Nota grondbeleid 2024

• Kostenverhaal zonder tijdvak (organische gebiedsontwikkeling zonder einddatum en eindbeeld): niet onder plankostenberekening vallen de kosten die samenhangen met werkzaamheden op de uitgeefbare kavel met betrekking tot het vrijmaken van de grond, slopen, verwijderen, verplaatsen, bodemsanering, demping, grondwerken, partieel ophogen en voorbelasten van grond. Deze kostensoorten vallen niet onder de plankosten als sprake is van kostenverhaal zonder tijdvak. Bij kostenverhaal zonder tijdvak wordt gewerkt met globale plannen. In het Aanvullingsbesluit grondeigendom Omgevingswet - bijlage IV en artikel 8.15 (verhaalbare kostensoorten)) is een nadere detaillering aangegeven over de kostensoorten die vallen onder de criteria met en zonder tijdvak. De gemeente Hoorn heeft een voorkeur voor kostenverhaal met tijdvak (integrale gebiedsontwikkeling). Voor wat betreft de historische kosten zoals voorbereidende plankosten en onderzoekskosten die samenhangen met de voorbereiding aan het vaststellen van een omgevingsplan wordt in de Omgevingsregeling artikel 13.2 en 13.3 nader toegelicht waaraan deze moeten voldoen. Kosten die verband houden met de kostenverhaalsbeschikking of een omgevingsvergunning worden niet tot de plankosten gerekend.

Deze vallen onder leges omdat sprake is van een individuele dienst (Aanvullingsregeling Grondeigendom Omgevingswet pagina 106 en verder) en plankosten gemeenschappelijke kosten zijn en niet individueel toe te rekenen zijn. Om de plankosten te berekenen werd tot en met 2023 de plankostenscan gehanteerd. Bij de invoering van de Omgevingswet is een nieuwe plankostenscan geïntroduceerd. Voor berekening van de plankosten zijn, in het kader van kostenverhaal volgens de Omgevingswet, in de bijlagen XXXIV (met tijdvak) en XXXIVa (zonder tijdvak) van de Omgevingsregeling tabellen opgenomen met vermelding van de wijze waarop de urencriteria wordt toegepast ter bepaling van het bedrag van de plankosten. Rente Onderdeel van de te verhalen kosten in een GREX is de rente. Zo moet rente worden toegerekend aan het taakveld 8.2 Grondexploitatie. Deze rente wordt toegevoegd aan de post voorraden, bouwgrond in exploitatie (BIE) oftewel de GREXen. Met ingang van 2016 mocht volgens de BBVregelgeving alleen rente vreemd vermogen worden doorberekend in de GREX. Bij het ingaan van de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) is het uitgangspunt gewijzigd waarbij aansluiting is gezocht met de inmiddels gesloten vaststellingsovereenkomsten (Vpb) tussen de Belastingdienst en gemeenten zowel over de renteformule als over de winstneming. Stellige uitspraak Commissie BBV

20

De rentelasten worden toegerekend aan een gemeentelijke GREX op basis van A13 in de tabel van bijlage IV bij het Omgevingsbesluit. Hierbij wordt de omslagrente gehanteerd conform de notitie Rente van de commissie BBV of de rentelast van financiering die specifiek voor een grondexploitatie is aangetrokken (projectfinanciering). Voor de renteformule resulteert dat in een vereenvoudiging, te weten voor de rentetoerekening aan grondexploitaties dient gebruik te worden gemaakt van de reguliere omslagrente of de specifieke rente van de projectfinanciering indien daar sprake van is. Bij de omslagrente volgens de notitie Rente behoren rentelasten over het eigen vermogen tot de mogelijkheid. Als rente over het eigen vermogen wordt toegepast is deze gemaximeerd tot het gemiddelde rentepercentage over het rentedragend vreemd vermogen. Het rente-omslagpercentage wordt gehanteerd om de rentelasten aan de taakvelden 3.2 Fysieke bedrijfsinfrastructuur en 8.2 Grondexploitatie toe te rekenen. In de notitie rente van de Commissie BBV de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023) wordt hierop nader ingegaan. Risicomanagement/ risicoanalyse Het BBV geeft aan dat de begroting van de gemeente een paragraaf over het weerstandsvermogen en risicobeheersing bevat.

Onder de weerstandcapaciteit wordt in dit verband verstaan, alle middelen waarover de gemeente kan beschikken om niet begrote kosten te kunnen dekken. Daarnaast worden risico’s aangegeven waarvoor nog maatregelen moeten worden getroffen. Dit geldt ook voor risico’s die te maken hebben met gemeentelijke GREXen. Bij het bepalen van risico’s voor GREXen wordt het voorzichtigheidsprincipe toegepast. In paragraaf 4.2. “Financiële grondslagen” wordt hierop nader ingegaan. Aan een planontwikkeling zijn risico’s verbonden. Bij actief grondbeleid zijn de risico’s in principe groter, omdat de gemeente niet alleen plankosten maakt, maar ook bouw- en woonrijp maakt en grond verwerft of verkoopt. De gemeente is hierin ondernemer en loopt ondernemersrisico. Daarom worden in Hoorn risicoanalyses opgesteld. Een second opinion op de risicoanalyse wordt door de Rekenkamer eens in de vier jaar aanbevolen, of frequenter als daartoe aanleiding bestaat. Aan deze aanbeveling wordt uitvoering gegeven. De uitzondering is dat drie jaar vóór de einddatum van een actieve ontwikkeling geen second opinion meer plaatsvindt. Ook is er een maximum van drie second opinions per project gedurende de gehele looptijd van de GREX. Tegen het einde van de looptijd nemen de risico’s namelijk af: er zijn of beheersmaatregelen getroffen, de risico’s hebben zich al voorgedaan of kunnen zich niet meer voordoen.

21

4. Planning & Control Het (her)inrichten van stedelijke locaties vraagt in alle stadia van ontwikkeling een goed financieel inzicht en beheer. Daarnaast is een adequate planning- en control cyclus essentieel.

4.1 Regels en voorschriften GREXen Het startpunt van bouwgrond in exploitatie is het raadsbesluit met de vaststelling van grondexploitatie-project inclusief GREX. Vanaf het moment dat de raad de bouwgrond in exploitatie heeft geopend, kunnen kosten worden geactiveerd en bijgeschreven op de voorraadpositie bij onderhanden werk (bouwgronden in exploitatie) op de balans. Bij opening van de GREX is ook bekend welke investeringen worden verwacht en welke opbrengsten zijn gecalculeerd zodat de raad ook inzicht heeft op het verwachte eindresultaat van de GREX. Omdat de GREX in zijn algemeenheid gevoelige bedrijfsgegevens betreft ten aanzien van kosten en opbrengsten krijgt de opening (en ook sluiting) van een GREX het predicaat geheim. De Woo biedt hiertoe de mogelijk in artikel 5.1 lid 2b. Het college stelt hiervoor een aparte besluitregel op voor de raad in het collegevoorstel. Wordt dit besluit niet genomen dan is de GREX automatisch openbaar. Het kan voor komen dat in het exploitatiegebied, waarvoor een gemeentelijke GREX is gemaakt, ook een deel private terrein wordt ontwikkeld voor rekening en risico van de eigenaar van die grond. Dan wordt gesproken van een facilitair project als onderdeel van de GREX. Dit facilitair project draagt dan ook deels bij in de kosten die gemaakt worden om het facilitaire project te ontsluiten.

Voorbeelden zijn de wegaansluiting vanuit gemeentelijke terrein, terreinafwerking en extra aanleg parkeerplaatsen inclusief de daarmee samenhangende plankosten ten behoeve van het facilitair ontwikkelde plangebied. Wanneer een actief grondexploitatieproject en faciliterend grondbeleid in één plangebied worden ontwikkeld is het voor de verslaggeving in de balans verplicht om in elk geval een splitsing aan te brengen in een actief (gemeentelijk) deel en het faciliterende deel. Het actieve deel wordt volgens BBV-regelgeving verantwoord als voorraden, bouwgrond in exploitatie (BIE) en het faciliterende deel betreft een vordering. Gebieden zonder GREX die wel ingericht worden of waar sprake is van reconstructie of herstructurering kunnen niet uit andere GREXen worden gefinancierd omdat er geen relatie ligt met andere gemeentelijke GREXen. In dit soort situaties verstrekt de raad een apart krediet om de herstructurering of reconstructie mogelijk te maken. De realisatie van bebouwde voorzieningen (opstalontwikkelingen) zoals bijvoorbeeld scholen, gymlokalen, sporthallen of gemeentehuis behoren niet tot de uitvoering van een GREX. Deze voorzieningen hebben een andere financieringsbron buiten de grondexploitatie om.

Tien jaarstermijn GREX Stellige uitspraak Commissie BBV: Voor een GREX met een looptijd langer dan 10 jaar is de volgende aanvullende informatie verplicht: de motivatie voor de langere looptijd en een overzicht met onderbouwing van de risicobeperkende maatregelen. Deze moeten in de begroting en jaarstukken worden vermeld. Een gemotiveerde afwijking houdt in dat een langere looptijd is toegestaan, mits deze langere looptijd en de motivatie expliciet zijn geautoriseerd door de raad en verantwoord in de begroting en de jaarstukken. De motivatie moet tevens zijn voorzien van risicobeperkende beheersmaatregelen die de gemeente heeft genomen om de onzekerheden en risico’s die gepaard gaan met de langere looptijd te mitigeren. Dit betekent dat, om de risico’s die samenhangen met zeer lang lopende projecten te beperken, het uitgangspunt is dat de looptijd van een GREX in beginsel maximaal 10 jaar voortschrijdend bedraagt. Duurt deze langer dan 10 jaar voortschrijdend dan worden beheersmaatregelen getroffen zoals bijvoorbeeld geen opbrengststijging doorvoeren. Voorbereidingsbudget Door de scherpere afbakening van het startmoment van GREX kunnen (voorbereidings-)kosten die worden gemaakt in de periode vóórdat de grondexploitatie wordt vastgesteld door de raad, nog niet op het onderhanden werk worden geactiveerd wanneer de betreffende GREX nog niet operationeel is.

Inherent aan de voorbereidingsfase is immers dat er nog geen operationele GREX is geopend waar deze kosten aan kunnen worden toegerekend. 22

Voorbeelden van dergelijke voorbereidingskosten zijn o.a. bestemmingsplankosten, apparaatskosten voorbereiding en planschadevergoedingen. Wanneer de gemeente deze kosten wil toerekenen aan de GREX, dan zijn dit kosten van onderzoek en ontwikkeling van een bepaald actief. Deze kosten kunnen op basis van artikel 34 sub b BBV worden geactiveerd als immateriële vaste activa. Dit geldt eveneens voor voorbereidingskosten die betrekking hebben op warme gronden. Om te voorkomen dat hier een veelheid aan voorbereidingskosten worden geactiveerd zonder dat er een concreet perspectief bestaat op de feitelijke ontwikkeling van gronden, doet de commissie BBV aanvullend op de voorwaarden genoemd in artikel 60 BBV de volgende stellige uitspraak: Stellige uitspraak Het activeren van voorbereidingskosten voor grondexploitaties als kosten van onderzoek en ontwikkeling onder de immateriële vaste activa is toegestaan onder de volgende voorwaarden: 1. De voorbereidingskosten moeten passen binnen de kostensoortenlijst van bijlage IV bij het Omgevingsbesluit (overeenkomstig stellige uitspraak in paragraaf 5.3); en 2.

De voorbereidingskosten mogen maximaal 5 jaar geactiveerd blijven staan onder de immateriële vaste activa; na maximaal 5 jaar moeten de kosten hebben geleid tot een actieve grondexploitatie en kunnen dan worden overgeboekt naar de desbetreffende Grondexploitatiebegroting, dan wel worden afgeboekt ten laste van het jaarresultaat of moet een voorziening worden getroffen; en 3. Plannen tot ontwikkeling van de grond waarvoor de voorbereidingskosten worden gemaakt, moeten bestuurlijke instemming hebben, blijkend uit een raadsbesluit. Nieuw ten opzichte van de notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken uit 2019 is dat na 5 jaar deze kosten niet hoeven te worden afgeboekt, maar dat ook een voorziening kan worden gevormd. Hierdoor kunnen deze kosten later alsnog worden ingebracht als de raad tot een grondexploitatie heeft besloten voor het betreffende gebied. Als gevolg van deze stellige uitspraak treedt er geen afwijking op van de fiscale verslaggeving. Ten behoeve van de vennootschapsbelasting worden deze kosten jaarlijks meegenomen in de fiscale winstbepaling nadat de grondexploitatie op basis van het raadsbesluit is geopend. Deze kosten maken immers deel uit van de kostensoortenlijst, die ook door de fiscus als uitgangspunt wordt gehanteerd bij het bepalen van de fiscaal aftrekbare kosten.

Voor voorbereidingskosten die niet aan deze voorwaarden voldoen, moet alternatieve dekking worden gevonden met goedkeuring van de raad. Dit dient al bij de projectopdracht verantwoord te worden. Dit krediet wordt bepaald op basis van interne (over het algemeen ambtelijke uren) en externe (meestal inhuur specialisme die niet in huis is bij de gemeente) kosten en op basis van een voorlopig programma. Wanneer het tot daadwerkelijke ontwikkeling komt, worden de tot dan toe gemaakte voorbereidingskosten meegenomen in de GREX. Als blijkt dat een en ander niet haalbaar blijkt te zijn dan worden de gerealiseerde kosten afgeboekt ten laste van de reserve. Kostenverhaal in relatie tot GREX Met de ingang van de Omgevingswet is de Grondexploitatiewet ingetrokken, die onderdeel was van de Wro/Bro. Ingevoerd is het Kostenverhaal Omgevingswet: de kostenverhaalregeling (Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties april 2022). Als het kostenverhaal gewaarborgd wordt via regels in een omgevingsplan of een BOPA, gaat het om publiekrechtelijk kostenverhaal. Hiermee kunnen eenzijdig kosten door de gemeente Hoorn worden verhaald. Het is verplicht om regels op te nemen, behalve als het kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor is verzekerd.

Bij het privaatrechtelijk kostenverhaal wordt onderscheid gemaakt tussen drie typen overeenkomsten: de (ver)koopovereenkomst, de anterieure overeenkomst en de posterieure overeenkomst. Aan het kostenverhaal kan een gemeentelijke of publiek-private GREX zijn gekoppeld. Dit hangt af van de samenwerkingscategorie, zoals behandeld in paragraaf 2.2. Een exploitatieopzet is dus niet verplicht. Het kan wel als rekenkundig hulpmiddel worden ingezet als de gemeenteraad daartoe besluit. Een GREX heeft betrekking op onder andere het bouw- en woonrijp maken van grond, nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte. De verhaalbare kostensoorten staan in de Omgevingsregeling. Een grondeigenaar dient bij te dragen op basis van: Profijt, Toerekenbaarheid en Proportionaliteit (PTP-criteria). Zie voor meer details het Programma Kostenverhaal van de gemeente Hoorn. 23

Actualisatie van de GREX Op grond van het BBV wordt elke GREX jaarlijks geactualiseerd. De actualisatie wordt opgenomen in de jaarlijks opgestelde MPG die vastgesteld wordt door de raad. In het MPG is de boekwaarde geactualiseerd en zijn de restant verplichtingen opgenomen. De ramingen worden vergeleken met de gerealiseerde kosten en opbrengsten uit het voorgaande jaar. Ook wordt het prijspeil van de GREX aangepast. Mogelijke inhoudelijke wijzigingen kunnen dan worden doorgevoerd. Betreft het een planwijziging dan is geen sprake van een actualisatie van de bestaande GREX maar van een herziening en dan dient de raad hierover een besluit te nemen. Het vastgestelde MPG vormt het meerjarige financiële kader voor de verdere uitvoering van de GREX. Het MPG is enerzijds bepalend voor het bepalen van de hoogte van de voorziening verlieslatende GREXen. Anderzijds voor de hoogte van het weerstandsvermogen wat moet worden aangehouden. Zie hieronder de cyclus van actualisaties:

Januari

Januari – April

September/ Oktober

Actualisatie

Mei/Juni

April/Mei

4.2 Financiële grondslagen De aard van een GREX wijkt sterk af van andere beleidsactiviteiten van de gemeente. Een GREX is namelijk doorgaans projectmatig, meerjarig, ingewikkeld en daarmee risicovol. Daarentegen zijn andere beleidsactiviteiten meestal gericht op het behalen van jaarlijks budgetresultaat. Dit betekent dat het jaarlijkse resultaat meer gericht is op het nemen van verliezen of winsten. Het resultaat is uiteindelijk in breder perspectief de totale financiële positie van de GREX en dus jaarschijf overstijgend. De actuele financiële positie van een GREX bestaat uit drie factoren: • de boekwaarde; • resultaatbepaling: het verwachte eindresultaat: winst, verlies en ABR ; • toekomstig resultaat . Deze elementen worden hierna toegelicht, inclusief de grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Voor de grondslagen geldt dat zij zijn afgeleid van het bedrijfseconomische voorzichtigheidsprincipe: winsten worden eerst verantwoord als deze gerealiseerd zijn. Voor verwachte verliezen wordt een voorziening getroffen en afgeboekt op de boekwaarde. Boekwaarde Een GREX start met de boekwaarde op de grond. De boekwaarde is een optelsom van gerealiseerde kosten (verwerving, sloopkosten, bouw- en woonrijpmaken, plankosten, rente en 24

overige kosten) minus de gerealiseerde opbrengsten (grondverkopen, bijdragen en/of subsidies) van lopende GREXen Hierbij worden de volgende grondslagen voor waardering toegepast: Grondslag 1: Waardering van projecten in exploitatie. Jaarlijks wordt volgens de BBV-regeling de GREX geactualiseerd. Dit houdt in dat de werkelijke waarde jaarlijks wordt beoordeeld. De waardering hangt samen met enerzijds de gerealiseerde boekwaarde en anderzijds de nog te verwachten kosten en opbrengsten gedurende de restant looptijd van een GREX. Interne levering In het BBV wordt een interne levering verantwoord tegen de boekwaarde van het betreffende complex of de kavel. Dit is feitelijk het saldo van gemaakte kosten en gerealiseerde opbrengsten (uitgedrukt in een kostprijs per m²) op het moment van ‘levering’. De boekwaarde van de opstal is voor rekening van de Algemene Dienst, de kosten voor de sloop van de opstal zijn voor rekening van de GREX. Resultaatbepaling Bij winstgevende GREXen is de gemeente verplicht volgens de BBV-regelgeving jaarlijks tussentijds winst te nemen. Teneinde een goede balans te vinden tussen het realisatie- en het voorzichtigheidsprincipe wordt de horizon voor een betrouwbare berekening van de winst gesteld op tien (10) jaar. Grondslag 2: Resultaat.

Stellige uitspraak Commissie BBV: Volgens het realisatiebeginsel dient in de situatie dat voldoende zekerheid bestaat over de tussentijdse winstneming, de winst te worden genomen. Op grond van het voorzichtigheidsprincipe is de commissie BBV van oordeel dat tussentijdse winstneming niet verantwoord is bij een grondexploitatie met een looptijd van meer dan 10 jaar. Voor de tussentijdse winstneming dient de Percentage of Completion methode te worden gevolgd. Het kan voorkomen dat, bijvoorbeeld vanwege veranderende omstandigheden, uit meerjarenprognoses naar voren komt dat in het verleden te veel winst is genomen. In dat geval moet deze (tussentijdse) winst direct worden teruggedraaid, door een lagere tussentijdse winstneming of zelfs door het treffen van een voorziening of een afboeking die als een negatieve opbrengst ten laste van de exploitatie wordt gebracht. De waardcorrectie wordt zowel bij gerealiseerde tussentijdse winst als ook bij te veel genomen winst verwerkt in de boekwaarde. Bij genomen winst als kosten en bij terug te storten winst omdat te veel winst is genomen in het verleden als opbrengst in de boekwaarde.

Winstneming Bij winstgevende GREXen wordt volgens de BBV-regelgeving niet op einddatum van de GREX de winst genomen maar is de gemeente verplicht jaarlijks tijdens de looptijd van de GREX tussentijds winst te nemen op basis van de jaarlijkse actualisatie van de GREX. Het bedrag van de tussentijdse winstneming wordt als kosten opgenomen in de boekwaarde. Het kan zijn dat in voorgaande jaren te veel tussentijds winst is genomen. Dat wordt dit bedrag in de boekwaarde als bijdrage opgenomen ten laste van de ABR waarmee de boekwaarde positief wordt beïnvloed. Tussentijds winstnemen gebeurt op basis van de Percentage of completion methode (POC). In de Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken BBV (2023) is in paragraaf 6.2. de POC-methode toegelicht met de criteria waar de tussentijdse winstneming aan moet voldoen. De POC-methode is niet van toepassing op faciliterend grondbeleid omdat hier in beginsel sprake is van kostenverhaal via anterieure overeenkomst waarbij alle door de gemeente gemaakte of te maken kosten worden verhaald. Verliezen Wanneer sprake is van verwachte verliezen, geldt dat hiervoor direct een voorziening moet worden getroffen op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Jaarlijks wordt het resultaat van de GREX opnieuw berekend.

Een verliesvoorziening is niet statisch en zal jaarlijks of bij aanpassing van de planuitkomsten om herziening vragen. De voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve (verwachte) netto contante waarde resultaat van de GREX (artikel 63 lid 7 Notitie BBV). Deze wordt ten laste van de ABR gebracht. In paragraaf 4.5 wordt hierop verder ingegaan. Om het negatieve (verwachte) resultaat van een verlieslatende GREX te bepalen wordt volgens de BBVrichtlijnen een disconteringsvoet gebruikt. De disconteringsvoet is gelijk aan het maximale, meerjarige streefpercentage van de Europese Centrale Bank voor de inflatie binnen de Eurozone. 25

Grondslag 3: Toekomstig resultaat. Het toekomstig totale resultaat van alle GREXen is het totaal van de verwachte eindresultaten van de in exploitatie genomen projecten. Rekening wordt gehouden met alle omstandigheden die op het moment van berekenen bekend zijn inclusief aannames over de toekomstige kosten en opbrengsten. Jaarlijks wordt bij de opmaak van de jaarrekening in de paragraaf ‘Grondbeleid’ een actualisatie gegeven van de financiële positie van een GREX op basis van de jaarlijkse actualisatie van de GREXen.

4.3 Vennootschapsbelasting (Vpb) Gemeenten zijn voor bepaalde activiteiten verplicht vennootschapsbelasting te betalen. Hieronder vallen ook de resultaten van de GREXen. De organisatorische eenheid van de gemeente die deze taak uitvoert, wordt - als organisatie van kapitaal en arbeid - daarbij als ondernemer voor Vpb aangemerkt en alle daarmee samenhangende opbrengsten en kosten worden in de fiscale winstbepaling betrokken. Het gaat daarbij niet om individuele kavels maar om het geheel van alle complexen, zowel positieve als negatieve grondexploitaties. Het Grondbedrijf wordt in zijn geheel als één ondernemingsactiviteit aangemerkt. De gemeente toetst jaarlijks via de (Post) QuickScan grondbedrijven - SVLO of de fiscale positie van de GREX is gewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Warme gronden Nieuw in de BBV is het begrip “warme gronden”. Dit zijn gronden die door de gemeente zijn aangeschaft met oogmerk tot toekomstige ontwikkeling, maar zijn nog niet opgenomen in een operationele grondexploitatie. Voor de Vpb vallen deze gronden vanaf het moment van de verwerving afhankelijk van de feiten en omstandigheden onder de Vpb onderneming. Waardeontwikkeling vanaf de verwerving vallen daarmee in beginsel volledig onder de Vpb.

4.4 Algemene Bedrijfsreserve Grondzaken (ABR) De gemeente heeft naast de Algemene Reserve (AR), de ABR ingesteld. Zo worden de financiële resultaten en risico's van het Grondbedrijf gescheiden van de financiële inrichting voor de overige gemeentelijke taken. De ABR is een beschermende buffer (weerstandscapaciteit) om te voorkomen dat de begroting van de gemeente wordt geconfronteerd met financiële gevolgen vanuit de GREXen. Bij een tekort is aanvulling vanuit de AR nodig. Het gaat hierbij om risico’s waarvoor niet op voorhand een specifieke voorziening is getroffen. Het doel van de ABR is: 1. Het opvangen van tekorten bij negatieve GREXen; 2. Het afwaarderen van gronden en/of opstallen op projectbasis/ binnen een GREX, als de boekwaarde hoger is dan de verwachte marktwaarde; 3. Het opvangen van projectrisico’s. De ABR wordt gevormd door: • Winstneming bij het sluiten van een GREX; • Tussentijdse winstnemingen uit GREXen (op basis van POC-methodiek); • Opbrengsten uit (verkoop) erfpachtcanon, gronden en litervergoeding; • Dotatie vanuit de algemene middelen bij een te lage stand; • Onttrekking uit de reserve als bijdrage aan projecten en ontwikkelingen door de raad vastgesteld. De beschikbare weerstandscapaciteit wordt gerelateerd aan de risico’s die samenhangen met de voorgenomen ruimtelijke ontwikkelingen.

Uitgangspunt is dat de ABR een dusdanige buffer heeft dat de risico’s uit de lopende GREXen kunnen worden opgevangen. Hiervan is sprake wanneer de aanwezige weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan de vereiste weerstandscapaciteit binnen het grondbedrijf (ratio grondbedrijf minimaal 1). Waarbij er ook een link is met de weerstandscapaciteit van de algemene reserve (AR) van de gemeente. De weerstandscapaciteit van de totale gemeente is beleidsmatig gesteld op 1 tot 1,5.

26

4.5 Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen is de relatie tussen de beschikbare weerstandscapaciteit en alle risico’s waarvoor zowel geen maatregelen zijn getroffen als ook van materiële betekenis kunnen zijn in relatie tot de financiële positie. Het weerstandsvermogen wordt uitgedrukt in een ratio. Die ratio geeft de verhouding weer tussen de financieel gekwantificeerde risico’s en de benodigde weerstandscapaciteit en de beschikbare weerstandscapaciteit. Is de dekkingsfactor 1:1 of groter, dan is er sprake van een gezonde bedrijfsvoering. Er is genoeg in kas. Is de factor kleiner dan 1, dan moet worden bezuinigd of kapitaal worden aangetrokken. Benodigde weerstandscapaciteit GREXen Voor de GREXen is de weerstandscapaciteit dat deel van de ABR dat nodig is om toekomstige risico’s van de operationele GREXen op te kunnen vangen. De benodigde weerstandscapaciteit wordt op basis van drie grondslagen berekend. Per project wordt de meest relevante grondslag gekozen. Het gaat om de volgende drie grondslagen: 1. Monte Carlo-methode. 2. Scenarioanalyse. 3. IFLO-methode. 1. Monte Carlo-methode Voor de meest risicovolle projecten wordt de Monte Carlo-methode toegepast. Deze methode is een statistische simulatie waarbij via een groot aantal kansberekeningen van scenario’s het totale financiële risico van het project wordt geanalyseerd.

Met deze methode worden zowel de pure risico’s als ook de spreidingsrisico’s in één model doorgerekend. Vanwege het hoge risicoprofiel wordt een bandbreedte van 90% gehanteerd. De kans op een resultaat buiten de 90%-bandbreedte is te verwaarlozen. Dit percentage is zo een statistische norm voor een betrouwbare resultaatindicatie. De resultaten worden in de GREX doorgerekend en vormen een histogram. Hierin is de kansverdeling van het resultaat in contante waarde weergegeven, dus hoe vaak een resultaat voorkomt binnen de opgegeven bandbreedtes van de variabelen. Belangrijk is de ondergrens van de scores op contante waarde. Deze wordt gebruikt voor het bepalen van de vereiste weerstandscapaciteit. 2. Scenarioanalyse Voor GREXen met zeer uiteenlopende effecten bij specifieke scenario’s, worden verschillende scenario’s doorgerekend. Op basis van een worst-case scenario wordt de benodigde weerstandscapaciteit berekend. De reden hiervoor is dat voor sommige projecten geen Monte Carlo-methode toe te passen is, terwijl het risicoprofiel wel om een scenariobenadering vraagt. 3. IFLO-methode Voor de relatief kleine GREXen wordt de IFLO-methode gehanteerd. Het risicobedrag wordt berekend door 10% van de boekwaarde te nemen en 10% van de nog te realiseren kosten. Dit wordt gebruikt als input voor de benodigde weerstandscapaciteit.

De IFLO-methode is een eenvoudige en snelle manier om het risico te berekenen. Deze methode heeft als nadeel dat er slechts een indicatieve en minimale schatting uitkomt. Deze moet dan ook periodiek worden bijgesteld. Aanwezige weerstandscapaciteit De weerstandscapaciteit wordt gevormd door de middelen die beschikbaar zijn om risico’s op te vangen. Het BBV laat de gemeente enige vrijheid in het bepalen wat zij allemaal tot de aanwezige weerstandscapaciteit wil rekenen en wat niet. Voor de gemeente Hoorn gelden op begrotingsbasis de volgende posten als beschikbare weerstandscapaciteit: • • • • •

Algemene reserve; Stille reserve; Onbenutte belastingcapaciteit; Post onvoorzien; ABR.

De weerstandsratio geeft aan in hoeverre de gemeente Hoorn in staat is risico’s op te vangen. De gemeenteraad heeft bij de begroting 2021 besloten dat de weerstandsratio tussen de bandbreedte 1,0 en 1,5 moet zijn. 27

4.6 Risicomanagement Een GREX is een risicodragende activiteit vanwege de vaak lange looptijd en aard van de projecten. Daarnaast heeft de gemeente 100% regie op de uitvoering van de GREX. Dit vraagt om adequate analyse en beheersing van de projectrisico's, spreidingsrisico’s en onzekerheden in ramingen. De risico’s kunnen ontstaan door wijzigingen in parameters zoals rente en inflatie welke jaarlijks gelden voor de actualisatie van GREXen. Ook kunnen er wijzigingen zijn door: ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, fasering, door wet- en regelgeving. Daarnaast kunnen risico’s ontstaan uit meer projectgebonden aspecten, zoals: een hindercontour, de bodemkwaliteit, hogere verwervingskosten, uitgebreide uitvoering van regels of archeologische vondsten. Om een goed beeld te krijgen van de mogelijke risico’s binnen een project wordt voor elk project een risicoscan uitgevoerd. Op basis van deze risicoscan wordt besloten tot het al dan niet opstellen van een periodieke risicoanalyse. Door risicomanagement worden de benodigde beheersmaatregelen getroffen. Risicomanagement is een continu en dynamisch onderdeel van het ontwikkelproces. Het totaal aan risico’s bepaalt het benodigde weerstandsvermogen. De risico’s worden afgedekt met de aanwezige weerstandscapaciteit. Warme gronden Met ‘warme gronden’ wordt ook rekening gehouden in de risico-inventarisatie.

Warme gronden vallen in beginsel onder de Vpb, zie paragraaf 4.4. Volgens de BBV-regelgeving zijn warme gronden: ‘Gronden waarvoor de gemeente nog geen GREX heeft vastgesteld, maar waarvoor de gemeente, door een raadsbesluit, wel van plan is om deze grond te gaan ontwikkelen’. Het betreft dan ook strategisch verworven gronden. De BBVregelgeving geeft ook aan dat deze gronden vallen onder materiële vaste activa en ze worden opgenomen tegen de verwervingskosten. Periodiek worden de warme gronden getaxeerd tegen de waarde van de beoogde omgevingsplanwijziging. Afwaardering naar de waarde volgens de regels van het omgevingsplan van dergelijke gronden kan achterwege blijven, als aan een aantal cumulatieve voorwaarden wordt voldaan: • De gronden moeten deel uitmaken van een door de gemeenteraad vastgestelde visie of masterplan voor (een) concrete en binnen afzienbare tijd te starten GREXen waarin de gebiedsontwikkeling van totaalplan naar deel GREXen is vastgelegd; • De (toekomstige) toegestane activiteiten en functies (ontwikkeling) in het plangebied dien(en)t goed onderbouwd te worden; • De gebiedsontwikkeling mag niet zodanig conflicteren met de uitkomst van de inventarisatie van bedreigingen die de ontwikkeling in de weg kunnen staan, bijvoorbeeld op het gebied van milieu of bereikbaarheid; • De visie/het masterplan mag niet strijdig zijn met beleid van de provincie en/of het

Rijk; • Periodiek (minimaal eens in de twee jaar) worden de gronden getaxeerd tegen de waarde volgens de toekomstige activiteiten en functies die via een wijziging van het omgevingsplan kunnen worden toegestaan. Met inachtneming van de inherente onzekerheden van de ontwikkelmogelijkheden; Als aan deze cumulatieve voorwaarden wordt voldaan, kan worden uitgegaan van de toekomstige functies en activiteiten in plaats van de geldende regels uit het omgevingsplan. Deze wijziging is ingegaan met ingang van de jaarrekening 2022.

4.7 Informatievoorziening en verantwoording Bij actieve grondpolitiek hoort goede informatievoorziening. Er is veel geld en risico gemoeid met GREXen. Door informatievoorziening kan sturing op risico’s, planning en realisatie plaatsvinden. De informatievoorziening vindt op verschillende niveaus plaats. Binnen de planning en control cyclus is sprake van een wisselwerking tussen de jaarrekening, het meerjarenperspectief, nieuwe plannen en de herziening van de GREXen. De mate van diepgang in de rapportage is afhankelijk van de informatiebehoefte van de ontvanger. Voor het afleggen van verantwoording gelden de volgende uitgangspunten: • De verantwoording vindt juist, volledig en tijdig plaats;

28

• Bijstellingen in GREXen als het gevolg van gewijzigde uitvoering of planopzet, moeten duidelijk inzichtelijk worden gemaakt over financiële effecten. Anticiperen op dergelijke wijzigingen is mogelijk als deze bestuurlijk akkoord zijn. Wettelijk financieel kader bij uitvoering De wetgever stelt eisen aan de wijze waarop gemeenten financiële gegevens moeten te presenteren en te verantwoorden, neergelegd in het BBV. De hierin opgenomen eisen over informatievoorziening en verantwoording mogen niet of nauwelijks afwijken van het hierboven besproken planning en control instrumentarium. Het belangrijkste doel is dat een project financieel niet ontspoort. Paragraaf Grondbeleid Het BBV stelt bepaalde paragrafen in de begroting en jaarstukken verplicht. De paragrafen gaan over onderwerpen die ofwel met meerdere programma’s in de begroting of jaarstukken samenhangen, dan wel programma overstijgend zijn. Het gaat over de financiële positie en bedrijfsvoering van de gemeente en over onderwerpen waaraan programma-overstijgende aspecten en risico’s gerelateerd zijn. Denk daarbij aan verbonden partijen, treasury en grondbeleid. De paragrafen hebben in de begroting een kaderstellend karakter. Daarnaast geven de jaarstukken een verantwoording van wat in de paragrafen in de begroting is opgenomen. De belangrijkste paragraaf met betrekking tot deze notitie is de paragraaf grondbeleid.

Volgens het BBV bevat de paragraaf grondbeleid tenminste: • Een visie op het grondbeleid, afgezet tegen de doelstellingen van overige programma’s zoals bijvoorbeeld de woonvisie en omgevingsvisie; • De wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert; • Actuele prognoses van de te verwachten resultaten van de totale GREX; • Onderbouwing en uitgangspunten bij (tussentijdse) winstneming; • De beleidsuitgangspunten bij reserves en risico's in relatie tot grondzaken.

29

5. Geraadpleegde bronnen De volgende bronnen zijn geraadpleegd bij het schrijven van deze Nota Grondbeleid: • Handreiking kostenverhaal en financiële bijdragen Omgevingswet van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties (april 2022). • Geconsolideerde teksten Omgevingswet van Informatiepunt Leefomgeving. • Omgevingswet - Geconsolideerde versie 21-4-2023. • Omgevingsbesluit – geconsolideerde Staatsbladversie 22-9-2023. • Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet – Staatsbladpublicatie 2020,112 - 9-4-2020. • Omgevingsregeling. • Handreiking grondexploitatiewet - 1-10-2010 - Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). • “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)” - Commissie BBV. • Bijlage 4 van de “Notitie Grondbeleid in begroting en jaarstukken (2023)” - Commissie BBV.: Nadere uitleg tussentijds winstnemen (POC-methode) - 2-6-2021. • Handreiking Van Wob naar Woo - VNG - december 2021. • Wet open overheid: https://wetten.overheid.nl/BWBR0045754/2023-04-0. • Toelichting QuickScan grondbedrijven – SVLO - 2-10-2015. • Voorwaarden warme gronden in Notitie grondbeleid aangepast – Vereniging van Grondbedrijven - 19-12-2022. • Gemeenteblad Hoorn 14-07-2022 inzake Nota Uitgiftebeleid openbaar Groen.

30