Document · PDF

Bijlage bij ruimtelijke onderbouwing Deel 1 geanonimiseerde bijlagen Ruimtelijke onderbouwing Dampten 4-6 te Hoorn 29-11-2024-1-246

Gemeenteraad 4 februari 2025, gemeente HoornBij agendapunt: Verklaring van geen bedenkingen omgevingsvergunning perceel Dampten 4-6 Hoorn woningen voor jongeren en young professionals (Portefeuillehouder Helling)6.450 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de toelichting

Bijlage 1

Amendement

Bijlage 2

Nadere verdieping tot voorlopig ontwerp

Bijlage 3

Inrichtingstekening

Bijlage 4

Visie op het groen

Bijlage 5

Ladderonderbouwing

Bijlage 6

Format Afwegingskader regionale afstemming woningbouwplannen

Bijlage 7

Hoogbouw Effect Rapportage

Bijlage 8

Bodemonderzoek

176

Bijlage 9

Asbestinventarisatie

247

Bijlage 10

Aanvullend grond- en grondwateronderzoek

288

Bijlage 11

Aanvullend bodemonderzoek

336

Bijlage 12

Quickscan Flora en Fauna

465

Bijlage 13

Aeriusberekening sloop- en bouwfase

517

Bijlage 14

Aanvullend natuuronderzoek

527

Bijlage 15

Activiteitenplan ontheffing Wnb

558

Bijlage 16

Ontheffing Wnb

577

Bijlage 17

Ontheffing Wnb verlenging

591

Bijlage 18

Ecologisch werkprotocol

595

Bijlage 19

Analyse externe veiligheid

615

Bijlage 20

Advies Veiligheidsregio Noord-Holland Noord 28 februari 2024

629

Bijlage 21

Advies Veiligheidsregio Noord-Holland Noord 30 augustus 2024

634

Bijlage 22

Onderzoek weg- en railverkeerslawaai en 'Bedrijven en milieuzonering'

638

Bijlage 23

Milieuhinder trillingen ten gevolge van railverkeer

700

Bijlage 24

Mobiliteitstoets

715

Bijlage 25

Fietsparkeren

738

Bijlage 26

Watertoets

741

Bijlage 27

Overlegreactie HHNK

752

Bijlage 28

Waterberging gebouw

754

Bijlage 29

Bezonningsstudie

763

Bijlage 30

Participatieverslagen

771

Bijlage 31

M.e.r.-Aanmeldnotitie

804

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1 Amendement

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Bijlage 2 Nadere verdieping tot voorlopig ontwerp

Nieuwbouw appartementen

Dampten 4 - 6

HOORN 23 juli 2024

Nadere verdieping tot Voorlopig Ontwerp Huisvesting voor jongeren en starters

Locatie Dampten 4 Lopen en fietsen naar station (400 m), centrum en strand

Huisvesting voor jongeren en starters

Kaders Amendement Jongerenhuisvesting stationsgebieden (6 juni 2019): Grote behoefte aan jongeren- en starterswoningen nabij het station

Kadernotitie Intensiverings- & Hoogbouwvisie (10 maart 2021): De locatie is aangewezen als intensiveringsgebied Levendige plint aan de straat Gemeentelijk Coalitieakkoord van 2018 - 2022 en 2022 2026 Meer stad, autoluw. Bestuurlijke wensen voor jongerenhuisvesting WOW aanpak Programmering: 50% goedkoop en 50% middelduur (huur of koop)

De betrokken wethouders hebben in gezamenlijk overleg ingestemd met het bouwvolume en streven op deze locatie naar een maximaal aantal woningen.

Bron: Kadernotitie Intensiverings- & Hoogbouwvisie, gemeente Hoorn, 10 maart 2021

Huisvesting voor jongeren en starters

Ontwikkeling 134 kleine huur-

67 appartementen voor verkoop en/of verhuur

Aanpak woningnood voor starters, jongeren, studenten, jonge professionals Autoluwe, stedelijke verdichting nabij het station, centrum en stadstrand Gemeenschappelijke voorzieningen: dakterras, tuin, ontmoetingsruimte, wasserette, fietsenreparatie, lunchroom Karakteristiek woongebouw, passend bij Hoorn, een prettige verblijfsplek en een verrijking van de stad

Huisvesting voor jongeren en starters

WOW aanpak Sterke politieke wens om jongerenhuisvesting te stimuleren: Jongeren in Hoorn houden en aantrekken Aantrekkelijke stad creëren voor de doelgroep: Werk Opleiden Wonen Wonen:

(Wilgaerden/Leekerweide, Omring en Dijklander) studenten, tijdelijke werknemers, expats Campuscontracten (max 5 jaar huur) waarborgen doorstroming en nieuwe instroom woonketen in beweging! 67 appartementen voor starters / young professionals Huisvesting voor jongeren en starters

Ontmoeten: community Lunchroom Ontmoetingsruimte met terras en tuin Dakterras met uitzicht op Markermeer Wasserette fietsenreparatie

Huisvesting voor jongeren en starters

Beeldkwaliteit Dampten ligt in de grote Poort van Hoorn. In samenspraak met de afdeling Stedenbouw zijn de uitgangspunten van de Poort van Hoorn gehanteerd. Bouwstenen Beeldkwaliteit Gebouw: Alzijdige uitstraling van het gebouw

Actieve verhoogde plint met publieke functies Geleed gebouw met maximale gevelbreedte van 30 meter per bouweenheid Fietsparkeren inpandig, autoparkeren op eigen terrein en zoveel mogelijk uit het zicht Schuine daken en een combinatie met dakterras, groen dak met zonnepanelen

Huisvesting voor jongeren en starters

Bron: Beeldkwaliteitsplan Poort van Hoorn

Beeldkwaliteit (2) Bouwstenen Beeldkwaliteit Landschap en openbare ruimte / buitenruimte rond gebouw:

Basis: eenvoudige vloer met accenten: roodbruine straatsteen, accenten in vlakken grijze steen

Straatgroen en benutten hemelwater voortborduren op het DNA van Hoorn Ondergrondse afvalcontainers Functionele verlichting en lage lichtpunten Samen met Buitenstad en gemeente Hoorn wordt het Dampten langs het spoor ingericht als groene zone met fiets als belangrijkste vervoermiddel

Huisvesting voor jongeren en starters

Referentiebeelden

Huisvesting voor jongeren en starters

Ontwerp Impressie van het plan: De ontwikkeling bestaat uit twee bouwdelen die verspringen met verschillende bouwhoogtes en bouwstijl. Het oostelijke bouwdeel is visueel verdeeld in twee delen waarbij kleurstelling van het westelijke gebouw terugkomt. De bouwdelen zijn van elkaar los gemaakt door een verticale strook in afwijkend materiaal. Hierdoor worden de bouwdelen zelfstandig. De bouwdelen worden wel op dezelfde manier uitgewerkt, zij het in een iets andere kleurstelling van dezelfde steen. De bouwdelen zijn familie van elkaar in materiaalgebruik en detaillering. Alle gevels zijn gemetseld, met enige variaties in het metselverband en de diepteligging van het metselwerk. De kozijnen zijn verticaal open van vloer tot plafond, met aan weerszijden dichte zwarte vlakke die aan luiken herinneren. Een raster van metselwerk is herkenbaar met smalle en brede kozijnen. Technische ruimtes worden weggewerkt in de nok van het pakhuis. Aan de zuidwestzijde is het terras met overkapping een aantrekkelijke plek om te ontmoeten en verblijven. Door de publieke functies gaat de publiekelijk toegankelijke buitenruimte naadloos over in de openbare ruimte.

Huisvesting voor jongeren en starters

Ontwerp Het westelijke gebouw is een groot pakhuis. De levendige plint heeft gemeenschappelijke voorzieningen en een lunchroom. Hier komen de grotere appartementen

Huisvesting voor jongeren en starters

Ontwerp Het oostelijke gebouw heeft 7 bouwlagen. De bovenste bouwlaag heeft een setback Hier komen de Gemeenschappelijk groen dakterras met uitzicht op het Markermeer Groen dak met waterbuffer en zonnepanelen

Huisvesting voor jongeren en starters

Ontwerp Vogelvlucht Vanuit noord / oost Parkeren op maaiveld op eigen terrein aan de noordzijde

Huisvesting voor jongeren en starters

Fietsparkeren

Goed toegankelijke fietsenstallingen 2 bouwlagen Grote capaciteit Op straat beperkt, in fietsparkeervakken

Autoparkeren Goed toegankelijk Uit het zicht onttrokken achter groene schermen Vanwege de doelgroep: lage parkeernorm (38 pp) en parkeren op maaiveld Waterdoorlatende grasbetonsteen

Sunspots Stedelijke verblijfsruimte voor buurtgenoten en bewoners Aan de zuidzijde en op het dak voor de bewoners

Omgeving

Nieuwbouw naast de Omgevingsdienst vanuit het oosten gezien

Huisvesting voor jongeren en starters

Ontwikkelingen in de omgeving, hoogbouw In de directe omgeving zijn diverse ontwikkelingen in voorbereiding: Poort van Hoorn Stationsgebied (laagbouw, middenbouw en hoogbouw) Pelmolenpad (laagbouw met accenten middenbouw) Buitenstad (middenbouw en hoogbouw) Op Dampten 8 (buren noordzijde) is op termijn een ontwikkeling mogelijk in vergelijkbare stijl als Dampten 4-6 Deze ontwikkeling op Dampten 4-6 valt met 8 bouwlagen (tot 30 meter) in de categorie Middenbouw en is mede gezien de toekomstige ontwikkelingen passend in de omgeving Huisvesting voor jongeren en starters

Proces en planning Nota van Uitgangspunten vastgesteld (Q3 - 2022) Schetsontwerp vastgesteld (Q2 2022) Participatietraject afgerond (Q3 2021 / Q2 2022) Ruimtelijke onderbouwing afgerond (Q2 2024) Wabo procedure is aangevraagd (Q4 2023) Omgevingsvergunning in aanvraag (Q2 2024) Anterieure overeenkomst vastgesteld (Q1 2024) Omgevingsvergunning fase 1 gereed (Q4 2024) Omgevingsvergunning fase 2 (bouw) gereed (Q1 2025) Start bouw (Q1 / Q2 2025) Huisvesting voor jongeren en starters

Huisvesting voor jongeren en starters

Colofon Opdrachtgever: Oosterbaan Projecten BV Albert Cuijpstraat 52 3817RD Amersfoort jan@oosterbaanprojecten.nl www.oosterbaanprojecten.nl

Contactgegevens:

KvK Hoorn 36044882

W3 Architecten en Ingenieurs B.V.

H.S. Wadman

Wagengouw 12

ing. H. Wadman ontwerper

1151 EG Broek in Waterland

ing. J. Kwakman constructeur

Tel: 020-4031391

ir. J. Ligthart

architect

Email: w3@wadman.nl

ing. R. Wadman

projectleider

directeur

Huisvesting voor jongeren en starters

Aanvulling 2024: balkons bij alle appartementen westelijk gebouw

Een pergola met een luifel accentueert de entree voor voetgangers. Banken vormen een afscheiding tussen de terrassen en de entree. In en aan de robuuste houten pergola worden overkappingen, schaduwdoeken en groenvoorzieningen aangebracht.

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Bijlage 3 Inrichtingstekening

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Bijlage 4 Visie op het groen

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Bijlage 5 Ladderonderbouwing

Status: Eindrapport Datum: 20 april 2022 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Hoge Gouwe 93 2801 LD Gouda 0182 - 689416 www.stedplan.nl BSP@sweco.nl Team Wonen Erik Overgaag MSc Ilse de Vries MSc Drs. Jan Nico Wigboldus Voor meer informatie: Drs. Jan Nico Wigboldus, jannico.wigboldus@sweco.nl

In opdracht van: Oosterbaan projecten

De in dit document verstrekte informatie mag uitsluitend worden gebruikt in het kader van de opdracht waarvoor deze is opgesteld. Elk ander gebruik behoeft de voorafgaande schriftelijke toestemming van Bureau Stedelijke Planning BV©. Projectnummer: 52100410 Referentie: Quickscan Ladderonderbouwing Dampten-4, Hoorn

INHOUDSOPGAVE

LOCATIE- EN PROJECTANALYSE

De gemeente Hoorn wil in het gebied Dampten-Berkhouterweg 600-1.600 woningen realiseren om zo een bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave.1 De ontwikkellocatie Dampten-Berkhouterweg is een transformatie- en inbreidingslocatie nabij het treinstation Hoorn en de historische binnenstad van Hoorn. Dampten-Berkhouterweg ligt ten noordwesten van Poort van Hoorn (waarmee het een samenhangend geheel vormt) waar 1.100-1.300 woningen zijn voorzien. Dampten-4 is één van ontwikkelingen in het gebied DamptenBerkhouterweg. De beoogde herontwikkeling Dampten-4 bestaat uit een woonprogramma gericht / appartementen) in combinatie met commerciële functies in de plint. In het meest recente plan wordt uitgegaan van circa 100-140 woningen in een gebouw van 7 lagen hoog. Op dit moment maakt het vigerende bestemmingsplan2 geen woningbouw mogelijk op de planlocatie. Ten behoeve van het nieuwe bestemmingsplan is een onderbouwing aan de Ladder van Duurzame Verstedelijking (hierna: Ladder) van het woonprogramma (artikel 3.1.6. Bro) noodzakelijk. Bureau Stedelijke Planning is gevraagd om deze Ladderonderbouwing uit te voeren. In deze Ladder worden de volgende vragen beantwoord: 1. Wat zijn de kenmerken en kwaliteiten van de locatie en het project? 2. Wat is het onderzoeksgebied? 3. Hoe ontwikkelt de regionale vraag zich? 4. Hoe ontwikkelt het regionale aanbod zich? 5.

Wat is de regionale behoefte aan de geplande woningen aan Dampten-4?

1 Gemeente Hoorn, Omgevingsvisie Hoorn (februari 2022) 2 Bestemmingsplan: Berkhouterweg 1968

LOCATIE- EN PROJECTANALYSE

Dampten-4 ligt in Hoorn ten noordwesten van het historische centrum van Hoorn en nabij het IC-station (circa 10 minuten lopen). Deze centrale ligging maakt de locatie een aantrekkelijke locatie om te wonen. Tegenover de planlocatie ligt het spoor (Figuur 1). Aan de andere kant van het spoor liggen twee deelgebieden van Poort van Hoorn: de Prismalocatie en het Pelmolenpad. In zowel Poort van Hoorn als Dampten-Berkhouterweg zijn plannen voor ontwikkeling en de ontwikkelingen samen kunnen worden gezien als een samenhangend geheel dat het visitekaartje van de stad moet worden. Hoorn is een stad in de Regio Westfriesland in de provincie Noord-Holland. Hoorn is goed verbonden met verschillende middelgrote steden en Amsterdam. Via de A7 zijn Purmerend, Zaandam en Alkmaar binnen een half uur met de auto te bereiken. Amsterdam is met de auto circa 40 minuten rijden en is in circa 35 minuten bereikbaar met de trein.

In totaal zijn in Dampten-4, gelegen in het deelgebied Dampten, circa 100-140 woningen voorzien. Het gebouw zal 7 bouwlagen hoog zijn en de woningen zijn Hiernaast zijn ook aanvullende gedeelde voorzieningen zoals wasmachines, een tuin en werk-/ontmoetingsruimten onderdeel van het plan. De woningen zijn voor circa

LOCATIE- EN PROJECTANALYSE

30-40% voorzien in het sociale huursegment (met een huurprijs onder de liberalisatiegrens) en voor circa 60-70% in de vrije huur en/of koop.

In de Woonvisie van gemeente Hoorn 3 staat genoemd dat de gemeente graag vergrijzing en ontgroening tegen wil gaan. Daarnaast is in het coalitieakkoord4 aangegeven dat de gemeente woningen voor jongeren en starters in het Stationsgebied wil bouwen om de vergrijzing en ontgroening tegen te gaan. Om tegenwicht te bieden tegen de bovengemiddelde vergrijzing in Hoorn en het draagvlak voor voorzieningen te behouden wil Hoorn inzetten op nieuwe woonmilieus die jongeren kunnen vasthouden en aantrekken. 5 Ook Regio Westfriesland wil graag inzetten op woningen voor jongeren en studenten6. Het programma van 30-40% in het sociale segment sluit ook aan bij de gemeentelijke en regionale ambities om te voorzien in betaalbare woningen. appartementen voor jongeren en starters in het voorziene plan sluiten goed aan bij het beleid en de ambities van de gemeente en de regio.

De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen, stelt het Ministerie van Infrastructuur en Milieu ten aanzien van de Ladder. Het onderzoeksgebied wordt afgebakend op basis van het functioneren van de woningmarkt. Van het totaal aantal verhuizingen binnen en naar de gemeente Hoorn vond tussen 2011-2020 62% van de verhuizingen binnen de gemeente zelf plaats. 38% komt uit een andere gemeente in Nederland 7. Gemeente Hoorn is daarom te beschouwen als het primaire onderzoeksgebied. Hoorn heeft de sterkste verhuisrelatie met gemeenten Medemblik en Amsterdam. Daarnaast heeft Hoorn een sterke verhuisrelatie met gemeenten in Regio Westfriesland: Drechterland, Koggenland, Stede Broec, Enkhuizen en Opmeer. In 2020 heeft de regio een Woonakkoord gesloten met provincie Noord Holland waarin de regio gezamenlijke opgaven en acties met betrekking tot wonen heeft vastgelegd. Vanwege de sterke verhuisrelatie en het gesloten Woonakkoord zijn de Westfriese gemeenten, Koggenland, Opmeer, Medemblik, Drechterland, Stede Broec en Enkhuizen, het secundaire onderzoeksgebied (Figuur 2).

3 Woonvisie Hoorn 2020-2025: Een nieuwe koers (2020)

4 Coalitieakkoord Hoorn 2018-2022 (2018), nieuwe coalitatieakkoord is momenteel nog niet gereed 5 Gemeente Hoorn, Omgevingsvisie Hoorn (februari 2022)

6 Woonakkoord 2020-2025 Regio Westfriesland en Provincie Noord-Holland

7 CBS (2021): Verhuisde personen; binnen gemeenten, tussen gemeenten, regio.

LOCATIE- EN PROJECTANALYSE

Vanwege de sterke verhuisrelatie met Amsterdam is het aannemelijk dat er, naast de huishoudens uit de Regio Westfriesland, ook vraag komt vanuit huishoudens uit Amsterdam. Omdat Amsterdam niet is meegenomen in het onderzoeksgebied is deze vraag niet kwantitatief meegenomen in de behoefteraming van deze Ladder. Wel is het goed om te benoemen dat het plan eventueel ook huishoudens vanuit Amsterdam aan zou kunnen trekken.

Deze Ladder heeft betrekking op de periode 2022-2032. De periode van 10 jaar sluit aan op de gebruikelijke planhorizon van een bestemmingsplan.

VRAAG

In dit hoofdstuk is de vraagzijde van de woningmarkt in het onderzoeksgebied in beeld gebracht aan de hand van de groei van het aantal huishoudens8. De kwalitatieve woningvraag wordt in beeld gebracht op basis van het Woonwensen Onderzoek van het Ministerie van BZK (WoON 2018).

Het aantal huishoudens gedurende de periode 2022-2032 groeit9. In de gemeente Hoorn groeit het aantal huishoudens in deze periode met circa 3.335 en in Regio Westfriesland met circa 7.475 huishoudens (Tabel 1).

Gemeente Hoorn

33.850

37.185

+3.335 (

)

Regio Westfriesland

94.360

101.835

+7.475 (

)

In het voorziene plan op de locatie Dampten-4 zijn alle opgenomen woningen het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en het CBS (WOoN 2018) zijn de woonvoorkeuren afgeleid. Om een representatief beeld te krijgen is er gekeken naar de woonvoorkeuren in de Regio Westfriesland. In de regio heeft 37% van de huishoudens een voorkeur voor een appartement (Tabel 2). Dit komt neer op een vraag naar circa 1.235 appartementen in gemeente Hoorn en een vraag naar 2.765 appartementen in Regio Westfriesland gedurende de periode 2022-2032.

Appartement

37%

Grondgebonden

63%

8 Huishoudensprognose Provincie Noord Holland (2021) 9 Prognose Provincie Noord-Holland (2021).

AANBOD

In dit hoofdstuk is het geplande aanbod in het onderzoeksgebied in beeld gebracht.

In de gemeente Hoorn zijn plannen voor 3.550 woningen om tegemoet te komen aan de verwachte huishoudensgroei. In Regio Westfriesland zijn plannen voor in totaal 10.355 woningen (Tabel 3). Van het totale planaanbod in de gemeente Hoorn zijn 1.665 woningen opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan. In de hele Regio Westfriesland zijn 3.195 woningen opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan. Deze woningen vormen het harde planaanbod.10 Daarnaast zijn forse aantallen woningen opgenomen in zachte plannen. Van de zachte plannen is niet zeker of en wanneer deze woningen daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden. Daarom worden deze woningen niet meegenomen in de behoefteraming (zie volgende hoofdstuk).

Gemeente Hoorn

1.665

1.885

3.550

Regio Westfriesland

3.195

7.160

10.355

Een aanzienlijk deel van de woningen die zijn opgenomen in de plannen (waarvan de woningtypologie bekend is) bestaat uit appartementen (Tabel 4). In de gemeente Hoorn zijn 835 appartementen opgenomen in harde plannen en in de hele Regio Westfriesland zijn 1.155 appartementen opgenomen in harde plannen.

Gemeente Hoorn

835

1.655

2.490

Regio Westfriesland

1.155

2.315

3.470

10 Woningen die zijn opgenomen in een bestemmingsplan, maar vallen onder een wijzigingsbevoegdheid zijn niet

beschouwd als hard planaanbod. Deze woningen moeten namelijk bij het opstellen van een wijzigingsplan alsnog aan de Ladder onderbouwd worden.

BEHOEFTE

In dit hoofdstuk komt de behoefte in het onderzoeksgebied in beeld door de toekomstige vraag en het harde planaanbod met elkaar te confronteren. Uit deze confrontatie blijkt de Ladderruimte voor Dampten-4.

Bovenop het harde planaanbod is behoefte aan nog eens 1.670 woningen in de gemeente Hoorn en 4.280 woningen in de hele Regio Westfriesland (Tabel 5).

Gemeente Hoorn

+3.335

+1.665

+1.670

Regio Westfriesland

+7.475

+3.195

+4.280

Binnen de hierboven vastgestelde behoefte aan woningen voor de gemeente Hoorn is behoefte aan 400 appartementen (Tabel 6). In de Regio Westfriesland aan 1.610 appartementen.

Gemeente Hoorn

+1.235

+835

+400

Regio Westfriesland

+2.765

+1.155

+1.610

Conclusie: Genoeg regionale Ladderruimte voor Dampten-4 De ontwikkeling van 100-140 (starters)woningen/appartementen op de locatie Dampten voorziet in een deel van de geconstateerde behoefte aan woningen / appartementen in Hoorn en de Regio Westfriesland de komende 10 jaar. Op basis van de vereisten van de Ladder voor duurzame verstedelijking is daarmee voldoende behoefte aangetoond. Ook past het plan binnen de lokale en regionale beleidsvoornemens om woningen voor jongeren en starters te bouwen.

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Bijlage 6 Format Afwegingskader regionale afstemming woningbouwplannen

Format Afwegingskader

Regionale afstemming woningbouwplannen

Naam plan

Nummer plancapaciteit Locatie Is het plan opgenomen in het woonakkoord? Aantal woningen Omschrijving type woningen

WOW7 Dampten 4 Hoorn

Sociale huur

studenten en kleine appartementen 30-40

Vrije sector huur

60-70 of koop

Koop Goedkoop (< 85% NHG grens)

100% van de koopwoningen

Koop Midden (85 % NHG grens NHG grens) Koop Duur (>NHG grens) Start bouw Voldoet het plan aan de voorwaarden die gesteld worden bij de betreffende beschermingsregime(s)? Voldoet het plan aan de provinciale voorwaarden; klimaatneutraal, circulair bouwen en landschappelijke inpassing? Is het plan multimodaal ontsloten en is onderzocht of extra wegen of aanpassing van wegen / OV noodzakelijk zijn?

Westfriese basis

Kaart

Dampten 4-6, 1624 NR Hoorn NVT (bij binnenstedelijke plannen) Circa 105

nul nul 2023

n.v.t.

Het plan past binnen de ambitie van 16.000 woningen aan zachte plancapaciteit Het plan voldoet aan de voorwaarde dat 70% van de woningbouwplannen in de regio Westfriesland worden gerealiseerd in de krachtige kernen Is getoetst en onderbouwd of realisatie binnenstedelijk mogelijk is? Als realisatie past binnen de regionale opgave (zie 1), maar realisatie binnenstedelijk niet mogelijk is, is getoetst aan provinciale voorwaarden inzake beschermingsregimes, energieneutraal, klimaatadaptief, circulair bouwen, landschappelijke inpassing en mobiliteit.

Ja zie ook ladderonderbouwing Wonen van Bureau Stedelijke Planning

NVT (bij stedelijke plannen)

n.v.t.

Westfriese vooruitdenken

1 2

3 4 5

Het plan levert een positieve bijdrage aan betaalbaar wonen. Het plan voorziet in woningen in de vrije huursector voor middeninkomens. Het plan levert een bijdrage aan het langer zelfstandig wonen. Het plan is circulair en energieneutraal.

100% sociale huur en/of betaalbare koop

Het plan draagt bij aan klimaatadaptatie, een gezonde leefomgeving en verbetering van de natuur en het landschap. Nieuwe woningbouw wordt zoveel mogelijk gerealiseerd in de nabijheid van een OVknooppunt. Het plan draagt bij aan de versnelling van de woningbouwproductie in Westfriesland.

Er worden vele hittestress beperkende maatregelen getroffen zoals waterbuffer, infiltratie met een wadi, groene parkeerplaatsen en veel bomen en groen.

Er komen c30inkomens met huursubsidie en ca.65 appartementen, koop en/of huur. De huur is voor middeninkomens. Alle woningen worden rollatorgeschikte woningen Plan voldoet aan laatste eisen zoals BENG

Het NS station is op circa 500 meter. Loopafstand.

De Wabo procedure start in 2022. Start bouw in 2023.

Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht van de regio door het bieden van een aantrekkelijke onderscheidende woonomgeving.

Het wordt een innovatief woonmilieu met Community als uitgangspunt. Autodelen, goede fietsvoorzieningen, een grote toegevoegde waarde voor het Dampten gebied en de gemeente Hoorn

Ruimtelijke onderbouwing pakhuis Dampten - Dampten 4-6 te Hoorn

Bijlage 7 Hoogbouw Effect Rapportage

HER

Geactualiseerde visualisatie 29 november 2024

BIJLAGEN

10. VISUALISATIES 29 NOVEMBER 2024

Opdrachtgever: Oosterbaan Projecten BV Architect: W3 Architecten en ingenieurs Adviseur: Sweco NL, Robert ten Elsen 29 november 2024

00 Op 29 november 2024 zijn actuele visualisaties gemaakt, die staan in bijlage 10. Leeswijzer

Doel

• • • • • • • • • •

Plangebied Dampten 4-6

01 1.1 Ligging en begrenzing plangebied

Aanduiding plangebied binnen vergrote centrumgebied (bron: Stedenbouwkundig plan Poort van Hoorn) r

k k k

r r

k k

k r

k k

k k r

r k

k k

k k k

k k

k k r

k k k

k k

r k

k k

k r

r r

k k

k r

k k

k r

k k

k r

r k

k r k

k k

k k k

k k

r k

k r

k k

k r

k k

r k

k k

k r

r k k

k k

k r

k k

r k r

k k

k r

k k

k k r

k k

k r

k k

k r k

k k

r k k

r k

k k k r

k r

k k

r r

k k

k r r

k r

r r

k k

k k r

k k

k k k

k r

r k

k k

k k r

k k k

k k

k k k

k k

r r

k k

r k

k k

k r

r r

r k

k k

r r

k r

r k

k r

k k

k r

r k

k k

k k k

k k

k r

k k

k r

k k k

k k

r k

k r k

k k k

S P T

k k

S P T

k k k k k

S P T

S P T S P T

r r

r k

k S P T

r r

k r

k k

r k

r r

k k

k k k

k k

k r

r k

S P T

k r

k k

r k

k k

r k

k k

r k

S P T

k k

k k k

r r

k r

k k

k r

k k

k r k

S P T

r r

S P T

r r

S P T

Vormgeving en indeling gebouw niet definitief beschikbaar

S P T

k k k

k r

k k

k S P T

k r

S P T

k r

k k

k r

r r

k k

k r

r k k

r k

k r

k k k

k k

k r

r k

k r

k k

k k k

r k

k k

r k

k k r k

k k

k r

k k

r k

k k

k r

r k

k k

k k r k

k k

k k k

r k

k k

r k k

k r

k k

rk k

k k k

k k S P T

k k

k r

k k

r k k

k k

r r

r k

r k k

Projectie nieuwe binnenstadstoegang Hoorn (variant P)

k k

1.2 Dampten als vliegwiel

Impressie zuidwest mogelijke ontwikkeling blok Dampten 2 – 4- 6 – 8

Impressie zuidoost mogelijke ontwikkeling blok Dampten 2 – 4- 6 – 8

De verkleuring van het bedrijventerrein begint bij Dampten 4-6 op de achtergrond, Buitenstad ligt op de voorgrond

Twee ten opzichte van elkaar gedraaide bouwvolumes

Een gebouw met twee voorzijden en een dondkere ‘oksel’

• • • •

Ontwerpschets bestaande uit twee verspringende bouwdelen als basis voor het ontwerp

Groene inrichting Dampten langs het spoor, ook in de particuliere tuinen bij o.a. WerkSaam

• • • • •

Van brede hoek naar slank pakhuis

Voorstel april 2022 voor de voetprint van het gebouw en de inrichting van de openbare ruimte rondom het gebouw

Erfgrens

eg bepaald

In bijlage 1 is het inrichtingsplan bijgevoegd.

Gemeente en ontwikkelaar zijn in gesprek over een toekomstige herinrichting van Dampten, daarom is de strook ten zuiden van de kadastrale grens vrij van bomen.

1.3 Planbeschrijving

Zichtbaarheid vanuit de omgeving

Het appartementencomplex wordt gebouwd in de rooilijn van het OD-gebouw

Parkeren Vogelvluchtimpressie noord-oostzijde

De getoonde visualisaties zijn op 29 november 2024 geactualiseerd. Zie bijlage 10.

Versterken groene rand, bomenrijke laan aan het spoor

Het westelijk gebouw heeft het uiterlijk van een groot pakhuis met een krachtig en herkenbaar beeld

Het oostelijk gebouw heeft 7 lagen. De bovenste bouwlaag heeft een setback

Inrichtingsplan fase ruimtelijke onderbouwing, 24 oktober 2024 (bron: W3 architecten en ingenieurs b.v.)

Buitenruimte

In bijlage 10 staan geactualiseerde visualisaties

Community en bovenwijkse voorzieningen

Groene inrichting met tuinen aan de spoorzijde

Het appartementencomplex wordt gebouwd in de rooilijn van het OD-gebouw

1.4 Beleidskaders

Plangebied onderdeel van de stedelijke rand van Hoorn

Ontwikkelingen in de omgeving (bron: SP Poort van Hoorn)

02 Voor dit hoofdstuk wordt verwezen naar de volgende documenten: • • • •

VO boekje ontwerp, 12 oktober 2023 Ruimtelijke onderbouwing, 20 september 2024, BugelHajema Rapport mobiliteit, 5 juli 2023, ID2 Bezonningsstudie, 23 maart 2023

2.2 Relatie met de omgeving en zichtlijnen Relatie met de omgeving, verhoudingen (plan in de context, zichtlijnen vanuit de omgeving).

2.1 Projectie plangebied binnen Hoorn Ligt het plan in een van de aangewezen intensiveringsgebieden? Ligt de hoogbouw binnen de blauwe zichtassen?

(zie impressies elders in dit document).

Ligging plangebied binnen intensiveringsgebied en zichtas

Impressie vanaf Dampten (zuidwest)

2.3 Verkeersdruk Verkeersdruk

Huidig Dampten, afgesloten van doorgaand autoverkeer

2.4 Sunspots Sunspots: blijven er voldoende plekken in de openbare ruimte met 3 uur per dag zon, waar mensen elkaar kunnen ontmoeten?

Bezonning 21 maart 12:00 uur (geplande situatie)

Bezonning 21 juni 12:00 uur (geplande situatie)

In bijlage 10 staan geactualiseerde visualisaties

Bewoners op het terras

Positie dakterras

Impressie terras met lunchroom

Naar verwachting zal Dampten 8 in de toekomst meegaan in de transformatie van het gebied

Impressie dakterras

03 Voor dit hoofdstuk wordt verwezen naar de volgende documenten: • • • •

VO boekje ontwerp, 12 oktober 2023 Ruimtelijke onderbouwing, 20 september 2024, BugelHajema Uitgangspunten en beheertypen groen, 31 oktober 2024, SWECO Participatieverslagen en media (zie bijlage)

3.1 Groen en verblijfskwaliteit Hoe levert het gebouw een bijdrage aan de groen- en waterkwaliteit van de buurt? Is er speelen ontmoetingsruimte? Kan de bomennorm gehaald worden binnen 300 meter van de plek?

Impressie publieksvriendelijke tuin zuidzijde (spoorzijde)

De nieuwe ontwikkeling levert een bijdrage aan de groen- en waterkwaliteit van de buurt. Tevens wordt er speel- en ontmoetingsruimte gecreëerd. Het aantal bomen op het terrein en dat ter compensatie in de omgeving wordt geplant, zal in nader overleg met de gemeente worden bepaald.

Principe-doorsnede wadi (bron SWECO)

Het toekomstige beheer wordt uitgevoerd door WerkSaam (mensen met afstand tot de arbeidsmarkt). De sortimentskeuze en de moeilijkheidsgraad, zoals groepsgrootte van beplanting wordt hierop afgestemd.

3.2. Levendige en aantrekkelijke programmering Levert het gebouw een bijdrage aan een levendig gebied? Welke functies worden erin gevestigd? Is er sprake van een gevarieerd (woning-) programma?

Beheertype bloemrijke wadi met siergrassen en plaatselijk bomen

Beheertype sierlijke vakbeplanting met siergrassen en vaste planten

Het plan is erop gericht een nieuw stukje stad te maken dat vanuit de binnenstad een voorpost zal vormen voor de eveneens nieuw te ontwikkelen ‘Buitenstad’ op de westpunt van het gebied.

3.3. Flexibiliteit casco gebouw te kunnen zetten naar andere functies, of bijvoorbeeld grotere of kleinere woningen?

De draagstructuur wordt technisch zo uitgevoerd dat in de toekomst kleine units kunnen worden samengevoegd.

3.4 Natuurinclusief bouwen Is het gebouw natuurinclusief gebouwd? Het streven van de opdrachtgever en de architect is om natuurinclusief en klimaatbestendig te bouwen. In de vervolgfase (ontwerp DO) zal hier nader op worden ingegaan.

Begane grond / Souterrain Voorlopig ontwerp (bron: W3)

Openbaar raamwerk (bron: SP Poort van Hoorn)

Beletage Voorlopig Ontwerp (bron: W3)

3.5 Plintfuncties

Van de participatie zijn diverse verslagen gemaakt. Tevens zijn de belangrijkste media artikelen verzameld, die als bijlage bij dit document zijn gevoegd.

Draagt de plint van het gebouw bij aan de verlevendiging en sociale veiligheid van de omgeving?

De publieke functies in het gebouw zijn openbaar toegankelijk en te gebruiken voor bewoners, omwonenden, studenten en overige gebruikers. Het is bedoeld als trekpleister voor het gebied.

3.6 Participatie (Verslag van) Participatie met belanghebbenden.

Artikel op de website van Poort van Hoorn (24 februari 2024)

4.4 Uitzicht en privacy

Voor dit hoofdstuk wordt verwezen naar de volgende documenten: • VO boekje ontwerp, 12 oktober 2023 • Ruimtelijke onderbouwing, 20 september 2024, BugelHajema • Bezonningsstudie, 23 maart 2023 • Rapport mobiliteit, 5 juli 2023, ID2 • Inrichtingsplan, 30 mei 2024

Met tekeningen van zichtlijnen uit de omgeving wordt aangetoond dat omwonenden geen onevenredige schade ondervinden in verband met uitzicht en privacy in achtertuinen.

4.1 Hoogtebeperkingen Is er getoetst op juridische hoogtebeperkingen (straalpaden, vliegverkeer)?

4.2 Windklimaat Windklimaat: voor gebouwen boven 30 meter hoogte wordt een windhinder onderzoek conform NEN 8100 aangeleverd.

4.5 Parkeren Parkeren: gebouwen hoger dan 8 lagen hebben een inpandige parkeeroplossing, die niet zichtbaar is van de straat. Bezoekersparkeren mag op de openbare weg opgelost, mits daar voldoende ruimte voor kan worden gevonden

4.3 Bezonning Met schaduwdiagrammen wordt getoetst of in de omgeving schade door schaduw plaatsvindt. Alle plannen voldoen tenminste aan de lichte TNOnorm, zowel naar de omgeving als voor woningen binnen het plan.

Waterbeheer

Energie en verwarming

4.6 Duurzaamheid Duurzaamheid: ook voor hoge gebouwen gelden de duurzaamheidseisen van de gemeente Hoorn.

Materiaalgebruik

Impressie inrichtingsplan Dampten, d.d. 24 oktober 2024

05 5.1 Stadssilhouet Met tekeningen vanaf het Markermeer en vanuit het landschap wordt inzichtelijk gemaakt wat de stad is. Als het gebouw zichtbaar is van grote afstand, draagt het door zijn ontwerp ook bij aan de ruimtelijke kwaliteit en het beeld van de stad als geheel.

Impressie winterbeeld Markermeer (bestaand en toekomstig)

Impressie vanaf het Markermeer

Impressie vanaf het Markermeer (ingezoomd)

5.2 Zichtlijnen in de stad beeld gebracht van het gebouw op zichtlijnen vanuit de aanrijroutes en lange zichten in de stad (staat de toren op een logische plek).

Impressie maaiveld (zuid)

Impressie google aanrijroute Dampten (zuidwest)

Impressie google aanrijroute Dampten (vanaf OG-gebouw)

5.3 Zichtbaarheid vanuit binnenstad De zichtbaarheid van het gebouw vanuit de monumentale binnenstad en de oude linten wordt in beeld gebracht door het gebouw op schaal in te tekenen in foto’s van de belangrijkste straten en pleinen, met de uitdrukkelijke restrictie dat hoogbouw nooit het volledige beeld vanuit deze omgeving mag blokkeren, in de as van de straat moet de lucht zichtbaar blijven.

Impressie vanaf Gedempte Turfhaven (bestaande situatie)

Impressie vanaf Gedempte Turfhaven (toekomstige situatie)

Impressie vanaf de entree snelweg (bestaande situatie)

Impressie vanaf de entree snelweg met in grijs de toekomstige ontwikkelingen van Poort van Hoorn en Buitenstad

Montage zichtbaarheid ontwikkeling Dampten vanaf Provincialeweg

Montage zichtbaarheid ontwikkeling Dampten vanaf Provincialeweg (ingezoomd)

6.1 Slank bouwvolume

6.4 Relatie gebouw met Hoorn

Alle hoogbouw boven 12 lagen moet een slank bouwvolume zijn, waarbij de hoogte 2,5 x de breedte van een geveldeel is.

Daarbij zal de initiatiefnemer overwegen welke relatie de toren heeft met (de architectuur van) Hoorn en/of de directe omgeving.

nvt

Voor de uitstraling van het woongebouw is gekozen voor een robuuste vormgeving met een uitstraling op basis van het Hoornse DNA.

6.2 Bijzondere kop Gebouwen die hoger zijn dan 30 meter hebben geen platte dakafdekking groter dan 200 m². Door een bijzondere top dragen nieuwe hoge gebouwen bij aan een interessant silhouet van de stad. nvt

6.3 Architectenkeuze De initiatiefnemer besteedt zorgvuldige aandacht aan de selectie van de architect en legt daarover verantwoording af: waarom is deze architect het meest geschikt voor het vormgeven van dit bijzondere gebouw?

6.5 Technische installaties Installaties mogen niet zichtbaar zijn of zijn als onderdeel van de architectuur ontworpen. Alle technische voorzieningen zoals installaties en liften worden inpandig, danwel geïntegreerd in het ontwerp van het gebouwensemble opgelost (onder de kap van het schuine dak).

Naast een goede dialoog met de opdrachtgever wordt veel aandacht besteed aan de lokale kwaliteiten en genius loci van de plek alvorens een ontwerp te maken. In een separate notitie is door de architect een nadere motivatie gegeven ten aanzien van de kwaliteit en beeld van het ontwerp gebouwensemble.

Impressie woongebouw Dampten

In bijlage 10 staan geactualiseerde visualisaties van 29 november 2024

Impressie westgevel (kleur wordt rood / bruin)

Impressie oostgevel

Impressie zuidgevel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Hoorn&id=c6ae0aea-a95d-4bd7-b46a-fee010f7b03d