Bijlage 3 - Onderzoeksrapport locatie IKEC, februari 2021 (inclusief bijlage 1 t/m 3)

Locatie IKEC Onderzoeksverslag

Projectgroep IKEC en woningbouw

Februari, 2021

INHOUDSOPGAVE Samenvatting................................................................................................................................................3 Hoofdstuk 1 Inleiding ...................................................................................................................................5 Leeswijzer .................................................................................................................................................5 Hoofdstuk 2 Onderbouwing onderzoek ........................................................................................................7 2.1 Typering gebied Nieuwe Steen ..........................................................................................................7 2.2 Typering gebied Sport- en recreatiepark Risdam - Noord .................................................................8 2.3 Bestemmingsplan ...............................................................................................................................9 2.4 Planning ............................................................................................................................................10 2.5 Woningbouw .....................................................................................................................................10 2.6 Parkeernormen

.................................................................................................................................13 2.7 Verkeersafwikkeling .........................................................................................................................14 2.8 Financiële uitgangspunten ...............................................................................................................17 Hoofdstuk 3 Opties locatie Oude hockeyvelden .......................................................................................18 3.1

Optie 0 IKEC en woningbouwprogramma ..................................................................................18

3.2

Optie 1 IKEC en versobering woningbouwprogramma ..............................................................22

3.3

Optie 2 IKEC ...............................................................................................................................24

3.4

Optie 3 Woningbouwprogramma ................................................................................................27

Hoofdstuk 4 Opties locatie Sport- en recreatiepark Risdam- Noord ..........................................................29 4.1

Optie 4 Bundeling sport en IKEC ...............................................................................................34

4.2

Optie 5 Bundeling sport, IKEC en woningbouwprogramma .......................................................37

Bijlagen .......................................................................................................................................................40

2

Samenvatting Voor u liggen de resultaten van het onderzoek naar een geschikte locatie voor het IKEC. Op basis hiervan kan de gemeenteraad beoordelen welke van de twee locaties, Oude hockeyvelden Nieuwe Steen of Sport- en recreatiepark Risdam-Noord, het meest geschikt is voor de realisatie van het IKEC. Er zijn vijf mogelijke opties onderzocht. Hieronder volgt een korte beschrijving van de vijf opties met de uitgangspunten. Voor de locatie Oude hockeyvelden zijn de volgende opties geformuleerd: • Optie 0, huidig woningbouwprogramma 80 sociaal en 60 middelduur + IKEC + gebouwde parkeeroplossing; • Optie 1, versobering woningbouwprogramma 72 sociaal en 45 middelduur + IKEC + compensatie circa 20 parkeerplaatsen voor gebruik kantoren; • Optie 2, IKEC • Optie 3, woningbouwprogramma 80 sociaal en 170 middelduur + compensatie 78 parkeerplaatsen binnen plangebied. NB. deze optie bestaat niet als een zelfstandige optie maar moet gezien worden in een combinatie met optie 4 of optie 5 locatie Sport- en recreatiepark Risdam-Noord. Voor de locatie Sport- en recreatiepark Risdam-Noord zijn de volgende twee opties geformuleerd: • Optie 4, bundeling HSV sport en Rugbyclub Westfriesland en het IKEC; • Optie 5, woningbouwprogramma, bundeling HSV sport en Rugbyclub Westfriesland en het IKEC.

Deze vijf opties zijn samengevat in onderstaande matrix. De vijf opties zijn vergeleken aan de hand van de criteria: financiële haalbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, verkeersafwikkeling, parkeren, planning, bijdrage aan de woningbouwopgave en draagvlak in de buurt. Onder de matrix volgt een uitleg per criterium.

Keuzematrix

Financieel Ruimtelijke kwaliteit Verkeersafwikkeling Parkeren Planning Wonen Draagvlak

Oude hockeyvelden Optie 0 Optie 1 IKEC & wonen IKEC & minder + wonen parkeervoorziening buiten plangebied

(versobering)

+ +/+/+ + +

+ + +/+/+ +/+/-

+

+/-

Optie 2 IKEC

+/+/+ +/+

Sport- en recreatiepark Risdam-Noord Optie 3&4 Optie 3&5 HSV & IKEC HSV & IKEC & wonen + woningbouw op

+ woningbouw op Oude

Oude hockeyvelden

hockeyvelden

+/+ + +

+/+/-

+/+ + + -

Financieel Groen - sluitende businesscase (excl. extra kapitaallasten kostenstijging IKEC) Oranje - in combinatie met andere optie sluitende businesscase Rood - geen sluitende businesscase Ruimtelijke kwaliteit Groen - passend in omgeving, voldoen aan structuurvisie Oranje - passend op de kavel, voldoet niet aan gewenste ruimtelijke kwaliteit Rood - niet passend op de kavel, voldoet niet aan gewenste ruimtelijke kwaliteit Verkeerafwikkeling Groen - blijft gewaarborgd, met toepassen maatregelen Oranje - minder gewaarborgd, deels op te lossen met maatregelen Rood - niet gewaarborgd, zelfs met toepassen maatregelen

3

Parkeren Groen - parkeeroplossing passend binnen plangebied, compensatie 78 parkeerplaatsen buiten plangebied Oranje - parkeeroplossing passend binnen plangebied, compensatie parkeerplaatsen deels binnen plangebied Rood - parkeeroplossing niet passend binnen plangebied, verkeersafwikkeling onder druk Planning Groen - onderzoeken grotendeels afgerond, procedure kan snel gestart worden Oranje - aanpassingen nodig in onderzoeken, vertraging voorbereiding 3 maanden Rood - alle onderzoeken nog starten, vertraging 8 maanden in de voorbereiding Wonen Groen - draagt optimaal bij aan woningbouwopgave Oranje - draagt minder bij aan woningbouwopgave, vanwege andere keuzes. Rood - draagt niet bij aan woningbouwopgave Draagvlak directe omgeving Groen - draagvlak buurt, parkeren opgelost, rekening gehouden met wensen Oranje - deels draagvlak, houdt minder rekening met wensen buurt/wensen zijn niet bekend Rood - geen draagvlak, parkeren niet opgelost, geen rekening gehouden met wensen

4

Hoofdstuk 1 Inleiding Sinds 2015 worden voorbereidingen gedaan voor de realisatie van een IKEC binnen de gemeentelijke grenzen van Hoorn. Eerst is een visienota opgesteld waarin de onderwijsvormen Integraal Kindcentrum (IKC) en Integraal Kind- en Expertisecentrum (IKEC) zijn vormgegeven. Deze visienota geeft de kenmerken van het IKEC weer, namelijk een samenwerking tussen het speciaal basisonderwijs, kinderopvang en zorgpartners in één gebouw. Vanuit het huisvestingsplan basisonderwijs is een prioritering bepaald voor de renovatie c.q. nieuwbouw van schoollocaties. In het huisvestingsplan is de realisatie van het IKEC als eerste prioriteit benoemd. De prioritering in het huisvestingsplan en de visienota zijn de aanleiding geweest tot het starten van de voorbereidingen voor het IKEC. Eerst is gezocht naar een geschikte locatie die voldoet aan een aantal locatiecriteria. Diverse locaties zijn onderzocht en de locatie Oude hockeyvelden is als meest geschikt beoordeeld aan de hand van de gestelde criteria. De locatie bij HSV sport was toen nog niet beschikbaar als potentiële locatie voor het IKEC. De voorbereidingen zijn vervolgens gestart. Een aanvullend programma is gedefinieerd en ruimtelijke ontwerpen zijn gemaakt en onderzoeken zijn uitgevoerd of zijn nog in uitvoering. De parkeeropgave is zo efficiënt mogelijk ingepast op de kavel.

Het beoogde programma met woningbouw en een IKEC op de Oude hockeyvelden heeft tot zorgen bij de gemeenteraad geleid. Men verwacht dat het programma te vol en te veel is voor de locatie oude hockeyvelden. De gemeenteraad heeft verzocht om een quickscan naar een alternatieve locatie voor het IKEC op de locatie Sport- en recreatiepark Risdam-Noord. De quickscan naar de mogelijke inpassing van het IKEC en de bundeling van voetbalvereniging HSV sport met de Rugby Club West-Friesland op de locatie Sport- en recreatiepark Risdam-Noord sport aan de Hondsdraf is uitgevoerd. De resultaten van de quickscan zijn aan de raad gepresenteerd in een BOTsessie op 6 oktober 2020. In deze sessie is ook de locatie Oude hockeyvelden met een mogelijk programma gepresenteerd. Een definitieve locatiekeuze is daarbij niet gemaakt. De BOT-sessie is aanleiding geweest voor het college om de locaties verder te onderzoeken op financiële haalbaarheid, ruimtelijke en inhoudelijke consequenties en planning. Op 17 november 2020 heeft het college besloten tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Aan de hand van deze onderzoeksresultaten wordt de raad begin 2021 gevraagd een definitieve keuze te maken. Op welke locatie kan het IKEC het beste worden gerealiseerd? 1. Op de locatie Oude hockeyvelden aan de Nieuwe Steen of; 2.

Op de locatie Sport- en recreatiepark Risdam-Noord ? Op basis van de resultaten van het onderzoek kan de gemeenteraad beoordelen welke van de twee locaties het meest geschikt is voor de realisatie van het IKEC. Daarbij wordt gekeken naar de criteria: financiële haalbaarheid, ruimtelijke kwaliteit, verkeersafwikkeling, parkeren, planning, bijdrage aan de woningbouwopgave en draagvlak in de buurt. De locaties zijn verder onderverdeeld in een aantal opties.

Leeswijzer Om deze vraag te kunnen beantwoorden wordt eerst in hoofdstuk 2 een onderbouwing van het onderzoek gegeven. In hoofdstuk 3 worden de onderzoeksresultaten van de locatie Oude hockeyvelden gepresenteerd. De locatie Oude hockeyvelden is onderverdeeld in een aantal opties. Deze opties zijn apart beoordeeld op een aantal criteria. In hoofdstuk 4 worden de onderzoeksresultaten van de locatie Sport- en recreatiepark Risdam - Noord toegelicht. Ook voor deze locatie zijn meerdere opties op een aantal criteria beoordeeld. In Bijlage 1 zijn de onderzoeksresultaten per optie op een fact sheet overzichtelijk weergegeven. De overige bijlagen geven gedetailleerde achtergrond informatie weer.

5

De opties voor de locatie Oude hockeyvelden Nieuwe Steen en de locatie Sport- en recreatiepark Risdam - Noord sport zijn in de onderzoeksopdracht als volgt geformuleerd: Voor de locatie Oude hockeyvelden zijn de volgende opties geformuleerd: • Optie 0, woningbouwprogramma 80 sociaal en 60 middelduur + IKEC + gebouwde parkeeroplossing; • Optie 1, woningbouwprogramma 72 sociaal en 45 middelduur + IKEC + compensatie circa 20 parkeerplaatsen voor gebruik kantoren; • Optie 2, IKEC; • Optie 3, woningbouwprogramma 80 sociaal en 170 middelduur + compensatie 78 parkeerplaatsen binnen plangebied. Voor de locatie Sport- en recreatiepark Risdam-Noord zijn de volgende twee opties geformuleerd: • Optie 4, bundeling HSV sport en Rugbyclub Westfriesland en het IKEC; • Optie 5, woningbouwprogramma, bundeling HSV sport en Rugbyclub Westfriesland en het IKEC.

6

Hoofdstuk 2 Onderbouwing onderzoek De locatie Nieuwe Steen en de locatie Sport- en recreatieterrein Risdam Noord hebben verschillende gebiedskenmerken die van invloed zijn op de ruimtelijke inpasbaarheid van het IKEC op de locaties. Deze gebiedskenmerken worden in dit hoofdstuk beschreven door een typering van beide gebieden. Vervolgens is de opbouw van de wijk waar de locaties onderdeel van uit maken beschreven. In dit hoofdstuk wordt tevens de verkeersafwikkeling beschreven en de wijze waarop een parkeeropgave wordt berekend. Als laatste paragraaf van dit hoofdstuk worden de financiële uitgangspunten omschreven waar de gemeente Hoorn mee te maken heeft.

2.1 Typering gebied Nieuwe Steen Nieuwe Steen West is een centraal gelegen stedelijk gebied en van oorsprong ontwikkeld als (regionaal georiënteerd) kantorengebied. In de loop van de tijd zijn veel en vooral veel grootschalige kantoorgebouwen leeg komen te staan. Op basis van de Structuurvisie Hoorn 2012 is een transformatie ingezet voor het gebied Nieuwe Steen West. Het verandert van een gebied met vooral kantoren naar een multifunctioneel gebied met verschillende stedelijke functies. Meerdere leegstaande (kantoor-) gebouwen zijn inmiddels omgebouwd tot woningen. Sommige worden vervangen door woningbouw. De ligging, op loopafstand van wijkwinkelcentrum De Huesmolen met een hoog voorzieningenniveau, is een pré bij deze ontwikkeling. Belangrijk in de Structuurvisie is het feit dat Nieuwe Steen West onderdeel uitmaakt van de ‘economische as’. Deze as verbindt de Korenbloem, de Huesmolen, Nieuwe Steen en de binnenstad. Langs deze as zijn allerlei economische ontwikkelingen mogelijk. Daarnaast maakt Nieuwe Steen West deel uit van de ‘groen-blauwe onderlegger.’ Dit zijn de water- en groenstructuren door Hoorn. De inzet is om de groene en blauwe structuren te herstellen als zich kansen voordoen. Inpassing van een (regionaal georiënteerd) IKEC maar ook woningbouw zijn passend binnen de strategie en versterken het gebied.

Een belangrijke voorwaarde is dat inpassing plaatsvindt in combinatie met het vergroenen van het gebied. Toevoegen van water en groen zijn belangrijk voorwaarden voor de ontwikkeling van dit stedelijke gebied als werkpark met een diversiteit aan functies. Daarnaast levert deze inpassing een belangrijke bijdrage aan beleidsdoelstellingen vastgelegd in het beleidsstukken ‘Meer Stad Worden’ en de ‘Woonvisie’ waarin ingezet wordt op het toevoegen van bijzondere, aantrekkelijke en levendige woonmilieus.

Bron: structuurvisie Hoorn 2012

7

2.2 Typering gebied Sport- en recreatiepark Risdam - Noord Deze locatie in Risdam - Noord is momenteel in gebruik als sportpark. Het gebied bestaat uit een openbaar parkgebied met daarin veel sportfuncties, zoals tennisvereniging de Ballentuin, honk- en softbalvereniging Urbanus en Ballorig en BasicFit in een grote hal op de hoek van het Keern en de Wogmergouw. Het grootste deel van het gebied wordt echter in beslag genomen door de opstallen en velden van voetbalvereniging HSV. Door vernieuwing en intensivering van het sportpark komt een groot deel van de locatie vrij. Het gebied is van belang als groenvoorziening voor de wijk Risdam Noord. Dit is dan ook vastgelegd in de recent vastgestelde Groenvisie (2019). In dit beleidsstuk staat het gebied omschreven als belangrijk parkgebied voor de wijk en als belangrijke groenstructuur. Doelstelling is het handhaven, versterken en verbinden van deze structuren. Daarnaast wordt het gebied duidelijk getypeerd in de Structuurvisie (2012). Daarin zijn vooral de landschappelijke kwaliteiten en de ligging aan regionale wegen benoemd als belangrijkste kwaliteiten. Een belangrijke opgave is het verjongen van de wijk en in te zetten op het aantrekken van jonge gezinnen. Een belangrijk gegeven is de nabijheid van wijkwinkelcentrum Korenbloem met een hoog voorzieningenniveau. Het IKEC is een belangrijke (regionale) functie voor Hoorn.

De school voor speciaal onderwijs heeft een verkeer aantrekkende werking door een hoge personeelsbezetting maar voornamelijk door het halen en brengen van de leerlingen met busvervoer en door ouders. De locatie in Risdam Noord is met name geschikt door de voordelige ligging aan (regionale) uitvalswegen. Het vrijkomen van een groot deel van de locatie met de mogelijkheid van het optimaal dubbelgebruik van de parkeervoorzieningen biedt kansen voor het inpassen van het IKEC. Daarnaast is het mogelijk woningbouw toe te voegen op deze plek. Woningbouw kan een positieve bijdrage leveren aan de relatief eenzijdige woningvoorraad van Risdam Noord met voornamelijk grondgebonden woningen. Het gebied biedt kansen voor een bijzonder woonmilieu en door een juiste mix en een diversiteit aan woningen kan dit kansen bieden voor doorstroming en een mogelijke verjonging van de wijk. De nabijheid van het wijkwinkelcentrum is daarbij een pré. Inpassing van IKEC en mogelijk ook woningbouw biedt kansen voor het verlevendigen van het gebied. Rekening houdend met de (groene) kwaliteiten van het gebied kan een interessant parkgebied ontstaan waarbij zicht op de omgeving en sociale veiligheid worden verbeterd. Een belangrijke voorwaarde bij deze inpassing is dat deze recht doet aan de doelstellingen opgenomen in de Groenvisie en het groen zoveel mogelijk te handhaven en te versterken.

Extra wandelpaden en voorzieningen verlevendigen het gebied en verbinden het gebied met de omgeving en kunnen daarmee een bijdrage leveren aan de levendigheid en vitaliteit van het gebied.

Bron: structuurvisie Hoorn 2012

8

2.3 Bestemmingsplan Voor beide locaties is het noodzakelijk dat een aanpassing aan de bestemming wordt gedaan. Daarvoor moet een ruimtelijke procedure gevolgd worden. Voor deze ruimtelijke procedure zijn verschillende onderzoeken noodzakelijk. Deze onderzoeken dienen vooraf te worden uitgevoerd en zijn deels afhankelijk van het beoogde bouwplan op de locatie. De onderzoeken zijn ten behoeve van de ruimtelijke procedure zijn uit te splitsen in 3 delen: 1. Inventariserende onderzoeken. Inventariserende onderzoeken zijn onderzoeken die uitgevoerd kunnen worden, ongeacht de uiteindelijke inrichting of het uiteindelijke programma op de kavel. Deze onderzoeken zijn vooral noodzakelijk om in een vroeg stadium te bezien of er essentiële punten zijn die van invloed zijn op de rest van de planvorming. 2. Programma gerelateerde onderzoeken Deze onderzoeken zien op de vraag naar de planologische behoefte van de beoogde functies en de verkeerseffecten van het programma. Daarbij gaat het om de verkeersproductie, de parkeerbehoefte en de ontsluitingssituatie. Voor wat betreft de planologische behoefte zijn deze onderzoeken voldoende in beeld gebracht en akkoord bevonden door de vakafdeling. 3. Functioneel-ruimtelijke onderzoeken Deze onderzoeken zijn noodzakelijk om te bepalen of de gekozen inrichting planologisch past.

Deze onderzoeken kunnen pas worden uitgevoerd op het moment dat er in ieder geval duidelijkheid is over: - Footprint en bouwhoogte - Locatie ontsluitingsroutes en parkeeroplossing en – aantallen - Verhardingsoppervlak - Water- en groenstructuur Locatie Oude hockeyvelden Voor de locatie geldt het bestemmingsplan ‘Risdam en Nieuwe Steen-West’, vastgesteld op 4 april 2017. De bestemming voor de locatie is sport. Binnen dit bestemmingsplan is de ontwikkeling van een IKEC en woningbouw niet mogelijk. Een ruimtelijke procedure moet worden gevolgd. Voor de locatie zijn de onderzoeken grotendeels afgerond. De programma gerelateerde onderzoeken zijn uitgevoerd op basis van een zogenaamd vlekkenplan. In een vlekkenplan is de verdeling bouwvlakken en groen/water in beeld. Ook de functioneel-ruimtelijke onderzoeken zijn grotendeels uitgevoerd. Wanneer gekozen wordt voor een optie waarbij wijzigingen ten opzichte van het oorspronkelijke programma wordt gekozen, zal een deel van deze onderzoeken opnieuw gedaan moeten worden. Dit geldt voor alle opties, behalve optie 0. De aanpassing van onderzoeken duurt circa 3 maanden. Locatie Sport- en recreatiepark Risdam-Noord Voor de locatie geldt het bestemmingsplan ‘Risdam en Nieuwe Steen-West’, vastgesteld op 4 april 2017. De bestemming voor de locatie is sport en groen.

Voor alle beoogde wijzigingen in het gebied moet een ruimtelijke procedure gevolgd worden om de ontwikkeling mogelijk te maken. De onderzoeken voor deze locatie zijn nog niet gestart. De verwachting is dat de onderzoeken minimaal 8 maanden duren. Participatie Het participatietraject met de omgeving moet voor beide locaties nog plaatsvinden. Dit kan leiden tot planaanpassingen die vertragend zijn voor het proces. De mate van weerstand op de bouwplannen is bepalend voor eventuele vertraging in het voorbereidingsproces.

9

2.4 Planning De opties zijn voor het onderzoek ingeschat op doorlooptijden met de kennis die nu beschikbaar is. In de planning is als risico, rekening gehouden met een bezwarentermijn bij de Raad van State. In planning is deze bezwarentermijn apart vermeld bij alle opties, zodat een goed vergelijk mogelijk is. Uit de planningen is af te lezen dat een ontwikkeling op de locatie Sport- en recreatiepark Risdam-Noord een langere voorbereidingstijd heeft dan de locatie Oude hockeyvelden. Dit wordt veroorzaakt door de voorsprong in de voorbereiding die deze locatie heeft.

Planning op hoofdlijnen opties

2.5 Woningbouw Algemeen De vraag naar woningen in Hoorn is groot. In de Woonvisie Hoorn 2020-2025 staat dat de gemeente zich inzet op het bouwen van veel woningen. Dit gebeurt onder andere door gebouwen zoals kantoren en scholen te transformeren tot woningen of appartementen. Daarin staat ook omschreven hoe de gemeente haar woningbouw wil verdelen over de stad. Het streven daarbij is een verhouding van 30% goedkope, 30% midden en 40% dure woningen per wijk. In 2020 heeft de gemeente Hoorn een doelgroepenverordening vastgesteld. Met deze verordening heeft de gemeente een middel in handen om ontwikkelaars te dwingen sociale huur, sociale koop en middenhuur te realiseren. Hiermee kan gestuurd worden op de verhouding goedkoop, middel en duur. De wijk Nieuwe Steen en Risdam-Noord hebben verschillende woonmilieus met bijbehorende verhoudingen in doelgroepen. De huidige verhoudingen staan beschreven in onderstaande schema’s. Op basis van het doelgroepenbeleid is vervolgens de opgave per wijk duidelijk aan te geven.

10

Locatie Oude hockeyvelden De wijk Nieuwe Steen is een wijk met voornamelijk koopwoningen. Van de 600 woningen worden 10 woningen verhuurd. In de wijk zijn diverse ontwikkelingen; Nieuwe Steen 21, Nieuwe Steen 6 en de oude hockeyvelden. Nieuwe Steen 21 gaat uit van het toevoegen van sociale huurwoningen aan het voornamelijk eenzijdige programma. Het programma van de overige projecten staat nog niet vast. Ook in het middenterrein van het kantorencomplex is het toegestaan om de bovenverdiepingen te transformeren naar wonen. De woningbouwprogramma’s zijn verwerkt in onderstaand schema. Onderstaand schema geeft weer dat op dit moment het aandeel sociale woningbouw laag is. Door de diverse ontwikkelingen wordt het aandeel sociaal naar de streefwaarden getrokken. Ook het huuraanbod wordt met deze ontwikkelingen vergroot.

Nieuwe Steen Bestaand Bestaand + nieuw1 Streefwaarde Goedkoop Midden Duur

Totaal Sociaal Midden Duur 614 83 (14%) 346 (56%) 185 (30%) 879 239 (27%) 423 (48%) 217 (25%) 30% 30% 40%

< WOZ waarde 200.000 + sociale huur 200.000 – NHG grens + huur (geen sociaal) > NHG grens

De gemeente Hoorn maakt periodiek prestatieafspraken in samenwerking met Intermaris en de Verenigde huurdersorganisatie de Boog. In 2020 zijn prestatieafspraken gemaakt voor de komende vijf jaar. De opgave op de Oude hockeyvelden bestaat uit circa 80 sociale huurappartementen. Deze appartementen zijn verdeeld over twee categorieën. De helft van de appartementen heeft een maximale huur welke onder de eerste aftoppingsgrens2 ligt. De andere helft van de appartementen heeft een maximale huur onder de tweede aftoppingsgrens. Naast de sociale appartementen is er grote vraag naar appartementen in het middeldure huur en koop segment. De opgave op de Oude hockeyvelden is minimaal 45 huurappartementen en maximaal 60 huurappartementen in het middeldure huur segment in combinatie met het IKEC. Als alleen woningbouw gerealiseerd wordt op de oude hockeyvelden, dan is het maximale aantal 250 appartementen. De verdeling is onder de optie Woningbouw verder uitgewerkt. Locatie Sport- en recreatiepark Risdam-Noord De wijk Risdam-Noord heeft een zeer hoog aantal sociale woningbouw. In de categorie sociaal is de verhouding koop/huur 50/50. De verhouding koop/huur in de midden categorie is 80/20. De dure categorie is erg ondervertegenwoordigd. In de wijk zijn weinig ontwikkelingen gaande. Alleen het ‘Knarrenhof’ wordt in Risdam-Noord ontwikkeld, een ontwikkeling van ca.

26 woningen voornamelijk gericht op het huisvesten van ouderen. Juist de nabijheid van het wijkwinkelcentrum Korenbloem is een pre bij het ontwikkelen voor ouderen huisvesting.

Risdam-Noord Sociaal Bestaand Streefwaarde Goedkoop Midden Duur

Midden Duur 69% 27% 30% 30%

4% 40%

< WOZ waarde 200.000 + sociale huur 200.000 – NHG grens + huur (geen sociaal) > NHG grens

1 In de tabel is rekening gehouden met 80 sociaal en 60 middeldure appartementen op de oude

hockeyvelden 2 Aftoppingsgrens is een begrip uit de huurtoeslag. 1 e aftoppingsgrens in 2021 € 633,25 en bedoeld voor 1- en 2 persoonshuishoudens, 2e aftoppingsgrens € 678,66 en bedoeld voor 3- en meer persoonshuishoudens 11

Een maximaal woonprogramma van 120 woningen kan worden toegevoegd. Ten behoeve van doorstroming in de wijk voor de toekomst (senioren en zorg) of als kostendrager (midden huur en koop). De invulling met een bepaald woonprogramma nog niet vast ligt. Wel is onderzocht wat gelet op de Woonvisie en de huidige stand van zaken in de wijk, geschikte programma’s kunnen zijn. Het in verhouding brengen van de wijk gaat met een toevoeging van ca. 120 woningen niet voldoende bijdragen. Wanneer een woningbouwprogramma wenselijk is bij deze locatie, is het advies om een programma te ontwikkelen waarbij doorstroming in de wijk ontstaat. Vanwege de beschikbare ontwikkelingsruimte wordt een groot deel van de nieuw te bouwen woningen in Hoorn gerealiseerd in appartementen, aansluitend bij het woonmilieu ‘Stedelijk dynamiek’. Niet alle jonge gezinnen die we naar Hoorn willen trekken hebben interesse in dit woonmilieu. Ook de groene woonwijken, zoals Risdam Noord, zijn aantrekkelijk voor deze doelgroep. Bij nieuwbouw zetten we daarom in op bouw voor diverse doelgroepen. Doorstroming van de huidige oudere bewoners naar deze nieuwe comfortabele appartementen moet ervoor zorgen dat woningen in Risdam Noord beschikbaar komen voor de nieuw aan te trekken jonge gezinnen. Vanaf 2030 komen steeds meer eengezinswoningen vrij, omdat de babyboomgeneratie de woningmarkt gaat verlaten.

Zij zullen verhuizen naar een appartement, zorginstelling of de woningmarkt verlaten. De vraag naar appartementen (huur en koop) zal hierdoor gaan toenemen. Op de lange termijn komen dus veel eengezinswoningen vrij, maar nu is er ook veel vraag naar deze woningen. Daarnaast geldt dat naarmate mensen ouder worden, zij minder vaak verhuizen en zij hun geld vaker besteden aan woningaanpassingen. Van de 55- tot 65-jarigen wil 43 procent nog wel verhuizen, maar van de 65- tot 70-jarigen is daar nog maar dertig procent van over. Van de mensen boven de 75 is dat percentage geslonken tot 17 procent. Het is zodoende van belang om nu te starten met het inzetten van deze stappen. Een mogelijk programma wat hierbij past: 30 zorgwoningen 60 seniorenappartementen zonder zorg (deels sociale huur) 30 midden koop Zorgwoningen: Omring, Leekerweide of andere zorgpartij De gemeente krijgt regelmatig aanvragen voor zorgdoelgroepen. Onderzocht kan worden of de locatie beschikbaar wordt gesteld aan een zorgorganisatie. Voorbeelden zijn mensen met een beperking, dementie of andere aandoening. Hiervoor kan contact worden opgenomen met een zorgpartij en corporatie om afspraken te maken. Seniorenappartementen zonder zorg Ouderen kunnen doorstromen in de eigen wijk en maken (eengezins)woningen vrij voor (jongere) meerpersoonshuishoudens.

Bovendien kunnen zij in dezelfde wijk blijven wonen en hun sociale netwerk behouden. Appartementen voor ouderen hebben een minimale grootte nodig van 70 à 80 m² in verband met het oud (en eventueel hulpbehoevend) kunnen worden in de woning. Ook is een gemeenschappelijke ruimte voor ontmoetingen (koffiedrinken, spelletjes of fitness) een vereiste. Een deel van deze seniorenappartementen kan aangeboden worden in de sociale huur. Om het aandeel sociale huur in de wijk niet te verhogen wordt voorgesteld om het aantal appartementen wat wordt gerealiseerd aan (eengezins)huurwoningen in de sociale sector in deze wijk te verkopen. Zo krijgen we op korte termijn meer eengezinswoningen vrij voor jonge gezinnen. Ook de bestaande woningvoorraad benutten we daarmee zoveel mogelijk. Dit leidt tot efficiënt ruimtegebruik en is bovendien duurzaam. Midden koopappartementen In het gebouw kunnen woningen met een prijsklasse tussen de €200.000,- tot aan de NHG-grens worden aangeboden. Voor de doelgroepen 1 en 2 persoonshuishoudens in alle leeftijdsgroepen.

12

2.6 Parkeernormen De gemeente Hoorn heeft haar parkeerbeleid- en normen vastgelegd in de Parkeernormennota Hoorn 2018. In dit document is het beleid vastgelegd ten aanzien van het benodigde parkeeraanbod bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente, maar ook ten behoeve van de bestemmingsplannen. Het dient als toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Woningbouw Voor de berekening van het aantal benodigde parkeerplaatsen bij nieuwe woningbouwopgaves wordt gebruik gemaakt van de parkeernormennota. Voor de berekening van de parkeernorm wordt gekeken naar de stedelijke graad en de ligging in het stedelijk gebied. Op onderstaande verbeelding is de mate van verstedelijking weergegeven.

Bron: parkeernormennota gemeente Hoorn, 2018 Daarnaast wordt gekeken naar de aspecten parkeerdruk in de omgeving en autobezit in de wijk. Deze aspecten vormen de basis voor de parkeernorm voor een specifieke ontwikkeling. Locatie Oude hockeyvelden Volgens bovenstaande verbeelding valt de locatie Oude hockeyvelden in ‘Rest bebouwde kom’. Verder is uitgegaan van een autobezit in de wijk van 1,0 personenauto’s (exclusief bedrijfsvoertuigen) per huishouden. Ook de parkeerdruk in de omgeving is een bepalende factor. De parkeerdruk in de nabije omgeving van het plangebied ligt op een reguliere werkdag op een aantal locaties hoger dan 85% en soms zelfs boven de 100%. De piekbelasting is in de avond. Volgens de parkeernormennota betekenen deze twee aspecten, dat er gekozen moet worden voor de parkeernorm midden (geel gearceerd).

Bron: parkeernormennota gemeente Hoorn, 2018 13

Locatie Sport- en recreatiepark Risdam-Noord Ook de locatie in Risdam Noord is onderdeel van ‘Rest bebouwde kom’. Verder is uitgegaan van een autobezit in de wijk van minder dan 0,9 personenauto’s per huishouden. De parkeerdruk in de nabije omgeving van het plangebied ligt op een reguliere werkdag op 50-84%. De piekbelasting ligt in het weekend. Volgens de parkeernormennota betekenen deze twee aspecten dat gekozen moet worden voor de parkeernorm middenlaag (blauw gearceerd). IKEC Het IKEC is een zeer specifieke functie en is om deze reden niet opgenomen in de parkeernormennota. Het IKEC heeft een aantal specifieke kenmerken waardoor de parkeervraag, net als de verkeersgeneratie, naar verwachting anders is (groter) dan bij een gewone basisschool. In nauwe samenwerking met het schoolbestuur is gewerkt aan maatwerk ten behoeve van het vaststellen van een realistische parkeervraag. Op basis van het aantal personeelsleden is een inschatting gemaakt van het aantal benodigde parkeerplaatsen. Op basis van tellingen is tevens een inschatting gemaakt van het benodigde aantal plekken voor het halen en brengen van de leerlingen, Gezien de doelgroep is het voor veel leerlingen niet mogelijk zelfstandig naar de school te komen. Ook is in veel gevallen de afstand tussen woonplaats en school te groot. Veel leerlingen worden daarom gebracht met busvervoer of door de ouders.

Belangrijk is dat vrije parkeerplaatsen beschikbaar zijn om de leerlingen daadwerkelijk tot in de school te begeleiden, de parkeerplaatsen zullen daarom afsluitbaar moeten zijn. Van een kiss- and ride concept kan geen sprake zijn. Op basis van maatwerk is een opgave voorgesteld van 100 parkeerplaatsen ten behoeve van het personeel, 150 parkeerplaatsen ten behoeve van het halen en brengen van de ouders en 36 parkeerplaatsen ten behoeve van busvervoer. Met het schoolbestuur is afgesproken dat maatregelen ingezet kunnen worden om het aantal parkeerplaatsen te beperken. Een van de grootste redenen is het enorme ruimtebeslag voor het halen en brengen en dat voor maar een zeer beperkt deel van de dag. Ook in het kader van mobiliteitsveranderingen kan gedacht worden aan maatregelen. De afspraak is dat door het inzetten van een langere inlooptijd in plaats van een vaste begintijd, spreiding tot stand kan komen in het halen en brengen van de kinderen. Ingeschat wordt dat dit een besparing kan opleveren van 50% (75 plekken). Door mobiliteitsmaatregelen kan de parkeerbehoefte van het personeel teruggebracht worden naar 75 parkeerplaatsen. Dubbelgebruik De verschillende functies van het programma hebben ieder hun eigen parkeervraag, alleen de vraag naar deze parkeerplaatsen treedt op verschillende momenten op de dag en in de week op.

Bepaalde functies genereren maar op een aantal korte momenten een parkeervraag, terwijl de parkeerplaatsen de rest van de dag leegstaan. Door toepassing van dubbelgebruik wordt rekening gehouden met dit effect. Voorwaarde is wel dat deze parkeerplaatsen door verschillende functies worden gebruikt. Bewoners zullen parkeerplekken meer in de avonduren en weekenden gebruiken, terwijl overdag de aanwezigheid lager ligt. Dit biedt mogelijkheden om andere functies (bijvoorbeeld kantoren) deze ruimte te laten benutten. Het bepalen van de mate van mogelijk dubbelgebruik wordt gedaan aan de hand van vastgestelde aanwezigheidspercentages. Dit is een methode die landelijk wordt toegepast en is vastgelegd in de parkeernormennota Hoorn. Voor de verschillende opties is aan de hand van de hierboven omschreven methodiek een parkeerbalans gemaakt. Per optie is een tabel in het onderzoeksrapport opgenomen.

2.7 Verkeersafwikkeling Voor beide locaties is het effect op de verkeersafwikkeling onderzocht. De belangrijkste toegangswegen tot het plangebied zijn betrokken in het onderzoek.

14

Locatie Oude hockeyvelden Voor vijf kruispunten in de omgeving van het plangebied zijn kruispuntberekeningen uitgevoerd, om te bepalen of het wegennet rondom de Oude hockeyvelden de aanvullende parkeerdruk aankan. De basis voor deze verkeersberekeningen is het verkeersmodel van de gemeente Hoorn. Daarnaast zijn nog aanvullende tellingen uitgevoerd voor zowel het gemotoriseerde verkeer als het fietsverkeer. Voor de plansituatie 2030 zijn de onderstaande kruispunten doorgerekend: • • • • •

Kruispunt Nieuwe Steen – Nieuwe Steen; Kruispunt Zwaagmergouw – Nieuwe Steen; Kruispunt Nieuwe Steen – Blokmergouw; Kruispunt Blokmergouw – Zwaagmergouw; Aansluiting IKEC/woningen – Nieuwe Steen.

De verkeersafwikkeling in en rondom het plangebied is beoordeeld. Uit de modellen blijkt dat de kruispunten door de komst van het IKEC niet overmatig belast gaan worden. Door het toepassen van gespreide openingstijden van het IKEC neemt de drukte in het gebied op het piekmoment af. Het is een zeer gewenste maatregel om de verkeersafwikkeling te spreiden over een langere tijd. Alhoewel er geen directe problemen in de verkeersafwikkeling ontstaan door de realisatie van het IKEC, zal in de toekomst rekening gehouden moeten worden met problemen op de kruispunten. Dit wordt veroorzaakt door de autonome groei en staat los van de ontwikkeling van het IKEC. Naast het onderzoek van de kruispunten is ook de verkeersafwikkeling van en naar het IKEC vanaf de Nieuwe Steen onderzocht. In onderstaande afbeelding is te zien welke oplossing onderzocht is voor de toegang van en naar het IKEC en de woningbouw. Het onderzoek wijst uit dat deze verkeersontsluiting volstaat voor de afwikkeling van het verkeer. Naast het plangebied ligt een fietspad langs de Blokmergouw. Dit fietspad is een eenrichtingsfietspad dat veelal wordt gebruikt door scholieren. De toevoeging van het IKEC aan de locatie Oude hockeyvelden heeft minimale invloed op het gebruik van het fietspad.

ontsluiting Nieuwe Steen

Locatie Sport- en recreatieterrein Risdam-Noord Voor de verkeersgeneratie is als uitgangspunt gehanteerd dat de verkeersgeneratie van het IKEC op de locatie van Sport- en recreatieterrein Risdam - Noord gelijk is aan de verkeersgeneratie voor een IKEC op de hockeyvelden. Bron Actualisatie verkeer en parkeren IKEC Hoorn (Goudappel Coffeng januari 2021). Voor de woningen is in eerste instantie uitgegaan van 60 woningen koop middelduur en 60 woningen huur middelduur. Tevens zijn de sportvoorzieningen meegenomen. Deze verkeersgeneratie is toegevoegd aan de verkeerscijfers uit het verkeersmodel. In de ochtendspits blijken er geen afwikkelingsproblemen te zijn bij de huidige kruispuntvormgeving.

15

In de avondspits is het veel drukker op de Wogmergouw en kan het verkeer niet meer invoegen vanuit de Hondsdraf (ook zonder IKEC zal dit problemen geven). Dit betekent dat het kruispunt gereconstrueerd moet worden. Een voorrangsplein met een linksafvak of een partiële eirotonde zijn hiervoor noodzakelijk

Resultaten kruispuntberekeningen, ontsluiting Wogmergouw Hondsdraf

Resultaten partiële eirotonde, ontsluiting Wogmergouw Hondsdraf

Doordat een kruispuntreconstructie noodzakelijk is, kan ook overwogen worden om een extra aansluiting voor het IKEC en de sportvoorzieningen te realiseren. Hiermee worden de verkeerstromen naar het IKEC en de sportvelden gescheiden van de bewoners. De aansluiting dient dan in het verlengde te liggen van de centrale ontsluiting voor de sportvelden en het IKEC. In de financiële doorrekeningen van de opties 4 en 5 is dit advies overgenomen en is rekening gehouden met deze extra aansluiting (partiele ei-rotonde).

16

2.8 Financiële uitgangspunten De gemeente Hoorn heeft te maken met (externe regelgeving) het Besluit Begroten en Verantwoorden provincies en gemeenten (BBV) en tevens met (interne regelgeving) de nota Investerings- en afschrijvingsbeleid 2017. In deze documenten is het beleid vastgelegd ten aanzien van de financiën van de gemeente Hoorn. Het dient als toetsingskader voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. In die documenten wordt ook aangegeven wanneer een case als grondexploitatie of als kapitaalinvestering wordt aangemerkt. Bij elke optie in het onderzoekrapport is in een tabel de financiële haalbaarheid van de betreffende optie weergegeven. Voor een compleet overzicht van de financiële gevolgen van de opties en de risico’s is in Bijlage 5 Financieel overzicht een uitgebreide onderbouwing opgenomen. De opgenomen bedragen zijn indicatief en berekend op basis van hetgeen op dit moment bekend is.

17

Hoofdstuk 3 Opties locatie Oude hockeyvelden 3.1

Optie 0

IKEC en woningbouwprogramma

Dit model gaat uit van het realiseren van het IKEC in combinatie met woningbouw op de locatie van de Oude hockeyvelden aan de Nieuwe Steen. In 2018 is door het college het beoogde programma vastgesteld. Dit programma van het IKEC, 80 sociale huurwoningen en 60 middeldure huurwoningen is uitgangspunt voor het model. Als basis voor het programma heeft de Structuurvisie gediend, waarbij het gebied Nieuwe Steen wordt gezien als een werkpark, een parkachtig gebied met een diversiteit aan functies. Wonen en een regionaal georiënteerde school dragen bij aan deze visie. Bovendien is het van belang dat de landschappelijke kwaliteiten van water en groen worden versterkt waarmee een bijdrage geleverd wordt aan de ontwikkeling van een groen en parkachtig gebied. Om deze reden is gekozen voor een landschappelijke inpassing van het IKEC. De school staat op een eiland, het gebruik van hoge hekken wordt daarmee voorkomen. De parkeervoorzieningen voor het halen en brengen zijn daarmee afsluitbaar en ten alle tijden beschikbaar. Ook de geplande woningbouw wordt op een landschappelijke en groene manier ingepast, waarbij een bijzonder woonmilieu ontstaat: een intensief stedelijk milieu in een groene setting. Het IKEC wordt aan de zuidzijde van het plangebied ingepast.

Het gebouwencomplex krijgt een prominente plek aan de Groene Wijzend, de belangrijke cultuurhistorische watergang, die langs het plangebied loopt. Bovendien wordt het gebouw zoveel mogelijk ingepast binnen het bestaande groen. Het schoolterrein en lokalen maken optimaal gebruik van de zonligging. Aan de noordzijde van het plangebied ontstaat ruimte voor het inpassen van enkele woongebouwen voor sociale huur en middeldure huur. De inpassing zorgt voor een stedenbouwkundig accent aan de belangrijke doorgaande weg, de Blokmergouw. Ook hier wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met het bestaande groen. Op die manier ontstaat een volwassen en aantrekkelijke groene setting. Het parkeren vindt plaats op maaiveld, waarbij zoveel mogelijk wordt ingezet op dubbelgebruik van deze plekken. Binnen het plangebied is geen ruimte om de bestaande parkeerplaats van 78 plekken te compenseren. Dit model gaat ervan uit dat deze in een gebouwde voorziening rondom het stadhuis worden ondergebracht. Dit is in de financiële doorrekening opgenomen. IKEC Ja

Sociale huur 80

Middeldure huur 60

Parkeeroplossing huidig parkeerterrein Buiten plangebied

1. Ruimtelijke inpasbaarheid - IKEC op een aparte kavel binnen het plangebied. - De parkeeropgave voor het halen en brengen van de kinderen door ouders en de busjes is op de kavel van het IKEC ingepast en daarmee afsluitbaar. - Op een aparte woonkavel is in een groene setting een woningbouwprogramma ingepast bestaande uit 4 woonblokken en openbare parkeerplaatsen op maaiveld. - Het woonprogramma bestaat uit 2 woonblokken met sociale woningbouw en 2 woonblokken in het middensegment. De gebouwen variëren in hoogte van 8 tot 5 lagen. - De woonkavel en de kavel van het IKEC worden gescheiden door een watergang. - Een groot deel van de bomen blijft behouden in deze optie. - Het openbare gebied bestaat uit veel groen en water, een fietspad en wandelpaden. - In het gebied zijn 167 openbare parkeerplaatsen ingetekend. Deze parkeerplaatsen zijn nodig voor de bewoners en bezoekers. Overdag is voor 75 parkeerplaatsen dubbelgebruik met het personeel van het IKEC mogelijk.

18

IKEC, 80 sociale- en 60 middeldure appartementen

2. Financiële haalbaarheid In onderstaande tabel is de financiële haalbaarheid van deze optie weergegeven. In de bijlage is een uitgebreide onderbouwing opgenomen. In deze berekening is een gebouwde parkeervoorziening geraamd. Het is een keuze om deze parkeeroplossing als opgave mee te geven bij de renovatie van het stadhuis. Het resultaat van deze optie is positief. Door stijging van kosten als gevolg van vertraging in realisatie van het IKEC dient echter nog wel rekening gehouden te worden met extra structurele kaptaallasten voor het IKEC. Investeringen Opbrengsten Resultaat grondexploitatie o.b.v. reële prijzen 1/1/2021 Extra structurele kapitaallasten IKEC vanwege extra investeringskosten

€ 6.072.000 € 6.636.000 + € 564.000 -€

24.000

3. Parkeeroplossing Binnen het plangebied is ruimte voor 167 openbare parkeerplaatsen. Deze worden geheel gebruikt door de toevoeging van de functies IKEC en woningbouw. Binnen het plangebied is geen ruimte voor compensatie van de huidige 78 parkeerplaatsen bij de oude hockeyvelden. Door in te zetten op de verkeersmaatregelen uit het collegebesluit van december 2019 is de parkeeropgave sluitend op de kavel oude hockeyvelden.

19

Collegebesluit parkeeroplossingen De beschreven optie kan alleen gerealiseerd worden als de parkeeroplossingen uit het collegebesluit uitgevoerd worden. In de bijlage is het collegebesluit opgenomen. In het collegevoorstel leest u de onderbouwing van de oplossingen. De raad is per brief van dit besluit op de hoogte gesteld op 5 december 2019. In dit onderzoeksrapport wordt volstaan met een opsomming van de oplossingen. De parkeeropgave in het projectgebied Oude hockeyvelden te verkleinen (met als doel ruimtelijke inpasbaarheid van het programma en ruimtelijke kwaliteit) door in te zetten op de volgende maatregelen: a. Geen compensatie van het aantal parkeerplekken op het huidige parkeerterrein hockeyvelden b. Aanpassing van de parkeernormen op het woningbouwprogramma c. Aangepaste schooltijden en verlenging schoolprogramma door BSO activiteiten d. Terugdringen autogebruik personeel IKEC (woon- werkverkeer) e. Het toepassen van parkeerregulering in het plangebied

Maatwerk IKEC Voor het personeel van het IKEC en aanvullende functies is besloten om maximaal 75 parkeerplaatsen aan te leggen. Dit wordt geborgd met een mobiliteitsplan en het aantal te verstrekken vergunningen. Ook voor het halen en brengen van kinderen zijn 75 parkeerplaatsen benodigd. Dit terwijl de maximale vraag 150 parkeerplaatsen bedraagt. Door het spreiden van schooltijden (50/50) kunnen de parkeerplaatsen voor halen en brengen echter efficiënter worden gebruikt. Voorwaarde in het plan is dat deze 75 parkeerplaatsen op het IKEC-terrein worden gerealiseerd, zodat deze plekken afgesloten kunnen worden en op elk moment beschikbaar zijn. Tot slot zijn er 36 parkeerplaatsen nodig voor het halen en brengen met busjes. Ook deze dienen op eigen terrein te worden gerealiseerd. Parkeernorm woningbouw De gehanteerde parkeernormen zijn gebaseerd op de parkeernormennota van de gemeente Hoorn. De vertaling van de parkeernormen is weergegeven in onderstaande tabel. Berekening parkeervraag t.b.v. nieuwbouw IKEC Op basis van Parkeernormennota Hoorn 2018

Gebiedskenmerken Sterk stedelijk Rest bebouwde kom Parkeerdruk > 85% Autobezit omgeving > 0,9 auto's per huishouden

Autoparkeerplaatsen middenhuur Parkeerplaatsen bezoekers Parkeerplaatsen bewoners Autoparkeerplaatsen huurappartementen sociaal Parkeerplaatsen bezoekers Parkeerplaatsen bewoners Autoparkeerplaatsen huurappartementen sociaal laag

Eenheid Woning

Zonder Aantal Norm Aantal dubbelgebruik 60 1,5 90 60 0,3 18 18 60 1,2 72 72

Woning

Woning

Parkeerplaatsen bezoekers Parkeerplaatsen bewoners IKEC

Parkeervraag woningen + IKEC

Parkeren vrij voor omgeving werkdag bij realisatie 167pp

Werkdag Werkdag Werkdag Koop Werkdag Zaterdag Zaterdag Zondag ochtend middag avond avond nacht middag avond middag

2 36

4 36

14 65

13 58

0 72

11 43

18 58

13 50

12 48

1 24

2 24

10 43

8 38

0 48

7 29

12 38

8 34

40 40 40

1,5 0,3 1,2

60 12 48

40 40 40

1 0,3 0,7

40 12 28 75

12 28

1 14

2 14

10 25

8 22

0 28

7 17

12 22

8 20

75

75

75

75

0

0

0

0

0

0

265

153

157

167

148

148

114

160

133

14

10

0

19

19

53

7

34

In de tabel is het aantal benodigde type woningen en de bijbehorende norm weergegeven. Daarmee kan het aantal benodigde parkeerplaatsen worden berekend.

20

Aan de hand van aanwezigheidspercentages kan worden ingeschat in welke mate de parkeerplaatsen bezet zijn in de meest ideale situatie. Dit staat weergegeven in het rechtergedeelte van de tabel. Compensatie 78 parkeerplaatsen bij de Oude hockeyvelden Zoals gezegd is bij deze optie geen ruimte voor compensatie van het huidige parkeerterrein met 78 parkeerplaatsen. Gezocht is naar een oplossing binnen het kantorengebied Nieuwe Steen. Een oplossing ligt mogelijk in de combinatie van de renovatie van het stadhuis. Het is een keuze om de opgave van realisatie van 78 parkeerplaatsen als voorwaarde mee te geven bij de voorbereiding van de renovatie van het stadhuis. Het positieve grondexploitatieresultaat van deze optie kan daarbij ingezet worden als kostendrager voor een gebouwde parkeervoorziening. Eerste voorzichtige berekeningen laten zien dat een sobere en doelmatige parkeergarage circa € 1.365.000 kost. Het verwachte positieve grondexploitatie resultaat is voldoende om deze kosten te dekken. In de opgenomen financiële haalbaarheid is rekening gehouden met de gebouwde parkeervoorziening.

21

3.2

Optie 1

IKEC en versobering woningbouwprogramma

Heeft als doelstelling een deel van het huidige parkeerterrein bij de Oude hockeyvelden te compenseren binnen het plangebied. Door uit te gaan van een gelijkblijvend aantal parkeerplaatsen zoals bij het volledige programma, maar nu met minder woningen, ontstaat ruimte voor dubbelgebruik met de werknemers in de Nieuwe Steen. De inzet van deze optie is compensatie van circa 20 parkeerplekken van het huidige parkeerterrein bij de oude hockeyvelden. IKEC Ja

Sociale huur 72

Middeldure huur 45

Parkeeroplossing huidig parkeerterrein Gedeeltelijk binnen plangebied

1. Ruimtelijke inpasbaarheid - IKEC op een aparte kavel binnen het plangebied. - De parkeeropgave voor het halen en brengen van de kinderen door ouders en de busjes is op de kavel van het IKEC ingepast en daarmee afsluitbaar. - Op een aparte woonkavel is in een groene setting een woningbouwprogramma ingepast bestaande uit 3 woonblokken en openbare parkeerplaatsen op maaiveld. - Het woonprogramma bestaat uit 2 woonblokken met sociale woningbouw en 1 woonblok in het middensegment. - De woonkavel en de kavel van het IKEC worden gescheiden door een watergang. - Een groot deel van de bomen blijft behouden in deze optie. - Het openbare gebied is grotendeels gelijk aan de inrichting van het oorspronkelijke programma. - In het gebied zijn 167 openbare parkeerplaatsen ingetekend. Overdag zijn 20 parkeerplekken beschikbaar voor gebruik door werknemers van de kantoren.

IKEC, 72 sociale- en 45 middeldure appartementen 2. Financiële haalbaarheid In onderstaande tabel is de financiële haalbaarheid van deze optie weergegeven. In de bijlage is een uitgebreide onderbouwing opgenomen. De optie heeft een positief resultaat. In deze optie zijn minder opbrengsten omdat het woningbouwprogramma is versoberd van 140 naar 117 appartementen. Het resultaat van deze optie is positief.

22

In deze berekening is geen gebouwde parkeervoorziening geraamd. Het is een keuze om deze parkeeroplossing als opgave mee te geven bij de renovatie van het stadhuis. Dit leidt tot een investering van circa 1,7 milj., dit kan deels worden gedekt uit het resultaat van de grondexploitatie. Door stijging van kosten als gevolg van vertraging in realisatie van het IKEC dient nog wel rekening gehouden te worden met extra structurele kaptaallasten voor het IKEC. € 4.372.000 € 5.183.000 + € 811.000

Investeringen Opbrengsten Resultaat grondexploitatie o.b.v. reële prijzen 1/1/2021 Extra structurele kapitaallasten IKEC vanwege extra investeringskosten

-€

20.000

3. Parkeeroplossing Binnen het plangebied is ruimte voor 167 openbare parkeerplaatsen. Deze worden grotendeels gebruikt door de toevoeging van de functies IKEC en woningbouw. Binnen het plangebied is ruimte voor compensatie van circa 20 parkeerplaatsen van de huidige 78 parkeerplaatsen bij de oude hockeyvelden. Door in te zetten op mobiliteitsplannen voor het personeel van het stadhuis én door het IKEC, moet het autogebruik worden teruggedrongen. Maatwerk IKEC Voor het personeel van het IKEC en aanvullende functies is besloten om maximaal 75 parkeervergunningen te verstrekken. Dit wordt geborgd met een mobiliteitsplan en het aantal te verstrekken vergunningen. Ook voor het halen en brengen van kinderen zijn 75 parkeerplaatsen benodigd. Dit terwijl de maximale vraag 150 parkeerplaatsen bedraagt. Door het spreiden van schooltijden (50/50) kunnen de parkeerplaatsen voor halen en brengen echter efficiënter worden gebruikt. Voorwaarde in het plan is dat deze 75 parkeerplaatsen op het IKEC-terrein zelf worden gerealiseerd. Tot slot zijn er 36 parkeerplaatsen nodig voor het halen en brengen met busjes. Ook deze dienen op eigen terrein te worden gerealiseerd. Parkeernorm woningbouw De gehanteerde parkeernormen zijn gebaseerd op de parkeernormennota van de gemeente Hoorn. De vertaling van de parkeernormen is weergegeven in onderstaande tabel.

Gebiedskenmerken Sterk stedelijk Rest bebouwde kom Parkeerdruk > 85% Autobezit omgeving > 0,9 auto's per huishouden

Autoparkeerplaatsen middenhuur Parkeerplaatsen bezoekers Parkeerplaatsen bewoners Autoparkeerplaatsen huurappartementen sociaal Parkeerplaatsen bezoekers Parkeerplaatsen bewoners Autoparkeerplaatsen huurappartementen sociaal laag

Eenheid Woning

Zonder Aantal Norm Aantal dubbelgebruik 45 1,5 67,5 45 0,3 14 14 45 1,2 54 54

Woning

Woning

Parkeerplaatsen bezoekers Parkeerplaatsen bewoners IKEC

Parkeervraag woningen + IKEC

Parkeren vrij voor omgeving werkdag bij realisatie 167pp

Werkdag Werkdag Werkdag Koop Werkdag Zaterdag Zaterdag Zondag ochtend middag avond avond nacht middag avond middag

1 27

3 27

11 49

9 43

0 54

8 32

14 43

9 38

11 43

1 22

2 22

9 39

8 35

0 43

6 26

11 35

8 30

36 36 36

1,5 0,3 1,2

54 10,8 43,2

36 36 36

1 0,3 0,7

36 10,8 25,2 75

11 25

1 13

2 13

9 23

8 20

0 25

6 15

11 20

8 18

75

75

75

75

0

0

0

0

0

0

233

140

143

138

122

122

95

133

110

27

24

29

45

45

73

34

57

23

In de tabel is het aantal benodigde type woningen en de bijbehorende norm weergegeven. Daarmee is het aantal benodigde parkeerplaatsen berekend. Aan de hand van aanwezigheidspercentages is ingeschat in welke mate de parkeerplaatsen bezet zijn in de meest ideale situatie. Dit staat weergegeven in het rechtergedeelte van de tabel.

3.3

Optie 2

IKEC

Optie 3.3. gaat uit van alleen de realisatie van het IKEC op de locatie Oude hockeyvelden. Het aantal parkeerplaatsen van het huidige parkeerterrein (78 parkeerplaatsen) blijft gehandhaafd. Uitgangspunt is het maximaal aantal parkeerplaatsen, zonder gebruik te maken van maatregelen voor het IKEC. Het is een optie om toch voor parkeermaatregelen te kiezen. De locatie is centraal gelegen in de stad en goed bereikbaar met het OV en de fiets. Middels een door het IKEC op te stellen mobiliteitsplan wordt het autogebruik voor het personeel beperkt van 100 naar 75 plekken. Tevens is de inzet op spreiding van de inlooptijd van het IKEC waardoor het aantal benodigde plekken voor de ouders met de helft kaan worden teruggedrongen (van 150 naar 75 parkeerplaatsen). Het toepassen van maatregelen kan een kostenbesparing opleveren van circa € 400.000. Tevens levert het meer ruimte op voor groen. Daarnaast bestaat de optie om ruimte te reserveren in het plan om deze parkeerplaatsen in een later stadium aan te leggen indien uit de praktijk blijkt dat er behoefte aan is. IKEC Ja

Sociale huur -

Middeldure huur -

Parkeeroplossing bestaand terrein Binnen plangebied

1. Ruimtelijke inpasbaarheid Het IKEC kan op twee manieren ingepast worden op de locatie. Variant 1 gaat uit van de ruimtelijke opzet van model 0 en 1, waarbij het IKEC aan de zuidzijde langs de Groene Wijzend is ingepast. De inpassing in variant 2 is op basis van minimale ingrepen in het bestaande gebied. Het gebouw wordt daarbij een kwart slag gedraaid en krijgt een plek aan de oostzijde van het plangebied. In variant 1 worden watergangen aangepast, de entree verplaatst en parkeerplaatsen aangelegd, terwijl in variant 2 de huidige entree en de parkeerplaats met 78 parkeerplaatsen gehandhaafd kan blijven. Ook kunnen watergangen en het merendeel van het groen gehandhaafd worden Beide modellen gaan uit van het maximaal aantal parkeerplaatsen, zonder gebruik te maken van maatregelen voor de school. Het ruimtelijk concept is een gebouwencluster in het groen, waarbij zoveel mogelijk bestaand groen wordt opgenomen in het plan Variant 1 De eerste variant gaat uit van de inpassing zoals in model 0 en 1. Het voorlopig ontwerp en de richting en zonligging van de school is gebaseerd op deze inpassing. In variant 1 worden watergangen aangepast, de entree verplaatst en parkeerplaatsen aangelegd. Het IKEC en bijbehorende parkeervelden is op een apart eiland vormgegeven. De parkeervelden zijn ten alle tijden beschikbaar voor personeel en halen en brengen van de leerlingen.

De huidige 78 parkeerplaatsen worden volledig gecompenseerd, zijn openbaar toegankelijk en liggen aan de westzijde van het plangebied in aansluiting bij de Nieuwe Steen. Variant 2 Het IKEC wordt daarbij een kwart slag gedraaid en krijgt een plek aan de oostzijde van het plangebied. In variant 2 blijft de huidige entree en de parkeerplaats met 78 parkeerplaatsen gehandhaafd op de huidige plek. Ook kunnen watergangen en het merendeel van het groen gehandhaafd worden. Het IKEC en de bijbehorende parkeervelden liggen op een apart eiland en kunnen afgesloten worden.

24

2. Financiële haalbaarheid Het maximum variant 1 is hierbij als uitgangspunt genomen. Het toepassen van kostenbesparende maatregelen is een keuze. Variant 1 heeft hogere aanleg kosten, oa als gevolg van hersituering huidige parkeerplaatsen. Het resultaat ligt tussen circa € 870.000 variant 1 en € 1.500.000 variant 2 aan kosten voor de aanleg van openbare ruimte. Rekening gehouden dient te worden met extra structurele kapitaallasten voor het IKEC door kostenstijging als gevolg van vertraging in realisatie van het IKEC. Tevens dient rekening gehouden te worden met extra incidentele exploitatielasten vanwege afschrijven boekwaardes en afboeken voorbereidingskosten. Totaal extra investeringen Vanwege openbare ruimte en IKEC Resultaat grex Extra structurele kapitaallasten Extra incidentele exploitatielasten

-

€ 3.997.000

-

n.v.t. € 142.000 € 97.000

3. Parkeeroplossing Binnen het plangebied is ruimte voor realisatie van de totale parkeervraag voor het IKEC (maatwerk). Voor het personeel van het IKEC en aanvullende functies zijn 100 parkeerplaatsen nodig. Voor de halende en brengende ouders 150 en voor de busjes 36 parkeerplaatsen. De onderbouwing van het aantal parkeerplaatsen is weergegeven in onderstaande tabel. Deze parkeerplaatsen zijn niet openbaar en dienen beschikbaar te blijven voor het IKEC. Binnen het plangebied is ruimte voor volledige compensatie van de huidige 78 parkeerplaatsen bij de oude hockeyvelden. Deze plekken zijn openbaar. Het is een keuze om de parkeerbeperkende maatregelen voor het IKEC toe te passen. Het aantal parkeerplaatsen neemt daarmee af met 100. Dit geeft een kostenbesparing en levert meer ruimte op in het gebied. Het is een optie om naar behoefte deze plekken op een later tijdstip aan te leggen. Hiervoor is ruimte in het gebied.

25

Parkeernorm maatwerk en bestaande situatie De vertaling van het maatwerk is weergegeven in onderstaande tabel.

Berekening parkeervraag t.b.v. oude hockeyvelden Op basis van Parkeernormennota Hoorn 2018

Gebiedskenmerken Sterk stedelijk Rest bebouwde kom Parkeerdruk > 85% Autobezit omgeving > 0,9 auto's per huishouden

IKEC Personeel IKEC halen en brengen IKEC busjes

Eenheid mvt mvt mvt

Plekken terugbrengen

plekken Parkeervraag IKEC + 78 terugbrengen IKEC wordt afgewikkeld op eigen terrein

Aantal Norm Aantal 100 1 100 150 1 150 36 1 36 78

1

78

Parkeervraag 100

78 178

78

26

3.4

Optie 3

Woningbouwprogramma

Dit model heeft als uitgangspunt het totale gebied te transformeren in een aantrekkelijk en bijzonder woonmilieu. Uitgangspunt is stedelijk wonen in het groen. Een deel van het woningbouwprogramma aan de noordzijde blijft gehandhaafd. Aan de zuidzijde worden bouwblokken toegevoegd met een maximale capaciteit van 110 woningen. Daarbij is gekozen voor een maximale mix in doelgroepen zodat ook middeldure koop wordt toegevoegd. Dit maakt tevens gebouwde parkeervoorzieningen mogelijk en zorgt daarmee voor voldoende ruimte voor een aantrekkelijk en groen woonmilieu. IKEC Nee

Sociale huur 80

Middeldure huur 60

Aanvullend woningbouw 110

Parkeeroplossing bestaand terrein Binnen plangebied

Ruimtelijke inpasbaarheid - Extra woonprogramma toegevoegd aan kavel. - Woningbouwprogramma varieert in hoogte van 10 tot 28 meter. - Maximale laadvermogen van het gebied is 250 appartementen. - Het woonprogramma bestaat uit 2 woonblokken met sociale woningbouw en 7 woonblokken in het middensegment. - Voor een deel van het toegevoegde woningbouwprogramma moet de parkeergelegenheid onder het gebouw worden gerealiseerd. - Op de kavel is voldoende parkeergelegenheid voor bewoners en bezoekers (openbaar en gebouwd) - Gedurende werkdagen is er voldoende parkeercapaciteit beschikbaar voor compensatie van de huidige 78 parkeerplaatsen bij de oude hockeyvelden

geen IKEC, 80 sociale- en 60 middeldure en aanvullend 110 appartementen

27

Financiële haalbaarheid Deze optie heeft een positief resultaat. De opbrengsten worden alleen door de woningbouw gegenereerd. In deze optie is geen IKEC voorzien, waarmee ook de bijdrage door het IKEC aan de grondexploitatie vervalt. Investeringen Opbrengsten Resultaat grondexploitatie o.b.v. reële prijzen 1/1/2021

€ 3.948.000 € 7.017.000 + € 3.069.000

Parkeeroplossing Binnen het plangebied is ruimte voor 343 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zijn deels openbaar en deels onder de woongebouwen. De parkeerplaatsen onder de woongebouwen zijn bedoeld voor de bewoners van de appartementen en zijn niet openbaar. Binnen het plangebied is ruimte voor compensatie van de huidige 78 parkeerplaatsen bij de oude hockeyvelden. Parkeernorm woningbouw De gehanteerde parkeernormen zijn gebaseerd op de parkeernormennota van de gemeente Hoorn. De vertaling van de parkeernormen is weergegeven in onderstaande tabel.