05a rv Herzieningsrapportage 2022
Tekst van het document
Raadsvoorstel stuknummer: 22.0004822
Raadsvoorstel onderwerp
Herzieningsrapportage 2022 - Verdieping in enkele grondexploitaties
datum raad
22 november 2022
portefeuillehouder
E. Beurskens
bladnummer 2022.129
clustermanager
M. Derks
agendapunt
behandeld door
5
Voorstel 1. De herzieningsrapportage 2021 – Verdieping in enkele grondexploitaties vast te stellen. 2. Voor het project de Afhang de afdracht aan het fonds Bovenwijkse Voorzieningen te verlagen met € 500.000.
Aanleiding Als onderdeel van de Planning en Control cyclus is deze herzieningsrapportage grondexploitaties 2021 opgesteld. De herzieningsrapportage is bedoeld om lopende gemeentelijke projecten periodiek extra onder de loep te nemen. In deze rapportage zijn opgenomen: • Woningbouw Griendtsveen • De Afhang, Horst • Grandorse, Kronenberg • Gebiedsontwikkeling Tienray Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we naar de inleiding van deze herzieningsrapportage.
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50
Pag. 2 van 4
vervolg raadsvoorstel
Beoogd resultaat Het informeren van de Raad over de voortgang en planwijzigingen in een aantal grondexploitatieprojecten. Tevens worden kort de reserves en andere relevante aspecten behorende bij het grondbedrijf toegelicht.
Argumenten 1.1 De herzieningsrapportage geeft inzicht in de besproken projecten De actualisatie van de grondexploitatieprojecten (2 woningbouwprojecten en 2 gebiedsontwikkelingen) laat zien bijsturen voor projecten soms noodzakelijk is. Het project Griendtsveen bevindt zich in de eindfase. De kavels zijn op 1 na allemaal verkocht en het openbaar gebied wordt nu grotendeels woonrijp gemaakt. Voor de Afhang geldt dat de volgende deelfase in ontwikkeling wordt gebracht. Door diverse zaken is hier bijsturing nodig. Het project Grandorse heeft als gevolg van landelijke wetgeving inzake stikstof enige tijd noodgedwongen stilgelegen qua kavelverkopen. Nu het bestemmingsplan ter inzage gaat, is daar op korte termijn weer voortgang te verwachten. In de gebiedsontwikkeling Tienray speelt de overname van de ontwikkelaar (met grondpositie in de Kloostertuin) door een andere ontwikkelaar, maar dat heeft geen noemenswaardige gevolgen voor de grondexploitatie. De verkoop van bedrijfskavels is een ander aspect. Kortom: de geactualiseerde projecten verlopen (redelijk) voorspoedig en dat beeld wordt via deze herzieningsrapportage aan de raad gepresenteerd. Voor verdere onderbouwing wordt verwezen naar de inleiding van de herzieningsrapportage. 1.2
Het project woningbouw Griendtsveen verloopt voorspoedig
De boekwaarde van dit project is verder verbeterd door de verkoop van 4 kavels begin dit jaar. Het openbaar gebied wordt ingericht. Op dit moment resteert nog 1 kavel voor de verkoop. 1.3 / 2.1 groot
Voor het project de Afhang in Horst is de impact van de prijsstijgingen en gemeentelijk beleid
In het afgelopen jaar is de verkaveling voor deelfase D opgesteld en is een bestemmingsplanwijziging in voorbereiding. Daarbij zijn de voorwaarden van het Masterplan Wonen gevolgd, passend bij de uitkomsten van de dorpsenquêtes. Ook de maatregelen die benodigd zijn om in het openbaar gebied de gevolgen van hittestress en klimaatverandering te kunnen opvangen, vragen om extra investeringen en ruimte. Ruimte die dus niet voor woningen ingezet kan worden. Dus geen opbrengsten, maar kosten betekenen. Door de forse prijsstijgingen waar Nederland nu mee te maken krijgt, in combinatie met de voorgaande aspecten, is de grondexploitatie onder druk komen te staan. Om de daling van het verwachte resultaat op te vangen, zijn diverse oplosrichtingen verkend. Na afweging daarvan is gekozen om voor dit project een verlaging van de afdracht aan het fonds bovenwijkse voorzieningen van € 500.000 voor te stellen. Deze afdracht vindt conform BBV plaats bij afsluiting van het project in de vorm van winstbestemming, maar wordt in de raming opgenomen conform gemeentelijk beleid en tarifering. Een verlaging is te motiveren doordat in dit project de investeringen in de meandering van de Kabroekse Beek, de beek (Voor-America) langs de Westsingel, maar ook de renovatie van de Schoolstraat/Afhangweg en het parkje langs de Meterikseweg zijn bekostigd.
Ook bij andere projecten wordt om een dergelijke reden de afdracht (bij raadsbesluit) verlaagd. De planning voor dit project is om na vaststelling van het gewijzigde bestemmingsplan (en exploitatieplan) deelfase B bouwrijp te maken en kavels uit te geven. Naar verwachting zal dit medio 2023 worden.
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50
Pag. 3 van 4
vervolg raadsvoorstel
1.4 Na vaststellen van het bestemmingsplan kan het project Grandorse in Kronenberg vervolgd worden Door de landelijke stikstofproblematiek lag dit project enige tijd stil qua kavelverkopen. De coronapandemie legde de paardensport stil. Dat leidde tot een pas op de plaats van ca. 2 jaar. Nu corona nagenoeg geen beperkingen meer met zich meebrengt, er in samenspraak met de provincie een stikstofbank is opgericht en gevuld, en het bestemmingsplan inclusief natuurcompensatieplan per september ter inzage gaat, lijkt de weg vrij om dit project een herstart te laten krijgen. De grondexploitatie is herzien en aangepast aan de huidige regelgeving en salderingsovereenkomst met de provincie. Het verwachte resultaat is gedaald, maar er zijn kansen dat dit verbetert bij een gunstige marktsituatie. 1.5 Het project gebiedsontwikkeling Tienray verloopt goed De woningbouwlocaties die onderdeel zijn van deze grondexploitatie worden door een ontwikkelaar gerealiseerd. De voormalige basisschool wordt ingevuld met 11 koopwoningen. Voor de bedrijfskavels is de gemeente aan verantwoordelijk. Er zijn opties verstrekt op de momenteel direct beschikbare kavels. Het andere deel van het gebied (incl. voormalige voetbalvelden) bevindt zich in een milieuzone van een bestaand bedrijf. Hiervoor moet onderzocht worden welke mogelijkheden er zijn.
Het verwachte resultaat van de grondexploitatie is licht verbeterd.
Kanttekeningen 1.1 Risico’s betreffen vooral marktgebonden risico’s, namelijk aanbesteding en kaveluitgifte Een deel van de projecten zijn in een stadium dat onvoorziene omstandigheden zich niet snel aandienen. Het andere deel van de projecten is hier nog wel gevoelig voor omdat het project minder contractuele zekerheden kent. Risico’s betreffen deels de kosten voor het civiele werk. Die ramingen zijn in deze herzieningsrapportage geactualiseerd en sluiten aan op de verkavelingsplannen én het prijspeil van nu. Een ander risico betreft de uitgifte van kavels. De prijsstijgingen in de markt lopen op alle fronten fors op en onzeker is hoe dit in de nabije toekomst gaat verlopen. Ook de gestegen hypotheekrente heeft invloed op de mogelijkheden om een kavel/woning te kopen. Vertraging van kavelverkopen betekent voor de grondexploitaties in het algemeen dat de boekwaarde langer hoog blijft en dus meer rentekosten in de grondexploitatie. Daarnaast wordt de looptijd langer en is het project meer onderhevig aan indexering, wat ook kostenstijging inhoudt. 1.2 De recente stikstofbrief kan voor Grandorse nadelig uitpakken De consequenties van de stikstofbrief zijn nog niet helder. Mogelijk dat er een grotere afroming van gekochte stikstofrechten moet plaatsvinden. Maar het is ook mogelijk dat er in de nabijheid van de Mariapeel nagenoeg geen stikstofemissie meer mag plaatsvinden.
De provincie dient voor medio 2023 plannen opgesteld te hebben. Omdat de provincie ook een belang heeft bij/met Grandorse, en gezamenlijk met de gemeente de stikstofbank heeft opgericht, zal er op bestuurlijk niveau afstemming plaatsvinden over de vertaling van de stikstofbrief in de provinciale plannen.
Financiële consequenties De financiële bijstelling in de grondexploitaties zoals benoemd in de herzieningsrapportage heeft geen direct effect op de gemeentelijke begroting. In het kader van de rechtmatigheid zullen de verschuivingen, samen met de actualisatie bij de projectenrapportage bij de jaarrekening 2022 binnen de kredieten van de grondexploitaties worden verwerkt.
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50
Pag. 4 van 4
vervolg raadsvoorstel
Vervolgtraject / communicatie Niet van toepassing
Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, De burgemeester, {HAND1}
De secretaris, {HAND}
drs. R.F.I. Palmen
mr. L.M.C. Beckers
Bijlagen 1. Herzieningsrapportage 2022 – Verdieping in enkele grondexploitaties
Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst
Postbus 6005 / 5960 AA Horst
T 077 – 477 97 77
F 077 – 477 97 50