02a rv Bp Rector de Fauwestraat

Raadsvoorstel stuknummer: 21.0001476

Raadsvoorstel onderwerp

RV Vaststellen bestemmingsplan ‘Woningbouwontwikkeling Rector de Fauwestraat te Meterik’

datum raad

1 juni 2021

portefeuillehouder

R. Tegels

bladnummer 2021.048

clustermanager

J.W. Looijen

agendapunt

behandeld door

2

Aanleiding Het ontwerp bestemmingsplan ‘Woningbouwontwikkeling Rector de Fauwestraat te Meterik’ is door de gemeente in procedure gebracht. Ter plaatse van de voormalige basisschool aan de Rector de Fauwestraat 26 te Meterik worden acht levensloopbestendige woningen mogelijk gemaakt. Het ontwerp van het bestemmingsplan ‘Woningbouwontwikkeling Rector de Fauwestraat te Meterik’ heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. In die periode is er één zienswijze ontvangen. Tegelijkertijd is ook de grondexploitatie Rector de Fauwestraat opgesteld. Voorstel 1. Het bestemmingsplan ‘Woningbouwontwikkeling Rector de Fauwestraat te Meterik’ zoals vastgelegd in de dataset met het identificatienummer NL.IMRO.1507.MTFAUWESTRAAT-BPV1 en waarbij gebruik is gemaakt van een ondergrond ontleend aan de GBKN-kaart aangevuld met kadastrale grenzen en bebouwing, vast te stellen; 2. Het zienswijzenrapport vast te stellen; 3. Geen exploitatieplan vast te stellen. 4. De grondexploitatie Rector de Fauwestraat vast te stellen en daarvoor een krediet beschikbaar te stellen van € 626.706. 5. Het (verwachte) tekort van € 300.000 te dekken uit de ARGE.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 2 van 6

vervolg raadsvoorstel

Beoogd resultaat Door de vaststelling van het bestemmingsplan en de gemeentelijke grondexploitatie wordt het oprichten van in totaal 8 levensloopbestendige woningen mogelijk gemaakt. Argumenten 1.1 Het vaststellen van een bestemmingsplan is de juridische wijze om mee te werken. De locatie is gelegen binnen het plangebied van het vigerende bestemmingsplan ‘Peelkernen’, zoals dat door de raad van de gemeente Horst aan de Maas op 11 oktober 2009 is vastgesteld. Binnen dit bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als ‘Maatschappelijk’. Binnen deze bestemming is wonen niet toegestaan. Daarnaast passen de beoogde woningen ook niet binnen het ter plaatse gelegen bouwvlak. Voor het realiseren van de beoogde 8 levensloopbestendige woningen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan de aangewezen weg. 1.2 Meewerken aan het initiatief is ruimtelijk niet bezwaarlijk In de toelichting van het bestemmingsplan wordt ingegaan op aspecten van milieu, (bodem, lucht, geluid, externe veiligheid) archeologie, natuur en landschap, flora en fauna, verkeer, waterhuishouding en economische uitvoerbaarheid. Geconcludeerd kan worden dat met het oog op deze aspecten meewerken aan het initiatief niet bezwaarlijk is. 1.3 De wijze van vaststelling is een wettelijke verplichting Een bestemmingsplan wordt digitaal vastgesteld.

De Wet ruimtelijke ordening schrijft voor dat de gemeenteraad ook een papieren bestemmingsplan vaststelt. 1.4 De gemeenteraad is bevoegd gezag Bestemmingsplannen worden vastgesteld door de gemeenteraad. 1.5 Het gebruik van een ondergrond die ontleend is aan de GBKN-kaart is een wettelijke verplichting In het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van een ondergrond die ontleend is aan de GBKN-kaart, aangevuld met kadastrale grenzen en kadastrale bebouwing. Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening moet de gemeenteraad dit in het vaststellingsbesluit expliciet aangeven. 2.1 Er zijn naar aanleiding van de ingekomen zienswijze geen wijzigingen aangebracht in het vast te stellen bestemmingsplan. Wel zijn er ambtshalve wijzigingen doorgevoerd. Het ontwerpbestemmingsplan ‘Woningbouwontwikkeling Rector de Fauwestraat te Meterik’ heeft gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er is één zienswijzen ingediend. In het bijgevoegde zienswijzenrapport is de zienswijze ongegrond verklaard. Het bestemmingsplan wordt alsnog gewijzigd vastgesteld door een ambtelijke aanpassing. Het bouwplan is geoptimaliseerd waardoor de verbeelding minimaal is aangepast. 3.1 Er is geen sprake van een bouwplan in de zin van art. 6.12, eerste lid, Wro, een exploitatieplan is niet verplicht. Het vaststellen van een exploitatieplan is verplicht indien er sprake is van een bouwplan in de zin van art.

6.12, eerste lid, Wro. Daarvan is i.c. geen sprake. De gronden zijn op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan in eigendom van de gemeente Horst aan de Maas. Er is dan ook geen sprake van een verplicht kostenverhaal of een verplichting tot het opstellen van een exploitatieplan. De gemeentelijke kosten kunnen worden verrekend met de grondverkoop.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 3 van 6

vervolg raadsvoorstel

4.1 Om tot uitvoering over te kunnen gaan, is vaststellen van de grondexploitatie en het bijbehorend krediet noodzakelijk. Al in een vroeg stadium is het dorp vanuit het project integraal accommodatiebeleid aan de slag gegaan met de toekomst van hun dorp. In het bijzonder voor deze locatie, waarover al besloten was dat het Klooster de nieuwe basisschool ging worden. Dat de voormalige school eerst nog een tijdelijke functie ging krijgen gedurende de verbouwing van ’t Gasthoes, is in die plannen meegenomen. Het dorp is vervolgens (eind 2017/begin 2018) aan de slag gegaan om in onderling overleg te komen tot een goede invulling van de vrijkomende locatie. Uiteindelijk heeft het dorp gekozen voor woningbouw op deze locatie. Een goed voorbeeld van het door de raad gesteunde standpunt dat inbreiding in de kern voor uitbreiding van de kern gaat bij het zoeken naar woningbouwlocaties. Die plannen zijn sindsdien verder uitgewerkt en planologisch getoetst. Vervolgens heeft het college in juli 2019 groen licht gegeven voor de ontwikkeling. De verwachtingen en planning zijn vervolgens gecommuniceerd met het dorp en omgeving. Het vaststellen van het bestemmingsplan Woningbouw Rector de Fauwestraat geeft de juridische basis waardoor de locatie de juiste bestemming krijgt zodat in Meterik op de woningbouwlocatie 8 levensloopbestendige woningen gerealiseerd kunnen worden.

Voor de uitvoering van het plan is het noodzakelijk om te beschikken over middelen. Hiervoor wordt de grondexploitatie ter vaststelling aangeboden. 4.2 In de grondexploitatie is de boekwaarde van de voormalige school ingebracht De boekwaarde van de voormalige basisschool is ingebracht in de gemeentelijke grondexploitatie. Dat is een gebruikelijke gang van zaken als gemeentelijk vastgoed wordt herontwikkeld. Zoals in argument 4.1 is vermeld, heeft het dorp al vroegtijdig meegedacht over de toekomstige invulling van deze locatie. 4.3 De gemeente voert de grondexploitatie Vanuit de grondexploitatie kunnen opdrachten weggezet worden voor zaken die standaard onderdeel zijn van een herontwikkeling. Denk aan het slopen en het bouw- en woonrijp maken van de locatie, de aanleg van het openbaar gebied (groen, weg en parkeren) en de bijbehorende ontwikkelkosten (o.a. kosten voor bestemmingsplanprocedure, toezichtskosten op de aanleg van het openbaar gebied en op de sloop).. Door het uitgeven van de bouwrijpe grond aan de kopers, worden opbrengsten gegenereerd. Ook die worden in de grondexploitatie verantwoord. Zie onder financiële consequenties voor verdere toelichting.

Kanttekeningen 4.1 De school wordt niet verkocht en daarom is een taxatie niet nodig Gelet op de motie van december 2018 inzake verkoop van gemeentelijk, niet strategisch, vastgoed zou een taxatie nodig zijn bij verkoop van dit gebouw. Bij inbrengen in een gemeentelijke exploitatie is er geen sprake van een verkoop. Derhalve is geen taxatie opgevraagd voor dit gebouw. Daarnaast waren de plannen met de dorpsraad al in een verder gevorderd stadium voordat de motie werd aangenomen. Ten tijde van de motie waren er reeds constructieve gesprekken gaande met de dorpsraad over herontwikkeling. Daarom is verkoop van dit pand nooit overwogen. In de raadsinformatiebrief d.d. oktober 2020 volgend op de motie staat deze locatie ook bestempeld als ‘te herontwikkelen’. 4.2 Van een bijdrage aan het mobiliteitsfonds is geen sprake De in juli 2019 vastgestelde nota Parkeernormen en verordening mobiliteitsfonds gelden als toetsingskader voor ruimtelijke ontwikkelingen met als doel het voorkomen van parkeerproblemen in de openbare ruimte als gevolg van ruimtelijke ontwikkelingen. Daarvoor zijn diverse parkeerkencijfers gehanteerd en uitgangspunten

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 4 van 6

vervolg raadsvoorstel

geformuleerd waaraan initiatiefnemers zich dienen te houden bij ontwikkelingen. Dat wordt dan vastgelegd in een overeenkomst. In dit geval is de gemeente echter de ontwikkelende partij. We moeten dus ons eigen plan toetsen en zorgen dat er voldoende parkeergelegenheid is. Dat is gebeurd en in de uitwerking van het plan is voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals gebruikelijk in gemeentelijk uitgewerkte plannen. Het parkeerbeleid is hier dus op dezelfde manier toegepast als bij alle andere gemeentelijke grondexploitaties. Omdat er geen sprake is van een initiatiefnemer, maar een gemeentelijk plan, is er geen sprake van een financiële bijdrage van de kopers aan gemeente vanwege het ontbreken van parkeerplaatsen op eigen terrein. 5.1 Inzet van de Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) is hier noodzakelijk Bij het opstellen van deze grondexploitatie wordt dus uitgegaan van een bijdrage vanuit de ARGE aan de grondexploitatie van € 300.000,-. Voor deze relatief kleine ontwikkeling, bovendien een inbreidingslocatie, is het opbrengend vermogen relatief beperkt. Dat wordt mede veroorzaakt door de vorm en afmeting van de kavel, maar ook door de beperkingen vanuit het naastgelegen kerkhof (verplichte minimale afstand tot woningen). Ook de noodzakelijke sloop- en saneringskosten zorgen in dit geval voor een verlieslatende grondexploitatie.

Een overweging is geweest om de circa € 100.000 aan boekwaarde vóór inbreng in de grondexploitatie af te boeken ten laste van de Algemene Reserve. Vanwege fiscale wetgeving (vennootschapsbelasting, waarbij een verlies fiscaal gezien gunstiger voor de gemeente is), is hier van afgezien. De ARGE is de reserve die bedoeld is als financieel weerstandsvermogen voor het opvangen van onvoorziene tegenvallers in de huidige en toekomstige grondexploitaties. De winsten worden toegevoegd aan de ARGE, de verliezen worden onttrokken aan de ARGE. Conform richtlijnen van de BBV dient een verlies genomen te worden als het zich voor doet. Dat kan bij aanvang zijn. In ons gemeentelijk vastgesteld beleid is dit als beleidsuitgangspunt overgenomen. Er is een bandbreedte vastgesteld voor de ARGE, maar er is geen maximum bepaald ter dekking van een verlies. Het verlies dat bij vaststelling van deze grondexploitatie wordt genomen past bij het vastgestelde gemeentelijke beleid en bij de BBV-voorschriften. Momenteel wordt de ARGE voor meerdere zaken ingezet als dekking. Er dient voorkomen te worden dat het oorspronkelijke doel van de ARGE (dekken van tekorten van grondexploitaties) uit het oog verloren wordt. Bij de jaarrekening 2020, die nu wordt opgesteld, zal hiervoor aandacht gevraagd worden.

5.2 Indien de herontwikkeling op een andere manier was aangepakt, was mogelijk het tekort lager uitgevallen Een andere mogelijkheid was geweest om de voormalige basisschool te verkopen tegen een bepaalde prijs, blijkend uit een taxatie. Ook een andere prijsstrategie had wellicht het verlies kunnen beperken. Of een ontwikkelaar of andere partij dan geïnteresseerd was geweest, en had kunnen ontwikkelen zonder verlies, is nu niet meer te zeggen en ook niet meer aan de orde. Feit is dat in het dorp verwachtingen waren gewekt, en in de loop van het proces toezeggingen zijn gedaan, waardoor nu dit voorstel voorligt. Ter overweging nog een alternatief scenario indien de keuze van het dorp was gevallen op de aanleg van een park: Ook dan waren de kosten voor het afboeken van de boekwaarde van de school, de sloop- en saneringskosten en vervolgens de aanleg van het park kosten geweest die voor rekening van de gemeente zouden zijn gekomen. In dat geval zou er naar verwachting een bedrag van €200.000 tot 250.000 nodig zijn geweest. Die zouden dan gedekt moeten worden uit de Algemene reserve en/of uit de gemeentelijke exploitatie omdat er in dat geval geen grondexploitatie opgesteld zou hoeven te worden.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 5 van 6

vervolg raadsvoorstel

Financiële consequenties Het toegekende voorbereidingskrediet voor deze locatie is opgenomen in de voorliggende grondexploitatie, inclusief de reeds gemaakte kosten vanuit dat voorbereidingskrediet. De grondexploitatie omvat de gebruikelijke onderdelen zoals verwerving/inbreng boekwaarde, kosten voor slopen/saneren, kosten voor bouw- en woonrijp maken, planschade en planontwikkelkosten. Een totaal aan geraamde kosten van ca. € 600.000. Aan de opbrengstenkant zijn de kavelverkopen ingerekend (ca. €310.000). Voor het verwacht tekort van €300.000 wordt dit bedrag uit de ARGE onttrokken. Het verwachte resultaat van deze grondexploitatie (netto contante waarde per 1-1-2021) is ca. € 10.000. Dit is dus inclusief de bijdrage van € 300.000 uit de ARGE. Toekomstige meevallers (aanbestedingsvoordeel, aanpassingen in ramingen e.d.) kunnen zorgen voor een hoger verwacht resultaat. Via bestemming van het eindresultaat naar de ARGE, kan daarmee het initiële bedrag (ter afdekking van het tekort) achteraf per saldo mogelijk meevallen. Een negatief resultaat is bij binnenstedelijke herstructurering (inbreidingslocatie), zoals dit plan in Meterik, vrijwel altijd aan de orde. Dat is dan ook vaak de reden dat dit door de markt (ontwikkelaars) zelden wordt opgepakt.

Dit is voornamelijk te wijten aan de hoge inbrengwaarde (boekwaarde), de sloopkosten van het pand, de relatief hogere civiele kosten in relatie tot de beperktere opbrengsten voor deze inbreidingslocatie door de beperkte(re) mogelijkheden voor woningbouw. Dit staat los van het feit dat de ontwikkeling vanuit ruimtelijk/planologisch oogpunt wél een goede ontwikkeling is vanwege de invulling van een leegstaande locatie binnenin de bestaande bebouwde omgeving van Meterik. Daarnaast is deze invulling de uitdrukkelijke wens van het dorp. Vervolgtraject / communicatie Als u instemt met dit voorstel dan kunnen er binnen het plangebied 8 levensloopbestendige woningen ontwikkeld worden. Het bestemmingsplan ligt na uw raadsbesluit gedurende zes weken ter inzage. Belanghebbenden kunnen gedurende deze termijn beroep instellen bij de Raad van State.

Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas,

De burgemeester, {HAND1}

De secretaris, {HAND}

drs. R.F.I. Palmen

mr. L.M.C. Beckers

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 6 van 6

vervolg raadsvoorstel

Bijlagen I Bestemmingsplan Verbeelding II Bestemmingsplan Toelichting III Bestemmingsplan Regels IV Zienswijzenrapport V Samenvatting grondexploitatie [VERTROUWELIJK]

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50