Getekend raadsvoorstel herontwikkeling voormalig kantoorgebouw Koopvaarder 1 in Hoorn

GEMEENTE

Raadsvoorstel Zaaknummer: 2030905

Portefeuillehouder: A. Helling

Afgestemd met P&C: Nee

Programma: -

Steller: H. Koldewijn Team: Ruimtelijke ontwikkeling

Project: Koopvaarder 1

Teammanager: T Plat

AOG: P. Entius Projectmanager: I Lubrun

BOG: A. Helling

Onderwerp Herontwikkeling voormalig kantoorgebouw Koopvaarder 1 in Hoorn Agendering Ter besluitvorming Bijlagen 1 Ruimtelijke onderbouwing met bijbehorende onderzoeken 2 Beeldkwaliteitsplan

De raad besluit 1. een ontwerp-verklaring van geen bedenkingen (vvgb) af te geven voor het bouwplan op perceel Koopvaarder 1; 2. het beeldkwaliteitsplan in procedure te brengen; 3. als er geen zienswijzen worden ingediend tegen de ontwerp wgb de definitieve vvgb af te geven; 4. als er geen reacties worden ingediend tegen het beeldkwaliteitsplan deze vast te stellen en op te nemen in de Welstandsnota. Samenvatting Het plan Koopvaarder 1 gaat over de transformatie en uitbreiding van het bestaande gebouw naar 26 appartementen. Op 11 oktober 2022 is de Nota van Uitgangspunten voor dit plan besproken in de algemene raadscommissie. Over de planvorming heeft participatie plaatsgevonden. Op 24 februari 2023 heeft de gemeente de aanvraag om omgevingsvergunning met ruimtelijke onderbouwing en benodigde onderzoeken ontvangen. Uit de ruimtelijke onderbouwing blijkt dat het plan goed inpasbaar is op de locatie, voorziet in een behoefte, voldoet aan de Nota van Uitgangspunten en niet in strijd is met wet- en regelgeving. Uit de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat het plan geen nadelige gevolgen heeft voor het milieu. Omdat het plan in strijd is met het bestemmingsplan, wordt een planologische procedure (de zogenaamde uitgebreide afwijkingsprocedure) gevoerd. Het college is hiervoor bevoegd.

Bij de te volgen procedure moet de raad een verklaring van geen bedenkingen (vvgb) afgeven. Daarmee geeft de raad aan mee te willen werken aan het plan. De raad is ook bevoegd tot het vaststellen van het beeldkwaliteitsplan omdat deze na vaststelling onderdeel wordt van de Welstandsnota. 1.

Inleiding: reden van het voorstel

Aanleiding Er is een aanvraag om omgevingsvergunning ingediend voor perceel Koopvaarder 1 voor het realiseren van 26 appartementen. Dit is in strijd met het bestemmingsplan. Op grond van artikel 2.27 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) jo. artikel 6.5 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is de raad bevoegd om een verklaring van geen bedenkingen af te geven. Ook moet de gemeenteraad een beeldkwaliteitsplan vaststellen.

1/5

HTS GEMEENTE HOORN Belang Door het afgeven van de concept vvgb geeft de raad aan in beginsel medewerking te willen verlenen aan het plan. Indien de concept vvgb niet wordt afgegeven kan de planologische procedure niet worden opgestart en kan de benodigde omgevingsvergunning niet worden verleend. Zonder omgevingsvergunning kunnen de 26 appartementen niet worden gebouwd. Centrale vraag Is de raad bereid om voor het plan met 26 woningen aan de Koopvaarder 1 een ontwerp-verklaring van geen bedenkingen af te geven en een beeldkwaliteitsplan voor de planontwikkeling vast te stellen? 2. Beoogd maatschappelijk resultaat Met dit woningbouwplan wordt een bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave. 3. Bijdrage aan de duurzaamheidsambitie Het bestaande gebouw wordt hergebruikt. Waar het kan, wordt het pand op het Bouwbesluit niveau van nieuwbouw aangepast. Daarnaast wordt er, waar het kan en verantwoord is, materiaal uit de stripping van het pand hergebruikt. Nieuw bouwmateriaal heeft een zo laag mogelijk milieuprofiel en/of beschikt over duurzaamheidscertificaten zoals het REFC- of FSC- certificaat. De woningen worden gasloos gebouwd. 4. Kaders Wettelijke kaders Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) In de Wabo is de planologische procedure beschreven om af te wijken van het bestemmingsplan.

Wet ruimtelijke ordening (Wro) In de Wro is het kostenverhaal opgenomen waaronder het verhalen van mogelijke planschade. Ook is het nodig dat de aanvraag in afwijking van het bestemmingsplan moet zijn gemotiveerd. Dit is gebeurd door het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing met de bijbehorende onderzoeken. Besluit ruimtelijke ordening (Bro) Het plan moet een beschrijving bevatten waaruit de behoefte van het plan blijkt, de zogenaamde ladder voor duurzame verstedelijking. Crisis- en herstelwet (Chw) Omdat het plan uitgaat van meer dan elf woningen, is de Crisis- en herstelwet van toepassing. Milieuwetgeving Het Besluit m.e.r. (milieueffectrapportage) schrijft voor dat voor elke vergunningaanvraag, waarbij een vormvrije m.e.r.-beoordeling aan de orde is, een aanmeldnotitie moet worden opgesteld. Regionale kaders Woonakkoord 2020-2025 regio West-Friesland en Provincie Noord-Holland Opgaven uit het woonakkoord zijn onder andere: Ontwikkelingen in de kwantitatieve vraag volgen/ opvoeren van de woningbouwproductie; Ruimte voor nieuwe, duurzame en betaalbare plannen; Stedelijke vernieuwing inzetten. Afwegingskader wonen West-Friesland 2021 Hierin is een afwegingskader vastgelegd waaraan nieuwe plannen moeten voldoen. Gemeentelijke kaders Omgevingsvisle Zaaknummer: 2030905 2/5

GEMEENTE HOORN Hierin staat het toekomstbeeld voor de hele gemeente Hoorn met nadruk op het fysieke domein. In deze visie is ook een woningbouwopgave opgenomen. Visie Hoornse hoogte Met deze visie geeft de gemeente Hoorn richting aan de groei van de stad. Het gaat erom die groei concreet te maken. Waar (op welke plekken in de stad), wat (met welke bebouwing en openbare ruimte) en hoe (in welk ontwerp- en besluitvormingsproces). Het plangebied ligt binnen een gebied dat als ‘klein stedelijk gebied’ is weergegeven. De gevarieerde stadsbebouwing mag hier tussen drie en vijf bouwlagen hoog zijn, met accenten tot acht lagen (30 meter). Woon visie 2020-2025 Op 20 oktober 2020 heeft de gemeenteraad de Woonvisie vastgesteld. De krapte op de Hoornse woningmarkt en de ambitie om meer stad te worden vraagt om een nieuwe koers. Kernpunten uit de visie zijn: inzetten op de groei van de stad, een gemengde bevolking naar leeftijd en sociaaleconomische status per wijk, een duurzamer woningvoorraad, meer sociale huurwoningen en betere doorstroming in de sociale- en middencategorie. Bestemmingsplan Risdam en Nieuwe Steen-West (2017) De locatie heeft de enkelbestemming Kantoor. Een woningbouwplan is daarmee in strijd.

Paraplubestemmingsplan Parkeren & laden en lossen Uitgangspunt van dit bestemmingsplan is dat er voor nieuwe ontwikkelingen voldoende parkeerplaatsen op eigen erf worden gerealiseerd. Nota van Uitgangspunten De Nota van uitgangspunten is in de algemene raadscommissie besproken en door het college 26 juli 2022 vastgesteld. In de Nota van uitgangspunten zijn de voorwaarden opgenomen waaraan bij de uitwerking van het plan moet worden voldaan. Verklaring van geen bedenkingen Omdat een uitgebreide afwijkingsprocedure van toepassing is, moet de gemeenteraad op grond van artikel 2.27 Wabo een verklaring van geen bedenkingen afgeven. Het plan behoort namelijk niet tot de door de raad aangewezen categorieën van gevallen waarvoor geen verklaring van geen bedenkingen nodig is. Dit omdat met het plan de stedenbouwkundige structuur van de locatie wijzigt. Nota kostenverhaal Gemeenten zijn verplicht kosten te verhalen bij initiatieven van derden. De methodiek en afspraken zijn vastgelegd in de nota kostenverhaal. Anterieure overeenkomst Tussen de initiatiefnemer en de gemeente Hoorn is een anterieure overeenkomst gesloten voor de ambtelijke kosten en capaciteit voor het vervolgtraject. Ook is hierin de zelfbewoningsplicht en afwenteling van mogelijke planschade geregeld.

Beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan geeft inzicht in de gewenste uitstraling van de toekomstige bebouwing en bijbehorende buitenruimte. Het beeldkwaliteitsplan wordt na vaststelling onderdeel van de welstandsnota en daarmee een toetsingskader voor de Commissie van Monumenten en welstand bij de beoordeling van de aanvraag om omgevingsvergunning. 5.

Argumenten

Bouwplan past binnen de Nota van Uitgangspunten 3/5

HTS GEMEENTE HOORN De ingekomen aanvraag om omgevingsvergunning past binnen de nota. Het bouwplan is stedenbouwkundig akkoord, dit geldt ook voor de toekomstige inrichting van de buitenruimte met parkeerplaatsen en groen. Woningbouwplan geeft invulling aan de woningbouwtaakstelling en woningbehoefte Met dit plan worden 26 appartementen gerealiseerd. De gemeente wil dat er de aankomende jaren duizenden woningen worden gebouwd. Dit plan levert een bijdrage aan deze doelstelling. Woningbouwprogramma en -differentiatie Het plan gaat uit van een woongebouw met 26 appartementen. De voorziene woningbouwontwikkeling is regionaal afgestemd. Het project bevat: • zes sociale huurappartementen; • minimaal twee goedkope koopappartementen; • maximaal elf middeldure koopappartementen • zeven dure koopappartementen. Dit is vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Afwijken van Paraplubestemmingsplan Parkeren & laden en lossen is mogelijk Het Paraplubestemmingsplan Parkeren & Laden en Lossen regelt het benodigd aantal parkeerplaatsen bij nieuwe bouwplannen. Het plangebied ligt in het gebied ‘Rest bebouwde kom’ en kent een parkeerdruk in de categorie midden. Met een bouwplan dat bestaat uit 26 appartementen leidt dit tot een parkeerbehoefte van 40 parkeerplaatsen. In de parkeernorm is een percentage van 0.3 parkeerplaats per appartement opgenomen voor bezoekers.

Dit kencijfer is al sinds de invoering in 2004 een schatting geweest. Door de introductie van digitale bezoekersregelingen in diverse gemeenten is het mogelijk het feitelijke bezoekersgedrag beter in beeld te brengen, en blijkt 0,3 te hoog te zijn. Vooruitlopend op de aanpassing in de Parkeernormennota wordt hier de bezoekersnorm bijgesteld naar 0,2 parkeerplaats per appartement. Bij dit plan zijn hierdoor in totaal in 37 parkeerplaatsen nodig. Ook bij een aangrenzend perceel, gebouw De Kluis, konden vanwege de lage parkeerdruk onlangs nog 2 parkeerplaatsen worden opgeheven, zodat daar ruimte ontstond voor een fietsenberging. Een verlaging van de bezoekersnorm biedt de mogelijkheid om wat minder parkeerplaatsen aan te leggen, zodat er meer ruimte is voor groen (fiets parkeren voor bewoners wordt in dit plan inpandig opgelost). Dit resulteert in een kwalitatief betere buitenruimte bij dit woningbouwplan. Met het afwijken van de bezoekersnorm voor parkeerplaatsen wordt geanticipeerd op een aanpassing van de parkeernorm voor bezoekers voor de gehele gemeente. Dit zal nog worden geregeld met een aanpassing van de parkeernormennota. Plan voldoet aan goede ruimtelijke ordening De aanvraag om omgevingsvergunning is voorzien van een ruimtelijke onderbouwing en een aantal onderzoeken. Hieruit blijkt dat er geen belemmeringen zijn en dat het plan voldoet aan goede ruimtelijke ordening.

Beeldkwaliteitsplan is het toetsingskader voor de Commissie voor Monumenten en Welstand Het beeldkwaliteitsplan Koopvaarder 1 wordt na vaststelling onderdeel van de Welstandsnota. Daarmee is het een toetsingskader voor de aanvraag om omgevingsvergunning op het gebied van welstand en wordt de gewenste uitstraling van het gebouw en inrichting van de buitenruimte ook bereikt. Alternatief De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend als de gemeenteraad de benodigde verklaring van geen bedenkingen afgeeft. Als de raad besluit om de verklaring van geen bedenkingen niet af te geven, kan de omgevingsvergunning niet worden verleend en worden er geen 26 appartementen gebouwd. Tegen het besluit om een omgevingsvergunning te weigeren kan de initiatiefnemer beroep indienen.

Zaaknummer: 2030905 4/5

GEMEENTE HOORN 6. Maatschappelijk draagvlak De aanvrager heeft een participatieproces doorlopen. Het participatieverslag is als bijlage 9 aan de ruimtelijke onderbouwing toegevoegd. De omwonenden hebben geen bezwaar tegen het maken van appartementen. Wel zijn er bij enkele omwonenden zorgen over extra schaduwwerking doordat het gebouw verhoogd wordt. Met dit aspect is rekening gehouden. De bovenste verdieping van beide gebouwdelen krijgt een set-back. De bezonningsstudie is als bijlage toegevoegd aan de ruimtelijke onderbouwing. 7. Financiële consequenties Het voorstel heeft geen gevolgen voor de gemeentelijke begroting. De ontwikkeling is een bouwplan van een initiatiefnemer. Deze initiatiefnemer betaalt de investeringskosten van het plan. De kosten die gemaakt zijn voor de aanvraag om omgevingsvergunning en het beeldkwaliteitsplan zijn door de initiatiefnemer betaald. De kosten voor het voeren van de planologische procedure en het verlenen van de benodigde vergunning(en) worden gedekt uit de opbrengsten van de (bouw)leges. 8. Communicatie De ontwerp-omgevingsvergunning, de ontwerpverklaring van geen bedenkingen en het ontwerp beeldkwaliteitsplan worden na behandeling door de gemeenteraad openbaar bekend gemaakt door een publicatie in het Hoorns Nieuwsblad en in het Gemeenteblad. Het plan is dan digitaal in te zien op de landelijke voorziening (www.ruimteliikeplannen.nl).

Ook worden de documenten beschikbaar gesteld op de website van de gemeente en kunnen bij de publieksbalie van het stadhuis worden ingezien. 9. Realisatie In het kader van de planologische procedure wordt het plan gepubliceerd en ligt het zes weken ter inzage. Gedurende deze periode bestaat er de mogelijkheid tot het indienen van een zienswijze. Indien zienswijzen worden ingediend, worden het college en de raad betrokken bij de afhandeling van deze zienswijzen en nemen zij een definitief besluit op de aanvraag. Mocht de omgevingsvergunning worden verleend, dan kan hiervan gebruik worden gemaakt nadat deze onherroepelijk is geworden.

noorn,

2 3 MEI 2023

5/5