aanleg van infrastructuur en het (ver)bouwen van woningen in de coronaperiode. Dat heeft als gevolg dat de prijzen in het 2e kwartaal van 2021 sterker zijn gestegen. Het is nog niet duidelijk of er voor het 2e halfjaar 3

van 2021 een afvlakking zal plaatsvinden of dat de stijging doorzet. In de grondexploitaties is ruimte voor gemiddelde prijsstijgingen en vooralsnog leidt dit niet tot problemen. Vanzelfsprekend wordt dit op de voet gevolgd en zal dit aan uw raad gerapporteerd worden als dit in de projecten om bijstelling gaat vragen.

Projecten De volgende grondexploitatieprojecten zijn in deze herzieningsrapportage opgenomen: Woningbouwlocaties: • Roathweg, Broekhuizenvorst • Woningbouw Kronenberg • Burgveld-zuid, Meerlo • Beatrixstraat, Sevenum Bedrijventerrein: • Campus De Asdonck, Hegelsom De volgende componenten van de grondexploitaties zijn op inhoud herzien:  Stedenbouwkundig / verkaveling  Parameters (indexpercentages kosten en opbrengsten, rentepercentage)  Kostenraming (verwerving, tijdelijk beheer, civiele kosten, overige kosten zoals planschade, kosten stimuleringsmaatregelen, plankosten, onvoorzien)  Opbrengsten (uit kavelverkoop, eventuele subsidies en/of bijdragen)  Planning / fasering  Verwachte resultaat  Risico’s en kansen

Bijzondere periode Sinds maart 2020 is er wereldwijd sprake van een pandemie. Het coronavirus heeft impact op allerlei leefen werkomstandigheden, voor iedereen. Op dit moment is een mogelijke financiële impact als gevolg van corona op de grondexploitatieprojecten niet direct meetbaar. Daarom is in deze herzieningsrapportage de trend van de eerste helft van dit jaar als leidraad genomen voor prognoses naar de toekomst voor zover die de grondexploitaties raken. Echter een zekerheid is dit niet. Zoals hiervoor al vermeld, worden de prijzen op de markt nauwlettend gevolgd en zullen er, bij aanhouden van de stijging, wellicht maatregelen nodig zijn.

Weerstandsvermogen Het risicoprofiel van de grondexploitaties geeft vooralsnog geen aanleiding om de risicobandbreedte van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) te wijzigen naar andere grenswaarden dan de geldende onder- en bovengrens van respectievelijk € 1,7 miljoen en € 2,7 miljoen. Daarmee blijven we in controle, met voldoende weerstandsvermogen om eventuele tegenvallers op te vangen.

Gevolgen van gewijzigde regelgeving voor overheden op het gebied van grondexploitaties Als gevolg van wijziging van de verplichte regelgeving voor grondexploitaties zijn in 2018 enkele ingrijpende en projectoverstijgende maatregelen doorgevoerd (POC-winst). Deze situatie geldt vanzelfsprekend ook voor de nu besproken projecten. Een korte toelichting op de systematiek is achterin deze herzieningsrapportage opgenomen.

Besluitvorming Wij stellen u voor de herzieningsrapportage vast te stellen. De financiële bijstellingen in de gepresenteerde grondexploitaties hebben geen directe gevolgen op de gemeentelijke begroting. In het kader van de rechtmatigheid zullen de verschuivingen, samen met de actualisatie bij de projectenrapportage bij de jaarrekening 2021 binnen de kredieten van de grondexploitaties worden verwerkt.

INHOUD

INLEIDING HERZIENINGSRAPPORTAGE .................................................................................................. 3 INHOUD ......................................................................................................................................................... 6 HERZIENINGEN WONINGBOUWLOCATIES EN BEDRIJVENTERREINEN .............................................. 7 Roathweg, Broekhuizenvorst ......................................................................................................................... 8 Woningbouw Kronenberg ............................................................................................................................ 12 Burgveld-zuid, Meerlo .................................................................................................................................. 17 Beatrixstraat, Sevenum ................................................................................................................................ 22 Campus de Asdonck, Hegelsom .................................................................................................................. 27 TUSSENTIJDSE WINSTNEMING ...............................................................................................................

32 RESERVES .................................................................................................................................................. 33 1.

Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve ........................................................ 33

Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV) ............................................................................... 34

TOT SLOT .................................................................................................................................................... 35

HERZIENINGEN WONINGBOUWLOCATIES EN BEDRIJVENTERREINEN

Woningbouwlocaties: • Roathweg, Broekhuizenvorst • Woningbouw Kronenberg • Burgveld-zuid, Meerlo • Beatrixstraat, Sevenum Bedrijventerrein: • Campus De Asdonck, Hegelsom

Roathweg, Broekhuizenvorst

Herziening grondexploitatie Roathweg, Broekhuizenvorst

Beschrijving Het project Roathweg, gelegen tussen de Broekhuizerweg, Heming en Roathweg in Broekhuizenvorst, is in 2010 gestart. Om dit plan te kunnen ontwikkelen, is de bestaande woning met achtergelegen kassen aangekocht. Deze kassen zijn gesloopt en het gebied is door het aanleggen van de bouwrijpe weg geschikt gemaakt voor de bouw van maximaal 18 woningen. De eigenaar van de aangekochte woning heeft een kavel in het plan afgenomen. Gedurende de jaren 2011 tot en met 2014 is er geen kavel verkocht in het plan. Daardoor daalde het verwachte resultaat zodanig dat er op dit project € 375.000 verlies is genomen (bij de jaarrekening 2015). Vervolgens is in 2015 de bestaande woning verkocht en is in 2016 een vrije sectorkavel verkocht. Daarna was het weer even rustig tot 2020. Toen heeft een ontwikkelaar 9 kavels verkocht om daar woningen te bouwen. Die konden dan gekocht of gehuurd worden (vrije sector huur). Daarnaast zijn nog 2 vrije sector kavels in dat jaar verkocht. Ook in 2021 is een vrije sectorkavel verkocht. Er zijn nu nog 3 kavels beschikbaar voor de verkoop. In de tweede helft van 2021 zal gestart worden met het woonrijpmaken. De aanbesteding daarvoor is al gedaan.

Foto links: situatie in 2016

Foto rechts: situatie in 2021

Aanleiding herziening • De financiële stand van zaken van dit plan in beeld brengen nu het plan nagenoeg gereed is. • De raad up-to-date brengen en houden omtrent de laatste ontwikkelingen in dit plan.

Recente B&W besluiten Er zijn geen relevante besluiten genomen.

Aanpak Gezien de fase waarin het plan zich bevindt, is voor deze herziening vooral gekeken naar de nog te realiseren kosten.

Stedenbouwkundig / Verkaveling De bestaande verkaveling voldoet aan de wensen uit de markt.

Grondexploitatie – parameters Jaarlijks worden de indexpercentages voor kosten bijgesteld aan de hand van de laatst bekende cijfers van CBS op het gebied van GWW (Grond-, weg- en waterwerken) en CPI (Consumenten Prijsindexcijfer). Voor het indexpercentage voor opbrengsten wordt bekeken hoe de marktontwikkeling voor huizenprijzen is. Het rentepercentage dient vanaf 2016 jaarlijks bepaald te worden. Momenteel is dit 1,0%. Het percentage is een interne rekenrente die door de afdeling Financiën wordt bepaald uit de samenstelling van de diverse rentes die op de leningen van toepassing zijn en conform regelgeving van het BBV.

Luchtfoto van het plangebied (2021)

Foto projectmatige woningen in aanbouw (2021)

Grondexploitatie – kostenraming / opbrengsten / planning / verwachte resultaat • Ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2020 is de boekwaarde met ca. € 117.000 gedaald. Een positieve ontwikkeling. Er zijn nog 3 kavels beschikbaar voor verkoop. • De 12 verkochte kavels in 2020 en 2021 hebben ervoor gezorgd dat de boekwaarde fors is verbeterd. • Een aantal markthuurwoningen die door de ontwikkelaar zijn gerealiseerd, zijn alsnog verkocht en de daarbij behorende nabetaling heeft een positief effect op de grondexploitatie. • De aanbesteding voor het civieltechnisch woonrijpmaken past binnen de geraamde kosten. De kosten voor het aanleggen van het openbaar groen, inclusief klimaatmaatregelen, zijn wel verhoogd ten opzichte van de raming. Dat geeft een beperkt negatief effect. • Per saldo is er sprake van een kleine verbetering van het verwachte resultaat van de grondexploitatie. De looptijd van het project is onveranderd en is naar verwachting eind 2025. Samenvatting Mutatie op kosten Meeropbrengst vanwege omzetting markthuur naar koopwoning Kosten openbaar groen Nog te realiseren kosten/opbrengsten - mutatie Saldo van de mutaties

-32.000 -32.000

Mutatie op opbrengsten 44.000

44.000 12.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Grondexploitatie Roathweg Stand op 1 januari 2021

Stand op 30 juni 2021

Kosten

Reeds gerealiseerd (excl. winst) Nog te realiseren Totale kosten (excl. winst)

950.116 Reeds gerealiseerd (excl. winst) 391.189 Nog te realiseren 1.341.305 Totale kosten (excl. winst)

Winstneming voor 2017 POC winst vanaf 2017 Totale kosten

970.075 394.649 1.364.724

375.000- ARGE Winstneming 1.976 POC winst vanaf 2017 968.281 Totale kosten

Opbrengsten

375.0001.976 991.700

Opbrengsten

Reeds gerealiseerd Nog te realiseren Totale opbrengsten

890.592 Reeds gerealiseerd 464.334 Nog te realiseren 1.354.926 Totale opbrengsten

Boekwaarde

313.500- Boekwaarde

Verwachte resultaat Contante Waarde per prijspeil per prijspeil Eindwaarde

Verwachte resultaat Contante Waarde 367.880 per prijspeil per prijspeil 386.645 Eindwaarde

1-1-2021 31-12-2025

1.028.017 362.961 1.390.978 430.967-

1-1-2021 1-1-2022 31-12-2025

379.900 383.699 399.278

Toelichting: Cijfers t/m 30-6-2021

Risico’s en kansen In de grondexploitatieberekening zijn kosten opgenomen voor planschades en onvoorziene kosten, daarmee is het risico van optreden van deze kosten reeds afgedekt in de grondexploitatie. Mogelijke risico’s die zich op planniveau voor kunnen doen, bestaan vooral uit (vertraging van) de uitgifte van kavels. Het verwachte resultaat is nagenoeg even groot als het verlies dat in 2015 is genomen en daarmee zou het project dus in totaliteit gezien kostendekkend zijn. Afwijking (NCW) Omschrijving

uitgifte kavels

Gewogen risicobandbreedte

effect op resultaat

€ -355.000,00

Risiconegatief / profiel positief

Kans

Risico ncw per 1-1-2021 negatief effect

positief effect

50%

€ -177.500

-.-

#N/B

-.-

#N/B

-.-

-€ 177.500

€0

negatief

NC W per 1-1-2021

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale negatieve risico € 177.500. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van € 379.900 naar € 202.400. Het risico valt hiermee binnen de interne projectbuffer.

Toekomstbeeld De risico’s zijn beperkt en zijn terug te voeren naar marktrisico’s: blijft de vraag uit de markt naar kavels nog aanwezig, zodat de uitgifte zich uitrolt zoals nu geprognosticeerd. De prognose voor de looptijd van het project is tot 31-12-2025.

Woningbouw Kronenberg

Herziening grondexploitatie woningbouw Kronenberg

Beschrijving Het project woningbouw Kronenberg bestaat uit 2 locaties: - Nabij het BMV de Torrekoel zijn inmiddels 11 woningen gerealiseerd (2015-2017). - Het trapveldje tussen Meerweg en Simonsstraat met aangrenzend gebied. Laatst genoemde locatie is voor toekomstige woningbouw in Kronenberg (bij gebleken behoefte) aangemerkt als uitbreidingslocatie. Het bestemmingsplan daarvoor is inmiddels vastgesteld. Op deze locatie is in de eerste fase ruimte voor 23 woningen in de categorie markthuur en projectmatige koopwoningen. Het trapveldje zal dan verplaatst worden naar sportpark Kronenberg.

Luchtfoto van de beide locaties

Aanleiding herziening • De raad inzicht verschaffen in de laatste stand van zaken. • De civiele raming passend bij het overeengekomen voorlopig ontwerp is nu opgesteld. • Een financiële update naar aanleiding van de laatste ontwikkelingen in het plan geven.

De woningen nabij het BMV die inmiddels enkele jaren gereed zijn

Recente B&W en raadsbesluiten Het bestemmingsplan is op 10 november 2020 door de raad vastgesteld.

Aanpak In de aanloop naar het bestemmingsplan en de daaraan gekoppelde ontwerpen voor het gebied (openbaar gebied en verkaveling) is samen met de ontwikkelaars gezocht naar een passend beeld waarin de wensen 13

van de ontwikkelaar, het dorp (via de dorpsraad) en de wensen en eisen van de gemeente voor met name het openbaar gebied bij elkaar zijn gebracht. Na diverse kleinere en grotere wijzigingen is er nu een ontwerp dat de goedkeuring van alle partijen heeft. Vanuit dat ontwerp is gekeken naar de bijbehorende raming van kosten en opbrengsten. Dat zijn vooralsnog ramingen. Er dienen nog een aantal onderzoeken plaats te vinden om deze ramingen wat gedetailleerder te krijgen en dan, als volgende stap, een aanbesteding te kunnen doen.

Grondexploitatie – kostenraming / opbrengsten / planning / verwachte resultaat • Het plan voor deze locatie bevindt zich in de ontwerpfase. Dat betekent dat de onzekerheden ten aanzien van kosten nog aanwezig zijn, maar al deels beperkt kunnen worden. • In deze eerste fase wordt de infrastructuur in zijn geheel aangelegd. Aan de westzijde van het plangebied worden nu nog geen kavels uitgegeven. Dat betekent dat in fase 1 relatief hoge kosten voor het openbaar gebied inbegrepen zijn die ook voor fase 2 bedoeld en van nut zijn. Als in fase 2 deze kavels uitgegeven gaan worden, komen de opbrengsten ten gunste van deze grondexploitatie en zal het verwachte resultaat stijgen. • De wijzigingen in het plan hebben als gevolg dat het uitgeefbaar gebied iets is vergroot. Dat leidt tot een klein voordeel van ca. € 35.000. • De raming voor het civiele werk is geactualiseerd naar huidig prijspeil en passend bij het huidig voorliggende ontwerp. Dat betekent dat de kosten stijgen met ca. € 73.000. • Vanwege klimaatbestendigheid is het noodzakelijk om het regenwater zoveel mogelijk vast te houden in het gebied. Voor de infiltratievoorzieningen en andere duurzaamheidsmaatregelen is een bedrag geraamd van ca. € 80.000. • De ontwikkelaars in het gebied dragen zelf zorg voor verkoop van de woningen die ze realiseren. Daarmee komen de kosten voor courtagevergoeding voor de gemeente te vervallen.

Een besparing in de kosten van ca. € 28.000. • De wijzigingen in de diverse ramingen hebben ook impact op de rentecomponent in de grondexploitatie. In dit geval is dat een nadelig effect van ca. € 21.000. • Het verwachte resultaat na deze herziening daalt naar ca. € 13.000 (NCW per 1-1-2021). Samenvatting Mutatie op kosten Uitgeefbaar gebied iets vergroot Hogere kosten BWRM a.g.v. actualisatie Kosten voor infiltratievoorzieningen/duurzaamheidsmaatregelen Schrappen courtagevergoeding (geen gemeentelijke uitgifte) Fasering, indexering en rente Nog te realiseren kosten/opbrengsten - mutatie Saldo van de mutaties

Mutatie op opbrengsten 35.000

-73.000 -80.000 28.000 -21.000 -146.000 -111.000

35.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Grondexploitatie Woningbouw Kronenberg - Meerweg/Simonsstraat fase 1 Stand op 1 januari 2021

Stand op 30 juni 2021

Kosten

Reeds gerealiseerd (excl. winst) Nog te realiseren Totale kosten (excl. winst)

138.761 Reeds gerealiseerd (excl. winst) 1.054.711 Nog te realiseren 1.193.472 Totale kosten (excl. winst)

141.998 1.204.885 1.346.883

ARGE Winstneming POC winst vanaf 2017 Totale kosten

ARGE Winstneming 4.067 POC winst vanaf 2017 1.197.539 Totale kosten

4.067 1.350.950

Opbrengsten

Reeds gerealiseerd Nog te realiseren Totale opbrengsten

488.050 Reeds gerealiseerd 842.520 Nog te realiseren 1.330.570 Totale opbrengsten

Boekwaarde Contante Waarde per prijspeil per prijspeil Eindwaarde

488.050 877.311 1.365.361

345.222- Boekwaarde

341.985-

Contante Waarde per prijspeil per prijspeil 133.032 Eindwaarde

1-1-2021

124.081

31-12-2027

1-1-2021 1-1-2022 31-12-2027

13.441 13.575 14.410

Toelichting: Cijfers t/m 30-6-2021

Risico’s en kansen Ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2020 is de boekwaarde nagenoeg gelijk gebleven. De nog te realiseren opbrengsten zijn vrij zeker vanwege een afnamerecht van de ontwikkelaars. De nog te realiseren kosten bestaan voor het grootste deel uit civiele kosten en voor het overige uit planontwikkelingskosten en afdracht aan het fonds bovenwijks. Het project bevindt zich in de ontwerpfase, bijna in de uitvoeringsfase. Risico’s zullen in de komende periode af gaan nemen omdat zaken concreter worden, onderzoeken dan uitgevoerd zijn en er dus meer bekend wordt. Daarmee nemen risico’s af en worden vervangen door zekerheden. Een risico dat aanwezig blijft zolang er nog geen aanbesteding heeft plaatsgevonden, is de daadwerkelijke prijs die betaald moet worden voor het uit te voeren civiele werk. In het afgelopen kwartaal zijn de prijzen van o.a. materialen flink gestegen, en ook de levertijden zijn aanzienlijk opgelopen. Of die trend zich voort gaat zetten is nog niet duidelijk. Dit wordt vanuit de diverse disciplines nauwlettend gevolgd. Vooralsnog is er nog geen aanleiding om de indexpercentages aan te passen. Daarnaast is het mogelijk dat de kavels sneller uitgegeven gaan worden dan nu verwacht wordt.

In de grondexploitatieberekening zijn kosten opgenomen voor planschades en onvoorziene kosten, daarmee is het risico van optreden van deze kosten reeds afgedekt in de grondexploitatie. Gewogen effect

Afwijking (NCW) Omschrijving

effect op resultaat

aanbestedingsnadeel

€ -45.000

behoefte aan kavels valt weg

€ -400.000

Gewogen risicobandbreedte

Risiconegatief / profiel positief

Kans

NCW per 1-1-2021 negatief effect

positief effect -.-

negatief

25%

-€ 11.250

negatief

25%

-€ 100.000

-.-

75%

-.-

-€ 111.250

€0

NC W per 1-1-2021

Bovenstaand risico is indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. 15

Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico € 111.250. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van € 13.441 naar negatief € 97.809. Het risico is niet op te vangen binnen de interne projectbuffer. Bij tegenvallende resultaten kan (een deel van) de genomen POC-winst weer terug in het project gestort worden. Als dat niet afdoende zou zijn, kan er een beroep worden gedaan op de ARGE. Toekomstbeeld Met het nu voorliggende ontwerp voor deze uitbreidingslocatie is het plan weer up-to-date. Er is voldoende aandacht voor klimaatbestendigheid in het plan. De aan te bieden kavels zijn passend bij de behoefte van de markt. Gelet op de huidige marktontwikkelingen wordt kavelafzet conform planning reëel geacht. De bovenstaande cijfers zijn gebaseerd op een looptijd tot 31 december 2027.

Burgveld-zuid, Meerlo

Herziening grondexploitatie Burgveld-zuid, Meerlo

Beschrijving Het project Burgveld-zuid is gelegen aan beide zijden van de Leeuwerik tot aan de Julianastraat en sporthal Burgveld en het sluit aan op de reeds gerealiseerde deelfases van Burgveld. Dit project is door de voormalige gemeente Meerlo-Wanssum gestart, waarvan fase 1 en 2 nog voor de fusie van 2010 zijn afgerond. Fase 3 is in ontwikkeling genomen in 2008 en betreft deels vrije sectorkavels en het andere deel is projectmatig te ontwikkelen. Het verkavelingsplan biedt ruimte voor de bouw van circa 35 woningen. In eerste instantie was voor de projectmatig te ontwikkelen woningen een overeenkomst gesloten met een projectontwikkelaar voor de bouw van 20 woningen. Omdat er binnen 3 jaar geen verkoopovereenkomsten waren gesloten, is het contract volgens de voorwaarden ontbonden. Nadat er gedurende enkele jaren weinig animo was voor deze kavels, is er nu een ontwikkelaar actief die inmiddels al enkele markthuurwoningen heeft gerealiseerd en nu bezig is met de bouw van een achttal woningen in 2 lagen en daarnaast nog een blok van 4 markthuurwoningen wil realiseren. Ook de vrije sectorkavels zijn in trek sinds ze enkele jaren geleden in oppervlakte zijn verkleind. Er zijn er inmiddels 5 verkocht.

Luchtfoto van het plangebied (boven) en woningen in aanbouw (rechts) (2021)

Aanleiding herziening • Een update van het plan om de wijzigingen met bijbehorende consequenties toe te lichten zodat de raad goed op de hoogte is van de stand van zaken. • De raming en het ontwerp voor civiel werk was gedateerd en op basis van een ouder plan en behoefde actualisatie.

Recente B&W besluiten Er zijn geen relevante besluiten genomen. 18

Aanpak De verkaveling voor het projectmatig in te vullen deel is in samenspraak met de ontwikkelaar opnieuw bekeken. Wensen vanuit de ontwikkelaar, behoefte uit de markt en wensen en eisen vanuit de gemeente zijn bij elkaar gebracht in een nieuwe planopzet. Daarbij is nadrukkelijk aandacht besteed aan het inrichten van het openbaar gebied.

Stedenbouwkundig / Verkaveling De aangepaste verkaveling voldoet aan de wensen uit de markt. Er is een goede mix van woningtypologieën die aansluit bij de behoefte uit de markt. Ook de inrichting van het openbaar gebied, met de eisen vanuit klimaatbestendigheid, is daarbij opnieuw beoordeeld en ingevuld.

Grondexploitatie – kostenraming / opbrengsten / planning / verwachte resultaat • Ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2020 is de boekwaarde verbeterd. • Er is nu duidelijkheid over het ruimtebeslag voor o.a. waterinfiltratie in het gebied en dat betekent dat er een deel van gebied alsnog uitgegeven kan worden. Een voordeel van ca. € 100.000. • Naast de al eerder gerealiseerde markthuurwoningen, worden er nog een aantal markthuurwoningen toegevoegd. Deze verschuiving veroorzaakt een lagere opbrengst omdat de grondprijs voor markthuurwoningen lager ligt dan de grondprijs voor vrije sector/koopwoningen. Het nadeel is ca. € 55.000. • In het gebied ligt een hogedruk gasleiding die verlegd moet worden zodat deze niet onder de toekomstige woningen komt te liggen. De extra kosten die hiermee gemoeid zijn, bedragen ca. € 35.000. 19

•

De extra kosten voor waterberging conform de eis om grotere hoeveelheden regenwater te kunnen verwerken bedragen ca. € 25.000. In het civiele werk is inbegrepen dat de bestaande wegen ter plekke een goede aansluiting krijgen (hoogteniveau e.d.) met de nieuw aan te leggen weg. Tevens wordt er een trottoir aangelegd richting de sporthal. De raming hiervoor is ca. € 215.000 hoger. Meer uitgeefbaar gebied betekent ook dat er meer afgedragen wordt aan het fonds bovenwijks. Het nadeel is ca. € 15.000. De aanpassingen van de ramingen hebben ook impact op de rentecomponent, ca. € 9.000 nadelig. De looptijd van het plan is onveranderd en loopt naar verwachting tot eind 2028. Het verwachte resultaat daalt met circa € 199.000 (zie onderstaande staatjes) naar ca. € 365.000 (NCW per 1-1-2021).

•

• • • •

Samenvatting Mutatie op kosten Meer uitgeefbaar gebied Verschuiving van vrije sector naar markthuur Extra kosten voor verleggen hogedruk gasleiding Extra kosten voor waterberging Hogere kosten voor civiel werk Hogere afdracht voor fonds bovenwijks Invloed fasering, index, rente Nog te realiseren kosten/opbrengsten - mutatie Saldo van de mutaties

Mutatie op opbrengsten 100.000 -55.000

-35.000 -25.000 -215.000 -15.000 -9.000 -299.000 -254.000

45.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Grondexploitatie Burgveld zuid III Stand op 1 januari 2021

Stand op 30 juni 2021

Kosten

Reeds gerealiseerd (excl. winst) Nog te realiseren Totale kosten (excl. winst)

807.206 Reeds gerealiseerd (excl. winst) 440.315 Nog te realiseren 1.247.521 Totale kosten (excl. winst)

813.948 740.707 1.554.655

Winstneming POC winst Totale kosten

969.535 ARGE Winstneming 582.823 POC winst 2.799.879 Totale kosten

969.535 582.823 3.107.012

Opbrengsten

Reeds gerealiseerd Nog te realiseren Totale opbrengsten

2.250.610 Reeds gerealiseerd 998.032 Nog te realiseren 3.248.642 Totale opbrengsten

Boekwaarde Contante Waarde per prijspeil per prijspeil Eindwaarde

2.337.900 942.406 3.280.307

108.954 Boekwaarde

1-1-2021 31-12-2028

Contante Waarde per prijspeil per prijspeil 448.764 Eindwaarde 414.426

28.405

1-1-2021 1-1-2022 31-12-2028

160.034 161.635 173.294

Toelichting: Cijfers t/m 30-6-2021

Risico’s en kansen Het afzetrisico van de kavels wordt als gemiddeld geclassificeerd. 20

De werkelijke kosten voor het woonrijpmaken kunnen bij uitvoering nog afwijken, afhankelijk van de situatie op de aanbestedingsmarkt. Mogelijk kan het woonrijp maken gelijktijdig met het bouwrijp maken worden aanbesteed. In de grondexploitatieberekening zijn kosten opgenomen voor planschades en onvoorziene kosten, daarmee is het risico van optreden van deze kosten reeds afgedekt in de grondexploitatie. Risico

Afwijking (NCW) Omschrijving

effect op resultaat

Risiconegatief / profiel positief

Kans

NCW per 1-1-2021 negatief effect

positief effect

Aanbestedingsnadeel

-€ 31.500

negatief

25%

-€ 7.875

-.-

Aanbestedingsvoordeel

€ 63.000

positief

50%

-.-

€ 31.500

Risico op uitgifte kavels

-€ 125.000

negatief

50%

-€ 62.500

-.-

50%

Gewogen risicobandbreedte

-.-

-€ 70.375

€ 31.500

NC W per 1-1-2021

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico € 70.375. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van € 160.034 naar € 89.659. Het risico valt hiermee ruim binnen de interne projectbuffer.

Toekomstbeeld Met de actualisatie van de grondexploitatie is dit plan weer up-to-date. Het plan beschikt over voldoende buffer om risico’s op te kunnen vangen. Onvoorziene situaties met nadelige gevolgen zijn binnen het plan goed op te vangen. Een beroep op de ARGE is in dat geval niet noodzakelijk. De bovenstaande cijfers zijn gebaseerd op een uitgifteplanning tot 2028. Eerdere verkoop van kavels zal betekenen dat het plan eerder afgesloten zou kunnen worden.

De eerste markthuurwoningen zijn nagenoeg gereed

Beatrixstraat, Sevenum

Herziening grondexploitatie Beatrixstraat, Sevenum

Beschrijving Het project Beatrixstraat, gelegen tussen de Staarterstraat, Peperstraat en Beatrixstraat in Sevenum is in 2013 gestart met fase 1. Het plandeel biedt ruimte voor de bouw van 56 woningen. In het startjaar van de uitvoering (2014) zijn direct de kavels voor de 18 sociale huurwoningen verkocht. Vervolgens zijn de overige 38 vrije sectorkavels verkocht in de periode 2015 tot 2019. Deze woningen zijn inmiddels gerealiseerd en bewoond. Vanuit het plan is een fietsverbinding gemaakt naar de Peperstraat. Als vervolg is ook fase 2 planologisch ontwikkeld en na het vaststellen van het bestemmingsplan zijn de werkzaamheden gestart om het gebied bouwrijp te maken. In dit plandeel is ruimte ingetekend voor een complex voor PSW-woningen (sociale zorgwoningen). Verder is er plaats voor zowel markthuur woningen als projectmatige koopwoningen en – beperkt - vrije sectorkavels. De start van de verkoop lag in 2020 en inmiddels zijn alle 23 kavels verkocht. De aanbestedingsprocedure is al doorlopen en naar verwachting wordt het civieltechnische woonrijpmaken eind 2021 afgerond. Het aanleggen van het openbaar groen zal dan nog uitgevoerd worden.

Foto’s opgeleverde woningen in fase 1

Foto complex van zorgaanbieder PSW in fase 2

Recente B&W besluiten Er zijn geen relevante besluiten geweest.

Foto’s van het in uitvoering zijnde deel, fase 2

Aanpak Gezien de fase waarin het plan zich bevindt, is voor deze herziening vooral gekeken naar de nog te realiseren kosten.

Stedenbouwkundig / Verkaveling De bestaande verkaveling voldoet aan de wensen uit de markt.

Luchtfoto van het plangebied (2021)

Grondexploitatie – kostenraming / opbrengsten / planning / verwachte resultaat • De boekwaarde van het plan is door de kavelverkopen fors verbeterd. • De geraamde kosten voor het civiele werk (zowel woonrijp als het extra bouwrijp maken) zijn per saldo € 300.000 lager dan de vorige begroting. Met name het voordeel van de eerdere aanbesteding voor bouwrijp maken is hier debet aan. Het woonrijpmaken staat voor eind 2021/begin 2022 op de planning. • In de tweede helft van 2021 zal duidelijk worden of er nog aanpassingen dienen te worden uitgevoerd aan de noordzijde van fase 1 die het straatbeeld positief kunnen beïnvloeden. • De begrote kosten voor planontwikkeling en onvoorzien zijn naar beneden bijgesteld omdat het plan nagenoeg gereed is. • De looptijd van het plan is onveranderd, en is vooralsnog eind 2025 naar verwachting gereed. • Het verwachte resultaat stijgt met circa € 427.000 (zie onderstaand staatje) naar ca. € 764.000 (NCW per 1-1-2021).

Samenvatting

Raming bouw- en woonrijp maken verlaagd Raming planontwikkeling verlaagd Raming onvoorzien verlaagd Invloed fasering, index, rente Nog te realiseren kosten/opbrengsten - mutatie Saldo van de mutaties

Mutatie op kosten 300.000 75.000 40.000 11.000 426.000 426.000

Mutatie op opbrengsten

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Grondexploitatie Beatrixstraat, incl fase 2 Stand op 1 januari 2021

Stand op 30 juni 2021

Kosten

Reeds gerealiseerd (excl. winst) Nog te realiseren Totale kosten (excl. winst)

2.253.945 Reeds gerealiseerd (excl. winst) 1.901.155 Nog te realiseren 4.155.100 Totale kosten (excl. winst)

2.284.464 1.367.933 3.652.397

Winstneming voor 2017 POC winst vanaf 2017 Totale kosten

ARGE Winstneming 41.852 POC winst vanaf 2017 4.196.952 Totale kosten

41.852 3.694.249

Opbrengsten

Reeds gerealiseerd Nog te realiseren Totale opbrengsten

3.354.373 Reeds gerealiseerd 1.197.511 Nog te realiseren 4.551.883 Totale opbrengsten

4.220.093 277.310 4.497.403

Boekwaarde

1.058.576- Boekwaarde

1.893.777-

Verwachte resultaat Contante Waarde per prijspeil per prijspeil Eindwaarde

Verwachte resultaat Contante Waarde 337.705 per prijspeil per prijspeil 354.931 Eindwaarde

1-1-2021 1-1-2022 31-12-2025

764.173 771.815 803.154

Toelichting: Cijfers t/m 30-6-2021

Risico’s en kansen De werkelijke kosten voor het woonrijpmaken kunnen bij uitvoering nog afwijken, afhankelijk van de omstandigheden ter plekke. De situatie aan de noordzijde zou kunnen betekenen dat er nog aanvullend kosten gemaakt worden (en ook eventueel nog opbrengsten). Daarentegen is het ook mogelijk dat het huidige beeld ook het eindbeeld wordt. In de grondexploitatieberekening zijn kosten opgenomen voor planschades en onvoorziene kosten, daarmee is het risico van optreden van deze kosten reeds afgedekt in de grondexploitatie. Afwijking (NCW) Omschrijving

effect op resultaat

Risiconegatief / profiel positief

Kans

Risico ncw per 1-1-2021 negatief effect

positief effect

aanbestedingsnadeel

€ -100.000,00

negatief

50%

-€ 50.000,00

-.-

afzetrisico

€ -250.000,00

negatief

50%

-€ 125.000,00

-.-

50%

Gewogen risicobandbreedte

-.-

-€ 175.000

€0

NC W per 1-1-2021

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico € 175.000. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van € 764.173 naar € 589.173. Het risico valt hiermee ruim binnen de interne projectbuffer.

Toekomstbeeld De risico’s zijn beperkt en zijn terug te voeren naar marktrisico’s: blijven de prijzen stabiel of zijn ze nog aan fluctuatie onderhevig. Indien dat het geval is, kan het verwachte resultaat nog afwijken. Voor de looptijd is dit echter nauwelijks van invloed. De prognose voor de looptijd van het project is tot 31-12-2025. 26

Campus de Asdonck, Hegelsom

Herziening grondexploitatie Campus de Asdonck

Beschrijving Het project Campus de Asdonck is gelegen tussen de Spoorstraat, Stationsstraat en de Heijnenstraat in Hegelsom. Dit bedrijventerrein kenmerkt zich door het dienstverlenende karakter. Op deze campus zijn o.a. het Citaverde College en uitzendbureau AB Werkt gevestigd. De overige uitgeefbare kavels zijn sinds een aantal jaren aan het Citaverde College verhuurd als dierenweide, buitenruimte en parkeerterrein. Deze kavels liggen aansluitend aan het perceel van AB Werkt. Verder is er nog een grotere kavel aan de westzijde van het Citaverde College gelegen. Deze is vanwege de omvang en ligging niet erg in trek gebleken. Deze kavel wordt verpacht.

Luchtfoto van het plangebied

Aanleiding herziening • De raming van het project was gedateerd en behoefde actualisatie. • De raad informeren over de voortgang van het project. • Optie op een kavel die momenteel verhuurd is aan het Citaverde College. Doel is om te komen tot een permanente oplossing voor Citaverde College. Dit zou betekenen dat zij het perceel aan de westzijde aankopen. Dit perceel maakt onderdeel uit van deze grondexploitatie, echter vanwege de beperkte vraag is dat deel tijdelijk ‘bevroren’ en zijn er geen kosten en opbrengsten aan toegerekend. • De verkoopbaarheid van de percelen aan de oostzijde worden hierdoor naar verwachting verbeterd, zeker gezien de schaarste aan bedrijventerrein.

Recente B&W besluiten Er zijn geen recente B&W besluiten inzake dit plan geweest.

Aanpak Gezien de fase waarin het plan zich bevindt, is voor deze herziening vooral gekeken naar de nog te realiseren kosten en opbrengsten.

Stedenbouwkundig / Verkaveling De bestaande verkaveling voldoet nog aan de wensen uit de markt. De westzijde was voorlopig niet in beeld en kan de bestaande wens van het Citaverde College invullen. Daarmee ontstaat ook een goede afronding naar het buitengebied.

Grondexploitatie – parameters Jaarlijks worden de indexpercentages voor kosten bijgesteld aan de hand van de laatst bekende cijfers van CBS op het gebied van GWW (Grond-, weg- en waterwerken) en CPI (Consumenten Prijsindexcijfer). Voor het indexpercentage voor opbrengsten wordt bekeken hoe de marktontwikkeling voor huizenprijzen is. Vanaf 2016 dient het rentepercentage jaarlijks bepaald te worden. Momenteel is dit 1,0%. Het percentage is een interne rekenrente die door de afdeling Financiën wordt bepaald uit de samenstelling van de diverse rentes die op de leningen van toepassing zijn en conform regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording.

Grondexploitatie – kostenraming / opbrengsten / planning / verwachte resultaat • De boekwaarde van het plan is gelijk gebleven aan de stand van begin van dit jaar. Het is een positieve boekwaarde, dat wil zeggen dat de reeds gemaakte opbrengsten hoger zijn dan de reeds gemaakte kosten. • Het Citaverde huurde de uitgeefbare kavels met de insteek dat dit gebruik tijdelijk zou zijn. Nu is er van de uitgeefbare kavels op één kavel een optie en die zal hoogstwaarschijnlijk worden verkocht. De kavel dient dan vrijgemaakt te worden. Het Citaverde heeft geconstateerd dat men deze ruimte eigenlijk niet kan missen voor haar onderwijsdoelen. Daarom wordt in gesprek met hen bekeken of de kavel aan de westzijde gebruikt kan worden voor hun buitenruimte en dat men de gehuurde grond in zijn geheel vrijmaakt. Er zal dan aan de oostzijde uitsluitend een voetpad vanuit de nieuwe stationsomgeving worden aangelegd voor schoolgaande jeugd. De kosten hiervoor bedragen ca. € 23.000. • De geraamde opbrengsten zijn naar boven bijgesteld met ca. € 100.000 vanwege de vraag van het Citaverde College om de grond ten westen van de school te kunnen kopen om daar aan de praktijklessen blijvend invulling te kunnen geven. Er is sprake van een aangepaste prijs omdat er geen bedrijvigheid in de gebruikelijke zin zal plaatsvinden.

• De raming voor het civiele werk is geactualiseerd en aangepast aan het huidige prijspeil. Het is wenselijk om voor de leerlingen die per trein komen, een voetpad te realiseren waar ze rechtstreeks naar de schoolingang kunnen lopen. Dat voorkomt ‘olifantenpaadjes’. Mocht in de toekomst een deel van de resterende kavel verkocht kunnen worden, kan het voetpad verlegd worden. Deze kosten zijn vooralsnog niet opgenomen in de grondexploitatie. • Het bijgestelde verwachte resultaat (NCW per 1-1-2021) bedraagt ca. € 1.100.000.

Samenvatting Mutatie op kosten Verkoop westelijk deel Voetpad vanaf stationsomgeving naar Citaverde College Invloed fasering, index, rente Nog te realiseren kosten/opbrengsten - mutatie Saldo van de mutaties

-23.000 8.000 -15.000

Mutatie op opbrengsten 100.000

100.000 85.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Grondexploitatie - Campus de Asdonck Stand op 1 januari 2021

Stand op 30 juni 2021

Kosten

Reeds gerealiseerd (excl. winst Nog te realiseren Totale kosten (excl. winst)

9.136 Reeds gerealiseerd (excl. winst 85.398 Nog te realiseren 94.533 Totale kosten (excl. winst)

9.136 92.295 101.431

Winstneming voor 2017 POC winst vanaf 2017 Totale kosten

30.000 ARGE Winstneming 21.731 POC winst vanaf 2017 146.264 Totale kosten

30.000 21.731 153.162

Opbrengsten

Reeds gerealiseerd Nog te realiseren Totale opbrengsten

258.959 Reeds gerealiseerd 993.765 Nog te realiseren 1.252.724 Totale opbrengsten

Boekwaarde Contante Waarde per prijspeil per prijspeil Eindwaarde

258.959 1.093.437 1.352.397

198.093- Boekwaarde

198.093-

Contante Waarde 1.011.681 per prijspeil 1.021.797 per prijspeil 1.106.460 Eindwaarde

1-1-2021 1-1-2022 31-12-2028

1.096.508 1.107.473 1.199.235

Toelichting: Cijfers t/m 30-6-2021

Risico’s en kansen Het plan loopt beperkt risico, met name voor de uitgifte van de kavels. De nog te verwachten kosten worden gedekt door de positieve boekwaarde. In de grondexploitatieberekening zijn kosten opgenomen voor civiele werkzaamheden en onvoorziene kosten, daarmee is het risico van optreden van deze kosten reeds afgedekt in de grondexploitatie. Mogelijke risico’s die zich in het project voor zouden kunnen doen, betreffen het afzetrisico van de kavels en het mogelijk in de toekomst verleggen van het voetpad. Risico

Afwijking (NCW) Omschrijving

effect op resultaat

Risiconegatief / profiel positief

Kans

NCW per 1-1-2021 negatief effect positief effect

uitgifte kavels

€ -927.000

negatief

50%

-€ 463.500

-.-

verleggen voetpad in de toekomst

€ -20.000

negatief

50%

-€ 10.000

-.-

50%

… Gewogen risicobandbreedte

-.-

-€ 473.500

€0

NC W per 1-1-2021

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico € 473.500. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW per 1-1-2021) dalen van € 1.096.508 naar € 623.008. Het risico valt hiermee ruim binnen de interne projectbuffer.

Toekomstbeeld Het plan is weer in overeenstemming met de wensen vanuit de (veranderde) omgeving. Met de gelijktijdige actualisatie van de kostenraming is dit plan weer up-to-date en beschikt nog steeds over een passende risicobuffer (=verwachte resultaat). Onvoorziene situaties met nadelige financiële gevolgen zijn binnen het plan goed op te vangen. De bovenstaande cijfers zijn gebaseerd op een voorzichtige uitgifteplanning tot 2028.

TUSSENTIJDSE WINSTNEMING Grondexploitaties kenmerken zich door een startfase waarin vooral kosten worden gemaakt. Kosten voor grondverwerving, voor de onderzoeken die nodig zijn om het bestemmingsplan te kunnen wijzigen/vaststellen, voor slopen en/of saneren van de aangekochte grond. Nadat het bestemmingsplan is vastgesteld, wordt het plangebied ontsloten door de aanleg van een bouwweg met de ondergrondse infrastructuur (nutsleidingen, riolering etc.). Kavels worden pas toegankelijk nadat de bouwweg gereed is. En pas op dat moment ontstaan de eerste opbrengsten. Hierdoor kan de boekwaarde in de eerste jaren fors negatief oplopen (e.e.a. afhankelijk van de grootte van het plan), een boekwaarde die door grondverkopen weer richting nul moet gaan. Gedurende de hele looptijd spelen de van toepassing zijnde rentepercentages en indexcijfers ook een rol. De gemeentelijke financiële administratie dient volgens de richtlijnen van de BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) te worden ingericht. Voor grondexploitaties zijn in de BBV specifieke richtlijnen en regels opgenomen, bijvoorbeeld hoe (tussentijds) winst moet worden genomen in grondexploitaties. Tot december 2017 waren de gemeenten redelijk vrij in de keuze van de methode van winstneming, mits de accountant dit helder en transparant kon beoordelen.

Tussentijdse winstneming vanaf januari 2018 In december 2017 heeft de Commissie BBV besloten om één methode verplicht te stellen. Die methode is de Percentage of Completion (POC). De POC-methode schrijft voor dat in grondexploitaties winst genomen moet worden op basis van voortgang van kosten en opbrengsten. Daarbij wordt een procentuele verhouding bepaald tussen de al gemaakte kosten ten opzichte van de totaal geraamde kosten. Hetzelfde gebeurd voor de opbrengsten. De percentages voor de kosten en opbrengsten worden met elkaar vermenigvuldigd en dat vervolgens weer vermenigvuldigd met het geraamde resultaat (netto contante waarde (NCW)). Het bedrag dat hieruit volgt, is het bedrag dat als tussentijdse winst moet worden genomen. Hierop kan eventueel nog een correctie plaatsvinden voor projectspecifieke risico’s. In formulevorm: Winstneming = (% kosten) x (% opbrengsten) x (€ Netto contant waarde) -/- (€ projectspecifieke risico’s)

Toepassing van de POC methode kan leiden tot de volgende (theoretische) gevolgen: Binnen een project worden vlak na de start, waarbij de boekwaarde nog negatief is, enkele kavels verkocht bv voor sociale woningbouw. Volgens de formule ontstaat er op dat moment een verplichte winstneming, terwijl de boekwaarde nog niet positief is, en zelfs nog een fors negatief bedrag kan zijn. Eenzelfde situatie kan ontstaan bij een groot project dat meerdere fases kent en waarbij pas in de laatste jaren de boekwaarde richting positief gaat. Het is dus mogelijk dat een project waarbij enkele jaren tussentijds winst wordt genomen, toch geconfronteerd wordt met geplande of onverwachte kosten, waarin genomen winst terug moet worden gestort om een positieve grondexploitatie te behouden. Het voorzichtigheidsprincipe wordt in de POC methode ruimer geïnterpreteerd dan in de vorige methode voor tussentijdse winstneming. De POC methode leidt tot grotere risico’s als er geen aanvullende maatregelen genomen worden om de via deze methode onttrokken winsten zeker te stellen tot er meer zekerheid is over de daadwerkelijke realisatie van winsten.

RESERVES Voor de grondexploitaties zijn de volgende reserves van belang: 1. Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve 2. Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV)

1. Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve De ARGE is ingesteld als bufferfunctie voor grondexploitaties waarbij (tussentijdse) winsten zorgen voor toename van het saldo en verliezen leiden tot afname van het saldo. Daarmee wordt voorkomen dat de Algemene Reserve direct aangesproken zou moeten worden in geval van grote tegenvallers. De ARGE vormt daarmee een onderdeel van het gemeentelijk weerstandsvermogen. In de richtlijnen van de BBV 2018 wordt er van uit gegaan dat de macro-economische risico’s niet binnen de projecten mogen worden meegenomen als projectspecifiek risico. In geval die risico’s zich voordoen, moet een beroep worden gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen, en in eerste instantie is dat de ARGE als het grondexploitaties betreft. De hoogte van de ARGE per 1-1-2021 was € 2.486.000. De hoogte van de POC reserve per 1-1-2021 was € 3.029.000. Systematiek vanaf herzieningsrapportage 2018

Waar voorheen elke grondexploitatie een interne risicobuffer had (het verwachte resultaat), is door de POC methode de risicobuffer buiten de grondexploitatie geplaatst. Door een POC Reserve in te stellen, kan deze fungeren als externe risicobuffer waar de tussentijdse winsten ‘bewaard’ worden en bij schommelingen en/of tegenvallers ook weer terug kunnen vloeien in de grondexploitatie. Bij daadwerkelijke realisatie van de winst zal deze winst overgeheveld worden naar de ARGE, waarvoor weer de bandbreedte geldt zoals tot december 2017 was vastgelegd en in overeenstemming met de risico-analyse die daaraan ten grondslag lag. Bij overschrijden van de bovengrens van de ARGE vindt afstorting naar de Algemene Reserve plaats. In de eindfase van een grondexploitatie kan meer solide onderbouwd worden hoeveel winst het project daadwerkelijk gerealiseerd heeft en neemt de onzekerheid over het eindsaldo af. Daartoe wordt de oude methode van winstnemen als beste benadering van de werkelijkheid gehanteerd. Als uit die methode volgt dat er daadwerkelijk (tussentijds) winst is gegenereerd, dan zal die winst naar de ARGE vloeien. Een bewerkelijker proces, maar wel een transparante gang van zaken die onbedoelde risico’s uitsluit. De POC Reserve maakt geen onderdeel uit van het gemeentelijk weerstandsvermogen. 33

2. Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV) De RSAV is destijds ingesteld om als gemeente snel te kunnen handelen ingeval van aankoop van strategische gronden of vastgoed. Dit is mogelijk omdat het college gemandateerd is om tot een bedrag van € 500.000 strategische aankopen te doen. Daarmee werd tijd bespaard omdat er al middelen voorhanden zijn om de strategische aankoop te kunnen doen. Als gevolg van de doorgevoerde wijzigingen in de BBV kan de huidige systematiek van de RSAV niet gehandhaafd blijven. Tot de wijziging werden strategische aankopen gedaan via deze reserve en daardoor direct afgeboekt. Indien de grond tot ontwikkeling werd gebracht, vond inbreng tegen de aangekochte waarde plaats in de grondexploitatie. Dat wordt administratief gezien als herwaardering en dat is onder de nieuwe regels niet meer toegestaan. Als gevolg van deze wijziging worden deze strategische aankopen verantwoord op de balans tegen de aankoopwaarde. Passend binnen de nieuwe BBV-regels is er gezocht naar een werkwijze die ook het oorspronkelijke doel van de RSAV dient, namelijk snel kunnen acteren in geval een strategische aankoop mogelijk is. Die werkwijze houdt het volgende in: − Financiering van de aankoop, beslissing via een collegebesluit (dit was al gemandateerd aan het college).

− Vastgoed wordt geactiveerd op de balans, gronden worden tegen een reële waarde op de balans verantwoord, zonder afschrijving maar wel rentebijschrijving. − Mandaat van het college blijft gehandhaafd. Strategische aankopen boven € 500.000 worden vooraf met het seniorenconvent besproken. De RSAV blijft gehandhaafd voor de volgende zaken: • Dekking van de eventueel benodigde afboeking van een onrendabel deel van een strategische aankoop, na inbreng in een project. • Dekking van de afboeking van vastgoed bij sloop of bij verkoop tegen een lagere prijs. • Dekking van de afboeking van (een deel van) de waarde van vastgoed of gronden indien de beoogde ontwikkeling niet doorgaat. De hoogte van de RSAV per 1-1-2021 was € 724.000.

TOT SLOT Samenvatting Deze herzieningsrapportage is bedoeld om meer inzicht te geven in de veranderingen die in de projecten gedaan worden. Door projecten met enige regelmaat grondig te herzien, houden we de risico’s beter in de hand. Daarnaast proberen we met beeldmateriaal en een meer beschrijvende rapportage de Raad nog meer te informeren en te betrekken dan in de projectenrapportage het geval is. Afhankelijk van ontwikkelingen in en actualiteit van de projecten wordt bepaald welke projecten in de volgende herzieningsrapportage zullen worden besproken.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10586173/1