04c Herzieningsrapportage 2025

INLEIDING HERZIENINGSRAPPORTAGE

Woord vooraf Voor u ligt de herzieningsrapportage grondexploitaties 2025.

Verantwoording en sturing Als onderdeel van de Planning en Control cyclus wordt uw Raad jaarlijks inzicht verstrekt in de stand van zaken ten aanzien van de grondexploitaties en (grote) investeringsprojecten. Enerzijds door een projectenrapportage bij de jaarrekening (voorjaar) en anderzijds door een herzieningsrapportage (najaar) waarin grondexploitaties roulerend worden behandeld. De herzieningsrapportage is bedoeld om de lopende gemeentelijke projecten periodiek extra onder de loep te nemen. De gemeente voert een aantal grondexploitatieprojecten (in bijna alle dorpen), voornamelijk woningbouw en een paar bedrijventerreinen. Daarnaast zijn er regionale projecten – met eigen projectbegeleiding - waar de gemeente aan deelneemt én een aantal grote investeringsprojecten.

Grondpolitiek In maart 2025 heeft uw Raad een nieuw nota grondbeleid vastgesteld. De gemeente Horst aan de Maas voert een situationeel grondbeleid met een actieve basishouding. Situationeel houdt in dat de vorm van het grondbeleid gekozen wordt op basis van de opgave en prioriteit. In de basis zal de gemeente nastreven om actief grondbeleid te voeren en strategische grondposities te verwerven. Situationeel grondbeleid geeft ook de mogelijkheid om een facilitaire rol aan te nemen dan wel om geen rol aan te nemen. Bij de facilitaire houding maakt de gemeente op basis van een afwegingskader de keuze in de mate van haar faciliterende rolneming namelijk: actief faciliterend grondbeleid of faciliterend grondbeleid. De afweging richt zich op: In hoeverre draagt het ruimtelijk initiatief bij aan de ambitie of beleidsopgave van de gemeente; de vraag of gemeentelijke regie of sturing nodig of gewenst is; de vraag of de gemeente bereid is bij te dragen aan de economische uitvoerbaarheid en zo ja, op welke manier. Het behouden c.q. vergroten van de regiemogelijkheden voor de gemeente wordt in de nota Grondbeleid 2025 nadrukkelijk in de afweging betrokken. Omdat er veel vraagstukken spelen voor de kernen en de ruimte relatief schaars is, worden alle opties overwogen, ook herontwikkeling van bestaande locaties oftewel inbreidingslocaties.

Uitbreiding aan de dorpsranden is ruimtelijk niet altijd de beste optie. Inbreidingslocaties leiden echter zelden tot een positief financieel resultaat. Daarom is het van belang om vooraf zaken goed te bekijken en te wegen.

Huidig (lokaal) beeld van de woningmarkt Momenteel is er veel vraag naar woonruimte. De effecten daarvan zien we in de grondexploitaties. Het is van belang om voor toekomstige ambities actief te (blijven) kijken naar nieuwe potentiële locaties voor woningbouw – en eventueel bedrijfslocaties - in onze dorpen. In het Masterplan Wonen is dit opgenomen en vertaald in het 1000-woningenplan. Medio 2025 is die doelstelling behaald en is er gestart met het Volkshuisvestingsprogramma als onderdeel van de Omgevingsvisie. Deze richt zich vooral op de periode 2026 – 2030. Door bouwen en toevoegen van het juiste type woningen ontstaan er verhuisbewegingen op de woningmarkt. In de dorpsplannen is per kern uitgewerkt aan welke woning de meeste behoefte is. Via de in december 2022 vastgestelde doelgroepenverordening wordt vooral gestuurd op betaalbaarheid van de te realiseren woningen en daarnaast op bouwen van nultredenwoningen. Gebleken is dat daar de meeste vraag naar is in onze kernen. Richting de actieve projectontwikkelaars in onze gemeente wordt dit dan ook 2

gecommuniceerd. Door sturing op betaalbaarheid ontstaan kansen voor iedere beurs om een woning te bouwen. Dat creëert doorstroming en biedt kansen voor andere doelgroepen. De juiste woning op de juiste plaats is het streven. Daarmee wil de gemeente een aantrekkelijke woongemeente blijven waarin voor iedereen iets te kiezen valt.

Huidig (lokaal) beeld met betrekking tot bedrijventerreinen De gemeente Horst aan de Maas streeft ernaar om voldoende en gedifferentieerde werkmilieus aan te bieden aan (binnen de gemeente) gevestigde bedrijven met een beperkte omvang. De meeste bedrijfsgronden zijn uitgegeven of in optie en er is nauwelijks leegstand. Recentelijk onderzoek (Buck 2022) toont aan dat er een verwachte lokale marktvraag is van 12-20 ha voor de komende 10 jaar. En daarnaast een verwachte regionale groei en verplaatsing van 10-15 ha. Er is één gebied dat qua oppervlak mogelijk nog ruimte biedt, namelijk Greenport Venlo Klaver 7. De randvoorwaarden waaronder deze ontwikkeling plaats kan vinden, zijn door college en raad meegegeven.

Marktinvloeden De enorme stijging van de energieprijzen en loonkosten sinds het eind van 2021, met een vervolg tot in 2024, hebben gezorgd voor forse kostenstijgingen. Voor de gemeente is dit vooral zichtbaar in civiele/infra kosten en daardoor in aanbestedingen. In de loop van 2024 is de stijging afgevlakt en lijken prijzen te normaliseren. Dit blijft een punt van aandacht en wordt uiteraard nauwlettend gevolgd. Naast de energieprijzen speelt het landelijke probleem van netcongestie (wachttijd is momenteel 90 weken) ook in de gemeentelijke projecten steeds meer een rol. Het is geen vanzelfsprekendheid dat nieuwe woningen of accommodaties op het energienetwerk kunnen worden aangesloten. Als dat niet lukt, moeten er alternatieven onderzocht worden en de daarbij horende kosten komen dan ten laste van het project. Dit speelt met name voor nieuwe projecten. De al langer lopende projecten ondervinden daarvan nauwelijks hinder of vertraging. In de grondexploitaties is ruimte voor gemiddelde prijsstijgingen (in de grondexploitaties wordt gerekend met een langjarig indexpercentage van 2,25% en voor de kortere termijn met het actuele indexpercentage). Jaarlijks (bij de projectenrapportage) worden de indexpercentages voor kosten bijgesteld aan de hand van de laatst bekende cijfers van CBS op het gebied van GWW (Grond-, weg- en waterwerken) en CPI (Consumenten Prijsindexcijfer).

Voor het indexpercentage voor opbrengsten wordt bekeken hoe de marktontwikkeling voor huizenprijzen is. Vooralsnog leiden de prijsstijgingen bij lopende projecten niet tot problemen. Waar al aanbestedingen voor civiel werk zijn gedaan, leidt dat in principe niet tot verhogingen. Dit is afhankelijk van de voortgang van het project. Hogere kosten gaan in eerste instantie ten koste van het verwachte resultaat. Vanzelfsprekend wordt dit op de voet gevolgd en zal dit aan uw raad gerapporteerd worden als dit in de projecten om bijstelling vraagt. Het rentepercentage dient vanaf 2016 jaarlijks bepaald te worden. Momenteel is dit 0,30%. Het percentage is een interne rekenrente die de afdeling Financiën bepaalt conform regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording.

Afdekken risico’s Het risicoprofiel van de grondexploitaties geeft vooralsnog geen aanleiding om de risicobandbreedte van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) te wijzigen naar andere grenswaarden dan de geldende onder- en bovengrens van respectievelijk € 1,7 miljoen en € 2,7 miljoen. Daarmee blijven we in controle, met voldoende weerstandsvermogen om eventuele tegenvallers op te vangen.

3

Projecten In deze herzieningsrapportage zijn de volgende grondexploitatieprojecten opgenomen: Woningbouwlocaties: • Horst, de Afhang • Lottum, Siebersbroek • Meterik, Meteriks Veld Gebiedsontwikkeling: • Tienray, gebiedsontwikkeling Tienray

De volgende componenten van de grondexploitaties zijn op inhoud herzien (waar van toepassing): ❖ Stedenbouwkundig / verkaveling ❖ Parameters (indexpercentages kosten en opbrengsten, rentepercentage) ❖ Kostenraming (verwerving, tijdelijk beheer, civiele kosten, overige kosten zoals planschade, kosten stimuleringsmaatregelen, plankosten, onvoorzien) ❖ Opbrengsten (uit kavelverkoop, eventuele subsidies en/of bijdragen) ❖ Planning / fasering ❖ Verwachte resultaat ❖ Risico’s en kansen

Besluitvorming Wij stellen u voor de herzieningsrapportage vast te stellen. De financiële bijstellingen in de gepresenteerde grondexploitaties hebben geen directe gevolgen op de gemeentelijke begroting. In het kader van de rechtmatigheid zullen de verschuivingen, samen met de nieuwe actualisatie bij de projectenrapportage bij de jaarrekening 2025 binnen de kredieten van de grondexploitaties worden verwerkt.

4

INHOUD

INLEIDING HERZIENINGSRAPPORTAGE .................................................................................................. 2 INHOUD ......................................................................................................................................................... 5 HERZIENINGEN WONINGBOUWLOCATIES............................................................................................... 6 Woningbouw Horst, de Afhang ...................................................................................................................... 7 Woningbouw Lottum, Siebersbroek ............................................................................................................. 12 Woningbouw Meterik, Meteriks Veld 2 ......................................................................................................... 16 Gebiedsontwikkeling Tienray ....................................................................................................................... 21 RESERVES .................................................................................................................................................. 25 1. Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve ....................................................... 25 2.

Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV) .............................................................................. 26 TOT SLOT .................................................................................................................................................... 27

5

HERZIENINGEN WONINGBOUWLOCATIES

Woningbouwlocaties: •

Horst, de Afhang

•

Lottum, Siebersbroek

•

Meterik, Meteriks Veld 2

Gebiedsontwikkeling: •

Tienray, gebiedsontwikkeling Tienray

6

Woningbouw Horst, de Afhang

7

Herziening grondexploitatie woningbouw Horst

Beschrijving plan In december 2010 is door de gemeenteraad voor het project “De Afhang fase 2 en vervolg” in Horst het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan vastgesteld. De Afhang is gelegen binnen de Westsingel, Meterikseweg, Melatenweg en Americaanseweg en biedt plaats aan circa 350 woningen, zowel sociale huurwoningen als koopwoningen. In het gebied was bij aanvang al bestaande bebouwing aanwezig en die is ook als zodanig opgenomen in het bestemmingsplan en blijft voor de ontwikkeling buiten beschouwing. Voor de ontwikkeling van het plangebied de Afhang was het nodig om gronden aan te kopen. Met de betreffende grondeigenaren is de gemeente in gesprek gegaan en dat heeft in veel gevallen geleid tot aankoop van de betreffende gronden. Ruim voor de start van het project zijn al gronden in het gebied aangekocht met het oog op deze ontwikkeling. Met de projectontwikkelaars die in dit gebied gronden hadden aangekocht, zijn afspraken gemaakt. Sociale woningbouw en particulier opdrachtgeverschap zijn naast projectmatige woningbouw ook mogelijk. Met enkele grondeigenaren was bij start van het project nog geen overeenstemming bereikt. Vanwege de omvang van het gebied is het plan verdeeld in deelfases (zie onderstaande verbeelding), vergelijkbaar met wijken.

Door geconcentreerd ‘wijken’ te ontwikkelen, en de daarbij behorende wegenstructuur, blijven de kosten voor de gemeente beter beheersbaar, worden wijken gefaseerd afgerond waardoor niet alle kosten in één keer gemaakt hoeven te worden.

In 2011 is gestart met deelfase B en inmiddels geheel gereed. In 2016 is gestart met uitgifte van kavels in deelfase C1 (bovenste deel) en eind 2019 met deelfase C2 (onderste deel). Deze deelfases zijn geheel verkocht en gehele deelgebied is nagenoeg woonrijp opgeleverd. In 2024 is gestart met het bouwrijp maken van deelfase D en vervolgens met de uitgifte van kavels. De noodzakelijke planaanpassingen zijn vastgelegd in de 1e, 2e en 3e herziening van het bestemmingsplan. De toegang en ontsluiting van het gebied de Afhang fase 2 loopt via een nieuw aangelegde (bouwrijpe) weg, de Van den Bekeromstraat. Deze is gesitueerd tegenover de Schoolstraat (bezien vanuit het centrum). 8

Jaar 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

Aantal verkochte kavels 54 27 21 16 21 12 28 50 5 89 2 11 0 55 7

Planning verkoop kavels

2 3

Sociale huurwoningen in aanbouw

Huidige stand van zaken van het plan Na de aanbesteding voor het bouwrijp maken begin 2024 is gestart met de werkzaamheden. Door het natte voorjaar en het feit dat de Afhang redelijk laag gelegen is, zijn er extra kosten gemaakt om de werkzaamheden goed uit te kunnen voeren. De kavelverkoop is gestart in de periode dat er bouwrijp werd gemaakt zodat na oplevering van het gebied, gestart kon worden met de bouw van de woningen. Inmiddels zijn alle kavels van deelfase D verkocht en bij de notaris getransporteerd. Voor 2 kavels is de gang naar de notaris gepland in de tweede helft van dit jaar. De bouwwerkzaamheden door de diverse partijen (woningcorporatie, ontwikkelaar/aannemer en particuliere bouwers) zijn gestart en zullen grotendeels eind 2025 gereed zijn. Er zijn dan 26 sociale huurwoningen/appartementen, 25 projectmatige woningen en 12 vrije sectorwoningen gerealiseerd. In totaliteit zijn er dan in Afhang fase 2 tot 1 juli 2025 398 woningen/kavels verkocht. Op dit moment wordt gestart met de voorbereidingen voor het woonrijp maken. De aanbesteding daarvan zal naar verwachting eind 2025/begin 2026 plaatsvinden. In dit plan resteert dan nog deelfase E waarvoor in het bestemmingsplan 3 kavels zijn ingetekend. De voorbereidingen voor die deelfase zullen eveneens eind 2025/begin 2026 worden opgepakt.

Projectmatige betaalbare woningen in aanbouw

9

Financieel beeld In de grondexploitatie zijn de kosten en opbrengsten van het eerste half jaar verwerkt. Daarnaast zijn de geraamde kosten tegen het licht gehouden nu het bouwrijp maken is afgerond en de laatste werkzaamheden in deelfase C zijn uitgevoerd. De herziening leidt tot het volgende beeld: • De boekwaarde van het plan is verbeterd (was € 796.894 voordelig en is nu € 1.277.896 voordelig). • Het restant aan geraamde kosten voor woonrijp maken van deelfase C1 zijn komen te vervallen. Een besparing van € 35.000. • De vlotte verkoop van de kavels in deelfase D leiden tot een verbetering van de opbrengsten (€ 20.000). • De looptijd is onveranderd. Door het verschuiven van kosten in de tijd ontstaat er een voordeel op indexering van € 15.000. • Bij aanvang in 2010 is een krediet verstrekt van € 26.020.000 huidig benodigde krediet bedraagt ca. € 23.870.000. Het verwachte resultaat na deze herziening is ca. € 160.000 (NCW per 1-1-2025).

Wijzigingen t.o.v. jaarrekening 2024 Mutatie op kosten

Mutatie op opbrengsten

Vervallen kosten voor woonrijp maken deelfase C1 Vlotte verkoop kavels deelfase D

35.000

Fasering, indexering en rente

15.000

Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

50.000 70.000

20.000

20.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Risico’s en kansen De boekwaarde is flink verbeterd ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2024. Voor deelfase D zijn de risico’s beperkt tot het woonrijp maken. Deelfase E betreft 3 kavels gelegen aan de Meterikseweg en vragen nauwelijks civiele aanpassingen. Echter is daar een uitloopgebied voor de omgeving gerealiseerd enkele jaren geleden. Daarnaast kan het nodig zijn dat er met de komst van de nieuwe Weisterbeekschool verkeersmaatregelen nodig zijn. Dat kan reden zijn om de locatie van de kavels te heroverwegen. In het geval dat de kavels helemaal niet verkocht gaan worden, zou er sprake zijn van een daling van het verwachte resultaat met (bij de huidige grondprijzen) € 525.000. De hoogte van de reeds genomen POC winst en het verwachte resultaat zouden dit vermoedelijk net op kunnen vangen, maar het verwachte resultaat daalt dan naar ongeveer nul. Risico

Afwijking (NCW) Omschrijving

Kosten civiel werk hoger

effect op resultaat

Kans

ncw per 1-1-2025 negatief effect

positief effect

-€ 87.500

-.-

negatief

M

50%

€ 87.500

positief

M

50%

-.-

€ 43.750

-€ 525.000

negatief

M

50%

-€ 262.500

-.-

…

-.-

M

50%

-.-

-.-

…

-.-

M

50%

Kosten civiel werk lager Wijziging plan fase E naar groen invulling

Gewogen risicobandbreedte

-€ 175.000

Risiconegatief / profiel positief

-.-

-.-

-€ 350.000,00

€ 43.750,00

NC W per 1-1-2025

10

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle negatieve risico’s zich voordoen, dan is het maximale negatieve risico € 350.000. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van ca. € 160.000 naar negatief € 190.000. Door een deel van de reeds genomen POC winst terug te laten vloeien naar het project, zou dit opgevangen kunnen worden.

Toekomstbeeld Als het project de Afhang fase 2 voltooid is, is er aan de westzijde van Horst een grote nieuwe wijk met royale groene zones rond de beken toegevoegd. In het plan is voldaan aan de doelstelling van 30% sociale huurwoningen, vanaf de start in 2010. Daarmee is een toekomstbestendige, diverse wijk voor Horst ontstaan. De behoefte aan woningen in Horst blijft bestaan. Daarvoor zullen nieuwe locaties gezocht en ontwikkeld gaan worden.

11

Woningbouw Lottum, Siebersbroek

12

Herziening grondexploitatie woningbouw Lottum

Beschrijving plan In januari 2023 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor het project ‘Siebersbroek’ in Lottum vastgesteld. Siebersbroek is een woningbouw locatie gelegen aan de westkant van het dorp waarbij er 56 woningen worden gerealiseerd. De nieuwe wijk heeft een ontsluiting aan de Horsterdijk.

Jaar

2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Aantal verkochte kavels

Planning verkoop kavels

7 42 4 1 1 1

Bovenaanzicht Siebersbroek in aanbouw

Huidige stand van zaken van het plan Na het vaststellen van het bestemmingsplan is gestart met het bouwrijp maken van het gebied zodat daarna de kavels uitgegeven konden worden. In het tabelletje hierboven is te zien dat dat in een snel tempo is gegaan. Alle projectmatige (15) en sociale (17) kavels zijn in de afgelopen 2 jaar verkocht. Daarnaast zijn er nog 17 kavels verkocht voor CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) dan wel voor de vrije sector. In de eerste helft van 2025 zijn er 4 koopovereenkomsten getekend voor kavels voor de vrije sector maar deze moeten nog passeren bij de notaris. Er resteren dus nog 3 kavels voor de vrije sector in het plan. Omdat het merendeel van de woningen al gebouwd is, wordt de aanbesteding voor het woonrijp maken van het gebied nog dit jaar gestart. De verwachting is dat er dit jaar begonnen kan worden met de werkzaamheden hiervoor.

Sociale huurwoningen in het plan

13

Bij het archeologisch onderzoek zijn vondsten gedaan, met name vuursteentjes. De evaluatie van dit onderzoek gaat uit van dateren van deze vondsten. Bekeken moet worden in hoeverre dit een verplichting is. Financieel beeld De grondexploitatie is bijgewerkt passend bij de huidige situatie. De verkopen zijn verwerkt en er zijn in de eerste helft van het jaar beperkt kosten gemaakt ter voorbereiding en toezicht op het woonrijp maken van het plan. De herziening leidt tot het volgende beeld: • De boekwaarde van het plan is licht gedaald (was € 550.179 en is nu € 535.892 voordelig). • De fasering van het plan is aangepast, met name voor de kavelverkopen. Momenteel zijn er geen opties op de laatste kavels afgegeven. Voorzichtigheidshalve is de uitgifte van de kavels teruggebracht naar 1 kavel per jaar. De gesloten koopovereenkomsten zijn wel geprognosticeerd voor de tweede helft van dit jaar. Deze aanpassing leidt tot een financieel nadeel van € 13.000. • De looptijd is onveranderd. De verwachting is dat eind 2029 het plan afgesloten kan worden. • Bij aanvang in 2023 is een krediet verstrekt van € 3.050.000. Het huidig benodigde krediet bedraagt ca. € 3.070.000. Het verwachte resultaat na deze herziening is ca. € 75.000 (NCW per 1-1-2025). Wijzigingen t.o.v. jaarrekening 2024

Mutatie op kosten

Mutatie op opbrengsten

Aanpassing uitgifteplanning

-13.000

Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

-13.000 -13.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Woningen via CPO gerealiseerd

Risico’s en kansen Ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2024 is de boekwaarde licht gedaald. Er resteren nog 3 kavels voor de verkoop. De kans dat deze kavels niet in de komende 2 à 3 jaar verkocht worden, wordt als laag ingeschat. Als die situatie zich voordoet, wordt de looptijd verlengd en duurt het dus langer voordat het 14

project kan worden afgesloten. In het geval dat de kavels helemaal niet verkocht zouden worden, is er sprake van een daling van het verwachte resultaat met € 300.370 (bij de huidige grondprijzen). Dan wordt het project afgesloten met een negatief resultaat. Als de datering van de vuurstenen uitgevoerd moet worden, dan gaat het om een offertebedrag van maximaal € 140.000. Zoals in het begin is beschreven, wordt de aanbesteding van het woonrijp maken dit jaar nog opgestart. Hierbij kan zich zowel een aanbestedingsnadeel als een -voordeel voordoen. In de huidige markt wordt de kans op een nadeel kleiner ingeschat dan een voordeel, dus het risico is respectievelijk laag en middel. Gewogen effect

Afwijking (NCW) Omschrijving

effect op resultaat

Risiconegatief / profiel positief

Kans

netto contant per 1-1-2025 negatief effect

Uitgifte kavels

€ -300.370

negatief

L

25%

€

75.092,50-

Aanbestedingsnadeel

€ -44.244

negatief

L

25%

€

11.061,00-

Aanbestedingsvoordeel

€ 44.244

positief

M

50%

€ -140.000

negatief

M

50%

Dateren archeologische vondsten

-.€

positief effect -.-.€

22.122,00

70.000,00-

-.-

-.-

M

50%

-.-

-.-

…

-.-

M

50%

-.-

-.-

…

-.-

M

50%

-.-

-.-

-€ 156.153,50

€ 22.122,00

Gewogen risicobandbreedte

Netto contant per 1-1-2025

Het bovenstaande risico is indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle negatieve risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico € 156.154. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van € 75.153 naar negatief € 81.001. Het risico is niet geheel op te vangen binnen de reeds genomen POC winst. Er zal in dat geval een beroep op de ARGE gedaan worden. Toekomstbeeld Naar verwachting kan dit project eind 2029 worden afgesloten met een positief resultaat. Voor Lottum zijn er met dit project weer meer mogelijkheden gekomen voor inwoners en doorstromers. Met de realisatie van dit project wordt er voldaan aan de huidige woningbehoefte van de kern Lottum.

15

Woningbouw Meterik, Meteriks Veld 2

16

Herziening grondexploitatie woningbouw Meterik

Beschrijving plan In januari 2023 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan voor het project ‘Meteriks veld 2’ in Meterik vastgesteld. Het gebied is gelegen in het noordoosten van de kern Meterik aansluitend aan het in 2020 afgesloten project Schadijkerweg. Via de Sint Jansstraat is dit gebied eveneens ontsloten. Dit plan bevat in totaal 112 woningen, waarvan 22 woningbouwkavels die bij de aankoop van de gronden voor zelfrealisatie in handen zijn gebleven van de voormalige grondeigenaren. Er zijn dus 90 woningbouwkavels te koop aangeboden door de gemeente, waarvan 27 voor sociale huur. Het plan zorgt eveneens voor waterberging van de noordelijk gelegen agrarische gronden.

Bovenaanzicht Meteriks veld in aanbouw

Huidige stand van zaken van het plan Na het vaststellen van het bestemmingsplan is gestart met het bouwrijp maken van het gebied zodat daarna de kavels uitgegeven konden worden. In het tabelletje is te zien dat de verkoop in een snel tempo is gegaan. Alle projectmatige kavels van de twee projectontwikkelaars (36 plus 8) en sociale (27) kavels zijn in de afgelopen 2 jaar verkocht. Daarnaast zijn er nog 18 kavels verkocht voor CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) dan wel voor de vrije sector. Op de laatste vrije sectorkavel is een optie gevestigd. Omdat het merendeel van de woningen al gebouwd – en deels bewoond - is, is het gebied al gedeeltelijk woonrijp gemaakt. De parkeerplaatsen en trottoirs zijn waar mogelijk al aangelegd. Voor het eind van het jaar is naar verwachting het gehele gebied civieltechnisch woonrijp. De aanleg van het openbaar groen volgt daarna.

Jaar

2023 2024 2025 2026 2027

Aantal verkochte kavels

Planning verkoop kavels

46 43 1

17

Recent opgeleverde projectmatige betaalbare woningen

Financieel beeld De herziening leidt tot het volgende beeld: • De boekwaarde van het plan is gedaald (was € 2.342.117 en is nu € 1.827.373 voordelig). • De planning van het project is aangepast. De verschuiving in tijd van kosten zorgt voor een daling van € 17.000. • Er heeft een correctie plaatsgevonden wegens de verkoop van een reststrook. Dit leidt tot € 13.000 minder opbrengsten omdat dit in eerste instantie was ingerekend tegen de grondprijs voor woningen. • De looptijd is onveranderd. De verwachting is dat eind 2026 het plan afgesloten kan worden. • Bij aanvang in 2023 is een krediet verstrekt van € 4.912.000. Het verwachte resultaat nu bedraagt ca. € 146.000 (NCW per 1-1-2025). Het huidig benodigde krediet bedraagt ca. € 4.304.000.

Straatbeeld met projectmatige en vrije sector woningen, deels woonrijp gemaakt

18

Wijzigingen t.o.v. jaarrekening 2024 Mutatie op kosten

Mutatie op opbrengsten

Aanpassing planning Correctie opbrengst wegens verkoop tegen reststrookprijs

17.000

Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

17.000 4.000

-13.000 -13.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Risico’s en kansen Doordat er gestart is met het woonrijp maken is de boekwaarde gedaald ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2024 (was € 2.342.117 voordelig en is nu € 1.827.373 voordelig). Het woonrijp is nog niet afgerond, daarmee is het risico op meerwerk nog niet weggenomen. Als dat risico zich voordoet, heeft dat een negatief effect op het verwachte resultaat. Ook de verkoop van de laatste kavel is nog een beperkt risico. Voor de volledigheid is dat opgenomen, maar in deze woningmarkt is de verwachting dat verkoop gaat lukken. Afwijking (NCW) Omschrijving effect op resultaat

negatief / positief

Gewogen effect Risicoprofiel

Kans

ncw per 1-1-2025 negatief effect

positief effect

uitgifte laatste kavel

€ 147.980-

negatief

L

25%

€

36.995,00-

-.-

mogelijke meerwerk kosten wrm

€ 117.500-

negatief

M

50%

€

58.750,00-

-.-

-.-

M

50%

-.-

-.-

-.-

M

50%

… Gewogen risicobandbreedte

-.-

-.-

-€ 95.745,00

€ 0,00

NC W per 1-1-2025

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle negatieve risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico € 95.745. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van € 145.795 naar € 50.050.

Sociale huurwoningen in het plan

19

Toekomstbeeld Naar verwachting kan dit project eind 2026 worden afgesloten met een positief resultaat.. Er is een woonwijk opgeleverd waar wonen, groen en water gecombineerd wordt. Met dit project wordt er voldaan aan de huidige woningbehoefte van de kern Meterik.

20

Gebiedsontwikkeling Tienray

21

Herziening grondexploitatie gebiedsontwikkeling Tienray

Beschrijving plan In 2014 is een visie opgesteld voor de kern Tienray. Die heeft aan de basis gelegen voor deze in 2017 vastgestelde grondexploitatie en omvat meerdere locaties, te weten: • het bedrijventerrein dat ligt tussen Spoorstraat en Nehobolaan (aan weerszijden van de Boerenovenweg), inclusief de voormalige voetbalvelden • de voormalige locatie van supermarkt Jan Linders • de locatie van de basisschool • de locatie van het parochiehuis en de jeugdsoos • de Kloostertuin en dienstencentrum Door de verhuizing van de school naar de MFA locatie is de oude schoollocatie vrij gekomen. Daar zijn 11 koopwoningen gerealiseerd door een projectontwikkelaar. Het parochiehuis en de jeugdsoos worden door het dorp zelf gerenoveerd en uitgebreid (geen onderdeel grondexploitatie). De huidige invulling van het dienstencentrum wordt daar ook in ondergebracht. Arbeidsmigranten zijn gehuisvest aan de rand van het dorp, direct aangrenzend aan de gerealiseerde ontsluitingsweg over het bedrijventerrein. Op het bedrijventerrein zijn inmiddels nog 2 bedrijven gehuisvest.

Bovenaanzicht van het huidige bedrijventerrein (2025)

Gerealiseerde woningen op oude schoollocatie

Huidige stand van zaken van het plan Het huurcontract voor de huisvesting van de arbeidsmigranten loopt eind van dit jaar af. Er wordt verkend wat de mogelijkheden zijn voor de toekomst. Voor de overige beschikbare bedrijfskavels zijn twee opties uitgegeven. Het perceel zal dan worden gesplitst in 2 (ongeveer) gelijke delen. Beide initiatiefnemers zijn hun plannen aan het uitwerken. De voormalige locatie van supermarkt Jan Linders is ingericht als tijdelijke parkeerplaats. Sinds de IJssalon in Tienray is gevestigd, is de parkeerdruk toegenomen. Er is behoefte aan een permanente oplossing voor het parkeren. De mogelijkheden daarvoor worden verkend. Bij de werkzaamheden aan de N 554 wordt tevens het afkoppelen van regenwater meegenomen. Daarvoor is het noodzakelijk om een wadi te realiseren. Het achterste deel van deze kavel wordt daarvoor ingezet. De gronden daarvoor zijn uit de 22

grondexploitatie genomen. De ontwikkeling voor het voorste deel van de kavel kan pas starten als er een oplossing voor het parkeren is gevonden. De Kloostertuin is gemeentelijk eigendom geworden. Er wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor een opwaardering van deze historische tuin. De samenloop met de renovatie van de Bernadettelaan, Constant Dietzstraat en Johan Hofmanstraat, waar ook afkoppeling van regenwater in meegenomen wordt, maakt dat een waterberging in de omgeving van de Kloostertuin voorzien wordt. De verschillende opties van deze waterberging worden momenteel onderzocht. De voormalige huurders van het dienstencentrum zijn verhuisd naar het parochiehuis. Het dienstencentrum staat nu leeg en wordt tijdelijk gevuld via leegstandsbeheer. Momenteel vindt een verkenning plaats naar toekomstige mogelijkheden van het dienstencentrum en de aangrenzende grond. Financieel beeld Op financieel vlak is er buiten het afstoten van de gronden voor de wadi weinig nieuws te melden. Het verkennen van mogelijkheden vraagt vooral tijd van interne collega’s. Er is daardoor slechts beperkt sprake van een herziening, omdat uitwerking nog niet zo ver is dat dit in cijfers vertaald kan worden. De herziening leidt tot het volgende beeld: • De boekwaarde van het plan is licht verbeterd door de uitname van de grond voor de wadi (was € 653.157 nadelig en is nu € 481.741 nadelig).

• Een deel van de geraamde kosten voor planschade zijn komen te vervallen omdat de daarvoor bestemde tijd is verstreken. Een verlaging van € 50.000. • De kosten voor het woonrijp maken zijn verlaagd met € 180.000. Het gaat nog om het aanleggen van inritten voor de bedrijfskavels. • Op de gemeentelijke website staat de kavel waarvoor nu opties zijn verstrekt per abuis nog op € 92,50/m². De algemene grondprijzen zijn wel aangepast naar € 100/m². De initiatiefnemers hebben hun begrotingen ingericht op de prijs van € 92,50/m². Daarmee ontstaat een nadeel van ca. € 35.000. • De looptijd is vooralsnog gehandhaafd. De nu lopende verkenningen zullen uitwijzen of dat realistisch is. • Het verwachte positief resultaat bedraagt dan ca. € 475.000 (NCW per 1-1-2025). Het huidig benodigde krediet bedraagt ca. € 2.345.000.

Wijzigingen t.o.v. jaarrekening 2024

Mutatie op kosten

Mutatie op opbrengsten

Uitname grond voor wadi Vervallen deel raming planschade Kosten woonrijpmaken verlaagd Lagere opbrengsten kavel Indexering, fasering en rente invloeden

150.000 50.000 180.000

Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

415.000 380.000

-35.000 35.000 -35.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

23

Risico’s en kansen De boekwaarde is verbeterd ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2024. De invulling van de bedrijfskavels is het meest onzeker. Als het animo stagneert, is het wellicht noodzakelijk om opbrengsten af te boeken. Aan de andere kant zou verhuren van bedrijfskavels juist voor kansen kunnen zorgen. In de risico-analyse zijn beide opties meegenomen. Daarnaast kunnen de kosten voor woonrijp maken (voor de nog te ontwikkelen locaties in deze grondexploitatie) hoger of lager uitvallen dan de raming.

Gewogen effect ncw per 1-1-2025

Afwijking (NCW) Omschrijving

effect op resultaat

Risiconegatief / profiel positief

Kans

negatief effect

positief effect

Kaveluitgifte bedrijventerrein stagneert

€

-1.370.000

negatief

L

25%

€

-342.500

-.-

Kosten WRM hoger

€

-25.000

negatief

M

50%

€

-12.500

-.-

Kosten WRM lager

€

25.000

positief

M

50%

-.-

€

12.500

verhuur bedrijventerrein ipv verkoop

€

200.000

positief

M

50%

-.-

€

100.000

-.-

M

50%

… Gewogen risicobandbreedte

-.-

-.-

-€ 355.000

€ 112.500

NC W per 1-1-2025

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle negatieve risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico (kans) € 355.000. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) kunnen dalen van ca. € 475.000 naar € 120.000. Het risico is op te vangen binnen het project.

Toekomstbeeld Het is op dit moment ongewis hoe dit plan zich verder gaat ontwikkelen. Dat maakt het lastig, bijna ondoenlijk, om aan te geven wat er in de komende jaren zal gaan gebeuren. De aanpassingen aan de infrastructuur (Bernadettelaan en omgeving en N554) zijn zeker, en ook de realisatie van wadi en waterberging om het regenwater op een andere manier te kunnen opvangen. Voor het overige is het nog even afwachten wat uit de verkenningen volgt.

24

RESERVES Voor de grondexploitaties zijn de volgende reserves van belang: 1. Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve 2. Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV)

1. Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve De ARGE is ingesteld als bufferfunctie voor grondexploitaties waarbij (tussentijdse) winsten zorgen voor toename van het saldo en verliezen leiden tot afname van het saldo. Daarmee wordt voorkomen dat de Algemene Reserve direct aangesproken zou moeten worden in geval van grote tegenvallers. De ARGE vormt daarmee een onderdeel van het gemeentelijk weerstandsvermogen. In de richtlijnen van de BBV wordt er van uit gegaan dat de macro-economische risico’s niet binnen de projecten mogen worden meegenomen als projectspecifiek risico. In geval die risico’s zich voordoen, moet een beroep worden gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen, en in eerste instantie is dat de ARGE als het grondexploitaties betreft. De hoogte van de ARGE per 1-1-2025 was € 2.275.000. De hoogte van de POC reserve per 1-1-2025 was € 2.108.000. Systematiek

GREX

W K

POC Reserve

ARGE

Algemene Reserve

€ 2,7 mio

O

€ 1,7 mio

k = kosten o = opbrengsten w = winst

Waar voorheen elke grondexploitatie een interne risicobuffer had (het verwachte resultaat), is door de verplichte winstnemingsmethode (POC = percentage of completion) de risicobuffer buiten de grondexploitatie geplaatst. Door een POC Reserve in te stellen, kan deze fungeren als externe risicobuffer waar de tussentijdse winsten ‘bewaard’ worden en bij schommelingen en/of tegenvallers ook weer terug kunnen vloeien in de grondexploitatie. Bij daadwerkelijke winstrealisatie zal deze winst overgeheveld worden naar de ARGE, waarvoor weer de bandbreedte geldt zoals tot december 2017 was vastgelegd en in overeenstemming met de risicoanalyse die daaraan ten grondslag lag. Bij overschrijden van de bovengrens van de ARGE vindt afstorting naar de Algemene Reserve plaats. Indien de stand van de ARGE beneden de ondergrens komt, vindt bijstorting vanuit de Algemene Reserve plaats. In de eindfase van een grondexploitatie kan meer solide onderbouwd worden hoeveel winst het project daadwerkelijk gerealiseerd heeft en neemt de onzekerheid over het eindsaldo af. Daartoe wordt de oude methode van winstnemen als beste benadering van de werkelijkheid gehanteerd. Als uit die methode volgt dat er daadwerkelijk (tussentijds) winst is gegenereerd, dan zal die winst naar de ARGE vloeien. Een bewerkelijker proces, maar wel een transparante gang van zaken die onbedoelde risico’s uitsluit.

De POC Reserve maakt overigens geen deel uit van het gemeentelijk weerstandsvermogen. 25

2. Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV) De RSAV is in het verleden ingesteld om de gemeente de mogelijkheid te bieden om snel te kunnen handelen in geval van aankoop van strategische gronden of vastgoed. Via een mandaat aan het college kunnen zij tot een bedrag van € 500.000 strategische aankopen doen. Als gevolg van een aanpassing van de BBV-regels, is de werkwijze van de RSAV iets aangepast. Die werkwijze houdt het volgende in: − De RSAV dient voor de financiering van de aankoop, waarvoor een beslissing via een collegebesluit nodig is (dit was al gemandateerd aan het college). − Het aangekochte vastgoed wordt geactiveerd op de balans, waarbij gronden tegen een reële waarde op de balans worden verantwoord. Op gronden wordt niet afgeschreven, wel wordt hierover rente berekend. Voor opstallen geldt wel een afschrijving en ook wordt er rente berekend. − Het mandaat van het college blijft gehandhaafd. Strategische aankopen boven € 500.000 worden vooraf met het seniorenconvent besproken. De wijzigingen komen voor de RSAV op het volgende neer: • De RSAV wordt ingezet als dekking van de eventueel benodigde afboeking van een onrendabel deel van een strategische aankoop, na inbreng in een project. • De RSAV dient als dekking voor de afboeking van vastgoed bij sloop of bij eventuele verkoop in de toekomst tegen een lagere prijs.

• De RSAV dient als dekking voor de afboeking van (een deel van) de waarde van vastgoed of gronden indien de beoogde ontwikkeling niet doorgaat. Bij de vaststelling van de Nota Grondbeleid 2025 (maart dit jaar) is de bovengrens van deze reserve verhoogd naar € 3.000.000. Door de hogere bovengrens kan meer tempo worden gemaakt bij voorgenomen strategische aankopen omdat de benodigde middelen beschikbaar zijn.

De hoogte van de RSAV per 1-1-2025 was € 2.807.000.

26

TOT SLOT

Deze herzieningsrapportage wordt opgesteld om meer inzicht te bieden in de vele aspecten die een rol spelen in een grondexploitatieproject. Gepoogd is om de hoofdlijnen van het project te beschrijven, zonder teveel in details te treden. Sommige projecten kennen in de loop van de jaren veel aanpassingen om voldoende actueel te blijven in een steeds veranderende markt. Andere projecten doorlopen het gehele traject snel en kennen daardoor minder marktinvloed. Via de projectenrapportage bij de jaarrekening of separate besluitvorming wordt uw Raad verder op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen van de projecten. Door projecten met enige regelmaat grondig te herzien, kunnen we de risico’s beter managen. Daarnaast proberen we met beeldmateriaal en een meer beschrijvende rapportage uw Raad nog meer te informeren en te betrekken. In de projectenrapportage kan dat slechts zeer beperkt. Afhankelijk van ontwikkelingen in - en actualiteit van - de projecten wordt bepaald welke projecten in de volgende herzieningsrapportage zullen worden besproken.

27