Raadsvoorstel Herontwikkeling van de locatie Dovenetel 78 te Zwaag

GEMEENTE

yQ HOORN

Raadsvoorstel Zaaknummer: 1659786 Steller: Hans Manten E-mail: h.manten@hoorn.nl

Team: Projectmanagent Teammanager: H. de Bruijn Portefeuillehouder: A. Helling

Onderwerp Herontwikkeling van de locatie Dovenetel 78 te Zwaag

Agendering Ter besluitvorming

Bijlagen 1 Werkwijze Stichting Knarrenhof 2 Schetsplan Stichting Knarrenhof 3 Overzicht Voorbereidingskosten 4 Verkenningsstudie Knarrenhof 5 Concept Stedenbouwkundige uitgangspunten Knarrenhof Dovenetel 6 Grondprijzenbrief 7 Collegebesluit 23 april 2019 De raad besluit 1. Een voorbereidingskrediet van € 100.000 beschikbaar te stellen om de kosten voor de uitwerking van het bouwplan voor de locatie Dovenetel 78 in samenwerking met de Stichting Knarrenhof te dekken 2. Het voorbereidingsbudget tijdelijk te administreren als immateriële vaste activa in afwachting van een nog vast te stellen grondexploitatie. 3. De bij dit besluit behorende begrotingswijziging vast te stellen

Samenvatting De school De Spinaker op de locatie Dovenetel 78 is in juni 2017 vrijgekomen. Deze locatie zal niet meer als school worden gebruikt. Herontwikkeling van deze locatie is daarom wenselijk. Het college stelt voor om het initiatief van Stichting Knarrenhof in samenwerking met woningstichting Het Grootslag voor de realisatie van seniorenwoningen te ondersteunen .Het eerste schetsontwerp van Stichting Knarrenhof sluit qua volume aan bij de inrichting van de wijk en de hoofdstructuur van de omgeving en richt zich op het tekort aan betaalbare en geschikte huisvesting voor senioren. De stedenbouwkundige kaders voor het definitieve ontwerp geven ruimte voor circa 28 levensloopbestendige woningen. Het initiatief van de Stichting Knarrenhof gaat om een Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) project, waarbij de potentiële kopers een actieve rol vervullen in de ontwikkeling van de locatie. De raad wordt verzocht om medewerking te verlenen aan de beoogde ontwikkeling en daartoe in te stemmen met het voorgestelde voorbereidingsbudget.

1.

Inleiding: reden van het voorstel

Aanleiding De Stichting Knarrenhof heeft zich bij de gemeente gemeld met een plan om te voorzien in seniorenwoningen op de locatie Dovenetel 78. Het college staat positief tegenover de ontwikkeling van deze locatie door de stichting voor deze doelgroep.

1 jgï GEMEENTE HOORN Belang Op 1 juni 2017 is de school De Spinaker op de locatie Dovennetel 78 (hierna: de locatie) opgeheven. De locatie kan, na wijziging van het bestemmingsplan, opnieuw ontwikkeld worden om te voorzien in de behoefte aan woningen voor een doelgroep waar weinig woonruimte voor beschikbaar is. Centrale vraag Is de raad bereid medewerking te verlenen aan de uitwerking van het plan van de Stichting Knarrenhof voor de herontwikkeling van deze locatie ten behoeve van woningen voor senioren en hiervoor een voorbereidingsbudget van € 100.000 beschikbaar te stellen? 2. Beoogd maatschappelijk resultaat Het initiatief draagt bij aan het verkleinen van het tekort aan seniorenwoningen. Tevens faciliteert het de zelfredzaamheid en het verminderen van eenzaamheid van senioren. Het realiseren van woningen die specifiek geschikt zijn voor senioren leidt naar verwachting tot een afname van Wmo-verzoeken. Bijvoorbeeld doordat bestaande woningen niet aangepast hoeven te worden en de doelstelling is om het leveren van zorg van de bewoners onderling te faciliteren en stimuleren. 3. Bijdrage aan de duurzaamheidsambitie De woningen zullen aan de eisen van het Bouwbesluit moeten voldoen. Samen met de stichting wordt de mogelijkheid tot het treffen van verdergaande duurzaamheidsmaatregelen onderzocht. 4.

Kaders De structuurvisie Hoorn. Hierin is opgenomen dat seniorenwoningen of levensloopbestendige woningen gewenst zijn; De Wet ruimtelijk ordening (Wro), met name afdeling 6.4 Grondexploitatie] Besluit ruimtelijke ordening (Bro), met name de artikelen 6.2.3 en 6.2.4. Hierin staan de kosten opgenomen die verhaald kunnen worden; Nota Grondbeleid 2016 e.v. Hierin zijn de grondslagen bepaald voor het opstellen van de grondexploitaties; Collegebesluit herontwikkeling Dove netel 23 april 2019 Concept Stedenbouwkundige uitgangspunten Knarrenhof, locatie Dovenetel Verkenningsstudie Knarrenhof Afwegingskader wonen Westfriesland] dit maakt onderdeel uit van de Regionale Woonvisie. Voor het Knarrenhof heeft al regionale afstemming plaatsgevonden. Woonvisie Hoorn 2020-2025 Een nieuwe koers 2020: Een van de vier opgaven is wonen, zorg en welzijn, waarbij de eerste twee speerpunten zijn: 1. We zorgen ervoor dat iedereen een passende plek heeft om te wonen. Elke inwoner moet zoveel en zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. 2. We zetten ons in voor ontwikkelingen die bijdragen aan een inclusieve samenleving: een gemengde bevolkingssamenstelling en gevarieerd woningaanbod in elke wijk. Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Gemeente Hoorn. Deze doelgroepenverordening is van toepassing op het moment dat het om sociale huur, sociale koop en middenhuur gaat.

Dit gaat over de termijn waarop sociale huur, sociale koop en middenhuur voor de doelgroep beschikbaar moet zijn en een antispeculatiebeding bij verkoop. Bestemmingsplan Risdam en Nieuwe Steen-West Regionale woonvisie Westfriesland (2017): een van de vijf speerpunten is het scheiden van wonen en zorg: langer zelfstandig wonen bevorderen. Het afwegingskader Westfriesland maakt onderdeel uit van de regionale woonvisie. Voor het Knarrenhof heeft al regionale afstemming plaatsgevonden.

5.

Argumenten

Pagina 2

GEMEENTE HOORN De stichting heeft een plan ingediend om op de locatie seniorenwoningen te bouwen. Hieronder wordt toegelicht wat het plan precies inhoudt en welke stappen er tot dusver zijn gezet. Vervolgens wordt toegelicht op welke wijze de gemeente de ontwikkeling mogelijk kan maken en welke financiële gevolgen dit heeft. Voorgeschiedenis Na de opheffing van locatie van de school De Spinaker in 2017 is de locatie leeg komen te staan. De stichting Knarrenhof heeft zich gemeld met een plan voor de ontwikkeling van seniorenwoningen. Op 23 april 2019 heeft het college akkoord gegeven op het verder uitwerken van dit plan aan de hand van stedenbouwkundige kaders. De stichting Knarrenhof is een landelijke organisatie zonder een specifiek commercieel oogmerk, maar wel met een maatschappelijk doel. De stichting beoogt levensloopbestendige woningen voor woongroepen van gelijkgestemde, zelfredzame senioren te realiseren. Ze ontwikkelen voor gelijkgestemden de mogelijkheid tot zelfstandig leven en wonen. Het initiatief is gebaseerd op de ‘woonhofjes van vroeger’. Het concept genaamd “Knarrenhof’ stelt privacy en wooncomfort centraal in een veilige en beschermde omgeving en is er op gebaseerd dat buren elkaar helpen, onder andere bij het organiseren van gezamenlijk onderhoud en de zorg voor een ieder. In bijlage 1 is de werkwijze van de stichting beschreven.

Inhoud plan Het eerste schetsontwerp uit 2018 van de stichting Knarrenhof bestond uit 24 levensloop bestendige woningen, verdeeld in zestien koopwoningen en acht sociale huurwoningen Door de gemeente Hoorn is een stedenbouwkundig schetsontwerp en een nota met stedenbouwkundige uitgangspunten voorbereid. Deze geven de kaders voor de verdere uitwerking van het plan door de stichting Knarrenhof. In de wijk Risdam Noord is er een oververtegenwoordiging van goedkopere woningen De verhouding goedkoop-middelduur-duur is in de wijk Risdam-Noord 69%-27%-4%. Gemeente Hoorn streeft naar evenwichtige wijken met een verdeling 30%-30%-40%. Daarom zal een (geringe) afwijking ten gunste van middelduur en duur voor de Dovenetel het gemiddelde in de buurt meer naar de streefwaardes van 30-30-40 brengen. In het huidige schetsontwerp ligt de verhouding op 30% (negen woningen), 40% (tien woningen) en 30% (negen woningen), totaal 28 woningen. In de uitwerking om te komen tot een definitief ontwerp kan dit uiteraard nog wijzigen. De sociale huurwoningen worden in overleg met de coöperatie Woningstichting het Grootslag ontwikkeld. Haalbaarheidstoets plan Het Hoorns Initiatieven Platform (HIP) heeft positief geadviseerd over het initiatief van Stichting Knarrenhof. Uit de adviezen van de verschillende vakdisciplines bleek dat de vakdisciplines positief tegenover deze ontwikkeling staan.

Het plan sluit goed aan bij de inrichting van de wijk en de hoofdstructuur van de omgeving. Daarnaast sluit het plan aan bij verschillende doelstellingen uit de lokale en regionale woonvisie, zoals het realiseren van meer levensloopbestendige woningen. Parkeren op eigen terrein is niet volledig mogelijk, maar er zijn mogelijkheden om een deel van het parkeren in het omliggende openbare gebied op te lossen. In het openbare gebied is parkeerruimte beschikbaar omdat deze voorheen door de school werd gebruikt en nu ingezet kan worden om een deel van de parkeervraag van deze ontwikkeling op te vangen. Ook de omgevingsdienst heeft een positief advies afgegeven. Het plan is met de regio afgestemd en goedgekeurd. Op basis van een uitgewerkt plan zal er een wijzigingsprocedure voor het huidige bestemmingsplan moeten worden gestart om de bestemming “Maatschappelijk” te veranderen in bestemming “Wonen". Werkwijze en kostenverhaal

Pagina 3

GEMEENTE HOORN

De gemeente, als huidige eigenaar van het perceel, gaat over tot gronduitgifte van bouwrijpe grond aan de deelnemers van de stichting voor deze locatie. Financiële aspecten De voormalige schoollocatie heeft per 1 januari 2020 een boekwaarde van € 460.369 De hoge boekwaarde maakt dat de kostprijs van de bouwrijpe grond hoger is dan de marktconforme grondprijs. Dit resulteert naar verwachting tot een onrendabele grondexploitatie van ongeveer € 500.000. Om de financiële haalbaarheid van het plan in beeld te brengen, is op basis van een proefverkaveling van 24 beneden/boven woningen een eerste financiële doorrekening gemaakt. Hierbij is rekening gehouden met de Woonvisie Hoorn 2020-2025 voor nieuwe ontwikkelingen, waarin staat dat we een 30/30/40 verhouding dienen aan te houden. Deze verhouding gaat uit van 30% goedkope woningen; in dit geval sociale huurwoningen (huurprijs van maximaal €720,42 per maand, prijspeil 2019), 30% koopwoningen in het middensegment (woningen met een prijs van maximaal €230.000,-) en 40% koopwoningen in het dure segment (geen maximale prijs). In deze berekening is voor de zeven sociale huurwoningen (30%) een grondprijs aangehouden van €19.414 (excl. BTW). De zeven koopwoningen in het middensegment hebben een grondprijs van €25.024 (excl. BTW) en voor de tien koopwoningen in het dure segment €39.300 (excl. BTW).

Dit komt neer op een totale grondprijs van € 704.066 (excl. BTW). Hierbij is nog geen rekening gehouden met een eventuele collectieve verblijfsruimte Op 5 december 2019 zijn bovenstaande marktconforme grondprijzen voor de woningen met de stichting afgestemd. De stichting heeft aangegeven akkoord te gaan met deze bedragen. Het openen van een grondexploitatie om zodoende de kosten die de gemeente maakt voor dit voorstel te verhalen, is op dit moment nog niet mogelijk. Eerst moet de haalbaarheid van het plan nader worden onderzocht en een bestemmings- c.q. wijzigingsplan in procedure worden gebracht. Min of meer gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmings- c.q. wijzigingsplan kan de grondexploitatie door de raad worden vastgesteld. Naar verwachting zal het resultaat op de grondexploitatie van de gemeente ca. € 502.000 netto contant per 1 januari 2020 negatief zijn. Of een tekort van € 565.000 op eindwaarde per 31 december 2024. Dat heeft voornamelijk te maken met de hoge boekwaarde, maar ook met de gebruikelijke kosten van sloop, bouw- en woonrijp maken en eventuele sanering van de grond. Het te verwachten tekort op de grondexploitatie zal ten laste van de algemene bedrijfs reserve Grondzaken indien de uitwerking van dit voornemen door Stichting Knarrenhof leidt tot realisatie van dit plan.

Plankosten en voorbereidingsbudget De inschatting van de totale plankosten, inclusief 10% onvoorzien is €228.000. Het plan wordt eerst op haalbaarheid onderzocht. Dit vereist capaciteit, waardoor er kosten moeten worden gemaakt door de gemeente. Om deze kosten te dekken, is een voorbereidingsbudget nodig van maximaal € 100.000 . Dit zijn de kosten van ambtelijke uren die al voor dit project zijn gemaakt plus de kosten van de gemeentelijke begeleiding van het initiatief van de Stichting. Om de ontwikkeling van de Dovenetel daadwerkelijk te starten, maar ook om de voorbereidingskosten te limiteren, krijgt De Stichting een periode van 6 tot maximaal 9 maanden de tijd om na het vaststellen van dit raadsbesluit om voldoende maatschappelijke en financiële draagkracht voor haar plan te krijgen.

Pagina 4

nil HTS GEMEENTE HOORN De raad wordt daarom verzocht dit bedrag beschikbaar te stellen voor de uitwerking van het plan. Het budget tijdelijk administratief onder te brengen als immateriële vaste activa. Indien het project na de voorbereiding stopt dan kunnen de voorbereidingskosten tot maximaal € 100.000 worden afgeboekt ten laste van de algemene bedrijfs reserve grondzaken en als het project door gaat dan kunnen de kosten van voorbereiding te zijner tijd ten laste van een nog vast te stellen grondexploitatie worden gebracht).

6. Maatschappelijk draagvlak De stichting heeft bij haar eerste verkenning al meer dan 100 geïnteresseerden gevonden binnen de gemeente Hoorn. Dit duidt erop dat er behoefte is aan het voorliggende plan. De locatie Dovenetel kan voor de toekomst als voorbeeld dienen voor vergelijkbare ontwikkelingen elders in de stad. De omgeving zal actief geïnformeerd worden over het voorgenomen plan en betrokken worden bij de uitwerking. 7. Financiële consequenties Voorgesteld wordt om een voorbereidingsbudget van € 100.000 tijdelijk als immateriële vaste activa te administreren en op een later moment, bij niet doorgaan van het plan, ten laste van de algemene bedrijfs reserve grondzaken te brengen of, bij wel doorgaan van het plan, door te boeken naar een vastgestelde grondexploitatie. Het uiteindelijk te verwachten tekort op de grondexploitatie voor deze locatie zal ten laste van de reserve grondzaken worden gebracht. 8. Communicatie De stichting zal schriftelijk op de hoogte worden gebracht van het besluit. Tevens zal de gemeente Hoorn gelijktijdig met publicatie van het collegebesluit de omwonenden schriftelijk inlichten over het voorgenomen plan om de omgeving van meet af aan goed te informeren en betrekken. 9.

Realisatie Indien de raad akkoord gaat met dit voorstel, wordt een intentie-overeenkomst tot samenwerking met de stichting Knarrenhof gesloten over onder andere het proces, de verdeling van taken en de verdeling van kosten. Met de stichting zal verder verkend worden wat de mogelijkheden zijn om tot een haalbaar bouwplan te komen. In de tussentijd wordt de locatie beheerd door de afdeling Vastgoed. Zij zorgen ervoor dat er anti-kraak maatregelen aanwezig zijn. Zodra de stichting Knarrenhof een haalbaar plan heeft ontwikkeld zal de raad geïnformeerd worden en gevraagd worden te besluiten om tot uitgifte van bouwrijpe grond over te gaan en het bestemmingsplan voor deze locatie te wijzigen. Als de Stichting Knarrenhof en gemeente Hoorn binnen de gestelde termijn van maximaal 9 maanden niet tot overeenstemming komen zal de gemeente op zoek gaan naar een andere initiatiefnemer.

Hoorn,

16 FEB 2021

Pagina 5