03c.1 Bijlagen bij toelichting
Tekst van het document
Bestemmingsplan ‘Afhang fase D’ Gemeente Horst aan de Maas Bijlagenboek
Bestemmingsplan ‘Afhang fase D’ Gemeente Horst aan de Maas Bijlagenboek
Rapportnummer:
P05084
Idn nr.
NL.IMRO.1507.BPHOAFHANGD-BPV1
Datum:
Juni 2023
Opdrachtgever:
Gemeente Horst aan de Maas
Projectteam BRO:
SSh, IMo
Trefwoorden:
Woningbouw, Grad Roosenstraat, Van den Bekeromstraat, Horst, gemeente Horst aan de Maas
Bron foto kaft:
Hollandse Hoogte 3
Beknopte inhoud:
Bestemmingsplan ten behoeve van de ontwikkeling van maximaal 80 woningen aan de Grad Roosenstraat en de van den Bekeromstraat te Horst (gemeente Horst aan de Maas).
BRO Vestiging Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen T +31 (0)77 373 06 01 E info@bro.nl
Inhoudsopgave
Bijlagen bij toelichting
3
Bijlage 1
Stedenbouwkundig ontwerp
4
Bijlage 2
Beeldkwaliteitsplan
6
Bijlage 3
Ladderonderbouwing
73
Bijlage 4
Milieuhygiënisch vooronderzoek bodem
87
Bijlage 5
Bodemonderzoek
112
Bijlage 6
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
215
Bijlage 7
Quickscan bedrijven en milieuzonering
475
Bijlage 8
Advies veiligheidsregio
487
Bijlage 9
Watertoets
491
Bijlage 10
Quickscan flora en fauna
531
Bijlage 11
Stikstofdepositieberekening
548
Bijlage 12
Archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek
574
Bijlage 13
Verkeerskundige onderbouwing
633
2
Bestemmingsplan "Afhang fase D" (vastgesteld)
Bijlage 1 Stedenbouwkundig ontwerp
4
Bestemmingsplan "Afhang fase D" (vastgesteld)
34
N 2315 15d
N 2316 32
N 2749
15
N 1676
12
c
Tuinder
N 2317 30
slaan
15
b
N 2318 N 2530
15a 10
N 382 15
N 2458
3.0 0
N 1678
13
9.0 0 N 2354
0
8.0
0
N 2750
3.0
N 2284
3.00
6
N 1677
R6.00
9. 0 0
R6.00
N 2257
N 1669
11
9.0 0
2.0
0
0
3. 0
0
3.0
R6.00
1.8 0
N 2258
3.0
3. 0 0
0
2549
5. 0
0
N 1668
0
0
0
3. 0
0
5.5
2.50
9.0
1.8 0
7. 0 0
4.1
5.65 5.00
9. 0 0
N 1736
5.50
3.0
0
9
3.00
3. 0
0
9.00
5.50
7.0
0
2.00
N 374
5.50
9.00
2.00 0
17
N 397
0
.50
3.0
R6
5.50
.00
4c
R6.0
5.50
0 9.0
0
4d
R6.00
9.0
N 2350
0 7.0
7
0 1.5 R1
5.50
4b
4a
7.0
3.0 0
0
1.80
.00
3.5
9
N 2352
6.0
5.15
0
2.00
3.0
4.8
6.0
3.0
0
R3.00
2.50
0
0
4
0
0
0
9.0
2.50
4 4.0
6.00
2.50
9.0
0
3.0
2.50
0
0
9.0
R2.00
5.50
0
4.80
5.00
N 2669
.00
R2
R6.00
5.40
6.00
0 R2.0
0
1.80
21.5
9.0
0
R2.0
4.5
1.80 2. 00
5.40
5.15 0
R6.00 5
0
5.65
3.00
9.0
0 3.0
9.00 R3.00
0
44 p.p.
9.0
9.0 0
5.15
3.0 0
1336
5.15
2.00 5.65
22.00
9.00
5.4 0
N 1335
5.65
2.50
5.55 3.70
3.00
8.00
0
1.80 2. 00 .00
8.00
Alm
N 2755
9.00
8.00
3.90
1.80 2. 00
12.00
N 370
R100
Bekero
mstraa
t
3.70
N 2673
0
2.50
3.00
.00
.0 R6
2.50
3.00
5.55
1.80
5.65
3.70
Van de n
1.80
8.00
1.50
2.50
N 2666
5.55
R6
ew
8.00
2.00 1.8 0
.0 R6
5.50
2.1
0
1.50
1.50 8.00
eg
3
4.50
7.00
1.80
5.5
0
3.00
5.6 5
N 2667
1.10 1.8
2.40
4.1 0
0
5.4 0
R6.00
1.80 1.80
3.00 6.00
R6.0
5.55 6.00
1.80
3.00
3.00
23.16
3.00
10.06
3.00
R50 .00
0
.0 R6
6.00
0 2.5
N 2578
0.0 0
2.00
.00 R6
6.70
9.00
4.00
R10
3.70
0
1.80
0
2.00
5.55
1.8
2.50
R6.0
2.50
3.00
5.65
10.06
5.5
0
0
3.70
4.00
6.00
N 2579
2.00
6.70 9.00
R250.00
6.70
9.00
N 2445
6.70 N 2766
N 2573
6.70
N 2764 N 2671
N 2342
3.00
92
6.50
80a
N 2574
9.00
N 2760
8.50
N 2542
N 1673 N 2640 N 2552
N 2643 N 2641
88
86c
3414 86b
Sch
ool str
59
86a
aat
N 2751
86
1.80 2.00
R250.00 N 2674
N 2763
N 2761
9.00
3.00
N 1735
N 1734
2 1 0
N 2762
9.00
82
9.00
57
M 2862
3.00
07-03-2022 Diverse aanpassingen 27-05-2021 Diverse aanpassingen tbv groen 26-05-2021
Versie Datum 2.10
RBO PVBE PVBE
Omschrijving
TME TME TME
-+C2RBO+-
-+C1PVBE+-
-+C0PVBE+-
-+R2TME+-
-+R1TME+-
-+R0TME+-
JHE JHE JHE
Opsteller Par. Verificatie Par. Validatie
-+L2JHE+-
-+L1JHE+-
-+L0JHE+-
Par.
4.00
80
Afhang fase D R6
R6
R6
.00
.00
R6
.00
Onderdeel
Westsi
M 3666 M 2254
M 3425
Herten
Voorlopig ontwerp
ngel
55a
Opdrachtgever
51a
E W
51
53a
Voorontwerp M 3107
Formaat
55
M 593 M
A1
IN
Schaal
43
m M 2565
M 3507 M 3652
HOT462-0001
Tekeningnummer
2021-1080
Behorende bij doc. nr.
1: 500
M 3501
M 3675
E B
Projectnummer
Fase
M 2509
K R
Gemeente Horst aan de Maas
M 3154
53
M 2590
G IN
47a
.00
10
20
30
40
50
Schoolstraat 8, 6049 BN Herten Postbus 14, 6040 AA Roermond
's-Hertogenbosch
Hambakenwetering 5-J, 5231 DD 's-Hertogenbosch Postbus 2309, 5202 CH 's-Hertogenbosch
088 - 3366333 info@kragten.nl www.kragten.nl
P:\prj100\HOT\462\2_Werk\Ontwerp\VoorlopigOntwerp\Tekeningen\01-Plottekeningen\2021-1080 voorlopig ontwerp.dwg
N 2630
8.50
N 2642
3.00
Grad Roosenstraat
N 2765
90
Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan
6
Bestemmingsplan "Afhang fase D" (vastgesteld)
Bijlage 3 Ladderonderbouwing
Bestemmingsplan "Afhang fase D" (vastgesteld)
73
Advies
advies
Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
project Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst datum 3 maart 2023 opdrachtgever Gemeente Horst aan de Maas projectnummer P05084 opgesteld door DBo i.a.a. SSh
1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Horst aan de Maas heeft het voornemen om op de beoogde locatie Afhang fase D te Horst 73 woningen (incl. 10% marge) te realiseren. De planlocatie is gelegen ter hoogte van de Grad Roosenstraat in Horst en het perceel staat kadastraal bekend als Horst, sectie N, nummers 397, 1668 en 2755. Op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.
1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Het functioneel gebruik van de gronden ten behoeve van de functie wonen wordt door het vigerend bestemmingsplan 'de Afhang’, vastgesteld op 19 oktober 2011, niet toegestaan. Het plangebied is bestemd tot ‘Groen’, ‘Wonen’, ‘Woongebied’ en ‘Verkeer’. Daarnaast liggen op de planlocatie de dubbelbestemmingen ‘Waterstaat - Waterbergingsgebied’ en ‘Waterstaat – Waterlopen’ waarbinnen de gewenste functie wonen niet mogelijk is. Om de ontwikkeling formeel mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.
BRO Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 E info@bro.nl www.bro.nl
In art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waaraan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden getoetst.
Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”
De realisatie van de woningen geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling: 1. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief Afhang fase D kan onder deze definitie worden geschaard. 2. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maximaal 73 woningen, kan het initiatief gekwalificeerd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Bij het opstellen van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat niet méér dan 73 woningen mogelijk worden gemaakt. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.
1
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
1.3 Planinitiatief Aan de westzijde van Horst, tussen Horst en Meterik, wordt het nieuwbouwplan 'De Afhang' gerealiseerd. Een nieuw woongebied met zo'n 550 woningen waar kwaliteit van wonen en leven voorop staat. Het plan is ruim van opzet met statige woningen. Kenmerkend voor 'de Afhang' is dat de nieuwe bebouwing aansluit bij de bestaande bebouwing met een voor Horst herkenbare architectuur. Het ‘groen wonen’ in de Afhang is gecombineerd met de landelijke sfeer en de architectuur van Horst zelf. Het groene karakter, de 30-km zones en de verschillende speelvoorzieningen maken de wijk landelijk en bijzonder kindvriendelijk.
Het gaat om 26 sociale huurwoningen (35%) en 47 koopwoningen (65%), verdeeld over verschillende categorieën: 12 appartementen; 18 rijwoningen; 30 twee-onder-een-kapwoningen; 13 vrijstaande woningen.
Voor het antwoord onderzoeken we zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht.
1.4 Opzet onderzoek
Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimtegebruik is onder andere gekeken naar: Omgevingsvisie en –verordening Limburg (2021); Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 (2020); Limburgse Woonmonitor 2021; Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 (2020); Woningbehoefte Noord-Limburg 2015-2025 (2016); Structuurvisie Horst aan de Maas (opnieuw vastgesteld in 2019); Masterplan 2021-2025, Horst aan de Maas (2021); Woningbehoefteonderzoek Horst aan de Maas door Stec Groep (2020).
Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 73 woningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt:
Onder regie van gemeente Horst aan de Maas wordt momenteel de volgende fase ontwikkeld. Het voornemen is om op de beoogde locatie Afhang fase D te Horst 73 woningen te realiseren.
Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied?
Figuur 1: Luchtfoto plangebied
Figuur 2: Voorlopig stedenbouwkundig ontwerp (d.d. 07-03-2022)
vrijdag 3 maart 2023
2
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
2 Toetsing aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Bij de toetsing van het initiatief aan de ladder zijn de volgende aspecten van belang: Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling: wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte te bevatten binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling: bij de beoordeling van de behoefte dient het bestaande aanbod en vraag betrokken te worden. Bovendien dient inzichtelijk te worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben, dat dit tot een onaanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. De ligging van de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied: op basis van met name de bestemming wordt beoordeeld of de ontwikkeling is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.
vrijdag 3 maart 2023
2.1 Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied
Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio op basis van verhuisbewegingen, om zo de behoefte in beeld te brengen. In dit behoefteonderzoek gaat het om het primair verzorgingsgebied gemeente Horst aan de Maas en het secundair verzorgingsgebied woonregio’s Venray en Venlo. Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. De volledige onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in bijlage 1 van deze notitie. Passend binnen beleidskaders Het planinitiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente: Provinciaal, regionaal en gemeentelijk wordt benadrukt dat doorstroming van belang is om een toekomstbestendige woningmarkt te creëren met voldoende woningen van de juiste kwaliteit, waarvan de woningen beschikbaar en betaalbaar zijn. Het initiatief zet in op een gevarieerd programma met o.a. levensfasebestedingen woningen. Het initiatief draag bij aan de provinciale ambitie van voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek.
Bovendien past de ontwikkeling binnen de huidige maatschappelijke context, waarin sprake is van een significante woningbehoefte, onder meer voor de doelgroepen starters, ouderen, evenals het levensloopbestendig maken van woningen. Het beoogde gevarieerde programma met tevens aandacht voor levensloopbestendigheid geeft hier invulling aan.
Regionaal en gemeentelijk wordt aandacht besteed aan de leefbaarheid van kleine kernen en daar de doorstroming op gang te laten komen. Specifiek moet in de kernen gebouwd worden naar behoefte. Voor de kern Horst geldt dat de kern bouwt naar eigen woningbehoefte aangezien zij getypeerd wordt als ‘centrumdorp’. Doorstroming op de woningmarkt staat centraal en om dit voor elkaar te krijgen is actie nodig: versnellen, versterken en doorzetten. De toevoeging van 73 woningen draagt nadrukkelijk bij aan dit doel. Het plan is in 2016 in regionaal verband afgestemd en akkoord bevonden. Tot slot geldt dat woningbouw plaats dient te vinden binnen of direct aansluitend aan het bestaande dorpsgebied. Hiervan is sprake bij het initiatief Afhang fase D. Er is behoefte aan een mix van woontypologieën en segmenten. Enerzijds is er behoefte aan levensloopbestendige woningen voor ouderen, en indirect zodat hierdoor woningen voor starters vrijkomen (doorstroming). Anderzijds is er behoefte aan een mix van typologieën om de leefbaarheid van de kern op peil te houden (diversiteit in de kern). De diverse woontypologieën die met dit initiatief zullen worden gerealiseerd dragen hieraan bij.
Kwantitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling van 73 woningen in Afhang fase D voorziet nadrukkelijk in een kwantitatieve behoefte: De regio Noord-Limburg vindt het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose, zodat er kan worden gebouwd naar de reële behoefte. Het aantal huishoudens in de gemeente Horst aan de Maas neemt tot 2031 toe met ruim 1.400, een stijging van circa 7,7%. De aanzienlijke behoefte in de gemeente Horst aan de Maas wordt onderschreven in het gemeentelijke Masterplan Wonen. Daarin wordt alleen al tot 2025 ingezet op de vergunning van circa 1.000 extra woningen.
3
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
Het aantal huishoudens neemt relatief meer toe dan het inwonertal, wat betekent dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit sluit aan bij de landelijke trends van individualisering en vergrijzing (toename van een- en tweepersoons huishoudens). De huishoudensontwikkeling geeft een reëel beeld van de woningbehoefte. Wanneer de actuele woningbehoefte (rekening houdend met opgeleverde woningen) wordt afgezet tegen de bestaande harde plancapaciteit blijkt dat er in de gemeente Horst aan de Maas onvoldoende harde plancapaciteit is om in de behoefte te voorzien. Het beeld in de woonregio’s Venlo en Venray is vergelijkbaar. Dit betekent dat er ruimte is om de 73 woningen in Afhang fase D toe te voegen.
Kwalitatieve behoefte Het initiatief Afhang fase D, waarbij 12 appartementen, 18 rijwoningen, 30 twee-onder-een-kapwoningen en 13 vrijstaande woningen worden gerealiseerd in een landelijke sfeer en met een groen karakter, voorziet in een kwalitatieve behoefte: Door de demografische ontwikkeling (vergrijzende bevolking en afname van jongeren en huishoudens zonder kinderen) is in de regio Noord-Limburg én specifiek in de kleine kernen een nadrukkelijke behoefte aan woningen welke geschikt zijn voor ouderen, jongeren en gezinnen. Horst groeit de komende tien jaar het hardst van alle kernen in de gemeente Horst aan de Maas. Van belang is dat de toekomstbestendigheid en leefbaarheid van kernen en woningen in acht wordt genomen. Kernpunten zijn om levensloopbestendig te bouwen en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Het initiatief geeft hier invulling aan door levensfasebestendige woningen (appartementen) toe te voegen aan de woningvoorraad én reguliere rijwoningen, twee-
vrijdag 3 maart 2023
onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen te realiseren. Beide is van belang om het gebied leefbaar te houden zoals dit gewenst is vanuit regionaal en gemeentelijk beleid en de behoefte/woonwensen. Op de korte termijn is nog altijd sprake van behoefte aan reguliere grondgebonden woningen, zoals rijwoningen, twee-onder-een-kapwoningen en vrijstaande woningen. Te meer omdat dit de gewenste doorstroom op de woningmarkt bevordert. Deze vraag komt met name van jonge huishoudens en gezinnen, die naar verwachting tot 2030 blijven toenemen. Bovendien is ook een deel van de groeiende groep ouderen nog vitaal en wil graag in een reguliere grondgebonden woning blijven wonen. De behoefte aan levensloopbestendige woningen (appartementen) wordt meermaals benadrukt. Bij nieuwbouw is het van belang om in te zetten op woningen die qua omvang en uitstraling interessant zijn voor starters, maar tegelijkertijd volledig geschikt zijn (of geschikt te maken) voor ouderen. Tot slot is er de behoefte om nieuwbouwplannen toekomstbestendig te ontwikkelen. De gemeente hanteert een beleid voor nieuwbouwplannen dat moet bestaan uit 30% sociale huur, 30% vrije sector huur en 40% koop, met ruimte voor maatwerk. Het initiatief Afhang fase D realiseert 35% sociale huur en 65% koop.
2.2 Geen onaanvaardbare leegstandseffecten
de Maas en de regio Noord-Limburg hadden in 2021 een woningleegstand van 2%.
2.3 Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de volgende bestemmingen: Groen, Wonen, Woongebied en Verkeer. Dit betekent dat het plangebied een stedelijke functie heeft. In de directe omgeving zijn stedelijke functies gelegen. Op de aangrenzende percelen zijn de bestemmingen Groen, Verkeer, Wonen en Woongebied vigerend. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig.
Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van Horst Afhang fase D onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte in de gemeente én specifiek in de kern Horst is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2% leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving. De gemeente Horst aan
4
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte B1.1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats.
één subregio vanwege de sterke regionale samenhang. In totaal vindt circa 72% van de verhuisbewegingen plaats binnen de woonregio Venray en circa 9% van de verhuisbewegingen is afkomstig uit de woonregio Venlo. Het primaire en secundaire verzorgingsgebied samen zijn goed voor circa 81% van alle verhuisbewegingen binnen en naar de gemeente Horst aan de Maas. Daarnaast zijn er nog verhuisbewegingen uit diverse andere gemeenten in Nederland, dit aandeel is echter zeer beperkt. De overige verhuisbewegingen zijn in het vervolg van deze analyse daarom buiten beschouwing gelaten.
B1.2 Kaderstellend beleid In de gemeente Horst aan de (a/d) Maas betreft 67% van de verhuisbewegingen bewegingen binnen de eigen gemeente (tabel 1). Daarmee wordt de gemeente Horst a/d Maas gezien als het primair verzorgingsgebied. In de kwantitatieve en kwalitatieve analyse wordt daarom primair gekeken naar de eigen gemeente. De gehele woonregio Venray (Horst a/d Maas, Venray) en de woonregio Venlo (Venlo, Peel en Maas, Beesel) vormen het secundaire verzorgingsgebied. Beide woonregio’s behoren tot de regio Noord-Limburg en worden doorgaans gezien als
In deze paragraaf is het kaderstellend beleid van provincie, regio en gemeente in beeld gebracht. Op basis van dat beleid wordt voorliggend initiatief afgewogen. Rijk De woningmarktregio is ontstaan in de Woningwet 2015. De negentien woningmarktregio’s (Woningwet) vormen de kernwerkgebieden van woningcorporaties. Elke corporatie heeft één woningmarktregio als kernwerkgebied. De woningmarktregio’s zijn tot stand gekomen aan de hand van door gemeenten gezamenlijk ingediende voorstellen. De gemeenten in de provincie Limburg vormen samen één woningmarktregio: Limburg.
Tabel 1: Verhuisbewegingen Horst aan de Maas (CBS 2020) Verhuisbewegingen
Relatief
Gemeente Horst a/d Maas
67%
Vanuit woonregio Venray (excl. Horst a/d Maas)
5%
Vanuit woonregio Venlo (Venlo, Peel & Maas, Beesel)
9%
Totaal
81%
vrijdag 3 maart 2023
Provincie Limburg De Omgevingsvisie Limburg (2021) stelt op strategisch niveau de kaders voor het provinciaal handelen bij toekomstige ontwikkelingen en activiteiten. De provinciale ambitie ten aanzien van wonen is een voortreffelijk woon- en leefomgeving waar mensen zich prettig voelen, met voldoende woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek, die waar mogelijk
op het juiste moment beschikbaar én betaalbaar zijn. Het is belangrijk dat mensen kunnen wonen in een zelfgekozen woning en woonomgeving (die past bij hun mogelijkheden en levensfase) waar ze zich thuis voelen. De hoofdlijnen binnen het thema ‘wonen en leefomgeving’ zijn: Een woningaanbod/planvoorraad waarbij vraag en aanbod in evenwicht zijn, zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht. Derhalve voldoende (betaalbare) woningen van de juiste kwaliteit op de juiste plek. Woningbouwontwikkelingen worden bekeken vanuit een brede maatschappelijke context. Verduurzaming en levensloopbestendig maken van bestaande en nieuwe woningen wordt gestimuleerd. Het op orde brengen van de kwaliteit van bebouwd gebied heeft voorrang. Dat betekent dat eerst leegstaand vastgoed hergebruikt en herbestemd wordt en dat wonen in principe alleen toegestaan is in daarvoor bestemde woongebieden. Hierop kunnen (tijdelijke) uitzonderingen worden gemaakt in de vorm van een flexibele schil. Omgevingsverordening Limburg 2014 (Ontwerp Wijzigingsverordening 2022) De provincie Limburg beschikt over meer dan genoeg planvoorraad om aan de kwantitatieve vraag te voldoen (2x meer planvoorraad dan de vraag). Of met deze bestaande planvoorraad voldaan kan worden aan de kwalitatieve vraag is niet altijd duidelijk.
Daarbij zijn veel gemeenten na de vaststelling van het bestemmingsplan sterk afhankelijk van de bereidheid van de ontwikkelaar/initiatiefnemer om tot realisatie van de woningen te komen. Maar in papieren plannen kan niemand wonen. Om van de woningen op papier echte woningen te maken, om te stimuleren dat plannen worden gerealiseerd, in heel Limburg, in steden en op het platteland, is er een realisatietermijn voor woningbouwplannen in de omgevingsverordening opgenomen.
5
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
Alle onherroepelijke en niet gerealiseerde plannen van vóór 2015, dienen vóór 2025 te zijn gerealiseerd. Indien realisatie niet plaatsvindt, dan zal de gemeente deze plannen voor die termijn heroverwegen. Alle woningbouwplannen die tussen 2015 en 2021 onherroepelijk zijn geworden, zullen voor 2029 gerealiseerd moeten worden Nieuwe woningbouwplannen vanaf 2022 die door de gemeente worden vastgesteld zullen binnen 5 jaar gerealiseerd moeten worden.
De Limburgse Agenda Wonen 2020-2023 (2020) geeft richting aan de activiteiten waar de provincie zich op wil richten. Doorstroming op de woningmarkt staat hierbij centraal en om dit voor elkaar te krijgen is actie nodig: versnellen, versterken en doorzetten. Het doel van de agenda is om een bijdrage te leveren aan een gezonde woningmarkt. Hieronder wordt een woningmarkt verstaan die met haar aanbod voldoende inspeelt op onderstaande aspecten: De huidige en toekomstige woonbehoeften. Er wordt gebouwd naar gelang de behoefte, daar waar tekorten zich voordoen. Mogelijkheid tot doorstroming en wooncarrière maken. Toegankelijk en betaalbaar. Voor iedereen dient een passende woning te zijn, ook wat betreft leefstijl. Geen overschot. Er mag geen sprake zijn van overschot welke leidt tot leegstand (behoudens de benodigde frictieleegstand van 2%). Flexibiliteit. Nieuwe, tijdelijke bouwconcepten. Eigen keuze is van belang. Een woning past bij de leefstijl van een bewoner die tot op zekere hoogte ook kan bepalen hoe, in welke samenstelling en waar hij of zij wil wonen; De woonomgeving is minstens zo belangrijk, evenals de mogelijkheden die bewoners hebben om hier invloed op uit te oefenen.
vrijdag 3 maart 2023
Regio Noord-Limburg In de Regionale woonvisie Noord-Limburg 2020-2024 geven de gemeenten Beesel, Bergen, Gennep, Horst aan de Maas, Mook en Middelaar, Venlo, Venray en Peel en Maas richting aan de regionale woningmarkt. Een van de centrale opgaven is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad. Daarover staat aangegeven: bij nieuwbouw dient bij voorkeur ingezet te worden op de realisatie van toekomstbestendige en flexibele woonsegmenten. De huishoudprognose van E’til (Progneff) dient als referentieprognose ten aanzien van het aantal nog toe te voegen nieuwbouwwoningen. Echter is de kwalitatieve toets leidend. Progneff /Etil wordt daardoor als basis gehanteerd, maar er is (indien kwalitatief wenselijk) ruimte om ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Daarvoor gelden de volgende regionale uitgangspunten: Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen; Gekeken dient te worden naar koppelkansen, denk hierbij aan het oplossen van leegstand, herstructurering ‘rotte plekken’, invulling cultuurhistorisch waardevolle panden etc.; Toevoegen van woningen leidt niet tot het vergroten van het kwetsbare woningoverschot; Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte.
Denk hierbij aan een mix van sociale- en middenhuur, levensloopbestendige woningen en andersoortige toekomstbestendige woonconcepten; De regio streeft sociale en duurzame woonconcepten na, met woonconcepten die een bijdrage leveren aan ‘het zorgen voor elkaar’; Er wordt gezocht naar aansluiting op de landelijke, regionale en lokale duurzaamheidsdoelen.
Aanvullend wordt het volgende benoemd: Naast nieuwbouw dient er ook gekeken te worden naar de potentie van de bestaande voorraad en hoe deze zich verhoudt tot de veranderende (kwalitatieve) behoefte. Ook dient aandacht te zijn voor de huisvesting van specifieke doelgroepen, zoals starters en ouderen. Ten aanzien van deze doelgroepen wordt vooral ingezet op het realiseren van geschikte woningen voor ouderen, daar op deze manier de doorstroming wordt bevorderd. Zo ontstaat er tevens ruimte voor de starter op de woningmarkt. Vraag en aanbod dienen in de regio beter met elkaar in evenwicht te zijn. De oplossing hiervoor ligt grotendeels binnen de bestaande woningvoorraad. Leefbaarheid in kleine kernen staat onder druk. Toevoegen van woningen (in kleine mate) kan helpen om de leefbaarheid te verbeteren, maar vooral om de doorstroming te bevorderen. Gemeente Horst aan de Maas De Structuurvisie Horst aan de Maas 2013 (opnieuw vastgesteld in 2019) bevat de hoofdlijnen van de voorgenomenontwikkeling van dat gebied, evenals de hoofdlijnen van het door de gemeente te voeren ruimtelijk beleid. Ten aanzien van wonen en woonomgeving wordt gerefereerd aan het gemeentelijk beleid: De dorpen Grubbenvorst, Horst en Sevenum getypeerd zijn als ‘centrumdorp’. Deze dorpen hebben een bovenlokaal voorzieningenniveau. In deze dorpen wordt gebouwd voor de eigen woningbehoefte.
De overige 13 dorpen zijn getypeerd als ‘woondorp’, waar de woningsamenstelling zich zo levensloopbestendig mogelijk moet kunnen ontwikkelen. Locaties voor woningbouw liggen deels binnen de begrenzingen van de plattelandskernen, maar deels ook
6
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
buiten de contouren rondom de plattelandskern, omdat binnen de contour de ruimte ontbreekt. Het bouwen binnen de contouren is het uitgangspunt, maar ziet de gemeente niet als vereiste, daar waar de ruimte binnen de contouren ontbreekt. Bouwen buiten de contouren acht de gemeente daarom mogelijk, mits kwaliteit verbeterende maatregelen worden getroffen. De gemeente geeft de hoogste prioriteit aan locaties die al gemeentelijk eigendom zijn.
In 2021 is het nieuwe Masterplan Wonen 2021-2025 vastgesteld door de gemeenteraad van Horst aan de Maas. Daarin is aangegeven dat de woningmarkt onder druk staat, dat de vraag naar woningen vele malen groter is dan het aanbod (zowel in de huur- als de koopsector) en dat de betaalbaarheid onder druk staat. De gemeente Horst aan de Maas zet daarom in op de vergunning van circa 1.000 woningen in de periode 2021-2025. De gemeente wil bouwen naar behoefte. Dit betekent concreet dat de nieuwbouwopgave bestaat uit een gevarieerde opbouw, namelijk 30% sociale huur, 30% vrijesectorhuur en 40% koop in diverse prijscategorieën. Specifieke aandacht is er voor (de woonwensen van) senioren en starters op de woningmarkt. Daarom wordt er onder andere ingezet op nultredenwoningen. De gemeente vindt het van belang om de woningmarkt in balans te krijgen. Dat betekent voldoende aanbod, passend bij de woonwensen. Daarbij is het van belang om rekening te houden met veranderende woonwensen. Nieuwbouw is niet alleen van belang om in de acute behoefte te voorzien, maar ook om de doorstroom op de woningmarkt te bevorderen.
vrijdag 3 maart 2023
Nieuwbouwplannen worden getoetst aan de hand van een afwegingskader, op basis van onder meer de volgende kaders. Het plan voorziet – kwalitatief en kwantitatief – in de behoefte van inwoners. Dit betekent concreet dat de woningen aansluiten bij de opgave zoals omschreven in dit Masterplan én bij de lokale wensen en behoeften van inwoners (zie ook ‘maatwerk per kern’). De Dorpsplannen Wonen zijn in september 2022 vastgesteld. Een programma met 30% sociale huur, 30% vrije sector huur en 40% koop (en dan vooral betaalbare woningen en nultredenwoningen zoals appartementen) waarbij maatwerk mogelijk is bij kleine locaties of een aangetoonde andere behoefte aan sociale huur. Nieuwe woningen voldoen aan de eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG). Nieuwe woningen en woonwijken worden klimaat adaptief gebouwd zodat geen nieuwe knelpunten wateroverlast en hittestress ontstaan. Inbreiding (ontwikkelen binnen bebouwd gebied) waar mogelijk, uitbreiding (ontwikkelen aan de rand van bebouwd gebied) indien nodig. Ontwikkelen in het buitengebied heeft niet de voorkeur; woningbouw op industrieterreinen is niet toegestaan. Kwalitatief goede, tijdelijke woonconcepten worden omarmd. Deze zetten we – indien geschikt – in om snel voor extra aanbod te zorgen. In het plan is goed nagedacht over de kwaliteit van de woonomgeving.
Op strategisch niveau zijn de Prestatieafspraken 2022 gemaakt over onderwerpen waar Wonen Limburg, Woonwenz, de huurdersvereniging Noord-Limburg en de gemeente Horst aan de Maas gezamenlijk verantwoordelijk voor zijn. In de Prestatieafspraken 2022 ligt de focus o.a. op de volgende afspraken:
Om weer balans te krijgen op de woningmarkt is de ambitie van Gemeente Horst aan de Maas om tot en met 2025 1.000 woningen te vergunnen, waarvan 30% voor de sociale huur. Beide woningcorporaties vervullen een belangrijke en actieve rol in de bouwopgave van deze sociale huurwoningen. Het borgen van leefbaarheid is maatwerk en vraagt om een gedegen samenwerking. Partijen vinden het van groot belang om de investeringen in het sociaal domein op peil te houden. Betaalbaarheid en bereikbaarheid voor de doelgroepen/verkoop van woningen.
Dorpsplan Horst (2022) Naar aanleiding van het Masterplan Wonen is voor iedere kern binnen de gemeente Horst aan de Maas een dorpsplan opgesteld. Het doel van dit dorpsplan is om de behoefte aan woningbouw per dorp in kaart te brengen. Voor de kern Horst komt hieruit het volgende: Er wordt uitgegaan van een behoefte aan circa 400 extra woningen in de kern Horst. Deze behoefte wordt al vervuld met overschotten in Meterik en Hegelsom en enkele woningbouwplannen. Van de woningbouwplannen is niet bekend hoeveel van deze projecten een harde planstatus hebben. Het is dus niet zeker hoeveel van deze plannen daadwerkelijk uitgevoerd zullen worden. De verdeling van segmenten uit het Masterplan Wonen past ook bij de kern Horst, waarmee ook voor deze kern de verhouding zal zijn: 30% sociale huur, 30% vrijesector huur en 40% koop. Hierbij moet de vrije sector zich vooral focussen op middenhuur. Vanwege de vergrijzing dienen er in Horst voornamelijk levensloopbestendige woningen gebouwd te worden. Bovendien stimuleert dit ook de doorstroming waardoor woningen voor jongeren en starters vrijkomen.
7
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
Verder is er behoefte aan een mix aan woontypologieën ten behoeve van de leefbaarheid. Dit komt neer op een behoefte aan vrijstaande woningen, twee-onder-eenkapwoningen, appartementen met lift en bouwkavels.
Tabel 3 Huishoudensprognose Huishoudens
2021
2031
Verschil
Horst a/d Maas
18.211
19.621
+7,7%
Woonregio’s
110.094
116.440
+5,8%
B1.3 Kwantitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in het verzorgingsgebied in beeld gebracht. Dit is gedaan op basis van de bevolkings- en huishoudensprognosecijfers van Etil1 en het rapport Woningbehoefte per kern Horst aan de Maas (Stec, 2020). De kwantitatieve behoefte is bepaald door de vraag af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit in het verzorgingsgebied. Op basis daarvan wordt duidelijk of er nog ruimte is voor de ontwikkeling van extra woningen.
De gemeente Horst aan de Maas telt ruim 18.200 huishoudens. Dit aantal neemt de komende jaren met circa 7,7% toe tot ruim 19.600 huishoudens in 2031. In diezelfde periode neemt het aantal huishoudens in de woonregio’s Venlo en Venray met circa 5,8% toe tot bijna 116.500. Het aantal huishoudens in de kern Horst neemt ook toe de komende jaren met 395 huishoudens tot 2030. Naar verwachting ligt het kantelpunt in de gemeente bij 2038: vanaf dan neemt het aantal huishoudens in Horst aan de Maas naar verwachting af.
Bevolkings- en huishoudensprognose Het inwonertal in de gemeente Horst aan de Maas bedraagt bijna 42.500 inwoners. Volgens de actuele prognoses van de Etil neemt het inwonertal de komende jaren toe tot ruim 43.800 in 2031. Dit is een toename van circa 3,1%. Tabel 2 Bevolkingsprognose Inwoners
2021
2031
Verschil
Horst a/d Maas
42.487
43.810
+3,1%
Woonregio’s
245.298
250.276
+2%
De woonregio’s Venlo en Venray tellen samen ruim 245.000 inwoners. Hier neemt het inwonertal de komende jaren toe met circa 2% tot ruim 250.000 inwoners in 2031. Onderstaande tabel toont dat het aantal huishoudens in de gemeente Horst aan de Maas en beide woonregio’s relatief meer toeneemt dan het inwonertal. 1
Dataportaal wonen en demografie Provincie Limburg
vrijdag 3 maart 2023
Een relatief sterke groei van het aantal huishoudens ten opzichte van het inwonertal duidt erop dat de gemiddelde omvang van huishoudens de komende jaren afneemt. Dit is in lijn met diverse landelijke trends en ontwikkelingen, zoals een toenemende individualisering en vergrijzing binnen de samenleving. Dit resulteert in een toename van een- en tweepersoons huishoudens. Woningbehoefte De Noord-Limburgse gemeenten vinden het van belang dat de plancapaciteit in lijn is met de huishoudensprognose. Op die manier wordt er gebouwd naar de reële behoefte. De actuele huishoudensprognose geeft een duidelijke indicatie van een woningbehoefte. De huidige prognoses resulteren in de volgende woningbehoeftecijfers.
Conform de huishoudensprognose (Etil) is er in de gemeente Horst aan de Maas tot 2031 behoefte aan ruim 1.400 woningen. In de woonregio’s Venlo en Venray is zelfs sprake van een behoefte aan ruim 6.300 woningen. De woningbehoefte in de gemeente Horst aan de Maas wordt tevens onderschreven door het onderzoek van Stec (2020), waarin voor de periode 2020-2030 een woningbehoefte van 1.385 woningen wordt genoemd voor de gemeente en 395 woningen voor de kern Horst. Ook het gemeentelijke Masterplan Wonen onderschrijft de behoefte aan woningen. Daarin wordt alleen al tot 2025 ingezet op circa 1.000 extra woningen. Tabel 4: Woningbehoefte Woningbehoefte
2021
2031
Verschil
Horst aan de Maas
18.211
19.621
1.410
Woonregio’s
110.094
116.440
6.346
Restbehoefte Op basis van een gemeentelijk woningbouwoverzicht2 blijkt dat er in 2021 in de gemeente Horst aan de Maas 106 woningen zijn opgeleverd, waarvan in 2020 en 2021 11 woningen in Horst. Om een beeld te krijgen van de actuele woningbehoefte, dienen de opgeleverde woningen in mindering te worden gebracht op de woningbehoefte in tabel 4. Dit resulteert in een actuele woningbehoefte in de gemeente Horst aan de Maas van ruim 1.300 woningen (tabel 5) en in de kern Horst van 384 woningen. Tabel 5: Restbehoefte tot 2031 Behoefte
Opgeleverd in 2021
Rest behoefte
Horst aan de Maas
1.410
106
1.304
Woonregio’s
6.346
1.027
5.319
2
Fasering projecten d.d. januari 2022, ontvangen via de Gemeente Horst aan de Maas.
8
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
Voor de opgeleverde plannen in de woonregio’s Venlo en Venray is de plancapaciteitsmonitor van de provincie Limburg geraadpleegd. De gegevens voor Horst aan de Maas zijn daarbij vervangen door de cijfers zoals aangeleverd door de gemeenten. Geconcludeerd wordt dat er in 2021 in beide woonregio’s circa 1.027 woningen zijn gerealiseerd.
plancapaciteit (863 woningen), blijkt dat er nog ruimte bestaat om ca. 441 woningen toe te voegen aan de harde plancapaciteit (restbehoefte minus harde plancapaciteit). Voor de woonregio’s Venlo en Venray geldt een vergelijkbaar beeld. De totale plancapaciteit is voldoende om in de behoefte te voorzien, maar er is nog ruimschoots behoefte om (zachte) plannen toe te voegen aan de harde plancapaciteit.
Plancapaciteit Tabel 6 toont een overzicht van de huidige plancapaciteit binnen de gemeente Horst aan de Maas en de woonregio’s Venlo en Venray. De gegevens zijn op basis van de Plancapaciteitsmonitor Limburg tot stand gekomen. De totale plancapaciteit in de gemeente Horst aan de Maas (hard en zacht) bedraagt 1.737 woningen (exclusief tijdelijke woningen). De provincie Limburg gaat ervan uit dat gemeenten 130% plancapaciteit nodig hebben voor 100% realisatie. Dat betekent ca. 1.885 woningen in Horst aan de Maas. Met een huishoudensgroei van ca. 1.450 huishoudens tot 2030 past deze plancapaciteit daar bij. Voorliggend initiatief is reeds onderdeel van de harde plancapaciteit. Daarbij is het van belang om te kijken naar de harde plancapaciteit. Ervaring leert namelijk dat diverse zachte plannen uiteindelijk niet tot uitvoering worden gebracht (vertraging, uitval, etc.). Indien uitsluitend wordt gekeken naar de harde
B2.4 Kwalitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is gedaan aan de hand van onder meer landelijke trends en ontwikkelingen, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid, CBS (2022) en Woningbehoefte onderzoek per kern gemeente Horst aan de Maas (Stec groep, 2020). Daarmee is ook het bestaande kwalitatieve aanbod en vraag betrokken in het onderzoek en is het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlijnen van de ladder.
3
Landelijke trends en ontwikkelingen De woningbehoefte in Nederland neemt op veel plekken toe en blijkt bovendien veel groter dan voorheen aangenomen. In tegenstelling tot eerdere onderzoeken verspreid de behoefte zich over grotere delen van het land, ook in de periferie. Landelijk gezien is nadrukkelijk sprake van een aantal trends, zo ook in de gemeente Horst aan de Maas.
Tabel 6: Plancapaciteit gemeente Horst aan de Maas en woonregio's Venlo en Venray3 Gemeente Horst aan de Maas
Woonregio’s Venlo en Venray
Netto plancapaciteit hard
863
2.965
Netto plancapaciteit zacht
874
2.886
Netto plancapaciteit totaal
1.737
5.851
Plancapaciteit
De woningmarkt zit voor veel doelgroepen op slot. Zeker voor starters op de woningmarkt is het lastig om een geschikte én betaalbare woning te vinden. De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren explosief gestegen, maar tegelijkertijd beschikken starters doorgaans over beperkte financiële middelen. Een groot deel van de woningmarkt is daardoor onbereikbaar. Het aanbod is bovendien beperkt, huizen staan vaak kort in de verkoop en (stevig) overbieden is meer regel dan uitzondering. Ook de zogenaamde ‘middeninkomens’ hebben het lastig. Deze groep komt doorgaans niet in aanmerking voor sociale huur, maar heeft onvoldoende financiële middelen voor de meeste koopwoningen. Deze groep is veelal aangewezen op de vrije huursector. Om de positie van middeninkomens te verbeteren zijn veel meer betaalbare woningen nodig, zowel huur als koop. Veel gemeenten kampen met vergrijzing waardoor het aantal ouderen (fors) toeneemt. Op veel plekken wordt al gesproken van ‘dubbele vergrijzing’. Inwoners worden niet alleen ouder, maar ouderen blijven ook langer zelfstandig thuis wonen. Dit is enerzijds ingegeven vanuit persoonlijke voorkeuren, anderzijds heeft het ook te maken met veranderende wet- en regelgeving. Hierdoor neemt de behoefte aan levensloopbestendige woningen stevig toe, dan wel woningen die op termijn levensloopbestendig te maken zijn.
Vergrijzing zorgt tevens voor een toename van kleinschalige huishoudens (één- en tweepersoons). Kleinschalige huishoudens nemen bovendien toe door individualisering in de samenleving. De toename van kleinschalige huishoudens resulteert in een grotere behoefte aan kleinere woonproducten zoals appartementen.
Plancapaciteitsmonitor Limburg.
vrijdag 3 maart 2023
9
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
Provinciale behoefte Provinciaal wordt een tekort geconstateerd in de specifieke segmenten voor ouderen, (sociale) huurders, middeninkomens, kwetsbare groepen en spoedzoekers4. Daarnaast is de doorstroming beperkt. De vergrijzing in Limburg en het rijksbeleid om het zelfstandig wonen te bevorderen, heeft grote gevolgen gehad voor de doorstroming. De behoefte aan zelfstandige woningen en nieuwe woonconcepten voor ouderen is daarom groot. Op dit moment geldt dat ouderen noodgedwongen in hun (vaak te grote) woning blijven wonen, vanwege het ontbreken van een alternatief. Als dat alternatief er wel is, komen bovengenoemde woningen eerder vrij en wordt de doorstroom op de woningmarkt bevorderd. Figuur 3 toont een globaal beeld van de toekomstige ontwikkeling van Limburgse Huishoudens5. In lijn met de eerderge-
Figuur 3: Kwalitatieve woonopgave (Woonmonitor)
4
Provincie Limburg (2020), Limburgse Agenda Wonen 2020-2023
vrijdag 3 maart 2023
noemde vergrijzing volgt ook uit de figuur dat het aantal huishoudens ouder dan 75 de komende jaren stevig zal toenemen. Het aantal huishoudens met kinderen blijft redelijk stabiel, maar onverminderd op een hoog niveau. De overige huishoudens nemen af, waarbij het aantal huishoudens zonder kinderen in de leeftijdscategorie tussen 35 en 75 jaar desondanks het hoogst blijft. De kwalitatieve behoeftevraag is tevens vertaald naar specifiek woonsegmenten. In Noord-Limburg is sprake van een tekort aan sociale huur, vrije sector huur en koopwoningen, met nadrukkelijk de focus op appartementen en nultredenwoningen (levensloopbestendig). Dit beeld geldt voor de regio als geheel, lokaal kunnen er verschillen optreden. Regionale behoefte In de regionale Woonvisie Noord-Limburg wordt op hoofdlijnen tevens aandacht besteed aan kwalitatieve behoeften op de woningmarkt6. Anno 2020 hebben mensen verschillende woonwensen en willen ze op verschillende manieren met elkaar samenleven. De tijd van het (standaard) rijtjeshuis of de (standaard) twee-onder-een-kapwoning is voorbij. Steeds vaker zijn er initiatieven voor het transformatie van bestaand vastgoed, waarbij doorgaans appartementen worden gerealiseerd.
Een van de centrale opgaven in de regionale woonvisie is de kwalitatieve mismatch tussen de (toekomstige) woningbehoefte en de bestaande woningvoorraad: Bij nieuwbouw gaat de voorkeur uit naar toekomstbestendige en flexibele woonconcepten. Doordat er verschuivingen plaatsvinden in de demografische samenstelling van de bevolking (o.a. vergrijzing) verandert ook de kwalitatieve woonbehoefte. Er is een toenemende behoefte aan (levensloopbestendige) nultredenwoningen en appartementen. Er ontstaan op 5
Provincie Limburg (2021), Woonmonitor 2021
termijn overschotten in de niet-levensloopbestendige grondgebonden huur-, goedkope koop- en ruime, dure koopsegment. In algemene zin is veel behoefte aan woningen voor starters en ouderen. Meer woningen voor ouderen zijn niet alleen een directe invulling van een behoefte door ouderen, maar het bevordert tevens de doorstroming op de woningmarkt. Gelet op de aanzienlijk behoefte aan woningen voor ouderen, wordt bij nieuwbouw bij voorkeur ingezet op levensloopbestendige woningen.
De regio kiest ervoor om te werken met een kwalitatieve richtlijn. Hiermee wordt bedoeld dat Progneff/Etil de basis vormt, maar dat (indien kwalitatief wenselijk) er ruimte blijft om de ‘goede dingen’ te blijven realiseren. Relevante uitgangspunten voor de kwalitatieve richtlijn: Toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen. Gelet op de toekomstige samenstelling van onze bevolking streven we ernaar om woningen dichtbij voorzieningen te realiseren. Ook in kleine kernen biedt de gemeente mogelijkheden om woningen toe te voegen ten behoeve van de leefbaarheid. Door de juiste woningen (levensloopbestendige woningen) toe te voegen aan de voorraad, komen bestaande woningen vrij voor starters en/of (jonge) gezinnen. Bij nieuwbouw is het dus essentieel de toekomstbestendigheid van die woningen in het oog te houden. Het type toe te voegen woning moet passen binnen de kwalitatieve behoefte. Alleen woningen toevoegen waaraan behoefte is, nu en in de toekomst. Denk hierbij aan een mix van sociale- en middenhuur, levensloopbestendige woningen en andersoortige toekomstbestendige woonconcepten. 6
Atrivé (2020), Regionale Woonvisie 2020-2024
10
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
Er zijn diverse redenen om aan te nemen dat de behoefte aan vrijesectorhuur aanwezig is en blijft in Noord-Limburg. Hierbij ligt de nadruk op het middensegment. Er is geen landelijke eenduidige definitie van middenhuur. Als ondergrens kan de liberalisatiegrens van de sociale huursector worden gehanteerd (> € 737,- /prijs per 01-07-2019). Als bovengrens wordt vaak circa € 1.000,- gebruikt.
Lokale behoefte De structuurvisie Horst aan de Maas 2013 (opnieuw vastgesteld in 2019) stelt ten aanzien van kwalitatieve woningmarktaspecten dat: Doelgroepen die bijzondere aandacht krijgen zijn senioren en, in mindere mate, starters. De verdeling van nieuwbouw over de dorpen is op hoofdlijnen: 20% starters, 30% gezinnen (doorstromers) en 50% senioren, een en ander in overleg met de dorpsraden. Bij uitbreidingslocaties voor woningbouw is de ambitie 30% van de nieuw te bouwen woningen in de sociale (huur- en/of koop)sector te realiseren. De gemeentelijke woonvisie is het meest concreet ten aanzien van de kwalitatieve woningbehoefte7. 30% van alle nieuwbouw betreft woningen voor sociale huur. Dit zijn woningen bestemd voor allerlei huishoudens: jongeren, gezinnen en senioren met een laag inkomen. De behoefte naar sociale huur verschilt sterk per kern. Daar houdt de gemeente Horst aan de Maas rekening mee. 30% van de nieuwbouw worden vrije sector huurwoningen. Dit segment is vooral interessant voor senioren (zij verkiezen in toenemende mate huur boven koop) of voor starters en jonge gezinnen met een middeninkomen.
7
Gemeente Horst aan de Maas (2021), Masterplan Wonen 2021-2025
vrijdag 3 maart 2023
Een ander argument voor huur in deze categorie is ‘flexibiliteit’. Steeds meer mensen willen de vrijheid hebben om makkelijk te kunnen verhuizen, zonder de risico’s van een koopwoning. De overige 40% worden koopwoningen en dan vooral betaalbare (starters) woningen en nultredenwoningen zoals appartementen, grondgebonden woningen met badkamer en slaapkamer op de begane grond en eengezinswoningen die later relatief eenvoudig getransformeerd kunnen worden tot nultredenwoningen. De vraag naar traditionele eengezinswoningen in het duurdere koopsegment zal op termijn stabiliseren of zelfs dalen. Bestaande woningen voorzien al grotendeels in deze behoefte. Daarom wordt terughoudend omgegaan met de nieuwbouw van dit segment.
In 2020 heeft de gemeente Horst aan de Maas een woningbehoefte-onderzoek laten uitvoeren door Stec Groep8. Ten aanzien van de kwalitatieve behoefte wordt geconcludeerd: De sterkste groei zal plaatsvinden onder huishoudens ouder dan 65. Dit heeft alles te maken met vergrijzing en dit vertaalt zich in een sterke vraag naar nultredenwoningen (levensloopbestendig). Deze vraag is het grootst in het koopsegment, maar in minder mate ook in de vrijeen sociale huursector. Tegelijkertijd is (in mindere mate) ook sprake van een aanhoudende vraag naar reguliere grondgebonden woningen. Deze vraag komt met name van jonge huishoudens en gezinnen, die naar verwachting tot 2030 blijven toenemen. Bovendien is ook een deel van de groeiende groep ouderen nog vitaal en wil graag in een reguliere grondgebonden woning blijven wonen. Tot 2025 is nog sprake van vraag naar grondgebonden woningen in alle segmenten, sociale huur, vrije sector huur en koopwoningen (figuur 4). Vanaf 2025 is naar 8
verwachting geen vraag meer naar grondgebonden koop en omstreeks 2030 is naar verwachting uitsluitend nog behoefte aan grondgebonden sociale huurwoningen. De behoefte aan appartementen en nultredenwoningen (levensloopbestendig) binnen de vrije huursector en koopsector blijft de komende jaren redelijk stabiel (zie de groene en paarse staven in figuur 4). Tegelijkertijd neemt de behoefte aan sociale huurappartementen en nultredenwoningen (levensloopbestendig) tot 2030 stevig toe.
Daarnaast is in het onderzoek van Stec Groep (2020) een onderscheid gemaakt op kernniveau. Daaruit komt het volgende naar voren: De vraag naar sociale huurwoningen is in de meeste kernen relatief beperkt. Alleen in de grootste kernen, Horst en Sevenum, is sprake van een substantiële vraag naar sociale huur.
Stec Groep (2020), Woningbehoefte per kern Horst aan de Maas
11
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
In vrijwel alle kernen is de vraag naar levensloopbestendige nultredenwoningen dominant en dan met name in de koopsector. Dit komt doordat het aantal 65-plushuishoudens in elke kern fors toeneemt. Specifiek voor de kern Horst is er behoefte aan nultreden (koop)woningen met daarnaast sociale huur grond-
willen ze in een reguliere grondgebonden (sociale) huurwoning (blijven) woningen. Binnen de vraag naar nultredenwoningen gaat het voor een belangrijk deel om koop, maar daarnaast ook om vrijesector huur en sociale huur. De Dorpsplannen Wonen gaan hier verder op in. Een belangrijke conclusie uit het onderzoek van Stec Groep
Door woningen voor ouderen te realiseren wordt enerzijds de doelgroep direct bedient, maar indirect bevordert het ook de doorstroom op de woningmarkt. Ouderen die verhuizen laten weer een andere (doorgaans grondgebonden) woning achter enzovoort. Op die manier ontstaat een langere verhuisketen dan wanneer uitsluitend starterswoningen worden gerealiseerd. Bij nieuwbouw moet goed worden ingezet op écht levensloopbestendige woningen. Woningen die qua omvang en uitstraling interessant zijn voor starters, maar tegelijkertijd ook volledig geschikt zijn (of geschikt te maken) voor ouderen. De grootste toename van huishoudens tot 2030 betreft suburbane senioren. Deze groep heeft behoefte aan een dorps woonmilieu en beschikt doorgaans over een relatief laag inkomen. Ook de groep ruim(t)e genieters / zilveren rand neemt stevig toe. Deze groep heeft eveneens behoefte aan een dorps woonmilieu, maar beschikt over een gemiddeld tot hoog inkomen. Twee andere doelgroepen die aanzienlijk toenemen zijn landelijke eenvoud en landelijke luxe. Beide doelgroepen zijn op zoek naar een landelijk woonmilieu, waarbij landelijke eenvoud over een relatief laag inkomen beschikt en landelijke luxe over een gemiddeld tot hoog inkomen.
Kwalitatief aanbod
Figuur 4: Ontwikkeling behoefte woonsegmenten Horst aan de Maas
gebonden. Horst groeit de komende tien jaar het hardst van alle kernen in de gemeente Horst aan de Maas. Primair zijn dit de 65-plussers. Ouderen willen deels doorstromen en de alleenstaanden en stellen 35 t/m 65 jaar krimpen licht. Er is een sterke vraag naar nultredenwoningen en grondgebonden koopwoningen. Daarnaast
vrijdag 3 maart 2023
(2020) is om in te zetten op levensloopbestendig bouwen en het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt. Op korte termijn is nog vraag vanuit starters en gezinnen voor reguliere grondgebonden koopwoningen, maar dit slaat op termijn om in overschotten.
Volgens CBS (2022) telt gemeente Horst aan de Maas in 2020 ruim 17.900 woningen. Circa 76% van de woningen betreft koopwoningen, circa 15,5% sociale huur en circa 8,5% vrije sectorhuur. Ten opzichte van het provinciale en landelijke gemiddelde is voorraad koopwoningen relatief hoog. Dit past echter bij het overwegend landelijke karakter van de gemeente. Bijna 90% van de woningvoorraad betreft eengezinswoningen. Ook dit is relatief hoog ten opzichte van het provinciale en landelijke gemiddelde. Tegelijkertijd sluit ook
12
Advies Ladder voor Duurzame Verstedelijking Afhang fase D te Horst
deze verhouding aan bij het landelijke karakter van de gemeente Horst aan de Maas.
De dataportaal Wonen en Demografie van de provincie Limburg maakt tevens een onderscheid naar type woningen9. Ruim 35% van de woningen betreft vrijstaande woningen, ruim 28% betreft twee-onder-een-kapwoningen, ruim 21% rijwoningen en ruim 10% betreft appartementen. De rest betreft overige woonvormen. Deze verdeling kan worden verwacht in een landelijke gemeenten als Horst aan de Maas en woonkernen met relatief veel ruimte.
Gezien de beperkte leegstand en de krapte op de woningmarkt is het reëel om te veronderstellen dat het effect van het beoogde initiatief beperkt zal zijn. Te meer aangezien de behoefte groot is.
De plancapaciteit (excl. tijdelijke woningen) van de gemeente Horst aan de Maas laat de volgende verdeling tussen segmenten zien: 25% sociale huur 4% middeldure huur 28% betaalbare koop 0% dure huur 17% dure koop 27% onbekend Leegstand Een gezonde woningmarkt kent een leegstand van circa 2%. Deze frictieleegstand is van belang om de dynamiek binnen de woningmarkt op te kunnen vangen. De woningleegstand in de gemeente Horst aan de Maas is circa 2% en is daarmee gelijk aan de frictieleegstand10. De woonregio Noord-Limburg kent een woningleegstand van ca. 2%. De beperkte leegstand is een beeld dat past bij de huidige krapte op de woningmarkt.
9
Provincie Limburg, Dataportaal Wonen en Demografie, geraadpleegd in februari 2022
vrijdag 3 maart 2023
10
CBS, Landelijke Monitor Leegstand, 2022.
13
Bijlage 4 M ilieuhygiënisch vooronderzoek bodem
Bestemmingsplan "Afhang fase D" (vastgesteld)
87