Nota van Uitgangspunten verbouw Koopvaarder

Zelfbewoningsplicht De gemeente legt voor alle nieuwbouw een zelfbewoningsplicht op. Hiermee beoogt de gemeente dat alleen de koper of huurder van de woning de woning uitsluitend kan gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen (onder)verhuren. Voor de categorieën sociale koop, sociale huur en middenhuur is dit vastgelegd in de doelgroepenverordening. Voor de andere categorieën zal de gemeente hierover afspraken maken in de anterieure overeenkomst.

3.4 Verkeer, ontsluiting en parkeren Ontsluiting op de openbare weg De Koopvaarder 1 moet net als de andere panden aan de Koopvaarder gebruik maken van de bestaande ontsluiting op de Blokmergouw. Voor de verbinding met het voetpad langs de Blokmergouw dient hierop aangesloten te worden met een voetpad. Voor de parkeernormen en stallingruimte voor fietsen wordt verwezen naar alinea 2.2.

3.5 Welstand Bouwplannen worden getoetst door de Commissie voor Monumenten en Welstand aan de criteria die zijn vastgelegd in de Welstandsnota 2020. Voor het plangebied wordt een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan opgesteld. In de ontwerpfase zal de initiatiefnemer het conceptbeeldkwaliteitsplan en het schetsplan eerst bespreken met de stedenbouwkundige van de gemeente om deze vervolgens te bespreken met de Monumenten- en welstandscommissie. Het Beeldkwaliteitsplan wordt ter inzage gelegd, gelijktijdig met de ontwerp-omgevingsvergunning voor het bouwplan, en wordt vastgesteld door de gemeenteraad. Het beeldkwaliteitsplan wordt daarmee een onderdeel van de Welstandsnota.

3.6 Civiel Het plangebied blijft privaatrechtelijk eigendom, er worden geen gronden overgedragen aan de gemeente. Afhankelijk van het plan voor de inrichting van de buitenruimte kan het nodig zijn om grond te verkopen aan de ontwikkelaar (ten behoeve van een groene inrichting).Over de aansluiting van het plangebied op het openbaar gebied, zowel op technische gebied als verkeerskundig, is in hoofdstuk 2 van deze Nota van Uitgangspunten al ingegaan.

3.7 Economie Met de vaststelling van de Omgevingsvisie heeft de gemeente het beleid uit de Structuurvisie 2012 voor het gebied Nieuwe Steen voortgezet. Het gebied Nieuwe Steen biedt ruimte voor herontwikkeling en

25

transformatie, in deze situatie van een werklocatie naar een gemengd gebied. Onderhavig kantoorgebouw is geschikt voor een woonfunctie.

3.8 Nood- en hulpdiensten Het plangebied is bereikbaar vanaf de Blokmergouw. De nood- en hulpdiensten zullen om advies worden gevraagd over de bereikbaarheid van de woningen.

3.9 Maatschappelijke voorzieningen Het plangebied wordt ontwikkeld als woningbouwlocatie en krijgt geen maatschappelijk voorziening. Ook worden binnen het plangebied vooralsnog geen bijzondere woonvormen gerealiseerd waaruit een grote zorgvraag komt.

3.10 Sociale veiligheid Sociale veiligheid is een belangrijk thema bij de realisatie van woningbouw. Het bouwplan en de directe omgeving moeten getoetst worden op donkere hoeken en plaatsen waar samenscholing kan plaatvinden en waar dit ongewenst is. Ook de inpandige bergingen moeten getoetst worden op sociale veiligheid. Vooraf moeten maatregelen om sociale veiligheid te bevorderen worden besproken met de gemeente Hoorn.

3.11 Gezondheid Het plangebied ligt midden in Hoorn, waar al de woonfunctie aanwezig is. In de nabijheid zijn geen grote wegen en er zijn geen milieubelastende activiteiten in de directe omgeving aanwezig die een nadelige invloed kunnen hebben op de toekomstige woonomgeving. Zo nodig zal de GGD om een advies worden gevraagd.

26

Hoofdstuk 4.

Vervolg

4.1 Procesbeschrijving en planologische procedure 4.1.1 Inleiding De voorbereiding en realisatie van dit project wordt conform het projectmatig werken uitgevoerd. Dit houdt in dat er een gemeentelijke projectleider is aangesteld, een projectteam is gevormd en conform een vaste werkwijze, zoals opgenomen in de intentieovereenkomst (maar ook hierna) naar een concreet woningbouwplan wordt gewerkt. Projectorganisatie: - projectleider - projectteam - incidentele ondersteuning -

Adviseur van RO, Wonen, Verkeer, Stedenbouw en Grondzaken Adviseur van het ingenieursbureau, Erfgoed, Omgevingsdienst, Communicatie, Veiligheidsregio, GGD, HHNK

initiatiefnemers architect

4.1.2 Proces Met een nota van uitgangspunten worden de uitgangspunten voor de planontwikkeling benoemd. Het concept van de nota van uitgangspunten is gedeeld met de initiatiefnemer die in de gelegenheid is gesteld om hier op te reageren. De definitieve versie is ook gedeeld met initiatiefnemer. Vervolgens is de nota van uitgangspunten aan het college aangeboden ten behoeve van het vrijgeven voor participatie. De nota van uitgangspunten maakt onderdeel uit van een participatieproces dat wordt georganiseerd door initiatiefnemer. Nadat participatie heeft plaatsgevonden wordt de nota van uitgangspunten al dan niet aangepast en aan het college aangeboden ter vaststelling. Na vaststelling wordt de nota van uitgangspunten naar de gemeenteraad toegestuurd, waarbij de mogelijkheid wordt geboden wensen en of bedenkingen vroegtijdig aan te geven. De nota van uitgangspunten heeft een voorlopig karakter waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. De bevoegdheid voor het wijzigen van het planologisch kader ligt namelijk bij de gemeenteraad. Tevens kunnen participatie met de buurt en/of uitkomsten van onderzoeken leiden tot aanpassing van de uitgangspunten. Na de vaststelling van de nota van uitgangspunten start de 2e fase. Op basis van de nota van uitgangspunten wordt er een plankostenscan gemaakt.

Op basis van het bedrag uit de plankostenscan en de werkzaamheden opgenomen in de intentieovereenkomst wordt het tweede door initiatiefnemer te betalen bedrag bepaald door Grondzaken. Vervolgens worden door de initiatiefnemer de benodigde onderzoeken gedaan die een afbreukrisico vormen voor het bouwplan. Welke onderzoeken dit betreft en door wie ze worden uitgevoerd is vastgelegd in de intentieovereenkomst en opgenomen in paragraaf 2.9 van deze nota. Op basis van de nota van uitgangspunten, de onderzoeken en de participatie kan het bouwplan door initiatiefnemer worden uitgewerkt. Het gemeentelijke projectteam zal de initiatiefnemer hierin begeleiden. Wanneer het bouwplan is uitgewerkt tot een voorlopig ontwerpbouwplan, dat ruimtelijk passend en economisch uitvoerbaar wordt gevonden kan de anterieure overeenkomst worden opgesteld. In de anterieure overeenkomst worden alle vervolg afspraken vastgelegd waaronder:

27

-

-

Het (stedenbouwkundig/ontwerp)plan op basis waarvan de uitgebreide afwijkingsprocedure wordt gevoerd in afwijking van het bestemmingsplan en voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Overige uitgangspunten ten behoeve van de ruimtelijke procedure, zoals parkeernormen, woningbouw categorieën, m2 overige functies, etc. Afspraken omtrent de te doorlopen planologische procedure. Afspraken omtrent inrichting en oplevering openbare ruimte (indien van toepassing). Totale kostenverhaal, waaronder resterende plankosten en planschade. Wijze afstemming buurt. Planning. Garanties/zekerheidsstelling. Indien nodig fasering. Indien nodig gronduitgifte/aankoop.

De voorbereiding van de planologische procedure kost de gemeente de nodige tijd en geld. Denk hierbij onder andere aan opstellen en controleren van de aanvraag om omgevingsvergunning met goede ruimtelijke onderbouwing, het laten uitvoeren en controleren van diverse onderzoeken en het verplichte overleg met verschillende instanties. De gemeente Hoorn sluit daarom de anterieure overeenkomst voordat de gemeente start met de (vervolg-)werkzaamheden. Het sluiten van de anterieure overeenkomst is de bevoegdheid van het college. Het college zal zich inspannen voor het voeren van de noodzakelijke planologische procedure om het bouwplan mogelijk te maken. De raad zal uiteindelijk bij het verzoek tot de afgifte van een zogenaamde ‘Verklaring van geen bedenkingen’ hierover nog moeten besluiten. De totale procedure zoals opgenomen in de Nota Kostenverhaal is hieronder schematisch weergegeven: De voorgestelde werkwijze lijdt tot het volgende proces: Oriëntatiefase

Intentiefase

Voorbereidingsfase

Realisatiefase

Bouwinitiatief

Nota Van Uitgangspunten *

Anterieure overeenkomst *

Verlenen omgevingsvergunning*

HIP

Betaalmoment 2

Betaalmoment 3

Intentie Overeenkomst *

Onderzoeken

Overige onderzoeken

Plan uitwerking Aanvraag om omgevingsverg unning

Betaalmoment 1 Voorlopig ontwerp

Planologische procedure **

Betaalmoment 4 Start bouw

* = besluitvorming college ** = besluitvorming college en gemeenteraad 4.1.3 Planologische procedure: Voor dit plan wordt de zogenaamde uitgebreide afwijkingsprocedure doorlopen. Concreet houdt dit in dat er een aanvraag om omgevingsvergunning wordt ingediend. Deze is in strijd met de vigerende bestemmingsplannen, maar daar wordt gemotiveerd van afgeweken.

28

De eerste stap is dat er een ontwerp omgevingsvergunning wordt opgesteld en de gemeenteraad wordt gevraagd een ontwerpverklaring van geen bedenkingen af te geven. Als de gemeenteraad deze verklaring afgeeft wordt deze samen met de ontwerp omgevingsvergunning met bijbehorende bijlagen/onderzoeken voor zes weken ter inzage gelegd (na publicatie). Het is dan mogelijk om hiertegen zienswijzen in te dienen. Het college zal op basis van de ingediende zienswijzen de belangen afwegen en bepalen of zij de gemeenteraad wil voorstellen een definitieve verklaring van geen bedenkingen af te geven. Dat kan van toepassing zijn op hetzelfde plan, of een plan dat is aangepast op basis van de zienswijzen. Als de gemeenteraad deze Verklaring van geen bedenkingen afgeeft, verleend het college de omgevingsvergunning. Tegen dit besluit staat beroep open bij de Rechtbank Noord-Holland en eventueel hoger beroep bij de Raad van State. Naast deze vergunningprocedure wordt een concept beeldkwaliteitsplan in procedure gebracht en zal mogelijk ook een besluit hogere grenswaarden Wet Geluidhinder nodig zijn.

4.2 Communicatie en participatie De projectleider is het eerste aanspreekpunt over het plan voor de initiatiefnemer. De initiatiefnemer en projectleider zorgen in overleg met elkaar voor het delen van de juiste informatie naar alle betrokken, zoals de projectgroepleden, maar ook de derden belanghebbenden zoals omwonenden en externe adviseurs. De ontwikkelaar heeft overleg gevoerd met de eigenaren en bewoners van de panden die direct rondom Koopvaarder 1 liggen. Van deze gesprekken heeft de ontwikkelaar een samenvatting gemaakt (zie bijlage 2). Uit deze samenvatting komt naar voren dat de VVE van Woongebouw De Kluis heeft laten weten geen bezwaren te hebben tegen de voorgenomen plannen. De eigenaren van de achtergelegen twee kantoorpanden (Koopvaarder 2, 2A, 2B en 4) hebben in gesprekken met de ontwikkelaar aangegeven geen bezwaren te hebben. De bewoners van het naastgelegen ouderencomplex hebben wel hun zorgen geuit. Vooral het verminderen van zonlicht door de extra bouwlagen vormt een bezwaar. Maar ook de vraag of er voldoende parkeerplaatsen komen en er niet teveel extra autoverkeer op de Koopvaarder zal komen leeft. Deze Nota van Uitgangspunten is voorts toegezonden aan alle omwonenden en eigenaren van de kantoorpanden. Van de VVE de Kluis is geen reactie ontvangen.

De eigenaren van de kantoren hebben wel gereageerd en aangegeven toch enige bezwaren te hebben tegen de bouwplannen. Ook de huurders van de ouderenwoningen hebben gereageerd met de eerder benoemde bezwaren. Naar aanleiding van deze berichten heeft de projectmanager overleg gevoerd met de eigenaren van beide achtergelegen kantoren en is een bijeenkomst met de bewoners van de ouderenwoningen georganiseerd. De bezwaren van de eigenaren van de twee achtergelegen kantoren zijn als volgt samen te vatten: - De doelgroep van de potentiële huurders wordt kleiner. Voor een (zakelijke) huurder is het minder aantrekkelijk om zich te vestigen binnen een woonomgeving. Huurders welke zich nu hebben gevestigd deden dit met redenen. Vestigen naast Banken en accountancy en vanuit hier was er synergie. - De eigenaren hebben ook het voornemen om de bestaande kantoren te slopen en te vervangen door woningbouw. Dit initiatief is echter nog niet ingediend. Een participatie voor de laatst transformerende partij is altijd extra lastig gezien er dan meer partijen zijn die bezwaar kunnen maken.

29

Het gebied Risdam-zuid is aangewezen als transformatielocatie van kantoren naar wonen. Dat heeft als consequentie dat het gebied ‘verkleurd’ en dat er mogelijk minder synergie ontstaat tussen huurders van gebouwen onderling, simpelweg omdat deze kantoren niet langer bestaan. Dat hierdoor bestaande kantoren niet of minder eenvoudig verhuurt kunnen worden lijkt niet vast te staan. De kantorenmarkt is afhankelijk van vele factoren en de verhuurbaarheid van een kantoor hangt samen met prijs, uitstraling, oppervlakte, ligging ten opzichte van infrastructuur, secundaire verhuurvoorwaarden, etc. Omdat de eigenaren van de kantoren nog geen initiatiefplan hebben ingediend kan inderdaad de situatie ontstaan dat toekomstige bewoners van Koopvaarder 1 bezwaar zullen maken tegen eventuele bouwplannen op Koopvaarder 2, 2A, 2B en 4. Te zijner tijd zullen de eigenaren in gesprek moeten gaan met deze nieuwe buren over hun bouwplan. De gemeente zal dan ook – net als nu – de verschillende belangen afwegen en nagaan of en op welke wijze mee kan worden gewerkt met deze bouwplannen. Met de bewoners van de ouderenwoningen (Intermaris) is op 28 juni 2022 een bijeenkomst georganiseerd. De bijeenkomst werd goed bezocht. Tijdens de bijeenkomst heeft de architect een toelichting gegeven op het bouwplan en bezonningsdiagrammen.

Tevens heeft de gemeentelijke projectmanager een toelichting gegeven op de Nota van Uitgangspunten en het gemeentelijk proces. De belangrijkste bezwaren die de bewoners hebben zijn: - Vermindering zonlicht bij met name de appartementen van de westelijke appartementen (huisnr’s 10, 11, 16, 17, 22, 23, 28 en 29), maar minder zonlicht op het gazon rondom het gebouw. - Belemmeren uitzicht bij hoogste verdieping - Toename autoverkeer (evt te hard rijden) en grotere kans op ongelukken bij onoverzichtelijke bocht tussen Koopvaarder 1 en Koopvaarder 6 t/m 65 (ouderenwoningen) - Toename parkeerdruk bij overige gebouwen De ontwikkelaar heeft in een eerder stadium na overleg met omwonenden het bouwplan aangepast om (gedeeltelijk) tegemoet te komen aan de bezwaren van de bewoners. Aanvankelijk kende het bouwplan twee volledige extra bouwlagen. Om schaduwwerking op de naastgelegen bebouwing te verminderen is het bouwplan toen aangepast en is gekozen voor een extra bouwlaag en een setback. Hierdoor is er sprake van minder schaduwwerking. Uit de bezonningsdiagrammen (zie bijlage 3) komt naar voren dat door het toevoegen van een extra bouwlaag + setback (penthouse) op sommige momenten van het jaar meer schaduwwerking is op het naastgelegen perceel en bebouwing Koopvaarder 6 t/m 65.

Zo zien we dat er vanaf september tot en met maart meer sprake is van enige extra schaduw op de gevel van Koopvaarder 6 t/m 65. Dit betreft dan met name een aantal (circa 6) woningen die schuin tegen over Koopvaarder 1 liggen. De bezonning voldoet aan de door de gemeente vereiste lichte norm van TNO, hetgeen betekent dat er gedurende minimaal twee uren per etmaal bezonning mogelijk is in de periode van 19 februari tot en met 21 oktober. Uit nadere studie blijkt dat de omliggende gebouwen grotendeels ook voldoen aan de strenge norm van TNO, omdat er gedurende minimaal drie uren per etmaal bezonning mogelijk is in de periode van 21 januari tot en met 22 november. Door het verhogen van de bebouwing aan de Koopvaarder 1 zal het uitzicht van de hoogste hoekwoning (Koopvaarder 6 t/m 65, schuin tegenover Koopvaarder 1) wijzigen. De oriëntatie van deze woningen is gericht op de Blokmergouw, waardoor het uitzicht slechts in geringe mate wordt beperkt. Er zit een bocht in de Koopvaarder 1, waardoor er een onoverzichtelijke verkeersituatie kan ontstaan direct achter de Koopvaarder 1. Bij de uitwerking van het plan kan worden nagegaan of het noodzakelijk is om de inrichting van de bocht iets veiliger in te richten (bijv. snoeien hagen). De Koopvaarder is ingericht als 30km/u weg, waardoor de snelheid beperkt is.

Het bouwplan voor Koopvaarder 1 zal moeten voldoen aan de geldende parkeernormen. Incidenteel kan er sprake zijn van extra parkerende auto’s, maar doorgaans zal er voldoende parkeergelegenheid zijn

30

voor de bewoners en bezoekers. Voor de ouderenwoningen is een apart parkeerterrein, waardoor er geen sprake zal zijn van parkeeroverlast voor deze bewoners. De bezwaren van omwonenden geven geen aanleiding om de Nota van Uitgangspunten aan te passen. De gemeente zal toezien op een zorgvuldige uitwerking van het bouwplan en de openbare ruimte de omwonenden informeren over het vervolg proces. Tevens zal de gemeente de ontwikkelaar vragen om regelmatig contact te onderhouden met de omwonenden en hen te vragen mee te denken over het bouwplan.

4.3

Risico’s en kansen

Aan dit project zijn risico’s verbonden, die van directe invloed kunnen zijn op de voortgang en resultaten van het project. Deze liggen met name bij de initiatiefnemer, maar de gemeente is medeverantwoordelijk om dit project tot stand te brengen en daarmee problemen op te lossen. De volgende risico’s kunnen worden benoemd: ➢ de economische uitvoerbaarheid van het project; ➢ mogelijke bezwaren van omwonenden; ➢ bindend advies/besluit van de gemeenteraad; ➢ aantonen regionale behoefte aantal en type woningen; ➢ onderzoeksresultaten van een aantal omgevingsonderzoeken (b.v. luchtkwaliteit, akoestisch onderzoek en externe veiligheid); ➢ onzekerheden ten aanzien van duurzaam en klimaat adaptief bouwen en de extra kosten daarvan. Als kansen gelden: ➢ Hergebruik van een bestaande stedelijke locatie ➢ De realisatie van woningen waar een grote behoefte aan is ➢ Een gebouw en directe omgeving die voldoen aan de nieuwste eisen op het gebied van duurzaamheid/klimaatadaptatie.

4.4

Indicatieve planning

Eén van de bijlagen behorende bij deze Nota van Uitgagspunten is een globale en indicatieve planning. Lopende het proces wordt deze planning verder uitgewerkt en zo nodig geactualiseerd.

31