04a rv Herzieningsrapportage 2023

Raadsvoorstel stuknummer: 23.0004539

Raadsvoorstel onderwerp

Herzieningsrapportage 2023 - Verdieping in enkele grondexploitaties

datum raad

24 oktober 2023

portefeuillehouder

E. Beurskens

bladnummer 2023.069

clustermanager

M. Derks

agendapunt

behandeld door

4

Voorstel 1. De herzieningsrapportage 2023 – Verdieping in enkele grondexploitaties vast te stellen. 2. Voor het project Wouterstraat een aanvullend krediet te verstrekken ter hoogte van € 2.900.000 voor de ontwikkeling van fase 2. 3. Voor het project in Melderslo, in afwijking op het raadsbesluit van november 2020, te besluiten om geen bijdrage ad € 192.747 vanuit de reserve Bovenwijkse Voorzieningen in het project te doen.

Aanleiding Als onderdeel van de Planning en Control cyclus is deze herzieningsrapportage grondexploitaties 2023 opgesteld. De herzieningsrapportage is bedoeld om lopende gemeentelijke projecten periodiek extra onder de loep te nemen. In deze rapportage zijn opgenomen: • America, Wouterstraat • Grubbenvorst, de Comert • Melderslo, Koppertweg en Gussekuulke • Swolgen, Kerkveld Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we naar de inleiding van deze herzieningsrapportage.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 2 van 4

vervolg raadsvoorstel

Beoogd resultaat Het informeren van de Raad over de voortgang en planwijzigingen in een aantal grondexploitatieprojecten. Tevens worden kort de reserves en andere relevante aspecten behorende bij het grondbedrijf toegelicht. Argumenten 1.1 De herzieningsrapportage geeft inzicht in de besproken projecten In de herzieningsrapportage worden (roulerend) de grondexploitatieprojecten behandeld. Elk project komt minimaal één maal per drie jaar voorbij. De actualisatie van de grondexploitatieprojecten (4 woningbouwprojecten) laat zien dat bijsturen van projecten soms noodzakelijk is. Het project Wouterstraat fase 1 is zo goed als klaar. De kavels zijn verkocht en de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken worden dit jaar uitgevoerd. Ongeveer 1 jaar geleden is gestart met het uitwerken van fase 2. De eerste stedenbouwkundige schetsen zijn gemaakt en gedeeld met het dorp. Aanpassingen aan het plan op aangeven van interne collega’s en inspraak van het dorp worden nu verwerkt. Ook plan de Comert is bijna gereed. De kavels zijn allemaal verkocht en het restant van het openbaar gebied wordt nu woonrijp gemaakt. In Melderslo zijn de woningen aan de Koppertweg al geruime tijd klaar en is het gebied al woonrijp opgeleverd. Bij het Gussekuulke zijn alle kavels verkocht en wordt in de tweede helft van dit jaar gestart met het woonrijp maken van het gebied.

Het plan Kerkveld in Swolgen is uitgebreid met 5 extra woningen. Daarvoor is de uitwerkingsbevoegdheid in het bestemmingsplan ingeroepen. Recent zijn de kavels via een inschrijving aan een ontwikkelaar toegewezen. Kortom: de geactualiseerde projecten verlopen voorspoedig en dat beeld wordt via deze herzieningsrapportage aan de raad gepresenteerd. Voor verdere onderbouwing wordt verwezen naar de inleiding van de herzieningsrapportage. 1.2/2.1 Het project Wouterstraat in America kan uitgebreid worden met fase 2 Fase 1 van het project Wouterstraat is zo goed als klaar, alle kavels zijn verkocht. Enkele werkzaamheden aan het openbaar groen moeten nog uitgevoerd worden. Vorig jaar zijn de voorbereidingen gestart voor fase 2, het gebied tussen de Wouterstraat en de Kerkbosweg. Er ligt een definitief concept stedenbouwkundige schets. Met potentiële kopers (woningcorporatie o.a.) zijn we in gesprek. De bestemmingsplanprocedure wordt op korte termijn gestart en vervolgens ook het civieltechnisch uitwerken in bestekken voor aanbesteding. Fase 2 biedt ruimte aan circa 48 woningen en kent een ruime groene opzet. Om fase 2 te kunnen ontwikkelen, is het noodzakelijk vanwege de rechtmatigheid om aanvullend krediet te vragen bovenop de verstrekte middelen voor fase 1.

Dit gebeurt meestal bij het vaststellen van het bestemmingsplan, maar in dit geval is de herzieningsrapportage ook een logisch moment. De voorbereidingskosten komen namelijk al ten laste van deze grondexploitatie. 1.3

In Grubbenvorst is het plan de Comert bijna gereed, fase 2 wordt door ontwikkelaars opgepakt

De kavels die bedoeld zijn voor vrije sector woningen zijn allemaal verkocht en zijn (of worden) bebouwd. De projectmatige woningen en de sociale huurwoningen waren in een eerder stadium al gebouwd en het gebied daar was aansluitend al woonrijp gemaakt. Nu wordt ook het laatste deel woonrijp gemaakt zodat de nieuwe bewoners ook een fraai afgewerkte straat met parkeerplaatsen, verlichting, trottoir en openbaar groen nabij hun woning hebben. Het plan wordt naar verwachting eind 2025 afgesloten met een positief resultaat.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 3 van 4

vervolg raadsvoorstel

1.4/3.1 In Melderslo is het deelplan Koppertweg gereed en deelplan Gussekuulke is ook nagenoeg klaar Het deelplan Koppertweg was eind 2022 al geheel opgeleverd (zie ook de projectenrapportage bij de jaarrekening 2022 hierover). De kavels aan het Gussekuulke zijn snel verkocht (via een loting) en in de loop van vorig jaar en dit jaar is de bouw van de woningen gestart. Aan de Koppertweg zijn 6 markthuurwoningen gerealiseerd, aan het Gussekuulke zijn koopwoningen gebouwd. Tevens is een tweede ontsluiting vanuit het gebied gemaakt, naar de St. Odastraat. Hiervoor was bij aanvang voorzien dat een bijdrage vanuit de Reserve Bovenwijkse Voorzieningen van € 192.747 nodig zou zijn, maar het project is voorspoedig verlopen en de grondexploitatie kan de aanleg van deze tweede ontsluiting financieel dragen. In de tweede helft van dit jaar wordt het gebied woonrijp gemaakt. De aanbesteding daarvoor is inmiddels gedaan. Naar verwachting wordt het project eind 2024 worden afgesloten met een positief resultaat. 1.5 Het project Kerkveld in Swolgen verloopt goed Aan de Bertus Aafjesstraat in Swolgen zijn sinds de start van het project 14 woningen gerealiseerd in diverse typen/categorieën. Destijds is voor een deel van het gebied in het bestemmingsplan een uitwerkingsbevoegdheid opgenomen om 5 extra woningen te kunnen realiseren, indien gewenst.

Die wens blijkt er te zijn en daarom is die mogelijkheid aangegrepen. Voor die 5 kavels is middels een openbare inschrijving een ontwikkelaar gecontracteerd die daar woningen gaat bouwen. Het woongebied is al grotendeels woonrijp en er moeten, na realisatie van de laatste woningen, nog wat aanvullende werkzaamheden verricht worden. Ook dit plan verwachten we met een positief resultaat af te kunnen sluiten per einde 2025. Kanttekeningen 1.1 Risico’s betreffen vooral marktgebonden risico’s, namelijk aanbesteding/prijsontwikkeling en kaveluitgifte De projecten die nagenoeg klaar zijn (Grubbenvorst, Melderslo en Swolgen) kennen nauwelijks nog risico’s. De aanbesteding van het woonrijp maken is al gedaan of zal op korte termijn plaatsvinden. Daarvan is vanuit vergelijking met andere projecten te voorzien op welk prijspeil dit uitgevoerd zal kunnen worden. De markt is op dat punt nu redelijk in te schatten. Voor het project in America, waar de tweede fase gaat starten, en alle werkzaamheden pas gaan beginnen als het bestemmingsplan is vastgesteld, en ook de uitgifte van de kavels dan pas start, zijn de risico’s groter. Echter met partijen, zoals een woningcorporatie, worden al verkennende gesprekken gevoerd. Dat geeft al een stuk zekerheid voor het plan.

Maar de prijsstijgingen in de markt zijn nog steeds groter dan het langjarig gemiddelde en het blijft onzeker hoe dit in de nabije toekomst gaat verlopen. Ook de gestegen hypotheekrente heeft invloed op de mogelijkheden om een kavel/woning te kopen. In de grondexploitatie wordt voorzichtig geraamd op basis van deze marktomstandigheden. Daardoor is op een aantal mogelijke risicofactoren al geanticipeerd. Vertraging van kavelverkopen betekent voor de grondexploitaties in het algemeen dat de boekwaarde langer hoog blijft en dus meer rentekosten in de grondexploitatie veroorzaakt. Daarnaast wordt de looptijd langer en is het project meer onderhevig aan indexering, wat ook kostenstijging inhoudt. 1.2 De ontwikkeling van de Comert fase 2 kan overlast geven in fase 1 Aandachtspunt is de ontwikkeling van het aangelegen gebied (de Comert fase 2) die door twee ontwikkelaars wordt opgepakt. We willen voorkomen dat de nieuw aangelegde weg door vrachtverkeer weer beschadigd wordt. Daarover worden afspraken gemaakt met de ontwikkelaars.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 4 van 4

vervolg raadsvoorstel

Financiële consequenties De financiële bijstelling in de grondexploitaties, zoals benoemd in de herzieningsrapportage, heeft geen direct effect op de gemeentelijke begroting. In het kader van de rechtmatigheid zullen de verschuivingen, samen met de actualisatie bij de projectenrapportage bij de jaarrekening 2023 ten aanzien van de kredieten van de grondexploitaties worden verwerkt. Voor het project in America – Wouterstraat wordt een aanvullend krediet gevraagd van € 2.900.000. De voorbereidingskosten komen ten laste van de grondexploitatie en met het aanvullend krediet is daar dan direct sprake van rechtmatige uitgaven. Het verwachte resultaat van de totale grondexploitatie is geraamd op circa € 45.000 (NCW per 1-1-2023) bij een prognose qua looptijd tot en met 31 december 2029. Dit is een stijging van ongeveer € 10.000 ten opzichte van de grondexploitatie van alleen fase 1. De raming is nog globaal van aard en op basis van kengetallen. Dit omdat de civieltechnische uitwerking nog plaats moet vinden. Dat is gebruikelijk in deze fase van het project. Voor het project in Melderslo – Koppertweg en Gussekuulke kan de bijdrage uit de reserve Bovenwijkse voorzieningen komen te vervallen. Bij het besluit in november 2020 kon de 2 e ontsluiting van het plan niet geheel bekostigd worden uit de grondexploitatie. Door de snelle verkoop van kavels en o.a.

de gunstige aanbesteding van het civiel werk kan de grondexploitatie de extra kosten dragen en dat houdt in dat een ander project gesteund kan worden. Bovendien voorkomen we dan dat bij afsluiten van het project het resultaat naar de ARGE wordt geboekt en bij overschrijden van de bovengrens zelfs naar de AR vloeit. Dat zou strijdig zijn met de uitgangspunten van de reserve Bovenwijkse voorzieningen. Vervolgtraject / communicatie Niet van toepassing

Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, De burgemeester, {HAND1}

De secretaris, {HAND}

drs. R.F.I. Palmen

mr. L.M.C. Beckers

Bijlagen 1. Herzieningsrapportage 2023 – Verdieping in enkele grondexploitaties 2. Samenvatting grondexploitatie Wouterstraat t.b.v. kredietvraag

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

VERTROUWELIJK

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50