Bijlage 5 - Bijlagen motivering TAM plan

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase 5B Zuid

Bijlagen motivering

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase 5B Zuid

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase 5B Zuid

Inhoudsopgave

Bijlagen motivering

5

Bijlage 1

Nota zienswijzen

5

Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan

12

Bijlage 3

Aanmeldnotitie

47

Bijlage 4

Externe veiligheid onderzoek

61

Bijlage 5

Bodemonderzoek verkennend - Achter Westerblokker 19 (kadastraal 2547)

134

Bijlage 6

Bodemonderzoek afperkend - Achter Westerblokker 19 (kadastraal 2547)

247

Bijlage 7

Bodemonderzoek verkennend - Westerblokker 21a (kadastraal 2932 en 3462)

300

Bijlage 8 en 3462)

Bodemonderzoek aanvullend afperkend - Westerblokker 21a (kadastraal 2932 373

Bijlage 9 Bodemonderzoek verkennend en actualisatie - Kadastraal perceel 1361 (achter Westerblokker 21a)

393

Bijlage 10

Bodemonderzoek aanvullend - Achter Westerblokker 21a (kadastraal K1361)

502

Bijlage 11

Bodemonderzoek verkennend - Achter Westerblokker 27 (kadastraal 2934)

565

Bijlage 12

Bodemonderzoek verkennend - Achter Westerblokker 29 (kadastraal 3463)

701

Bijlage 13

Bodemonderzoek aanvullend - Achter Westerblokker 29 (kadastraal 3463)

801

Bijlage 14

Bodemonderzoek verkennend - Naast Westerblokker 29 (kadastraal 3239)

1003

Bijlage 15 7575, 7574)

Bodemonderzoek verkennend - Achter Westerblokker 31 (kadastraal 7322,

Bijlage 16 31

Evaluatieverslag activiteit ontgraven perceel ten noorden van Westerblokker

1119 1286

Bijlage 17 (Deel)saneringsplan verschillende verontreinigingsgevallen (kadastraal 1361, 3463, 3239, 7699)

1429

Bijlage 18 21a, 29 en 30)

Plan van aanpak verschillende verontreinigingsgevallen (achter Westerblokker 1487

Bijlage 19

Weging van het waterbelang

1510

Bijlage 20

Akoestisch onderzoek

1535

Bijlage 21

Archeologische en cultuurhistorische quickscan

2086

Bijlage 22

Vrijgavedocument archeologie

2101

Bijlage 23

Ecologisch onderzoek

2106

Bijlage 24

AERIUS-rapportage

2130

Bijlage 25

AERIUS - rekenbijlage

2156

Bijlage 26

Participatieverslagen juli 2023

2167

3

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase 5B Zuid

4

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase 5B Zuid

Bijlagen motivering Bijlage 1 Nota zienswijzen

5

NOTA VAN ZIENSWIJZEN BANGERT EN OOSTERPOLDER FASE 5B ZUID met betrekking tot het ontwerp TAM omgevingsplan en het ontwerp Beeldkwaliteitsplan (BKP) voor het realiseren van 154 woningen in Bangert en Oosterpolder Fase 5B Zuid April 2026

1

Inhoudsopgave

1. Inleiding 2. Zienswijze en beantwoording Bijlagen: 1. Publicatietekst van de terinzagelegging van de ontwerp omgevingsvergunning 2. Ingediende zienswijze (anoniem)

1. Inleiding Voor de locatie Bangert en Oosterpolder fase 5B Zuid is 1 TAM omgevingsplan en 1 Beeldkwaliteitsplan (BKP) ter inzage gelegd. Deze plannen betreffen het realiseren van in het totaal 154 woningen met daarin grondgebonden woningen en enkele appartementengebouwen. Het gebied 5B Zuid is onderdeel van het bestemmingsplan ‘Bangert en Oosterpolder, herziening ex artikel 30 Wro’ (vastgesteld op 31 januari 2006, goedgekeurd op 3 oktober 2006), waarin deze gebieden de bestemming ‘Woondoeleinden (uit te werken)’, ‘Groenvoorzieningen 3’ en ‘Verkeer’ hebben. Daarnaast geldt voor een deel van het gebied het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied 1992’ (vastgesteld op 9 februari 1993). Hierin heeft het gebied grotendeels een agrarische bestemming. De geplande woningbouw past niet binnen het huidige ruimtelijke kader. Ter inzage ligging Het ontwerp TAM plan en het ontwerp BKP met bijbehorende documenten hebben in de periode van vrijdag 19 december tot en met vrijdag 30 januari 2026 voor een ieder ter inzage gelegen. De kennisgeving daarvan is gepubliceerd in het Hoorns Nieuwsblad en in het Gemeenteblad. De stukken zijn digitaal raadpleegbaar via de gemeentelijke website. Deze lagen ook ter visie bij de publieksbalie op het stadhuis.

2. Zienswijze en beantwoording Tijdens de terinzagelegging zijn drie zienswijzen ingediend, waarvan twee zienswijzen ook op de BKP’s. Deze zienswijzen zijn ingediend door 1. Bewoner/ eigenaar Kieftslootweid 22 (TAM plan fase 5B Zuid en BKP fase 5B Zuid), 2. Eigenaar Westerblokker 23 a (TAM plan fase 5B Zuid en BKP fase 5B Zuid),), 3. Westerblokker 31 (op het ontwerp TAM omgevingsplan Fase 5B Zuid). De zienswijzen zijn waar nodig - geanonimiseerd en als bijlage 1 toegevoegd. Deze nota van zienswijze is een onderdeel van de belangenafweging die de gemeente maakt over de besluitvorming van de het TAM omgevingsplan en het BKP. Samenvatting zienswijzen en beantwoording Zienswijzen 1. Hoogte erfafscheiding en verzoek kwartslag draaien woning (5B Zuid) Betrokkene wil graag een zienswijze op het ontwerp BKP Fase 5B Zuid indienen voor wat betreft de hoogte van de erfafscheiding van één van de 4 woningen tegenover zijn woning aan Kïeftslootweid 22. Er zijn 4 woningen gepositioneerd aan de overzijde van de sloot. Alleen van één woning is de erfafscheiding 1,80 m. Hij ziet graag dat de woning een kwartslag wordt gedraaid zodat de voorkant van de entree van de woning gepositioneerd is tegenover zijn woning en daarmee ook de hoogte van de erfafscheiding wordt verlaagd naar 80 cm.

Beantwoording De woning is een kwartslag gedraaid zodat de voorkant van de woning naar de Kieftsloot komt te liggen. Zo komt het cultuur-historische karakter het best tot zijn recht. De erfafscheiding aan de voorkant van de woning mag maximaal 0,80 m bedragen. Zie ook bijgevoegde tekening. Geadviseerd wordt om deze zienswijze gegrond te verklaren.

2

2. Reactie op ontwerp TAM plan en ontwerp BKP Fase 5B Zuid De zienswijze heeft specifiek betrekking op de geplande watergang direct grenzend aan de achterzijde van het pand gelegen aan Westerblokker 23A te Blokker. 1. Welwillendheid ten aanzien van woningbouw Indiener wil nadrukkelijk aangeven dat hij begrip heeft voor de grote woningbouwopgave waar de gemeente Hoorn voor staat en dat hij positief staat tegenover de ontwikkeling van nieuwe woningen in Bangert en Oosterpolder. Hij is bereid hierin mee te denken en medewerking te verlenen, mits deze ontwikkelingen zoals hij dat zelf aangeeft) niet onevenredig ten laste komen van het bestaande pand en de gebruiks- en onderhoudsmogelijkheden daarvan. 2. Culturele en maatschappelijke meerwaarde voor de omgeving In zijn pand is een publiek toegankelijk fotografiemuseum gevestigd als onderdeel van zijn winkel. Indiener geeft aan dat hij met dit museum een culturele bijdrage levert aan de omgeving en bezoekers trekt uit de regio en daarbuiten. Hij heeft de gemeente Hoorn gevraagd of deze op dit punt elkaar en de buurt kan versterken en verrijken, zodat deze culturele functie behouden en verder ontwikkeld kan worden. 3. Onvoldoende afstand tot bestaand pand Indiener geeft aan dat de watergang, die in het ontwerp is voorzien, op zeer korte afstand van de achtergevel van zijn pand zal worden gerealiseerd.

Het betreffende pand heeft een bouwhoogte van meer dan 8 meter. Door deze minimale afstand ontstaat een situatie waarin regulier gevel- en dakonderhoud vanaf maaiveldniveau feitelijk onmogelijk wordt. 4. Onmogelijkheid van veilig onderhoud (technische en veiligheidsaspecten) Door de ligging van de watergang is het plaatsen van een steiger langs de achtergevel niet mogelijk. Hiermee vervalt een gangbare en veilige onderhoudsmethode. In de praktijk betekent dit dat bij ieder onderhoud structureel gebruik moet worden gemaakt van een hoogwerker, hetgeen volgens de indiener van de zienswijze leidt tot aanzienlijk hogere kosten en beperkingen in de uitvoerbaarheid van noodzakelijk onderhoud, mede in het kader van geldende veiligheids- en Arbo-richtlijnen. 5. Onevenwichtige en onvoldoende gemotiveerde ruimtelijke afweging Aan de zijde van het bestaande pand wordt geen onderhouds- of veiligheidszone vrijgehouden, terwijl aan de overzijde van de watergang – behorend bij de nieuwbouw – wel een groenstrook langs het water wordt gerealiseerd. Deze verdeling van ruimte leidt volgens de indiener van de zienswijze tot een onevenredige belasting van het bestaande pand en is ruimtelijk onvoldoende gemotiveerd. 6.

Gevolgen voor exploitatie, onderhoud en vastgoedwaarde De gekozen inrichting heeft structurele gevolgen voor de onderhoudskosten, exploitatiemogelijkheden en daarmee de waarde van het pand. Deze gevolgen zijn permanent van aard en dienen expliciet te worden meegewogen in de planvorming. 7. Eerder overleg en beperkte terugkoppeling Op 9 oktober 2025 heeft de indiener van de zienswijze hierover een overleg gehad met de projectmanager van de Bangert en Oosterpolder. Naar aanleiding van dit overleg is op een aantal onderdelen terugkoppeling geweest. Voor het specifiek door hem aangedragen punt over de ligging van de watergang en de gevolgen daarvan voor onderhoud en veiligheid van het pand is echter geen inhoudelijke terugkoppeling ontvangen. 8. Getoonde interesse in bouwkavel zonder vervolgcommunicatie Daarnaast heeft hij bij de gemeente Hoorn interesse getoond in een nabijgelegen bouwkavel binnen het plangebied. Ondanks deze interesse heeft hij hierover geen nadere informatie of terugkoppeling ontvangen, terwijl hij juist heeft aangegeven graag constructief mee te denken over de gebiedsontwikkeling. Deze ligt aan de voorzijde van zijn pand. 9.

Meedenken over ruimtelijke kwaliteit en uitstraling achterzijde Aan de achterzijde van het pand is hij bereid actief mee te denken over het opfrissen en verbeteren van de uitstraling van de winkel, zodat deze beter aansluit bij de toekomstige woonwijk. Hij ziet dit als een kans om bestaande en nieuwe functies beter op elkaar aan te laten sluiten en de ruimtelijke kwaliteit van het gebied te versterken. Een dergelijke kwaliteitsimpuls is volgens de indiener van de zienswijze echter alleen uitvoerbaar wanneer de inrichting van de openbare ruimte voldoende ruimte laat voor veilig onderhoud en

3

aanpassingen aan het pand. 10. Verzoek tot aanpassing van het plan Hij verzoekt de gemeente om bij de verdere uitwerking van de TAM-plannen en de BKP’s rekening te houden met één van de volgende oplossingsrichtingen: • het creëren van een grotere afstand tussen de watergang en de achtergevel van het pand. Beantwoording De gemeente Hoorn juicht het van harte toe dat ondernemers een positieve maatschappelijke en culturele bijdrage leveren. En het staat de betrokkene vrij om na te denken over het verbeteren van de uitstraling van zijn winkel zodat deze beter aansluit bij de nieuwe wijk. De kern van de zienswijze betreft het verzoek om rekening te houden met de mogelijkheid om onderhoud uit te kunnen voeren aan het pand aan de Westerblokker 23a. Het verloop van de watergang is -als onderdeel van de stedenbouwkundige verkaveling- in het verleden veelvuldig afgestemd met de omgeving en vervolgens vastgesteld door het college. De perceelgrens kent een grillig verloop, waarbij een deel op de gepland taludlijn ligt en staat het opstal over de erfgrens.

Om tegemoet te komen aan de wens van de indiener van de zienswijze om rekening te houden met de mogelijkheid om onderhoud uit te kunnen voeren aan het pand aan de Westerblokker 23a, en ook om het grillig verloop van de erfgrens te corrigeren en de fundering van het opstal voldoende te borgen, heeft de gemeente een integraal voorstel voorbereid. Dit integrale voorstel betreft het plaatsen van een damwand ter hoogte van het opstal van de indiener voor rekening van de gemeente en het verkopen van een strook grond tot de waterlijn, zie bijgevoegde tekening. Door het plaatsen van de damwand ontstaat een onderhoudsstrook van xx m1 en is de fundering geborgd. Door het verkopen van een strook grond komt het opstal van de indiener op eigen grond van de indiener te staan. Het plaatsen van een damwand wijkt af van de gewenste beeldkwaliteit, maar is hier om functionele en technische redenen noodzakelijk. Het plaatsen van deze damwand past binnen de regels van het TAMplan. Geadviseerd wordt om deze zienswijze gegrond te verklaren. 3. Dekker consultants namens bewoners/ eigenaren, Westerblokker 31, Blokker (5B Zuid) Het perceel Westerblokker 31 is eigendom van betrokkenen en heeft conform het bestemmingsplan Landelijk Gebied 1992 de bestemmingen “Agrarische Doeleinden l” en “Agrarische Doeleinden II”.

Het huidige gebruik van het perceel is agrarisch en wordt nu feitelijk voor een deel aangewend voor het telen van bijzondere fruitsoorten. Uiteraard kan gelet op de vigerende bestemming niet worden uitgesloten dat het totale perceel voor het telen van fruit zal worden aangewend. Op de planverbeelding van het ontwerp TAM omgevingsplan Bangert en Oosterpolder fase 5B zuid wordt de realisatie van woningen binnen een straal van 50 meter van de grens van het perceel van de heer en mevrouw Koeman mogelijk gemaakt. Gelet op de jurisprudentie en de desbetreffende richtlijnen is woningbouw op een afstand van minder dan 50 meter niet toegestaan gelet op de alom bekende spuitzone. Dit in verband met de gezondheid van de toekomstige bewoners in het plangebied als voornoemd. Betrokkenen willen aan de gemeente de volgende handreiking doen, namelijk de bestemming van het hiervoor genoemde perceel te wijzigen in “Wonen”, zodat de realisatie van de woningbouw in het plangebied niet ìn gevaar komt dan wel vertraging ondervindt. Beantwoording Er kan in principe worden meegewerkt aan de omzetting van de functie van het perceel van “agrarisch’ in “wonen”. Dit ook omdat de gemeente een gedeelte van de gronden van betrokkenen benodigd heeft voor de verbreding van de Strip (aanleg voet-/fietspaden). Hiervoor is een concept koopovereenkomst opgesteld om deze gronden aan te kopen.

Bij de eerste wijziging van het Omgevingsplan van Hoorn (die gepland staat voor het eind van 2026) kan de functie van het agrarische perceel worden gewijzigd in een woonfunctie. Voor de functiewijziging (van “agrarisch” naar “wonen”) van het perceel is naast een bodemonderzoeksrapport ook een onderbouwing / motivering benodigd (waarom gaat men van “agrarisch” naar “wonen”) en ook dat er voldaan wordt aan eisen vanuit geluid/ stikstof/ bedrijven en milieuzonering (dit moet worden gemotiveerd in de onderbouwing/ motivering) waarbij er sprake dient te zijn van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). Geadviseerd wordt om deze zienswijze gegrond te verklaren.

4

Bijlagen: a. Publicatietekst van de terinzagelegging van de ontwerp TAM plannen b. Ingediende zienswijzen (anoniem)

5

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase 5B Zuid

Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan

12

APR 2026

Bangert en Oosterpolder BEELDKWALITEITSPLAN FASE 5B-ZUID

INHOUDSOPGAVE 0

INLEIDING

3

1

GEBIEDSINFORMATIE

4

2

HET STEDENBOUWKUNDIGPLAN Ambities van het plan Het stedenbouwkundigplan

10 12

3

BEELDKWALITEIT BEBOUWING

14

1.1

2.1 2.2

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6

Fase 5B-Zuid

Bebouwing en architectuur Hoogte en daken Hoeken en accenten Rooilijn en tuinen Erfafscheidingen Duurzaamheidsambities

6

8

16 24 26 28 30 32

INLEIDING De wijk Bangert en Oosterpolder is een grootschalige planontwikkeling in de noordoostelijke hoek van de gemeente Hoorn. Al sinds het begin van dit millennium wordt het gebied gefaseerd ontwikkeld. Fase 5B-Zuid ligt ten zuiden van Fase 5B-Noord en vormt hier als het ware een verlengstuk van. Het streven voor heel fase 5 is een wijk die een samenhangende buurt vormt tussen de Bangert en de Westerblokker. Dat betekent dat de buurten herkenbaar zijn met hun eigen karakter en inrichting. Dit komt tot uiting in een eigentijdse vertaling van lokale en landelijke bouwstijlen, veel individualiteit binnen de woningen en diversiteit voor kapverdraaiingen en een verspringende rooilijn. Dit beeldkwaliteitsplan is een uitwerking van het moederbeeldkwaliteitsplan voor het zuidelijke deel van fase 5B. Dit document is de onderlegger voor ruimtelijke regels die worden gesteld over het uiterlijk van bouwwerken in het Omgevingsplan gemeente Hoorn en vormt samen met het moederbeeldkwaliteitsplan het toetsingskader voor de Ruimtelijke adviescommissie (RAC). Aan de beelden die in dit beeldkwaliteitsplan worden weergegeven kunnen geen rechten worden ontleend. De beelden geven een toelichting op bepaalde aspecten of geven de sfeer van de wijk weer. Het kan voorkomen dat de beelden niet helemaal voldoen aan de gewenste beeldkwaliteitseisen.

3

1.

gebiedsinformatie 1.1 FASE 5B-ZUID

1.1 FASE 5B-ZUID FRUITTEELT IN BANGERT EN OOSTERPOLDER De Bangert is van oorsprong een fruitteeltgebied dat tussen Blokker en Westwoud/Oudijk ligt. De naam ‘Bangert’ is de Westfriese benaming voor boomgaarden. De fruitteelt in het gebied begon rond 1600 en behoort samen met de Betuwe tot de oudste fruitteeltgebieden van Nederland. In de 17e eeuw kwam de fruitteelt tot bloei doordat de Unjer plant sterk kwam opzetten in de weilanden waar tot dan toe vee graasde. Unjer is voor koeien zeer moeilijk verteerbaar en om deze reden schakelden boeren over op de fruitteelt. De percelen van de fruitgaarden zijn ongeveer 20 meter breed en omgeven door sloten. In die tuinen stonden veel hoogstambomen met vaak bessenstruiken. Alle hoogstambomen werden omstreeks 1950 gerooid. De voornaamste redenen hiervan waren economische (machinaal plukken kwam op en laagstambomen hadden een snellere productietijd). Ook werd het plukken te gevaarlijk werk en waren de bomen te hoog om het fruit goed te kunnen bespuiten, zoals toen gebruikelijk was geworden.

BEGRENZING Het plangebied is ongeveer 744 hectare. Het bestaat nu voornamelijk uit weilanden en was ooit onderdeel van het fruitteeltgebied de Bangert. Het plangebied grenst in het zuiden aan het cultuurhistorische lint Westerblokker. In het westen ligt de fase 5A-Zuid. Aan de noordzijde sluit het plangebied aan op fase 5B-Noord en in het oosten grenst het aan de Noorderdracht in Drechterland. THEMAGEBIED Fase 5B-Zuid maakt deel uit van het themagebied Hoge Hemen, zoals beschreven in het structuurplan Bangert en Oosterpolder uit 1999. Hemen kan ook worden vertaald naar huis/thuis. De Hoge Hemen worden dus vertaald naar ‘‘de hoger gelegen huizen’’. Het Hoge Hemen wordt gekenmerkt door groene openbare ruimtes die zijn omringd door woningen. De groenstructuren zijn zo groot mogelijk opgezet waarbij versnippering van groen niet wenselijk is. De woningen in de Hoge Hemen zijn, waar mogelijk, gericht op het openbare groen.

Hoewel de fruitteelt in de Bangert vanaf 1950 sterk terugliep, kan men vandaag de dag aan overgebleven kassen, fruitbomen en tuinen nog zien dat er vroeger fruit werd geteeld.

Ligging wijk Bangert en Oosterpolder in Hoorn 6

Ligging fase 5B-Zuid in de wijk Bangert en Oosterpolder

IJsselweg

De Strip

Fase 5B-Noord

Weste rb

lokker

2. het stedenbouwkundigplan 2.1 AMBITIES VAN HET PLAN 2.2 HET STEDENBOUWKUNDIGPLAN

9

2.1 AMBITIES VAN HET PLAN

10

Bestaande delen van de Kieftsloot behouden in de verkaveling

Het water wordt als fysieke scheiding gebruikt tussen de nieuwe fases en de omliggende bebouwing.

De woningen zijn met de voorzijde naar De Strip toe gericht.

Het karakter van de wijk is dorps met een groen verblijfsgebied.

Alle bebouwing is in het plan naar de hoofdstructuur toe gericht.

Er wordt ingezet op ruime groene entrees bij de langzaamverkeersverbindingen van/naar de omliggende wijk/lint.

Het water is doorvaarbaar en wordt zoveel mogelijk aangesloten op het regionale netwerk.

Doorvaarbare bruggen en duikers hebben een minimaal maat van 1.10m x 2.50m over de hoofdwaterstructuur.

De tuinen aan het water kunnen worden verlaagd om de relatie met het water te versterken.

Er wordt gebruik gemaakt van natuurlijke materialen en genuanceerde Noord-Hollandse kleuren.

In het gebied worden zoveel als mogelijk aan waterberging gedaan doormiddel van vijvers en wadi’s.

Er wordt zoveel mogelijk openheid naar de omgeving gecreëerd door o.a. transparante gevels, erkers en een veranda of pergola bij de voordeur.

Het plan kent een weelderige differentiatie aan kleinere bloeiende bomen.

De woningen zijn voorzien van details zoals roederamen, gootlijsten, dakoverstekken en topgevels.

Het groen is een aaneengesloten gebied en geen losse kleine stukjes groen.

Het openbaar groen is de hoofddrager van de wijk. De architectuur gaat hierbij een relatie aan met het openbaar groen.

2.2 HET STEDENBOUWKUNDIGPLAN Fase 5B-Zuid is een van de laatste fasen van de ontwikkeling van de Bangert en Oosterpolder. Deze fase sluit aan bij karakter en opzet van fase 5B-Noord die zich ten noorden van het plan bevindt. FASE 5B-ZUID De wijk Bangert en Oosterpolder beschikt over een algeheel karakter dat getypeerd wordt door de sfeer “tussen stad en land”. In aansluiting op het karakter van de vorige buurten is het dorpse karakter voor de buurt 5B-Zuid verder uitgewerkt. De buurt sluit op hoofdlijnen aan bij het karakter en opzet van 5B-Noord. Echter, er zijn nuances aangebracht, waardoor de buurt zich onderscheidt en uniek maakt. Dit vertaalt zich in een plan die in architectuur en sfeer verwijst naar het vroegere fruitteeltgebied met een eigentijdse interpretatie en uitstraling. De architectuur en materialisatie is een verzachting, wat ervoor zorgt dat deze vriendelijker en natuurlijker oogt. De stedelijke en formele uitstraling van De Strip wordt behouden en doorgezet. Zo sluit iedere buurt aan bij dit algehele karakter van de wijk Bangert en Oosterpolder, maar is er ook diversiteit te herkennen. Zo heeft de buurt 5B-Zuid een unieke beeldkwaliteit. Langs De Strip wordt ruimte gecreëerd voor een verbijzondering door middel van rug-aan-rugwoning, waardoor je ook een doorkijk krijgt naar het achterliggende tuindersgebied.

Een beeldbepalende toevoeging in deze buurt is de open uitstraling van woningen naar de groenzone. Deze loopt als ruggengraat door de buurt. Pergola’s, veranda’s en meeontworpen luifels sieren hier aan de voorgevel. De open uitstraling vanuit de woning naar het groen gebied toe wordt door deze ingrepen optimaal. Op deze manier wordt de levendigheid en gebruikskwaliteit van de groenzone vergroot.

12

De buurt heeft een diverse opzet van grondgebonden woningen. Langs de groene ruggengraat in de buurt komt de meer stedelijke opzet van woningen langs De Strip en een meer landelijke opzet van het achterliggende gebied samen. De rug-aan-rug woningen vormen een bijzondere special. Deze woningen zijn een belangrijke toevoeging aan de wijk. Aan de kopgevels vindt een verbijzondering van de bebouwing plaats. Aan de rand van de wijk worden er woningen aan het water ontwikkeld, waarbij een goede connectie met het water wordt gemaakt. De doorvaarbare waterwegen zijn in de Bangert en Oosterpolder met elkaar verbonden. Dit maakt het aantrekkelijk om op en aan het water te verblijven.

3.

Beeldkwaliteit bebouwing 3.1 BEBOUWING EN ARCHITECTUUR 3.2 HOOGTE EN DAKEN 3.3 HOEKEN EN ACCENTEN 3.4 ROOILIJN EN TUINEN 3.5 ERFAFSCHEIDINGEN 3.6 DUURZAAMHEIDSAMBITIES

3.1 BEBOUWING EN ARCHITECTUUR Fase 5B-Zuid valt binnen het themagebied Hoge Hemen. Binnen dit themagebied wordt gestreefd naar een dorps karakter die aansluit op de rest van de wijk Bangert en Oosterpolder. De typerende sfeer ‘tussen stad en land’ wordt ook binnen deze fase toegepast. Ondanks dat er aansluitingen wordt gezocht met voorgaande fases, is een unieke en eigentijdse benadering wenselijk. DEELGEBIEDEN In fase 5B-Zuid wordt onderscheid gemaakt in drie deelgebieden. Deze deelgebieden hebben eigen beeldkwaliteitseisen. De deelgebieden met bijhorende eisen, sluiten aan op hetgeen dat in fase 5B-Noord is toegepast. De deelgebieden bestaan uit • De Strip • Het Tuinderhof • De Ringsloot EIGENHEID EN VERSCHEIDENHEID Fase 5B-Zuid ligt in het verlengde van de eerdere fase 5B-Noord. Aansluiting in karakter is hierbij een vereiste. Om binnen elke fase toch eigenheid en verscheidenheid te creëren, is het wenselijk om nieuwe elementen toe te voegen. Denk hierbij aan pergola’s en veranda’s, maar ook aan diversiteit in materialen en kleuren.

16

HET TUINDERHOF

Deelgebieden in fase 5B-Zuid. Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleent.

DE RINGSLOOT

DE STRIP

DE STRIP In de wijk Bangert en Oosterpolder is De Strip de belangrijkste ontsluitingsweg. Veel buurten in de wijk worden via deze weg ontsloten richting de N307 (Westfrisiaweg) en de rest van de stad.

daarvan. De accenten zijn passend bij de terughoudende architectuur.

De woningen langs De Strip worden ontsloten door een parallelweg. Deze woningen liggen hier in een strakke rooilijn en hebben een begeleidende functie. De gevelwand heeft een formeel karakter. Dit vertaalt zich in een rustige ritmiek van raampartijen. Dit geldt voor de gehele Strip. Op deze manier vormen de randen aan De Strip een architectonisch geheel. Aan De Strip bevinden zich doorkijkjes naar het achterliggende Tuinderhof.

KLEURENPALET Het kleurenpalet aan materialen is nauwkeurig op elkaar afgestemd. Het metselwerk bestaat uit aardetinten van roodbruin tot bruingeel. De horizontale belijning aan De Strip wordt gekenmerkt door licht kleurgebruik van de daklijsten. Het kleurgebruik van de kozijnen sluit aan bij het metselwerk en hebben een terughoudend karakter. De daken in de buurt hebben een donkere, antraciet kleur, zoals in de hele wijk.

ALGEMENE BOUWREGELS 1. De bebouwing bestaat overwegend uit rijwoningen. Dit past bij de algehele uitstraling van De Strip. De bebouwingswand van rijwoningen is hier langer dan in het achterliggende gebied. De bebouwingswand bestaat uit maximaal tien aaneengesloten rijwoningen. Alternatieven die dezelfde ruimtelijke kwaliteit bieden zijn met de gemeente en de supervisor bespreekbaar. 2. Aan De Strip is een strakke rooilijn van toepassing. De gevel is daarbij geen identieke wand maar heeft een ritmiek met bijvoorbeeld gevelopeningen en accenten. 3. De voorgevel en de entrees van de woningen zijn georiënteerd naar De Strip. 4. De woningen bestaan uit twee lagen met een zadelkap. 5. De woningen hebben een gemetselde erfafscheiding op het voorerf, aansluitend bij kleurstelling de woning. MATERIAALGEBRUIK De bebouwing aan De Strip zijn overwegend voorzien van metselwerk. Door de toepassing van subtiele kleurverschillen in het metselwerk of diverse metselverbanden en steenformaten kunnen details worden aangebracht. Accenten in de bebouwing worden vormgegeven in hout, of een onderhoudsarme variant 18

De daken worden voorzien van keramische dakpannen (m.u.v. hoogglans) of van leisteen (kunstleisteen is toegestaan).

DETAILLERING Aan De Strip moeten accenten en detaillering de horizontale belijnen versterken. Deze elementen zijn in harmonie met de architectuur en hebben een rustige uitstraling. Het is daarnaast belangrijk dat er een bepaalde variatie is in de architectuur om een eenzijdig beeld te voorkomen. Middelen om variatie aan te brengen zijn bijvoorbeeld verbijzonderingen in metselwerk, subtiele kleurvariaties of mee ontworpen dwarskappen en dakkapellen. Deze middelen zijn niet beperkend en kunnen wisselend ingezet worden. Dakranden, hoeken en materiaalovergangen worden nauwkeurig gedetailleerd. Bij de daken is het niet toegestaan om een overstek te maken groter dan 0.50 m. Installaties, zoals een warmtepomp of airconditioning, worden in de architectuur mee ontworpen. Ze mogen niet zichtbaar zijn vanaf het openbaar toegankelijk gebied. Ze dienen geïntegreerd te worden in de woning, garage of berging. Is dit niet mogelijk, dan moeten ze op het maaiveld op het achtererf uit het zicht te worden geplaatst.

Horizontale geleiding, houten elementen

Afwisseling in kleur bakstenen

Ritmiek en formaliteit doorzetten aan De Strip

Verzachting door licht kleurgebruik en hout

Muurtjes als erfafscheiding aan De Strip

HET TUINDERHOF In het Tuinderhof staat een mix van rij-, vrijstaande en twee-onder-een-kap woningen. Gezamenlijk vormen deze woningen het hart van de wijk en geven ze de wijk een afwisselend straatbeeld. In de buurt worden ook rug-aanrug woningen toegevoegd en die bevinden zich op een belangrijke plek in de wijk met verschillende zichtlijnen, ook vanaf De Strip. Detaillering van de rug-aan-rug woningen is daarom erg belangrijk. De huizen rondom het hof nemen een bijzondere plek in en krijgen een extra uitstraling doordat de gevel op de begane grond zich hier opent met grote raampartijen of openslaande deuren en het gebruik van veranda’s, luifels en pergola’s. Het groene hof is de centrale plek van de wijk, maar vervult ook een belangrijke functie als het gaat om klimaatadaptatie en infiltratie van hemelwater. ALGEMENE BOUWREGELS 1. De woningen in het Tuinderhof hebben een meer ontspannen en informele sfeer dan de woningen aan De Strip. De bouwblokken zijn korter en worden sneller onderbroken. Het bouwblok mag dan ook niet langer zijn dan zes aaneengesloten rijwoningen. Een verspringende rooilijn wordt ook als onderbreking gezien. 2. Voorgevels richten zich naar het openbaar groen of anders de rijweg. Dit stimuleert de levendigheid en gebruikskwaliteit van de groenzone.

Voorkanten die gesitueerd zijn naar achtererven van woningen is niet toegestaan uitzondering zijn de rug-aan-rug woningen. 3. Langs de centrale groenstructuur waarin wandelroutes zijn opgenomen, grenzen voornamelijk voorkanten van woningen in combinatie met openslaande deuren, pergola’s, luifels en veranda’s. 4. Woningen staan niet in een strakke rooilijn, maar verspringt door het gebied om de natuurlijke setting van het Tuinderhof te versterken. 5. Alle woningen, met uitzondering van de rug-aan-rug woningen in het midden van het plan, bestaan maximaal uit twee lagen met een zadelkap. 20

MATERIAALGEBRUIK In het Tuinderhof wordt er voor de bebouwing gebruikgemaakt van metselwerk in combinatie met hout. Dit mag ook een onderhoudsarme variant zijn. Door de toepassing van kleurverschillen in het metselwerk of diverse metselverbanden en steenformaten kunnen details en accenten worden aangebracht. De daken worden, net zoals in de rest van de buurt, voorzien van keramische dakpannen (m.u.v. hoogglans), van leisteen (kunstleisteen is toegestaan) of zijn van riet (of een onderhoudsvrije variant daarvan). Een pergola, veranda of luifel zijn in het Tuinderhof een gewenste ontwikkeling voor de woningen die aan het openbare groen zijn gesitueerd. Het gebruik van natuurlijke materialen zoals hout zorgen voor een zachte aansluiting. Zachte en natuurlijke materialen zijn noodzakelijk om de gewenste beeldkwaliteit te behalen. KLEURENPALET Het kleurenpalet voor het Tuinderhof is een verzachting en nuance op de woningen van De Strip. Het metselwerk is in de range van roodbruin, bruin en geel. Dit mag gemêleerd zijn, maar een rustige, samenhangende uitstraling met de natuurlijke materialen is hierbij een voorwaarde. Kleurgebruik van kozijnen en daklijsten is passend bij de uitstraling van de gevel en benadrukken de individualiteit van de huizen, maar harmoniseren in het totaalbeeld.

Om een zachte uitstraling te waarborgen, is het belangrijk dat opvallende detaillering met een groot contrast wordt voorkomen. De daken zijn eenvoudig en hebben een donkere, antraciet kleur, zoals in de hele wijk. DETAILLERING Variatie in uitstraling is belangrijk voor een divers straatbeeld. Middelen om variatie aan te brengen zijn bijvoorbeeld verbijzonderingen in metselwerk, kleurvariaties of mee ontworpen erkers en dakkapellen. Deze middelen worden niet beperkt per woning en kunnen wisselend ingezet worden. Incidenteel kan er rondom de ramen een eigentijdse interpretatie van landelijke verbijzonderingen worden toegepast zoals luiken. De belangrijkste verbijzondering binnen

het Tuinderhof zijn de plaatsing van pergola’s, veranda’s en luifels aan de voorgevel. Deze elementen kunnen over de gehele gevel doorlopen. Dakranden, hoeken en materiaalovergangen zijn strak en ingetogen, maar worden nauwkeurig gedetailleerd. Traditionele afgetimmerde goten met ombouwde hoeken passen niet in een moderne vertaling van een landelijk karakter.

Luifels en pergola’s als verbijzondering van de woning

Kleurgebruik van kozijnen en daklijsten passend bij de gevel

Verbijzondering doormiddel van pergola’s

Installaties, zoals een warmtepomp of airconditioning, worden in de architectuur mee ontworpen. Ze mogen niet zichtbaar zijn vanaf het openbaar toegankelijk gebied. Ze dienen geïntegreerd te worden in de woning, garage of berging. Is dit niet mogelijk, dan dienen ze op het achtererf recht achter de woning te worden geplaatst.

Natuurlijke materialen als accent of toevoeging in het straatbeeld

Rug-aan-rug woningen met een modern-landelijke utistraling

Open uitstraling door het gebruik van grote raampartijen.

DE RINGSLOOT De woningen in het deelgebied Ringsloot bestaan uit vrijstaande, en twee-ondereen-kap woningen. Alle woningen liggen met de achtertuinen aan de doorlopende waterstructuur. Het water is herkenbaar en beeldbepalend voor heel fase 5 van de wijk Bangert en Oosterpolder. De woningen in het deelgebied Ringsloot hebben een informeel karakter en geven een ontspannen sfeer aan de buurt. De connectie en samenhang van de woning met het water vormen een belangrijk uitgangspunt. De woningen zijn voorzien van moderne architectuur met veel gebruik van natuurlijke materialen zoals hout en glas. ALGEMENE BOUWREGELS 1. Bebouwing die langs het water is gevestigd, bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningbouw. De bebouwing heeft een individueel karakter. Op bepaalde locaties dient een verbijzondering te worden aangebracht. Deze verbijzonderingen zijn op logische plekken aangebracht, zoals op zichtlijnen.

KLEURENPALET Het kleurenpalet aan de Ringsloot sluit aan bij het informele en natuurlijke karakter van het Tuinderhof. Het kleurenpalet bestaat uit bruin tot geel. Daarnaast wordt het kleurenpalet aangevuld met een donkere teint baksteen. Metselwerk en hout wisselen elkaar af. Ook antracietgrijs voor houtaccenten mag in dit deelgebied worden toegepast. Het metselwerk mag een gemêleerde uitstraling hebben. In dit deel van de wijk wordt er ingezet op meerdere kleuren metselwerk waarbij er maximaal drie woningen naast elkaar dezelfde tint bakstenen hebben. Kleurgebruik van kozijnen en daklijsten is passend bij de uitstraling van de gevel en benadrukken de individualiteit van de huizen, maar harmoniseren in het totaalbeeld. De daken in het deelplan hebben een donkere, antraciet kleur of een rieten kap.

DETAILLERING Het is belangrijk dat er een bepaalde variatie is in de architectuur om een eenzijdig beeld te voorkomen. Middelen om variatie aan te brengen zijn bijvoorbeeld verbijzonderingen 2. De woningen liggen met de achterkanten naar in metselwerk, subtiele kleurvariaties of de ringsloot toe georiënteerd. De tuin zoekt mee ontworpen erkers en dakkapellen. Ook daarbij aansluiting met het water. kan er gedacht worden aan mee ontworpen uitbouwen en schoorstenen. Deze middelen zijn 3. Woningen hebben maximaal twee bouwlagen niet beperkend en kunnen wisselend ingezet met eenvoudige kapvorm, zoals een zadeldak. worden. Incidenteel kan er rondom de ramen Afknottingen zijn niet toegestaan. een eigentijdse interpretatie van klassieke verbijzonderingen worden toegepast zoals 4.De woningen staan niet in een strakke rooilijn. roedes of luiken. Traditionele afgetimmerde Dit versterkt het informele en vriendelijke goten met ombouwde hoeken passen niet in een karakter van de Ringsloot. moderne vertaling van een landelijk karakter. MATERIAALGEBRUIK Voor dit themagebied ligt het uitgangspunt voor materiaalgebruik op natuurlijke materialen zoals hout, dit mag ook een onderhoudsarme variant zijn, in combinatie met metselwerk. Door de toepassing van subtiele kleurverschillen en gebruik van materiaalwisselingen kunnen details worden aangebracht.

De daken worden, net zoals in de rest van de buurt, voorzien van keramische dakpannen (m.u.v. hoogglans), van leisteen (kunstleisteen is toegestaan) of zijn van riet (of een onderhoudsvrije variant daarvan). 22

Dakranden, hoeken en materiaalovergangen worden nauwkeurig gedetailleerd. Overstekken zijn toegestaan, mits deze meeontworpen worden met de moderne architectuur. Installaties, zoals een warmtepomp of airconditioning, worden in de architectuur mee ontworpen. Ze mogen niet zichtbaar zijn vanaf het openbaar toegankelijk gebied. Ze dienen geïntegreerd te worden in de woning, garage of berging. Is dit niet mogelijk, dan dienen ze op het achtererf recht achter de woning te worden geplaatst.

Detaillering is zorgvuldig meeontworpen

Woningen met een architectonisch accent

Houten accenten in het gevelbeeld zorgen voor variatie

Daken zijn voorzien van een antraciete, eenvoudige kap

Woningen met een architectonisch accent

Woningen mogen ook een rietendak hebben

3.2 HOOGTE EN DAKEN Het karakter van de wijk wordt mede bepaald door het daklandschap en de bouw- en goothoogte. BOUW- EN GOOTHOOGTE De bebouwing binnen de wijk bestaat maximaal uit twee lagen met een kap. Dit komt neer op een maximale bouwhoogte van elf meter en een maximale goothoogte van acht meter. De overwegend lage bouw- en goothoogte zijn karakteristiek voor het dorpse karakter. Binnen het plan is ruimte voor afwisseling. Voor de woningen aan De Strip geld dat deze allen uit twee bouwlagen met een kap bestaan. Op deze manier vormen alle woningen aan De Strip één geheel in hoogte waardoor er een algeheel beeld vanaf De Strip ontstaat. Voor de rug-aan-rug woningen in het midden van het plan geldt dat er een maximale bouwhoogte van acht meter wordt aangehouden met een maximale goothoogte van vijf meter. BIJGEBOUWEN De maximale goothoogte van bijgebouwen is 3.00m hoog. KAPVORMEN De toegestane kapvormen sluiten aan bij voorgaande fase 5B-Noord, maar is een meer landelijke interpretatie met eenvoudige kapvormen zoals een zadeldak. Kapvormen die niet zijn toegestaan zijn: schilddaken, afknottingen brengen een groot volume met zich mee een passen daardoor niet in het karakter.

een verdraaiing (kopgevel richting de straat) of verspringing in de nok- en gootlijn. DAKHELLING De dakhelling van de woningen ligt tussen de 20 en 60 graden. Dit zorgt ervoor dat de dakvlakken een hoog rendement opleveren voor PV-cellen aan de zuidwest of zuidoostzijde (volgens tabel van Hespul). MATERIALISATIE De woningen in het deelplan hebben rieten of een antracietkleurige kap. De antracietkleurige kappen zijn van hoogwaardig materiaal zoals keramische pannen of leien (geen laag waardige materialen zoals shingels of betonnen pannen). Als PV-cellen worden toegepast, worden deze meegenomen in het ontwerp (in het dakvlak of als opbouw) zodat er een rustig en net beeld ontstaat met regelmatige vlakken. PV-cellen hebben een antraciete of zwarte kleur, zonder lichte (aluminium) lijsten. Bij een dakvlak dat volledig uit PV-cellen bestaat, is de combinatie met een zwarte rubberfolie (EPDM) ook toegestaan.

PV-panelen in nette, regelmatige vlakken

KAPRICHTINGEN Om deze fase een dorps beeld te geven, is er veel variatie in kaprichting gewenst. Bij de tweekappers wordt een wisselende kaprichting toegepast, dus niet enkel langskappen of dwarskappen. De rijwoningen hebben geen lange doorgaande kappen, maar per rij op ten minste één plek 24

Niet: onsamenhangende vlakken en lichte lijsten

3.3 HOEKEN EN ACCENTEN Markante locaties in de wijk vragen om bebouwing met extra architectonische aandacht. Deze markante locaties liggen in zichtlijnen, op hoekpunten of aan de groene ruggengraat van de buurt. Ze zijn bepalend voor de uitstraling en sfeer. HOEK BEBOUWING De aangegeven bebouwing op belangrijke hoeken krijgt een tweezijdige uitstraling. Dit betekent dat de gevel van de woning zich naar twee straten toe richt. De twee representatieve zijden zijn grotendeels transparant vormgegeven door het toepassen van gevelopeningen of voordeuren. Openheid in de uitstraling is nodig voor de hoekbebouwing. Op deze manier ontstaat er een relatie en contact met het openbaar gebied. ACCENTEN Een aantal plekken die zich recht in een zichtlijn bevinden, krijgen een architectonisch accent. Dit kan bijvoorbeeld door juist daar de kapverdraaiingen te leggen, een verticaal element of accent in materiaal toe te passen. Verticale elementen zijn onder andere meeontworpen dakopbouwen of schijnschoorstenen.

Bovendien zijn openslaande deuren een goede optie. De veranda’s, luifels of pergola’s beslaan maximaal de helft van de voortuin met een maximale diepte van 2.00m. Dit betekent dat de bouwwerken niet kunnen dienen als erfafscheiding. Alle woningen beschikken over een groene haag, dit waarborgt de groene uitstraling van de wijk. Niet alle aangegeven locaties, zoals op de volgende pagina, hoeven te worden voorzien van een pergola, veranda of openslaande deuren. Voor fase 5B-Zuid geldt dat minstens vijf van de veertien opgegeven locaties een verbijzondering krijgen.

Mee ontworpen luifel aan de voorzijde van de woning

De kopgevels van de woningen aan De Strip hebben een verbijzondering met een hoekse uitstraling. RUIMTELIJKE KANSEN De grote groenstructuur in het midden van het plan vormt de ruggengraat van het stedenbouwkundig plan. Dit zorgt voor ruimtelijke kansen. Rondom de groenzone wordt maximaal ingezet op de uitstraling en openheid van de woningen richting het groen. Dit kan bijvoorbeeld door aan de voorzijde een verblijfsruimte te creëren in de vorm van een meeontworpen veranda, luifel of pergola. Door het gebruik van natuurlijke materialen, ontstaat er een zachte overgang naar de groenzone. Deze elementen vormen een ondergeschikte toevoeging in het straatbeeld. 26

Een pergola aan de voorzijde van de woningen

Een luifel als accent

Locaties met mogelijke voordeur zijgevel Locaties met ruimtelijke kansen Hoekbebouwing en accenten in de architectuur Hoeken en accenten in fase 5B-Zuid. Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleent.

3.4 ROOILIJN EN TUINEN De diepte van de voortuin en waar de rooilijn ligt, bepalen voor een groot gedeelte hoe de sfeer op straat voelt. De wijk wordt gekenmerkt door het dorpse karakter. Om de gewenste sfeer te behalen worden er minimale en maximale dieptes van rooilijnen en voortuinen meegegeven. ROOILIJN In de wijk wordt er, behalve aan De Strip en de rug-aan-rug-woningen geen strakke rooilijn aangehouden. De afwisseling in rooilijnen zorgt voor een luchtig en organisch beeld. Dit past bij het dorpse karakter van de wijk en geeft ruimte aan groene voortuinen. Om de gewenste afwisseling te krijgen is een verspringing van de rooilijn tussen kavels wenselijk. Bij de Strip wordt er wel een strakke rooilijn gehanteerd en deze ligt op minimaal 3.00m afstand vanaf de erfgrens. Voor de rug-aan-rug woningen wordt voor deze regel een uitzondering gemaakt. De gevelrooilijn mag hier verder van de erfgrens af liggen, aangezien de private buitenruimte aan de voorzijde van de woning de enige buitenruimte van de woning betreft. VOORTUIN Het is gewenst om de voortuin een groene invulling te geven. Op deze manier wordt er niet alleen bijgedragen aan het dorpse karakter van de wijk, maar bijvoorbeeld ook aan de klimaatopgaven. Groen in de tuin geeft, naast een fijne sfeer, veel meer voordelen vergeleken met een volledig verharde tuin.

Planten, grassen en bomen hebben namelijk een verkoelende werking door schaduw en verdamping. Daarnaast houdt het groen veel minder warmte vast dan wanneer er gekozen wordt voor bestrating. Een variatie aan groene voortuinen werkt mee aan de biodiversiteit van de stad. Een groenvak in de vaste grond zorgt ervoor dat het hemelwater makkelijker wordt opgenomen en afgevoerd. Halfverharding kan hiervoor ook worden toegepast. Dit kan ook voor de inritten 28

en parkeerplaatsen worden gebruikt. ACHTERTUIN Sommige woningen hebben een tuin aan het water. Aan het water wordt een groen talud aangebracht. Op sommige delen kan er ook gekozen worden om een verlaagd deel te realiseren. Op deze manier wordt de relatie met het water nog meer versterkt. Hierover staat meer beschreven in het volgende hoofdstuk. PARKEREN EIGEN TERREIN De vrijstaande-, en twee-onder-een-kap woningen beschikken over een eigen inrit. Elke inrit geeft toegang tot het parkeren van twee auto’s op eigen terrein. Op deze manier wordt de parkeerdruk in het openbaar gebied zoveel mogelijk ontlast. De parkeerplaatsen liggen uitsluitend naast elkaar. Parkeren vindt zoveel als mogelijk plaats achter de voorgevel, maar als dit aantoonbaar tot problemen leidt dan kan de gemeente beslissen om hier in individuele gevallen vanaf te wijken. De parkeerplaatsen op eigen terrein hebben een afmeting van minimaal 2.50 m bij 5.00 m. Om voldoende ruimte te bieden voor passeren en/of uitstappen naast een harde barrière (zoals een schutting, muur, garage etc.), wordt naast elke parkeerplaats minimaal 0.45m vrije ruimte vrijgelaten. Wanneer de parkeerplaatsen in de lengte aan een harde barrière grenzen wordt de lengte van de parkeerplaats vergroot met 0.50 m.

Strakke rooilijn Wisselende rooilijn Parkeerplaats eigen terrein Rooilijn en parkeren eigen terrein in fase 5B-Zuid. Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleent.

3.5 ERFAFSCHEIDINGEN ERFAFSCHEIDING VOORZIJDE WONINGEN AAN DE STRIP Langs De Strip gelden dezelfde beeldkwaliteitseisen als in de voorgaande fases. Dit betekent dat er wordt ingezet op gemetselde muurtjes van 0.60 m hoog. Op deze manier blijft er een continu, herkenbaar beeld langs de Strip bestaan. Het gemetselde muurtje is passend in kleurstelling bij de woning. ERFAFSCHEIDING VOORZIJDE WONING Aan de voorzijde van de woningen in de rest van de buurt, wordt er ingezet op een groene uitstraling. Voor de woning moet een haag worden aangeplant in de eindhoogte van 0.50 m. De haag wordt twee rijen dik aangeplant. Op deze manier ontstaat er gelijk na oplevering een groen beeld in de straat. ERFAFSCHEIDING ACHTERZIJDE WONING Grenzend aan openbaar gebied Wanneer de achterzijde van de woningen grenzen aan openbaar gebied is een groene, kwalitatief hoogwaardige erfafscheiding een voorwaarde. Er kan gekozen worden voor een wintergroene haag van 1.80 m of een begroeid staafmat hekwerk van 1.80 m. Niet grenzend aan openbaar gebied De overige erfafscheidingen langs het openbaar gebied worden uniform (projectmatig) aangebracht, om daarmee verrommeling te voorkomen. ERFAFSCHEIDING AAN HET WATER Ook zijn er langs het water beeldkwaliteitseisen. De kavels aan het water worden opgeleverd met een talud 1:1,5 vanaf het waterpeil tot kavelhoogte. Om het contact met het water

te bevorderen en een open uitstraling aan het water te behouden, dient een beschoeiing maximaal 0,30 meter hoog te zijn ten opzichte van het waterpeil. Geadviseerd wordt om deze beschoeiing in hout (of natuurlijk ogend materiaal) uit te voeren met een hoog duurzaamheidslabel. Ter plaatse van de blauwe, onderbroken lijn mag er een beschoeiing van maximaal 0,30 meter ten opzichte van het waterpeil aangelegd worden. Het talud (1:1,5) dient in stand te worden gehouden. Door een talud ontstaat er zachte overgang van het water naar de tuin Ter plaatse van de blauwe, doorgetrokken lijn mag er, naast een beschoeiing van 0.30 m, een horizontale vlonder aangelegd te worden. Deze vlonder is minimaal 1,5 meter diep. Deze vlonder biedt de mogelijkheid om een zitplek te creëren aan het water. Op deze manier wordt het contact met het water gestimuleerd. Vervolgens kan er een talud aangelegd worden of een damwand/keermuur om het hoogteverschil te overbruggen. ERFAFSCHEIDING ZIJERF WONING Als een zijerf aan openbaar gebied grenst, is een groene erfafscheiding een vereiste. Een haag vanaf de voortuin tot de aan voorgevelrooilijn van 0.50m hoog is verplicht. Vanaf de voorgevelrooilijn naar de achterzijde van de woning wordt er een volledig wintergroene haag en/of begroeid staafmathekwerk van maximaal 1.80m geplaatst.

Op deze manier loopt de erfafscheiding vanaf de voorzijde mooi over tot in het zijerf met 0.50 m.

Legenda pagina 31 Gemetseld muurtje van 0.60m hoog, passend bij de woning. Wintergroene haag van 1.80m en/of begroeid staafmat hekwerk van 1.80m. Wintergroene haag/begroeid staafmat hekwerk van 1.80m of haag van 0.50m, twee rijen dik in eindhoogte aangeplant Haag in eindhoogte aangeplant van 0.50m, twee rijen dik. Groen talud 1:1,5, eventueel met beschoeiing van max 0.30m. Ook keuze voor een verlaagd deel. Groen talud 1:1,5, eventueel met beschoeiing van max 0.30m.

30

Type erfafscheidingen in fase 5B-Zuid. Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleent.

3.6 DUURZAAMHEIDSAMBITIES Toekomstbestendige nieuwbouw vraagt om integraal werken. Samen opzoek gaan naar gebiedsspecifieke kansen en uitdagingen, en zo vroeg mogelijk het goede gesprek voeren. Van ingebouwde nestkasten tot aan het aanbieden van deelmobiliteit. Maatregelen nemen wij graag zo vroeg mogelijk in het ontwerp. Want hoe eerder, hoe beter, hoe makkelijker en goedkoper het eindresultaat. BANGERT & OOSTERPOLDER FASE 5B ZUID EN A ZUID In 2010 zijn er al afspraken gemaakt tussen ontwikkelaren en de gemeente Hoorn. Het Convenant Toekomstbestendig Bouwen staan daar los van. Er is veel veranderd sinds 2009. Doel is om samen kansen te signaleren en te benutten. CONVENANT TOEKOMSTBESTENDIG BOUWEN Bij gebiedsontwikkeling hanteert de gemeente Hoorn het Convenant Toekomstbestendig Bouwen. Niveau Brons van het toetsingskader is hierbij het vertrekpunt. Het toetsingskader bestaat uit zes duurzaamheidsthema’s. Per thema wordt afgewogen welke maatregelen er worden getroffen.

32

TOETSINGSKADER De doelen en indicatoren van het convenant zijn zo gekozen dat bestaande meetmethoden, normeringen en andere instrumenten goed bruikbaar blijven zodat plannen hieraan kunnen worden getoetst in ontwerp en realisatie. Voor een aantal van de indicatoren bestaan wettelijke eisen. Bijvoorbeeld voor de MPG score en de BENG. Bovenop de wettelijke eisen stelt dit convenant op alle indicatoren een extra ambitie (brons, zilver of goud). De indicatoren en ambitieniveaus dienen als een instrument om de gevraagde ambitie per nieuwbouwproject door de gemeente zelf te toetsen. AANPAK TOEKOMSTBESTENDIG BOUWEN De afbeelding hieronder laat de aanpak van het toekomstbestendig bouwen zien in drie overzichtelijke stappen.

Beeldkwaliteitsplan 5B-Zuid

TAM-omgevingsplan Bangert en Oosterpolder, fase 5B Zuid

Bijlage 3 Aanmeldnotitie

47

Memo Opdrachtgever:

Gemeente Hoorn

Projectnummer:

P003160 en P003163

Onderwerp:

project-mer-beoordeling woningbouw Bangert en Oosterpolder fase 5B Zuid en fase A Zuid

Datum:

2 mei 2025

Auteur:

1.

Inleiding

1.1

PLANIDEE EN PLANLOCATIE

De wijk Bangert en Oosterpolder is een grootschalige planontwikkeling in de noordoostelijke hoek van de gemeente Hoorn. Al sinds het begin van dit millennium wordt het gebied gefaseerd ontwikkeld. Nu zijn fase A Zuid en fase 5B Zuid aan de beurt. Het streven voor heel fase 5 is een wijk die een samenhangende buurt vormt tussen de Bangert en de Westerblokker. Dat betekent dat de buurten herkenbaar zijn met hun eigen karakter en inrichting. In totaal worden in fase 5B Zuid 154 woningen gerealiseerd. In fase A Zuid worden 102 woningen gebouwd. Op afbeelding 1 is een overzichtstekening van de twee fasen opgenomen. Bangert en Oosterpolder fase 5B en A Zuid worden gelijktijdig ontworpen, zij het dat twee losse TAM-IMRO procedures worden gebruikt voor beide deelgebieden. Wel wordt de ontwikkeling van de twee deelfasen her en der tezamen beschreven en beschouwd, zo ook in deze m.e.r.-beoordeling.

Afbeelding 1. Overzicht Bangert en Oosterpolder fase 5B Zuid (noordelijk deel) en fase A Zuid (zuidelijk deel)

datum 02-05-2025

projectnummer P003160 en P003163

2

1.2

AANLEIDING

Zoals gesteld is de gemeente Hoorn al jaren bezig met de doorontwikkeling van Bangert en Oosterpolder. Voorliggende fasen 5B Zuid en fase A Zuid sluiten aan op deze doorontwikkeling en was voorzien in de plannen die de gemeente heeft geschetst in divers gemeentelijk beleid voor Bangert en Oosterpolder. Het gemeentelijk omgevingsplan van Hoorn bestaat vooralsnog uit het omgevingsplan van rechtswege. Voor deze locatie is dit het geldende bestemmingsplan en de bruidsschat. De geplande woningbouw past niet binnen het huidige ruimtelijke kader. Hiervoor moet het planologisch regime gewijzigd worden, dan wel moet hierop worden afgeweken. Er is gekozen voor de realisatie via een wijziging van het omgevingsplan middels TAM-IMRO. De twee fasen volgen elk hun eigen, separate procedure. De wijziging heeft betrekking op het wijzigen naar een woonfunctie met passende bouwmogelijkheden. Het opstellen van een project-mer-beoordeling is hiervoor noodzakelijk. De activiteit die hierbij mogelijk zal worden gemaakt, valt onder onderdeel J11 van bijlage V van het Omgevingsbesluit. Onderdeel J11 betreft: ‘stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen’. Voor dit onderdeel zijn geen drempelwaarden opgenomen, maar wordt in kolom 2 vermeld ‘Niet van toepassing’. Dat betekent dat voor die projecten geen directe project-mer-plicht geldt.

Of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject, hangt af van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aspecten als de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling een rol spelen. Omdat het project zal leiden tot een gehele functiewijziging van het plangebied, waarbij onbebouwd grasland wordt getransformeerd naar woningen, is het opstellen van een project-mer beoordeling noodzakelijk. 1.3

INITIATIEFNEMER EN BEVOEGD GEZAG

De gemeente Hoorn is de initiatiefnemer in het op gang brengen van deze ontwikkeling en heeft opdracht gegeven voor het opstellen van de wijziging van het Omgevingsplan, waar deze project-merbeoordeling onderdeel van uit maakt. Gemeente Hoorn is daarnaast ook het bevoegd gezag. 1.4

PLANOLOGISCHE INPASSING

In het plangebied gelden tot op het moment van inwerkingtreding van de wijziging op het omgevingsplan diverse bestemmingsplannen als onderdeel van het tijdelijk omgevingsplan. Gebied A Zuid is onderdeel van het bestemmingsplan ‘Bangert en Oosterpolder’ (vastgesteld op 3 oktober 2006), waarin het de bestemming ‘Woondoeleinden (uit te werken)’ en ‘Verkeer’ heeft. Ook loopt er een veiligheidszone voor een aardgastransportleiding over het zuiden van het plangebied.

datum 02-05-2025

projectnummer P003160 en P003163

3

Daarnaast geldt voor een deel van het gebied het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied 1992’ (vastgesteld op 9 februari 1993). Hierin heeft het gebied grotendeels een agrarische bestemming. Gebied 5B Zuid is onderdeel van het bestemmingsplan ‘Bangert en Oosterpolder’ (vastgesteld op 3 oktober 2006), waarin het de bestemming ‘Woondoeleinden (uit te werken)’ en ‘Groenvoorzieningen 3’ heeft. Daarnaast geldt voor een deel van het gebied het bestemmingsplan ‘Landelijk Gebied 1992’ (vastgesteld op 9 februari 1993). Hierin heeft het gebied grotendeels een agrarische bestemming. Er zijn ook andere gemeentelijke facet-, veeg- en herzieningsplannen op de twee locaties van toepassing. De geplande woningbouw past niet binnen het huidige ruimtelijke kader. Daarom zal een wijziging op het omgevingsplan worden vastgesteld, waarmee een nieuw en passend juridisch-planologisch kader voor het toekomstig gewenst gebruik en het bouwen wordt geboden. 1.5

PROCEDURELE ASPECTEN1

Het bevoegd gezag beslist over de project-mer-beoordeling (wel/niet een MER maken). Dat is de merbeoordelingsbeslissing. Deze moet binnen 6 weken na ontvangst van de mededeling worden genomen. Zie hiervoor artikel 11.11, lid 2, van het Omgevingsbesluit. Uitkomst mer-beoordeling: er moet een mer gemaakt worden Als het project mogelijk aanzienlijke milieueffecten kan hebben, dan beslist het bevoegd gezag dat er een mer nodig is. De initiatiefnemer heeft een aanmeldnotitie ingediend voorafgaand aan de aanvraag Het bevoegd gezag beslist over de mer-beoordeling en stuurt het besluit met de motivering schriftelijk naar de aanvrager. De aanvrager wordt gewezen op bezwaar en beroepsmogelijkheden. Er moet eerst een MER worden uitgevoerd voordat het bevoegd gezag kan beslissen over de aanvraag. Totdat het MER is opgesteld en ingediend, laat het bevoegd gezag een eventuele aanvraag buiten behandeling. Het bevoegd gezag neemt de beslissing op de mer-beoordeling en de motivering ook op in het (ontwerp)besluit. De initiatiefnemer heeft de aanmeldnotitie en aanvraag samen ingediend

1

https://iplo.nl/regelgeving/instrumenten/milieueffectrapportage/project-mer-beoordeling/

datum 02-05-2025

projectnummer P003160 en P003163

4

Het bevoegd gezag beslist over de mer-beoordeling en wijst de aanvraag af, omdat er geen MER bij de aanvraag zit (artikel 16.49, lid 4 Omgevingswet). Het bevoegd gezag stuurt het besluit met de motivering schriftelijk naar de aanvrager. De motivering van de beslissing wordt opgenomen in het besluit. Uitkomst mer-beoordeling: er hoeft geen mer gemaakt te worden Als aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten, beslist het bevoegd gezag dat er geen mer nodig is. De initiatiefnemer heeft een aanmeldnotitie ingediend voorafgaand aan de aanvraag Het bevoegd gezag beslist over de mer-beoordeling en stuurt het besluit met de motivering schriftelijk naar de aanvrager. Het bevoegd gezag neemt de bijbehorende motivering later op in het (ontwerp)besluit. De initiatiefnemer heeft de aanmeldnotitie en aanvraag samen ingediend Het bevoegd gezag neemt het resultaat van de project-mer-beoordeling met de motivering op in het (ontwerp)besluit op de aanvraag. Dit staat in artikel 11.11, lid 2, van het Omgevingsbesluit. 1.6

INHOUDELIJKE EISEN AAN DE MER-BEOORDELING

In de beoordeling worden de milieueffecten van het voornemen beschreven. In de praktijk wordt de beoordeling vaak in de vorm van een aparte notitie geschreven (aanmeldnotitie). Deze beoordeling is vormvrij, maar er zijn wel eisen aan de inhoud. Deze eisen in bijlage III bij de mer-richtlijn zijn omgezet naar artikel 11.10 van het Omgevingsbesluit. Een mededeling moet een beschrijving bevatten van: •

het project: de fysieke kenmerken en de locatie;

•

de mogelijk aanzienlijke milieueffecten van het project;

•

wanneer die informatie beschikbaar is: de mogelijk aanzienlijke effecten door verwachte residuen, emissies en productie van afvalstoffen en het gebruik van natuurlijke hulpbronnen.

In de beoordeling kan ook een beschrijving opgenomen worden van de kenmerken van het voorgenomen project. En van de voorgenomen maatregelen, om mogelijk aanzienlijke effecten te beperken of te voorkomen. Een mer is dan niet nodig, zie artikel 11.10, lid 3, van het Omgevingsbesluit. Het bevoegd gezag beoordeelt de informatie uit de mededeling en houdt bij de mer-beoordeling rekening met de criteria uit Bijlage III van de Europese mer-richtlijn (2011/92/EU2). De initiatiefnemer levert deze informatie vaak aan bij het bevoegd gezag. De 3 hoofdcriteria zijn:

2

https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2011/92

datum 02-05-2025

projectnummer P003160 en P003163

5

1.

de kenmerken van het project;

2.

de plaats van het project;

3.

de kenmerken van de potentiële effecten.

2. Beoordeling Criteria

Beschrijving van mogelijke effecten

Noodzaak m.e.r.-procedure

Hoofdthema 1: Kenmerken van het project A.

De omvang en het ont-

J.11 ‘stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw

werp van het gehele pro-

van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen’. Voor dit

ject.

onderdeel zijn geen drempelwaarden opgenomen maar wordt

Nee

in kolom 2 vermeld ‘Niet van toepassing’. De twee locaties zijn nu onbebouwde graslanden. In totaal worden in fase 5B Zuid 154 woningen gerealiseerd. In fase A Zuid worden 102 woningen gebouwd. B.

De cumulatie met andere

In de directe omgeving zijn geen andere grootschalige ontwikke-

projecten.

lingen voorzien. Er is in die zin dan ook geen sprake van cumu-

Nee

latie van effecten met andere projecten. C.

Gebruik van natuurlijke

Het gebruik van natuurlijke hulpbronnen ten behoeve van reali-

hulpbronnen.

satie van de gebouwde omgeving zal in principe plaatsvinden op

Nee

een conventionele manier en geeft geen aanleiding aanzienlijke gevolgen voor het milieu te veronderstellen, zodanig dat daarvoor een MER zou moeten worden uitgevoerd. Reguliere woonbebouwing wordt doorgaans gerealiseerd met onder meer steenachtige materialen, beton, staal, glas en hout. Het gaat hierbij om grondstoffen die niet bijzonder schaars zijn. D.

De productie van afval-

Afvalstoffen komen vrij en/of ontstaan als gevolg van normaal

stoffen.

gebruik van bebouwing. Bouwafval kan bij de aanleg - evenals

Nee

afval in de gebruiksfase - op de gebruikelijke wijze worden ingezameld en verwerkt. Het gaat hierbij om afvalsoorten die geschikt zijn voor hergebruik. Over het algemeen kan ruim 90% van het bouwafval worden ingezet als grondstof voor nieuwe producten. Het is daarom essentieel om bouwafval goed te scheiden. Dit begint op de bouwplaats. Huishoudelijk afval wordt op de gebruikelijke wijze ingezameld en verwerkt. E.