02d Zienswijzennota Broekstraat D 1258 (geanonimiseerd)

Bestemmingsplan ‘Broekstraat D 1258 Broekhuizenvorst’

Zienswijzenrapport

Team omgeving

Inleiding Directe

aanleiding voor het nieuwe bestemmingsplan is het voornemen van Ruimte voor Ruimte Limburg om op dit perceel de realisatie van één woning te laten plaats vinden. Volgens het geldende inpassingsplan ‘Gebiedsontwikkeling Ooijen-Wanssum' is de gewenste ontwikkeling niet mogelijk. In het nieuwe bestemmingsplan wordt de nieuwe bestemming voor de gronden wettelijk geregeld, hierdoor ontstaan nieuwe bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het

ontwerpbestemmingsplan

weken ter inzage

gelegen.

zienswijze ingediend 1).

door:

januari 2024 een zienswijze ingediend (geanonimiseerd) (hierna te noemen: reclamant 2).

door:

Naar

aanleiding

van

de ter

heeft met

ingang

inzage ligging

is een

van

19 december

d.d. 28

januari

(geanonimiseerd) (hierna te noemen:

Naar

aanleiding

van

de ter

inzage ligging

is een

de

ter

2023

2024 een reclamant

zes

d.d. 25

Ontvankelijkheid De

zienswijzen zijn binnen

Indeling

van

termijn

van

inzage legging ingediend.

deze nota

Hieronder zijn de ingediende zienswijzen samengevat en direct aansluitend, per onderdeel, beantwoord. Na de beantwoording van de zienswijzen is afgesloten met een conclusie, waarin

consequenties voor

het

bestemmingsplan zijn aangegeven.

ook de

I Samenvatting van de ingediende zienswijzen Reclamant 1 De zienswijze van reclamant 1 heeft betrekking op de volgende punten. a.

Planschade: Reclamant 1 geeft aan dat de plannen niet passen in het straatbeeld de plannen zouden leiden tot een minder mooi uitzicht en de daarbij passende waardevermindering van de woning van reclamant. Geen woning: Reclamant 1 geeft aan dat er in het verleden een toezegging is gedaan dat er op deze locatie geen woning meer zou komen Landschappelijke waarden Volgens reclamant 1 zou de realisatie van een woning afbreuk doen aan de bestaande landschappelijke waarden. Zonnepanelen De hoogte van de voorziene woning en de hoogte van de geplande bomen voor de landschappelijke inpassing zouden volgens de reclamant zorgen voor een vermindering in opbrengst van de zonnepanelen van reclamant. De bomen in het landschappelijk inpassingsplan groeien in potentie zo hoog dat dit de opbrengst van de zonnepanelen kan verminderen. Landschappelijk inpassingsplan: Reclamant 1 maakt zich zorgen over de diepte van de wortels van de bomen behorend tot het landschappelijk inpassingsplan. Reclamant stelt dat de wortels de dijk kunnen beschadigen. Limburgs Kwaliteitsmenu Reclamant 1 citeert een passage uit de bijlage bij het ontwerp bestemmingsplan daarbij gaat zij specifiek in op: “Door afzonderlijke afspraken die zijn gemaakt in het kader van de gebiedsontwikkeling Ooijen-Wanssum is het LKM niet van toepassing op onderhavig planvoornemen.

” Reclamant wil weten of deze afspraken openbaar zijn in het kader van de Wet openbaarheid van bestuur (WOB). Regionaal en gemeentelijk beleid: Reclamant 1 merkt op dat in de ‘Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024’ bij de uitganspunten beschreven staat dat het toevoegen van woningen in principe alleen in de kernen gebeurd. Onderhavig plan heeft betrekking op een locatie in het buitengebied. Daarnaast haalt reclamant 1 de ‘Structuurvisie Horst aan de Maas’ aan. Zij citeert: “Voor de drie beleidsmatige speerpunten van de gemeente Horst aan de Maas (agribusiness toerisme & recreatie en leefbaarheid) is het landschap (de omgevingskwaliteit) een belangrijke factor. Het vormt namelijk de productruimte voor de agrarische sector het verblijfsgebied voor toeristen en recreanten en de woonomgeving voor de inwoners. Om de speerpunten tot een succes te maken is het van belang dat de aantrekkelijkheid van het landschap (de omgevingskwaliteit) gewaarborgd blijft en zoveel mogelijk versterkt wordt. ” Daarbij stelt reclamant 1 dat door een nieuwbouwwoning met heg en bomen te plaatsen een gedeelte van de aantrekkelijkheid van het mooie landschap verloren gaat. ,

b.

c.

d.

e.

f.

,

g.

,

,

,

,

Reactie:

a.

Uiteraard kan het zo zijn dat de mogelijke realisatie van een woning gevolgen heeft voor het uitzicht en er sprake is van nadeelcompensatie (voorheen planschade). Een dergelijk verzoek kan pas worden ingediend indien het bestemmingsplan onherroepelijk is. Vervolgens zal dit verzoek beoordeeld worden door een onafhankelijke planschadeadviseur.

b.

De verwachting dat er ter plaatse geen woning meer zou komen gaat voorbij aan het gegeven dat de bouw van een woning op basis van het vigerende Provinciaal Inpassingsplan ‘Gebiedsontwikkeling Ooijen-Wanssum’ en het daaronder liggende bestemmingsplan ‘Buitengebied Horst aan de Maas’ reeds mogelijk is. Zoals ook toegelicht in de plantoelichting (pag. 6). Op grond van artikel 31.2 lid 1 onder a geldt dat voor gronden waaraan in het plan ‘Gebiedsontwikkeling Ooijen-Wanssum’ geen enkelbestemming is toegekend de bestemming en regels uit het bestemmingsplan ‘Buitengebied Horst aan de Maas’ gelden. In dit bestemmingsplan heeft de planlocatie reeds de bestemming wonen. Het wijzigen van het bestemmingsplan is noodzakelijk omdat het voornemen niet past binnen het vigerende bestemmingsplan. In het nieuwe plan komt namelijk een groter bouwvlak en een grotere woonbestemming. Bovendien geeft het wijzigen van het bestemmingsplan de mogelijkheid om de landschappelijke inpassing in de planregels vast te leggen. Op de planlocatie is sprake van gras-/akkerlandschap met weinig vegetatie er is dus geen sprake van een hoge landschappelijke waarde. Derhalve worden er dus ook geen landschappelijke waarden aangetast. Bovendien is er in de regels een verplichting tot landschappelijke inpassing vastgelegd.

Deze maatregel ziet erop toe dat het verlies van landschappelijke waarden ter plaatse wordt voorkomen. Het plan ziet toe op een woning van maximaal 8 meter hoog. Gezien de afstand van ruim 50 meter tussen het bouwvlak van de te realiseren woning en de voorgevel van reclamant is het niet aannemelijk dat de bouw van een woning de opbrengst van de zonnepanelen zal verminderen. De boomsoorten die genoemd worden in het landschappelijke inpassingsplan kunnen in potentie hoog groeien. In het landschappelijke inpassingsplan is echter ook een hoogte opgenomen. Onder ‘Aanplanten bomenrij’ staat: “De uiteindelijke eindhoogte van de boom is circa 6-8 meter. ”. In het ontwerp bestemmingsplan is vastgesteld dat de gronden alleen voor woondoeleinden gebruikt mogen worden op het moment dat de afspraken uit het landschappelijk inpassingsplan worden gerealiseerd in stand worden gehouden en beheerd. Hiermee is dus in de regels vastgesteld dat de bomen uit de bomenrij niet hoger mogen worden dan 8 meter. Gezien de bomenrij op ongeveer 40 meter van de voorgevel van reclamant wordt gerealiseerd is het niet aannemelijk dat de aanplanting van een bomenrij de opbrengst van de zonnepanelen zal verminderen. Naar aanleiding van de zienswijze is gekeken de naar mogelijke gevolgen van diepwortelende bomen in relatie tot de dijk. Deze vraag is derhalve neergelegd bij de landschapsarchitect.

De landschapsarchitect geeft aan dat voor de bomenrij een aantal soorten zijn gegeven waaruit gekozen kon worden. Eén daarvan was de schietwilg (Salix alba) deze is niet diep wortelend en kan derhalve toegepast worden. Ook de appel- en perenbomen wortelen niet diep en kunnen derhalve toegepast worden. De overige boomsoorten die mogelijk wel diep kunnen wortelen zullen uit het landschappelijk inpassingsplan worden geschrapt. Voor het herbouwen van gesloopte of anderszins tenietgedane bestaande bebouwing zijn regels opgenomen in het Provinciaal Inpassingsplan deze zijn voor een ieder in te zien. Doordat er op onderhavige planlocatie reeds een woningbouwtitel ligt op basis van het vigerende bestemmingsplan is het LKM sowieso niet van toepassing. In de gemeentelijk structuurvisie staat het volgende: “Het (LKM) vormt een tegenprestatie voor verdere verdichting en verstening op locaties binnen en buiten de ‘rode contouren’. ”. Omdat er bij dit plan reeds de planologische mogelijkheid is om een woning te realiseren spreken we hier niet over een ‘verdere verdichting en verstening’. Derhalve is het LKM niet van toepassing op onderhavig plan. Zoals eerder beschreven is het op de planlocatie reeds mogelijk om een woning te realiseren.

Onderhavig plan veranderd in die zin niets aan de bestaande situatie (enkel het bouwvlak en het bestemmingsvlak worden vergoot en er is een landschappelijke inpassing toegevoegd). Doordat de nieuw te realiseren woning komt op de plaats van eerder gesloopte woningen is er geen sprake van het ‘toevoegen van een woning’. Hierdoor is het punt die reclamant aanhaalt uit de ‘Regionale Woonvisie Noord-Limburg 2020-2024’ niet van toepassing op dit plan. Zoals al eerder beschreven is er op de planlocatie geen sprake van hoge landschappelijke waarden. Op de planlocatie is een gras-/akkerlandschap met weinig vegetatie. Dit in ,

,

,

,

c.

d.

,

,

,

,

e.

,

,

f.

,

,

,

g.

combinatie met het landschappelijke inpassingsplan maakt dat er geen sprake is van het verlies van het landschap. Voor een uitgebreidere uiteenzetting van het beleid ten opzichte van dit plan wordt verwezen naar Hoofdstuk 4 van de plantoelichting. In dit hoofdstuk is geconcludeerd dat onderhavig plan niet strijdig is met rijks- provinciaal- regionaal- en gemeentelijk beleid. ,

,

Reclamant 2 De zienswijze van reclamant 2 heeft betrekking op de volgende punten. a.

b.

Voorgeschiedenis: Reclamant heeft in 2014 hun woning aan de Broekstraat 1 “moeten” verkopen om de dijkaanleg aan de Broekstraat mogelijk te maken. Voorstellen om op deze locatie te blijven wonen werden afgewezen met de mededeling dat wonen op deze locatie niet meer mogelijk was. Door het toenmalige Projectbureau Ooijen-Wanssum is er nooit gesproken over het terugplaatsen van een bouwlocatie op deze plek. Woningbouw moet niet worden toegestaan op de locatie: 1. De locatie maakt onderdeel uit van het Maaspark Ooijen-Wanssum voor dit gebied gelden hoge landschappelijke waarden. Volgens reclamant worden de landschappelijke waarden aangetast door de hoge ligging van de nieuwe woningbouwlocatie. 2. Bovendien lijkt het er volgens reclamant op dat er tijdens het vaststellen van het inpassingsplan ‘Gebiedsontwikkeling Ooijen-Wanssum’ rekening is gehouden met onderhavig plan. Dit omdat er in dit inpassingsplan geen enkelbestemming berust op de gronden van perceel D 1258. 3. Er wordt volgens reclamant afbreuk gedaan aan het veilige en doelmatige functioneren van de waterkering. De bestaande woning stond 2 meter lager en deze woning inclusief de daaronder gelegen woonbestemming moest wijken voor de dijk. De bestaande locatie ligt volgens reclamant ruim 2 meter hoger en maakt deel uit van de waterkering.

De bestaande woning is gesloopt en lag op de plek waar nu de dijk en de terp zijn gerealiseerd. De nieuw te realiseren woning ligt qua hoogte niet op dezelfde hoogte als de oude woning. Volgens reclamant gaat “Op het onderhavig plangebied lag vroeger een woning” dus niet op dit omdat de oude woning 2 meter lager lag. Fietspad c. q. onderhoud pad: De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via het reeds gerealiseerde fietspad c. q. onderhoud pad. Volgens reclamant is deze op en afrit al ten tijde van de ontwikkeling van de dijk en de verkoop van de woning van reclamant in 2014 aangelegd. Reclamant suggereert dat destijds al bekend was dat hier later een woning gerealiseerd moest gaan worden. Dit is toen niet als zodanig gecommuniceerd reclamant suggereert dat dit niet gecommuniceerd is omdat dit op dat moment te gevoelig zou liggen. Uitzicht: Reclamant stelt dat het plangebied zal zorgen voor een verstoring voor het aanliggende gebied. Het plangebied ligt hoger dan het achtergelegen gebied. Volgens reclamant zal de landschappelijke inpassing niet kunnen voorkomen dat vanuit de Maasstraat tegen een enorm gebouw van 10 meter aangekeken zal worden. Reclamant betoogd dat een groot deel van het uitzicht wordt ontnomen door de realisatie van een nieuwe woning. De oude woning lag bijna 2 meter lager dan de nieuw te bouwen woning.

Als deze nieuwe woning volgens het bestemmingsplan 8 meter hoog mag worden ligt de nok van de woning ten opzichte van het omliggende straatpeil dus op een hoogte van 10 meter. Stedenbouwkundige onderbouwing: Volgens reclamant klopt de aangeleverde stedenbouwkundige onderbouwing niet. Zo was de woning die er stond pas 4 jaar oud en er kan volgens reclamant niet worden gesproken over een verbetering van de oude situatie. Daarnaast is reclamant van mening dat de ,

,

c.

,

,

d.

e.

,

f.

voorgevelrooilijn en de goot- en bouwhoogte van de woning niet aansluiten bij de woningen in de buurt omdat er aan deze zijde van de dijk geen woningen zijn. Ook sluit de maatvoering volgens reclamant niet aan bij de tegenoverliggende woningen omdat deze 2 meter lager liggen. Financiële kwestie: Reclamant betoogd dat het realiseren van deze woning niet te maken heeft met de Provinciale Omgevingsvisie Limburg. De uitvoering van dit plan is volgens reclamant puur een financiële kwestie tussen diverse overheden. Daarnaast wordt er in dit stuk waar reclamant naar verwijst verwezen naar eerder gemaakte afspraken reclamant wil weten of deze afspraken openbaar zijn in het kader van de Wet Openbaarheid van Bestuur (WOB). ,

g.

Omgevingsdialoog: Volgens reclamant heeft er ten tijde van het project Ooijen-Wanssum geen uitgebreide omgevingsdialoog plaats gevonden. Er is hierbij volgens reclamant nooit gesproken over het terugbouwen van deze woning.

Reactie:

a.

Allereerst vinden wij het belangrijk om aan te geven dat de teleurstelling en het verdriet van reclamant 2 goed te begrijpen is zeker indien het zo zou zijn dat deze in het verleden niet volledig zouden zijn geïnformeerd over het al dan niet terugkeren van deze woningbouwkavel. Deze teleurstelling betreft echter het eerder doorlopen traject vanuit het project ‘OoijenWanssum’. Daar kan op dit moment helaas niets meer aan gewijzigd worden. Wel merken wij op dat reclamant feitelijk geen belanghebbende is. ,

b.

1.

Zoals meermaals is aangegeven is het op basis van het vigerende bestemmingsplan (Gebiedsontwikkeling Ooijen-Wanssum) reeds mogelijk om ter plaatse de woning te realiseren. Zie ter zake ook artikel 31. 2. 1 van het PIP gebiedsontwikkeling OoijenWanssum. De ontwikkeling van het Maaspark kende meerdere doelstellingen. Behoudens de hoogwaterbescherming natuurontwikkeling en een rondweg is er ook ruimte geboden voor economische ontwikkelingen die zijn vastgesteld in het PIP Gebiedsontwikkeling Ooijen-Wanssum. Ter plaatse van de voorliggende locatie is sprake van gras/akkerlandschap met weinig vegetatie. Er is derhalve ter plaatse geen sprake van een zeer hoge landschappelijke waarde. 2. De stelling dat deze woningbouwkavel niet is meegenomen in het PIP Gebiedsontwikkeling Ooijen-Wanssum is niet correct. De gronden van perceel D 1258 liggen binnen de begrenzing van het inpassingsplan ‘Gebiedsontwikkeling OoijenWanssum’ echter binnen dit inpassingsplan berust er op de gronden van dit perceel geen enkelbestemming. Voor gronden waaraan in het plan geen enkelbestemming is toegekend gelden de voor die gronden geldende bestemmingen en regels uit het voormalige bestemmingsplan ‘Buitengebied Horst aan de Maas’. In dit voormalige bestemmingsplan hebben de gronden van perceel D 1258 de bestemming ‘woondoeleinden’.

Daarnaast geld de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Stroomvoerend deel rivierbed’ en de functieaanduiding ‘vrijwaringszone – dijk’. In de regels geldt voor zowel de dubbelbestemming als de functieaanduiding dat op deze gronden niet gebouwd mag worden. Daarbij geldt de uitzondering dat herbouw van gesloopte of anderszins tenietgedane bebouwing is toegestaan. 3. De nieuwe woning zal bovenop een terp worden gerealiseerd. Bij de aanleg van deze terp is er rekening gehouden met normeringen die toekomstige wateroverlast voorkomen. Eén en ander is ook door het Projectbureau Ooijen-Wanssum afgestemd met verantwoordelijke instanties zoals Rijkswaterstaat. Het gegeven dat Rijkswaterstaat geen zienswijze heeft ingediend bevestigd dit standpunt. Het gegeven dat de gesloopte woning in het verleden lager lag doet niets af aan het gegeven dat op deze locatie vroeger een woning lag. Deze woning is gesloopt ten behoeve van de aanleg van de dijk en de terp. Dit fietspad c. q. onderhoud pad is inderdaad eerder al aangelegd. Dit fietspad c. q. onderhoud pad is aangelegd ten behoeve van de realisatie van de nieuwe woning. De aanleg van ,

,

c.

ontsluiting is immers noodzakelijk om ter plaatse te kunnen wonen. Van het terugplaatsen van een woning op deze locatie is volgens het Projectbureau Ooijen-Wanssum nooit een geheim gemaakt. De stelling dat dit toen der tijd niet is gecommuniceerd wordt door het Projectbureau Ooijen-Wanssum dan ook ontkend. Geconstateerd wordt dat er derhalve sprake is van afwijkende standpunten waarin wij verder niet in kunnen treden. Wel merken wij op dat het gezien de uitgebreide onderhandelingen tussen reclamant 2 en het Projectbureau OoijenWanssum en de tussen beide partijen getekende overeenkomst op voorhand niet logisch lijkt dat de terugbouw van één woning is verzwegen. In deze overeenkomst is daarnaast een schadevergoeding afgesproken en heeft reclamant 2 tevens een woningcontingent gekregen. Los daarvan zijn wij van mening dat dit aspect feitelijk los staat van de planologische aanvaardbaarheid van onderhavige locatie. d.

Op basis van de regels zoals die zijn voorgesteld in het ontwerp bestemmingsplan is een bouwhoogte van 8 meter toegestaan. Een gebouw van 10 meter zoals reclamant stelt is dus volgens de planregels helemaal niet mogelijk. Wellicht rekent reclamant de 2 meter ophoging mee of hanteert reclamant de regels van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Horst aan de Maas’ waarin wel een bouwhoogte van 10 meter wordt gehanteerd. In die zin is het ontwerp ,

,

bestemmingsplan voor de reclamant gunstiger omdat daarin een lagere bouwhoogte wordt gehanteerd. Er zal uiteraard zeker sprake zijn van een ander aanzicht dit was echter op basis van het vigerende bestemmingsplan niet anders geweest. De beredenering van de reclamant moet worden gezien in het licht van de reeds bestaande planologische mogelijkheden op basis van de vigerende bestemming. Mocht deze bestemming met bijbehorende bouwmogelijkheden niet op deze locatie hebben gelegen dan had reclamant een punt. De bestemmingsplanwijziging is ingegeven door planologische afwegingen groter bouwvlak grotere woonbestemming landschappelijke inpassing en een grotere inhoudsmaat en dus zeker niet door financiële overwegingen. Wel ligt er een afspraak tussen overheden om de afspraken inzake het Project Ooijen-Wanssum na te komen onderhavige locatie behoort tot deze afspraken. In de toelichting van het PIP Ooijen-Wanssum staat dat er ten tijde van de planuitwerkingsfase externe communicatie heeft plaatsgevonden die zich gericht heeft op de totstandkoming van een uitvoerbaar inpassingsplan. Zoals eerder aangegeven onder c. heeft er daarnaast in het kader van de uitvoering van het Project Ooijen-Wanssum veelvuldig overleg plaatsgevonden en is er uiteindelijk tussen het Projectbureau en reclamant overeenstemming bereikt over een schadevergoeding. ,

e.

,

,

f.

,

,

,

,

,

,

g.

Conclusie Naar aanleiding van punt e van reclamant 1 is nader onderzocht of de boomsoorten uit het landschappelijk inpassingsplan schade aan de dijk kunnen veroorzaken. Hieruit is de gebleken dat dit deels het geval is het landschappelijk inpassingsplan wordt hierop gewijzigd. De overige punten uit de zienswijzen zijn ongegrond. ,