04a rv Flexwonen

Raadsvoorstel stuknummer: 23.0002105

Raadsvoorstel onderwerp

RV - Flexwonen

datum raad

6 juni 2023

portefeuillehouder

R. Bouten

bladnummer 2023.044

clustermanager

M. Derks

agendapunt

behandeld door

4

Voorstel 1. In totaal € 2.075.000 beschikbaar te stellen voor de grondexploitaties voor locaties Westsingel (Horst), Kerkbosweg (America) en Mgr. Jenneskensstraat (Meerlo) om daar circa 80 flexwoningen te realiseren voor de duur van maximaal 15 jaar. 2. De locatie aan de Mgr. Jenneskensstraat in Meerlo in te zetten als gebiedsontwikkeling waar zowel permanente- als flexwoningen worden gerealiseerd. 3. Van de ontvangen rijkssubsidie een evenredig deel - ad € 400.000 - in te zetten voor deze locaties ter gedeeltelijke afdekking van de tekorten. 4. Het tekort van de grondexploitaties ad € 1.635.000 te dekken uit de ARGE. Aanleiding Op 7 juni 2022 hebben we u geïnformeerd over het voorstel om circa 200 flexwoningen te realiseren voor spoedzoekers. Door de krapte op de woningmarkt kunnen spoedzoekers (onder meer starters, mensen die gescheiden zijn, studenten, arbeidsmigranten die definitief in onze gemeente willen blijven wonen en statushouders) geen geschikte woning vinden. Om een invulling te geven aan de krapte op deze (sociale) woningmarkt wil de gemeente samen met de woningstichting deze flexwoningen realiseren.

Het college heeft op 7 juni 2022 besloten om de flexwoningen te verdelen over verschillende locaties in Horst aan de Maas, te beginnen met: - Perceel M3817, Westsingel naast de brandweerkazerne te Horst; - Perceel I 940, Kerkbosweg te America; - Perceel D3776 en D3775, tegenover basisschool Megelsheim, Mgr. Jenneskensstraat te Meerlo. De voorbereiding voor de ontwikkeling van deze locaties zijn vergevorderd. Uit de berekeningen van de grondexploitaties komt echter een tekort, dat voornamelijk te wijten is aan de korte (maximaal 15 jaar) exploitatietermijn van de drie genoemde locaties.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 2 van 6

vervolg raadsvoorstel

Beoogd resultaat De realisatie van circa 80 flexwoningen voor spoedzoekers verdeeld over drie kernen en verlichten hiermee de druk op de (sociale) woningmarkt. Argumenten 1.1 Er dient geïnvesteerd te worden in (tijdelijke) infravoorzieningen voor de realisatie van de flexwoningen Voor de realisatie van de flexwoningen zal de gemeente voornamelijk kosten maken voor de aanleg van het openbaar gebied. Wonen Limburg zal de beheer- en opstalexploitatie voor haar rekening nemen en zal eigenaar worden van de woningen. 1.2 Wonen Limburg neemt de opstal- en beheerexploitatie van de flexwoningen voor haar rekening Wonen Limburg heeft een belangrijke rol in de realisatie van de flexwoningen. Wonen Limburg zal de flexwoningen kopen, plaatsen, beheren en exploiteren. Ze zijn de eigenaar van de flexwoningen (ook na 15 jaar). We sluiten met Wonen Limburg een realisatieovereenkomst af en zijn we bezig met het opstellen van een financiële businesscase. Met Wonen Limburg zijn afspraken gemaakt over de financiële verantwoordelijkheden. De gemeente is verantwoordelijk voor de grondexploitatie. Wonen Limburg is verantwoordelijk voor de opstal- en beheerexploitatie. 1.3 De plannen in America, Horst en Meerlo zijn in overleg met een werkgroep van omwonenden en dorpsraad ontwikkeld De conceptplannen (zie bijlage I, II en III) zijn in samenspraak met de werkgroepen ontwikkeld.

Bij alle drie de plannen is de input gebruikt van de deelnemers van de werkgroep. Onderwerpen die een belangrijke rol spelen bij de omgeving zijn: aantallen, doelgroepen, hoogte, invulling groen en verkeer. 2.1 In Meerlo zijn op verzoek van de werkgroep permanente woningen toegevoegd aan het plan. Uit de gesprekken met de werkgroep van Meerlo kwam de wens om permanente woningbouw aan de Mgr. Jenneskensstraat toe te voegen in combinatie met flexwoningen op het achterliggende terrein. Hierdoor ontstaat er een plan gecombineerd met flex- en permanante (huur)woningen. 3.1 Er is subsidie vanuit het Rijk toegekend Zoals reeds eerder toegelicht in de RIB “Realisatie van tijdelijke huisvesting spoedzoekers” van juni 2022, is er een subsidiebeschikking vanuit het Rijk voor “tijdelijke huisvesting aandachtsgroepen” gehonoreerd, hierbij is uitgegaan van 192 wooneenheden. Op basis van deze woonheden is een bedrag van € 960.000 toegekend. Voor de realisatie van 80 flexwoningen is dat in totaal € 400.000 (€ 5.000 per woning). De doelgroepen die hieronder vallen zijn starters, arbeidsmigranten, statushouders (minimaal 33% van het plan) en overige spoedzoekers. Verder zal er beroep worden gedaan op een (financiële) herplaatsingsgarantie van het Rijk. Een voorwaarde is dat de gemeente 25% van het risico draagt.

Echter wat het risico omvat en welke kaders hierbij horen zijn nog niet bekend en worden volgens het Rijk naar verwachting pas eind april duidelijk. 4.1 Tekorten op grondexploitaties worden conform beleid uit de ARGE gedekt In nota Reserves en Voorzieningen is opgenomen dat de ARGE aangesproken wordt bij verliesgevende grondexploitaties.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 3 van 6

vervolg raadsvoorstel

4.2 Mogelijk voordeel van aangelegde infra openbaar gebied na 15 jaar bij nieuwe ontwikkeling. Het aanleggen van het openbaar gebied is voor rekening van de gemeente. Er is gekeken of de locaties een ontwikkelpotentie hebben nadat de periode van 15 jaar voor flexwoningen is verstreken. Ruimtelijk zijn deze geschikt. Het is niet te voorspellen welke functie de gebieden dan krijgen. Op dit moment is de behoefte aan woningen over 15 jaar nog niet bekend. Mocht er na 15 jaar behoefte zijn aan permanente woningen dan zal gebruik gemaakt kunnen worden van de reeds aangelegde infra. In dat geval zullen er bij een nieuwe grondexploitatie minder kosten gemaakt hoeven te worden. Kanttekeningen 1.1 en 2.1 Omgeving is tegen de komst van flexwoningen in dit gebied Bij alle drie de locaties zijn de deelnemers van de werkgroepen, ondanks een uitgebreid participatietraject, tegen de komst van de flexwoningen in hun direct omgeving. Dat blijkt uit de gevoerde omgevingsgesprekken. De deelnemers van de werkgroepen hebben zich constructief ingezet om te komen tot een gedragen plan. Desondanks hebben omwonenden aangegeven bezwaar aan te tekenen tegen de plannen zodra die mogelijkheid zich voordoet met vertraging als gevolg.

1.2 en 2.2 Verkeer is een groot item geworden Bij alle drie de werkgroepen is verkeer een erg belangrijk thema en hebben ze aangegeven dat een goede verkeerssituatie een voorwaarde van hun is voor de komst van de flexwoningen. Technisch gezien zijn de verkeerssituaties bij de locaties in orde, ook bij de komst van de flexwoningen. Gevoelsmatig ligt dat bij de buurtbewoners anders vanwege de aanwezigheid van resp. een brandweerkazerne, een basisschool en een nog te bouwen nieuwbouwwijk in de directe omgeving van de drie locaties. Omdat in het project flexwonen al sprake is van tekorten, is er daarom onvoldoende financiële ruimte beschikbaar voor verkeerskundige aanpassingen. 1.3 Er is nog geen bestemming voor de locaties na 15 jaar De behoefte aan woningen over 15 jaar is niet bekend. Een grondexploitatie kan nu niet geopend worden, omdat op basis van de BBV-richtlijnen deze een maximale looptijd heeft van 10 jaar. In dit geval zou die grondexploitatie zelfs pas over 15 jaar starten. Inhoudelijk kan deze niet gemaakt worden zonder ruimtelijk plan met exact aantal woningen. Kortom: in hoeverre de huidige investering van nut is voor de periode na de flexwoningen is niet te duiden. 1.4 Wachttijd van de netbeheerders is erg lang De wachttijd van Enexis is nog steeds lang. Het duurt namelijk circa 70-80 weken voordat de ondergrondse infra is aangelegd.

Vanaf het moment dat er een definitief plan wordt ingediend bij de netbeheerders gaat de wachttijd in. Dat houdt in dat de daadwerkelijke plaatsing van de flexwoningen sterk afhankelijk is deze wachttijden. Een ander mogelijkheid is om andere energiebronnen voor de tijdelijkheid in te zetten om de snelheid van plaatsing te kunnen garanderen. Een voorbeeld zijn het plaatsen van aggregaten. Deze kosten die daarmee gemoeid zijn, zijn niet meegenomen in de financiële vraag. 1.5 Besluitvormingsprocessen en risicoverdeling met Wonen Limburg Samen met Wonen Limburg gaan we de flexwoningen realiseren. Omdat we het samen oppakken, zijn we samen verantwoordelijk voor dit project met ieder een eigen rol vanuit hun taken/verantwoordelijkheden. Dat betekent dat

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 4 van 6

vervolg raadsvoorstel

we ook afhankelijk van elkaar zijn. Zo hebben we beiden onze eigen besluitvormingstrajecten die goed op elkaar afgestemd moeten worden. 2.1 Risico aanwezig op een niet volledig uitgevoerd plan De permanente woningen in het plan van Meerlo volgen de reguliere procedure. Het risico bestaat dat de permanente woningen vanwege de andere procedure en bezwaar en beroep er veel later staan of zelfs niet gerealiseerd worden. De infra en de flexwoningen (gesitueerd achter de permanente woningen) liggen er dan al eerder via de CHW (verkorte procedure). Hierdoor ontstaat het risico dat de op het achterterrein gelegen flexwoningen gerealiseerd worden en de permanente woningen niet gebouwd worden waardoor het voorterrein braakliggend blijft. Financiële consequenties Om de drie locaties te kunnen ontwikkelen voor plaatsing van circa 80 flexwoningen, zijn de gebruikelijke werkzaamheden nodig om de locaties te ontsluiten en van nuts- en parkeervoorzieningen te voorzien. Daarbij worden de gemeentelijke beleidseisen voor het openbaar gebied zo optimaal mogelijk toegepast. Waar deze grondexploitatie in afwijkt, is de mogelijkheid om via uitgifte van kavels de gemaakte kosten terug te verdienen en daarmee een minimale kostendekkendheid te verkrijgen.

Bij tijdelijke woningen is er sprake van aanschaf (en plaatsing) van de flexwoningen die vervolgens beheerd, onderhouden en geëxploiteerd moeten worden. Bij (reguliere) vaste woningen is de terugverdientijd van de zgn. opstal minimaal 40 jaar (of langer), maar nu is dat beperkt tot initieel 15 jaar. Dat maakt het lastig om naast deze aanschaf ook nog gronden aan te kopen. Vandaar dat er hier maximaal sprake kan zijn van een huur/gebruiksvergoeding voor de (onder)grond van de flexwoningen. En dat is ook de reden dat het Rijk subsidies verstrekt om deels tegemoet te komen in de te maken kosten om dergelijke locaties te ontwikkelen. Voor elk van de drie locaties is een grondexploitatie opgesteld, nog veelal op kengetallen gebaseerd, passend bij de gemaakte schetsontwerpen. Het totale bedrag aan kosten voor investeringen 1 op de drie locaties samen bedraagt € 2.075.000. Daarbij is meegenomen dat voor de locatie Meerlo de kosten voor de weg geheel in de grondexploitatie voor de flexwoningen valt. Naar verwachting is de planologische procedure korter voor dit onderdeel. Zonder die weg kunnen de flexwoningen echter niet ontsloten worden. Wachten op de planuitwerking voor de permanente woningen zorgt dan voor vertraging in de uitvoering. Voor de overige gemeenschappelijke voorzieningen in het openbaar gebied is wel een verdeling gehanteerd.

Door een verhoudingsgewijze inbreng van de rijkssubsidie (80 flexwoningen * € 5000/woning is € 400.000) wordt het tekort op de drie grexen € 1.635.000. Voor de locaties moet nog nader onderzoek plaatsvinden, bijvoorbeeld naar de bodemgesteldheid. Die resultaten kunnen nog tot gevolg hebben dat er planaanpassingen gedaan moeten worden. Voor zover die kosten niet binnen de post onvoorzien vallen, kan dat een nadelig effect hebben. Voor de locatie America is een beperkte sanering noodzakelijk. Mogelijke toekomstige ontwikkelingen van de genoemde locaties na de periode van 15 jaar, bieden mogelijkheden om de nu ontstane tekorten alsnog goed te maken. Echter, op voorhand daar bedragen aan toekennen is onverstandig en vanuit BBV-regels ook niet toegestaan (zie kanttekening 1.3).

1

Grondinbreng, bouw- en woonrijp maken, planontwikkelingskosten, planschade, afdrachten en onvoorzien.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 5 van 6

vervolg raadsvoorstel

Conform de nota Reserves en Voorzieningen is voor het afdekken van het tekort van grondexploitaties de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) beschikbaar. Bij de jaarrekening 2022 zal een deel van de ARGE afgeroomd worden ten gunste van de Algemene Reserve (AR) omdat de bovengrens van € 2,7 miljoen van de ARGE is bereikt. Als dit voorstel wordt aangenomen, kan de ARGE onder de ondergrens van € 1,7 miljoen komen en is aanvulling vanuit de AR aan het einde van het jaar noodzakelijk. Een deel van het eerder afgeroomde bedrag zal dan weer terugvloeien naar de ARGE. De hoogte van het bedrag van de ARGE is afhankelijk van de fasering van de uitgaven die gekoppeld zijn aan dit voorstel en het verloop van de onderhanden grondexploitaties. Positief verlopende grondexploitaties vullen het saldo van de ARGE weer aan. Vervolgtraject / communicatie • Crisis- en Herstelwet vervolgen; • Planvorming locatie Meerlo vervolgen; • Opstarten uitvoeringstraject voor het plaatsen van de flexwoningen op alle drie de locaties.

Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, De burgemeester, {HAND1}

De secretaris, {HAND}

drs. R.F.I. Palmen

mr. L.M.C. Beckers

Bijlagen I II

Concept schets Meerlo Concept schets America

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 6 van 6

vervolg raadsvoorstel

III

Concept schets Horst

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50