Bijlage 2 - Toelichting op aanvraag

Aanvraag Kruimelregeling Boedijnhof 153 1628 SH Hoorn 20 april 2021

INTRODUCTIE

Het kantoorgebouw aan het Boedijnhof 153 komt binnenkort leeg te staan. De aanvrager heeft onderzocht in hoeverre kantoren op deze locatie gewenst zijn in relatie tot de omgeving en dit afgezet tegen de vraag naar wonen in de gemeente Hoorn. Op basis van dit onderzoek dienen we een aanvraag buitenplanse kleine afwijking/ kruimelgeval in, artikel 4 van Bijlage II Bor punt 9. De aanvraag betreft het wijzigen van de huidige bestemming ‘kantoor’ naar ‘wonen’. Het betreft het gebruiken van het huidige gebouw, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten. De aanvrager heeft het gebouw in 2020 afgenomen. Het huidige gebruik is kantoor. Het pand is verhuurd aan VKG.

Ligging van het pand aan de rand van de woonwijk Kersenboogerd Pand gezien vanaf de Provincialeweg

OMSCHRIJVING

Een serie (kantoor)gebouwen scheidt de woonwijk Kersenboogerd van de Provincialeweg. Door de aanleg van de Westfrisiaweg is deze niet meer zo druk als hij ooit was. De naastgelegen stolpboerderij Mariahoeve herinnert aan het plattelandsverleden van de locatie. Het kantoor is gebouwd in 2001 en is bereikbaar vanaf het Boedijnhof. De hoofdentree ligt echter aan de kant van de Provincialeweg. Het gebouw bestaat uit twee baksteenvolumes met daartussen een glazen wig. De ruimte rondom het gebouw wordt bijna in zijn geheel gebruikt voor parkeren. De huidig bestemming is kantoor. Het maximale bebouwingspercentage is 100% en de maximale bouwhoogte is 11m. Het kantoorpand wordt gekenmerkt door een anonieme, gesloten uitstraling en vindt nauwelijks aansluiting bij de omgeving. De locatie is weinig courant voor kantoren en er is momenteel in Hoorn grote vraag naar woningen. De herbestemming van het pand willen we aangrijpen om het gebouw, de wijk en de omliggende ruimte weer bij elkaar te betrekken. Met wonen denken we een positieve impuls te kunnen leveren aan de woonwijk Kersenboogerd op gebied van leefbaarheid, diversiteit en duurzaamheid.

Topografische kaart Google streetview

Kadastrale kaart

FA C T S H E E T

Uw referentie: acq bart Uw referentie: acq bart

Adres: Gemeente: Kadastrale aanduiding: Sectie: Perceel : Perceeloppervlak: Bouwvlak: Bebouwingsoppervlak: BVO: Bestaande goothoogte: Vigerend bestemmingsplan:

Boedijnhof 153, 1628 SH Hoorn Hoorn 5439 K 153 4207m2 1210m2 1159 m2 3359 m2 (NEN 2580) 11 m Bestemmingsplan Kersenboogerd Gemeente Hoorn NL.IMRO.0405.BPKERSENBOOGERD-OH01

Aanvrager:

ARP Kantoren 1 C.V. Amsterdam Realty Partners BV Archangelkade 47 1013 BE Amsterdam Contactpersoon: Bart Hoebee bart@arpartners.nl 020-2374374 / 06-50810524

Architect:

JoustraReid architecten BV Keizersgracht 117e 1015 CJ Amsterdam Contactpersoon: Nynke Joustra nynke@joustrareid.nl 020-3305871 / 06-55145795

Kadastrale kaart Deze kaart is noordgericht

cht

Perceelnummer 12345 Schaal 1: 1000 25

Huisnummer

Vastgestelde kadastrale grens

grens

rens

ale grens

Kadastrale gemeente Hoorn grens Voorlopige kadastrale Sectie Kkadastrale grens Administratieve Bebouwing 5439 Perceel Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 20 mei 2020

Schaal 1: 1000 Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Hoorn K 5439

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele

OMSCHRIJVING

bestemmingsplan Kersenboogerd

Enkelbestemming Bouwvlak Huidige functie Max. goothoogte Maximum bebouwingspercentage: Ruimtelijke plannen, bestemmingsplankaart

Kantoor 1210m2 Kantoor 11 m 100%

B oe dijnh of

huidig gebruik

of dijnh Boe

of dijnh Boe

OMSCHRIJVING

15 14 13 12

of

dijnh Boe

f

ijnho

Boed

11

1

2

3

7

6

5

4

10

9

8

16

17

18

19

20

21

22

of dijnh

23 fietsenstalling

Boe

24 15

25

14 13 12

26

11

3

2

1

10

9

8

7

6

5

4

16 27 17 28 69

18 29 68

24

19 30

5

37

67

20 31 21 32

66 70 71

22 33

65

72 73

23 34

64

74

24

35

63

36 38

62

37

330

25

61

40

26

217

41

00 42

43

25

39

60

27

28

44

59

45 46

29 58

47 48

30

49

57

50

31

51

00

32

366

33

34

56 55

35

0 290

2100

54 53

36 37

38

52

39

0

40 41 42 43 44 45 46 47 48

1446

49 50 51

0

iale

vinc

Pro

weg

ciale

vin Pro

Het huidige gebruik van het pand is kantoor. Binnenkort komt het gebouw leeg te staan. De situatietekening van de bestaande toestand geeft de afmetingen van het perceel en het bebouwde oppervlak, alsmede de situering van het bouwwerk ten opzichte van de perceelsgrenzen aan de wegzijde. Daarnaast is de wijze waarop het terrein ontsloten wordt, de aangrenzende terreinen en de daarop voorkomende bebouwing aangegeven.

weg

Huidige situatie Schaal 1:1000 0

5

10

25

50

OMSCHRIJVING

parkeren

De locatie valt binnen de Parkeernota Hoorn zone ‘Rest bebouwde kom’. Op het terrein zijn momenteel 75 parkeerplaatsen en een fietsen stalling met overkapping. Parkeernota gemeente Hoorn

B oe dijnh of 0

5

10

25

50

aard en omvang van het project

dijnh Boe

of dijnh Boe

VERZOEK

of 15 14 13 12 11

of

dijnh Boe

f

ijnho

Boed

1

2

3

4

5

7

6

10

9

8

16

17

18

19

20

21

22

f ijnho

23

Boed

24 15

25

14 13

26

12

In het gebouw kunnen 30 woningen inclusief inpandige bergingen worden gerealiseerd binnen het bestaande volume. Ondanks dat dit onder de grens van de doelgroepenverordening valt, is een variatie in woonvormen en prijsklassen het streven. Uitgangspunt is om woningen tussen de 40-70 m2 gebruiksoppervlak te realiseren.

11

1

2

3

4

5

8

7

6

10

9

16 27

17 28

18 29

19 30

20 31

21 32

22 33

23 34

35

24

36 37

25

38 39

26

40 41

27

42 43 44

28

45 46

De ontsluiting van het terrein zal aan het Boedijnhof blijven. De gevels hebben momenteel een kantoorachtige uitstraling. Nadat de kruimelprocedure goedgekeurd is zullen de woningdifferentiatie en de gevelupgrade verder worden uitgewerkt. Hiervoor zal dan een aparte omgevingsvergunning worden ingediend. Deze aanvraag betreft alleen de wijziging van het gebruik van het huidige gebouw, eventueel in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten.

29

47 48

30

49 50

31

51

32

33

34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49

iale

50 51

vinc

Pro

weg

iale

vinc

Pro

Voor de 30 woningen zullen er op basis van de CROW parkeernorm tussen de 50 en 55 parkeerplaatsen nodig zijn. Een aanzienlijk deel van de huidige 75 parkeerplaatsen rondom het gebouw wordt dus overbodig. Uitgangspunt is om het terrein opnieuw in te richten en meer groen/tuinen te realiseren rond het gebouw.

weg

Wijziging gebruik van kantoor naar wonen. Schaal 1:1000 0

5

10

25

50

M O T I VAT I E

passend binnen het kruimelbeleid

33000

De aanvrager is blij met het advies van het Hoorns Initiatieven Platform (HIP) dat het omvormen naar wonen past binnen de visie die het HIP heeft voor dit gebied. Het beoogde gebruik zal de ruimtelijke ordening verbeteren doordat ook het perceel heringericht zal worden. Doordat er minder parkeerplaatsen nodig zijn (en er dus ook minder verkeersbewegingen van en naar de locatie zullen zijn!) ontstaat er op het perceel meer ruimte voor groen. Begane grond Schaal 1:500

Om de aanvraag voor de omzetting van kantoor naar wonen te motiveren worden twee onderbouwingen als bijlage ingediend: 1. Factsheet / memo Cushman & Wakefield

36600

2. Ruimtelijke onderbouwing van Bureau Stedelijke Planning • • •

33000

• •

• Verdiepingen Schaal 1:500 36600

• •

Analyse van vigerend bestemmingsplan (regels, eisen en wijzigingsbevoegdheden), locatie en project. Bestaande analyse van de situatie en de gewenste situatie. Analyse van nationale, provinciale en lokale beleidskaders en de beoordeling van de passendheid van het project binnen deze beleidskaders. Planologische inpasbaarheid. Hierbij besteden we extra aandacht aan de behoefte aan kantoorruimte in Hoorn en in hoeverre de planlocatie hieraan voldoet. Beoordeling van relevante aspecten: ruimtelijk, stedenbouwkundig, beeldkwaliteit, programma wonen, mobiliteit en parkeren, bodem, milieu, water, archeologie en geluid op basis van bestaand materiaal. Globale onderbouwing aan de hand van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hierin wordt de woningbehoefte in Hoorn afgezet tegenover woningbouwplannen (plancapaciteit). Meerwaarde van het project voor de omgeving en de gemeente Hoorn. Economische uitvoerbaarheid van het project.

de verschillende wijken vorm te geven.

RESUME EN PLANNING

Luchtfoto uit de structuurvisie Hoorn

leefbare stad

Kindvriendelijkheid In een leefbare stad is het prettig wonen. de wijken zijn veilig, comfortabel en levensloopbestendig. Hoorn wil aantrekkelijk zijn voor gezinnen. kindvriendelijkheid is een mooi streven. dit hangt samen met veilige routes, goede voorzieningen, ruime woningen en aantrekkelijk ingerichte en beheerde openbare ruimten. een veilige route of ‘kindlint’ tussen de belangrijkste voorzieningen voor de kinderen, zonder obstakels, is essentieel. een kindvriendelijke wijk is tevens een wijk die vriendelijk is voor senioren.

Veiligheid veiligheid is een belangrijk thema in Hoorn. een leefbare stad hoort ook een veilige stad te zijn. Helaas scoort

Doel is om op een duurzame en circulaire wijze 30 woningen te realiseren en de bijbehorende woonomgeving her in te richten. De indicatieve bouwsom wordt ingeschat op 2.5 miljoen excl. BTW. De planning is over 2 á 3 jaar de woningen op te leveren. De aanvragers menen hiermee een duidelijke uiteenzetting te hebben gegeven van de situatie, het verzoek en de motivatie van deze aanvraag voor een buitenplanse kleine afwijking (kruimelgeval).

Hoorn niet goed op dit aspect. Hoorn heeft specifiek beleid gericht op de verbetering van de veiligheid. de resultaten zijn bemoedigend. de politiestatistieken laten op de onderdelen geweld, diefstal en vernieling

42 Structuurvisie

“De leefbare stad’ uit de structuurvisie Hoorn; een rustige woonwijk.

We zijn te allen tijde bereid om een toelichting te komen geven.