Bijlage 8 bijlage 7 ro Ladder voor Duurzame Verstedelijking

advies

projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

Inleiding

datum 7 november 2022

Aan de Koopvaarder 1 te Hoorn is het voornemen het bestaande kan-

projectnummer P05792

Op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking moet worden on-

opdrachtgever Koopvaarder Hoorn BV

duurzaam ruimtegebruik.

BRO projectleider

1.1 Aanleiding toorpand te herontwikkelen en ter plaatse een appartementencomplex te realiseren. In het complex worden 26 appartementen gerealiseerd.

Per 1 juli 2017 luidt het tweede lid van art. 3.1.6. als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.”

derzocht of het plan voorziet in een behoefte en of er sprake is van

1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking

De realisatie van de woningen geldt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling: 1. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Besluit ruimtelijke orde-

Het functioneel gebruik van de gronden ten behoeve van de functie wo-

ning ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeeha-

nen wordt door het vigerend bestemmingsplan “Risdam en Nieuw

venterrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of an-

Steen-West, vastgesteld op 4 april 2017” niet toegestaan. Op grond van

dere stedelijke voorzieningen’. Het initiatief om maximaal 26 wonin-

projectteam

dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming ‘Kantoor’ waar-

gen te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard, gezien

DBo, LvdH

binnen de gewenste functie wonen niet mogelijk is. Om de ontwikkeling

het hier gaat om de ontwikkeling van een kantoorlocatie naar een

formeel mogelijk te maken moet van het planologisch regime worden af-

woningbouwlocatie.

RFe

geweken. Er kan medewerking worden verleend middels het toepassen

2. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ont-

van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3 van de Wabo. Voor deze proce-

wikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maximaal 26

dure dient een ruimtelijke onderbouwing opgesteld te worden.

woningen, kan het initiatief gekwalificeerd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’.

In art 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd dat de toelichting bij een bestemmingsplan of projectafwijking moet voldoen aan

Bij het opstellen van de bestemmingsregeling is het uitgangspunt dat

de systematiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna:

niet méér dan 26 woningen mogelijk worden gemaakt.

‘ladder’). De ladder is een wettelijk verplicht motiveringsinstrument waar-

Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl

aan iedere ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ (art 1.1.1 Bro) moet worden

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met

getoetst.

oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

1/15

1.3 Planinitiatief Aan de Koopvaarder 1 te Hoorn is het voornemen het bestaande kan-

Tabel 1: Woningbouwprogramma Koopvaarder 11

toorpand te herontwikkelen en ter plaatse een appartementencomplex

Woningtype

Aantal

Sociale huur appartementen < 60 m²

6

Appartementen koop < 60 m²

12

Appartementen koop 60-120 m²

8

Totaal

26

te realiseren. In het complex worden 26 appartementen gerealiseerd, verdeeld over drie verdiepingen: 

er komen 6 maisonnettes en 20 appartementen;



het betreft zowel huur- als koopwoningen, zie tabel 1;



6 appartementen zijn voor sociale huur (beneden liberalisatiegrens voor huurwoningen) en daarnaast zijn er ook nog minimaal 2 koopappartementen die onder de 85% van de NHG-grens zitten.

Het plangebied ligt buiten het centrum van Hoorn op het bedrijventerrein “Nieuwe Steen”. Het gebied wordt omringd door andere woningen en twee kantoorpanden. De kantoorbestemming aan de noordzijde van het

1.4 Opzet onderzoek

plangebied betreft een locatie met twee kantoorpanden waarop het rea-

Voor het initiatief wordt onderzocht of en op welke manier de toevoeging

liseren van woningen gewenst is. Net als voor het plangebied is er een

van 26 appartementen aan de Koopvaarder 1 te verantwoorden is van-

proces in werking gezet om woningbouw mogelijk te maken.

uit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag van dit onderzoek luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Voor het antwoord onderzoeken we zowel de kwantitatieve als kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook wordt gekeken naar de locatieafweging binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. Bovendien worden door middel van het onderzoek de te verwachten effecten van de beoogde ontwikkeling in beeld gebracht. Met de resultaten van het onderzoek is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking doorlopen. Voor het bepalen van de behoefte en het duurzaam ruimtegebruik is onder andere gekeken naar: 

Figuur 1: Bedrijventerrein Nieuwe Steen

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 (2018)

Figuur 2: Koopvaarder 1 1

TPAHG Architecten (28 juni 2022). Verbouw Koopvaarder 1 te Hoorn.

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

2/15



Woonagenda Noord-Holland 2020-2025 (2021)



Bevolkingsprognose Noord-Holland 2021-2050 (2021)



Woonakkoord 2020-2025 regio Westfriesland en provincie NoordHolland (2020)



Regionale woonvisie Westfriesland (2017)



Afwegingskader wonen Westfriesland (2021)



Westfriesland & Atrivé, eindrapport regionaal kwalitatief woningmarktonderzoek (2018)



Omgevingsvisie Hoorn (2022)



Woonvisie Hoorn 2020-2050 (2020)



Visie Hoornse Hoogte (2021)

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

3/15

2 Toetsing aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking Bij de toetsing van het initiatief aan de ladder zijn de volgende aspecten van belang: 

Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling: wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte te bevatten binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikke-

2.1 Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied

door verschillende woonoppervlakken. Daarmee voegt het initiatief

Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afba-

wordt bovendien bijgedragen aan het opvoeren van de woning-

kening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen.

bouwproductie.

Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd

kwaliteit toe aan de voorraad. Met de toevoeging van 26 woningen



wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek gaat

wege het huidige tekort aan woningen en het streven om van Hoorn

het om gemeente Hoorn als primair verzorgingsgebied en de regio

een meer stedelijk gebied te maken. De bouw van koop- en huurap-

Westfriesland als secundair verzorgingsgebied. Regio Westfriesland is

partementen past binnen deze wens. Met drie bouwlagen voldoet

opgebouwd uit zes gemeenten, namelijk Drechterland, Enkhuizen, Kog-

het plan aan de opgestelde regels in de visie Hoornse Hoogte. Deze

genland, Medemblik, Opmeer en Stede Broec.

stelt dat in kleinstedelijk gebied de bouwhoogte tussen 3 en 5 woon-

ling. 

lagen ligt. Het is wel belangrijk om op te merken dat Koopvaarder 1

De behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling: bij de beoordeling van de behoefte dient het bestaande aanbod en vraag betrokken te worden. Bovendien dient inzichtelijk te worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg zal hebben, dat dit tot een on-

Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame

niet gelegen is binnen de straal van 1.200 meter, waarin volgens de

Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. De volledige

omgevingsvisie 50% van de ontwikkelingen moet liggen.

onderbouwing van de woningbehoefte is opgenomen in bijlage 1 van deze notitie.

aanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. 

De gemeente moedigt nieuwe woningbouwontwikkeling aan van-

Kwantitatieve behoefte De beoogde ontwikkeling om maximaal 26 appartementen te realiseren

Passend binnen beleidskaders

op de locatie Koopvaarder 1 voorziet in een kwantitatieve behoefte:

gebied: op basis van met name de bestemming wordt beoordeeld of

Het initiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de



de ontwikkeling is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Als de

beleidsdoelstellingen van provincie, regio en gemeente:

als in regio Westfriesland gedurende de komende jaren nog toene-



men. Het aantal huishoudens neemt relatief sterker toe.

De ligging van de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk

woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is ge-

De provincie wil woningbouw vooral in en aansluitend op de be-



Naar verwachting zal het aantal inwoners in zowel gemeente Hoorn

Het aantal huishoudens zal in de komende jaren in zowel de regio

pland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden

staande verstedelijkte gebieden realiseren, in overeenstemming met

waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan

de kwalitatieve behoeftes en trends. Uitgangspunt is dat ontwikkelin-

Westfriesland als in de gemeente Hoorn toenemen. Daarnaast zijn

worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschikt-

gen zo veel mogelijk binnenstedelijk en –dorps plaatsvinden. Koop-

er in de afgelopen jaren minder woningen gebouwd ten opzichte van

heid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.

vaarder 1 ligt binnen kleinstedelijk gebied waardoor het voldoet aan

de toename aan huishoudens, wat heeft geresulteerd in een inhaal-

dit gestelde kader.

vraag. In totaal is er tot 2030 een woningbehoefte van ongeveer

De regio streeft naar het opvoeren van de woningbouwproductie,

3.150 woningen in gemeente Hoorn en circa 7.100 woningen in de

met nieuwbouw die zoveel mogelijk klimaatneutraal en/of –adaptief

regio Westfriesland. Daartegenover staat een harde plancapaciteit

is en die de diversiteit in het woningaanbod vergroot. De huidige

van 2.146 woningen in gemeente Hoorn en 4.228 woningen in regio

plannen tonen de ambitie om klimaatneutraal te bouwen. Dit blijkt

Westfriesland.



onder andere uit de ambitie om hernieuwbare energiebronnen te ge-



Zowel gemeentelijk als regionaal is de geplande woningbouw dus

bruiken, rekening te houden met duurzame materiaalkeuze en het

ontoereikend om in de toenemende woningbehoefte te voorzien. Dit

toepassen van groene gevels. Daarnaast realiseert het initiatief een

betekent dat het initiatief Koopvaarder 1 om 26 woningen te realise-

gevarieerd woningaanbod (zowel koop als huur), variërend in prijs

ren voorziet in een kwantitatieve behoefte.

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

4/15

Kwalitatieve behoefte

2.2 Geen onaanvaardbare leegstandseffecten

Het initiatief om 6 huurappartementen en 20 koopappartementen te rea-

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realiseren van 26

liseren voorziet in een kwalitatieve behoefte:

woningen aan de Koopvaarder 1 onaanvaardbare leegstandseffecten



Met dit initiatief worden zowel koop- als huurwoningen gerealiseerd.

zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook

Gemeente Hoorn wil jongeren en hoogopgeleiden aantrekken en

na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het re-

vasthouden. Een geschikt woningaanbod is hiervoor van belang.

aliseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woning-

Appartementen sluiten aan bij de behoeften van starters. Tegelijker-

markt 2 procent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomge-

tijd voldoen grotere appartementen ook aan de behoeften van oude-

ving2. Zowel de gemeente Hoorn als de regio Kop van Noord-Holland,

ren. Het is belangrijk om ouderen te stimuleren om te verhuizen

waar Westfriesland onderdeel van is, had in 2021 een woningleegstand

naar andere woningen om uiteindelijk de doorstroom in goedkopere

van 2%.

woningen te activeren. 



Het initiatief voldoet aan de speerpunten van de West-Friese Basis

2.3 Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied

en kan daarom verder getoetst worden aan de speerpunten van het

Voor de onderbouwing via de Ladder is relevant of de ontwikkeling mo-

West-Fries Vooruitdenken (zie bijlage 2 voor de toets van het initia-

gelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. In

tief aan het afwegingskader). Hieruit blijkt dat dit initiatief op 7 van

artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het be-

de 8 speerpunten positief scoort. Samengevat betekent dit dat het plan positief bijdraagt aan betaalbaar en langer zelfstandig wonen,

grip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van

de nabijheid van een OV-knooppunt, en dat het ontwerp en pro-

bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, de-

gramma bijdraagt aan een duurzame en aantrekkelijke woonomge-

tailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal

ving

culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.

Tot slot zorgt de ontwikkeling ook voor een kwalitatieve impuls in het



Het plangebied heeft in het vigerende bestemmingsplan de vol-

woningaanbod met de combinatie van huur- en koopwoningen met

gende bestemming: Kantoor. Dit betekent dat het plangebied een

verschillende oppervlaktes. Dit spreekt verschillende type bewoners

stedelijke functie heeft.

aan en draagt daardoor bij aan een inclusieve samenleving.



De omliggende bestemmingen in een straal van 150 meter rondom het plangebied zijn: Bedrijf, Centrum, Groen, Kantoor, Water en Wonen. Hieruit blijkt dat het plangebied een ligging binnen bestaand stedelijk gebied heeft.

Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verder motivering op dit punt niet nodig.

2

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

5/15

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte B1.1 Afbakening verzorgingsgebied

er op dat moment is (meest actuele bevolkingsprognoses). Daarnaast

Tabel 2: Verhuisbewegingen (CBS, 2022)

Gemeente

Aandeel

Binnen gemeente Hoorn

60%

Vanuit regio Westfriesland (Drechterland, Enkhuizen, Koggenland, Medemblik, Opmeer en Stede Broec)

14%

kan een ruimtelijk plan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken.

Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van

Woonagenda Noord-Holland 2020 – 2025 (2020)

woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafba-

De doelstelling van de provincie Noord-Holland is zorgen voor vol-

kening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. De locatie van het initiatief ligt in de gemeente Hoorn. Een analyse van de verhuisbewegingen (CBS 2022) toont dat 60% van de verhuizingen

B1.2 Kaderstellend beleid In deze paragraaf is het kaderstellend beleid van provincie, regio en gemeente in beeld gebracht. Op basis van dat beleid wordt voorliggend initiatief afgewogen Provincie Noord-Holland

doende betaalbare, duurzame en toekomstbestendige woningen voor alle doelgroepen. Dit kan de provincie niet alleen. Provincie wil, samen met de partners in het wonen, de kwantitatieve én kwalitatieve woningbehoefte van inwoners faciliteren. Door de woningbouwproductie aan te jagen en daarbij in te zetten op toekomstbestendige kwaliteit en door verduurzaming van het wonen te stimuleren.

in de gemeente Hoorn plaatsvindt binnen de eigen gemeente. Dit bete-

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 (2018) en Omgevingsverorde-

Provincie wil mogelijk maken dat inwoners van Noord-Holland in alle re-

kent dat er in de gemeente sprake is van een hoog aandeel interne ver-

ning Noord-Holland 2020

gio’s kunnen wonen in een woning die bij hen past qua inkomen, levens-

huizingen. Daarnaast komt 14% van de verhuisbewegingen naar de ge-

Noord-Holland heeft een relatief hoog welvaarts- en welzijnsniveau. Om

fase en samenstelling van het huishouden. Dat vraagt om realisatie van

meente Hoorn vanuit gemeenten binnen de regio Westfriesland, waar

deze ook voor de toekomst vast te kunnen houden, richt provincie zich

woningen die goed bij de woonbehoefte en financiële mogelijkheden

ook Hoorn onderdeel van is (6% uit Medemblik en 8% uit de rest van de

op een goede balans tussen economische groei en leefbaarheid. Zoda-

van onze huidige en toekomstige inwoners passen.

regio). 6% van de verhuisbewegingen naar gemeente Hoorn is afkom-

nig dat bij veranderingen in het gebruik van de fysieke leefomgeving de

stig uit Amsterdam.

doelen voor een gezonde en veilige leefomgeving overeind blijven.

Op basis van deze cijfers wordt gemeente Hoorn als primaire verzor-

De ambitie is dat vraag en aanbod van woon- en werklocaties (kwantita-

erop gericht om de verstedelijkingsopgave voor wonen en werken zo-

gingsgebied voor de ontwikkeling gehanteerd, en de regio Westfriesland

tief en kwalitatief) beter met elkaar in overeenstemming zijn. De woning-

veel mogelijk binnenstedelijk en rond OV-knooppunten te realiseren, om

als secundair verzorgingsgebied. Gemeente Amsterdam wordt buiten

bouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte ge-

meerdere redenen. Provincie wil zo onder andere de landschappelijke

beschouwing gelaten omdat de omvang van de ontwikkeling in Hoorn

bieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en

kwaliteiten beter benutten en verbeteren, de biodiversiteit verbeteren en

beperkt is (26 woningen) in vergelijking met de Amsterdamse woning-

trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt.

het draagvlak voor voorzieningen en OV vergroten en het aantal reiskilo-

Provincie geeft ruimte voor woningbouw, uitgaande van zorgvuldig ruimtegebruik en mobiliteit. Het ruimtelijk beleid van de provincie is en blijft

markt en de ontwikkeling naar verwachting geen grote aantrekkingskracht zal hebben op woningzoekers in Amsterdam.

meters beperken. Als conform de voorwaarden van de Ladder voor Nieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden ge-

Duurzame Verstedelijking aangetoond wordt dat de vraag van lokale of

concentreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regio-

economisch gebonden woningzoekenden niet binnen de kernen kan

nale netwerk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meest ac-

worden gerealiseerd, wordt ruimte geboden voor woningbouw in het lan-

tuele cijfers. Uitgangspunt bij dit principe is dat ontwikkelingen zo veel

delijk gebied.

mogelijk binnenstedelijk en –dorps plaatsvinden. Dit geldt voor alle kernen. De omvang waarin dit gebeurt wordt ingegeven door de vraag die

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

6/15

De provincie hanteert daarbij speerpunten die vertaald worden in ‘rich-

woningbouw zoveel mogelijk klimaatneutraal, klimaatadaptief, ac-

tinggevende principes’:

tieve mobiliteit stimulerend, circulair en natuur- en landschapsinclu-

vanuit huishoudens van buiten de regio met midden en hogere inko-

a. Een woning voor iedereen:

sief te ontwikkelen.

mens en van jongeren en studenten, wil de regio faciliteren.

3. Diversiteit vergroten o.a. door complementair bouwen. De vraag

a. Adaptief en vraag gestuurd programmeren b. Productie op peil: aanjagen woningbouwproductie

Regio Westfriesland

c.

Woonakkoord 2020-2025 regio Westfriesland en Provincie Noord-

Kwalitatief, betaalbaar en divers woningaanbod

b. Gezond, duurzaam en toekomstbestendig wonen in een aantrekkelijke provincie

Holland (2020)

zijn op een aardgasvrije gebouwde omgeving. Om te voldoen

In dit woonakkoord bevestigen partijen hun bestuurlijke intenties en wor-

aan het Klimaatakkoord moet regio Westfriesland in 2030 van circa

den de opgaven voor wonen en bouwen geformuleerd. Het woonak-

18.000 bestaande woningen de warmtevoorziening hebben verduur-

In de Woonagenda 2020-2025 gelden de richtinggevende principes:

koord vervangt het RAP Wonen 2017-2020. Op basis van een gedeeld

1. De vraag is leidend. De regionale programmeringen worden be-

beeld van de opgaven worden er samenwerkingsafspraken en acties

paald op basis van gegronde onderbouwing van vraag, aanbod en

benoemd. Hieronder volgen de opgaven, onderverdeel in nieuwbouw,

het kwalitatieve en kwantitatieve verschil daartussen voor nu en in

revitalisering bestaande bouw en overige opgaven.

de toekomst. 2. Er zijn snel meer woningen nodig. De provincie zet in op het ver-

Bestaande woningvoorraad 1. Bestaande woningvoorraad verduurzamen en voorbereid laten

snellen van de woningbouwproductie en helpt gemeenten hierbij

Nieuwbouw 1. Ontwikkeling in kwantitatieve vraag volgen/opvoeren van de

door voortzetting van het Uitvoeringsprogramma Binnenstedelijk

woningbouwproductie. De regio Westfriesland verwacht meer

Bouwen en Versnellen Woningbouw.

nieuwe inwoners aan te trekken dan verwachte groei van de wo-

zaamd. 2. Stedelijke vernieuwing inzetten. Het versterken van kwetsbare wijken door problemen rondom eenzaamheid, integratie en psychische en psychiatrische problematiek aan te pakken. 3. Langer zelfstandig thuiswonen bevorderen. Door eenvoudige ingrepen aan de woning en zorg of hulp op maat is het voor ouderen mogelijk om in de woning te blijven. 4. Klimaatadaptieve beheersmaatregelen treffen. Klimaatadaptatie wordt gekoppeld de opgaven voor een gezonde leefomgeving. 5. Niet-vitale recreatieparken transformeren. Een deel van de ver-

3. De woningbouwprogrammering is regionaal en adaptief. De pro-

ningbehoefte, mede door het inzetten op woonkwaliteit en bereik-

grammering houdt rekening met fasering en haalbaarheid.

baarheid. Op dit moment is er een verhuisstroom van het MRA (Me-

ouderde recreatieparken bieden kansen voor transformatie, waaron-

4. De provincie geeft gemeenten ruimte om bij binnenstedelijke plan-

tropool Regio Amsterdam) naar de regio. De regio en de provincie

der transformatie naar de bestemming wonen.

nen nabij een OV-knooppunt en/of in een groeiregio hogere aantal-

zetten in op versnelling, zodat de gewenste productie gehaald kan

len woningen te realiseren dan de prognose, om het woningtekort

worden. In de komende vijf jaar dienen er in de regio jaarlijks 900

versneld in te lopen. 5. De woningmarkt heeft structureel meer flexibiliteit en betaalbare opties voor alle verschillende doelgroepen van woningzoekende nodig. 6. Betaalbaar en divers woningaanbod voor alle doelgroepen vraagt regionale afstemming en samenwerking. 7. Vanuit het oogpunt van leefbaarheid en gezondheid bewaakt de

nieuwe woningen te worden gerealiseerd. 2. Ruimte voor nieuwe, duurzame en betaalbare plannen. Vanuit adaptief programmeren is het wenselijk om te zorgen voor een ruime zachte planvoorraad met voldoende potentiële bouwlocaties en mogelijkheden om gedurende langere periode in de vraag te

Overige opgaven 1. Voldoende woonvoorzieningen voor buitenlandse werknemers, in balans met de omgeving. Economisch zal de regio in toenemende mate afhankelijk zijn van buitenlandse werknemers. 2. Innovatie stimuleren. Innovatie in brede zin op woning- en wijkniveau wordt gestimuleerd.

voorzien. Nieuwbouw dient zoveel mogelijk klimaatneutraal, kli-

provincie de goede balans tussen economie, wonen, mobiliteit, na-

maatadaptief, circulair, natuur- en landschapsinclusief en bereikbaar

Regionale woonvisie Westfriesland (2017)

tuur en landschap.

(auto/ov) te zijn.

Deze woonvisie voor Westfriesland brengt de actuele situatie van de

8. Woningbouw heeft een grote impact op het landschap, zowel binnen

woningmarkt in beeld en geeft het beleid voor korte termijn en middel-

als buiten het bestaand stedelijk gebied. We maken afspraken om

lange termijn op hoofdlijnen aan. Hierin komen vijf speerpunten aan bod:

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

7/15

1. Bestaande voorraad: kwaliteit en aantrekkelijkheid op peil hou-

5. Flexibel kader: houvast voor de regio en ruimte voor marktini-

Woonvisie Hoorn 2020-2050 (2020)

den en uitbouwen. Er wordt gezocht naar slimme combinaties van

tiatieven. Er wordt een regionaal afwegingskader gehanteerd voor

Aan de basis van de woonvisie Hoorn staan drie ambities centraal, na-

betaalbaarheid, duurzaamheid en mogelijkheid om langer zelfstan-

nieuwbouwplannen.

melijk: 

dig te wonen. Hierbij wordt ingezet op het levensbestendig en duur-

Stedelijk centrum Westfriesland: Hoorn blijft de centrumstad van de

zaam maken van de woningmarkt. Daarnaast is het van belang om

Gemeente Hoorn

regio en vanwege de bevolkingsgroei zijn er nieuwe woningen no-

het aanbod in de middeldure huur te vergroten, wat bijdraagt aan de

Omgevingsvisie Hoorn: Meer stad om van te genieten (2022)

dig. Omdat Hoorn groeit zijn er ook woningen nodig voor de nieuwe

De omgevingsvisie Hoorn schets op hoofdlijnen de ambitie voor de ge-

Hoornaars.

doorstroming binnen de sociale huursector. Naast de ‘traditionele’ vormen van huur- of koopwoningen, wordt er ook gekeken naar tus-

meente Hoorn tot 2040. Deze ambities moeten Hoorn ‘meer stads’ ma-

senvormen zoals zelfbeheer, huurkoop of verkoop onder voorbe-

ken. Er is in Hoorn een grote opdracht om nieuwe woningen te bouwen,

houd en het op termijn inpanden van koopwoningen naar huurwo-

omdat mensen op dit moment geen geschikte woning kunnen vinden.

ningen. 2. Vitale kernen: Leefbaar Westfriesland tot in de kern. Er bevindt

Hierbij wordt intensivering van woonwijken als cruciaal gezien om Hoorn



Inclusieve samenleving: Elke woningbouwontwikkeling moet bijdragen aan een inclusieve samenleving, want met een gemengde bevolkingssamenstelling blijven wijken leefbaar.



Duurzaam, toekomstbestendig en betaalbaar: in 2040 wil gemeente Hoorn een energieneutrale gemeente zijn.

completer, krachtiger en leefbaarder te maken.

zich een onderscheid in de kracht en vitaliteit van onze kernen. Er wordt per kern gekeken wat de bouwmogelijkheden zijn. Hiermee

Naast kwantitatieve aspecten besteed de omgevingsvisie van Hoorn ook

Naast de centrale ambities worden vier woonopgaven vermeld in de

komt er geen slot op nieuwbouw in kleine kernen. Nieuwbouw is

aandacht aan de kwaliteit van wijken. De aantrekkelijkheid van be-

Woonvisie. Hoewel ze als vier verschillende opgaven worden beschre-

mogelijk als het duurzaam bijdraagt aan de kwaliteit en in verhou-

staande en nieuwe stads- en woonwijken is één van de ‘vijf Hoornse op-

ding staat tot de bestaande woningvoorraad in de kern. Daarnaast

gaven’. Er moeten geschikte woonmogelijkheden zijn voor iedereen en

ven zijn ze onlosmakelijk met elkaar verbonden. De vier opgaven zijn:  Versnelling en ontwikkeling: Hoorn groeit en nieuwe inwoners

wordt er ingezet op het mengen van functies en worden de voorzie-

de juiste voorzieningen moeten aanwezig zijn. Hierbij wordt er ook ge-

(jongeren en hoog opgeleiden) worden aangetrokken. Woningbouw-

ningen op regioniveau in stand houden. Het realiseren van een be-

streefd naar een inclusieve samenleving, kortom een leegomgeving

plannen moeten daardoor snel worden uitgevoerd, maar de kwaliteit

paalde mix van woningtypen, bewoners, voorzieningen en inrichting

waar iedereen kan meedoen.



van de plannen moet blijven aansluiten op de toekomstige vraag. Wonen, zorg en welzijn: Er moet een gemengde bevolkingssamen-



stelling en een gevarieerd woningaanbod zijn in elke wijk. Duurzaam wonen: circulair bouwen wordt gestimuleerd en er wordt

van de openbare ruimte is daarnaast ook een ambitie van de regio. 3. Nieuwbouw: vooral inzetten op onderscheidende en comple-

Speerpunten in de omgevingsvisie met betrekking tot wonen zijn:

mentaire producten. Complementaire nieuwbouw wordt mogelijk



Energiezuinige woningen en groene tuinen;

gemaakt. Er wordt gekozen voor nieuwbouw die kwalitatief hoog-



100% bouwen binnen bestaande stad en minimaal 50% in een

samengewerkt met zowel lokale eigenaren als de grotere regio aan

straal van 1200 meter rondom de stations;

verduurzaming en klimaatadaptieve maatregelen. Sociale huurmarkt, woonwagenbewoners en buitenlandse

waardig is, waarbij o.a. groen benadrukt wordt. Daarnaast wordt er



ingezet op levensloopbestendige grondgebonden woningen of klei-



Nieuwe stadswijken met intensieve menging van wonen en werken;

nere appartementen. 4. Scheiden van wonen en zorg: langer zelfstandig wonen bevor-



Bestaande wijken verbeteren door onder andere meer basisvoorzie-

werknemers: Er moet een betere doorstroom zijn vanuit bij sociale-

ningen, groen, fiets- en wandelpaden;

en middencategorie huurwoningen. Daarnaast moeten kwetsbare

deren. De vergrijzing en de huisvesting van zorgbehoevende zijn



Voldoende groen in openbare ruimte om ontmoeten, verblijven en

bewoners beschermd worden.

een belangrijk thema. Het is de ambitie om inwoners zo lang moge-

sporten te stimuleren.

lijk thuis te laten wonen. Hiervoor is er grote vraag naar levensloop-

Visie Hoornse Hoogte (2021)

geschikte en nultredenwoningen.

In de visie Hoornse Hoogte wordt ingegaan op de intensivering van Hoorn. De intensivering gaat namelijk gepaard met hogere gebouwen

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

8/15

en deze visie verduidelijkt de voorwaarden voor deze gebouwen. Ho-

plannen tonen de ambitie om klimaatneutraal te bouwen. Dit blijkt

niet gelegen is binnen de straal van 1.200 meter, waarin volgens de

gere gebouwen worden gezien als de manier op de intensivering van de

onder andere uit de ambitie om hernieuwbare energiebronnen te ge-

omgevingsvisie 50% van de ontwikkelingen moet liggen.

stad mogelijk te maken, zonder dat dit ten koste gaat van de openbare

bruiken, rekening te houden met duurzame materiaalkeuze en het

ruimte.

toepassen van groene gevels. Daarnaast realiseert het initiatief een

B1.3 Kwantitatieve behoefte

gevarieerd woningaanbod (zowel koop als huur), variërend in prijs

In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In ta-

Gemeente Hoorn is ingedeeld in vier verschillende gebieden, welke ie-

door verschillende woonoppervlakken. Daarmee voegt het initiatief

bel 2 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aan-

der eigen eisen aan woningbouwontwikkeling stellen. Het initiatief Koop-

kwaliteit toe aan de voorraad. Met de toevoeging van 26 woningen

bod en de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de

vaarder 1 is gelegen in klein stedelijk gebied.

wordt bovendien bijgedragen aan het opvoeren van de woning-

woningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er



bouwproductie.

nog extra kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantita-

Binnenstad en de oude dorpslinten: Hoogbouw niet toegestaan om de historische sfeer te behouden.

 





De gemeente moedigt nieuwe woningbouwontwikkeling aan van-

tieve behoefteraming uit tabel 2 blijkt van boven naar beneden het vol-

Gemengd stedelijk: Woon- en werkgebouwen van 4 tot 6 bouwlagen

wege het huidige tekort aan woningen en het streven om van Hoorn

zijn toegestaan. Accenten tot 8 bouwlagen zijn toegestaan.

een meer stedelijk gebied te maken. De bouw van koop- en huurap-

gende:  Zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens neemt nog

Klein stedelijk: Mix tussen grondgebonden woningen en apparte-

partementen past binnen deze wens. Met drie bouwlagen voldoet

toe in zowel gemeente Hoorn als de regio Westfriesland. Het aantal

menten van 3 tot 5 bouwlagen. Accenten tot 8 bouwlagen zijn toe-

het plan aan de opgestelde regels in de visie Hoornse Hoogte. Deze

huishoudens groeit sneller dan het aantal inwoners, door de als-

gestaan.

stelt dat in kleinstedelijk gebied de bouwhoogte tussen 3 en 5 woon-

maar kleinere huishoudens3.

Groene (woon-)buurt: bouwen in hogere dichtheid mag alleen onder

lagen ligt. Het is wel belangrijk om op te merken dat Koopvaarder 1

voorwaarde dat dit in een ruimte groene setting gebeurd. Tabel 3: Kwantitatieve behoefteraming woningen in verzorgingsgebied

Conclusie beleidskaders

Primair: Gemeente Hoorn

Het initiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de

2021

2030

Ontwikkeling

2021

2030

Ontwikkeling

A. Inwonertal

73.600

77.900

+5,8%

213.900

218.000

+1,9%

B. Huishoudens

33.400

36.700

+9,9%

93.200

101.000

+8.4%

gen zo veel mogelijk binnenstedelijk en –dorps plaatsvinden. Koop-

C. Benodigde wo-

33.550

36.700

+3.150

93.300

100.400

+7.100

vaarder 1 ligt binnen kleinstedelijk gebied waardoor het voldoet aan

ningvoorraad

dit gestelde kader.

D. Harde plancapaci-

De regio streeft naar het opvoeren van de woningbouwproductie,

teit woningen

beleidsdoelstellingen van provincie, regio en gemeente: 

De provincie wil woningbouw vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden realiseren, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Uitgangspunt is dat ontwikkelin-



Secundair: Regio Westfriesland

2.146

4.228

6.543

13.181

+1.004

+2.872

met nieuwbouw die zoveel mogelijk klimaatneutraal en/of –adaptief is en die de diversiteit in het woningaanbod vergroot. De huidige

E. Zachte plancapaciteit woningen

3

Provincie Noord-Holland. Prognose Noord-Holland 2021-2050. Geraadpleegd in oktober 2022.

F. Aanvullende woningbehoefte = C-D

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

9/15





Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt grotendeels de beno-

Aanbod

B1.4 Kwalitatieve behoefte

digde woningvoorraad4 (zie rij C). Kijkend naar de gehele regio

De gemeente Hoorn telt anno 2022 33.730 woningen. Hiervan zijn er

In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is

Westfriesland valt op dat de regionale bevolkings- en huishoudens-

304 opgeleverd in 2022 en daarnaast zijn er nog 690 woningen in aan-

gedaan aan de hand van beleidsdocumenten. Daarmee is ook het be-

groei verhoudingsgewijs kleiner is dan in de gemeente Hoorn.

bouw. In 2022 zijn er in de regio Westfriesland circa 633 woningen op-

staande kwalitatieve aanbod en vraag betrokken in het onderzoek en is

In zowel gemeente Hoorn als in de regio Westfriesland, is sprake

geleverd en nog 1.792 woningen in aanbouw7.

het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlij-

van een groei van de benodigde woningvoorraad (zie rij C). In Gemeente Hoorn en regio Westfriesland zijn respectievelijk 3.150 en 7.100 extra woningen nodig. 

De plancapaciteit zijn woningen die zijn voorzien in alle woningbouwplannen. Hierin maken we onderscheid in harde en zachte plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat we de harde plancapaciteit doorrekenen in de behoefteraming. Dit zijn plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaciteit is

nen van de ladder. Conclusie kwantitatieve behoefte Het initiatief om 26 appartementen te realiseren op de locatie Koopvaar-

Kwalitatieve behoefte

der 1 voorziet in een kwantitatieve behoefte. De huidige harde planca-

In de woonvisie van gemeente Hoorn staat dat de gemeente de ambitie

paciteit in gemeente Hoorn en in de regio Westfriesland voldoet nog niet

heeft om meer stedelijk te worden door intensivering van woonwijken.

aan de benodigde woningbehoefte.

Het benoemt specifiek dat Hoorn snel groeit en vooral jongeren en



Naar verwachting zal het aantal inwoners in zowel gemeente Hoorn

hoogopgeleiden wilt vasthouden en aantrekken. De gemeente maakt

als in regio Westfriesland gedurende de komende jaren nog toene-

zich daarom sterk voor een woningvoorraad die voor 30% bestaat uit so-

men. Het aantal huishoudens neemt relatief sterker toe.

ciale huur en voor 30% uit woningen uit de middencategorie (zowel

Het aantal huishoudens zal in de komende jaren in zowel de regio

koop- als huurwoningen). Door middel van deze verdeling wil de ge-

Westfriesland als in de gemeente Hoorn toenemen. Daarnaast zijn

meente Hoorn concentratie van doelgroepen voorkomen en bewoners

er in de afgelopen jaren minder woningen gebouwd ten opzichte van

stimuleren om verschillende typen bewoners te ontmoeten. Ook het re-

de toename aan huishoudens, wat heeft geresulteerd in een inhaal-

gionaal kwalitatief woningmarktonderzoek dat is uitgevoerd voor regio

vraag. In totaal is er tot 2030 een woningbehoefte van ongeveer

Westfriesland toont aan dat er in de regio relatief veel vraag is naar be-

3.150 woningen in gemeente Hoorn en circa 7.100 woningen in de

taalbare woningen, vooral uit starters en gezinnen. Zowel bij de huurwo-

regio Westfriesland. Daartegenover staat een harde plancapaciteit

ningen als bij koopwoningen is de behoefte naar de goedkoopste type

van 2.146 woningen in gemeente Hoorn en 4.228 woningen in regio

woningen het grootste (figuur 3)8.

minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee- of ontwerpfase. Ervaring leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk niet tot uitvoering worden gebracht. 



De totale plancapaciteit in gemeente Hoorn is 8.689 woningen, waarvan 2.146 woningen behoren tot de harde plancapaciteit (rij D)5. Als de harde plancapaciteit wordt afgetrokken van de benodigde woningvoorraad (rij C) is in gemeente Hoorn sprake van een aanvullende woningbehoefte van circa 1.004 woningen (zie rij F). Het planinitiatief voorziet daarom in een kwantitatieve behoefte aan woningen.



De totale plancapaciteit in regio Westfriesland is 17.409 woningen, waarvan 4.228 woningen behoren tot de harde plancapaciteit (rij D)6. Als de harde plancapaciteit wordt afgetrokken van de benodigde woningvoorraad (rij C) is in de secundaire regio sprake van een aanvullende woningbehoefte van circa 2.872 woningen (zie rij

Westfriesland. 

Zowel gemeentelijk als regionaal is de geplande woningbouw dus

Daarnaast benadrukt de visie van Hoorn het streven naar een inclusieve

ontoereikend om in de toenemende woningbehoefte te voorzien. Dit

samenleving waarbij er een gevarieerd aanbod is in iedere wijk. Hierbij

betekent dat het initiatief Koopvaarder 1 om 26 woningen te realise-

wordt er bijvoorbeeld gestreefd naar een combinatie van huur- en koop-

ren voorziet in een kwantitatieve behoefte.

woningen.

F). Het planinitiatief voorziet daarom ook in een kwantitatieve behoefte aan woningen in de regio. 4 5 6 7 8

Provincie Noord-Holland. Prognose Noord-Holland 2021-2050. Geraadpleegd in oktober 2022. www.plancapaciteit.nl, data gemeenteniveau 2021. Geraadpleegd in oktober 2022. www.plancapaciteit.nl, data gemeenteniveau 2021. Geraadpleegd in oktober 2022. www.geodienst.xyz, nieuwbouwmonitor. Geraadpleegd in oktober 2022. Westfriesland & Atrivé (2018). Eindrapport regionaal kwalitatief woningmarktonderzoek.

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

10/15



meente behoefte aan starterswoningen, zoals (kleine) appartemen-

jaar eerder ook leeg. Dit is een indicatie dat het grootste deel van het

ten. Met de realisatie van deze appartementen, welke variëren van

woningaanbod in de gemeente populair is en er in mindere mate sprake

oppervlakte, speelt dit initiatief hierop in.

is van structurele leegstand.

Tegelijkertijd is er vraag vanuit ouderen voor appartementen. Zij blijven vaak in hun huidige woningen wonen vanwege te weinig betaal-

Plancapaciteit

bare alternatieven. Dit zorgt ervoor dat de doorstroom van bewoners

Uit de Monitor Woningbouw (2021) van de Provincie Noord-Holland

in sociale huurwoningen en de middencategorie woningen niet mo-

komt over de geplande woningen in de regio Westfriesland het volgende

gelijk is. De realisatie van appartementen helpt hierbij.

naar voren: 

Figuur 3: Woningbehoefte naar eigendom en prijs 2025 en 2040 (bron: Westfriesland & Atrivé (2018). Eindrapport regionaal kwalitatief woningmarktonderzoek)

Verder kan er uit het overheidsbeleid nog het volgende worden opgemaakt over de kwalitatieve behoefte: 

Op provinciaal, regionaal en lokaal niveau heeft inbreiding de voorkeur boven uitbreiding, om zo het buitengebied te beschermen. In

(25%), 37% zijn appartementen en van 38% van de geplande wo-

Uit het regionaal kwalitatief woningmarktonderzoek Westfriesland (2018)

ningen is het type onbekend. Van de tot 2025 geplande woningen is

blijkt dat het woningaanbod in de regio uit relatief veel grondgebonden

naar schatting 47% eengezinswoningen en 40% appartement, van

koopwoningen bestaat. Ook bestaat het aanbod in de regio uit een ruim

13% is het type woning nog onbekend.

voldoende aantal seniorenwoningen, maar worden deze niet optimaal



tie van nieuwe woningen speelt dit initiatief in op deze ambitie. 

Het verduurzamen van de bestaande woningvoorraad is bij zowel de provincie, regio als gemeente een belangrijk speerpunt. Ook nieuwbouw dient zoveel mogelijk klimaatneutraal, klimaatadaptief, circulair en natuur- en landschapsinclusief te zijn. Het gaat hierbij vooral om het verminderen van het energieverbruik en het verbeteren van de kwaliteit van de leefomgeving. Met het transformeren

(21%) van de totale geplande plancapaciteit is het toekomstige eiUit de woonvisie Hoorn blijkt dat het huidige woningaanbod van ge-

gendom onbekend. Naar schatting is van de geplande woningen tot

meente Hoorn grotendeels uit koopwoningen bestaat. Opvallend is dat

2025 bijna twee derde koop (63%) en bijna een derde (31%) huur,

er twee grote clusters van huurwoningen zijn, waarbij het aantal koop-

van 6% is het toekomstige eigendom (nog) onbekend.

woningen zeer beperkt is. Dit komt niet overeen met de ambitie van een

tiatief goed aan bij deze ambitie. Binnen de regio wordt gezocht naar initiatieven die een kwalitatieve impuls geven aan de bestaande woningvoorraad. Het creëren van aansprekende nieuwe woningen staat hierbij voorop. Vanwege de focus op jongeren is er zowel binnen de regio als binnen de ge-

10

Ca. 4.218 woningen van het totaal aantal geplande woningen in de regio (ca. 14.700) betreffen nultredenwoningen.

en huurwoningen. Het aantal panden waar zowel koop- als huurwoningen in gevestigd zijn is beperkt. De meeste woningen in Hoorn zijn rij-

Voor gemeente Hoorn bestaat ongeveer de helft van de plancapaciteit

tjeshuizen of twee onder een kap woningen.

uit appartementen. Van een aanzienlijk deel van de plancapaciteit is echter het woningtype niet bekend10.

Woningleegstand Volgens het Dashboard Leegstand van het CBS9 stonden er in 2021 on-

Conclusie kwalitatieve behoefte

geveer 590 woningen leeg in gemeente Hoorn. Dit is ongeveer 2% van

Het initiatief om 6 huurappartementen en 20 koopappartementen te rea-

de totale woningvoorraad. Dit betekent dat de woningleegstand in de

liseren voorziet in een kwalitatieve behoefte:

gemeente relatief lager is dan het provinciaal gemiddelde van 3% en ge-



lijk aan het landelijk gemiddelde. 60 van deze woningen stonden een

9



inclusieve samenleving waarbij er onder andere een mix is tussen koop-

van een kantoorgebouw naar een kwalitatieve woningen sluit dit ini

Ruim de helft van de geplande woningen zijn koopwoningen (56%), bijna een kwart zijn huurwoningen (23%) en van ongeveer een vijfde

benut door de doelgroep.

alle kernen is ruimte voor sterke initiatieven. Met de herontwikkeling van de bestaande ‘Bedrijf’ bestemming ten behoeve van de realisa-

Een kwart van de geplande woningen zijn eengezinswoningen

Kwalitatief aanbod

Met dit initiatief worden zowel koop- als huurwoningen gerealiseerd. Gemeente Hoorn wil jongeren en hoogopgeleiden aantrekken en

CBS, Dashboard Leegstand 2021. Geraadpleegd in oktober 2022 Plancapaciteit.nl, data gemeenteniveau (2021). Geraadpleegd in oktober 2022.

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

11/15

vasthouden. Een geschikt woningaanbod is hiervoor van belang. Appartementen sluiten aan bij de behoeften van starters. Tegelijkertijd voldoen grotere appartementen ook aan de behoeften van ouderen. Het is belangrijk om ouderen te stimuleren om te verhuizen naar andere woningen om uiteindelijk de doorstroom in goedkopere woningen te activeren. 

Het initiatief voldoet aan de speerpunten van de West-Friese Basis en kan daarom verder getoetst worden aan de speerpunten van het West-Fries Vooruitdenken (zie bijlage 2 voor de toets van het initiatief aan het afwegingskader). Hieruit blijkt dat dit initiatief op 7 van de 8 speerpunten positief scoort. Samengevat betekent dit dat het plan positief bijdraagt aan betaalbaar en langer zelfstandig wonen, de nabijheid van een OV-knooppunt, en dat het ontwerp en programma bijdraagt aan een duurzame en aantrekkelijke woonomgeving



Tot slot zorgt de ontwikkeling ook voor een kwalitatieve impuls in het woningaanbod met de combinatie van huur- en koopwoningen met verschillende oppervlaktes. Dit spreekt verschillende type bewoners aan en draagt daardoor bij aan een inclusieve samenleving.

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

12/15

Bijlage 2: Afwegingskader wonen Westfriesland (2021)

Past het plan geheel in de Westfriese Basis, dan door naar Westfries

en rechtens verkregen niveau, waar het kan nieuwbouwniveau):

Vooruitdenken. Past het plan niet in de Westfriese Basis, dan bijsturen

MPG-eisen, BENG-eisen, CO2-uitstoot. In het kader van circulariteit

en opnieuw afstemmen. In dit geval is het eerste van toepassing, zoals

liggen er kansen om materialen her te gebruiken uit delen van het

voorgaand bleek.

gebouw wat gestript wordt. Daarnaast wordt er voor bouwmaterialen

Dit afwegingskader vormt de basis voor de toekomstige kwalitatieve en

gekozen met een laag milieuprofiel, onder andere bio-based materi-

kwantitatieve woningbouwprogrammering. Via dit kader worden regio-

Voor elk nieuw woningbouwplan is het uitgangspunt dat het minimaal op

alen en hout uit duurzaam beheerde bossen met een PEFC of FSC

naal afspraken gemaakt over de woningbouw. Binnenstedelijke pro-

4 van de 8 speerpunten uit het Westfries Vooruitdenken positief scoort.

certificaat. Bij het gebruik van energie is de ambitie om te putten uit

jecten waarbij het gaat om meer dan 11 woningen (zoals dit initiatief),

Hiermee wil de regio een kwaliteitsimpuls geven. De volgende speer-

hernieuwbare bronnen. Middels de toetsing van de BENG-eisen

dient het initiatief ter kennisname naar de werkgroep en VVRE te wor-

punten vallen onder het Westfries Vooruitdenken: 1. Het plan levert een positieve bijdrage aan de betaalbaarheid

wordt het energieverbruik en de compensatie hiervan inzichtelijk ge-

den voorgelegd. Het afwegingskader wonen bestaat uit twee onderdelen: De Westfriese basis en het Westfries vooruitdenken.

van het wonen. Het plan levert een positieve bijdrage aan betaal-

maakt. 5. Het plan draagt bij aan klimaatadaptatie, een gezonde leefom-

baar wonen. Het plan voorziet met minimaal 30% van de 26 appar-

geving en verbetering van de natuur en het landschap. De ambi-

Voor elk nieuw woningbouwplan is het uitgangspunt dat het past binnen

tementen aan betaalbaar wonen. 6 appartementen zijn voor sociale

tie is om het plan bij te laten dragen aan klimaatadaptatie. Met advi-

de speerpunten van de Westfriese Basis: 1. Het plan past binnen de ambitie van 16.000 woningen aan

huur (beneden liberalisatiegrens voor huurwoningen) en daarnaast

seurs wordt er een plan gemaakt om maatregelen op te nemen die

zijn er ook nog minimaal 2 koopappartementen die ruimschoots on-

aansluiten bij de klimaatstresstest (regio Westfriesland). Er zal in de

der de 85% van de NHG-grens zitten. 2. Het plan voorziet in woningen in de vrije huursector voor mid-

planvorming onder andere rekening gehouden worden met de nood-

deninkomens (middeldure huur). De ambitie is dat het plan ruim-

ting voor het dak, en het toepassen van groene gevels en natuurin-

schoots voldoet aan de woningbehoefte voor de middeninkomens.

zachte plancapaciteit. Het initiatief past vanwege de diversiteit tussen koop- en huurwoningen en de ligging in bestaand stedelijk gebied binnen de regionale woningbehoefte. 2. Het plan voldoet aan de voorwaarde dat 70% van de woning-

zakelijke afwateringsopgave (waterbuffers) met een minimale belas-

bouwplannen in Westfriesland worden gerealiseerd in krachtige

Het betreft dan echter wel appartementen voor het koopsegment.

clusiviteit. 6. Nieuwe woningbouw wordt zoveel mogelijk gerealiseerd in de

kernen. Het initiatief zal worden gerealiseerd in stedelijk gebied van

Het programma bevat geen vrije sector huur, maar alleen sociale

nabijheid van een OV-knooppunt. De provincie Noord-Holland

huurwoningen en koopwoningen. Hierdoor wordt er geen mid-

heeft als doel gesteld om binnen de provincie 50% van nieuwe woningbouwontwikkelingen binnen een straal van 1,2km rondom ov-

bied. Wanneer het plan buiten bestaand stedelijk gebied gele-

deldure huur gerealiseerd en voldoet het plan niet aan dit speerpunt. 3. Het plan levert een bijdrage aan het langer zelfstandig wonen.

gen is, is getoetst of realisatie binnen bestaand stedelijk gebied

Het plan draagt bij aan langer zelfstandig wonen. Vanwege vergrij-

gebied van 1,2 kilometer en een secundair zoekgebied van 3 kilo-

mogelijk is. Dit initiatief zal binnenstedelijk worden gerealiseerd in

zing is er zowel binnen de regio als binnen de gemeente behoefte

meter. Koopvaarder 1 ligt niet binnen de cirkel van 1,2 kilometer

Hoorn. 4. Als realisatie past binnen de regionale behoefte (zie 1), maar re-

aan levensloopgeschikte woningen, nultredenwoningen en apparte-

rondom een station. Het plan ligt wel binnen een cirkel van 3 kilome-

alisatie binnen bestaand stedelijk gebied niet mogelijk is, is ge-

aan dit speerpunt, aangezien het plan (m.u.v. 5 maisonnette appar-

Hoorn, wat geldt als krachtige kern. 3. Het plan kan gerealiseerd worden binnen bestaand stedelijk ge-

toetst aan provinciale voorwaarden inzake beschermingsregimes, energieneutraal, klimaatadaptief, circulair bouwen, land-

menten. Dit initiatief draagt met de realisatie van appartementen bij tementen) voorziet in gelijkvloerse appartementen. 4. Het plan is circulair en energieneutraal. De ambitie is om met het

knooppunten te realiseren. Binnen de regio geld een primair zoek-

ter rondom een station. 7. Het plan draagt bij aan de versnelling van de woningbouwproductie in Westfriesland. De ambitie is dat het plan binnen 3 jaar na initiatief wordt uitgevoerd. De beoogde ontwikkeling is in strijd met

schappelijke inpassing en mobiliteit. Dit is niet van toepassing op

plan een positieve bijdrage te laten leveren aan de duurzaamheids-

diverse regels die zijn opgenomen in het vigerende bestemmings-

dit initiatief aangezien het binnenstedelijk wordt gerealiseerd.

doelstellingen in de regio. Het plan voldoet minimaal aan de doel-

plan, hierdoor zal er afgeweken moeten worden van het planolo-

stellingen van wet- en regelgeving (minimaal verbouw nieuwbouw

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

13/15

gische regime. De gemeente Hoorn kiest voor een uitgebreide om-

Samengevat betekent dit dat het plan positief bijdraagt aan de ambitie

gevings-vergunningsprocedure i.p.v. een kruimelgevallenprocedure

voor een meer diverse woningvoorraad met meer betaalbare huurappar-

te doorlopen, hiermee is doorlooptijd langer. 8. Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht van woningzoekenden van buiten de regio door het bieden van een aantrekke-

tementen. De nabijheid van voorzieningen, een OV-knooppunt, groen en water maken dit initiatief een aantrekkelijke woonomgeving waarbij een duurzame levensstijl mogelijk wordt gemaakt.

lijke onderscheidende woonomgeving. Het initiatief voorziet in de sterke behoefte aan betaalbare woningen in de Randstad. De aan-

Afstemming woningbouwplannen 3 november 2022

trekkingskracht van deze locatie neemt enorm toe van een kanto-

Op 3 november 2022 heeft er regionale afstemming plaatsgevonden

renlocatie naar woningbouw in appartementenvorm met een mo-

over een aantal projecten, waaronder Koopvaarder 1. Hierbij is het af-

derne uitstraling. De ligging in het stedelijk gebied van Hoorn maakt

wegingskader doorlopen, waarbij positief kennis is genomen van het

de locatie van het initiatief een aantrekkelijke woonomgeving voor

plan Koopvaarder 1. Verdere bestuurlijke discussie over dit plan is

werknemers in Hoorn, regio Westfriesland en de MRA.

daarom niet meer noodzakelijk.

Conclusie afwegingskader Het initiatief voldoet aan de speerpunten van de Westfriese Basis en wordt daarom verder getoetst aan de speerpunten van het Westfries Vooruitdenken. Hieruit blijkt dat dit initiatief op 7 van de 8 speerpunten positief scoort: 

Het plan levert een positieve bijdrage aan betaalbaar wonen met 6 appartementen voor sociale huur en 2 koopappartementen die onder de 85% van de NHG-grens zitten.



Het plan levert een bijdrage aan het langer zelfstandig wonen.



Het plan is circulair en energieneutraal.



Het plan draagt bij aan klimaatadaptatie, een gezonde leefomgeving en verbetering van de natuur en het landschap.



Het plan wordt gerealiseerd in de nabijheid van een OV-knooppunt.



Het plan draagt bij aan de versnelling van de woningbouwproductie in Westfriesland.



Het plan draagt bij aan de aantrekkingskracht van woningzoekenden van buiten de regio door het bieden van een aantrekkelijke onderscheidende woonomgeving.

Ladder voor duurzame verstedelijking Koopvaarder 1 te Hoorn

14/15

Memo DATUM STELLER TELEFOON AAN

3 november 2022 Betty Haubrich 0611717388 VVRE

Afstemming woningbouwplannen Volgens het afwegingskader wonen worden in de VVRE plannen geagendeerd volgens de afspraken:  nieuwbouwplannen vanaf 12 woningen in stedelijk gebied ter kennisname  nieuwbouwplannen vanaf 12 woningen in landelijk gebied ter afstemming  nieuwbouwplannen minder dan 12 woningen in landelijke gebied ter kennisname Met deze memo geven wij u kennis van: Vanaf 12 woningen in stedelijk gebied Conform afspraken gaan binnenstedelijk projecten ter kennisname naar de ambtelijke werkgroep wonen en VVRE. De ambtelijke werkgroep wonen heeft positief kennis genomen van onderstaande plan. Het project wordt ter kennisname aan het bestuurlijk overleg VVRE ingediend. Verdere bestuurlijke discussie is niet noodzakelijk. Het betreft: - Hoorn – oude hockeyvelden - Hoorn – Koopvaarder 1 Vanaf 12 woningen in landelijk gebied Conform afspraken gaat een (ambtelijk) positief afgestemd plan in het landelijke gebied als ingekomen stuk naar het bestuurlijk overleg VVRE. Geen verdere bestuurlijke discussie betekent dat voldoende regionale afstemming heeft plaatsgevonden. nvt Minder dan 12 woningen in landelijk gebied Met de provincie is afgesproken om ook de kleinere plannen in het landelijk gebied met elkaar te delen via een ‘light’ variant. Alleen de basis informatie over een plan wordt ingevuld.

Hierbij is de werkafspraak gemaakt om deze kleine plannen 1x per kwartaal te delen in de VVRE. - nvt Afstemmen prijsgrenzen Hoorn De gemeente Hoorn heeft op dit moment een Doelgroepenverordening. Daarmee kan de gemeente de bouw van sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en sociale koopwoningen borgen. Op dit moment is de door het Rijk bepaalde maximale koopprijsgrens voor sociale koopwoningen € 200.000. Op grond van de Crisisen herstelwet heeft Hoorn toestemming gekregen om de actuele NHG-grens als maximale koopprijsgrens aan te houden. Het is de gemeente ook toegestaan een lagere koopprijsgrens (dan de NHG-grens) aan te houden. Dat vergt regionale afstemming.

15/15