Document · PDF

05c.1 Toelichting Bijlagenboek

Gemeenteraad 20 december 2022, gemeente Horst aan de MaasBij agendapunt: Voorstel tot het gewijzigd vaststellen van het bestemmingsplan Bemmelstraat 2 te Horst.19.183 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Bestemmingsplan Bemmelstraat 2 te Horst Gemeente Horst aan de Maas Bijlagenboek

Identificatienummer:

NL.IMRO.1507.HOBEMMELST2-BP01

Rapportnummer:

P05195

Ontwerp:

12 september 2022

Opdrachtgever:

Gemeente Horst aan de Maas

Projectteam BRO:

SSh, DEe

Trefwoorden:

Woningbouw, Bemmelstraat 2 te Horst, gemeente Horst aan de Maas

Beknopte inhoud:

Bestemmingsplan ten behoeve van de ontwikkeling van de woningbouwlocatie aan de Bemmelstraat 2 in Horst.

BRO Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl

Inhoudsopgave

Bijlagen bij T oelichting

Bijlage 1

Ladderonderbouwing

Bijlage 2

Milieuhygiënisch vooronderzoek bodem

Bijlage 3

Verkennend bodemonderzoek

119

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

249

Bijlage 5

Quickscan bedrijven en milieuzonering

319

Bijlage 6

Akoestisch onderzoek industrielawaai

330

Bijlage 7

Quickscan Externe veiligheid

479

Bijlage 8

Watertoets

489

Bijlage 9

Quickscan flora en fauna

521

Bijlage 10

Archeologisch bureauonderzoek

538

Bijlage 11

Stikstofberekening

596

Bestemmingsplan "Bemmelstraat 2 te Horst" (ontwerp)

Bijlagen bij T oelichting

Bestemmingsplan "Bemmelstraat 2 te Horst" (ontwerp)

Bijlage 1 Ladderonderbouwing

Bestemmingsplan "Bemmelstraat 2 te Horst" (ontwerp)

Advies

advies

Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

project Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas datum 4 mei 2022 opdrachtgever Gemeente Horst aan de Maas projectnummer P05195 opgesteld door FSi, SJo i.a.a. SSh

Samenvatting Aanleiding De gemeente Horst aan de Maas is voornemens om 23 woningen te realiseren aan de Bemmelstraat te Horst aan de Maas. Het betreft een herontwikkeling, waarbij de bestaande maatschappelijke bebouwing wordt getransformeerd tot een appartementengebouw. Het beoogde programma betreft sociale huur en is geschikt voor diverse doelgroepen, waaronder starters, ouderen en kleinschalige huishoudens in algemene zin.

Planinitiatief Het functioneel gebruik van de gronden ten behoeve van de functie wonen is op basis van het vigerend bestemmingsplan “Peelkernen” (vastgesteld 10-11-2009) niet toegestaan. Op grond van dit bestemmingsplan heeft het perceel de enkelbestemming ‘Maatschappelijk’, waarbinnen de gewenste functie niet mogelijk is. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk. In art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’(art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst. Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de

BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl

Bij het opstellen van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet méér dan 23 woningen mogelijk worden gemaakt. Door de omvang van de ontwikkeling (≥12 woningen) moet het initiatief worden beschouwd als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk ge-

Het pand op de hoek van de Bemmelstraat en de Gasthuisstraat heeft momenteel een maatschappelijke bestemming. Het beoogde plan betreft een herontwikkeling van een pand met een maatschappelijke bestemming naar woningen. Het nieuwe appartementengebouw bestaat uit twee tot drie lagen, met in totaal 23 appartementen in het sociale huursegment. De appartementen zijn geschikt voor diverse doelgroepen, waaronder starters, ouderen en andere kleinschalige huishoudens (één- en tweepersoons).

Opzet onderzoek Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 23 woningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?

bied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

Voor het antwoord onderzoeken we zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt een locatieafweging gemaakt ten aanzien van de ligging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Ook wordt stilgestaan bij eventuele effecten van de beoogde ontwikkeling. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimtegebruik is onder andere gekeken naar:  Omgevingsvisie Limburg (2021);  Plancapaciteitsmonitor;  Dashboard Wonen, Provincie Limburg;  Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 (2020);  Limburgse Woonmonitor (2021).;  Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 (2020);  Woningbehoefte Noord-Limburg 2015-2025 (2016);  Woningbehoefteonderzoek door Stec Groep (2020);  Ontwerp Omgevingsvisie, Gemeente Horst aan de Maas (2021);  Structuurvisie Horst aan de Maas 2013 (actualisatie 2019);  Masterplan 2021-2025, Gemeente Horst aan de Maas.

Figuur 1: Driedimensionaal ontwerp.

Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Besluit ruimtelijke ordening ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief om woningen te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard, gezien het hier gaat om de ontwikkeling van een maatschappelijke functie naar een woningbouwlocatie. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maximaal 23 woningen, wordt het initiatief gekwalificeerd als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.

Conclusie Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied

Sprake van nieuwe stedelijke ontwikkeling

Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek gaat het om de gemeente Horst aan de Maas als primaire verzorgingsgebied en de twee woonregio’s Venlo en Venray als secundaire verzorgingsgebied.

De beoogde ontwikkeling van maximaal 23 woningen betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling: 1. Het plangebied heeft in het bestemmingsplan de bestemming ‘Maatschappelijk’. Op basis van deze bestemming is wonen op de locatie niet toegestaan en is een wijziging van de bestemming noodzakelijk.

woensdag 4 mei 2022

Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. De volledige onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in bijlage 1 van deze rapportage. Passend binnen beleidskaders Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente:  Provinciaal, regionaal en gemeentelijk wordt ingezien dat doorstroming van belang is om een toekomstbestendige woningmarkt te creëren met voldoende woningen van de juiste kwaliteit, welke voor iedereen beschikbaar en betaalbaar zijn. Met de realisatie van sociale huurappartementen draagt dit initiatief bij aan de betaalbaarheid van woningen in Horst en de rest van het verzorgingsgebied. Daarmee voorziet het ook in de behoefte vanuit meerdere doelgroepen (o.a. starters en senioren).  Naast de betaalbaarheid van woningen komt uit zowel het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid het uitgangspunt naar voren om zoveel mogelijk binnen bestaande bebouwing te ontwikkelen en waar mogelijk leegstaande panden te transformeren. Met dit initiatief wordt een deel van een bestaand gebouw in de kern

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas



Horst getransformeerd. Daarmee draagt dit initiatief bij aan het (deels) hergebruiken van bestaande bebouwing en het voorkomen van leegstand. Mede vanwege de bovenstaande conclusies voldoet dit initiatief aan vrijwel alle uitgangspunten die zijn opgesteld in de regionale woonvisie van Noord-Limburg 2020-2024. Uit gemeentelijk beleid komt de ambitie naar voren om tussen 2022 en 2025 1.000 woningen te realiseren, waarvan 30% sociale huur. Dit initiatief zal dan ook bijdragen aan deze beoogde 30% sociale huurwoningen in de gemeente Horst aan de Maas. Nieuwbouwplannen worden getoetst aan een afwegingskader. De beoogde ontwikkeling scoort naar verwachting voldoende punten om doorgang te kunnen vinden. Deze toetst is uiteindelijk voor de gemeente.

Kwantitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling van maximaal 23 woningen voorziet nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte en kan worden ingepast in de harde plancapaciteit.  De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose, zodat er kan worden gebouwd naar reële behoefte. Het aantal huishoudens in de gemeente Horst aan de Maas neemt tot 2031 toe met ruim 1.400, een stijging van circa 7,7%.  Het aantal huishoudens neemt relatief meer toe dan het inwonertal, wat betekent dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit sluit aan bij de landelijke trends van individualisering en vergrijzing (toename van een- en tweepersoons huishoudens).  De huishoudensontwikkeling geeft een reëel beeld van de woningbehoefte. Wanneer de actuele woningbehoefte (rekening houdend met opgeleverde woningen in

woensdag 4 mei 2022



2021) wordt afgezet tegen de bestaande harde plancapaciteit blijkt dat er in de gemeente Horst aan de Maas onvoldoende harde plancapaciteit is om in de behoefte te voorzien. Afgezet tegen de harde plancapaciteit is er behoefte aan ruim 900 woningen. Het beeld in de woonregio’s Venlo en Venray is vergelijkbaar. Afgezet tegen de harde plancapaciteit bestaat behoefte aan circa 2.350 extra woningen. De aanzienlijke behoefte in de gemeente Horst aan de Maas wordt onderschreven in het gemeentelijke Masterplan Wonen. Daarin wordt alleen al tot 2025 ingezet op de bouw van circa 1.000 extra woningen.

Kwalitatieve behoefte Het initiatief om maximaal 23 sociale huurappartementen te realiseren in de kern Horst in gemeente Horst aan de Maas voorziet in een kwalitatieve behoefte:  Door de demografische ontwikkeling is in heel NoordLimburg nadrukkelijk behoefte aan woningen die geschikt zijn voor ouderen. Daarbij kan gedacht worden aan grondgebonden levensloopbestendige woningen (seniorenwoningen), maar ook aan gestapelde levensloopbestendige woningen (appartementen met lift).  Het aantal één- en tweepersoons huishoudens in de gemeente Horst aan de Maas neemt sterk toe. Hierdoor neemt de behoefte aan kleinschalige woningen toe. Deze behoefte kan op meerdere manier worden ingevuld, onder meer door appartementen, maar ook rijwoningen of kleinschalige tweekappers.  Ook de woningbehoefte onder starters is groot. Starters hebben vaak beperkte financiële middelen. De behoefte onder starters varieert van huur- en koopwoningen in het goedkope tot middeldure segment. Een andere manier om de woningmarkt voor starters toegankelijker te maken is om de doorstroom te bevorderen. Dit betekent het



toevoegen van woningen voor ouderen of gezinnen, zodat deze kunnen doorstromen en plek vrijmaken voor starters. De behoefte aan levensloopbestendige woningen wordt meermaals benadrukt. Bij nieuwbouw is het van belang om in te zetten op woningen die qua omvang en uitstraling interessant zijn voor starters, maar tegelijkertijd volledig geschikt zijn (of geschikt te maken) voor ouderen. Het realiseren van nieuwe levensloopbestendige appartementen kan er tevens voor zorgen dat meer ouderen hun huidige (grotere, grondgebonden) woningen verlaten, waarna deze woningen vrijkomen voor jongeren en gezinnen. De richtlijn bij nieuwbouwontwikkelingen in Horst aan de Maas is 30% sociale huur, 30% vrije sector huur en 40% koopwoningen. De vraag naar sociale huur is met name aanwezig in de kernen Horst en Sevenum. Het realiseren van 23 nieuwe sociale huurwoningen zal dus bijdragen aan deze richtlijn. Daarnaast zal het invulling geven aan de relatief grote behoefte aan appartementen en/of nultredenwoningen. Ook is in de regio aandacht voor het voorkomen van leegstand, aangezien deze boven het landelijk gemiddelde ligt. Ten behoeve van het voorkomen van leegstand en het behouden van de leefbaarheid in de gemeente is het uitgangspunt om woningen binnen de kernen te ontwikkelen. Ook biedt transformatie van bestaande panden potentieel uitkomst voor het verminderen van leegstand.

Dit initiatief ligt hiermee in lijn, aangezien deze binnen de kern Horst wordt gerealiseerd, waarbij binnen bestaand stedelijk gebied wordt getransformeerd.

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Het is niet de verwachting dat er als gevolg van de beoogde ontwikkeling onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden.  De woningbehoefte in de huidige markt is enorm, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin, zeker voor de doelgroep sociale huur, evenals doelgroepen als starters, ouderen en andere kleinschalige huishoudens.  Gelet op de huidige krapte op de woningmarkt is het reeel om te veronderstellen dat ook na realisatie van het planinitiatief op gemeenteniveau behoefte blijft bestaan voor nieuwe woningen. Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied.  Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemming: ‘Maatschappelijk’. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft.  De locatie is bovendien duidelijk onderdeel van het stedelijk gebied. In de directe omgeving zijn tevens stedelijke functies gelegen, waaronder woon- en bedrijfsfuncties. Gezien het voorgaande is sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig.

woensdag 4 mei 2022

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

Bijlage 1: Onderbouwing woningbehoefte B1.1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. In de gemeente Horst aan de Maas betreft 67% van de verhuisbewegingen binnen de eigen gemeente (tabel 1). Daarmee wordt de gemeente Horst aan de Maas gezien als het primaire verzorgingsgebied. In de analyses wordt daarom primair gekeken naar de eigen gemeente. Samen met de gemeente Venray vormt de gemeente Horst a/d Maas de woonregio Venray. Vanwege de sterke regionale samenhang met de Woonregio Venlo, bestaande uit de gemeenten Peel en Maas en Venlo, worden beide woonregio’s doorgaans als één subregio gezien. In totaal (excl. gemeente Horst aan de Maas) komt circa 14% van de verhuisbewegingen uit dit gebied. De beide woonregio’s vormen daarom samen het secundaire verzorgingsgebied. Tabel 1: Verhuisbewegingen naar gemeente Horst aan de Maas Verhuisstromen naar gem. Horst a/d Maas

Aandeel

Verhuizingen binnen de gemeente

67%

Vanuit woonregio’s Venlo en Venray (gem. Peel en Maas, Venlo en Venray)

14%

Totaal

81%

woensdag 4 mei 2022

B1.2 Kaderstellend beleid Provinciaal beleid De Omgevingsvisie Limburg (2021) stelt op strategisch niveau de kaders voor het provinciaal handelen bij toekomstige ontwikkelingen en activiteiten. De Omgevingsvisie bevat daarmee belangrijke keuzes ten aanzien van het te voeren beleid en vormt de basis voor verdere uitwerkingen en plannen en programma’s. Van belang voor dit initiatief is het thema ‘wonen en leefomgeving’. Waarmee het de ambitie heeft om samen met partners een voortreffelijke woon- en leefomgeving te realiseren; een leefomgeving waar mensen zich prettig voelen. Het is belangrijk dat mensen kunnen wonen in een zelfgekozen woning en woonomgeving (die past bij hun mogelijkheden en levensfase) waar ze zich thuis voelen. Dit doet de provincie door toe te werken naar een toekomstbestendige Limburgse woningmarkt met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek, die waar mogelijk op het juiste moment beschikbaar én betaalbaar zijn. De provincie wil daarbij:  Een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. Derhalve voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek.  Het op orde brengen van de kwaliteit van bebouwd gebied heeft voorrang.

Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt en dat wonen in principe alleen toegestaan is in daarvoor bestemde woongebieden. Hierop kunnen (tijdelijke) uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. De Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 bouwt voort op de Limburgse ambitie en geeft richting aan activiteiten. Doorstroming op de woningmarkt staat daarbij centraal en om dit voor elkaar te krijgen is actie nodig: versnellen, versterken en

doorzetten. Het doel van de agenda is om een bijdrage te leveren aan een gezonde woningmarkt. Daarbij is het van belang dat mensen kunnen wonen in een woning en woonomgeving waar ze zich thuis voelen. Een gezonde woningmarkt heeft aanbod dat inspeelt op de volgende aspecten:  De huidige en toekomstige woningbehoeften;  Mogelijkheid tot doorstroming en wooncarrière maken;  Voor iedereen toegankelijk en betaalbaar;  Geen overschotten die leiden tot leegstand (m.u.v. 2% frictieleegstand);  Flexibiliteit is noodzakelijk voor mensen die snel huisvesting nodig hebben;  Eigen keuze is van belang. Een woning past bij de leefstijl van een bewoner die tot op zekere hoogte ook kan bepalen hoe, in welke samenstelling en waar hij of zij wil wonen;  De woonomgeving is minstens zo belangrijk, evenals de mogelijkheden die bewoners hebben om hier invloed op uit te oefenen. Regionaal beleid In de Regionale woonvisie Noord – Limburg 2020 - 2024 geven de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt. Een van de centrale opgaven is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Daarover staat aangegeven:  Bij nieuwbouw dient bij voorkeur ingezet te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten.

De huishoudprognose van Etil (Progneff) dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend. Progneff /Etil wordt daardoor

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten:  Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen;  Gekeken dient te worden naar koppelkansen;  Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot;  Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte;  De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na; Aanvullend wordt tevens het volgende benoemd:  Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte.  Ook dient er aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt.  Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen.

Gemeentelijk beleid De Structuurvisie Horst aan de Maas (opnieuw vastgesteld in 2019) geeft op hooflijnen het ruimtelijk beleid van de gemeente. Ten aanzien van wonen en woonomgeving wordt gerefereerd aan het gemeentelijk beleid:  De dorpen Grubbenvorst, Horst en Sevenum getypeerd zijn als ‘centrumdorp’. In deze dorpen wordt gebouwd voor de eigen woningbehoefte.  Locaties voor woningbouw liggen deels buiten de contouren van kernen, omdat binnen de contour ruimte ontbreekt. Het bouwen binnen de contouren is het uitgangspunt, maar geen vereiste (indien ruimte binnen de contour ontbreekt). Bouwen buiten de contouren acht de gemeente mogelijk, mits kwaliteit verbeterende maatregelen worden getroffen.  De gemeente geeft de hoogste prioriteit aan locaties die al gemeentelijk eigendom zijn. In 2021 is het nieuwe Masterplan Wonen 2021-2025 vastgesteld door de gemeenteraad van Horst aan de Maas1. Daarin is aangegeven dat de woningmarkt onder druk staat, dat de vraag naar woningen vele malen groter is dan het aanbod (zowel in de huur- als de koopsector) en dat de betaalbaarheid onder druk staat. De gemeente Horst aan de Maas zet daarom in op nieuwbouw van circa 1.000 woningen in de periode 2021-2025.  De gemeente wil bouwen naar behoefte.

Dit betekent concreet dat de nieuwbouwopgave bestaat uit een gevarieerde opbouw, namelijk 30% sociale huur, 30% vrijesectorhuur en 40% koop in diverse prijscategorieën.  Specifieke aandacht is er voor (de woonwensen van) senioren en starters op de woningmarkt. Daarom wordt er onder andere ingezet op nultredenwoningen.

De gemeente vindt het van belang om de woningmarkt in balans te krijgen.  Dat betekent voldoende aanbod, passend bij de woonwensen. Daarbij is het van belang om rekening te houden met veranderende woonwensen.  Nieuwbouw is niet alleen van belang om in de acute behoefte te voorzien, maar ook om de doorstroom op de woningmarkt te bevorderen. Nieuwbouwplannen worden getoetst aan de hand van een afwegingskader (zie bijlage), bestaande uit een ruimtelijk en een volkshuisvestelijk kader. Naar verwachting scoort het plan goed op aspecten als inbreiding, hergebruik bestaand vastgoed, levensloopbestendigheid, huurwoningen en kleine huisvesting (de uiteindelijke toets is de verantwoordelijkheid van de gemeente). De Ontwerp Omgevingsvisie (2021) biedt een vooruitblik op de leefomgeving tot het jaar 2040. Het is een langetermijnvisie op hoofdlijnen voor de ontwikkeling van de leefomgeving:  Ten aanzien van woningbouw wordt gestreefd naar een verdeling van 30% sociale huur, 30% vrije huur en 40% koop waarbij in elk dorpsplan ruimte is voor maatwerk. De nadruk ligt op betaalbaarheid en op het toevoegen van woningen voor senioren en starters.  Met het toevoegen van minimaal 1.000 woningen moet de woningmarkt in Horst aan de Maas weer in balans komen. Tevens is aandacht voor transformeren van bestaande woningen naar levensloopbestendige en duurzame woningen.

 De woningbouw vindt plaats op inbreidings- en herontwikkelingslocaties, in bestaande plannen en binnen of direct aansluitend aan het bestaande dorpsgebied.

Gemeente Horst aan de Maas (2021), Masterplan Wonen 2021-2025

woensdag 4 mei 2022

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

In de Prestatieafspraken 2022 ligt de focus op de onder andere de volgende afspraken:  Om weer balans te krijgen op de woningmarkt is de ambitie van Gemeente Horst aan de Maas om tot en met 2025 1.000 woningen te vergunnen, waarvan 30% voor de sociale huur.  Het borgen van leefbaarheid is maatwerk en vraagt om een gedegen samenwerking.  Er is aandacht voor bijzondere doelgroepen (zorg, arbeidsmigranten, woonwagenbewoners etc.).  Duurzaamheid staat hoog op de agenda van alle partijen.  Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroepen/verkoop van woningen. Huisvesting van bijzondere doelgroepen:  Passend huisvesting van alle kwetsbare burgers met een ondersteuningsvraag in begeleiding van een zorgaanbieder aan te kunnen bieden.  Voldoende huurwoningen beschikbaar komen voor het huisvesten van statushouders.  Partijen streven naar gemengde wijken met sociale huurwoningen, duurdere huurwoningen en koopwoningen.



 Nieuwbouw:  Een belangrijk deel van de nieuw te bouwen sociale huurwoningen is levensloopbestendig.

van de juiste kwaliteit, welke voor iedereen beschikbaar en betaalbaar zijn. Met de realisatie van sociale huurappartementen draagt dit initiatief bij aan de betaalbaarheid van woningen in Horst en de rest van het verzorgingsgebied. Daarmee voorziet het ook in de behoefte vanuit meerdere doelgroepen (o.a. starters en senioren). Naast de betaalbaarheid van woningen komt uit zowel het provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid het uitgangspunt naar voren om zoveel mogelijk binnen bestaande bebouwing te ontwikkelen en waar mogelijk leegstaande panden te transformeren. Met dit initiatief wordt een deel van een bestaand gebouw in de kern Horst getransformeerd. Daarmee draagt dit initiatief bij aan het (deels) hergebruiken van bestaande bebouwing en het voorkomen van leegstand. Mede vanwege de bovenstaande conclusies voldoet dit initiatief aan vrijwel alle uitgangspunten die zijn opgesteld in de regionale woonvisie van Noord-Limburg 2020-2024. Uit gemeentelijk beleid komt de ambitie naar voren om tussen 2022 en 2025 1.000 woningen te realiseren, waarvan 30% sociale huur. Dit initiatief zal dan ook bijdragen aan deze beoogde 30% sociale huurwoningen in de gemeente Horst aan de Maas. Nieuwbouwplannen worden getoetst aan een afwegingskader. De beoogde ontwikkeling scoort naar verwachting voldoende punten om doorgang te kunnen vinden. Deze toetst is uiteindelijk voor de gemeente.

Conclusies vanuit het beleid Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente:  Provinciaal, regionaal en gemeentelijk wordt ingezien dat doorstroming van belang is om een toekomstbestendige woningmarkt te creëren met voldoende woningen

woensdag 4 mei 2022

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

B1.3 Kwantitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van de cijfers van Provincie Limburg (Etil & CBS, 2022) en woningbehoefte per kern Horst aan de Maas (Stec Groep, 2020). Uitgegaan wordt van prognoses vanaf 2020 omdat de gemeente een onderzoek heeft laten uitvoeren voor de woningbehoefte per kern vanaf 2020. Vervolgens is de vraagbehoefte afgezet tegen het huidige aanbod, de ontwikkelde woningaantallen van de afgelopen jaren en de plancapaciteit. Op basis daarvan wordt duidelijk of er nog ruimte is voor de ontwikkeling van extra woningen. Bevolkings- en huishoudensprognose Het inwonertal in de gemeente Horst aan de Maas bedraagt bijna 42.500 inwoners. Volgens de actuele prognoses van de Etil neemt het inwonertal de komende jaren toe tot ruim 43.800 in 2031. Dit is een toename van circa 3,1%. De woonregio Venlo en Venray tellen samen ruim 245.000. Hier neemt het inwonertal de komende jaren toe met circa 2% tot ruim 250.000 inwoners in 2031.

Tabel 2: Bevolkingsprognose Inwoners

2021

2031

Verschil

Horst a/d Maas

42.487

43.810

+3,1%

Woonregio’s

245.298

250.276

+2%

Tabel 3: Huishoudensprognose Inwoners

2021

2031

Verschil

Horst a/d Maas

18.211

19.621

+7,7%

Woonregio’s

110.094

116.440

+5,8%

woensdag 4 mei 2022

Tabel 3 toont dat het aantal huishoudens in de gemeente Horst aan de Maas en beide woonregio’s relatief meer toeneemt dan het inwonertal. De gemeente Horst aan de Maas telt ruim 18.200 huishoudens. Dit aantal neemt de komende jaren met circa 7,7% toe tot ruim 19.600 huishoudens in 2031. In diezelfde periode neemt het aantal huishoudens in de woonregio’s Venlo en Venray met circa 5,8% toe tot bijna 116.500. Een relatief sterke groei van het aantal huishoudens ten opzichte van het inwonertal duidt erop dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit is in lijn met diverse landelijke trends en ontwikkelingen, zoals een toenemende individualisering en vergrijzing binnen de samenleving. Dit resulteert in een toename van een- en tweepersoons huishoudens. Woningbehoefte De Noord-Limburgse gemeenten vinden het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose. Op die manier wordt er gebouwd naar reële behoefte. De actuele huishoudensprognose geeft een duidelijke indicatie van een woningbehoefte. De huidige prognoses resulteren in de volgende woningbehoeftecijfers. Tabel 4: Woningbehoefte

in de gemeente Horst aan de Maas wordt tevens onderschreven in het gemeentelijke Masterplan. Daarin wordt alleen al tot 2025 ingezet op circa 1.000 extra woningen. Restbehoefte Op basis van een gemeentelijk woningbouwoverzicht blijkt dat er in 2021 in de gemeente Horst aan de Maas 106 woningen zijn opgeleverd. Om een beeld te krijgen van de actuele woningbehoefte, dienen de opgeleverde woningen in mindering te worden gebracht van de woningbehoefte in tabel 4. Dit resulteert in een actuele woningbehoefte in de gemeente Horst aan de Maas van ruim 1.300 woningen (tabel 5). Voor de opgeleverde plannen in de woonregio’s Venlo en Venray is de plancapaciteitsmonitor van de provincie Limburg geraadpleegd. De gegevens voor Horst aan de Maas zijn daarbij vervangen door de cijfers zoals aangeleverd door de gemeenten. Geconcludeerd wordt dat er in 2021 in beide woonregio’s circa 1.027 woningen zijn gerealiseerd.

Tabel 5: Restbehoefte Behoefte

Opgeleverd 2021

Restbehoefte

Horst aan de Maas

1.410

106

1.304

Woonregio’s

6.346

1.027

5.319

Woningbehoefte

2021

2031

Verschil

Horst aan de Maas

18.211

19.621

1.410

Plancapaciteit

Woonregio’s

110.094

116.440

6.346

Tabel 6 toont een overzicht van de huidige plancapaciteit binnen de gemeente Horst aan de Maas en de woonregio’s Venlo en Venray. De gegevens voor Horst aan de Maas zijn op basis van gemeentelijke cijfers. De gegevens voor beide woonregio’s is op basis van de plancapaciteitsmonitor Limburg, waarbij de cijfers voor Horst aan de Maas zijn gecorrigeerd.

Conform huishoudensprognose is er in de gemeente Horst aan de Maas tot 2031 behoefte aan ruim 1.400 woningen. In de woonregio’s Venlo en Venray is zelfs sprake van een behoefte aan ruim 6.300 woningen. De significante behoefte

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

De totale plancapaciteit in de gemeente Horst aan de Maas (hard en zacht) bedraagt per saldo (toevoegingen én onttrekkingen) 1.344 woningen. Afgezet tegen de actuele woningbehoefte blijkt dat de totale plancapaciteit voldoende is om in de behoefte te voorzien. Het is echter van belang om te kijken naar de harde plancapaciteit. Ervaring leert namelijk dat diverse zachte plannen uiteindelijk niet tot uitvoering worden gebracht. Indien uitsluitend wordt gekeken naar de harde plancapaciteit, blijkt dat er nog ruimte bestaat om ruim 900 woningen toe te voegen aan de harde plancapaciteit. Voorliggende initiatief is reeds onderdeel van de zachte plancapaciteit bovenstaande gegevens geven nadrukkelijk aanleiding om het initiatief toe te voegen aan de harde plancapaciteit. Voor de woonregio’s Venlo en Venray geldt een vergelijkbaar Beeld. De totale plancapaciteit is voldoende om in de behoefte te voorzien, maar er is nog ruimschoot behoefte om plannen toe te voegen aan de harde plancapaciteit. Conclusie kwantitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling van maximaal 23 woningen voorziet nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte en kan worden ingepast in de harde plancapaciteit.  De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose, zodat er kan worden gebouwd naar reële behoefte.

Het aantal huishoudens in de gemeente Horst aan de Maas neemt tot 2031 toe met ruim 1.400, een stijging van circa 7,7%.  Het aantal huishoudens neemt relatief meer toe dan het inwonertal, wat betekent dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit sluit aan bij de landelijke trends van individualisering en vergrijzing (toename van een- en tweepersoons huishoudens).  De huishoudensontwikkeling geeft een reëel beeld van de woningbehoefte. Wanneer de actuele woningbehoefte (rekening houdend met opgeleverde woningen in

woensdag 4 mei 2022

Tabel 6: Plancapaciteit gemeente Horst aan de Maas en woonregio's Venlo en Venray Gemeente Horst aan de Maas

Woonregio’s Venlo en Venray

Netto plancapaciteit hard

384

2.965

Netto plancapaciteit zacht

960

2.886

Netto plancapaciteit totaal

1.344

5.851

Ruimte totale plancapaciteit

-40

-532

Ruimte harde plancapaciteit

920

2.354

Plancapaciteit



Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

B1.4 Kwalitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van onder andere provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid, CBS (2022) en Woningbehoefte onderzoek per kern gemeente Horst aan de Maas (Stec groep, 2020). Daarmee is ook het bestaande kwalitatieve aanbod en vraag betrokken in het onderzoek en is het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlijnen van de ladder. Landelijke trends en ontwikkelingen De woningbehoefte in Nederland neemt op veel plekken toe en blijkt bovendien veel groter dan voorheen aangenomen. In tegenstelling tot eerdere onderzoeken verspreid de behoefte zich over grotere delen van het land, ook in de periferie. Landelijk gezien is nadrukkelijk sprake van een aantal trends, zo ook in de gemeente Horst aan de Maas.  De woningmarkt zit voor veel doelgroepen op slot. Zeker voor starters op de woningmarkt is het lastig om een geschikte én betaalbare woning te vinden. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren explosief gestegen, maar tegelijkertijd beschikken starters doorgaans over beperkte financiële middelen. Een groot deel van de woningmarkt is daardoor onbereikbaar. Het aanbod is bovendien beperkt, huizen staan vaak kort in de verkoop en (stevig) overbieden is meer regel dan uitzondering.

 Veel gemeenten kampen met vergrijzing waardoor het aantal ouderen (fors) toeneemt. Op veel plekken wordt al gesproken van ‘dubbele vergrijzing’. Inwoners worden niet alleen ouder, maar ouderen blijven ook langer zelfstandig thuis wonen. Dit is enerzijds ingegeven vanuit persoonlijke voorkeuren, anderzijds heeft het ook te maken met veranderende wet- en regelgeving. Hierdoor 2 3



neemt de behoefte aan levensloopbestendige woningen stevig toe, dan wel woningen die op termijn levensloopbestendig te maken zijn. Vergrijzing zorgt tevens voor een toename van kleinschalige huishoudens (één- en tweepersoons). Kleinschalige huishoudens nemen bovendien toe door individualisering in de samenleving. De toename van kleinschalige huishoudens resulteert in een grotere behoefte aan kleinere woonproducten zoals appartementen.

Provinciale behoefte Provinciaal wordt een tekort geconstateerd in de specifieke segmenten voor ouderen, (sociale) huurders, kwetsbare groepen en spoedzoekers. Daarnaast is er geringe doorstroming in de provincie Limburg. De vergrijzing in Limburg en het rijksbeleid om het zelfstandig wonen te bevorderen, heeft grote gevolgen gehad voor de doorstroming. De behoefte aan zelfstandige woningen en nieuwe woonconcepten voor ouderen is daarom groot. Realisatie in dit segment bevordert bovendien de doorstroming. Op dit moment geldt dat ouderen noodgedwongen in hun (vaak te grote) woning blijven wonen, vanwege het ontbreken van een alternatief. Als dat alternatief er wel is, komen bovengenoemde woningen eerder vrij en wordt de doorstroom op de woningmarkt bevorderd. Figuur 2 toont een globaal beeld van de toekomstige ontwikkeling van Limburgse Huishoudens2. In lijn met de eerder genoemde vergrijzing volgt ook uit de figuur dat het aantal huishoudens ouder dan 75 de komende jaren stevig zal toenemen. Het aantal huishoudens met kinderen blijft redelijk stabiel, maar onverminderd op een hoog niveau. De overige

Figuur 2: Kwalitatieve woonopgave (Limburgse Agenda Wonen, 2020)

huishoudens nemen af, waarbij het aantal huishoudens zonder kinderen in de leeftijdscategorie tussen 35 en 75 jaar desondanks het hoogst blijft. Regionale behoefte In de regionale Woonvisie Noord-Limburg wordt op hoofdlijnen tevens aandacht besteed aan kwalitatieve behoeften op de woningmarkt3. Anno 2020 hebben mensen verschillende woonwensen en willen ze op verschillende manieren met elkaar samenleven. De tijd van het (standaard) rijtjeshuis of de (standaard) tweekapper is voorbij. Steeds vaker zijn er initiatieven voor het transformatie van bestaand vastgoed, waarbij doorgaans appartementen worden gerealiseerd. Een van de centrale opgaven in de regionale woonvisie is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad:

Provincie Limburg (2021), Woonmonitor 2021 Atrivé (2020), Regionale Woonvisie 2020-2024

woensdag 4 mei 2022

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

 



Bij nieuwbouw gaat de voorkeur uit naar toekomstbestendige en flexibele woonconcepten. Doordat er verschuivingen plaatsvinden in de demografische samenstelling van de bevolking (o.a. vergrijzing) verandert ook de kwalitatieve woonbehoefte. Er is een toenemende behoefte aan (levensloopbestendige) nultredenwoningen en appartementen. In algemene zin is veel behoefte aan woningen voor starters en ouderen. Meer woningen voor ouderen zijn niet alleen een directe invulling van een behoefte door ouderen, maar het bevordert tevens de doorstroming op de woningmarkt. Gelet op de aanzienlijk behoefte aan woningen voor ouderen, wordt bij nieuwbouw bij voorkeur ingezet op levensloopbestendige woningen.

De regio kiest ervoor om te werken met een kwalitatieve richtlijn. Hiermee wordt bedoelt dat Progneff/Etil de basis vormt, maar dat (indien kwalitatief wenselijk) er ruimte blijft om de ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Relevante uitgangspunten voor de kwalitatieve richtlijn:  Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen. Gelet op de toekomstige samenstelling van onze bevolking streven we ernaar om woningen dichtbij voorzieningen te realiseren.  Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte. Alleen woningen toevoegen waaraan behoefte is, nu en in de toekomst. Denk hierbij aan een mix van sociale- en middenhuur, levensloopbestendige woningen en andersoortige toekomstbestendige woonconcepten.

4 5

Figuur 3: Ontwikkeling behoefte woonsegmenten Horst aan de Maas

Gemeentelijke behoefte In de gemeentelijke structuurvisie wordt ten aanzien van kwalitatieve woningmarktaspecten het volgende gesteld4:  Doelgroepen die bijzondere aandacht krijgen zijn senioren en, in mindere mate, starters. De verdeling van nieuwbouw over de dorpen op hoofdlijnen: 20% starters, 30% gezinnen (doorstromers) en 50% senioren, een en ander in overleg met de dorpsraden.



Bij uitbreidingslocaties voor woningbouw is de ambitie 30% van de nieuw te bouwen woningen in de sociale (huur- en/of koop)sector te realiseren.

De gemeentelijke woonvisie is het meest concreet ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte5.  30% van alle nieuwbouw betreft woningen voor sociale huur. Dit zijn woningen bestemd voor diverse huishoudens: jongeren/starters, gezinnen en senioren met

Gemeente Horst aan de Maas (2019), Structuurvisie Horst aan de Maas Gemeente Horst aan de Maas (2021), Masterplan Wonen 2021-2025

woensdag 4 mei 2022

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas



een laag inkomen. De behoefte naar sociale huur verschilt sterk per kern. Daar houdt de gemeente Horst aan de Maas rekening mee. 30% van de nieuwbouw worden vrije sector huurwoningen. Dit segment is vooral interessant voor senioren (zij verkiezen in toenemende mate huur boven koop) of voor starters en jonge gezinnen met een middeninkomen. Een ander argument voor huur in deze categorie is ‘flexibiliteit’. Steeds meer mensen willen de vrijheid hebben om makkelijk te kunnen verhuizen, zonder de risico’s van een koopwoning. De overige 40% worden koopwoningen en dan vooral betaalbare (starters) woningen en nultredenwoningen zoals appartementen, grondgebonden woningen met badkamer en slaapkamer op de begane grond en eengezinswoningen die later relatief eenvoudig getransformeerd kunnen worden tot nultredenwoningen. De vraag naar traditionele eengezinswoningen in het duurdere koopsegment zal op termijn stabiliseren of zelfs dalen. Bestaande woningen voorzien al grotendeels in deze behoefte. Daarom wordt terughoudend omgegaan met de nieuwbouw van dit segment.

In 2020 heeft de gemeente Horst aan de Maas een woningbehoefte-onderzoek laten uitvoeren door Stec Groep6. Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte wordt het volgende geconcludeerd.  De sterkste groei zal plaatsvinden onder huishoudens ouder dan 65. Dit heeft alles te maken met vergrijzing en dit vertaalt zich in een sterke vraag naar nultredenwoningen (levensloopbestendig). Deze vraag is het grootst in het koopsegment, maar in minder mate ook in de vrije- en sociale huursector.



Tegelijkertijd is (in mindere mate) ook sprake van een aanhoudende vraag naar reguliere grondgebonden woningen. Deze vraag komt met name van jonge huishoudens en gezinnen, die naar verwachting tot 2030 blijven toenemen. Bovendien is ook een deel van de groeiende groep ouderen nog vitaal en wil graag in een reguliere grondgebonden woning blijven wonen.

Figuur 1 toont dat de behoefte aan verschillende woonsegmenten in de gemeente Horst aan de Maas tot 2030 geleidelijk omslaat.  Tot 2025 is nog sprake van grondgebonden woningen in alle segmenten, sociale huur, vrije sector huur en koopwoningen. Vanaf 2025 is naar verwachting geen vraag mee naar grondgebonden koop en omstreeks 2030 is naar verwachting uitsluitend nog behoeft aan grondgebonden sociale huurwoningen.  De behoefte aan appartementen en nultredenwoningen (levensloopbestendig) binnen de vrije huursector en koopsector ligt de komende jaren stabiel op een hoog niveau. Tegelijkertijd neemt de behoefte aan sociale huurappartementen en nultredenwoningen (levensloopbestendig) tot 2030 stevig toe. Tevens is een onderscheid gemaakt op kernniveau. Daaruit komt het volgende naar voren.  De vraag naar sociale huurwoningen is in de meeste kernen relatief beperkt. Alleen in de grootste kernen, Horst en Sevenum, is sprake van een substantiële vraag naar sociale huur.  In vrijwel alle kernen is de vraag naar levensloopbestendige nultredenwoningen dominant en dan met name in de koopsector. Dit komt doordat het aantal 65plushuishoudens in elke kern fors toeneemt.

Een belangrijke conclusie uit het onderzoek is om in te zetten op levensloopbestendig bouwen en het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt.  Op korte termijn is nog vraag vanuit starters en gezinnen voor reguliere grondgebonden koopwoningen, maar dit slaat op termijn om in overschotten.  Door woningen voor ouderen te realiseren wordt enerzijds de doelgroep direct bedient, maar indirect bevordert het ook de doorstroom op de woningmarkt. Ouderen die verhuizen laten weer een andere (doorgaans grondgebonden) woning achter enzovoort. Op die manier ontstaat een langere verhuisketen dan wanneer uitsluitend starterswoningen worden gerealiseerd.  Bij nieuwbouw moet tevens goed worden ingezet op écht levensloopbestendige woningen. Woningen die qua omvang en uitstraling interessant zijn voor starters, maar tegelijkertijd ook volledig geschikt zijn (of geschikt te maken) voor ouderen. Stec Groep heeft tevens een analyse gemaakt van de behoefte door specifieke doelgroepen op basis van woonmilieu, leeftijd, inkomen en samenstelling van huishoudens. Daaruit blijkt het volgende.  De grootste toename van huishoudens tot 2030 betreft suburbane senioren. Deze groep heeft behoefte aan een dorps woonmilieu en beschikt doorgaans over een relatief laag inkomen.  Ook de groep ruim(t)e genieters / zilveren rand neemt stevig toe.

Deze groep heeft eveneens behoefte aan een dorps woonmilieu, maar beschikt over een gemiddeld tot hoog inkomen.  Twee andere doelgroepen die aanzienlijk toenemen zijn landelijke eenvoud en landelijke luxe. Beide doelgroepen zijn op zoek naar een landelijk woonmilieu, waarbij

Stec Groep (2020), Woningbehoefte per kern Horst aan de Maas

woensdag 4 mei 2022

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

landelijke eenvoud over een relatief laag inkomen beschikt en landelijke luxe over een gemiddeld tot hoog inkomen.

geen representatief beeld omdat vanuit de gemeente aangegeven is dat deze gegevens door de gemeente zelf niet geactualiseerd is. 

Kwalitatief aanbod

Leegstand

De gemeente Horst aan de Maas telt ruim 17.900 woningen. Onderstaand zijn enkele kenmerken van de bestaande woningvoorraad gegeven7.  Circa 76% van de woningen betreft koopwoningen, circa 15,5% sociale huur en circa 8,5% vrije sectorhuur. Ten opzichte van het provinciale en landelijke gemiddelde is voorraad koopwoningen relatief hoog. Dit past echter bij het overwegend landelijke karakter van de gemeente.  Bijna 90% van de woningvoorraad betreft eengezinswoningen. Ook dit is relatief hoog ten opzichte van het provinciale en landelijke gemiddelde. Tegelijkertijd sluit ook deze verhouding aan bij het landelijke karakter van de gemeente Horst aan de Maas.

Een gezonde woningmarkt kent heeft een leegstand van circa 2%. Deze frictieleegstand is van belang om de dynamiek binnen de woningmarkt op te kunnen vangen.  De woningleegstand in de gemeente Horst aan de Maas is circa 2% en is daarmee nagenoeg gelijk aan de frictieleegstand9. De beperkte leegstand is een beeld dat past bij de huidige krapte op de woningmarkt.  Gezien de beperkte leegstand en de krapte op de woningmarkt is het reëel om te veronderstellen dat het effect van het beoogde initiatief beperkt zal zijn. Te meer aangezien de behoefte groot is.

De dataportaal Wonen en Demografie van de provincie Limburg maakt tevens een onderscheid naar type woningen8.  Ruim 35% van de woningen betreft vrijstaande woningen, ruim 28% betreft tweekappers, ruim 21% rijwoningen en ruim 10% betreft appartementen. De rest betreft overige woonvormen. Deze verdeling kan worden verwacht in een landelijke gemeenten als Horst aan de Maas en woonkernen met relatief veel ruimte.

Het initiatief om maximaal 23 sociale huurappartementen te realiseren in de kern Horst in gemeente Horst aan de Maas voorziet in een kwalitatieve behoefte:  Door de demografische ontwikkeling is in heel NoordLimburg nadrukkelijk behoefte aan woningen die geschikt zijn voor ouderen. Daarbij kan gedacht worden aan grondgebonden levensloopbestendige woningen (seniorenwoningen), maar ook aan gestapelde levensloopbestendige woningen (appartementen met lift).  Het aantal één- en tweepersoons huishoudens in de gemeente Horst aan de Maas neemt sterk toe. Hierdoor neemt de behoefte aan kleinschalige woningen toe.

Plancapaciteit Er is vanuit de plancapaciteitsmonitor provincie Limburg openbare informatie bekend over de kwalitatieve plancapaciteit in de gemeente Horst aan de Maas. Dit geeft, echter,

7 8 9

Conclusie



Deze behoefte kan op meerdere manier worden ingevuld, onder meer door appartementen, maar ook rijwoningen of kleinschalige tweekappers. Ook de woningbehoefte onder starters is groot. Starters hebben vaak beperkte financiële middelen. De behoefte onder starters varieert van huur- en koopwoningen in het goedkope tot middeldure segment. Een andere manier om de woningmarkt voor starters toegankelijker te maken is om de doorstroom te bevorderen. Dit betekent het toevoegen van woningen voor ouderen of gezinnen, zodat deze kunnen doorstromen en plek vrijmaken voor starters. De behoefte aan levensloopbestendige woningen wordt meermaals benadrukt. Bij nieuwbouw is het van belang om in te zetten op woningen die qua omvang en uitstraling interessant zijn voor starters, maar tegelijkertijd volledig geschikt zijn (of geschikt te maken) voor ouderen. Het realiseren van nieuwe levensloopbestendige appartementen kan er tevens voor zorgen dat meer ouderen hun huidige (grotere, grondgebonden) woningen verlaten, waarna deze woningen vrijkomen voor jongeren en gezinnen. De richtlijn bij nieuwbouwontwikkelingen in Horst aan de Maas is 30% sociale huur, 30% vrije sector huur en 40% koopwoningen. De vraag naar sociale huur is met name aanwezig in de kernen Horst en Sevenum. Het realiseren van 23 nieuwe sociale huurwoningen zal dus bijdragen aan deze richtlijn.

Daarnaast zal het invulling geven aan de relatief grote behoefte aan appartementen en/of nultredenwoningen. Ook is in de regio aandacht voor het voorkomen van leegstand, aangezien deze boven het landelijk gemid-

Waar staat je gemeente , geraadpleegd in februari 2022 Provincie Limburg, Dataportaal Wonen en Demografie, geraadpleegd in februari 2022 CBS, Landelijke Monitor Leegstand, geraadpleegd ni februari 2022

woensdag 4 mei 2022

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

delde ligt. Ten behoeve van het voorkomen van leegstand en het behouden van de leefbaarheid in de gemeente is het uitgangspunt om woningen binnen de kernen te ontwikkelen. Ook biedt transformatie van bestaande panden potentieel uitkomst voor het verminderen van leegstand. Dit initiatief ligt hiermee in lijn, aangezien deze binnen de kern Horst wordt gerealiseerd, waarbij binnen bestaand stedelijk gebied wordt getransformeerd.

woensdag 4 mei 2022

Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking herontwikkeling Bemmelstraat te Horst aan de Maas

Bijlage 2: Afwegingskader De tabellen weergeven de twee onderdelen van het afwegingskader uit de structuurvisie van de gemeente Horst aan de Maas. Vanaf 8 punten kan volgens dit afwegingskader het initiatief als wenselijk worden beschouwd: er is dan sprake van de juiste woning op de juiste plek. Naar verwachting scoort het plan goed op aspecten als inbreiding, hergebruik bestaand vastgoed, levensloopbestendigheid, huurwoningen en kleine huisvesting. Benadrukt wordt dat de uiteindelijke toets de verantwoordelijkheid is van de gemeente.

Tabel 7: Ruimtelijk kader Volgnr.

Omschrijving

Nadere uitleg

Ja = punten

Inbreiding of uitbreiding

Inbreiding = binnen bestaand bebouwd gebied = aan de randen bebouwd gebied ( al dan niet binnen de in de structuurvisie aangewezen kernen)

Inbreiding = 2 punten

Hergebruik bestaand vastgoed

Zijnde: scholen, publieke accommodaties, kloosters, kerken, monumentale gebouwen, detailhandelsvastgoed of zorgvastgoed en het splitsen van woningen;

3 punten

Indien het monumentaal of karakteristieke gebouwen betreft, 8 punten, mits de karakteristiek behouden blijft. Ter beoordeling aan de CRK

8 punten

Zijnde: locaties waar bijv. sprake is van het oplossen van langdurige leegstand/verpaupering woningen, ruimtelijk ongewenste bedrijvigheid, parkeren, bodemverontreiniging, overlastsituaties, wateroverlast etc.

4 punten

Herontwikkeling woningen: verdunnen of verdichten

Punten initiatief

Tabel 8: Volkshuisvestelijk kader Volgnr.

Omschrijving

Nadere uitleg

Ja = punten

Levensloopbestendige woning

Betreft het een bouwplan waarbij alle basisvoorzieningen (keuken, woonkamer natte cel en slaapkamer) op de begane grond aanwezig zijn dan wel met een lift bereikbaar?

2 punten

Huurwoning

Betreft het een bouwplan met huurwoningen dat minimaal 15 jaar beschikbaar blijven voor de verhuur?

kleine kern = 5 punten groeikern* = 3 punten

Kleine huisvesting (eenpersoonshuishoudens)

Het gebruiksoppervlakte** bedraagt max. 120m2

4 punten

Flexibel

Is het een woningbouwconcept dat voldoet aan een actuele behoefte, maar op termijn zonder veel kosten te transformeren is naar een behoefte op termijn?

1 punt

Gevarieerde wijkopbouw

Draagt het plan bij aan een gedifferentieerde wijkopbouw voor wat betreft het type woningen en verdeling huur/koop?

2 punten

Duurzaamheid

Is het een plan waar mee meer dan gebruikelijk word geïnvesteerd in duurzaamheids- maatregelen (epc hoger dan het gelden bouwbesluit) of het aanleggen van een sedumdak

2 punten

Punten initiatief

Totaal aantal punten voor dit initiatief:

woensdag 4 mei 2022

Bijlage 2 M ilieuhygiënisch vooronderzoek bodem

Bestemmingsplan "Bemmelstraat 2 te Horst" (ontwerp)

MILIEUHYGIËNISCH VOORONDERZOEK BODEM BEMMELSTRAAT TE HORST

Rapportage milieuhygiënisch vooronderzoek bodem Bemmelstraat te Horst Opdrachtgever

BRO Postbus 4 5280 AA Boxtel

Rapportnummer Versienummer

18102.001 D1

Status

Eindrapportage

Datum

31 maart 2022

Vestiging

Limburg Rijksweg Noord 39 6071 KS Swalmen 088 - 5001600 swalmen@econsultancy.nl

Opsteller

De heer S.L. Ehlen, BSc

Paraaf

Kwaliteitscontrole

De heer drs. E. Hartingsveld

Paraaf

Kwaliteitszorg Econsultancy is lid van de Vereniging Kwaliteitsborging Bodembeheer (VKB). De VKB is een vereniging van bodemadviesen -onderzoeksbureaus en heeft als doel kwaliteitsborging en continue verbetering van de dienstverlening van haar leden op het gebied van bodembeheer. Het VKB keurmerk geeft opdrachtgevers de zekerheid dat het uitvoerend bureau werkt conform de eisen die de VKB aan haar leden stelt op het gebied van competenties en integriteit van medewerkers en het toepassen van vigerende normen en onderzoeksprotocollen. Econsultancy werkt volgens een dynamisch kwaliteits- en milieusysteem, zoals beschreven in het kwaliteits- en milieuhandboek. Ons kwaliteits- en milieusysteem is gecertificeerd volgens de eisen in de NEN-EN-ISO 9001 en NEN-EN-ISO 14001. Betrouwbaarheid Opgemerkt wordt dat geraadpleegde bronnen niet altijd zonder fouten en volledig zijn. Daar Econsultancy voor het verkrijgen van historische informatie afhankelijk is van deze bronnen, kan Econsultancy niet instaan voor de juistheid en volledigheid van deze informatie.

INHOUDSOPGAVE 1

INLEIDING ............................................................................................................................. 1

AFBAKENING ONDERZOEKSLOCATIE VOORONDERZOEK ............................................... 1

GERAADPLEEGDE BRONNEN ............................................................................................. 1

HISTORISCH EN HUIDIG GEBRUIK ONDERZOEKSLOCATIE .............................................. 2

TOEKOMSTIGE SITUATIE ..................................................................................................... 3

CALAMITEITEN ..................................................................................................................... 3

UITGEVOERD(E) BODEMONDERZOEK(EN) OP DE ONDERZOEKSLOCATIE .................... 4

AANGRENZENDE TERREINDELEN/PERCELEN .................................................................. 4

INFORMATIE LOKALE/REGIONALE ACHTERGRONDGEHALTEN ....................................... 5

BODEMOPBOUW EN GEOHYDROLOGIE ............................................................................ 5

TERREININSPECTIE ............................................................................................................. 5

SAMENVATTING EN CONCLUSIES ...................................................................................... 6

BIJLAGEN: 1. 2a. 2b. 3. 4.

- Topografische ligging van de locatie - Locatieschets - Foto's onderzoekslocatie - Verleende vergunningen - Uitgevoerde Bodemonderzoeken op locatie

INLEIDING

BRO heeft aan Econsultancy opdracht verleend voor het uitvoeren van een milieuhygiënisch vooronderzoek bodem op de locatie Bemmelstraat te Horst. Het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is uitgevoerd in het kader van de bestemmingsplanwijziging. Het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem heeft tot doel te bepalen of er aanleiding bestaat voor het uitvoeren van een bodemonderzoek conform de NEN 5740 en/of NEN 5707, door middel van een archiefonderzoek, een interview met de eigenaar/gebruiker en een terreininspectie. Het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is verricht conform de NEN 5725:2017 "Bodem - Landbodem - Strategie voor het uitvoeren van milieuhygiënisch vooronderzoek".

AFBAKENING ONDERZOEKSLOCATIE VOORONDERZOEK

Het vooronderzoek omvat de onderzoekslocatie en direct hieraan grenzende terreindelen binnen een afstand van 25 meter. De onderzoekslocatie (± 2.275 m²) is gelegen aan de Bemmelstraat te Horst (zie bijlage 1). Het perceel, waar de onderzoekslocatie deel van uitmaakt, is kadastraal bekend gemeente Horst, sectie M, nummer 2250. Volgens het Actueel Hoogtebestand Nederland bevindt het maaiveld zich op een hoogte van circa 25,0 m +NAP en zijn de coördinaten van het midden van de onderzoekslocatie X = 201.185, Y = 384.395.

GERAADPLEEGDE BRONNEN

In tabel 1 zijn de in het kader van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem geraadpleegde bronnen weergegeven. Van de locatie en de directe omgeving zijn uit verschillende informatiebronnen gegevens verzameld over het historische, huidige en toekomstige gebruik, eventuele calamiteiten, eventueel eerder uitgevoerde bodemonderzoeken, de bodemopbouw en geohydrologie, verhardingen, kabels en leidingen.

Rapport 18102.001 versie D1

Pagina 1 van 6

Tabel 1.

Geraadpleegde bronnen Onderdeel

Bron

Historisch, huidig en toekomstig gebruik

Opdrachtgever / Eigenaar (contactpersoon mevrouw Sharifi ), d.d. 24 januari 2022

Bouw-/milieudossier, ondergrondse tanks, calamiteiten, eerder uitgevoerd bodemonderzoek

Gemeente Horst aan de Maas, d.d. 3 februari 2022

Locatiegegevens van internet: - historisch topografisch kaartmateriaal - basisregistratie grootschalige topografie - kadastrale gegevens - hoogtekaart - luchtfoto's - Google streetview - provinciale bodeminformatie - bodemopbouw - geo(hydro)logie - kabels en leidingen

www.topotijdreis.nl www.pdok.nl www.kadaster.nl www.ahn.nl webservices.gbo-provincies.nl/lufo/services/wms maps.google.nl www.bodemloket.nl maps.bodemdata.nl www.dinoloket.nl www.kadaster.nl/klic-wion

Terreininspectie

Uitgevoerd door Econsultancy, d.d. 21 februari 2022

HISTORISCH EN HUIDIG GEBRUIK ONDERZOEKSLOCATIE

Uit historisch kaartmateriaal (zie figuur 1) uit de periode 1899 - 2019 blijkt, dat van 1899 tot aan 1980 de onderzoekslocatie deels in gebruik was als agrarische grond. In 1980-1988 word er voor het eerst op de onderzoekslocatie gebouwd. In 1999 word een deel in het oostelijke deel van de onderzoekslocatie gesloopt. Momenteel is het pand in gebruik als kantoorruime voor diversen bedrijven.

Figuur 1 Historisch kaartmateriaal

De onderzoekslocatie is gedeeltelijk in gebruik als parkeerplaats en voetpad. De parkeerplaats en voetpad is voorzien van een klinker- en tegelverharding (± 480 m²). Verder bestaat de onderzoekslocatie uit een bestaand pand (± 800 m²). Het overige terreindeel is grotendeels onverhard en in gebruik als groenvoorziening. Voor zover bij de opdrachtgever en de gemeente Horst aan de Maas bekend, heeft er op de onderzoekslocatie nimmer opslag van oliehoudende producten in ondergrondse of bovengrondse tanks plaatsgevonden.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12105662/1