04c Herzieningsrapportage 2023

Bijlage 1 bij raadsvoorstel Stuknummer: 23.000

Oktober 2023

INLEIDING HERZIENINGSRAPPORTAGE

Woord vooraf Voor u ligt de herzieningsrapportage grondexploitaties 2023. Als onderdeel van de Planning en Control cyclus wordt uw Raad jaarlijks inzicht verstrekt in de stand van zaken ten aanzien van de grondexploitaties en (grote) investeringsprojecten. Enerzijds door een projectenrapportage bij de jaarrekening (voorjaar) en anderzijds door een herzieningsrapportage (najaar) waarin grondexploitaties roulerend worden behandeld. De herzieningsrapportage is bedoeld om de lopende gemeentelijke projecten periodiek extra onder de loep te nemen. De gemeente voert een aantal grondexploitatieprojecten (in bijna alle dorpen), voornamelijk woningbouw en een paar bedrijventerreinen. Daarnaast zijn er regionale projecten – met eigen projectbegeleiding - waar de gemeente aan deelneemt én een aantal grote investeringsprojecten. De gemeente Horst aan de Maas voert een actief grondbeleid. De huidige nota grondbeleid is in september 2016 door uw Raad vastgesteld. Momenteel zijn we doende met een actualisatie van de nota Grondbeleid. Daarbij wordt het beleid van de voorgaande jaren (een actieve basishouding in grondexploitatieprojecten) herijkt. We beoordelen opnieuw: - of en waar we zelf projecten willen uitvoeren, - waar dat nodig zal zijn - hoe we meedenken met (en faciliteren van) private partijen. Het behouden c.q.

vergroten van de regiemogelijkheden voor de gemeente wordt daarbij nadrukkelijk in de afweging betrokken. Omdat er veel vraagstukken spelen voor de kernen en de ruimte relatief schaars is, worden alle opties overwogen, ook herontwikkeling van bestaande locaties: uitbreiding aan de dorpsranden is ruimtelijk niet altijd de beste optie. Deze inbreidingslocaties leiden echter zelden tot een positief financieel resultaat.

Huidig lokaal beeld van de markt Momenteel is er veel vraag naar woonruimte. De effecten daarvan zien we in de grondexploitaties. Het is van belang om voor toekomstige ambities actief te (blijven) kijken naar nieuwe potentiële locaties voor woningbouw - en bedrijventerreinen - in onze dorpen. In het Masterplan Wonen is dit opgenomen en vertaald in het 1000-woningenplan. Door bouwen en toevoegen van het juiste type woningen ontstaan er verhuisbewegingen op de woningmarkt. In de dorpsplannen is per kern uitgewerkt aan welke woning de meeste behoefte is. Via de in december vorig jaar vastgestelde doelgroepenverordening wordt hierin gestuurd op betaalbaarheid van de te realiseren woningen en niet alleen op bouwen van levensloopbestendige woningen (al is dit wel een nadrukkelijke wens en wordt dit meegegeven aan projectontwikkelaars dat daar de meeste vraag naar is in onze kernen). Door sturing op betaalbaarheid ontstaan kansen zodat voor iedere beurs een woning gebouwd kan worden. Dat creëert doorstroming en biedt kansen voor andere doelgroepen. De juiste woning op de juiste plaats is het streven. Daarmee blijft de gemeente een aantrekkelijke woongemeente waarin voor iedereen iets te kiezen valt. De gemeente Horst aan de Maas streeft ernaar om voldoende en gedifferentieerde werkmilieus aan te bieden aan (binnen de gemeente) gevestigde bedrijven met een beperkte omvang.

De meeste bedrijfsgronden zijn uitgegeven of in optie en er is nauwelijks leegstand. De raad heeft in 2019 opdracht gegeven om op zoek te gaan naar geschikte locaties. Uit een verkenning in 2018 en 2021 is gebleken dat binnen de gemeente vrijwel geen locaties beschikbaar zijn voor de realisatie van een kleinschalig bedrijventerrein. Recentelijk onderzoek (Buck 2022) toont aan dat er een verwachte lokale marktvraag is van 12-20 ha voor de komende 10 jaar. En daarnaast een verwachte regionale groei en verplaatsing van 10-15 ha. 2

Er is één gebied dat qua oppervlak mogelijk nog ruimte biedt, namelijk Greenport Venlo Klaver 7. In opdracht van de Raad worden diverse scenario’s uitgewerkt alvorens te komen tot een bestemmingsplan. Daarbij zijn o.a. meegegeven: kleinere kavels, inzet op hoogwaardige maakindustrie en geen logistiek. Op het moment van schrijven van deze herzieningsrapportage hebben we een periode van grote toename van bouwkosten doorgemaakt, zowel voor gebouwen als voor infrastructurele werken. De prijsstijgingen op de energiemarkt hebben geleid tot opnieuw (forse) stijging van de kosten voor materialen. De leveranciers berekenen hun gestegen energiekosten door naar de afnemende partijen. Daarnaast zijn sommige materialen slecht leverbaar en dat zorgt eveneens voor prijsstijgingen. Het gevolg is dat de prijzen al vanaf het 2e kwartaal van 2021 sterker zijn gestegen dan normaal, al is de stijging momenteel redelijk stabiel. Het is nog niet duidelijk hoe de prijzen voor het 2e halfjaar van 2023 zich ontwikkelen. Daarnaast is de (hypotheek)rente flink gaan stijgen vanaf medio 2022. In combinatie met de prijsstijgingen is dat voor diverse partijen reden om een afwachtende houding aan te nemen.

In de grondexploitaties is ruimte voor gemiddelde prijsstijgingen (in de grondexploitaties wordt gerekend met een langjarig indexpercentage van 2,25% en voor de kortere termijn met het actuele indexpercentage) en vooralsnog leiden de prijsstijgingen bij lopende projecten niet tot problemen. Waar al aanbestedingen voor civiel werk zijn gedaan, leidt dat in principe niet tot verhogingen, dit is afhankelijk van de voortgang van het project. Hogere kosten gaan in eerste instantie ten koste van het verwachte resultaat. Vanzelfsprekend wordt dit op de voet gevolgd en zal dit aan uw raad gerapporteerd worden als dit in de projecten om bijstelling gaat vragen.

Projecten De volgende grondexploitatieprojecten zijn in deze herzieningsrapportage opgenomen: Woningbouwlocaties: • America, Wouterstraat • Grubbenvorst, De Comert • Melderslo, Gebiedsontwikkeling Koppertweg en Gussekuulke • Swolgen, Kerkveld De volgende componenten van de grondexploitaties zijn op inhoud herzien (waar van toepassing):  Stedenbouwkundig / verkaveling  Parameters (indexpercentages kosten en opbrengsten, rentepercentage)  Kostenraming (verwerving, tijdelijk beheer, civiele kosten, overige kosten zoals planschade, kosten stimuleringsmaatregelen, plankosten, onvoorzien)  Opbrengsten (uit kavelverkoop, eventuele subsidies en/of bijdragen)  Planning / fasering  Verwachte resultaat  Risico’s en kansen Parameters Jaarlijks (bij de projectenrapportage) worden de indexpercentages voor kosten bijgesteld aan de hand van de laatst bekende cijfers van CBS op het gebied van GWW (Grond-, weg- en waterwerken) en CPI (Consumenten Prijsindexcijfer). Voor het indexpercentage voor opbrengsten wordt bekeken hoe de marktontwikkeling voor huizenprijzen is. Het rentepercentage dient vanaf 2016 jaarlijks bepaald te worden. Momenteel is dit 1,0%, maar dit zal naar verwachting licht stijgen. Het percentage is een interne rekenrente die de afdeling Financiën bepaalt conform regelgeving van het Besluit Begroting en Verantwoording.

3

Bijzondere omstandigheden Van de netwerkbeheerder hebben we de mededeling ontvangen dat er sprake is van energieschaarste op het netwerk. Daardoor, en door achterstanden c.q. lange levertijden en capaciteit bedraagt de wachttijd voor nieuwe aansluitingen op moment van schrijven minimaal 80 weken. Door tijdig met de netbeheerder te schakelen is het ons, voor de projecten die in uitvoering zijn, gelukt de benodigde capaciteit te krijgen.

Weerstandsvermogen Het risicoprofiel van de grondexploitaties geeft vooralsnog geen aanleiding om de risicobandbreedte van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) te wijzigen naar andere grenswaarden dan de geldende onder- en bovengrens van respectievelijk € 1,7 miljoen en € 2,7 miljoen. Daarmee blijven we in controle, met voldoende weerstandsvermogen om eventuele tegenvallers op te vangen.

Besluitvorming Wij stellen u voor de herzieningsrapportage vast te stellen met de volgende beslispunten: • Het krediet van het project Wouterstraat te verhogen vanwege de uitbreiding met fase 2. Daarvoor vragen we extra middelen ad € 2.900.000. • Het in november 2020 genomen besluit, om een bedrag van € 192.747 uit de reserve bovenwijkse voorzieningen bij te dragen in de grondexploitatie gebiedsontwikkeling Melderslo, in te trekken. De financiële bijstellingen in de gepresenteerde grondexploitaties hebben geen directe gevolgen op de gemeentelijke begroting. In het kader van de rechtmatigheid zullen de verschuivingen, samen met de actualisatie bij de projectenrapportage bij de jaarrekening 2023 binnen de kredieten van de grondexploitaties worden verwerkt.

4

INHOUD

INLEIDING HERZIENINGSRAPPORTAGE .................................................................................................. 2 INHOUD ......................................................................................................................................................... 5 HERZIENINGEN WONINGBOUWLOCATIES............................................................................................... 6 Woningbouw America, Wouterstraat ............................................................................................................. 7 Woningbouw Grubbenvorst, De Comert ...................................................................................................... 12 Woningbouw Melderslo ................................................................................................................................ 16 Woningbouw Swolgen, Kerkveld ................................................................................................................. 20 RESERVES .................................................................................................................................................. 24 1.

Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve ........................................................ 24

2.

Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV) ............................................................................... 25

TOT SLOT .................................................................................................................................................... 26

5

HERZIENINGEN WONINGBOUWLOCATIES

Woningbouwlocaties: •

America, Wouterstraat

•

Grubbenvorst, De Comert

•

Melderslo gebiedsontwikkeling

•

Swolgen, Kerkveld

6

Woningbouw America, Wouterstraat

7

Herziening grondexploitatie woningbouw America

Beschrijving plan In 2016 is voor deze grondexploitatie het bestemmingsplan vastgesteld voor fase 1. Deze eerste fase omvat woningbouw langs de bestaande wegen (Wouterstraat en Kerkbosweg) en voor een deel aan de achterzijde van deze woningbouw aan de Wouterstraat. Het middengebied is vooralsnog niet betrokken in de plannen. De eerste kavels waren snel verkocht. Woningcorporatie Woonwenz heeft 9 sociale huurwoningen gebouwd en Wonen Limburg heeft 12 tijdelijke huurwoningen (de zogenaamde Kompas-woningen) in het gebied staan. Deze tijdelijke huurwoningen zullen in principe 10 jaar blijven staan. Vanaf 2020 zijn de andere kavels in vlot tempo verkocht en in 2022 zijn de laatste 2 kavels verkocht. Langs de Meister Rongenstraat zijn seniorenwoningen gebouwd, langs de Kerkbosweg en de Wouterstraat zijn veelal vrijstaande woningen gerealiseerd. De bestaande wegen (Kerkbosweg en Wouterstraat) zijn aangepast aan de nieuwe wijk. Langs de Wouterstraat is een trottoir aangelegd en er is een drempel gerealiseerd op de Wouterstraat. Ook het kruisingsvlak is verhoogd.

Bovenaanzicht van woningen langs de Kerkbosweg en bij de entree via de Wouterstraat

Actualisatie plan In 2022 zijn de voorbereidingen gestart om het middengebied tussen Wouterstraat en Kerkbosweg (fase 2) te gaan ontwikkelen. Er is een concept stedenbouwkundige schets opgesteld samen met inwoners van het dorp. Die is aan het dorp gepresenteerd en vertaald in een definitieve schets. Vervolgens is de uitwerking daarvan gestart en zijn gesprekken gevoerd met woningcorporatie Wonen Limburg en een groep uit America die daar in een CPO-verband wil gaan bouwen. We staan nu op het punt dat de bestemmingsplanprocedure gestart wordt en tevens een aanvang wordt gemaakt met het civieltechnisch uitwerken van deze schets. Naar verwachting zal het bestemmingsplan eind 2023/begin 2024 aan uw raad worden voorgelegd ter besluitvorming.

8

Jaar

2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Aantal verkochte kavels

Planning verkoop kavels

2 16 1 1 10 13 2 9 13 8 8 6 6

Er is in het gebied ruimte voor ca. 50 woningen, verdeeld conform de doelgroepenverordening. Daarmee komen er voldoende betaalbare woningen in het plan. Verder is er in het plan veel ruimte voor groen en waterberging (zie bovenstaande verbeelding). Ook is de prognose voor de uitgifteplanning van de kavels opgenomen.

Beeld van woningen langs Kerkbosweg (nog deels in aanbouw) en woningen gelegen aan de Meister Rongenstraat

Financieel beeld De actualisatie van deze grondexploitatie, is opgesteld aan de hand van een definitieve concept tekening en een globale kostenraming. In de komende maanden wordt dit verder uitgewerkt. Dat geeft voor dit moment het volgende beeld: • De boekwaarde van het plan is nagenoeg gelijk gebleven (was 733.879 en is nu 714.403 voordelig). • De kosten voor het woonrijp maken van fase 1 zijn verlaagd, aangezien het werk bijna voltooid is. De raming is met € 190.000 verlaagd. De aanbesteding is gunstig uitgevallen. • Ter plaatse ligt een WBL leiding. Er waren kosten opgenomen ingeval deze leiding verlegd zou moeten worden. Dat blijkt niet nodig te zijn, daarom is een bedrag van € 100.000 komen te vervallen. • Voor fase 2 is de benodigde grond ingebracht, de kosten bedragen ca. € 910.000. • De andere kosten en de opbrengsten voor fase 2 betekenen per saldo een positief verschil voor de grondexploitatie van € 510.000 ten opzichte van de vorige actualisatie. • Door indexering, fasering en rentetoerekening is er sprake van een positief effect van € 120.000.

9

•

• •

Bij aanvang is een krediet verstrekt van ongeveer € 2.165.000 en was de prognose dat er een verwacht resultaat zou zijn van circa € 235.000 (NCW per 1-1-2016) aan het eind van de looptijd (31 december 2024). Door verlenging van de looptijd en prijsstijgingen in de afgelopen jaren, is het krediet bij de diverse jaarrekeningen aangepast naar bijna € 2.170.000 nu. Bij de jaarrekening 2022 was het verwachte resultaat ongeveer € 35.000 bij een einddatum van 31 december 2023. Het verwachte resultaat is, met toevoeging van fase 2, licht gestegen naar bijna € 45.000 (NCW per 1-1-2023) bij een looptijd t/m 31 december 2029.

Wijzigingen t.o.v. jaarrekening Mutatie op kosten Verlagen kosten woonrijp maken fase 1 Vervallen kosten voor WBL leiding verleggen Grondinbreng fase 2 Toevoegen fase 2 (saldo van kosten en opbrengsten) Indexering, fasering, rente Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

Mutatie op opbrengsten

€ 190.000 € 100.000 - € 910.000 € 510.000 € 120.000 - € 500.000 € 510.000 € 10.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Risico’s en kansen De boekwaarde is licht gedaald ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2022. Voor fase 2 worden de meeste kosten gemaakt nadat de bestemmingsplanprocedure is doorlopen. De opbrengsten kunnen dan ook pas gegenereerd worden. De kosten voor het civiele werk kunnen hoger, maar ook lager, uitvallen door wijzigingen in marktomstandigheden. Verkoop van de kavels is mede afhankelijk van de macro-economische situatie (bv. hypotheekrente, stabiele arbeidsmarkt, maatschappelijke omstandigheden). Zaken die de gemeente niet in eigen hand heeft. Het is wel raadzaam om enig gevoel bij de impact van die omstandigheden te hebben. Gedurende de looptijd van een project wordt nauwlettend gevolgd hoe de ontwikkelingen zijn. Naarmate een project vordert, nemen de risico’s verhoudingsgewijs af en is de impact minder ernstig/groot dan in het begin van een project. Het dorp heeft in elk geval veel belangstelling en er is inmiddels een collectief van initiatiefnemers opgericht. Dat geeft vertrouwen in een vlotte start van de kaveluitgifte. Een woningcorporatie zal de bouw van de sociale huurwoningen gaan realiseren. In de grondexploitatieberekening is een post opgenomen voor planschades en onvoorziene kosten, daarmee is het risico van optreden van deze kosten reeds (deels) afgedekt in de grondexploitatie. Gewogen effect

Afwijking (NCW) Omschrijving

effect op resultaat

Risiconegatief / profiel positief

Kans negatief effect

positief effect

kosten BWRM hoger

-€ 85.000

negatief

H

75%

-€ 63.750

-.-

vertraging afzet kavels

-€ 9.450

negatief

M

50%

-€ 4.725

-.-

verkooprisico kavels

-€ 352.500

negatief

L

25%

-€ 88.125

-.-

kosten afvoer grond hoger

-€ 50.000

negatief

L

25%

-€ 12.500

-.-

-.-

M

50%

… Gewogen risicobandbreedte

NCW per 1-1-2023

-.-

-.-

-€ 169.100,00

€ 0,00

10

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale negatieve risico € 169.100. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van € 44.507 naar negatief € 124.593. Het risico is niet op te vangen binnen de interne projectbuffer, ook niet als genomen POC-winst wordt teruggestort in het project. In dat geval kan er een beroep worden gedaan op de ARGE.

Toekomstbeeld America krijgt met de toevoeging van ca. 50 woningen in diverse prijsklassen en typen weer mogelijkheden voor inwoners en doorstromers. De nieuwe wijk krijgt een groene uitstraling en heeft voldoende ruimte om klimaatbestendig te worden ingericht. De prognose voor de looptijd van het project is tot 31 december 2029.

11

Woningbouw Grubbenvorst, De Comert

12

Herziening grondexploitatie woningbouw Grubbenvorst

Beschrijving plan Het plan de Comert is in 2013 gestart. Voorheen lag er een tennispark en jeu de boulesbanen. Die zijn verplaatst naar een nieuwe locatie bij de voetbalvelden. Daarvoor is destijds bij de provincie Limburg subsidie aangevraagd en ook toegekend. Inmiddels is de subsidie afgerekend. Het plan voorziet in de bouw van ca. 44 woningen. Het bestemmingsplan is medio 2017 – na een procedure bij de Raad van State – onherroepelijk geworden. Daarna is gestart met het bouwrijp maken van het gebied: de grondwal ter afscheiding met het bedrijventerrein en de bouwweg zijn gerealiseerd in 2018 en de kavels zijn in datzelfde jaar in de verkoop gezet, ook door de projectontwikkelaar. Vanuit het plan is een fietsverbinding gerealiseerd naar het bedrijventerrein. De daarvoor benodigde grondruil was al eerder tot stand gekomen. In 2019 is gestart met de bouw van 20 projectmatige woningen en 10 sociale huurwoningen. De projectmatige levensloopbestendige woningen worden gasloos opgeleverd. Eind 2022 waren alle gemeentelijk uit te geven vrije sector-kavels verkocht. Daarmee komt het totaal aantal woningen op 46. De bouw daarvan is gestart of deels al gereed.

Bouwactiviteiten in plan de Comert: de woningen en het gebied achter ’t Haeren zijn gereed, de woningen langs de Kapelaan Slotsstraat evenwijdig aan het bedrijventerrein worden gebouwd (links 2020, rechts 2022). Foto’s onder: straatbeeld van de sociale huurwoningen en de projectmatige woningen (volgende bladzijde).

13

Actualisatie plan Er zijn geen recente besluiten genomen. Wel relevant is de ontwikkeling van de nabij gelegen gronden (fase 2 - in de zuidwestelijke hoek) door twee projectontwikkelaars. De Kapelaan Slotsstraat moet nog woonrijp worden gemaakt ter hoogte van de woningen die zuidelijk van het bedrijventerrein liggen. Daarvoor moet de aanbesteding nog plaatsvinden. In de grondexploitatie is daar rekening mee gehouden. Omdat er een nieuwe ontwikkeling voorzien is in de zuidwestelijke hoek, worden met de betreffende ontwikkelaars afspraken gemaakt over de aansluiting van het nieuwe plan op plan De Comert. Dit zijn dan afspraken over de aanleg van parkeervoorzieningen en openbaar groen direct langs dit deel van de Kapelaan Slotsstraat. Omdat het plan nagenoeg gereed is, kan van de raming voor de posten onvoorzien en planontwikkeling en toezicht het bedrag verlaagd worden.

Jaar

2019 2020 2021 2022

Aantal verkochte kavels

Planning verkoop kavels

33 0 3 10

Financieel beeld De actualisatie van deze grondexploitatie geeft het volgende beeld na het eerste halfjaar: • De interne afdracht aan het GKM wordt in de 2e helft van dit jaar afgewikkeld. • De geraamde kosten voor planontwikkeling/toezicht en onvoorzien zijn met € 70.000 verlaagd. • De verwachte kosten voor het woonrijp maken (weg en naastgelegen openbaar groen) passen binnen de raming. • Bij de ontwikkelaars van fase 2 wordt via kostenverhaal een bedrag in rekening gebracht en dat komt voor een deel ten gunste van deze grondexploitatie. • De boekwaarde van het plan is nagenoeg gelijk gebleven, ca. € 800.000 voordelig. • Door indexering, fasering en rentetoerekening is er sprake van een negatief effect van € 5.000. • Bij aanvang is een krediet verstrekt van ruim € 2,7 miljoen en was de prognose dat er een verwacht resultaat zou zijn van circa € 200.000 (NCW per 1-1-2014) aan het eind van de looptijd (31 december 2023). Door snellere uitgifte maar daarentegen verlenging van de looptijd in combinatie met prijsstijgingen voor materialen in de markt, is het krediet bij de diverse jaarrekeningen aangepast naar ongeveer € 2,3 miljoen nu. • Het verwachte resultaat is gestegen naar circa € 280.000 (NCW per 1-1-2023) bij een looptijd t/m 31 december 2025. Een verbetering van ca. € 130.000 ten opzichte van de stand bij de jaarrekening 2022.

14

Wijzigingen t.o.v. jaarrekening

Mutatie op kosten

Mutatie op opbrengsten

(Gedeeltelijke) aframing kosten civiel werk/planontwikkeling/onvoorzien Kostenverhaal Indexering, fasering, rente

€ 70.000

- € 5.000

Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

€ 65.000 € 130.000

€ 65.000

€ 65.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

Risico’s en kansen Ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2022 is de boekwaarde heel licht verbeterd. Het project is nagenoeg gereed en daarmee zijn de risico’s flink afgenomen. De aanbesteding voor het woonrijp maken zal in de komende maanden plaatsvinden. Daarmee ontstaat nog meer duidelijkheid over de kosten en dus verdere daling van de risico’s. In de grondexploitatieberekening is een bedrag opgenomen voor onvoorziene kosten, daarmee is het risico van optreden van deze kosten grotendeels afgedekt in de grondexploitatie. Risico

Afwijking (NCW) Omschrijving

Aanbestedingsnadeel

Gewogen risicobandbreedte

effect op resultaat €

-20.750

Risiconegatief / profiel positief

Kans negatief effect

negatief

M

50%

-.-

L

25%

-.-

L

25%

NCW per 1-1-2023

€

-10.375 -.-

positief effect

-.-.-

-.-

-.-

-€ 10.375

€0

Bovenstaande risico is indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico € 10.375. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van € 281.672 naar € 271.297. Het risico is op te vangen binnen de interne projectbuffer.

Toekomstbeeld Het plan is nagenoeg gereed. Als de weg woonrijp is gemaakt en het openbaar groen volledig is aangelegd, kan het project worden afgesloten. Naar verwachting met een positief resultaat van circa € 280.000. De verwachte einddatum is 31 december 2025. Grubbenvorst heeft er een mooie woonwijk met een goede mix van woningtypen/doelgroepen bij.

15

Woningbouw Melderslo

16

Herziening grondexploitatie woningbouw Melderslo

Beschrijving plan Medio 2018 is gestart met de verkenning van de locaties Koppertweg en Gussekuulke/Konijnenweg. Op de locatie Koppertweg lag een jeugdhuis dat niet meer in gebruik was (wel als tijdelijke opslaglocatie). Het gebied aan het Gussekuulke grenst aan een aantal woningen die daar gerealiseerd zijn onder de Ruimte voor Ruimte regeling van de provincie. Tijdens de verkenning is gebleken dat de daar aanwezige hoogspanningsmasten een beperking opleverden voor het te ontwikkelen gebied. Beide plannen vallen onder de grondexploitatie Melderslo. De plannen voorzien in de bouw van ca. 25 woningen. Het bestemmingsplan is begin 2021 onherroepelijk geworden. Direct daarna is gestart met het slopen en bouwrijp maken van de locatie Koppertweg, waarna de start van de woningbouw volgde. Eind 2021 zijn aan de locatie aan de Koppertweg 6 markthuurwoningen gerealiseerd en kon begin 2022 het gebied woonrijp gemaakt worden. De locatie aan het Gussekuulke biedt ruimte aan 19 koopwoningen. In de 2e helft van 2021 is ook het plan Gussekuulke bouwrijp gemaakt. De kavels zijn via loting verkocht en van een deel is de bouw gestart in 2021.

Koppertweg (links) en Gussekuulke (rechts)

Actualisatie plan Inmiddels zijn nagenoeg alle woningen gereed en de ontsluiting naar de St. Odastraat is al aangelegd. De raming voor de ontsluiting was hoger ingeschat dan de werkelijke kosten. Dat pakt gunstig uit voor de grondexploitatie. Er kan gestart worden met het civiel woonrijp maken van het gebied. De aanbesteding daarvoor heeft recent plaatsgevonden, passend binnen de geïndexeerde raming. Als dat afgerond is, kan de inrichting en aanleg van het openbaar groen worden uitgevoerd. In de grondexploitatie is rekening gehouden met de bijbehorende kosten. Het plan is bijna klaar, en daarmee is het risico op nog benodigde aanpassingen zo goed als nihil.

Jaar

Aantal verkochte kavels

2021 2022

18 7

Planning verkoop kavels

17

Woningen Koppertweg (gereed) en Gussekuulke (hier deels nog in aanbouw)

Financieel beeld De actualisatie van deze grondexploitatie geeft het volgende beeld: • De geraamde kosten voor het bouwrijp maken zijn geschrapt (ca. € 325.000), het gebied is geheel bouwrijp gemaakt tegen een gunstige aanbestedingsprijs. • De verwachte kosten voor het woonrijp maken (weg en openbaar groen) passen binnen de raming. • Doordat de kosten voor het bouwrijp maken meevielen, kan de bijdrage uit het fonds bovenwijks komen te vervallen. Voor de grondexploitatie een nadeel van ca. € 192.000. Voor de reserve bovenwijks een voordeel dat ten goede kan komen van een ander project. • De aframing van de middelen heeft ook effect op de indexering/fasering en rentecomponent. Die valt ca. € 17.000 positief uit. • De boekwaarde van het plan is licht verbeterd (was € 772.841 en is nu € 781.247 voordelig). • Bij aanvang in november 2020 is een krediet verstrekt van ongeveer € 1.785.000 en was de prognose dat er een verwacht resultaat zou zijn van circa € 20.000 (NCW per 1-1-2020) aan het eind van de looptijd (31 december 2028). Doordat verkopen sneller zijn verlopen en de looptijd daardoor verkort is, is het krediet bij de diverse jaarrekeningen aangepast naar circa € 1.365.000 nu. • Het verwachte resultaat is gestegen naar circa € 180.000 (NCW per 1-1-2023) bij een looptijd t/m 31 december 2024. Een verbetering van ca. € 150.000 ten opzichte van de stand bij de jaarrekening 2022.

Wijzigingen t.o.v. jaarrekening Mutatie op kosten

Mutatie op opbrengsten

Aframen kosten bouwrijp maken Laten vervallen bijdrage bovenwijks voor 2e ontsluiting Indexering, fasering, rente

€ 325.000

Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

€ 342.000 € 192.000 € 150.000

€ 192.000 € 17.000

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

18

Risico’s en kansen De boekwaarde is licht gestegen ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2022, met name door de bijgeschreven rente die voordelig is voor de grondexploitatie. Alle kavels zijn verkocht waardoor het afzetrisico nihil is. De werkelijke kosten voor het woonrijp maken kunnen bij uitvoering nog iets afwijken, maar dit zal beperkt zijn omdat de aanbesteding voor de weg inmiddels is gedaan. In de grondexploitatieberekening is een post opgenomen voor planschades en onvoorziene kosten, daarmee is het risico van optreden van deze kosten in principe en tot bepaalde hoogte afgedekt in de grondexploitatie. Gewogen effect

Afwijking (NCW) Omschrijving

effect op resultaat

minder planschadeverzoeken

€ 50.000

aanbestedingsvoordeel openbaar groen aankoop grond tbv weg

… Gewogen risicobandbreedte

Risiconegatief / profiel positief

Kans negatief effect

positief

M

50%

€ 25.000

positief

M

50%

€ 10.000-

negatief

L

25%

-.-

L

25%

-.-

M

50%

Netto contant per 1-1-2023

-.-

€

-.€

positief effect 25.000

€ 2.500-

-.-

12.500 -.-.-

-.-

-.-

-€ 2.500,00

€ 37.500,00

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico (in dit geval kans) € 35.000. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) stijgen van € 183.288 naar € 218.288. Het risico (negatieve effect) is op te vangen binnen de interne projectbuffer.

Toekomstbeeld Het plan is nagenoeg gereed. De aanbesteding voor het civiele werk heeft plaatsgevonden en is daarmee geen onzekere kostenpost meer. Voor het openbaar groen dient de aanbesteding in de markt nog wel plaats te vinden. De raming is aangepast op het huidige prijspeil van de markt. De verwachting op dit moment is dat het project eind 2024 afgesloten kan worden.

19

Woningbouw Swolgen, Kerkveld

20

Herziening grondexploitatie woningbouw Swolgen

Beschrijving plan In 2014 zijn er gesprekken met de dorpsraad Swolgen gevoerd om te zien of er voldoende interesse in het dorp was om een klein woningbouwplan tot ontwikkeling te brengen. Daartoe heeft het college in 2015 besloten om een perceel aan te kopen en de planvorming op te starten. Het bestemmingsplan is in 2016 vastgesteld. In dit bestemmingsplan is opgenomen dat er voor 15 kavels een directe bouwbestemming is en dat er een mogelijkheid is om in de toekomst nog enkele kavels toe te voegen aan het plan. Daarin is via een uitwerkingsbevoegdheid voorzien. De aanwonenden van dit plan hebben allemaal de gelegenheid gehad om een groenstrook aan te kopen om daarmee hun achtertuin te verlengen. Het merendeel heeft daar gebruik van gemaakt. Nadat de groenstroken waren verkocht, is de verkavelingstekening definitief gemaakt en konden de werkzaamheden om het gebied bouwrijp te maken gestart worden (2017). In het plan is ruimte voor diverse woningtypen: zowel rijwoningen, als halfvrijstaande en vrijstaande woningen.

Bovenaanzicht van het bouwrijpe plangebied ( links, 2019) en het woonrijpe plangebied (rechts, 2022)

In 2018 zijn aan een CPO-groep 4 kavels verkocht. In 2019 en 2020 zijn nog 10 kavels verkocht. Er resteert nu nog 1 kavel in het oorspronkelijke plan. Omdat de vraag aanwezig bleef, is voor de overzijde van de Bertus Aafjesstraat de uitwerkingsbevoegdheid opgepakt. Dat biedt ruimte aan 5 extra woningen.

Jaar

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025

Aantal verkochte kavels

Planning verkoop kavels

4 8 2 0 0 1 5

21

Actualisatie plan De 5 extra toegevoegde woningen zijn recentelijk via een openbare procedure te koop aangeboden aan ontwikkelaars. De gunning daarvan heeft inmiddels plaatsgevonden. Voorafgaand aan de bouw van de woningen, wordt het betreffende gebied aangepast (rioolaansluitingen e.d.). Na realisatie van de woningen zullen de laatste werkzaamheden van het woonrijp maken worden uitgevoerd. De kostenraming is daarvoor opnieuw bekeken en verwerkt in de bijgestelde grondexploitatie.

Straatbeeld vanaf het einde van de Bertus Aafjesstraat

Financieel beeld De actualisatie van de grondexploitatie na dit eerste halfjaar geeft het volgende beeld: • De gunning van de 5 extra kavels aan een ontwikkelaar verlaagt de kosten die geraamd worden voor verkoop aan particulieren door een makelaar. • Omdat het plan nagenoeg gereed is, kan de kostenraming voor planontwikkelingskosten naar beneden bijgesteld worden. • De kleine verschuivingen in de planning hebben een beperkt effect. • De boekwaarde van het plan is nagenoeg gelijk gebleven (was € 220.238 en is nu € 222.733 voordelig). • Bij aanvang is een krediet verstrekt van ongeveer € 850.000 en was de prognose dat er een verwacht resultaat zou zijn van circa € 85.000 (NCW per 1-1-2016) aan het eind van de looptijd (31 december 2020). Door verlenging van de looptijd en prijsstijgingen van de afgelopen jaren is het krediet bij de diverse jaarrekeningen aangepast naar bijna € 1 miljoen nu. • Het verwachte resultaat is, met de extra woningen, gestegen naar circa € 420.000 (NCW per 1-12023) bij een looptijd t/m 31 december 2025. Een verbetering van ca. € 46.000 ten opzichte van de stand bij de jaarrekening 2022. Wijzigingen t.o.v. jaarrekening

Mutatie op kosten

Mutatie op opbrengsten

Lagere kosten courtage Gedeeltelijk aframen planontwikkelingskosten Indexering, fasering, rente

€ 8.000 € 40.000 - € 2.000

Nog te realiseren kosten/opbrengsten – mutatie Saldo van de mutaties

€ 46.000 € 46.000

€0

Negatief bedrag bij kosten is nadeel voor grondexploitatie; negatief bedrag bij opbrengsten is nadeel voor grondexploitatie

22

Risico’s en kansen De boekwaarde is licht verbeterd ten opzichte van de rapportage bij de jaarrekening 2022. De werkelijke kosten voor het woonrijp maken kunnen bij uitvoering nog afwijken. Dit wordt deels bepaald door marktomstandigheden die van invloed zijn bij aanbestedingen. Het planschaderisico is niet meer aanwezig omdat het bestemmingsplan inmiddels al meer dan 5 jaar onherroepelijk is. Als de laatste kavel niet verkocht kan worden, zal het verwachte resultaat positief blijven, al zal dat dan een lager bedrag zijn. Vooralsnog zijn er echter geen aanwijzingen dat verkoop niet mogelijk zou zijn. In de grondexploitatieberekening is een post opgenomen voor onvoorziene kosten, daarop kan bij een tegenvaller in het project een beroep gedaan worden. Gewogen effect

Afwijking (NCW) Omschrijving

effect op resultaat

Risiconegatief / profiel positief

Kans negatief effect

positief effect

Aanbestedingsnadeel

€

-2.000

negatief

M

50%

€

-1.000

-.-

Kaveluitgifte

€

-100.000

negatief

L

25%

€

-25.000

-.-

-.-

L

25%

-.-

M

50%

… Gewogen risicobandbreedte

NCW per 1-1-2023

-.-

-.-

-.-

-.-

-€ 26.000

€0

Bovenstaande risico’s zijn indicatief. De inschattingskans van optreden van het risico wordt op laag, middel of hoog ingeschat. Daarmee wordt een risicobandbreedte afgegeven. Rekenkundig: Als alle risico’s zich voordoen, dan is het maximale risico € 26.000. Daarmee zou dan het verwachte resultaat (NCW) dalen van € 427.120 naar € 401.120. Het risico is op te vangen binnen de interne projectbuffer.

Toekomstbeeld Naar verwachting kan dit project eind 2025 worden afgesloten met een positief resultaat. De risico’s zijn sterk afgenomen nu het project bijna gereed is. Voor Swolgen zijn er meer mogelijkheden ontstaan voor jongeren om in het dorp te blijven wonen.

23

RESERVES Voor de grondexploitaties zijn de volgende reserves van belang: 1. Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve 2. Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV)

1. Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) en POC reserve De ARGE is ingesteld als bufferfunctie voor grondexploitaties waarbij (tussentijdse) winsten zorgen voor toename van het saldo en verliezen leiden tot afname van het saldo. Daarmee wordt voorkomen dat de Algemene Reserve direct aangesproken zou moeten worden in geval van grote tegenvallers. De ARGE vormt daarmee een onderdeel van het gemeentelijk weerstandsvermogen. In de richtlijnen van de BBV 2018 wordt er van uit gegaan dat de macro-economische risico’s niet binnen de projecten mogen worden meegenomen als projectspecifiek risico. In geval die risico’s zich voordoen, moet een beroep worden gedaan op het gemeentelijke weerstandvermogen, en in eerste instantie is dat de ARGE als het grondexploitaties betreft. De hoogte van de ARGE per 1-1-2023 was € 2.700.000. De hoogte van de POC reserve per 1-1-2023 was € 1.950.731. Systematiek vanaf herzieningsrapportage 2018

Waar voorheen elke grondexploitatie een interne risicobuffer had (het verwachte resultaat), is door de POC methode de risicobuffer buiten de grondexploitatie geplaatst. Door een POC Reserve in te stellen, kan deze fungeren als externe risicobuffer waar de tussentijdse winsten ‘bewaard’ worden en bij schommelingen en/of tegenvallers ook weer terug kunnen vloeien in de grondexploitatie. Bij daadwerkelijke realisatie van de winst zal deze winst overgeheveld worden naar de ARGE, waarvoor weer de bandbreedte geldt zoals tot december 2017 was vastgelegd en in overeenstemming met de risicoanalyse die daaraan ten grondslag lag. Bij overschrijden van de bovengrens van de ARGE vindt afstorting naar de Algemene Reserve plaats. In de eindfase van een grondexploitatie kan meer solide onderbouwd worden hoeveel winst het project daadwerkelijk gerealiseerd heeft en neemt de onzekerheid over het eindsaldo af. Daartoe wordt de oude methode van winstnemen als beste benadering van de werkelijkheid gehanteerd. Als uit die methode volgt dat er daadwerkelijk (tussentijds) winst is gegenereerd, dan zal die winst naar de ARGE vloeien. Een bewerkelijker proces, maar wel een transparante gang van zaken die onbedoelde risico’s uitsluit. De POC Reserve maakt geen onderdeel uit van het gemeentelijk weerstandsvermogen.

24

2. Reserve Strategische Aan- en Verkopen (RSAV) De RSAV is destijds ingesteld om als gemeente snel te kunnen handelen ingeval van aankoop van strategische gronden of vastgoed. Dit is mogelijk omdat het college gemandateerd is om tot een bedrag van € 500.000 strategische aankopen te doen. Daarmee werd tijd bespaard omdat er al middelen voorhanden zijn om de strategische aankoop te kunnen doen. Als gevolg van de doorgevoerde wijzigingen in de BBV kan de huidige systematiek van de RSAV niet gehandhaafd blijven. Tot de wijziging werden strategische aankopen gedaan via deze reserve en daardoor direct afgeboekt. Indien de grond tot ontwikkeling werd gebracht, vond inbreng tegen de aangekochte waarde plaats in de grondexploitatie. Dat wordt administratief gezien als herwaardering en dat is onder de nieuwe regels niet meer toegestaan. Als gevolg van deze wijziging worden deze strategische aankopen verantwoord op de balans tegen de aankoopwaarde. Passend binnen de nieuwe BBV-regels is er gezocht naar een werkwijze die ook het oorspronkelijke doel van de RSAV dient, namelijk snel kunnen acteren in geval een strategische aankoop mogelijk is. Die werkwijze houdt het volgende in: − Financiering van de aankoop, beslissing via een collegebesluit (dit was al gemandateerd aan het college).

− Vastgoed wordt geactiveerd op de balans, gronden worden tegen een reële waarde op de balans verantwoord. Op gronden wordt niet afgeschreven, wel wordt hierover rente berekend. − Mandaat van het college blijft gehandhaafd. Strategische aankopen boven € 500.000 worden vooraf met het seniorenconvent besproken. De RSAV blijft gehandhaafd voor de volgende zaken: • Dekking van de eventueel benodigde afboeking van een onrendabel deel van een strategische aankoop, na inbreng in een project. • Dekking van de afboeking van vastgoed bij sloop of bij verkoop tegen een lagere prijs. • Dekking van de afboeking van (een deel van) de waarde van vastgoed of gronden indien de beoogde ontwikkeling niet doorgaat. De hoogte van de RSAV per 1-1-2023 was € 818.224.

25

TOT SLOT

Deze herzieningsrapportage wordt opgesteld om meer inzicht te bieden in de vele aspecten die een rol spelen in een grondexploitatieproject. Gepoogd is om de hoofdlijnen van het project te beschrijven, zonder teveel in details te treden. Sommige projecten kennen in de loop van de jaren veel aanpassingen om voldoende actueel te blijven in een steeds veranderende markt. Andere projecten doorlopen het gehele traject snel en kennen daardoor minder marktinvloed. Van de hier besproken projecten zijn er drie nagenoeg klaar. Het vierde project heeft fase 1 net afgerond en gaat verder met fase 2. Daarom vindt u in de bijbehorende adviesnota’s daar een voorstel van terug. Door projecten met enige regelmaat grondig te herzien, kunnen we de risico’s beter managen. Daarnaast proberen we met beeldmateriaal en een meer beschrijvende rapportage uw Raad nog meer te informeren en te betrekken. In de projectenrapportage kan dat slechts zeer beperkt. Afhankelijk van ontwikkelingen in - en actualiteit van - de projecten wordt bepaald welke projecten in de volgende herzieningsrapportage zullen worden besproken.

26