04d Stec Groep 24.295 - DEF Schaarsteonderzoek gemeente Horst aan de Maas
Tekst van het document
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas Stec Groep aan gemeente Horst aan de Maas 5 maart 2024
2
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Inhoudsopgave 1.
2.
3.
Inleiding
3
1.1 1.2 1.3
3 3 4
Conclusies en advies
5
2.1 2.2 2.3
5 6 7
Overal in gemeente woningschaarste in goedkope huur- en koopsegment Schaarste koopsegment: overal tot € 350.000 (prijspeil 2025), afwijking mogelijk 48% verhuizingen vindt plaats door verhuizers met lokale binding op kernniveau
Analyse schaarste 3.1 3.2 3.3
4.
Aanleiding Onze aanpak Leeswijzer
9
Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen in Horst aan de Maas 9 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment 13 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe 16
Toetsing instrumenten
19
4.1
19
Lokale toewijzing
Bijlage A: Analyses op kernniveau A2. Inkomensgroepen per kern A3. Koopprijssegmenten per kern A4. Huurprijsklassen per kern A5A. Passende woningvoorraad per kern A5B. Passende woningvoorraad per kern A6. Aanbod en verkochte woningen per kern A7. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern A8. Inkomende verhuizingen naar corporaties per kern, 2018-2023 A9. Lokale binding bij toewijzing corporaties per kern, 2018-2023
Bijlage B: Analyses op regioniveau B1. Inkomensgroepen per gemeente B2. Woningvoorraad naar eigendom per gemeente B3. Koopprijssegmenten per gemeente B4. Passende woningvoorraad per gemeente B5. Inkomende verhuizingen* per gemeente, 2018-2023
26 27 28 29 30 30 31 32 33 34
35 35 35 36 36 37
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
3
1. Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Horst aan de Maas onderzoekt samen met de andere Noord-Limburgse gemeenten de mogelijkheden die ze heeft om betaalbare woningen beter beschikbaar te maken en betaalbaar te houden. Dit kan onder meer door als gemeente woningmarktinstrumenten in te zetten via een huisvestingsverordening. Denk aan een opkoopbescherming (het tegengaan van het opkopen van betaalbare woningen door investeerders), het voorrang geven bij de toewijzing van betaalbare (nieuwbouw)woningen aan personen met een lokale binding of het reguleren van toeristische verhuur van reguliere woningen 1. Schaarste is een grond om deze instrumenten mee in te stellen. Dit betekent dat aangetoond moet worden dat er sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige schaarste-effecten op de woningmarkt. Ook moet (onderbouwd) besloten worden voor welke gebieden in de gemeente en voor welke prijssegmenten instrumenten van toepassing kunnen zijn. Om deze reden wensen de Noord-Limburgse gemeenten te beschikken over een onderzoek naar de woningschaarste in de regio. Deze kan – uiteraard afhankelijk van de uitkomsten – de onderbouwing vormen van het verlenen van voorrang aan personen met een lokale binding.
Dit onderzoek geeft de gemeente Horst aan de Maas antwoord op de volgende vragen: • Is er op dit moment schaarste op de woningmarkt in de gemeente Horst aan de Maas? En zo ja, hoe ziet deze schaarste eruit, zowel kwantitatief (aantallen) als kwalitatief (woningtypen en prijssegmenten)? • Zijn er verschillen in de mate van schaarste tussen de verschillende kernen? En betekent dit dat er tussen deze kernen een verschil in prijsgrens is tot waar deze schaarste zich voordoet? • Op basis van bovenstaande: welke doelgroepen ervaren op dit moment krapte op de woningmarkt? (zoals koopstarters en middeninkomens). • Is er sprake van verdringing van personen met lokale binding op de sociale huurwoningmarkt en bij betaalbare (nieuwbouw)koopwoningen en kan een regeling daarom bijdragen aan het terugdringen van schaarste voor deze doelgroep?
1.2 Onze aanpak Dit rapport beschrijft het onderzoek naar of er schaarste is, en zo ja in welke mate deze schaarste zich voordoet in de gemeente Horst aan de Maas op gemeente- en kernniveau. Dit onderzoek bevat een grondige analyse van de huidige inkomensverdeling, woningvoorraad, marktdynamiek en demografische ontwikkelingen binnen de gemeente en haar kernen. Hiervoor is gebruik gemaakt van Microdata gegevens van het CBS. Zo kunnen uitkomsten op kernniveau verkregen worden. Daarbij wordt ook regelmatig de vergelijking gemaakt met regionale en landelijke cijfers. Op basis van actuele marktgegevens wordt vervolgens geanalyseerd in welke prijsklassen er aantoonbaar sprake is van deze schaarste. Indien er sprake is van schaarste in de gemeente Horst aan de Maas dan kan dit onderzoek dienen als grondslag voor het opnemen van aanvullende regels in de huisvestingsverordening voor desbetreffende prijssegmenten. Op basis van verhuisbewegingen in CBS Microdata is vervolgens de eventuele effectiviteit van het met voorrang toewijzen aan huishoudens met een lokale binding onderzocht.
1
In dit onderzoek richten we ons op de effectiviteit van het instellen van voorrang bij de toewijzing van betaalbare woningen aan personen met een lokale binding. Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen, middenhuurwoningen of koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (€ 390.000 in 2024 en € 405.000 in 2025).
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
4
1.3 Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat de belangrijkste conclusies die voortkomen uit de onderzoeksresultaten. De volledige analyse wordt uiteengezet in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 gaan we in op de effectiviteit van de voorrangsregeling voor huishoudens met een lokale binding met de gemeente en specifieke wijk of kern. In bijlage A zijn aanvullende analyses per kern en wijk in te zien. In bijlage A1 is de gehanteerde indeling weergegeven. In bijlage B is een vergelijking toegevoegd met de overige gemeenten in de regio NoordLimburg.
5
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
2. Conclusies en advies In dit hoofdstuk vatten we de belangrijkste conclusies van ons schaarsteonderzoek samen. Deze vertalen we vervolgens naar enkele aanbevelingen voor beleid.
2.1 Overal in gemeente woningschaarste in goedkope huur- en koopsegment De woningmarktdynamiek in de gemeente Horst aan de Maas duidt in ieder geval op woningschaarste in het goedkope huur- en koopsegment voor huishoudens met een laag inkomen. Dit blijkt uit de beperkte passende woningvoorraad voor lage inkomens 2, sterk gestegen transactieprijzen op de koopwoningmarkt en toegenomen wachttijd en aantal reacties op de sociale huurwoningmarkt. Ook zien we dat huishoudens met een middeninkomen moeilijk de woningmarkt kunnen betreden of kunnen doorstromen naar een voor hen passende woning. Dat zien we met name terug tot een bepaalde prijs (zie hiervoor 2.2). In onderstaand overzicht geven we per aspect een beoordeling door middel van een stoplicht. Een rood stoplicht duidt erop dat dit specifieke aspect een grote bijdrage levert aan woningschaarste in de gemeente Horst aan de Maas.
Tabel 1: Conclusies woningschaarste gemeente Horst aan de Maas Aspect
Bevindingen
Passende woningvoorraad (3.1)
• De groep lage inkomens is in de gemeente Horst aan de Maas (43%) vergelijkbaar met Nederland als geheel (49%).
Dynamiek koopwoningmarkt (3.2)
• 17% van de woningvoorraad had in 2024 een WOZ-waarde tot € 280.000 ten opzichte van 54% in 2020.
Beoordeling
• De bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de mogelijkheden voor huishoudens met een laag inkomen. Rekening houdend met passende huurprijzen en WOZ-waarden voor deze doelgroep, zijn er onvoldoende passende woningen voor hen. Dit zorgt ook voor de nodige concurrentie op woningen voor middeninkomens. De passende woningvoorraad voor lage inkomens is 47% van de omvang van deze inkomensgroep (primaire en secundaire doelgroep van sociale huur) 3. Dit komt door recente woningmarktontwikkelingen (zie hieronder).Met name startende huishoudens en doorstromers vanuit de huurwoningmarkt hebben hier last van.
• 13% van de huidig te koop staande of verkochte woningen in het afgelopen jaar had een vraagprijs tot € 280.000 (Funda). De koopwoningmarkt voor huishoudens met een middeninkomen is dus krapper geworden. • De gemiddelde transactieprijs in de gehele gemeente lag in 2023 op € 375.900. Dit is een stijging van 46% ten opzichte van 2018.
2
Tot inkomensgrens sociale huur. In dit onderzoek op basis van inkomensgrenzen in 2024: Tot € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens en tot € 52.672 voor meerpersoonshuishoudens. 3 Voor elke 100 huishoudens met een laag inkomen zijn er dus 47 passende betaalbare koop- en huurwoningen aanwezig in de voorraad.
6
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
• De woningprijzen stijgen in 2024 weer hard door ten opzichte van 2023. Dynamiek sociale huurwoningmarkt (3.3)
• De zoekduur van corporatiehuurwoningen zijn in de periode 20202024 sterk toegenomen met ongeveer 1 jaar. • Het aantal reacties per woning is sterk toegenomen. Gemiddeld is dit toegenomen van 201 reacties in 2020 naar 371 reacties in 2024.
Bron: Stec Groep (2024).
2.2 Schaarste koopsegment: overal tot € 350.000 (prijspeil 2025), afwijking mogelijk Op basis van de analyses blijkt dat woningschaarste aangetoond kan worden in het betaalbare koopsegment. Vervolgens is het echter ook van belang te bepalen tot welke prijsgrens deze schaarste aanwezig is. Hiervoor maken we onderscheid tussen de kernen en dan wel op basis van dezelfde indicatoren als die we in de vorige tabel schetsten. Met name de dynamiek op de koopwoningmarkt is hiervoor een goede indicator. In alle kernen schaarste tot € 350.000 (prijspeil 2025), afwijking mogelijk indien gewenst Op basis van de woningmarktanalyses taxeren we dat in ieder geval in alle kernen schaarste is tot € 350.000 (prijspeil 2025). In sommige kernen is het mogelijk ook tot de betaalbaarheidsgrens schaarste te taxeren. Weeg echter af of dit noodzakelijk is en onderbouw op basis van de in dit onderzoek getoonde cijfers waarom afwijking wordt toegepast. Jaarlijks kunnen deze prijzen gelijk aan het veranderen van de betaalbaarheidsgrens geïndexeerd worden, tenzij er een aanleiding is hiervan af te wijken. Hieronder geven we de geïndexeerde prijsgrenzen per kern voor 2025. Tot deze prijsgrens is inzet van instrumenten per kern mogelijk, maar het is ook mogelijk om op basis van de laagste prijsgrens een gemeentelijke prijsgrens te hanteren.
Tabel 2: Geïndexeerde prijsgrens per kern in 2025 Kern
Huishoudens
Geïndexeerde prijsgrens schaarste 2025
Griendtsveen
230
€ 350.000
America
980
€ 350.000
Meterik
725
€ 405.000
Hegelsom
910
€ 405.000
6.120
€ 350.000
Melderslo
945
€ 405.000
Broekhuizen
515
€ 350.000
Lottum
870
€ 350.000
Grubbenvorst
2.135
€ 350.000
Broekhuizen
360
€ 350.000
Sevenum
2.995
€ 405.000
Kronenberg
450
€ 350.000
Horst
7
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Evertsoord
80
€ 405.000
Meerlo
805
€ 350.000
Tienray
590
€ 350.000
Swolgen
525
€ 350.000
Bron: Stec Groep (2025).
2.3 48% verhuizingen vindt plaats door verhuizers met lokale binding op kernniveau Op basis van een analyse van verhuisbewegingen in de gemeente Venray zien we dat het aandeel verhuizingen met een lokale binding per kern sterk verschilt. Hieronder tonen we het aandeel per kern op basis van alle verhuizingen in de periode 2018 tot en met 2023. Op gemeenteniveau zien we dat 48% van alle verhuizingen plaatsvindt door verhuizers met een lokale binding met deze kern (woonden er al of keren terug).
Figuur 1: Huishoudens met lokale binding op kernniveau op basis van referentiepersoon 4 0%
20%
Gemeente Griendtsveen America
40%
60%
80% 5.335; 52%
4.985; 48%
50; 70%
20; 30%
380; 60%
255; 40%
Meterik
230; 46%
265; 54%
Hegelsom
235; 46%
270; 54%
Horst Melderslo Broekhuizen
1.350; 39%
2.125; 61% 345; 66%
175; 34%
210; 73%
75; 27%
Lottum
155; 45%
195; 55%
Grubbenvorst
455; 47%
520; 53%
Broekhuizen Sevenum
105; 62%
65; 38%
790; 50%
790; 50%
Kronenberg
50; 38%
80; 62%
Evertsoord
15; 35%
25; 65%
120; 38%
195; 62%
Meerlo Tienray Swolgen
100%
260; 68%
120; 32%
125; 59%
85; 41%
Wel lokale binding op kern/wijkniveau
Geen lokale binding op wijk/kernniveau
Bron: CBS Microdata (2025, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025).
4
Voor de referentiepersoon is geanalyseerd of deze eerder in de kern heeft gewoond. Het kan daarmee dus voorkomen dat een andere persoon uit het huishoudens wel een binding heeft met de kern maar dat dit nu niet wordt waargenomen.
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
8
Specifiek voor de betaalbare woningklassen hebben we voor de sociale huur ook een vergelijkbare analyse op kernniveau uitgewerkt, wanneer er voldoende verhuizingen zich hebben voorgedaan (zie bijlage A9). Voor betaalbare nieuwbouw zijn de relevante verhuizingen beperkt. Daarvoor is met name inzicht op gemeenteniveau, maar biedt ook het totaalbeeld uitkomst. Wij adviseren op basis van de cijfers het volgende: • Overwegen in te voeren voor sociale huur: op dit moment wordt in de gehele gemeente 43% van de corporatiewoningen toegewezen aan huishoudens met een lokale binding op kernniveau. Met name in de kleinere kernen zien we dat dit aandeel lager is dan 40%. Voor die kernen kan het effectief zijn een voorrangsregeling in te stellen. Voor de kernen met te weinig verhuizingen naar corporatiewoningen, kan het totaalbeeld de leidraad bieden. • Overwegen in te voeren voor betaalbare nieuwbouw: betaalbare koopwoningen worden voor meer dan 50% verkocht aan huishoudens met een binding met de gemeente. Er is daarmee geen directe aanleiding om op gemeenteniveau een dergelijke maatregel te treffen. Blijf wel monitoren of de 50% verkoop bij nieuwbouwprojecten gehaald wordt. Wel is het mogelijk om voor specifieke kernen alsnog een dergelijke regeling te treffen. Met name de kleine kernen halen bijvoorbeeld een aandeel lager dan 40% (zie totaalbeeld in figuur 1).
Voor die kernen kan het effectief zijn een voorrangregeling in te stellen.
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
9
3. Analyse schaarste In dit hoofdstuk staat de uitwerking van de meest relevante woningschaarste-indicatoren. Dit zijn onder andere: • Het aantal huishoudens per inkomensgroep en hun huur- en koopmogelijkheden binnen de bestaande woningvoorraad. • De recente marktdynamiek op de koopwoningmarkt van Horst aan de Maas • De recente dynamiek op de sociale huurwoningmarkt van Horst aan de Maas. De analyses in dit hoofdstuk worden op gemeenteniveau gepresenteerd en regelmatig vergeleken met regionale, provinciale en landelijke cijfers. Wel worden verschillen binnen de gemeente benoemd. Deze uitkomsten zijn in te zien in bijlage A.
3.1 Te weinig passende woningen voor huishoudens met een laag inkomen in Horst aan de Maas Bepaling inkomensgrenzen op basis van toewijzingsregels sociale huurwoningen De inkomensgrenzen in dit woningbehoefteonderzoek zijn gekozen op basis van de toewijzingsregels voor sociale huurwoningen. Deze regels zijn per 1 januari 2022 aangepast en vervolgens geïndexeerd. In onderstaand overzicht zijn de inkomensgrenzen per 1 januari 2024 gegeven. Wanneer we werken met historische gegevens indexeren we dit terug naar de situatie van toen, maar wel op basis van hoe nu de grenzen bepaald worden. • Lage inkomens met passend toewijzen (primaire doelgroep sociale huur): bij 95% van de woningen die corporaties toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de grens voor huurtoeslag (passend toewijzen) moet de kale huur onder de zogenoemde aftoppingsgrens liggen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een inkomensgrens van € 27.725 en voor meerpersoonshuishoudens een inkomensgrens van € 37.625. De inkomensgrens voor ouderen ligt iets lager (€ 27.225 / € 36.675). • Lage inkomens zonder passend toewijzen (secundaire doelgroep sociale huur): ook deze huishoudensgroep behoort tot de doelgroep van de sociale huur. In principe moeten corporaties vanaf 2022 92,5% van de woningen toewijzen aan de doelgroep (lage inkomens). 7,5% mag dus vrij worden toegewezen.
Indien hierover afspraken zijn gemaakt met de gemeente en de huurdersorganisatie mogen corporaties tot maximaal 15% vrij toewijzen en dus 85% aan de doelgroep. Eenpersoonshuishoudens in de doelgroep van sociale huur mogen maximaal een inkomen van € 47.699 hebben en meerpersoonshuishoudens een inkomen van maximaal € 52.671. Voor deze doelgroep geldt dat ze niet een passende woning voor huurtoeslag toegewezen hoeven te krijgen. • Middeninkomens: we hanteren in dit onderzoek voor middeninkomens een maximaal inkomen van € 66.000 per huishouden. Dit is in 2024 gelijk aan een huishoudensinkomen van ongeveer 1,5 keer modaal. • Hoge inkomens: alle huishoudens die meer dan 1,5x modaal verdienen. Dit zijn huishoudens met een inkomen van € 66.000 of hoger in 2024. Circa 60% van de huishoudens in de gemeente Horst aan de Maas heeft een laag- of middeninkomen Onderstaande tabel geeft de omvang van inkomensgroepen voor de gemeente Horst aan de Maas weer. Deze is afgezet tegen de omvang van deze groepen in Nederland. We zien dat in totaal 43% van de huishoudens in de gemeente Horst aan de Maas een laag inkomen heeft (zonder en met passend toewijzen). Dit is de doelgroep van sociale huurwoningen. Dit is iets minder dan het landelijke aandeel. Verder zien we dat circa 17% van de huishoudens tot de middeninkomens behoren. 40% van de huishoudens heeft daarmee dus een hoog inkomen.
Dat is 3% meer dan het landelijke aandeel. Op kernniveau zien we dat het aandeel huishoudens met een laag inkomen het hoogst is in de kernen Horst
10
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
(47%), Sevenum (44%). In Evertoord (31%), Melderslo (37%), Kronenberg (37%) en Meterik (37%) wonen juist relatief de minste huishoudens met een laag inkomen (39%). Zie hiervoor bijlage A2.
Tabel 3: Huishoudens naar inkomensgroepen in de gemeente Horst aan de Maas Inkomensgroep
Nederland
Gemeente Horst aan de Maas
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)
4.165 (23%)
2.268.570 (29%)
Lage inkomens zonder passend toewijzen (€ 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)
3.615 (20%)
1.561.025 (20%)
Middeninkomens (€ 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)
3.110 (17%)
1.189.775 (15%)
Hoge inkomens (Meer dan € 66.000)
7.290 (40%)
2.906.890 (37%)
18.175 (100%)
7.926.260 (100%)
Totaal
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). Afgerond op vijftallen.
Hypotheekmogelijkheden per inkomensgroep Onderstaande tabel geeft een overzicht van de hypotheekmogelijkheden voor een meerpersoonshuishouden per rentecategorie. Hypotheek rente
Modaal (€ 44.000)
Modaal en half modaal ( € 44.000 + € 22.000)
2x modaal ( € 44.000 + € 44.000)
1%
€ 205.000
€ 325.000
€ 479.000
2%
€ 188.000
€ 298.000
€ 436.000
3%
€ 183.000
€ 294.000
€ 426.000
4%
€ 177.000
€ 276.000
€ 407.000
5%
€ 171.000
€ 272.000
€ 390.000
Bepaling betaalbare woningvoorraad op basis van huurprijzen en WOZ-waarden Om te beoordelen voor welke inkomensgroepen het aanbod in de gemeente Horst aan de Maas mogelijk beperkt is, zijn eerst de betaalbare prijscategorieën in de huur en koop vastgesteld. Er wordt wat betreft koopwoningen met de WOZ-waarde van 2024 gerekend (peildatum: 1 januari 2023). In de huidige markt overstijgen de transactieprijzen deze waarden wel geregeld. Op de lange termijn (in bijvoorbeeld een meer ontspannen markt) geeft deze WOZ-waarde echter een redelijke indicatie voor de passende koopwoningvoorraad. Verderop in dit hoofdstuk wordt de invloed van de huidige woningmarkt op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen behandeld. Voor lage inkomens met passend toewijzen zonder eigen middelen (anders dan voor de kosten koper) zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 155.000 betaalbaar en heeft deze doelgroep recht op toewijzing van
11
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
een sociale huurwoning tot de aftoppingsgrens (€ 650,43 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 697,07 voor meerpersoonshuishoudens). Voor lage inkomens zonder passend toewijzen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 220.000 bereikbaar op basis van hypotheekmogelijkheden en kunnen zij op basis van toewijzingsregels van sociale huurwoningen een woning uit het hoogste sociale huursegment van de aftoppingsgrens (€ 650,43 / € 697,07) tot de DAEB-huurgrens (€ 879,66) toegewezen krijgen. Voor middeninkomens met een inkomen tot maximaal € 66.000 zonder eigen middelen zijn koopwoningen met een prijs tot circa € 300.000 bereikbaar en kunnen zij via de Wet betaalbare huur middenhuurwoningen toegewezen krijgen vanaf de DAEB-huurgrens (€ 879,66) tot de middenhuurgrens (€ 1.157,95). 74% koopwoningvoorraad niet bereikbaar voor startende middeninkomens zonder eigen vermogen We hebben op basis van bovenstaande koopprijsgrenzen een indeling gemaakt van de woningvoorraad van de gemeente Horst aan de Maas. Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van de WOZ-waarden uit 2024 (peildatum 1 januari 2023). Daaruit blijkt dat slechts 1% van de woningvoorraad bereikbaar is voor startende huishoudens met een laag inkomen behorend tot de primaire doelgroep van de sociale huur zonder eigen vermogen. Ook voor de huishoudens behorend tot de secundaire doelgroep is dit aandeel zeer beperkt (3%).
Huishoudens met een middeninkomen hebben al wat meer mogelijkheden op de koopwoningmarkt. In totaal is 26% van de woningmarkt voor hen bereikbaar. In vergelijking met Nederland zien we dat met name de mogelijkheden voor middeninkomens in Horst aan de Maas groter zijn op de koopwoningmarkt. Landelijk is namelijk slechts 23% van de woningmarkt bereikbaar voor hen. Wanneer we de kernen in de gemeente Horst aan de Maas vergelijken zien we grote verschillen. Van alle kernen zijn er in Tienray (57%), Meerlo (56%) en Grubbenvorst (53%) de meeste woningen onder de € 335.000 te vinden. In Evertsoord (0%) en Meterik (28%) liggen de minste woningen in deze prijsklasse. Zie hiervoor bijlage A3.
Figuur 2: Koopwoningvoorraad naar WOZ-klassen in de gemeente Horst aan de Maas, 2022 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Horst aan de Maas
2%
23%
74%
Nederland
5%
17%
78%
Tot € 155.000
€ 155.000 tot € 220.000
70%
€ 220.000 tot € 300.000
80%
90%
100%
Meer dan € 300.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024).
Relatief groot deel van huurwoningvoorraad is een middenhuurwoning Op basis van bepaalde en ingeschatte huurprijzen door het CBS is een indeling van de huurwoningvoorraad van de gemeente Horst aan de Maas gemaakt. Daaruit blijkt dat 60% van de huurwoningen wordt verhuurd tot de aftoppingsgrens. Dat is beduidend minder dan landelijk (64%). Daarentegen zijn er in Horst aan de Maas juist relatief meer huurwoningen in de prijscategorieën aftoppingsgrens tot DAEB-grens (23%) en middenhuur (11%) ten opzichte van het landelijke aandeel. Landelijk gezien zijn er wel iets meer dure huurwoningen. Onderscheid makend naar de kernen zien we dat het aandeel huurwoningen tot de aftoppingsgrens met name laag is in Kronenberg (50%), Swolgen (55%) en Grubbenvorst (55%). In Broekhuizen (12%) en Tienray (13%) is aandeel huurwoningen tussen de aftoppingsgrens en DAEB-huurgrens met name laag. Zie hiervoor bijlage A4.
12
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Figuur 3: Huurwoningvoorraad naar huurprijs in de gemeente Horst aan de Maas, 2022 0%
10%
Horst aan de Maas
Nederland Tot aftoppingsgrens
20%
30%
40%
50%
60%
60%
70%
80%
23%
64%
20%
Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens
90%
100%
11%
6%
10%
7%
Middenhuur
Dure huur
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
Passende woningvoorraad voor lage inkomens slechts 47% van omvang inkomensgroepen Onderstaande tabel bevat betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per prijsklasse. Hieruit blijkt dat een relatief klein deel van de woningvoorraad bereikbaar is voor huishoudens met een laag inkomen. Voor de groep met een laag inkomen (7.780 huishoudens) zijn in totaal circa 3.630 woningen passend op basis van de huurprijs of WOZ-waarde (47%). Voor huishoudens met een middeninkomen lijkt de voorraad vervolgens relatief groot. We zien echter dat zij door de krappe voorraad voor huishoudens met een laag inkomen ook van deze doelgroep concurrentie hebben. Immers woont elk huishouden op dit moment ergens. Daarnaast zien we dat door stijgende koopwoningprijzen de woningvoorraad voor deze doelgroep nu ook snel afneemt. Hier staan we in de volgende paragraaf verder bij stil. Onderscheid makend naar de kernen zien we dat met name in Swolgen (23%), Melderslo (30%) en Meerlo (29%) de voorraad voor de huishoudens met een laag inkomen zeer beperkt is. Zie hiervoor bijlage A5.
Tabel 4: Betaalbaarheidsgrenzen per inkomensgroep en omvang woningvoorraad naar prijsklasse in de gemeente Horst aan de Maas Inkomensgroep
Betaalbare klasse huur en koop*
Aantal huish.
Passende huurwoningen
Passende koopwoningen
Aandeel passend
Lage inkomens met passend toewijzen (tot € 27.725 / € 36.675)
Koop: < € 155.000 Huur: < aftoppingsgrens
4.165
2.365 (57%)
80 (2%)
59%
Lage inkomens zonder passend toewijzen ( € 27.725 / € 36.675 tot € 47.699 / € 52.671)
Koop: € 155.000 € 220.000 Huur: aftoppings- tot DAEB-huurgrens
3.615
905 (25%)
280 (8%)
33%
Middeninkomens ( € 47.699 / € 52.671 tot € 66.000)
Koop: € 220.000 € 300.000
3.110
415 (13%)
3.195 (103%)
116%
7.290
255 (3%)
10.260 (141%)
144%
18.175
3.945 (22%)
13.815 (76%)
98%
Hoge inkomens (Meer dan € 66.000) Totaal
Huur: DAEBhuurgrens tot middenhuurgrens Koop: > € 300.000 Huur: > middenhuurgrens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Van een deel van de huishoudens is het inkomen onbekend, daarnaast staat een deel van de woningen leeg.
13
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Huishoudens met laag inkomen veelvuldig in bezit van koopwoning, met name oudere doelgroep De mate waarin krapte ontstaat in het betaalbare segment is sterk afhankelijk van de mate waarin bijvoorbeeld huishoudens met een laag inkomen al in een koopwoning wonen. Zij nemen dan immers de (over)waarde op hun woning mee als zij een volgende stap op de woningmarkt willen zetten. Vaak kunnen zij hierdoor naar een ander woningsegment zoeken dan starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een vergelijkbaar inkomen. In totaal zien we dat circa 59% van de huishoudens met een laag inkomen in een koopwoning woont. Een groot deel van hen heeft de afgelopen jaren waarschijnlijk geprofiteerd van de stijging van de koopwoningprijzen en zal bij verkoop van hun huidige woning van overwaarde gebruik kunnen maken. In heel Nederland ligt dit percentage beduidend lager (31%). Dit komt waarschijnlijk doordat in de gemeente Horst aan de Maas de koopwoningvoorraad voor langere tijd al relatief groot en goedkoop is geweest. Huishoudens met een laag inkomen hebben hierdoor in tijden dat de koopwoningmarkt beter bereikbaar was deze stap al kunnen maken. Dit is op dit moment voor starters of doorstromers vanuit de huurwoningmarkt met een laag inkomen veel lastiger.
Tabel 5: Woonsituatie huishoudens met laag inkomen (met en zonder passend toewijzen) per huishoudenstype in de gemeente Horst aan de Maas Huishoudenstype
Aantal huishoudens
Sociale huur (%)
Koop (%)
Vrijesectorhuur (%)
Alleenstaand tot 35 jaar
535
34%
60%
7%
Alleenstaand 35 tot 55 jaar
600
43%
52%
5%
Alleenstaand 55 tot 75 jaar
1.280
53%
45%
2%
Alleenstaand 75 jaar of ouder
1.265
58%
39%
4%
Stel zonder kinderen tot 35 jaar
50
50%
50%
0%
Stel zonder kinderen 35 tot 55 jaar
85
47%
47%
0%
Stel zonder kinderen 55 tot 75 jaar
1.090
82%
16%
2%
Stel zonder kinderen 75 jaar of ouder
980
71%
25%
4%
Eenouder
665
48%
47%
5%
Stel met kinderen
625
70%
26%
4%
7.195*
59%
37%
4%
Totaal
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van alle huishoudens is zowel samenstelling, inkomen als woonsituatie bekend.
3.2 Woningdruk is hoog in het betaalbare koopsegment WOZ-waarde koopwoningen in paar jaar tijd sterk toegenomen We hebben de koopwoningmarkt van Horst aan de Maas verder onderzocht. Dat start met een analyse van de WOZ-waardeontwikkeling. We nemen daarvoor meer prijssegmenten mee dan in de analyse met inkomensgroepen. Ook voor een deel van de huishoudens met een hoger inkomen kan de woningmarkt immers krap zijn. Wanneer we de WOZ-waardeontwikkeling in de periode 2020-2024 in omvang van prijscategorieën in beeld brengen vallen een aantal zaken op. Zo zien we dat in 2020 het segment tot € 220.000 nog sterk aanwezig was in de gemeente Horst aan de Maas. 32% van de woningvoorraad had toen
14
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
een dergelijke WOZ-waarde tegenover 5% in 2024. Ook het segment tussen de € 230.000 en € 280.000 is afgenomen. Van 23% in 2020 naar 13% in 2024. De overige prijssegmenten zijn in omvang toegenomen. Met name doordat woningen uit goedkopere prijscategorieën zijn opgeschoven. Vooral het segment duurder dan € 390.000 is hierdoor sterk toegenomen. In 2020 bedroeg dit segment nog 15% van de voorraad, in 2024 is dit 37%.
Figuur 4: Ontwikkeling van de WOZ-waarden van koopwoningen in de gemeente Horst aan de Maas, 2020-2024 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Minder dan €230.000
€230.000 tot €280.000 2020
€280.000 tot €335.000
€335.000 tot €390.000
2022
Meer dan €390.000
2024
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022).
63% van de koopwoningen meer dan € 335.000 De WOZ-waarde is bepaald aan de hand van de marktwaarde van woningen op 1 januari 2023. Inmiddels hebben nieuwe prijsontwikkelingen zich voorgedaan. Om die reden brengen we ook het huidig aanbod en de verkochte woningen van het afgelopen jaar in beeld op basis van Funda. Daaruit blijkt dat op dit moment 42% van de te koop staande woningen duurder is dan € 390.000. 58% van de te koop staande woningen is dus goedkoper dan € 390.000. In totaal heeft 42% van het woningaanbod in het afgelopen jaar een vraagprijs gehad van meer dan € 390.000 en was in totaal 35% goedkoper dan € 335.000. De woningmarkt van Horst aan de Maas was daarmee betaalbaarder dan gemiddeld in Nederland. Op kernniveau zien we dat met name in de kernen Evertsoord (0%), Sevenum (35%) en Hegelsom (46%) het aanbod tot € 390.000 relatief beperkt geweest. Zie hiervoor bijlage A6.
Tabel 6: Aanbod en verkochte woningen in de gemeente Horst aan de Maas, november 2023 – november 2024 Prijsklassen
Te koop november ‘24
Verkocht afgelopen jaar
%
Totaal te koop/ verkocht
%
Aandeel te koop / verkocht (%) Horst aan de Maas
Nederland
Tot € 220K
1
1%
5
1%
6
1%
5%
€ 220K - € 280K
15
10%
52
13%
67
12%
11%
€ 280K - € 335K
41
27%
78
20%
119
22%
13%
€ 335K - € 390K
31
21%
92
24%
123
23%
14%
15
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Meer dan € 390K
63
42%
161
41%
224
42%
57%
Totaal
151
100%
388
100%
539
100%
100%
Bron: Funda.nl (november 2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Hoge gemiddelde transactieprijzen en snelle verkooptijd van woningen Uit NVM-gegevens (3e kwartaal 2024) op COROP-niveau (Noord-Limburg) zien we dat de prijzen ten opzichte van een jaar terug weer sterk gestegen zijn. Dat duidt er dus op dat de WOZ-waarden inmiddels alweer achterhaald zijn ten opzichte van de huidige prijzen. Zo zijn de prijzen in de COROP-regio NoordLimburg in het derde kwartaal van 2024 15,3% hoger per vierkante meter dan een jaar eerder.
Figuur 5: NVM-marktontwikkelingen COROP-regio Noord-Limburg, 2023 Q3 – 2024 Q3
Gemiddelde transactieprijs met 46% gestegen in afgelopen vijf jaar Op basis van cijfers van het CBS hebben we ook inzicht in de ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen in de gemeente Horst aan de Maas. Dan wel voor de periode 2014-2023. Daaruit blijkt dat de gemiddelde transactieprijs in de gemeente met 46% is gestegen in de periode 2018-2023. Wel zien we dat de stijging van prijzen in 2023 stabiliseerde. Dat hangt samen met de opgelopen hypotheekrente in dat jaar. Daardoor namen de mogelijkheden van huishoudens op de woningmarkt dus niet toe. Inmiddels verwachten we op basis van NVM-marktcijfers dat de prijzen ook in Horst aan de Maas weer aan het stijgen zijn. Ook de aanbodcijfers van Funda in de gemeente Horst aan de Maas geven daar aanleiding toe.
16
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Figuur 6: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs gemeente Horst aan de Maas, 2014-2023 € 400.000 € 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000 € 150.000 € 100.000 € 50.000 €0 2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Bron: CBS Microdata (cijfers 2014-2023). Bewerking Stec Groep (2024).
3.3 Druk op sociale huurwoningmarkt neemt toe Woningmarktontwikkelingen vinden niet enkel plaats in het koopsegment. We zien dat ook in het sociale huursegment ontwikkelingen zich voordoen. Deze zijn mede ingegeven door de prijsstijging van koopwoningen. Zo zorgt de krapte in het betaalbare woningsegment ervoor dat startende huishoudens vaker zijn aangewezen op een huurwoning en dat ook huishoudens die al huurden minder makkelijk doorstromen naar een koopwoning. Hieronder benoemen we de ontwikkelingen op de sociale huurwoningmarkt op basis van gegevens van de corporaties Wonen Limburg en Woonwenz. Inschrijfduur gelijk gebleven, zoekduur toegenomen met ongeveer een jaar sinds 2020 De tijd totdat huishoudens in aanmerking komen voor een sociale huurwoning is een goede indicator van de krapte in het sociale huursegment. Er valt hierbij onderscheid te maken in de inschrijfduur, de tijd van het moment van inschrijving bij de woningcorporatie tot het toegewezen krijgen van een woning en de zoekduur, de tijd van het moment van de eerste reactie op een woning tot het toegewezen krijgen van een woning. Voor de zoekduur geldt dat deze in de periode 2020-2024 is opgelopen bij de in de gemeente actieve corporaties (Wonen Limburg en Woonwenz).
De gemiddelde zoekduur is in Horst aan de Maas in deze periode opgelopen van 29 maanden in 2020 naar 42 maanden in 2024, oftewel mensen zoeken in 2024 gemiddeld een jaar langer naar een sociale huurwoning. De gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning is in deze periode ongeveer gelijk gebleven. De gemiddelde inschrijftijd ligt de afgelopen jaren rond de 78 maanden (met uitzondering van 2021, toen lag deze iets lager).
17
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Figuur 7: Gemiddelde inschrijfduur en zoekduur bij woningcorporaties in de gemeente Horst aan de Maas, 2020-2024 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0
79
29
2020
79
78
73
40
33
2021
78
2022 Inschrijfduur
37
2023
42
2024
Zoekduur
Bron: Gegevens Thuis in Limburg (2024, cijfers 2020-2024). Bewerking Stec Groep (2024).
Aantal reacties per vrijgekomen woning met 85% toegenomen sinds 2020 We beschikken hiernaast ook over het aantal reacties dat op woningen wordt gegeven. We zien hierin een stijgende lijn terug sinds 2020. In 2024 zijn er per aangeboden huurwoning gemiddeld 170 reacties bijgekomen ten opzichte van 2020. Vooral tussen 2022 en 2023 steeg het aantal reacties op vrijgekomen woningen hard.
Figuur 8: Gemiddeld aantal reacties per vrijgekomen woning in bezit van woningcorporaties in de gemeente Horst aan de Maas, 2020-2024 400
371 332
350 300 250 200
235
235
2021
2022
201
150 100 50 0 2020
2023
2024
Bron: Gegevens Thuis in Limburg (2024, cijfers 2020-2023). Bewerking Stec Groep (2024).
1.055 actief woningzoekenden in Horst a/d Maas, relatief veel in Evertsoord, America en Horst Op basis van gegevens van Thuis in Limburg hebben we ook inzicht in de actief woningzoekenden in de gemeente Horst aan de Maas. Zij hebben minimaal één keer op een vrijgekomen corporatiewoning gereageerd in het afgelopen jaar via Thuis in Limburg. Van de actief woningzoekenden is de huidige woonplaats bekend. Dit geeft een indicatie van waar zij ook een woning zoeken, maar dit kan uiteraard afwijken van hun huidige woonplaats. We zien dat er in totaal 1.055 actief woningzoekenden naar een corporatiewoning via Thuis in Limburg zijn. Ten opzichte van het totaal aantal huishoudens is dat 5,5%. In de kern Horst zijn in absolute aantallen (416 in totaal) de meeste actief woningzoekenden, relatief gezien zijn er ook veel actief woningzoekenden in America en Evertsoord.
18
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Tabel 7: Actief woningzoekenden per kern via Thuis in Limburg Kern
Huishoudens
Actief woningzoekenden
Aandeel woningzoekend t.o.v. aantal huishoudens
Griendtsveen
230
4
1,7%
America
980
76
7,8%
Meterik
725
43
5,9%
Hegelsom
910
40
4,4%
6.120
416
6,8%
Melderslo
945
33
3,5%
Broekhuizen
515
11
2,1%
Lottum
870
39
4,5%
Grubbenvorst
2.135
135
6,3%
Broekhuizen
360
11
3,1%
Sevenum
2.995
145
4,8%
Kronenberg
450
9
2,0%
Evertsoord
80
8
10,0%
Meerlo
805
38
4,7%
Tienray
590
27
4,6%
Swolgen
525
20
3,8%
19.235
1.055
5,5%
Horst
Gemeente Horst a/d Maas
Bron: Thuis in Limburg (2024). Bewerking Stec Groep (2025).
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
19
4. Toetsing instrumenten In een huisvestingsverordening, ondersteund door een onderbouwing van woningschaarste, kan de gemeente Horst aan de Maas ervoor kiezen om voorrang te verlenen aan personen met een lokale binding op basis van lokale binding. Daarom toetsen we de effectiviteit van dit instrument.
4.1 Lokale toewijzing Op basis van CBS Microdata hebben we in beeld gebracht waarvandaan huishoudens de afgelopen jaren richting vrijkomende woningen in de gemeente Horst aan de Maas zijn verhuisd. Dit is relevant om een inschatting te kunnen maken van de effectiviteit van het verlenen van voorrang aan personen met een lokale binding. Als veel woningen nu immers al verkocht of verhuurd worden aan personen met een lokale binding, dan is het effect van een dergelijke maatregel minder groot. Deze maatregel kan ingezet worden voor het sociale huursegment en betaalbare nieuwbouw-koopwoningen. Aangezien nieuwbouw zeer beperkt plaats heeft gevonden, gebruiken we alle verhuizingen naar koopwoningen om hier een uitspraak over te doen. Om de verhuisbewegingen naar herkomst in te delen, maken we gebruik van de volgende indeling voor de verhuizingen: • Binnen kern: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in dezelfde kern • Terugkeerder naar kern: referentiepersoon van het huishouden heeft al eerder in dezelfde kern heeft gewoond. Deze huishoudens hebben dus al een binding met de kern. • Binnen gemeente: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in de gemeente Horst aan de Maas. • Terugkeerder naar gemeente: referentiepersoon van het huishouden heeft al eerder in Horst aan de Maas gewoond. Deze huishoudens hebben dus al een binding met de kern.
• Binnen regio: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing al in de regio NoordLimburg. • Binnenlands: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing in een andere gemeente van Nederland. • Buitenlands: referentiepersoon van het huishouden woonde voor verhuizing in het buitenland 5. 69% van verhuizingen richting Horst aan de Maas woonde al in de gemeente of keerde terug naar kern De gegevens over verhuizingen tonen ons dat in de periode 2018-2023 69% van de verhuizingen plaatsvond door huishoudens waarvan de referentiepersoon voor de verhuizing ook al in de gemeente woonde of terugkeerde van buiten de gemeente naar Horst aan de Maas. Dit aandeel is door je jaren heen afgenomen van 77% in 2018 naar 58% in 2023. Gemiddeld genomen vindt 31% van de verhuizingen binnen de eigen kern plaats. Dat is ruim meer dan verhuizingen vanuit andere kernen in dezelfde gemeente. Er lijkt daarmee een sterke binding te zijn met de kern waar men al woont.
5
De instroom van Oekraïners is niet zichtbaar in de onderstaande figuren, omdat het opnemen van deze specifieke groep vluchtelingen een vertekend beeld van de werkelijke situatie zou kunnen geven. Dit komt doordat Oekraïners vaak via speciale regelingen, zoals tijdelijke huisvesting, worden opgevangen en daardoor de reguliere woningmarkt niet betreden. Alle andere landen van herkomst worden wel weergegeven. Dit betreft veelal arbeidsmigranten.
20
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Figuur 9: Inkomende verhuizingen* per jaar in de gemeente Horst aan de Maas, 2018-2023 0%
10%
20%
2018
37%
2019
34%
2020
35%
30%
40%
50%
60%
23%
70%
80%
17%
7%
21%
21%
17%
23%
2021
29%
22%
15%
11%
2022
29%
19%
16%
9%
2023 Gemiddelde Binnen kern
14%
23%
21% 31% Binnen gemeente
22% Terugkeerder naar gemeente
10% 16%
9%
7% 8%
10%
7%
8%
10%
12%
13% 15% 22%
10%
Binnnen regio
100%
7%
12%
9%
90%
9%
13%
Binnenlands
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners.
In grootste kernen meeste verhuizingen binnen eigen kern De inkomende verhuizingen hebben we opgedeeld naar de kernen in de gemeente Horst aan de Maas. Ook de terugkeerders hebben we op kernniveau in beeld gebracht. Dit betekent dat er enkel sprake is van een terugkeerder als deze eerder in de kern heeft gewoond, maar voor de verhuizing niet. Dit kan dus ook een binnengemeentelijke verhuizing betreffen. Hieruit blijkt dat met name in de grote kernen relatief veel verhuizingen plaatsvinden door een verhuizer die daarvoor ook al in dezelfde kern woonde. Richting de kleinere kernen vinden ook relatief meer verhuizingen vanuit de andere kernen plaats. Dat zijn overigens ook vaak terugkeerders.
21
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Figuur 10: Inkomende verhuizingen* per kern in de gemeente Horst aan de Maas, 2018-2023 0%
20%
Horst a/d Maas
31%
Griendtsveen
15%
32% 42%
20% 18%
Evertsoord
25%
Meerlo
23%
Binnen kern
10%
14%
Terugkeerder kern
10%
10%
8%
8%
10%
12%
18%
18%
8%
30%
10%
Binnen gemeente
9%
14%
6% 21%
16%
19%
20%
16%
18%
12%
17%
10%
10%
15%
28%
10%
13%
20%
16%
13%
27%
14%
10%
12%
17% 33%
4%
21%
16%
19%
28% 13%
8%
18% 7%
17%
15%
11% 5%
8%
19%
32% 24%
Swolgen
100%
26%
19%
12%
28%
Kronenberg
Tienray
14%
33%
24%
9%
20% 17%
9%
Sevenum
11%
13%
28%
Lottum
Broekhuizen
14%
19%
20%
Melderslo
80%
66%
Horst
Grubbenvorst
19%
29%
Meterik
Broekhuizen
60%
22%
America
Hegelsom
40%
15% 17%
13%
Binnen regio
13% 17%
15% Buiten regio
10% Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners. Niet overal telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.
Met name alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 75 jaar afkomstig van elders Onderscheid makend naar doelgroepen zien we dat jongeren, gezinnen en (met name) ouderen relatief vaak afkomstig zijn uit de eigen kern of gemeente of hiernaartoe terugkeren. Bij ouderen van 75 jaar en ouder is dat aandeel zelfs 84%. Alleenstaanden en stellen tussen de 35 en 55 jaar verhuizen het minste binnen of naar de eigen gemeente of kern (61%).
22
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Figuur 11: Inkomende verhuizingen per doelgroep in de gemeente Horst aan de Maas, 20182023 0%
10%
A&S tot 35 jaar
20%
29%
Gezinnen A&S 35 tot 55 jaar
40%
50%
22% 41%
18%
A&S 55 tot 75 jaar
60%
70%
80%
90%
17%
9%
7%
17%
12%
8%
10%
24% 19%
24%
33%
A&S 75 jaar of ouder Binnen kern
30%
22%
8% 12%
52%
Binnen gemeente
10% 10%
15% 8%
Binnen regio
5%
21%
24%
Terugkeerder naar gemeente
100%
8%
9%
Binnenlands
6% Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
Inkomen weinig invloed op de lokale binding Onderscheid makend naar inkomensklassen zien we weinig verschil tussen de lokale binding van inkomensgroepen. Huishoudens met een hoog inkomen hebben iets vaker een binding met de kern of gemeente dan huishoudens met een laag of midden inkomen. Van de huishoudens met een hoog inkomen is 38% afkomstig uit de eigen kern, 27% afkomstig uit de eigen gemeente en keert 10% terug naar de gemeente. In totaal heeft 76% van de inkomende verhuizingen een lokale binding. Dit is 74% bij de lage inkomens en 71% bij de midden inkomens.
Figuur 12: Inkomende verhuizingen per inkomensgroep in de gemeente Horst aan de Maas, 2018-2021 0% Laag inkomen
Midden inkomen
Hoog inkomen
Binnen kern
20%
40%
60%
27%
10%
Terugkeerder naar gemeente
Binnen regio
38%
Binnen gemeente
7%
22%
21%
28%
100% 10%
8%
8%
17%
22%
34%
80%
15%
7%
9%
10%
Binnenlands
5%
Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
67% van sociale huursegment verhuurd aan lokaal gebonden verhuizer Het inzetten van het verlenen van voorrang voor personen met een lokale binding kan enkel voor bepaalde woningcategorieën, zoals sociale huurwoningen. Om die reden hebben we verhuizingen ook specifiek naar dit woningtype in beeld gebracht. Hieruit blijkt dat er relatief veel verhuizingen vanuit de eigen kern, gemeente of door terugkeerders plaatsvinden naar dit woningtype. In totaal is het aandeel van deze gezamenlijke verhuisstromen 67% van alle verhuizingen. Dat is dus minder dan als we ook rekening houden met overige woningtypen. Zie Bijlage A8 voor het aantal inkomende verhuizingen naar corporaties per kern.
23
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Figuur 13: Inkomende verhuizingen naar corporatiebezit in de gemeente Horst aan de Maas, 2018-2023
26%
25%
16%
12%
11%
10%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Binnen kern Binnen gemeente Terugkeerder naar gemeente Binnnen regio Binnenlands Buitenlands Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
Koopsegment met name in Griendtsveen en Broekhuizen in trek bij buiten-gemeentelijke verhuizer Voor het koopsegment hebben we allereerst in beeld gebracht welk deel van de verhuizingen per kern uit de eigen kern of gemeente komt en welk deel naar de kern terugkeert. Daaruit valt op dat het aandeel met een binding met de kern of gemeente met name hoog is geweest in Meterik (83%) en Horst (79%). Met name in de kernen Griendtsveen (18%), Broekhuizen (43%) hebben weinig verhuizingen uit de eigen kern of gemeente plaatsgevonden. In de overige kernen ligt het aandeel boven de 50%.
24
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Figuur 14: Inkomende verhuizingen naar koopwoningen in de gemeente Horst aan de Maas per kern*, 2018-2023 0% Griendtsveen
10%
20%
Binnen kern
100%
12%
36% 16%
26%
23%
12%
16%
16%
21%
32% 38% Terugkeerder naar kern
21% Binnen gemeente
18%
14%
21%
11%
13% Binnen regio
14%
12%
21%
14%
12%
24%
4%
16%
11%
32%
11%
9%
10%
10%
9%
15%
4%
13%
16%
7%
51% 32%
30% 16%
13%
40%
5% 8%
10%
8%
22%
17%
13%
13%
5% 9%
7%
14%
26%
15%
9%
16%
8%
15%
8%
14% 6%
34%
33%
Sevenum
Gemeente…
90%
8%
37%
50%
Grubbenvorst
Swolgen
80%
14%
14% 16%
21%
Lottum
Tienray
70%
17%
31%
Melderslo
Kronenberg
60%
73%
Horst
Broekhuizen
50%
42%
Meterik
Broekhuizen
40%
18%
America
Hegelsom
30%
13% Binnenlands
13% Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.
Betaalbare koopwoningen vaker verkocht aan binnen gemeentelijke verhuizingen We hebben het koopsegment opgedeeld naar WOZ-waarde. Enkel voor betaalbare woningen (waarvoor schaarste is aangetoond) kan immers deze regeling worden ingezet. We nemen daarbij enkel de verhuizingen naar koopwoningen in de jaren 2022 en 2023 mee. In die jaren liggen de prijzen nog relatief dichtbij de huidige prijzen. Hieruit valt op dat er weinig verschil zit tussen de prijssegmenten op het totaal percentage van lokale binding. Het aandeel verhuizingen binnen de kern is het hoogste richting een woning met een prijs van € 335.000 tot € 390.000 (40%). Het aandeel verhuizingen binnen de gemeente is juist het hoogste richting een woning met een prijs onder de € 335.000 (22%).
25
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Figuur 15: Inkomende verhuizingen naar koopwoningen in de gemeente Horst aan de Maas naar prijssegment, 2022-2023 0%
10%
Minder dan €335.000
€335.000 tot €390.000
20%
32%
40%
30%
40%
50%
22%
12%
19%
Meer dan €390.000
35%
Binnen kern
Terugkeerder naar gemeente
Binnen gemeente
60%
20%
70%
90%
100%
13%
13%
8%
12%
12%
7%
8%
16%
9%
12%
80%
Binnnen regio
Binnenlands
10% Buitenlands
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners. *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen. In met name de kleine kernen hebben bepaalde typen verhuisbewegingen minder vaak opgetreden.
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Bijlage A: Analyses op kernniveau A1. Gehanteerde indeling naar kernen gemeente Horst aan de Maas
Bron: CBS wijken en buurten (2024). Bewerking Stec Groep (2024). 1 = America, 2 =Broekhuizen, 3= Broekhuizenvorst, 4 = Evertsoord, 5 = Griendtsveen, 6 = Grubbenvorst, 7 = Hegelsom, 8 = Horst, 9 = Kronenberg, 10 = Lottum, 11 = Meerlo, 12 = Melderslo, 13 = Meterik, 14 = Sevenum, 15 = Swolgen, 16 = Tienray.
26
27
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
A2. Inkomensgroepen per kern 0%
10%
Griendtsveen
23%
America
23%
20%
30%
50%
16%
19%
18%
Hegelsom
18%
21%
60%
70%
41%
16%
42%
15%
17%
36%
Melderslo
20%
Broekhuizen
20%
21%
17%
41%
Lottum
23%
18%
17%
43%
Grubbenvorst
20%
23%
Broekhuizen
23%
15%
Sevenum
23%
Kronenberg
18%
Evertsoord
19%
Meerlo
19%
Tienray
25%
Swolgen
23%
Primaire doelgroep sociale huur
17%
45%
18%
39%
17%
21%
43% 15%
19%
41%
21%
13%
13%
42% 50%
19%
20% 18%
15%
100%
45%
21% 16%
90%
48%
16%
26%
80%
20%
19%
Meterik
Horst
40%
17% 16%
Secundaire doelgroep sociale huur
42% 39% 45% Middeninkomens
Hoge inkomens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen.
28
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
A3. Koopprijssegmenten per kern 0%
10%
Griendtsveen
13%
America
15%
Meterik
9%
Hegelsom
11%
Horst Melderslo
41%
20%
40%
26%
43%
33%
25%
30%
23%
28%
25%
19%
25% 35%
16%
30%
30%
19%
23%
32%
23%
42%
25%
23%
14%
34%
71%
Meerlo
26%
29%
Tienray
24%
33%
Tot €280.000
39%
22%
21%
90%
52%
22%
19%
80% 36%
19% 25%
12%
70%
15%
19%
13%
Swolgen
60%
23%
18%
Kronenberg
50%
24%
10%
Broekhuizen
Evertsoord
40%
33%
Grubbenvorst
Sevenum
30%
18%
Broekhuizen Lottum
20%
16%
24% €280.000 tot €335.000
17%
28%
20% 25% €335.000 tot €390.000
23% 35% Meer dan €390.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen.
100%
29
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
A4. Huurprijsklassen per kern 0%
10%
20%
30%
40%
Griendtsveen
50%
60%
70%
65%
Meterik
63%
Hegelsom
58%
Horst
60%
Melderslo
22%
61%
10%
18%
5%
14%
12% 17%
55%
23%
Broekhuizen
58%
17%
Sevenum
57%
Tot aftoppingsgrens
9%
25%
Grubbenvorst
Swolgen
11%
27%
71%
Lottum
Tienray
100%
8%
21%
64%
Broekhuizen
Meerlo
90%
80%
America
Kronenberg
80%
13%
13%
16%
4%
22%
12%
10%
24%
10%
50% 57% 63% 55% Aftoppingsgrens tot DAEB-huurgrens
13%
17%
27% Middenhuur
Dure huur
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *Niet van elke kern telt het percentage op tot 100%. Dit komt doordat we enkel cases van meer dan 10 op kunnen nemen.
30
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
A5A. Passende woningvoorraad per kern 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0%
Primaire doelgroep sociale huur
Secundaire doelgroep sociale huur
Middeninkomens
Hoge inkomens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *De kernen waar geen gegevens worden weergegeven bevatten te weinig huishoudens per inkomenscategorie om de passende woningvoorraad te berekenen.
A5B. Passende woningvoorraad per kern 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Grubbenvorst Broekhuizen Primaire doelgroep sociale huur
Sevenum
Kronenberg
Meerlo
Secundaire doelgroep sociale huur
Tienray
Middeninkomens
Swolgen Hoge inkomens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). *De kernen waar geen gegevens worden weergegeven bevatten te weinig huishoudens per inkomenscategorie om de passende woningvoorraad te berekenen.
31
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
A6. Aanbod en verkochte woningen per kern Kern
Te koop / verkocht tot € 390.000
Te koop / verkocht tot € 335.000
Evertsoord
0%
0%
Sevenum
20%
35%
America
22%
44%
Hegelsom
20%
46%
Broekhuizen
25%
50%
Meerlo
50%
50%
Tienray
50%
50%
Horst
41%
51%
Griendtsveen
24%
52%
Lottum
31%
54%
Melderslo
36%
55%
Broekhuizen
36%
55%
Kronenberg
34%
56%
Swolgen
38%
77%
Grubbenvorst
51%
78%
Meterik
58%
81%
Totaal Horst aan de Maas
38%
58%
Bron: Funda.nl (november 2024). Bewerking Stec Groep (2024).
32
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
A7. Aantal reacties op corporatiehuurwoningen per kern 700 626 600
500 398
400 279
300
321 225
183 129
100
393
321
311
234 200
402
217
213
351 315
298
186
192
124 90 48
0
2020
2024
Bron: Gegevens Thuis in Limburg (2024, cijfers 2020-2023). Bewerking Stec Groep (2024).
207 179
159
190
211
33
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
A8. Inkomende verhuizingen naar corporaties per kern, 2018-2023 0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Griendtsveen America
16%
Meterik
19%
16%
21%
16%
11%
16%
11%
11%
38%
Hegelsom Horst Melderslo
11%
19%
38%
8%
33%
Broekhuizen
29%
Lottum
20%
Grubbenvorst
19%
15%
21%
13%
30% 19%
30%
11%
11%
Broekhuizen Sevenum
23%
15%
13%
18%
Kronenberg Evertsoord Meerlo Tienray
25%
25%
Terugkeerder kern
Binnen gemeente
17%
Swolgen Binnen kern
Binnen regio
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Exclusief de instroom van Oekraïners.
Buiten regio
Buitenlands
34
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
A9. Lokale binding bij toewijzing corporaties per kern, 2018-2023 0%
20%
Gemeente
40%
60%
80%
43%
100%
57%
Griendtsveen America
33%
67%
Meterik
30%
70%
Hegelsom
12%
88%
Horst Melderslo
59% 14%
41% 86%
Broekhuizen
20%
80%
Lottum
22%
78%
Grubbenvorst Broekhuizen Sevenum
34%
66%
24%
76%
32%
68%
Kronenberg Evertsoord Meerlo Tienray Swolgen
29%
71%
24%
76%
30%
Wel lokale binding op kern/wijkniveau
70% Geen lokale binding op wijk/kernniveau
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). Bewerking Stec Groep (2025).
35
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Bijlage B: Analyses op regioniveau B1. Inkomensgroepen per gemeente 0%
20%
40%
60%
80%
Beesel
29%
19%
18%
34%
Bergen
28%
20%
17%
35%
Gennep
25%
17%
37%
Horst a/d Maas
23%
Mook en Middelaar
20%
Peel en Maas
22%
Venlo
46%
16%
18%
39%
16%
20%
24%
40%
17%
20%
30%
16%
22%
32%
Venray
26%
22%
16%
36%
Noord-Limburg
28%
21%
16%
35%
Secundaire doelgroep sociale huur
Middeninkomens
Primaire doelgroep sociale huur
100%
Hoge inkomens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
B2. Woningvoorraad naar eigendom per gemeente 0% Beesel
20%
40%
60%
68%
Bergen
72%
Gennep
69%
80%
100%
27%
5%
22% 23%
5% 8%
Horst a/d Maas
76%
16%
8%
Mook en Middelaar
76%
16%
8%
Peel en Maas
75%
19%
6%
Venlo
59%
28%
13%
Venray
65%
27%
9%
Noord-Limburg
67%
24%
9%
Woningcorporatie
Overige verhuurder
Koop
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024).
36
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
B3. Koopprijssegmenten per gemeente 0% Beesel
20%
40%
Bergen
6%
Gennep
4%
13%
22%
Horst a/d Maas 4%
13%
24%
Mook en Middelaar 2% 7% Peel en Maas Venlo Venray Noord-Limburg
11%
4%
16% 4%
18%
22%
20% 24%
8%
17%
Tot €230.000 €335.000 tot €390.000
22%
12%
25% 35%
26%
24%
17%
20%
23%
21%
16%
14%
10% 15%
20%
17%
100%
17%
13%
23%
23%
80% 15%
21%
24%
13%
60%
19%
23% 15%
14%
13%
20%
20%
16%
17%
20%
15%
€230.000 tot €280.000 €390.000 tot €500.000
€280.000 tot €335.000 Meer dan €500.000
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). WOZ-waarde 2024. Bewerking Stec Groep (2024).
B4. Passende woningvoorraad per gemeente 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Beesel
Bergen
Primaire doelgroep sociale huur
Gennep
Horst aan de Mook en Maas Middelaar
Secundaire doelgroep sociale huur
Peel en Maas
Venlo
Middeninkomens
Venray
Hoge inkomens
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2022). Bewerking Stec Groep (2024). De passende woningvoorraad geeft een indicatie van de omvang van de woningvoorraad per betaalbaarheidscategorie voor elke inkomensgroep.
37
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
B5. Inkomende verhuizingen* per gemeente, 2018-2023 0%
20%
Beesel
40%
60% 7%
41% 30%
16%
13%
Gennep
30%
15%
14%
Horst aan de Maas
31% 24%
Peel en Maas
31%
Venlo
16%
Venray
15%
Binnen kern
Binnen gemeente
4%
15%
Terugkeerder gemeente
9%
9%
7%
13% 7%
47% 19%
45% 40%
6%
10%
27%
5%
4%
15%
23%
11%
16%
22%
100% 17%
15%
16%
Bergen
Mook en Middelaar
80%
12%
16%
4% 8%
12%
11%
11%
17% Binnen regio
Bron: CBS Microdata (2024, cijfers 2018-2023). *Exclusief de instroom van Oekraïners.
17%
7%
6%
Buiten regio
Buitenlands
Schaarsteonderzoek Horst aan de Maas
Colofon Datum: 5 maart 2025 Projectnummer: 24.295 Opdrachtgever: Stec Groep Opdrachtnemer: Gemeente Horst aan de Maas Adviseur: Job Wevers en Claire Eijkelboom Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arhnem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl
38