02a rv Bp ComertXL

Raadsvoorstel stuknummer: 24.0001252

Raadsvoorstel onderwerp

Vaststellen Bestemmingsplan ComertXL

datum raad

18 juni 2024

portefeuillehouder

bladnummer 2024.034

clustermanager

agendapunt

behandeld door

2

E. Beurskens

Voorstel 1. De gemeenteraad voor te stellen het bestemmingsplan ‘ComertXL te Grubbenvorst’ dat conform artikel 1.2.4. van Besluit ruimtelijke ordening is vastgelegd op een GBKN-ondergrond, en gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen, gewijzigd vast te stellen. 2. Geen exploitatieplan op te stellen omdat het kostenverhaal anderszins is verzekerd.

Aanleiding In het Masterplan Wonen 2021-2025 is het doel geformuleerd om meer balans te krijgen op de woningmarkt. Het woningbouwplan Comert XL draagt bij aan de geformuleerde ambitie om 1.000 woningen te vergunnen tot en met 2025.ComertXL is het vervolg op de woningbouwontwikkeling De Comert. De Comert was een gemeentelijke ontwikkeling, waarvoor het bestemmignsplan op 2 mei 2017 is vastgesteld door de gemeenteraad. ComertXL vormt een aanvulling op de eerdere uitbreidingsplannen van de Comert en wordt door 2 projectontwikkelaars, HVG Real Estate & Janssen de Jong Projectontwikkeling, gezamenlijk uitgevoerd. Met dit ontwerp kunnen maximaal 96 woningen gerealiseerd worden, bestaande uit 68 grondgebonden woningen en 28 appartementen. Door de gemeenteraad voor te stellen om het bestemmingsplan vast te stellen, komt de realisatie van de woonwijk ComertXL een stap dichterbij.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 2 van 6

vervolg raadsvoorstel

Beoogd resultaat We streven naar een gezonde woningmarkt waar vraag en aanbod samenkomen. Dit doen we door het ontwikkelen van gezonde wijken met ruimte gereserveerd voor groen, klimaatadaptatie en ontmoeting. Argumenten 1.1. De uitbreidingswijk (aanbod) voorziet in een woonbehoefte (vraag). In de vergadering van 24 mei 2022 stelde de gemeenteraad het hoofdlijnenakkoord 2022-2026 ‘Horst aan de Maas in balans voor deze en toekomstige generaties’ vast. Hierin is het doel dat inwoners kunnen wonen in een woning die past en op een plek waar zij zich thuis voelen. We nemen hiervoor de regie op de woningmarkt. We stellen randvoorwaarden op basis van kwaliteit, doorstroming, inclusie en betaalbaarheid. Hiervoor sluiten we aan bij de ambitie van het Masterplan Wonen 2021 - 2025, waarin we 1000 woningen vergunnen tot 2025. Om de kwaliteit en betaalbaarheid in beeld te brengen, is er onderzoek gedaan naar de woonbehoefte in Grubbenvorst. Grubbenvorst is een centrumdorp, waarin wordt gebouwd naar behoefte. De behoefte in Grubbenvorst is groter dan het aantal plannen die in voorbereiding zijn, het toevoegen van maximaal 96 woningen is dan ook een substantiële bijdrage om dichterbij de invulling van de behoefte te komen. Er is op basis van de opgehaalde behoefte een gevarieerd woonprogramma ontwikkeld. Waarin de verdeling 30% sociale huur, 20% midden- en markthuur en 50% koopwoningen is.

In december 2022 heeft de gemeenteraad de doelgroepenverordening vastgesteld. Dit heeft ervoor gezorgd dat de koopwoningen verdeeld zijn in 5% goedkope koop tot de starterslening-grens, 17% betaalbare koop (tot €355.000) en de andere 28% prijsvrije koopwoningen. De huurwoningen zijn verdeeld in 15% levensloopbestendige middenhuur (max. 1000,- kale huur per maand) en 5% levensloopbestendige markthuur. 1.2. Het ontwerp van de wijk is kwalitatief hoogwaardig. We verwerken alle geldende eisen op het gebied van groen, water, parkeren, verkeer en het woonprogramma. Deze eisen vormden de randvoorwaarden voor het stedenbouwkundig ontwerp. Het ontwerp is ontstaan door de huidige structuren op te nemen en daarbinnen te ontwerpen. Zo is de Wilhelminasteeg gehandhaafd en geaccentueerd door groen, en liggen de woningen aan de zuidkant met hun tuin tegen de bestaande woningen aan. Het plan wordt afgerond met een bomenlaan die een duidelijke scheiding vormt tussen de Steegakkerweg en het plangebied.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 3 van 6

vervolg raadsvoorstel

Figuur 1 Stedenbouwkundig ontwerp ComertXL

1.3. De wijk is geïnformeerd over het stedenbouwkundig ontwerp Het stedenbouwkundig ontwerp is opgesteld in opdracht van de gemeente. Eerst is een participatieavond georganiseerd om input op te halen van omwonenden. Daarna heeft het ontwerpbureau een ontwerp gemaakt. Het ontwerp is begin 2022 aan de omwonenden gepresenteerd. Het gepresenteerde ontwerp is door de aanwezigen goed ontvangen. Deze participatieavonden zijn georganiseerd door het ontwerpbureau MTD in opdracht van de projectontwikkelaars HVG Real Estate en Janssen de Jong projectontwikkeling. 1.4. Er is sprake van goede ruimtelijke ordening Aan een ruimtelijke ontwikkeling kan worden meegewerkt wanneer kan worden voldaan aan een goede ruimtelijke ordening. Hiervoor worden in de toelichting van het bestemmingsplan de beleidsmatige en milieuhygiënische haalbaarheid aangetoond. Deze aspecten worden uitgesplitst in 1.4.1. t/m. 1.4.3. 1.4.1. Het vaststellen van het bestemmingsplan is de juridische wijze om mee te werken Binnen het plangebied vigeert het bestemmingsplan ‘Maaskernen’ (vastgesteld op 3 februari 2009). Op grond van het vigerende bestemmingsplan is het plangebied hoofdzakelijk aangewezen tot ‘Agrarisch’. Er loopt een weg door het plangebied (Wilhelminastraat) met de enkelbestemming ‘Verkeer’. Daarnaast geldt voor een

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 4 van 6

vervolg raadsvoorstel

gedeelte van het plangebied een dubbelbestemming. Binnen deze bestemming is het niet mogelijk om een woonwijk te maken. Daarom is er een nieuw bestemmingsplan nodig. 1.4.2. De gemeente vindt deze plek geschikt voor woningen, de structuurvisie bevestigd dit Het plangebied ComertXL ligt in het deelgebied Agrarisch gebied rond Grubbenvorst 5C. Voor projectmatige woningbouw in deze gebieden geldt een positieve grondhouding (ja, mits). Hiervoor is vanuit de gemeente een kader meegegeven. Het kader dient als basis voor het stedenbouwkundig ontwerp. 1.4.3. Meewerken aan het initiatief is ruimtelijk akkoord In de toelichting van het bestemmingsplan wordt ingegaan op aspecten van milieu, (bodem, lucht, geluid, externe veiligheid), archeologie, natuur en landschap, flora en fauna, verkeer, waterhuishouding en economische uitvoerbaarheid. Voor de woningen is een besluit Hogere Grenswaarden genomen, om te zorgen dat het geluidsniveau binnen in de gevel voldoet aan een goed woon- en leefklimaat. 1.5. Het bestemmingsplan wordt gewijzigd vastgesteld Tijdens de ter inzagelegging bleek dat het bestemmingsplan op een aantal punten verbeterd moest worden voor de vaststelling. In de tabel hieronder staat een overzicht wat er veranderd is aan de verschillende onderdelen van het bestemmingsplan: Verbeelding De groenstrook aan de zuidzijde is ingetekend als groen.

De beschermde boom heeft een beschermingszone gekregen. De archeologische dubbelbestemming is opgenomen Toelichting In het rapport Wegverkeerslawaai is de passage over de Steegakkerweg aangevuld omdat die terug is gegaan van 80 km/u naar 60 km/u. Het Programma van Eisen voor het archeologisch proefsleuvenonderzoek is toegevoegd. In de paragraaf over de landschappelijke kwaliteiten van het plan, is een samenvatting van het beeldkwaliteitsplan opgenomen. De paragraaf over waterberging en klimaatadaptatie is aangevuld met de maatregelen die getroffen worden. De boom effect analyse is toegevoegd, zodat de beschermde boom beschermd blijft. De paragraaf over Externe Veiligheid is aangevuld met informatie. Regels De bouwhoogten en perceels-afstanden zijn aangepast. De regels voor het gebruik van groen zijn aangepast. De archeologische dubbelbestemming is opgenomen. De notenboom wordt door middel van de regels beschermd. Kanttekeningen 1. Bescherming van archeologische waarden wordt na de vaststelling van het bestemmingsplan aangepast De bescherming van de archeologische waarden wordt aangepast na de vaststelling van het bestemmingsplan. Voordat het bestemmingsplan voor beroep- en bezwaar ter inzage wordt gelegd. Deze werkwijze zorgt voor een betere bescherming van archeologische waarden. Het doorvoeren van de aanpassing is juridisch goed.

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 5 van 6

vervolg raadsvoorstel

Financiële consequenties De Nota Kostenverhaal en Financiële Bijdragen is van toepassing. Middels twee anterieure overeenkomsten (een overeenkomst per ontwikkelaar) is het kostenverhaal geregeld. Het regelen van publiekrechtelijk kostenverhaal in het bestemmingsplan is daarmee niet aan de orde. In de anterieure overeenkomsten zijn afspraken vastgelegd over de verschuldigde betaling door de initiatiefnemers. Voordat het bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld, moet de betaling aan de gemeente voldaan zijn. De betaling omvat de zogeheten gebiedseigen kosten (plankosten en bijdrage voor de ontsluitingsweg), een financiële bijdrage bedoeld voor het verbeteren van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving en de betaling van de GKM-bijdrage. Het te ontvangen bedrag (in totaal gaat het om € 701.042,75) wordt toegevoegd aan de volgende posten: loonsom, de grondexploitatie De Comert, de reserve Financiële Bijdragen en de reserve Kwaliteitsfonds Buitengebied. Ook liggen in de anterieure overeenkomst afspraken vast met betrekking tot verhaal van planschade. Vervolgtraject / communicatie - Als de gemeenteraad het bestemmingsplan vaststelt, vindt publicatie van het bestemmingsplan plaats op www.ruimtelijkeplannen.nl, de gemeentelijke website (www.horstaandemaas.nl) en op www.officiëlebekendmakingen.nl.

- Daags na de publicatie worden het bestemmingsplan en de bijbehorende stukken gedurende zes weken fysiek ter inzage gelegd in het gemeentehuis. - Belanghebbenden kunnen gedurende deze termijn beroep instellen bij de Raad van State. - Als het plan onherroepelijk wordt, kunnen er 94 woningen worden gerealiseerd. Hiervoor wordt een vergunning aangevraagd.

Burgemeester en wethouders van Horst aan de Maas, De burgemeester, {HAND1}

De secretaris, {HAND}

drs. R.F.I. Palmen

mr. L.M.C. Beckers

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50

Pag. 6 van 6

vervolg raadsvoorstel

Bijlagen 1. Bestemmingsplan Verbeelding 2. Bestemmingsplan Regels 3. Bestemmingsplan Toelichting

Bezoekadres: Wilhelminaplein 6, Horst

Postbus 6005 / 5960 AA Horst

T 077 – 477 97 77

F 077 – 477 97 50