TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder fase A Zuid

Conclusie

Er is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wat betreft het aspect verkeer en parkeren.

4.12 M.e.r.-beoordeling 4.12.1

Wettelijk kader

Onderdeel van de motivering bij een wijziging van het omgevingsplan, is een toets aan de regels over een milieueffectrapportage. Dit gebeurt overeenkomstig paragraaf 16.4.2 van de Omgevingswet en afdeling 11.2 van het Omgevingsbesluit.

44

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid

4.12.2

Toetsing

Of een besluit over een project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig is, kan worden afgeleid uit bijlage V bij het Omgevingsbesluit, in samenhang met de artikelen 11.6 en 11.8 van het Omgevingsbesluit. Bijlage V heeft als ingang (eerste kolom) de omschrijving van het project van de initiatiefnemer. In kolom 4 staan de besluiten genoemd waarvoor dan de m.e.r. -verplichtingen gelden. Het gaat dan om besluiten waarmee de toestemming voor het project wordt verleend. In dit geval is dat de omgevingsvergunning. Het betreft dan overigens altijd een omgevingsvergunning voor een milieubelastende activiteit (of een ontgrondingenactiviteit, wateractiviteit e.d.). Daarnaast kunnen de m.e.r.-verplichtingen nog gelden voor enkele bijzondere besluiten uit andere wetten, zoals de vergunning op basis van de Kernenergiewet. Of er voor het besluit een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, volgt uit de tweede en derde kolom. Als het project voldoet aan de voorwaarden van kolom 2, geldt een m.e.r.-plicht. Anders geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht, tenzij ook in kolom 3 nog voorwaarden staan. Project-m.e.r.-beoordeling Het initiatief behoort in bijlage V in het Omgevingsbesluit tot nummer J11: 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen'. Hiervoor geldt een m.e.r.-beoordelingsplicht.

Voor het planvoornemen is daarom een notitie m.e.r-beoordeling opgesteld. De notitie is als Bijlage 2 aan deze motivering toegevoegd. Uit de notitie blijkt dat het initiatief geen significant nadelige milieugevolgen tot gevolg heeft die het doorlopen van een m.e.r.-procedure noodzakelijk maakt. 4.12.3

Conclusie

Het aspect m.e.r.-beoordeling vormt geen belemmering voor het project.

4.13 Duurzaamheid, klimaatadaptatie, gezondheid Deze paragraaf kijkt naar het aspect duurzaamheid, klimaatadaptatie en gezondheid. Eerst wordt ingegaan op wat de gemeentelijke Omgevingsvisie van Hoorn stelt over dit onderwerp. 4.13.1

Wettelijk kader

Omgevingsvisie Hoorn Schone, duurzame energie Nederland wil in 2050 volledig klimaatneutraal zijn, wat inhoudt dat we geen broeikasgassen meer uitstoten. Dit is onderdeel van het 'Klimaatakkoord'. Hiermee willen we voorkomen dat de aarde verder opwarmt. Hoorn wil in 2040 energieneutraal zijn en alle energie binnen de regio opwekken. Om deze doelstelling waar te maken gaan we binnen Hoorn op zoek naar schone energiebronnen, voor het verwarmen van onze huizen, voor ons vervoer en voor onze industrie. Deze duurzame energie krijgen we bijvoorbeeld van windmolens, zonnepanelen en aardwarmte. We kijken samen in de regio naar de beste mogelijkheden. Dit noemen we de 'Regionale Energie Strategie'. Ook in de gemeente Hoorn zoeken we naar ruimte voor duurzame, schone energie. We kijken hierbij vooral naar de mogelijkheden om zonnepanelen te plaatsen, op daken en als zonneveld aan de randen van de stad. Omdat bedrijventerreinen een grote bijdrage kunnen leveren aan energiebesparing en -opwekking werken we aan het verduurzamen van deze gebieden. Ook onderzoeken we de kansen die er liggen op het gebied van aardwarmte. We gaan in Hoorn alle wijken en buurten aardgasvrij maken. Hiervoor onderzoeken we op dit moment de optie om een warmtenet aan te leggen. Dit is een soort CV-installatie in het groot, waardoor veel woningen verwarmd kunnen worden.

De warmte kan afkomstig zijn verschillende duurzame bronnen, zoals aardwarmte of restwarmte van industrie. Met buizen gaat het warme water van de centrale ketel naar de woningen. Deze verandering leidt ertoe dat er veel nieuwe kabels in de ondergrond en transformatorhuisjes gaan komen, zodat de energie ook naar de juiste plek kan worden vervoerd en opgeslagen. Dit vraagt om extra ruimte in de boven- en ondergrond. Naast een duurzame warmtebron is het vooral belangrijk dat woningen goed geïsoleerd zijn (dit bespaart

45

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid

energie) en dat er eventueel zonnepanelen op het dak liggen. Dit wordt vooral in de historische binnenstad en de oudere woonwijken nog een flinke opgave, omdat de (monumentale) panden hier vaak erg oud zijn en vaak een laag energielabel hebben. Daarbij is de historische binnenstad een beschermd stadsgezicht waar specifieke regels gelden ten aanzien van zonnepanelen. Circulaire economie In 2040 wil Hoorn een 'Circulaire stad' zijn. Dit is een stad met een houdbaar economisch systeem zonder afval en schadelijke uitstoot naar het milieu. We willen dat doen in harmonie met de natuur, op een manier dat de waarde van grondstoffen, materialen en producten behouden blijft door kringlopen. In de fysieke leefomgeving wordt veel gebruikt gemaakt van grondstoffen en materialen, bijvoorbeeld bij de inrichting van de openbare ruimte en bij gebouw- en gebiedsontwikkeling. De gemeente wil bij beleidsontwikkeling en projecten een aanjagers- en voortrekkersrol vervullen en zet in op een zo hoog mogelijke mate van circulariteit. Hierbij wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt bio-grondstoffen. Doelen zijn het verlagen van de milieueffecten en het stimuleren van innovatie. Groen voorbereid op het veranderende klimaat Het klimaat verandert, ook in Nederland.

Dit heeft als gevolg dat in de toekomst regenbuien heviger worden, hittegolven steeds vaker voorkomen en de kans op overstromingen of juist erg droge perioden groter wordt. Het is belangrijk dat we de samenleving en onze omgeving hierop voorbereiden. Dit heet een 'klimaatadaptieve leefomgeving'. Hiervoor is het belangrijk dat er meer groen en water komt in plaats van stenen in onze woonwijken, bedrijventerreinen en de oude binnenstad. Voldoende groen en water draagt er namelijk aan bij dat de omgeving minder snel opwarmt tijdens hete dagen, bijvoorbeeld doordat bomen zorgen voor schaduw. Ook neemt een groene ondergrond, bijvoorbeeld gras, het regenwater op en houdt het langer vast. Dit voorkomt wateroverlast tijdens hevige regenbuien of juist verdroging tijdens warme perioden. Tot slot draagt bloemrijk groen bij aan het verbeteren van de biodiversiteit. Dit laatste is gericht op het behoud en de versterking van verschillende soorten planten en dieren. De biodiversiteit is in de afgelopen jaren namelijk sterk afgenomen. We gaan dan ook aan de slag met het vergroenen van de openbare ruimte in de gemeente Hoorn. We planten nieuw groen, zoals bomen, struiken en heesters en breiden de bestaande bomenlanen en parken/plantsoenen in de stad uit. De verschillende groene en blauwe gebieden verbinden we met elkaar, denk daarbij bijvoorbeeld aan groene lanen en sloten tussen parken.

We gebruiken divers en bloemrijk groen en onderhouden het groen zonder chemische bestrijdingsmiddelen. Dit versterkt de biodiversiteit en het ziet er ook gewoon aantrekkelijker uit. Op dit moment werken we al aan een parkachtige ontwikkeling aan de zuidrand van de Westfrisiaweg. In de parken en andere groengebieden in onze gemeente vinden we het belangrijk dat inwoners er prettig kunnen verblijven op hete zomerdagen. Voldoende schaduwplekken, bankjes waar mensen kunnen uitrusten en mogelijkheden om te spelen en bewegen dragen bij aan een prettig verblijf. Tot slot maken we ook inwoners bewust van het belang van groen. We moedigen hen aan om hun steentje bij te dragen (of eigenlijk hun steentjes weg te doen). Bijvoorbeeld door de tegels uit de tuin te halen en gras/bloemen in te planten (Operatie Steenbreek), regenwater op te slaan in een regenton of het aanleggen van groene daken of gevels op hun woning. Het 'vergroenen' van onze gemeente is nadrukkelijk een gezamenlijke taak. Blauw voorbereid op het veranderende klimaat Naast het vergroenen van de omgeving, is het ook belangrijk om te werken aan een goede waterberging en -afvoer. Daarom verhogen we het vermogen van ons riool en zorgen we ervoor dat het gehele rioolsysteem straks is losgekoppeld (gescheiden riool). Hierin vindt de afvoer van regenwater en de afvoer van afvalwater apart van elkaar plaats.

Ook maken we op verschillende plekken in de gemeente ruimte voor wateropvang in de vorm van groene overloopzones of 'wadi's'. Hier kan regenwater tijdens hevige regenbuien tijdelijk worden opgevangen en de bodem intrekken. Ook zorgen we voor extra ruimte voor waterberging, op daken, in tuinen en in de openbare ruimte. Denk bijvoorbeeld ook aan nieuwe sloten en grachten.

46

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid

Toekomstbestendig bouwen Toekomstbestendige nieuwbouw vraagt om integraal werken. Samen opzoek gaan naar gebiedsspecifieke kansen en uitdagingen, en zo vroeg mogelijk het goede gesprek voeren. Van ingebouwde nestkasten tot aan het aanbieden van deelmobiliteit. Maatregelen neemt de gemeente graag zo vroeg mogelijk in het ontwerp. Want hoe eerder, hoe beter, hoe makkelijker en goedkoper het eindresultaat. Convenant Toekomstbestendig Bouwen Bij gebiedsontwikkeling hanteert de gemeente Hoorn het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. Niveau Brons van het toetsingskader is hierbij het vertrekpunt. Het toetsingskader bestaat uit zes duurzaamheidsthema's. Per thema wordt afgewogen welke maatregelen er worden getroffen. Toetsingskader De doelen en indicatoren van het convenant zijn zo gekozen dat bestaande meetmethoden, normeringen en andere instrumenten goed bruikbaar blijven zodat plannen hieraan kunnen worden getoetst in ontwerp en realisatie. Voor een aantal van de indicatoren bestaan wettelijke eisen. Bijvoorbeeld voor de MPG score en de BENG. Bovenop de wettelijke eisen stelt dit convenant op alle indicatoren een extra ambitie (brons, zilver of goud). De indicatoren en ambitieniveaus dienen als een instrument om de gevraagde ambitie per nieuwbouwproject door de gemeente zelf te toetsen.

Figuur 4.1: Aanpak toekomstbestendig bouwen 4.13.2

Toets

In 2010 zijn er al afspraken gemaakt tussen ontwikkelaren en de gemeente Hoorn. Duurzaamheid is geen onderdeel van deze afspraken. Dit maakt het uitdagend om met ontwikkelaren bovenwettelijke maatregelen te treffen op gebouwniveau. Ontwikkelaars stellen daarom in beginsel een plan op dat voldoet aan alle geldende wetgeving. Aanvullend is in het beeldkwaliteitsplan een duurzaamheidsparagraaf opgenomen. De duurzaamheidsambities die zijn opgenomen, scheppen randvoorwaarden voor de inrichting van het gebied gebaseerd op klimaatadaptatie, natuurinclusiviteit en duurzaam bouwen. Bij klimaatadaptatie is het belangrijk om rekening te houden met de toekomstige toename van neerslag en hitte. Dit betekent dat het effect van de materialisatie en ontwerp van de buitenruimte, op de accumulatie van hitte in de zomer en de afstroming van het water tijdens heftige regenbuien ingecalculeerd moet

47

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid

worden. Bij natuurinclusief bouwen en ontwikkelen is het uitgangspunt dat ecologie en biodiversiteit als volwaardige functies in het ontwerp mee worden gekoppeld. Hiervoor is een lijst van 40 punten opgesteld door de Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging. Dit betekent het natuur gericht ontwerpen van de groenzones en bouwwerken, met aandacht voor verschillende soorten planten en dieren, wat ook weer een gevarieerd beeld oplevert. De gemeente gaat onderzoeken welke van deze maatregelen passend een plaats kunnen krijgen in de openbare ruimte, maar wil ook bewoners en ontwikkelaars stimuleren te kijken wat zij kunnen doen in en rondom hun woning. Hierbij kan gedacht worden aan groene daken (vooral bij de gemeentelijke kavels), geïntegreerde nestkasten, bloembakken bij appartementen, klimplanten langs muren, voorkomen van geheel verharde (voor) tuinen, inheemse planten in de tuin, afkoppeling hemelwater en composteren van biologisch afbreekbaar afval. De kwalitatief hoogwaardige vormgeving van de woningen mag de duurzaamheidsambities niet hinderen. Vandaar dat (bijna-)energieneutraal bouwen het uitgangspunt van de woningen moet zijn. BENG is het uitgangspunt. Het toetsingskader Toekomstbestendig Bouwen niveau brons is het vertrekpunt. Het toetsingskader bestaat uit zes duurzaamheidsthema's. Per thema wordt afgewogen welke maatregelen er worden getroffen.

Doel is om samen kansen te signaleren en te benutten. Voor de inrichting van de openbare ruimte ligt de verantwoordelijkheid bij de gemeente, waarbij rekening dient te worden gehouden met het financiële kader van de grondexploitatie. Hiervoor is een Kwaliteitshandboek Bangert en Oosterpolder opgesteld. Dit is een kaderstellend beleidsdocument met inrichtingseisen voor de openbare ruimte. Op het gebied van energie en circulariteit zijn geen inrichtingseisen in het kwaliteitshandboek opgenomen. Met betrekking tot klimaatadaptatie wordt gestreefd naar een vertraagde afvoer van hemelwater via de straat. Duurzaamheid zal daarnaast op integrale wijze worden meegenomen in het inrichtingsplan, waarbij verdere afstemming volgt. De vertraagde afvoer via de straat is in het concept-inrichtingsplan verwerkt, zie ook de waterparagraaf 4.2. Het inrichtingsplan gaat voldoen aan de LIOR (paragraaf 3.5.5) met naast water, aandacht voor groen. In het inrichtingsplan en in het woningontwerp wordt ook met duurzaamheid e.a. rekening gehouden en indien nodig wordt een onderzoek uitgevoerd. Op basis van het kader toekomstbestendig bouwen is het onduidelijk in hoeverre het plan hieraan gaat voldoen. In beginsel wordt een plan opgesteld dat voldoet aan de wettelijke eisen. In de openbare ruimte worden maatregelen getroffen zodat het gebied klimaatbestendig is.

Uitgangpunt hiervoor is MRA klimaatbestendige Nieuwbouw 4.13.3

Conclusie

Het project voldoet aan de geldende wet- en regelgeving en volgt de afspraken uit 2010 tussen ontwikkelaars en de gemeente Hoorn. Hoewel duurzaamheid destijds geen onderdeel was, biedt het beeldkwaliteitsplan nu handvatten voor toekomstbestendig bouwen op niveau brons. Voor de openbare ruimte ligt de focus op klimaatadaptatie, met vertraagde afvoer van hemelwater als uitgangspunt. Ondanks het ontbreken van eisen voor energie en circulariteit in het Kwaliteitshandboek Bangert en Oosterpolder, wordt duurzaamheid integraal meegenomen in het inrichtingsplan. Verdere uitwerking is nodig om de duurzaamheidsambities te waarborgen. Er is vanuit het onderwerp klimaat, energie en circulariteit geen aanleiding tot het wijzigen en/of toevoegen van regels aan het omgevingsplan.

4.14 Conclusie evenwichtige toedeling van functies aan locaties Voor de wijziging van het omgevingsplan gelden de beoordelingsregels uit het Bkl. Dat betekent dat het omgevingsplan enkel mag worden gewijzigd als: Er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (artikel 8.0a, tweede lid van het

48

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid

Bkl); Als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl. Op grond van artikel 4.2 Ow moet het omgevingsplan, dan wel een afwijking daarop, er in ieder geval toe leiden dat voor het gehele grondgebied van de gemeente functies evenwichtig aan locaties zijn toegedeeld. Deze taak vormt een voortzetting van het criterium van een goede ruimtelijke ordening uit de Wro, maar dan in de bredere strekking van de fysieke leefomgeving. Het zorgen voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt in het omgevingsplan bereikt door activiteiten onderling evenwichtig over locaties te reguleren. Evenwichtig reguleren van activiteiten, impliceert een locatiegerichte benadering waarbij de schaarse ruimte binnen de fysieke leefomgeving op een zo goed mogelijke wijze wordt verdeeld, ingericht en benut. Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet als resultante worden beschouwd van alle regels in het omgevingsplan. Met het planvoornemen worden nieuwe woningen in de gemeente Hoorn mogelijk gemaakt. In de voorgaande hoofdstukken is getoetst aan relevant beleid en aan de regels van het Bkl. Op alle onderdelen wordt voldaan aan de standaardwaarden zoals opgenomen in het Bkl en is er geen aanleiding om op onderdelen hiervan af te wijken. Geluid is hier een uitzondering op. Deze voldoet niet aan de standaardwaarden, maar wel aan de grenswaarden.

In paragraaf 4.5 is gemotiveerd afweken van de standaardwaarde. Op basis van alle resultaten kan worden geconcludeerd dat ten aanzien van deze ruimtelijke ontwikkeling voldaan kan worden aan een evenwichtige toedeling van functies aan de betreffende locatie. Hierbij is voldaan aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0 e van het Bkl. Geconcludeerd wordt dat de vergunning voor onderhavige ruimtelijke ontwikkeling verleend kan worden.

Hoofdstuk 5

Juridische vormgeving

5.1

Wijziging omgevingsplan

5.1.1

Omgevingsplan van rechtswege

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Ook twee bodemkaarten en de hogere waarde besluiten maken deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege (laten) wijzigen. 5.1.2

Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO) ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte IMRO-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD). De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO

49

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid

omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant. Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB's) voldaan. 5.1.3

Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie van dit TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid, waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand [NL.IMRO.0405.TAMBOfaseAzuid-ON01] zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In paragraaf 1.2 is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen. 5.1.4

Overzicht wijzigingen

De planregels van het omgevingsplan van rechtswege worden met dit TAM-IMRO omgevingsplan gewijzigd. Hiermee vervallen de onderliggende bestemmingsplannen, voor zover deze vervangen wordt door het TAM-omgevingsplan. De regels in dit TAM-omgevingsplan komen hiervoor in de plaats.

5.2

Artikelsgewijze toelichting

Preambule De preambule is direct zichtbaar boven de regels. In de preambule staat dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen. HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS Toepassingsbereik 1.

2. 3.

De besluiten op grond van artikel 22.1, onder a, van de Omgevingswet zijn niet van toepassing voor zover het gaat over regels opgenomen in het geldende bestemmingsplan(nen) op de locatie, bedoeld in het derde lid en voor zover die regels in strijd zijn met regels in dit TAM-plan. De Bruidsschat blijft van toepassing op de locatie. Indien de regels uit het TAM-plan in strijd zijn met de Bruidsschat, gaat de Bruidsschat voor. Het TAM-plan wordt van toepassing verklaard op de planlocatie.

Aanvraagvereisten Als een aanvraag om een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt ingediend, moet de aanvrager informatie over de activiteit aanleveren bij het bevoegd gezag. De aanvraagvereisten uit de Bruidsschat (paragraaf 22.5.2 van het omgevingsplan) zijn van overeenkomstige toepassing op een omgevingsvergunning die is vereist op grond van het TAM-plan. Daarnaast moet de aanvrager motiveren waarom hij/zij van oordeel is dat voldaan wordt aan de beoordelingsregels van de gevraagde omgevingsvergunning. Algemene begripsbepalingen In dit artikel is een verwijzing opgenomen naar de algemeen geldende begrippen. Aanvullende begripsbepalingen In dit artikel zijn begrippen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-IMRO omgevingsplan. Meet- en rekenbepalingen Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.24 al meetbepalingen. In dit artikel zijn alleen meeten rekenbepalingen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-IMRO omgevingsplan. HOOFDSTUK 2 FUNCTIES EN ACTIVITEITEN Groen De functie Groen is voor onder andere groenvoorzieningen. Er zijn beoordelingsregels voor het bouwen geformuleerd.

50

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid

Water De functie Water is voor onder andere water en waterhuishoudkundige voorzieningen. Er zijn beoordelingsregels voor het bouwen geformuleerd. Wonen De functie Wonen is voor onder andere woningen. Het zijn grotere gele 'vlekken' waarbinnen de nieuwe woonwijken worden gebouwd. De functie omvat dan ook het inrichten van de openbare ruimte. Er zijn beoordelingsregels voor het bouwen geformuleerd. Voor het uitoefenen van een aan-huis-verbonden beroep of consumentverzorgende bedrijfsactiviteit gelden voorwaarden, evenals voor het uitoefenen van een bed & breakfast of andere vormen van logiesverstrekking. Tot slot zijn een aantal verboden gebruiksactiviteiten geformuleerd. Beeldkwaliteitsplan Voor voorliggend woningbouwproject is eveneens een koppeling met het BKP opgenomen. Voor het bouwen van bouwwerken dient tevens te worden voldaan aan de eisen voor gebouwen, (erf)inrichting, aanzichten, kleur, materiaal en duurzaamheid uit het BKP. Gezamenlijk geluid op de gevel (artikel 4.103 Bbl) Uit het akoestisch onderzoek blijkt dat niet voor alle woningen wordt voldaan aan de standaardwaarden uit artikel 5.78t Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Op grond van artikel 5.78u Bkl kan het omgevingsplan dat een nieuw geluidgevoelig gebouw toelaat, erin voorzien dat het geluid op dat gebouw hoger is dan de standaardwaarde, bedoeld in 5.78t.

Artikel 5.78ad Bkl bepaalt vervolgens dat bij het toepassing van artikel 5.78u het gezamenlijke geluid op de gevel van geluidgevoelige gebouwen in het omgevingsplan wordt vastgelegd. Dit artikel voorziet in het vastleggen van dit gezamenlijk geluid. Het artikel verwijst naar het opgestelde akoestische rapport. Dit rapport is opgenomen als bijlage bij het wijzigingsbesluit. In de genoemde tabel uit het akoestisch rapport is weergegeven voor welke woningen een hogere waarde dan de standaardwaarde is berekend. Dit artikel geldt enkel voor deze woning(en). Deze woning(en) moeten voldoen aan de waarden zoals opgenomen in het akoestisch rapport. De overige woning(en) die wél aan de standaardwaarde voldoen, moeten aan de standaardwaarde voldoen. Artikel 4.103 Besluit bouwwerken leefomgeving bepaalt dat de karakteristieke geluidwering van een uitwendige scheidingsconstructie van een verblijfsgebied niet kleiner is dan het verschil tussen het in het omgevingsplan toegestane geluid door activiteiten, bedoeld in paragraaf 5.1.4.2.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving, en 35 dB(A). Op basis van dit verschil kan de geluidwering worden berekend.

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS Anti-dubbeltelregel In de anti-dubbeltelregel is aangegeven dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede keer mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren. Algemene regels bouwactiviteiten In de algemene regels voor bouwactiviteiten wordt de doorvaarthoogte en -breedte van bruggen en duikers en hoogte van beschoeiingen geformuleerd. Ook is een uitzondering geregeld voor het overschrijden van bouw- of bestemmingsvlakken door duurzaamheidsmaatregelen. Tot slot is een verbod op datacenters opgenomen. Algemene regels voor functies en gebruiksactiviteiten Het algemene gebruiksverbod luidt dat het verboden is om locaties of bouwwerken te gebruiken anders dan overeenkomstig de aan de locatie toegedeelde functies en toegestane gebruiksactiviteiten. De specifieke gebruiksverboden formuleren een aantal gebruiksregels. Waaronder een voorwaardelijke verplichting voor het gebruik van de woningen uit Artikel 8 Wonen. Het gebruik ten behoeve van de

51

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid

woningen is alleen toegestaan indien per gerealiseerde woning in het openbaar toegankelijk gebied van het plangebied 1,3 bomen per woning worden geplant. Deze bomen dienen volledig in stand te worden gehouden. Deze bomen dienen uiterlijk binnen een termijn van 18 maanden na de ingebruikname van de gronden onder Artikel 8 Wonen in zijn geheel te zijn geplant. Tot slot is kleinschalige duurzame energiewinning toegestaan. Aanvullende beoordelingsregels bouwwerken De omgevingsvergunning in de zin van artikel 22.26 wordt ook verleend onder de voorwaarde dat geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de verkeerssituatie, de milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken, in een aantal gevallen. Algemene vergunningplichtige overige activiteiten Deze regels bevatten algemene vergunningplichtige aanlegactiviteiten. Regels met betrekking tot parkeren Deze regels bevatten de parkeergelegenheid.

parkeernormen, om te

waarborgen dat sprake

is

van voldoende

HOOFDSTUK 4 OVERGANGSREGELS Overgangsregels In dit hoofdstuk zijn de regels voor het overgangsrecht opgenomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bouwwerken en functioneel gebruik.

Hoofdstuk 6 Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid 6.1

Economische uitvoerbaarheid

In deze motivering is onderbouwd dat met het voorliggende besluit tot wijziging van het omgevingsplan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt en dat de toegekende functies binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd. Gelet hierop kan, in het verlengde daarvan, aangenomen worden dat de realisatie economisch uitvoerbaar is. Op voorhand is er geen reden om aan te nemen dat de toegekende functies om financiële redenen niet binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd. Kostenverhaal Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet is de gemeente verplicht tot kostenverhaal, indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwactiviteiten. Het gaat hier om kostenverhaalsplichtige activiteiten als genoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit, (hierna: 'een aangewezen bouwactiviteit'). Dit houdt in dat de gemeenteraad kostenverhaalsregels dient vast te stellen in het omgevingsplan, tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte en/of een anterieure overeenkomst, co-financiering, subsidies, gemeentelijk krediet, de kosten die het vanwege artikel 8.15 Omgevingsbesluit maakt, anderszins verzekerd zijn dan wel vrijstelling wordt/is verleend voor de kosten in de gevallen genoemd in artikel 8.14 Omgevingsbesluit (Ob). Nadeelcompensatie In artikel 8.15 Ob worden de kostensoorten in de tabellen A en B van bijlage IV aangewezen als verhaalbare kostensoorten.

In onderdeel A11 staat “Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet”. Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico en het bedrijfsrisico die iemand onevenredig zwaar treft. Het kan gaan om directe of indirecte schade. Directe schade is het gevolg van inperking van bestaande rechten van de eigenaar. Indirecte schade wordt veroorzaakt door activiteiten in de omgeving. In titel 4.5 Algemene wet bestuursrecht (Awb) staan de grondslagen, inhoudelijke eisen en procedurele bepalingen over toekenning van nadeelcompensatie.

52

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid

Toetsing In fase A zuid zijn alle gronden voor de nieuwe woningbouw in bezit bij de gemeente Hoorn. De gemeente heeft met de OMH (ontwikkelingsmaatschappij Hoorn) een bouwclaimovereenkomst. Door middel van verkoop van bouwrijpe gronden aan de OMH is het kostenverhaal anderszins verzekerd. Op basis van bovenstaande kan worden geconcludeerd dat de economische uitvoerbaarheid van het plan is gewaarborgd en dat de maatschappelijke belangen zorgvuldig zijn meegewogen.

6.2

Participatie

Omdat Bangert en Oosterpolder fase 5B en A Zuid gelijktijdig worden ontworpen (zij het dat twee losse TAM-IMRO procedures worden gebruikt voor beide deelgebieden), heeft participatie altijd gezien op de twee deelgebieden in samenhang. Bewoners rondom het plangebied weten sinds het vaststellen van het moederbestemmingsplan in 2006 dat fase 5B Zuid en fase A Zuid in beeld zijn als woningbouwlocaties. De informatieavonden voor fase 5 begonnen al op 30 november 2016, 6 november 2017 en 5 januari 2019. Op 4, 5 en 18 juli 2023 zijn omwonenden van de plangebieden fase A Zuid en fase 5B Zuid in Bangert en Oosterpolder wederom uitgenodigd voor een informatieavond over de verkavelingen en plannen die in de maak zijn. Op 4 juli was fase A Zuid het hoofdonderwerp. Op deze avond waren circa 40 genodigden aanwezig. Op 5 juli was fase 5B Zuid het hoofdonderwerp waarbij circa 15 huishoudens aanwezig waren. Op 18 juli waren nog enkele bewoners rondom fase A Zuid uitgenodigd die per abuis niet waren uitgenodigd voor de eerste sessie. Hier waren circa 6 huishoudens en bedrijven vertegenwoordigd. De opkomst was groot, bijna iedereen die uitgenodigd is, was aanwezig op een van deze avonden. Op 9 juli is nog een bijeenkomst voor fase A Zuid. De verslagen van de participatieavonden die in juli 2023 plaatsvonden, zijn opgenomen in Bijlage 16. Tijdens de bijeenkomst werd een presentatie gegeven.

Er werd teruggeblikt op het eerdere proces en eerdere informatieavonden en het meest recente ontwerp werd gepresenteerd. Ook werd ingegaan op de toekomstige planning van de woningbouwontwikkeling. Vervolgens was er plenair gelegenheid tot het stellen van vragen. Er is grotendeels positief gereageerd op de plannen, en er zijn kritische vragen gesteld. Waar mogelijk zijn meningen en wensen meegenomen voor de uitwerking van fase 5. Op 9 december 2024 heeft nog een participatieavond voor fase 5 plaatsgevonden. Er was een hoge opkomst, er waren circa 80 omwonenden en belanghebbenden aanwezig. De avond verliep positief. De gemeente heeft weer gekeken waar zij wensen mee kan nemen in de uitwerking van de plannen. In 2024 is het verkavelingsplan van fase A Zuid aangepast om aan de wensen van een deel van de bewoners van de Zuiderhout tegemoet te komen. De grondwal tussen fase A Zuid en Zuiderhout blijft behouden en de helft daarvan blijft in eigendom in beheer bij de gemeente, zoals dat nu ook het geval is. Ook komt er een weg tussen de grondwal en de nieuwe woningen . Verder is na de inloopbijeenkomst van 9 december 2024 het appartementengebouw met 13 appartementen (geschikt voor onder andere senioren) in de categorie middelduur (appartementen) in fase 5B Zuid omgezet naar 10 rug-aan-rugwoningen in de categorie middelduur laag en 4 rijwoningen in de categorie middelduur hoog.

Dit om tegemoet te komen aan de wensen van omwonenden. Nadere updates over Hoornse bouwprojecten, https://bouwprojecten.hoorn.nl/project/fase-a-zuid/

6.3

waaronder

deze,

zijn ook raadpleegbaar

via:

Vooroverleg ketenpartners

Conform artikel 2.2 van de Omgevingswet houdt het bestuursorgaan bij de uitvoering van zijn taken rekening met de taken en bevoegdheden van andere bestuursorganen. Waar nodig vindt hierover afstemming plaats. In het kader van dit vooroverleg zijn onder meer ProRail, de GGD en de Veiligheidsregio betrokken. ProRail ProRail heeft aangegeven dat rekening gehouden dient te worden met een passieve ruimtereservering voor een eventuele toekomstige spoorverdubbeling bij het keerspoor Hoorn Kersenboogerd. Daarnaast merkt

53

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid

ProRail op dat de percelen in hun eigendom – opgenomen in het Omgevingsplan – niet zonder hun schriftelijke toestemming gebruikt mogen worden. Deze percelen zijn essentieel voor de uitvoering van ProRails wettelijke taken en eventuele toekomstige uitbreidingen. De toegankelijkheid van deze gronden, evenals van de spoorbaan, moet te allen tijde gewaarborgd blijven voor ProRail, haar aannemers en hulpdiensten. Overkragingen en (onder)bouwingen zijn slechts toegestaan mits de bereikbaarheid en functionaliteit van het spoorverkeer behouden blijft. ProRail verzoekt bovendien dat deze gronden worden aangeduid met de functie ‘Spoorwegdoeleinden’ of ‘Railverkeer’, en dat bestaande toegangsrechten ten behoeve van hun bereikbaarheid behouden blijven. Naar aanleiding van de vraag van Prorail om rekening te houden met de passieve ruimtereservering voor eventuele spoorverdubbeling, wordt een brief naar Prorail gestuurd waarin staat dat de gemeente in beginsel positief tegenover het toekomstig verbeteren van de spoorverbinding tussen Hoorn en Enkhuizen en dat zij geen reden zien om hiervoor de verkaveling van Bangert en Oosterpolder fase 5B Zuid en A Zuid aan te passen. Tevens is aangegeven dat de gemeente geen verantwoordelijkheid draagt voor overlast en geen kosten voor haar rekening neemt voor het realiseren van eventuele maatregelen voor bijvoorbeeld geluid en trillingen.

De verantwoordelijkheid ligt hiervoor bij Prorail en eventuele kosten komen voor haar rekening. Verder heeft ProRail opmerkingen gemaakt over de verkeersparagraaf in de planstukken. Hierin wordt verwezen naar een bijlage 3 ten aanzien van parkeernormen, maar deze bijlage bleek niet gerelateerd aan parkeren. Hierdoor was ProRail niet in staat een beoordeling te geven over de bereikbaarheid van het gebied. Ook met betrekking tot de bestaande overweg aan de Boekert wijst ProRail op het belang van overwegveiligheid. Wijzigingen in de verkeersfunctie of verkeersdrukte zijn enkel toegestaan indien door middel van een risicoanalyse (conform PRC00200) kan worden aangetoond dat de veiligheid gewaarborgd blijft door aanvullende maatregelen. GGD De GGD adviseert in haar reactie de gemeente om bij de verdere ontwikkeling rekening te houden met de basisadviezen op het gebied van een gezonde leefomgeving, zoals opgenomen in de GGD-richtlijn 'Leefomgeving - Hoorn'. In het bijzonder wordt gewezen op de gezondheidskundige richtwaarden voor geluid. Voor de hoogst belaste gevels geldt een richtwaarde van 50 dB Lden voor de som van wegverkeer, railverkeer en bedrijven, en 40 dB Lnight voor nachtelijke geluidbelasting. Voor de binnenwaarde geldt een maximale richtwaarde van 33 dB Lden. Veiligheidsregio De Veiligheidsregio heeft zich eveneens uitgesproken over het plan.

Uit hun beoordeling blijkt dat de geplande woningen buiten het brandaandachtsgebied liggen dat volgt uit een scenario met een fakkelbrand op een buisleiding. Binnen blijven wordt in geval van een calamiteit als de veiligste optie beschouwd, waarbij ook vluchtmogelijkheden aanwezig zijn. De kans op een dergelijk incident wordt als klein ingeschat. De bereikbaarheid van het gebied wordt als voldoende beoordeeld, mede doordat er meerdere toegangswegen zijn en geen sprake is van doodlopende straten. De bluswatervoorzieningen worden uitgewerkt in het inrichtingsplan en de woningontwerpen (appartementen).

6.4

Zienswijzen op het ontwerp

Het ontwerp-wijzigingsbesluit wordt gedurende zes weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode heeft iedereen de mogelijkheid om een zienswijze in te dienen. De resultaten hiervan worden te zijner tijd verwerkt.

54

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase A Zuid

Bijlagen motivering Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan

55

SEP 2025

Bangert en Oosterpolder BEELDKWALITEITSPLAN FASE A ZUID

INHOUDSOPGAVE 0

Inleiding

3

1

GEBIEDSINFORMATIE

4

2

HET STEDENBOUWKUNDIGPLAN Ambities van het plan Het stedenbouwkundigplan

8

10 12

3

BEELDKWALITEIT BEBOUWING

14

1.1

2.1 2.2

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Fase A-Zuid

Bebouwing en architectuur Hoogte en daken Hoeken en accenten Rooilijn en tuinen Erfafscheidingen Duurzaamheidsambities

6

16 26 28 30 32 34

INLEIDING De wijk Bangert en Oosterpolder is een grootschalige planontwikkeling in de noordoostelijke hoek van de gemeente Hoorn. Al sinds het begin van dit millennium wordt het gebied gefaseerd ontwikkeld. Fase A-Zuid ligt ten zuiden van Fase 5B-Zuid. De beeldkwaliteitseisen van deelgebied A-zuid komen veelal overeen met de eisen die gesteld zijn voor geheel fase 5. Het streven voor heel fase 5 is een samenhangende buurt tussen de Bangert en de Westerblokker. Dat betekent dat er een herkenbare eenheid is in opzet, architectuur en openbare ruimte van de verschillende buurten. Daarbinnen mogen de buurten wel hun eigen identiteit hebben. Daarbij is er aansluiting op het suburbane, dorpse karakter van de eerdere plan delen binnen fase 5. Dit vertaalt zich in een eigentijdse vertaling van lokale en traditionele bouwstijlen, veel individualiteit binnen de woningen en diversiteit voor kapverdraaiingen en een verspringende rooilijn. Dit beeldkwaliteitsplan is een uitwerking van het moederbeeldkwaliteitsplan, voor het deelgebied A-zuid. Dit document is de onderlegger voor ruimtelijke regels die worden gesteld over het uiterlijk van bouwwerken in het Omgevingsplan gemeente Hoorn en vormt samen met het moederbeeldkwaliteitsplan het toetsingskader voor de Ruimtelijke adviescommissie (RAC).

Aan de beelden die in dit beeldkwaliteitsplan worden weergegeven kunnen geen rechten worden ontleend. De beelden geven een toelichting op bepaalde aspecten of de sfeer van de wijk weer. Het kan voorkomen dat de beelden niet helemaal voldoen aan de gewenste beeldkwaliteitseisen. 3

1.

gebiedsinformatie 1.1 FASE A ZUID

1.1 FASE A ZUID FRUITTEELT IN BANGERT EN OOSTERPOLDER De Bangert is van oorsprong een fruitteeltgebied dat tussen Blokker en Westwoud/Oudijk ligt. De naam ‘Bangert’ is de Westfriese benaming voor boomgaarden. De fruitteelt in het gebied begon rond 1600 en behoort samen met de Betuwe tot de oudste fruitteeltgebieden van Nederland. In de 17e eeuw kwam de fruitteelt tot bloei doordat de Unjer plant te sterk kwam opzetten in de weilanden waar tot dan toe vee graasde. Unjer is voor koeien zeer moeilijk verteerbaar. Om deze reden schakelden boeren over op de fruitteelt. De percelen van de fruitgaarden zijn ongeveer 20 meter breed en omgeven door sloten. In die tuinen stonden veel hoogstambomen met vaak bessenstruiken. Alle hoogstambomen werden omstreeks 1950 gerooid. Dit gebeurde met name om economische redenen (machinaal plukken kwam op en laagstambomen hadden een snellere productietijd). Ook werd het plukken te gevaarlijk werk en waren de bomen te hoog om het fruit goed te kunnen bespuiten, zoals toen gebruikelijk was geworden.

THEMAGEBIED Fase A-Zuid maakt deel uit van het themagebied Hoge Hemen, zoals beschreven in het structuurplan Bangert en Oosterpolder uit 1999. Hemen kan ook worden vertaald naar huis/thuis. De Hoge Hemen worden dus vertaald naar ‘‘de hoger gelegen huizen’’. Het gebied kenmerkt zich door groene openbare ruimtes en profielen. De openbare groene buitenruimtes worden omringd door woningen. Ook liggen er grote groenstructuren door de wijk heen. De woningen in de Hoge Hemen zijn, waar mogelijk, gericht op het openbare groen. Naast het thema Hoge Hemen is fase A Zuid onderdeel van de afrondingen. Het bestemmingsplan noemt voor de afrondingen dat er wordt voortgeborduurd op de aansluitende wijken. Dit wordt gedaan met fysieke verbindingen.

Hoewel de fruitteelt in de Bangert vanaf 1950 sterk terugliep, kan men vandaag de dag aan overgebleven kassen, fruitbomen en tuinen nog zien dat er vroeger fruit werd geteeld. Co

rig ht BEGRENZING 20 23 A Het gebied bestaat voornamelijk uit grasland en was ooit onderdeel -van nd ez e het fruitteeltgebied de Bangert. Het plangebied grenst in het noorden print kun ne ng aan het cultuurhistorische lint Westerblokker. In het westen bevindt ee nr ec h zich de woonwijk Blokker. Aan de zuidzijde sluit het plangebied aan op n w Bangert en Oosterpolder in Hoorn Ligging tewijk ord en on het spoor. tle e py

6

nd

-

Ligging fase A-Zuid in de wijk Bangert en Oosterpolder

Fase 5B-Zuid

Weste rb

IJsselweg

lokker

2. het stedenbouwkundigplan 2.1 AMBITIES VAN HET PLAN 2.2 HET STEDENBOUWKUNDIGPLAN

2.1 AMBITIES VAN HET PLAN

10

De woningen zijn met de voorzijde naar de IJsselweg toe gericht.

Het plan kent een weelderige differentiatie aan kleinere bloeiende bomen.

Er wordt zoveel mogelijk gebruik gemaakt van natuurlijke materialen en genuanceerde Noord-Hollandse kleuren.

Alle bebouwing is in het plan naar de hoofdstructuur toe gericht.

Het groen is een aaneengesloten gebied en geen losse kleine stukjes groen.

Er wordt zoveel mogelijk openheid naar de omgeving gecreëerd door o.a. transparante gevels, erkers en een veranda of pergola bij de voordeur.

Het nieuwe water is doorvaarbaar en wordt zoveel mogelijk aangesloten op het regionale netwerk.

Het water wordt als fysieke scheiding gebruikt tussen de nieuwe fases en de bestaande omliggende bebouwing.

De woningen zijn voorzien van klassieke details zoals bijvoorbeeld roederamen, gootlijsten, dakoverstekken en topgevels.

In het gebied wordt zoveel als mogelijk aan waterberging gedaan.

Het karakter van de wijk is dorps met een groen verblijfsgebied.

Het openbaar groen is de hoofddrager van de wijk. De architectuur gaat hierbij een relatie aan met het openbaar groen.

Doorvaarbare bruggen en duikers hebben een minimale maat van 1.10m x 2.50m over de hoofdwaterstructuur.

Er wordt ingezet op ruime groene entrees bij de langzaamverkeersverbindingen van/naar de omliggende wijk/lint.

In het plan blijft de geluidswal achter de woningen aan de Zuiderhout behouden.

2.2 HET STEDENBOUWKUNDIGPLAN Fase A-Zuid behoort tot de laatste fase van de ontwikkeling van de wijk Bangert en Oosterpolder. Deze fase sluit aan bij het karakter en de opzet van fase 5B-Zuid dat zich ten noorden van het plan bevindt. FASE A-ZUID De wijk Bangert en Oosterpolder beschikt over een algeheel karakter dat wordt getypeerd door de sfeer ‘’tussen stad en land’’. Ook in deze fase wordt deze sfeer omarmd. Langs de IJsselweg wordt de formele en stedelijke uitstraling doorgezet zodat het herkenbare beeld langs deze belangrijke toegangsweg behouden blijft. Voor de andere woningen wordt, in aansluiting op het karakter van de voorgaande fases, het dorpse karakter verder uitgewerkt maar wel op een eigentijdse manier. De nuances in de architectuur maken dat de buurt zich onderscheidt van de rest van de wijk. Dit vertaalt zich in een plan die in architectuur en sfeer verwijst naar het vroegere fruitteeltgebied met een eigentijdse interpretatie en uitstraling. De architectuur en materialisatie is een verzachting, wat ervoor zorgt dat deze vriendelijker en natuurlijker oogt. De buurt heeft daarnaast een bijzondere zone aan het spoor. De spoorzone heeft een groen en ruim karakter. Op de hoeken van De Strip en de spoorzone is ruimte voor accent bebouwing in de vorm van appartementen.

Deze typologie is een belangrijke toevoeging in de wijk en vormt als het ware de entree van De Strip. Het is daarbij belangrijk om goed te kijken naar de zichtlijnen en de overgang tussen de IJsselweg en De Strip.

12

Met het plan wordt aangesloten op het historische lint van de Westerblokker. De stolp aan het lint heeft rondom een grotere vrije ruimte dan alle andere kavels. Dit past binnen het ritmiek van de cultuurhistorische kavels. Aan de rand van de nieuwe fase worden woningen aan het water ontwikkeld waarbij een goede connectie met het water erg belangrijk is. De doorvaarbare wateren in de Bangert en Oosterpolder zijn goed met elkaar verbonden. Dit maakt het aantrekkelijk om op en aan het water te verblijven.

3.

Beeldkwaliteit bebouwing 3.1 BEBOUWING EN ARCHITECTUUR 3.2 HOOGTE EN DAKEN 3.3 HOEKEN EN ACCENTEN 3.4 ROOILIJN EN TUINEN 3.5 ERFAFSCHEIDING 3.6 DUURZAAMHEIDSAMBITIES

3.1 BEBOUWING EN ARCHITECTUUR Fase A-Zuid valt binnen het themagebied Hoge Hemen en afrondingen. Binnen dit themagebied wordt er gestreefd naar een dorps karakter die aansluit op de rest van de wijk Bangert en Oosterpolder. De typerende sfeer ‘tussen stad en land’ wordt ook binnen deze fase toegepast. Ondanks dat er aansluitingen wordt gezocht met voorgaande fases, is een unieke en eigentijdse benadering wenselijk. DEELGEBIEDEN In fase A-Zuid wordt er onderscheidt gemaakt in vier deelgebieden. Deze deelgebieden hebben eigen beeldkwaliteitseisen. De deelgebieden met bijhorende eisen, sluiten aan op hetgeen dat in fase 5B-Noord en 5B-Zuid is toegepast. De deelgebieden bestaan uit • De IJsselweg • Het Middenhof • De Ringsloot • Het lint EIGENHEID EN VERSCHEIDENHEID Fase A-Zuid ligt in het verlengde van de eerdere fase 5B-Noord en 5B-Zuid. Aansluiting in karakter is hierbij een vereiste. Om binnen elke fase toch eigenheid en verscheidenheid te creëren is het wenselijk om nieuwe elementen toe te voegen. Denk hierbij aan pergola’s en veranda’s maar ook aan diversiteit in materialen en kleuren. Het deelgebied IJsselweg heeft het meest stedelijke karakter binnen de buurt wat wordt gekenmerkt door met name het materiaal gebruik en de bebouwingsdichtheid. Dit deelgebied sluit aan op de woningen die 16

eerder langs De Strip zijn gerealiseerd. Dieper de buurt in, bij de deelgebieden Middenhof en Ringsloot, worden zachtere materialen en kleuren gebruikt met subtielere overgangen tussen binnen en buiten. Deze overgangen kunnen onder andere worden gecreëerd door grotere raampartijen en elementen zoals een pergola’s of erkers. Deze uiterlijke kenmerken van de bebouwing ondersteunen de verweving met de groene gebieden in de buurt die ook al ontstaan door de dichtheid die steeds verder afneemt richting het groen en water.

HET LINT

DE RINGSLOOT

DE IJSSELWEG

DE IJSSELWEG

HET MIDDENHOF

DE RINGSLOOT HET MIDDENHOF DE RINGSLOOT

DE IJSSELWEG In de wijk Bangert en Oosterpolder is de IJsselweg, samen met De Strip, de belangrijkste ontsluitingsweg. Veel fases van de wijk worden via deze weg ontsloten richting de Westfrisiaweg en de rest van de stad. De regels aan de IJsselweg komen overeen met de regels uit eerdere fases die voor De Strip gelden. ALGEMENE BOUWREGELS Voor de IJsselweg zijn een aantal algemene bouwregels die impact hebben op de beeldkwaliteit van de wijk: 1. De bebouwing bestaat overwegend uit rijwoningen. Dit past bij de algehele uitstraling van De Strip. De bebouwingswand van rijwoningen is hier langer dan in het achterliggende gebied. De bebouwingswand bestaat uit maximaal tien aaneengesloten rijwoningen. Alternatieven die dezelfde ruimtelijke kwaliteit bieden zijn met de gemeente en de supervisor bespreekbaar. 2. Aan IJsselweg is een strakke rooilijn van toepassing. De gevel is daarbij geen identieke wand maar heeft een ritmiek met bijvoorbeeld gevelopeningen en accenten. 3. De voorgevel en de entrees van de woningen zijn georiënteerd naar de IJsselweg. 4. De woningen bestaan uit twee lagen met een zadelkap, uitgezonderd van de appartementen. 5. De woningen hebben een gemetselde erfafscheiding op het voorerf, aansluitend bij kleurstelling de woning. 6. Op markante plekken zoals op de hoek van de IJsselweg wordt de bebouwing gekenmerkt door hogere accenten tot maximaal 16 meter.

MATERIAALGEBRUIK De bebouwing in fase A-Zuid wordt overwegend uitgevoerd in metselwerk. Door de toepassing van subtiele kleurverschillen in het metselwerk of diverse metselverbanden en steenformaten kunnen details worden aangebracht. Accenten in de bebouwing worden vormgegeven in hout, of een onderhoudsarme variant daarvan. De accenten zijn passend bij de 18

terughoudende architectuur. De daken worden voorzien van keramische dakpannen (m.u.v. hoogglans) of van leisteen (kunstleisteen is toegestaan). KLEURENPALET Het kleurenpalet aan materialen is nauwkeurig op elkaar afgestemd. Het metselwerk bestaat uit lichte aardetinten van beige tot lichtbruin. De horizontale belijning aan de IJsselweg wordt gekenmerkt door licht kleurgebruik van de daklijsten. Het kleurgebruik van de kozijnen sluit aan bij het metselwerk en hebben een terughoudend karakter. De daken in de buurt hebben een donkere, antraciete kleur, zoals in de hele wijk. DETAILLERING Aan De Strip moeten accenten en detaillering de horizontale belijnen versterken. Deze elementen zijn in harmonie met de architectuur en hebben een rustige uitstraling. Het is daarnaast belangrijk dat er een bepaalde variatie is in de architectuur om een eenzijdig beeld te voorkomen. Middelen om variatie aan te brengen zijn bijvoorbeeld verbijzonderingen in metselwerk, subtiele kleurvariaties of mee ontworpen dakkapellen. Deze middelen zijn niet beperkend en kunnen wisselend ingezet worden. Dakranden, hoeken en materiaalovergangen worden nauwkeurig gedetailleerd. Bij de daken is het niet toegestaan om dakranden met een overstek te maken groter dan 0.50m. Installaties, zoals bijvoorbeeld een warmtepomp of airconditioning, worden in de architectuur mee ontworpen.

Ze mogen niet zichtbaar zijn vanaf het openbaar toegankelijk gebied. Ze dienen geïntegreerd te worden in de woning, garage of berging. Is dit niet mogelijk, dan moeten ze op het maaiveld op het achtererf uit het zicht te worden geplaatst.

Lichte aarde tinten metselwerk

Appartementen doen mee in het type bebouwing aan De Strip

Ritmiek en rustige details

Detaillering in het metselwerk

Woningen met mee ontworpen dakkapellen

Houten gevel als accent in de rij

HET MIDDENHOF In het deelgebied middenhof staat een mix van rij-, vrijstaande- en twee-onder-een-kap woningen. Gezamenlijk vormen deze woningen het hart van de wijk en geven ze de wijk een afwisselend straatbeeld. Een deel van de woningen liggen aan een groenstrook. De huizen aan het groen nemen een bijzondere plek in en krijgen een extra uitstraling naar het groen, doordat de gevel op de begane grond zich hier opent met grote raampartijen of erkers. ALGEMENE BOUWREGELS 1. In de regel zijn de aaneengesloten rijwoningen korter dan langs De IJsselweg. Een verspringende rooilijn wordt ook als onderbreking gezien. 2. Voorgevels richten zich naar het openbaar groen of anders de rijweg. Dit stimuleert de levendigheid en gebruikskwaliteit van de groenzone. Voorkanten die gesitueerd zijn naar achtererven van woningen is niet toegestaan. Het is wel een vereiste dat er met veel aandacht naar de kwaliteit van de achterzijden wordt gekeken. 3. Langs de centrale groenstructuur waarin wandelroutes zijn opgenomen, grenzen voorkanten en entrees van woningen. MATERIAALGEBRUIK Ook in dit themagebied wordt overwegend metselwerk gebruik. Door de toepassing van subtiele kleurverschillen in het metselwerk of diverse metselverbanden en steenformaten kunnen details worden aangebracht. Accenten in de bebouwing worden vormgegeven in hout, of een onderhoudsarme variant daarvan.

De daken worden voorzien van keramische dakpannen (m.u.v. hoogglans) of van leisteen (kunstleisteen is toegestaan). KLEURENPALET Het kleurenpalet aan materialen is nauwkeurig op elkaar afgestemd. Het metselwerk bestaat uit lichte aardetinten van beige tot lichtbruin. Het metselwerk mag gemêleerd zijn, maar een rustige, samenhangende uitstraling met de natuurlijke materialen is hierbij een voorwaarde. 20

In dit deel van de wijk wordt ingezet op meerdere kleuren metselwerk waarbij maximaal drie woningen naast elkaar dezelfde tint bakstenen hebben. Dit geldt voor alle woningtypen. Kleurgebruik van kozijnen, daklijsten en details is overwegend in genuanceerde Noord-Hollandse kleuren of sluiten aan op het metselwerk en benadrukken de individualiteit van de huizen, maar harmoniseren in het totaalbeeld. Woningen met een lichte gevelkleur mogen voor een donkerdere kleur voor de kozijnen kiezen. Om een zachte uitstraling te waarborgen, is het belangrijk dat opvallende detaillering met een groot contrast wordt voorkomen. De daken in het deelplan hebben een donkere, antraciete kleur, zoals in de hele wijk. DETAILLERING Het is belangrijk dat er een bepaalde variatie is in de architectuur om een eenzijdig beeld te voorkomen. Middelen om variatie aan te brengen zijn bijvoorbeeld verbijzonderingen in metselwerk, subtiele kleurvariaties of mee ontworpen erkers en dakkapellen. Ook kan er gedacht worden aan mee ontworpen uitbouwen en schoorstenen. Deze middelen zijn niet beperkend en kunnen wisselend ingezet worden. Incidenteel kan er rondom de ramen een eigentijdse interpretatie van klassieke verbijzonderingen worden toegepast zoals roedes of luiken. Dakranden, hoeken en materiaalovergangen worden nauwkeurig gedetailleerd.

Installaties als bijvoorbeeld een warmtepomp of airconditioning worden in de architectuur mee ontworpen. Daarnaast kunnen ze geïntegreerd worden in de woning of garage.

Rijwoningen met een hoekaccent als onderbreking

Grote raampartijen en elementen in genuanceerde Noord-Hollandse kleuren

Pergola’s en houten details als verzachting naar het groen

Lichte steen met donkerdere houten elementen

Grote raampartijen en klassieke verbijzonderingen zoals luiken

details inenraampartijen en dakranden Subtiele variatieWitte in materiaal kleur

DE RINGSLOOT De woningen in het deelgebied ringsloot bestaan voornamelijk uit vrijstaande-, en twee-onder-een-kap woningen. Alle woningen zijn met de achtertuinen op de sloot georiënteerd. De brede waterstructuur is herkenbaar en beeldbepalend voor heel fase 5 van Bangert en Oosterpolder. ALGEMENE BOUWREGELS 1. Bebouwing die langs de Ringsloot is gevestigd heeft een individueel en vrijstaand karakter waarbij afwisseling wordt gemaakt door accenten in architectuur. Deze accenten worden op logische plekken aangebracht, denk hierbij aan zichtlijnen of aansluitingen van wegen. De minimale accenten in de bebouwing staan aangegeven in hoofdstuk 3.3 hoeken en accenten. 2. De woningen liggen met de achterkanten naar de ringsloot toe georiënteerd. De tuin zoekt daarbij aansluiting met het water en groen. MATERIAALGEBRUIK Voor dit themagebied wordt er niet anders met materialen omgegaan dan in de andere deelgebieden. Er wordt overwegend gebruik gemaakt van metselwerk. Door de toepassing van subtiele kleurverschillen in het metselwerk of diverse metselverbanden en steenformaten kunnen details worden aangebracht. Accenten in de bebouwing worden vormgegeven in metselwerk en in hout, of een onderhoudsarme variant daarvan. De daken worden voorzien van keramische dakpannen (m.u.v. hoogglans) of van leisteen (kunstleisteen is toegestaan).

KLEURENPALET Het kleurenpalet aan materialen is nauwkeurig op elkaar afgestemd. Het metselwerk bestaat uit lichte aardetinten van beige tot lichtbruin. Het metselwerk mag gemêleerd zijn, maar een rustige, samenhangende uitstraling met de natuurlijke materialen is hierbij een voorwaarde. In dit deel van de wijk wordt er ingezet op meerdere kleuren metselwerk waarbij er maximaal drie woningen naast elkaar dezelfde tint bakstenen 22

hebben. Kleurgebruik van kozijnen en daklijsten en details is overwegend in genuanceerde Noord-Hollandse kleuren of sluiten aan op het metselwerk en benadrukken de individualiteit van de huizen, maar harmoniseren in het totaalbeeld. Woningen met een lichte gevel kleur mogen voor een donkerdere kleur voor de kozijnen kiezen. Om een zachte uitstraling te waarborgen, is het belangrijk dat opvallende detaillering met een groot contrast wordt voorkomen. De daken in het deelplan hebben een donkere, antraciete kleur, zoals in de hele wijk. DETAILLERING Het is belangrijk dat er een bepaalde variatie is in de architectuur om een eenzijdig beeld te voorkomen. Middelen om variatie aan te brengen zijn bijvoorbeeld verbijzonderingen in metselwerk, subtiele kleurvariaties of mee ontworpen erkers, overstekken met hout en pergola’s. Ook kan er gedacht worden aan mee ontworpen uitbouwen en schoorstenen. Deze middelen zijn niet beperkend en kunnen wisselend ingezet worden. Incidenteel kan er rondom de ramen een eigentijdse interpretatie van klassieke verbijzonderingen worden toegepast zoals roedes of luiken. Dakranden, hoeken en materiaalovergangen worden nauwkeurig gedetailleerd. Installaties als bijvoorbeeld een warmtepomp of airconditioning worden in de architectuur mee ontworpen. Daarnaast kunnen ze geïntegreerd worden in de woning of garage.

Subtiele variatie in materiaal en kleur

Variatie in materiaal en kleur

Verbinding met het water en genuanceerde Noord-Hollandse kleuren

Variatie door verbijzondering elementen

Verbinding met het groen en zachte materialen en kleuren

Harmonie in kleurgebruik en antraciete kleur daken

HET LINT Langs het deel van de Westerblokker vanaf de Strip tot aan de Noorderdracht is de laatste jaren meer bijgebouwd. Hierbij is het handhaven van het halfopen karakter het uitgangspunt. De bebouwing is een afwisseling van kleinschalige woningen en agrarische bebouwing. Er zijn vooral eenvoudige vrijstaande woningen. Op het kavel aan het lint is ruimte voor een stolp. ALGEMENE BOUWREGELS 1. De woning heeft een alzijdige oriëntatie waarbij de hoofd oriëntatie van de woning ligt naar het lint toe ligt. 2. De woning maakt alleen gebruik van een tentdak, dan wel niet in combinatie met een dakopbouw. 3. De stolp heeft een maximale afmeting van veertien bij veertien meter. MATERIAALGEBRUIK Voor de stolp wordt er overwegend gebruik gemaakt van metselwerk. Door de toepassing van subtiele kleurverschillen in het metselwerk of diverse metselverbanden en steenformaten kunnen details worden aangebracht. Accenten in de bebouwing worden vormgegeven in metselwerk, hout (of een onderhoudsvrije variant hiervan). De daken worden voorzien van keramische dakpannen (m.u.v. hoogglans). KLEURENPALET Voor het metselwerk kan er worden gekozen voor een range van oranjerood, rood tot aan roodbruin. Het metselwerk mag een gemêleerde uitstraling hebben.

Kleurgebruik van kozijnen en daklijsten zijn genuanceerde NoordHollandse kleuren of sluiten aan op het metselwerk en benadrukken de individualiteit van de huizen, maar harmoniseren in het totaalbeeld. De daken in het deelplan hebben een donkere, antracieten kleur, zoals in de hele wijk.

24

DETAILLERING Voor de stolp mag er variatie in de gevel worden aangebracht. Middelen om variatie aan te brengen zijn bijvoorbeeld verbijzonderingen in metselwerk, subtiele kleurvariaties of mee ontworpen erkers en dakkapellen. Ook kan er gedacht worden aan mee ontworpen uitbouwen en schoorstenen. Deze middelen zijn niet beperkend en kunnen wisselend ingezet worden. Incidenteel kan er rondom de ramen een eigentijdse interpretatie van klassieke verbijzonderingen worden toegepast zoals roedes of luiken. Dakranden, hoeken en materiaalovergangen worden nauwkeurig gedetailleerd. Bij de daken is het niet toegestaan om een overstek te maken groter dan 0.50m. Installaties als bijvoorbeeld een warmtepomp of airconditioning worden in de architectuur mee ontworpen.

Alzijdige gevels en variatie in materialen

Verbijzondering door elementen

Variatie door verbijzondering