04c Bijlage 1 Vastgoedmanagement gemeente HadM

Bijlage 1 RV Herziening MIP en MJOP gemeentelijk vastgoed.

Datum september 2025

Vastgoedmanagement gemeente Horst aan de Maas Context besluitvorming Sinds 2015 heeft de gemeenteraad regelmatig besluiten genomen om de continuïteit van het maatschappelijk vastgoed te waarborgen. Het laatste raadsbesluit over zowel het meerjarig onderhoudsplan (MJOP) als het meerjarig investeringsplan (MIP) dateert uit november 2021. In de periode 2022–2025 is voortgebouwd op deze eerdere kaders en inzichten. Daarbij is extra aandacht gekomen voor thema’s als duurzaamheid, klimaatadaptatie en hittestress, die steeds belangrijker worden in het vastgoed. Voorliggend voorstel sluit aan op deze voortgang en combineert actualisaties vanuit de herijkte MJOP’s en MIP’s, inclusief recente vastgoedinspecties. Daarbij is ingezet op het behouden van de kwaliteit en functionaliteit van de gemeentelijke gebouwen, met oog voor maatschappelijk gebruik, energieprestaties en toekomstbestendige voorzieningen.

Inleiding De gemeente Horst aan de Maas heeft het vastgoedbeheer op een heldere en transparante manier ingericht vanuit strategie en visie. In deze bijlage staat een toelichting op de gemeentelijke vastgoedportefeuillestrategie, de onderhoudsvisie en de risico-aspecten bij onderhoud en het beheer (MJOP). Ook gaan we op hoofdlijnen in op het lopende meerjarig investeringsplan (MIP).

Het meerjarig onderhoudsplan Met het meerjarig onderhoudsplan (MJOP) bedoelen we een onderhoudsplan waarmee het gemeentelijke vastgoed met onderhoud op het wettelijke niveau blijft (bouwbesluit niveau bestaande bouw). Met het onderhoudsplan: - houden we panden functioneel op het huidige niveau; - zorgen we dat het (brand)veilig gebruikt kan worden; - houden we panden op het wettelijke duurzaamheidsniveau; Het onderhoudsniveau kan per pand verschillen. Deze verschillen zijn het gevolg van de onderhoudsvisie, die aansluit bij de strategische rol van het vastgoed. Zo hanteren we voor het gemeentehuis een hoger kwaliteitsniveau dan voor een pand dat op termijn wordt afgestoten. Vastgoedportefeuillestrategie (VPS) De gemeente verstaat onder VPS: het categoriseren van de vastgoedobjecten die zij in haar bezit heeft en die zij al dan niet zelf exploiteert. De VPS bestaat uit drie categorieën: strategisch vastgoed; flexibel vastgoed; vastgoed genomineerd voor afstoot; Onderhoudsvisie (OV) De VPS is de basis voor ons vastgoedmanagement. Zowel voor onderhoud als renovatie. Voor het onderhoud is er voor elke strategische categorie uit de VPS een onderhoudsvisie: 1. De strategische voorraad heeft in deze visie een onderhoudsniveau “plus”; 2. De flexibele voorraad heeft in deze visie een onderhoudsniveau “basis” en; 3.

De af te stoten voorraad heeft in deze visie een onderhoudsniveau “minimum”;

In het hieronder getoonde schema toont de logische combinatie van onderhoudsniveaus per vastgoedcategorie: welke onderhoudsvisie bij welke portefeuille-indeling het meest logisch is (groen); welke onderhoudsvisie bij welke portefeuille-indeling nog mogelijk is (oranje); welke onderhoudsvisie bij welke portefeuille-indeling af te raden is (rood);

VPS Afstoot Flexibel Strategisch

OV Minimum

Basis

Plus

Afstoot object, minimum

Afstoot object, basis

Afstoot object, plus

onderhouden

onderhouden

onderhouden

Flexibel object, minimum

Flexibel object, basis

Flexibel object, plus

onderhouden

onderhouden

onderhouden

Strategisch object,

Strategisch object, basis

Strategisch object, plus

minimum onderhouden

onderhouden

onderhouden

Figuur 2: schema met inzicht in OV in relatie tot VPS.

Op basis van deze visie onderhoudt de gemeente panden uit de flexibele voorraad op het niveau ‘basis’. Voor strategische panden wordt doorgaans het onderhoudsniveau ‘basis’ toegepast. In specifieke gevallen, zoals representatieve ruimten, is het hogere niveau ‘plus’ passend. Dit sluit aan bij het schema, waarin ‘plus’ als meest logisch wordt aangeduid voor strategisch vastgoed. Panden uit de afstootvoorraad worden minimaal onderhouden, met aandacht voor veiligheid en toegankelijkheid voor bezoekers. Bij het berekenen van het meerjarig onderhoudsplan van de gemeente Horst aan de Maas hebben we rekening gehouden met deze uitgangspunten. Terugblik op het onderhoud 2022-2025 Naar aanleiding van de vastgoedinspectie in 2021 heeft de focus van de gemeente Horst aan de Maas in de afgelopen periode gelegen op de volgende pijlers: 1. De vastgoedobjecten moeten veilig, goed en doelmatig gebruikt kunnen worden. 2. Het in orde brengen en houden van alle onderhoudsgevoelige bouwkundige elementen. 3. Het in goede conditie houden van de elektrotechnische, klimaat technische en transport technische installaties door middel van dagelijks en preventief onderhoud.

Toelichting voorziening MJOP en reserve MIP Voor het meerjaren onderhoudsplan (MJOP) maken wij gebruik van een egalisatievoorziening. Dit houdt in dat wij jaarlijks eenzelfde bedrag in de voorziening storten. De werkelijke onderhoudskosten onttrekken wij ook jaarlijks uit de voorziening. De werkelijke onderhoudskosten zijn niet elk jaar gelijk. Door gebruik te maken van een egalisatiereserve vangen we schommelingen tussen de jaren op zodat de lasten voor het jaarrekening resultaatjaarlijks gelijk blijven. Voor het meerjaren investeringsplan (MIP) hanteren wij een reserve. Jaarlijks begroten wij welke investeringen nodig zijn vanuit het MIP. Deze investeringen leiden jaarlijks tot afschrijvings- en rentelasten, samen de kapitaallasten. Als er een jaar minder wordt geïnvesteerd dan begroot dan houden wij een deel van de kapitaallasten over. Deze storten wij in een reserve. Als we in een jaar meer investeren dan begroot dan kunnen we de extra kapitaallasten voor dat jaar weer onttrekken uit de reserve. In het verleden gebruikten wij een deel van deze reserve om de voorziening voor onderhoud aan te vullen. Vanuit het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) is dit niet gewenst en houden

we onderhoud en investeringen gescheiden. Voor het nieuwe MIP en MJOP laten we deze koppeling dan ook los en storten wij geen bedragen meer vanuit de reserve in voorziening. Wel stellen we voor het principe ‘Werk met Werk’ toe te passen, dat wil zeggen dat er sprake kan zijn van een gecombineerd project, waarbij een deel van de werkzaamheden bestaat uit activiteiten opgenomen in de MIP, activiteiten opgenomen in de investeringsplanning (nieuwe investering, renovatie en/of vervangingsinvestering) en/of activiteiten opgenomen in de MJOP. Voor deze gecombineerde projecten wordt vooraf op voor-calculatorische wijze op basis van de bestekramingen bepaald wat de verhouding is van deze onderdelen. En voor-calculatorische verdeling wordt tevens gehanteerd voor het feitelijk toerekenen van de kosten aan de verschillende onderdelen (zijnde de budgetten opgenomen in het MIP, de investeringsplanning en de MJOP van het vastgoedobject). Bij aanbesteding van groot onderhoud kan één opdracht bij één opdrachtnemer worden geplaatst voor het uitvoeren van groot onderhoud aan verschillende vastgoedobjecten. Ook dan wordt op voor-calculatorische wijze de verdeling van de toe te rekenen kosten bepaald. En evenals hierboven wordt de voor-calculatorische verdeling gehanteerd om de kosten toe te rekenen aan de onderhoudsbudgetten van de vastgoedobjecten die in de opdracht zitten.

Uiteraard zal wanneer er sprake is van meerwerk nader bezien worden of de voor-calculatorische verdeling in beide voorbeelden bijstelling behoeven. De reden daarvoor is gelegen in het feit dat ook voor het verstrekken van de opdracht voor het uitvoeren van meerwerk getoetst dient te worden of de beschikbare budgetten toereikend zijn.

Toelichting duurzaamheidsscenario’s MIP In het MIP zijn alle vervangingen opgenomen die de levensduur van een accommodatie verlengen en die een vervangingscyclus hebben die ligt tussen 10 en 40 jaar. Daarbij geldt voor de investeringssom een ondergrens van € 25.000. Zijn de vervangingskosten lager dan € 25.000 dan worden deze opgenomen in het meerjaren onderhoudsprogramma (MJOP). Naast levensduur verlengende vervangingen worden in het MIP ook duurzaamheidsmaatregelen opgenomen. Bijvoorbeeld het afkoppelen van hemelwater en energiebesparing. De terugverdientijd ligt daarbij tussen de 10 en 25 jaar. In het MIP onderscheiden we drie duurzaamheidsscenario’s: 1. Alleen vervanging. De wettelijk verplichte duurzaamheidsmaatregelen zijn al opgenomen in het MJOP. 2. Vervanging en duurzaamheidsmaatregelen met een terugverdientijd van minder dan 10 jaar. 3. Vervanging en duurzaamheidsmaatregelen met een terugverdientijd van minder dan 25 jaar. Maatregelen met een terugverdientijd boven de 25 jaar worden voor bestaand vastgoed als ‘economisch niet haalbaar’ gezien. Dit soort maatregelen zijn alleen zinvol bij zeer grootschalige renovaties zoals de verbouwing van ‘t Gasthoês. In dat geval is het bestaande gebouw vergelijkbaar met een nieuw gebouw. Een terugverdientijd tussen de 25 en 40 jaar is in dat geval wel realistisch en economisch haalbaar.

Het MJOP, MIP en BTW-regelgeving Tot 1 januari 2019 konden gemeenten op basis van het Sportbesluit de btw (21%) op investeringen en exploitatiekosten van sportaccommodaties aftrekken, waaronder ook onderhoudskosten. Sinds die datum is deze aftrekmogelijkheid vervallen, als gevolg van Europese regelgeving. Dit leidde tot een structurele stijging van belastinginkomsten voor de Rijksoverheid. Omdat het geen bezuinigingsmaatregel betreft, heeft het kabinet besloten dat deze extra opbrengsten terugvloeien naar gemeenten.

Ter compensatie is de Specifieke Uitkering Stimulering Sport (SPUK) in het leven geroepen. Gemeenten kunnen via deze regeling een deel van de btw-kosten vergoed krijgen voor investeringen in sportaccommodaties. Voor 2025 bedraagt de maximale vergoeding 18% van de totale kosten. Indien het totaal aan landelijke aanvragen het beschikbare budget overschrijdt, wordt het bedrag naar rato verdeeld over de gemeenten. Deze bijlage biedt inzicht in de beleidsmatige en financiële kaders voor het gemeentelijk vastgoedbeheer. De uitgangspunten vormen de basis voor het raadsvoorstel tot herziening van het MJOP en MIP.