Bijlage 2 GRO Nieuwe Steen Hoorn

Nieuwe Steen Goede ruimtelijke onderbouwing

Opdrachtgever

A-Zeven Projectontwikkeling B.V.

Gemeente Versie Datum Opsteller Projectnummer

Hoorn Versie 10 27 oktober 2025 M. Schmeink 1054

DNS Planvorming BV | Klaprozenweg 75 C | 1033 NN Amsterdam | info@dnsplanvorming.nl

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding ......................................................................................................................... 4 Aanleiding en doel ........................................................................................................ 4 Ligging plangebied ........................................................................................................ 4 Geldende bestemmingsplannen ................................................................................... 4 Leeswijzer ..................................................................................................................... 6

2 2.1 2.2

Planbeschrijving ............................................................................................................ 7 Huidige situatie ............................................................................................................. 7 De ontwikkeling ............................................................................................................. 8

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Beleid .......................................................................................................................... 11 Inleiding ....................................................................................................................... 11 Rijksbeleid ................................................................................................................... 11 Provinciaal beleid ........................................................................................................ 14 Regionaal beleid ......................................................................................................... 16 Gemeentelijk beleid .................................................................................................... 17

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9 4.10 4.11 4.12 4.13 4.14 4.15

Milieu- en omgevingsaspecten ................................................................................... 24 Algemeen .................................................................................................................... 24 Water........................................................................................................................... 24 Bodem ......................................................................................................................... 25 Archeologie ................................................................................................................. 26 Cultuurhistorie ............................................................................................................. 26 Natuur ......................................................................................................................... 26 Verkeer en parkeren ................................................................................................... 27 Geluid wegverkeer ...................................................................................................... 29 Luchtkwaliteit............................................................................................................... 30 Externe veiligheid ........................................................................................................

31 Bedrijven en milieuzonering ........................................................................................ 32 Bezonning ................................................................................................................... 33 Kabels en leidingen ..................................................................................................... 33 Vormvrije m.e.r.-beoordeling....................................................................................... 34 Conclusie milieu- en omgevingsfactoren .................................................................... 34

5 5.1 5.2 5.3 5.4

Uitvoerbaarheid ........................................................................................................... 35 Procedures .................................................................................................................. 35 Participatie .................................................................................................................. 35 3.1.1 overleg ............................................................................................................... 35 Financiële uitvoerbaarheid .......................................................................................... 36

Bijlagen Bijlage 1: Beeldkwaliteitplan Bijlage 2: Maaiveldninrichting Bijlage 3: Bezonningsstudie Bijlage 4: Digitale watertoets Bijlage 5: Verkennend en aanvullend bodemonderzoek Bijlage 6: Aanvullend bodemonderzoek Bijlage 7: Stikstofberekening Bijlage 8: Quickscan natuurwetgeving Bijlage 9: verkeer en parkeren Bijlage 10: Actualisatie bereikbaarheid IKEC Hoorn Bijlage 11: Akoestisch onderzoek Bijlage 12: Uitwerking geluidreducerende gebouwgebonden maatregelen Bijlage 13: Oplegnotitie geluidluwe gemeenschappelijke buitenruimte

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

2/29

Inleiding

Bijlage 14: Onderzoek karakteristieke geluidwering van de gevel Bijlage 15: Onderzoek externe veiligheid Bijlage 16: Aanmeldnotitie m.e.r. Bijlage 17: Participatienota

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

3/29

1

Inleiding

1.1

Aanleiding en doel

A-Zeven Projectontwikkeling B.V. heeft het voornemen om op de locatie Nieuwe Steen 6 een nieuwbouwprogramma te realiseren bestaande uit 81 appartementen, enkele bedrijfsruimten, parkeerruimte en openbare ruimte met groen. Omdat deze ontwikkeling niet past binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan wordt middels een uitgebreide Wabo-procedure afgeweken van het bestemmingsplan. Ten behoeve van de Wabo-procedure dient een ruimtelijke onderbouwing opgesteld te worden zoals bedoeld in artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Voorliggend document vormt deze Goede ruimtelijke onderbouwing (Gro).

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied grenst aan de noordzijde aan het doorgaande deel van de straat met de naam Nieuwe Steen, aan de oostzijde aan het perceel Nieuwe Steen 8 en aan een doodlopende zijstraat met ook de naam Nieuwe Steen. Aan de westzijde wordt het plangebied begrenst door het perceel van het belastingkantoor. Aan de zuidkant grenst het plangebied aan het fietspad met de naam Stenenpad en de direct daar weer aangrenzende Provincialeweg.

Afbeelding 1.1: luchtfoto met ligging plangebied (rood)

1.3

Geldende bestemmingsplannen

Ter plaatse van de projectlocatie gelden de volgende bestemmingsplannen: • Bestemmingsplan Risdam en Nieuwe Steen-West, vastgesteld op 04-04-2017 • Paraplubestemmingsplan parkeren & laden en lossen, vastgesteld op 13-11-2018 • Veegplan, vastgesteld op 08-12-2018 • Veegplan 2, vastgesteld op 31-05-2022 • Veegplan 3, ontwerp 04-12-2023

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

4/29

Inleiding

Hieronder wordt per bestemmingsplan beschreven hoe het project zich ertoe verhoudt. 1.3.1 Bestemmingsplan Risdam en Nieuwe Steen-West, vastgesteld op 04-04-2017 De projectlocatie is aangewezen met de bestemming ‘Kantoor’. Binnen deze bestemming is het volgende gebruik toegestaan: a. kantoren; b. dienstverlenende bedrijven en/of dienstverlenende instellingen met de daarbij behorende: c. bedrijfswoningen, uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding “bedrijfswoning”; d. wegen en paden; e. water; f. nutsvoorzieningen; g. (gebouwde) parkeervoorzieningen; h. tuinen, erven en terreinen; i. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

afbeelding 3.1: uitsnede uit bestemmingsplan Risdam en Nieuwe-Steen. Projectlocatie binnen de rode lijn (bron: ruimtelijkeplannen).

Voor het bouwen gelden de volgende regels: a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd; b. bedrijfswoningen mogen uitsluitend op de gronden ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning" worden gebouwd; c. het aantal bedrijfswoningen mag per kantoor en/of dienstverlenende bedrijf en/of dienstverlenende instelling ten hoogste één bedragen; d. indien een bebouwingspercentage is aangegeven mag het bebouwingspercentage van een bouwvlak niet meer bedragen dan het aangegeven percentage ter plaatse van de aanduiding “maximum bouwhoogte (m), maximum bebouwingspercentage (%)”; e. de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan de bouwhoogte aangegeven ter plaatse van de aanduiding “maximum bouwhoogte (m), maximum bebouwingspercentage (%)”; f. de afstand van de niet-aaneengebouwde zijde van gebouwen tot de zijdelingse perceelgrens mag niet minder bedragen dan 3 m, dan wel niet minder dan de bestaande afstand indien deze minder is. Zoals op de verbeelding is te zien mag het bouwvlak voor 50% worden bebouwd en geldt een maximale bouwhoogte van 10 meter. Het bouwplan is in strijd met de volgende artikelen uit het vigerende bestemmingsplan:

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

5/29

Inleiding

• • •

het bepaalde in artikel 9.1. omdat binnen de bestemming Kantoor geen woningen zijn toegestaan. het bepaalde in artikel 9.2.1. a. omdat er bebouwing wordt gerealiseerd buiten het bouwvlak. het bepaalde in artikel 9.2.1. e. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan 10 meter. Het nieuwbouwplan kent ter plaatse van het hoogste bouwblok een hoogte van circa 24 meter.

1.3.2 Paraplubestemmingsplan parkeren & laden en lossen, vastgesteld op 13-11-2018 Dit betreft een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een groot deel van het grondgebied van de gemeente. In de regels van het paraplubestemmingsplan zijn voor parkeren en laden en lossen normen opgenomen zoals opgenomen in de door de gemeenteraad vastgestelde Parkeernormennota van 28 juni 2018. Het bouwplan is in strijd met dit bestemmingsplan omdat wordt afgeweken van de standaard norm voor bezoekers van 0.3 pp per woning naar 0.15 pp per woning. In paragraaf 4.7 wordt hier nader op ingegaan. 1.3.3 Veegplan, vastgesteld op 08-12-2018 Dit veegplan beoogd om in aanloop naar de Omgevingswet de huidige bestemmingsplannen zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen. Het plan heeft geen rechtstreekse gevolgen voor de bestemming Kantoor ter plaatse van de projectlocatie. 1.3.4 Veegplan 2, vastgesteld op 31-05-2022 Dit veegplan beoogd om in aanloop naar de Omgevingswet de huidige bestemmingsplannen zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen. Het plan heeft geen rechtstreekse gevolgen voor de bestemming Kantoor ter plaatse van de projectlocatie. 1.3.5 Veegplan 3, ontwerp 04-12-2023 Dit veegplan beoogd om in aanloop naar de Omgevingswet de huidige bestemmingsplannen zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen. Het plan heeft geen rechtstreekse gevolgen voor de bestemming Kantoor ter plaatse van de projectlocatie.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van deze Gro wordt een beschrijving van de huidige en toekomstige situatie van het plangebied gegeven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op het vigerende beleid, waarbij het beleid op verschillende bestuursniveaus aan bod komt. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de verschillende milieu- en omgevingsaspecten, waarna in hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de maatschappelijke en financiële uitvoerbaarheid.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

6/29

Planbeschrijving

2

Planbeschrijving

2.1

Huidige situatie

Het perceel Nieuwe Steen 6 maakt deel uit van de wijk Nieuwe Steen. Het gebied Nieuwe Steen is van oorsprong een monofunctioneel kantorengebied. Het ‘Structuurplan Hoorn’ (2012) heeft een transformatieproces ingezet, waarbij het gebied langzaam verkleurt naar een gemengd stedelijk gebied. Dit beleid is voortgezet in de recentelijk vastgestelde ‘Omgevingsvisie’ (2022). Daarin wordt het gebied omschreven als kleinstedelijk gebied, een gebied met meerdere stedelijke functies en een hogere dichtheid dan de omliggende wijken. Volgens de kaarten uit de recent vastgestelde visie ‘Hoornse Hoogte’ (2022) ligt het projectgebied op de grens van ‘klein stedelijk’ en ‘gemengd stedelijk’ gebied. De projectlocatie is goed ontsloten door de nabijheid van de Provincialeweg.

Afbeelding 2.1: Artist impressie van het plangebied

Het plangebied ligt in het zuidelijk deel van deze wijk. Op het perceel Nieuwe Steen 6 stond het voormalige BDO kantoor, dat sinds 2008 leeg staat, in 2016 door A-Zeven projectontwikkeling is aangekocht en eind 2024 begin 2025 is gesloopt. Aan de west- en noordzijde zijn de bijbehorende parkeerplaatsen gelegen. Het plangebied wordt aan de noord-, zuid- en westzijde omgeven door veel groen. Dit is deels particulier en deels gemeentelijk eigendom. De percelen kadastraal bekend bij de gemeente Hoorn, sectie F, nummers 4782 en 6123 vormen tezamen het grootste deel van het plangebied (opgeteld ongeveer 5.200 m²) en zijn in eigendom van de initiatiefnemer. Daarnaast zal een stuk gemeentegrond aan de westzijde van dit eigendom (nu groenstrook en fietspad) onderdeel zijn van het plangebied. De initiatiefnemer zal de bestaande parkeerkoffer gelegen aan de Nieuwe Steen (voorzien van 30 parkeerplaatsen) en het nieuwe fietspad na voltooiing van het complete plan aan de gemeente overdragen. Deze zaken zullen in afzonderlijke overeenkomsten worden vastgelegd. Op dit moment is het perceel Nieuwe Steen 6 vrijwel geheel verhard. Uitsluitend de rand van het gebied is groen ingericht. Het terrein biedt ruimte aan 87 parkeerplaatsen. Aan de westzijde ligt een openbaar fietspad dat in een groene setting ligt.

In de toekomstige situatie verdwijnt dit fietspad en daarmee ook (een deel van) dit direct aangrenzende groen.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

7/29

Planbeschrijving

2.2

De ontwikkeling

Het plangebied vormt een zichtlocatie aan de hoofdstructuur Provincialeweg en aan de gebiedsontsluitingsroute Nieuwe Steen. De zone langs de Provincialeweg heeft een groen karakter, begeleid door water, groenstructuur en laanbomen. Er bevinden zich fietsverbindingen aan beide zijde van het plangebied in verbinding met aangrenzend fietspad langs de Provincialeweg. 2.2.1 Het programma Het initiatief betreft de sloop van het bestaande gebouw en de bouw 4 woongebouwen (A, B, C en D) met een programma bestaande uit 81 appartementen en sociale / commerciële ruimten zonder baliefunctie, volgens de volgende verdeling: • Blok A: 32 vrije sector koopappartementen; • Blok B: 25 kleine goedkope huurappartementen; • Blok C: 12 midden en 2 vrije sector koopappartementen en 270 m2 sociale / commerciële ruimten zonder baliefunctie. • Blok D: 8 midden en 2 vrije sector huur appartementen en 270 m2 sociale / commerciële ruimten zonder balie-functie. Bij het invullen van de sociale / commerciële ruimten zonder baliefunctie wordt gestreefd naar wijkondersteunende functies. Op het eigen terrein worden 98 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast worden in het openbaar gebied 6 parkeerplaatsen gerealiseerd.

2.2.2 Stedenbouwkundige opzet De stedenbouwkundige opzet van het plan sluit aan op de uitgangspunten uit de visie ‘Hoornse Hoogte – Visie op stedelijke groei en hoogbouw’ en de ‘Omgevingsvisie Hoorn 2040’. Het plangebied vormt een overgangszone tussen het gemengd stedelijk gebied langs de Provincialeweg en het kleinstedelijk gebied aan de Nieuwe Steen (noordzijde). De stedenbouwkundige opzet is tot stand gekomen na een participatietraject met omwonenden, waarbij de bouwhoogte en stedenbouwkundige structuur zijn aangepast om een goede balans te bereiken tussen stedelijkheid, groen, leefkwaliteit en een zorgvuldige aansluiting op de bestaande bebouwing. Het plan omvat vier woongebouwen. Aan de zuidzijde, langs de Provincialeweg, worden een gebouw van acht en een gebouw van vijf bouwlagen gerealiseerd op een halfverdiepte parkeerkelder. Deze bebouwing vormt een stedelijke wand die qua hoogte aansluit op het appartementencomplex De Streektuinen aan de overzijde van de Provincialeweg. Tevens wordt hiermee bijgedragen aan de ontwikkeling van de Provincialeweg tot een levendige stadsstraat. De maximale bouwhoogte bedraagt circa 26 meter en blijft daarmee binnen de in de visie vastgestelde accenthoogte van 30 meter.

Aan de noordzijde, langs de Nieuwe Steen, worden twee alzijdige woongebouwen van respectievelijk vijf en vier bouwlagen gerealiseerd, waarbij de bovenste laag is teruggelegd (setback). Hierdoor ontstaat een geleidelijke afbouw in hoogte richting de aangrenzende woonwijk en kantoren, wat zorgt voor een zorgvuldige overgang in schaal en een harmonieuze inpassing in de bestaande omgeving. De onderste bouwlaag wordt extra hoog uitgevoerd en is bestemd voor sociale of commerciële functies zonder baliefunctie, waarmee wordt bijgedragen aan de levendigheid en sociale interactie in het gebied. De alzijdige oriëntatie en vormgeving van deze gebouwen sluiten daarbij aan op de kantoorvilla’s aan de overzijde van de Nieuwe Steen, waardoor een samenhangend en evenwichtig straatbeeld ontstaat. De halfverdiepte parkeerkelder maakt het mogelijk het maaiveld groen en open te houden, waardoor, in combinatie met de levendige plinten, een aantrekkelijke en stedelijke verblijfsruimte ontstaat die past binnen het beoogde gemengd stedelijk milieu.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

8/29

Planbeschrijving

Afbeelding 2.2: Indicatief aanzicht bebouwing en terrein

2.2.3 Openbare ruimte De nieuwe bebouwing vormt een stedenbouwkundig ensemble van meerdere individuele gebouwen rondom een collectieve ruimte. De collectieve ruimte functioneert als woonhof met een drukke buitenzijde en een rustige woonsfeer aan de binnenzijde. De onbebouwde ruimte wordt ingericht met bomen en groenstroken, parkeerplaatsen en verblijfsruimte. Het bestaande groen verdwijnt maar er komt nieuw groen voor in de plaats.

Afbeelding 2.3: Indicatieve indeling van het terrein

Als verbinding tussen het Stenenpad en de Nieuwe Steen wordt door het plangebied een openbare route voor langzaam verkeer toegevoegd. Het fietspad tussen de belastingdienst en de locatie wordt daarmee in feite verplaatst in oostelijke richting. Door de transformatie zal het gebied een moderne eigentijdse uitstraling krijgen in een groene setting.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

9/29

Planbeschrijving

In het Beeldkwaliteitplan1 Nieuwe Steen 6 van 14 juli 2025 (zie bijlage 1) wordt nader ingegaan op de bebouwing en de openbare ruimte. 2.2.4

Duurzaamheid

Energieconcept Het energieconcept van de woningen gaat uit van een gasloos gebouw welk gebruikt maakt van een Warmte Koude Opslag (WKO) installatie. Een WKO-installatie verwarmt en koelt gebouwen door middel van bodemenergie: het grootschalig opslaan van warmte en koude in water diep onder de grond. In de zomer wordt koud water uit de bodem gehaald en via een warmtewisselaar ingezet om het gebouw te koelen. Tegelijkertijd wordt de warmte uit het gebouw afgevoerd en in de bodem opgeslagen voor gebruik in de winter. De (collectieve) warmtepompinstallatie bevindt zicht in de parkeerkelder tussen gebouwen A & B. Vanuit de collectieve installatie wordt warm / koud water geleverd aan alle woningen. De collectieve warmtepomp is in beheer bij een n.t.b. bepalen partij. Deze partij zal de collectieve installatie gaan exploiteren. Naast de collectieve warmtepompinstallatie krijgt elke woning een individueel balansventilatiesysteem met warmteterugwinning (WTW). Balansventilatie is een systeem van mechanische ventilatie waarbij de hoeveelheid aangevoerde verse lucht volledig in balans is met de hoeveelheid afvoerde vervuilde lucht. Daarnaast zorgt een warmtewissellaar ervoor dat verse koude lucht wordt opgewarmd door vervuilde lucht, hierdoor wordt er in de woningen zeer energiezuinig geventileerd.

Naast bovenstaande zullen de woningen uitstekend worden geïsoleerd, bij opleveringen zullen de woningen voldoen aan de BENG 1 norm zoals bouwbesluit deze voorschrijft. Energievoorziening Voor bovenstaand concept is het noodzakelijk om de elektra netwerk te verzwaren. In samenspraak met de gemeente en Liander wordt een aparte trafo gerealiseerd in de buitenruimte. Voor een dergelijk gebouw in de buitenruimte is geen vergunning nodig.

1

Beeldkwaliteitplan Nieuwe Steen 6, bureau Ursem, 14 juli 2025

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

10/29

Beleid

3

Beleid

3.1

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van de inhoud van het ruimtelijk relevante beleid op provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau. Dit beleid vormt het kader waarbinnen de nieuwe ontwikkeling plaats dienen te vinden.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld als Rijksstructuurvisie. De NOVI vervangt onder andere de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De NOVI is de langetermijnvisie voor een duurzame fysieke leefomgeving in Nederland. De NOVI richt zich op vier prioriteiten. Deze onderwerpen hebben onderling veel met elkaar te maken en ze hebben gevolgen voor hoe we onze fysieke leefomgeving inrichten. De NOVI helpt bij het maken van de noodzakelijke keuzes: 1. 2. 3. 4.

Ruimte maken voor de klimaatverandering en energietransitie; De economie van Nederland verduurzamen en ons groeipotentieel behouden; Onze steden en regio’s sterker en leefbaarder maken; Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen.

Voorliggende ontwikkeling is in lijn met de ambities en doelstellingen zoals die volgen uit de NOVI. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) De nationale belangen worden in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) juridisch geborgd. Het Barro is op 30 december 2011 deels in werking getreden en omvat alle ruimtelijke rijksbelangen uit eerder uitgebrachte planologische kernbeslissingen (PKB's) die juridisch moeten doorwerken tot in bestemmingsplannen en andere ruimtelijke instrumenten. Onderwerpen waarvoor het Rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Deze onderwerpen zijn niet aan de orde bij voorliggend bouwplan. De uitbreiding van de ruimtelijke ordeningsregels Barro is op 1 oktober 2012 in werking getreden.

Deze uitbreiding betreft rijksregels ten aanzien van de ecologische hoofdstructuur, de elektriciteitsvoorziening, de uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet, de veiligheid rond Rijksvaarwegen, de verstedelijking in het IJsselmeer, de bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en de toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Deze uitbreiding van het Barro heeft voor wat betreft het voorliggende plan geen consequenties. Voorliggende ontwikkeling is in overeenstemming met het Barro. 3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) geeft aan: De toelichting bij een plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Onder een stedelijke ontwikkeling wordt op grond van artikel 1.1.1, eerste lid, onder i, van het Bro verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

11/29

Beleid

Wat tot het bestaand stedelijk gebied moet worden gerekend, volgt uit artikel 1.1.1, eerste lid, onder h, van het Bro: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. In alle gevallen geldt dat de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling onderbouwd moet worden. In de motivering van het ruimtelijk plan wordt de nieuwe stedelijke ontwikkeling in het licht geplaatst van een goede ruimtelijke ordening en wordt de behoefte aan die ontwikkeling met het oog op het tegengaan van ongewenste leegstand en het stimuleren van zorgvuldig ruimtegebruik onderbouwd. De behoefte wordt onderbouwd en afgewogen op het niveau van het verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en de omvang van de ontwikkeling zijn daarbij bepalend voor de reikwijdte van de beschrijving van en het overleg over de behoefte, waarvan de resultaten ook zijn opgenomen in de beschrijving. Het gaat daarbij niet alleen om de kwantitatieve behoefte, maar ook om de kwalitatieve behoefte, zijnde de behoefte aan het specifieke karakter van de voorziene stedelijke ontwikkeling. De toename van programma en bouwmogelijkheden die mogelijk wordt gemaakt, is aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling.

Dit betekent dat de behoefte aan de toevoeging van het programma onderbouwd dient te worden. 3.2.3.1

Vraag naar nieuwe woningen

Afbakening verzorgingsgebied Voor het bepalen van de vraag en het aanbod moet volgens de Ladder voor duurzame verstedelijking worden gekeken wat het verzorgingsgebied (de woningmarkt) is van het bouwplan. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats. De locatie van het initiatief ligt in de gemeente Hoorn. Een analyse van de verhuisbewegingen (CBS 2022) toont dat 60% van de verhuizingen in de gemeente Hoorn plaatsvindt binnen de eigen gemeente. Dit betekent dat er in de gemeente sprake is van een hoog aandeel interne verhuizingen. Daarnaast komt 14% van de verhuisbewegingen naar de gemeente Hoorn vanuit gemeenten binnen de regio Westfriesland. Regio Westfriesland is opgebouwd uit zes gemeenten, namelijk Drechterland, Enkhuizen, Koggenland, Medemblik, Opmeer en Stede Broec. Verder is 6% van de verhuisbewegingen naar gemeente Hoorn is afkomstig uit Amsterdam. Op basis van deze cijfers wordt gemeente Hoorn als primaire verzorgingsgebied voor de ontwikkeling gehanteerd, en de regio Westfriesland als secundair verzorgingsgebied.

Gemeente Amsterdam wordt buiten beschouwing gelaten omdat de omvang van de ontwikkeling in Hoorn beperkt is (81 woningen) in vergelijking met de Amsterdamse woningmarkt en de ontwikkeling naar verwachting geen grote aantrekkingskracht zal hebben op woningzoekers in Amsterdam. Woondeal Noord-Holland Noord Op 15 maart 2023 is de Woondeal Noord-Holland Noord tussen het Rijk, de provincie NoordHolland en de gemeenten in Noord-Holland Noord overeengekomen. De vraag naar nieuwe woningen in Westfriesland is groot. De regiogemeenten hebben zich gecommitteerd jaarlijks minimaal 1.300 woningen te bouwen. De totale opgave betreft 12.500 woningen tot en met 2030 en 16.000 woningen tot 2040. Bij de woondeal zijn de volgende zaken van belang: • Kansrijke locaties waar de partijen snel veel woningen kunnen bouwen. • Duidelijke kaders vanuit de overheid. • Versnelde procedures gericht op realisatie. • Voldoende overprogrammering in de plancapaciteit zodat adaptief programmeren mogelijk is. • Nauwe samenwerking tussen overheden, corporaties en marktpartijen.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

12/29

Beleid

Afgesproken is dat de regio’s in Noord-Holland Noord in 2023 het regionale aandeel in de bouwopgave verdelen per gemeente. De gemeente Hoorn heeft afgesproken om van deze opgave 6.000 woningen te realiseren tot 2030.

Afbeelding 3.1: Tabel overzicht van de woningbouwopgave per gemeente (bron: Woondeal NHN)

3.2.3.2 Aanbod in Hoorn De provincie Noord-Holland en de Metropoolregio Amsterdam monitoren gezamenlijk de woningbouwcapaciteit. De monitor plancapaciteit heeft als doel actueel in beeld te hebben wat de capaciteit in woningbouwplannen is. Het gaat hierbij om zowel harde (vastgestelde) als zachte woningbouwplannen (incl. potentiële locaties voor woningbouw). Volgens de Monitor plancapaciteit zijn er in Hoorn in totaal 24 openbare plannen voor 8.631 woningen in de monitor opgenomen in de periode 2023 – 2050. Volgens de volgende fasering: Fasering nieuwbouw 2023 - 2024 2025 - 2030 2031 - 2039 2040 - 2050 Onbekend

1379 4470 1770 80 932

Totaal

8631

De verschillende plannen worden ingedeeld per planstatus: onherroepelijk, voorbereiding, potentieel en onbekend. Planstatus Onherroepelijk Voorbereiding Potentieel Onbekend

2975 611 5045 0

Totaal

8631

Zoals blijkt uit de tweede tabel bestaat het grootste deel van de planvoornemens uit ‘zachte’ plancapaciteit. In werkelijkheid zal een deel van deze plannen geen doorgang vinden of met minder woningen. Naar mate de plannen verder in de toekomst liggen is de haalbaarheid ervan onzekerder. In de Woondeal is afgesproken om adaptief te programmeren. Dit vraagt een overcapaciteit aan plannen zodat er geschakeld kan worden in het geval van planuitval. De Woondeal gaat ervanuit dat 130% overcapaciteit nodig is om het doel (100%) te halen. Het voorliggende bouwplan is met 81 woningen opgenomen in de Monitor plancapaciteit met de planstatus ‘plan/besluit in voorbereiding’.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

13/29

Beleid

Afbeelding 3.2: Uitsnede uit kaart Monitor plancapaciteit

3.2.3.3 Kwalitatieve behoefte De regio Westfriesland streeft naar het opvoeren van de woningbouwproductie, met nieuwbouw die zoveel mogelijk klimaatneutraal en/of –adaptief is en die de diversiteit in het woningaanbod vergroot. Het bouwplan voorziet in een gevarieerd woningaanbod met 81 appartementen (zowel koop als huur), variërend in prijs en met verschillende woonoppervlakken. Daarmee voegt het initiatief kwaliteit toe aan de voorraad. Gemeente Hoorn wil jongeren en hoogopgeleiden aantrekken en vasthouden. Een geschikt woningaanbod is hiervoor van belang. Appartementen sluiten aan bij de behoeften van starters. Tegelijkertijd voldoen grotere appartementen ook aan de behoeften van ouderen. Het is belangrijk om ouderen te stimuleren om te verhuizen naar andere woningen om uiteindelijk de doorstroom in goedkopere woningen te activeren. Betekenis voor het project Het bouwplan is opgenomen in de kwantitatieve behoefteramingen binnen de Noord-Holland Noord en de regio Westfriesland. De ontwikkeling wordt binnenstedelijk gerealiseerd op de plek van een leegstaand kantoorgebouw. Het programma voorziet in een mix van koop- en huurappartementen van verschillende omvang in verschillende prijsklassen. Het aspect “de ladder voor duurzame verstedelijking” levert geen belemmeringen op voor de realisatie van het planvoornemen.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie NH2020 – Balans tussen economische groei en leefbaarheid Met het op 28 november 2018 vaststellen van de Omgevingsvisie Noord-Holland 2050 heeft de provincie voor ogen om een balans te creëren tussen economische groei en leefbaarheid. Dit betekent dat in heel Noord-Holland een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegaran-

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

14/29

Beleid

deerd. Er zijn randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met klimaatverandering. De provincie ontwikkelt zoveel mogelijk natuur inclusief en met behoud van (karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikkelingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond. In de visie zijn 5 bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwikkeling van de leefomgeving: 1. Dynamisch schiereiland. Hierin is het benutten van de unieke ligging van Noord-Holland, te midden van water, leidend. 2. Metropool in ontwikkeling. Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert. 3. Sterke kernen, sterke regio’s, gaat over de ontwikkeling van centrumgemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden. 4. Nieuwe energie, benut de economische kansen van de energietransitie. 5. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving, staan het ontwikkelen van natuurwaarden en een economisch duurzame agrarische sector centraal. Betekenis voor het project Hoewel de 5 bewegingen onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, is vooral beweging 3 in het bijzonder relevant voor dit initiatief.

De beweging ‘Sterke kernen, sterke regio’s’ heeft als speerpunten: ontwikkelen op basis van eigen kracht en kwaliteiten, voorzieningenniveau en bereikbaarheid op peil houden, behoud en ontwikkeling van krachtige identiteiten, principe van versterken complementariteit en regionale netwerken, mogelijkheden om te bouwen voegen zich naar de vraag op dat moment. De woningbouw wordt vooral in en aansluitend op de bestaande verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve behoeftes en trends. Duurzaamheid van de totale voorraad is uitgangspunt. De beoogde ontwikkeling heeft betrekking op een binnenstedelijke transformatie waarbij een leegstaand gebouw wordt vervangen door een appartementengebouw en sluit aan op de ambities uit de omgevingsvisie. 3.3.2 Provinciale Omgevingsverordening NH2020 Op 22 oktober 2020 hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening NH2020 vastgesteld. De Omgevingsverordening NH2020 geldt vanaf 17 november 2020. In deze verordening zijn regels opgenomen die de provinciale belangen beschermen. De verordening vervangt alle bestaande verordeningen die betrekking hebben op de leefomgeving, zoals de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), de Provinciale Milieuverordening, de Waterverordeningen en de Wegenverordening. In hoofdstuk 6 van de omgevingsverordening zijn instructieregels opgenomen.

Dit zijn regels die door decentrale overheden in acht moeten worden genomen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. De instructieregels zien onder meer op nieuwe stedelijke ontwikkelingen, bijzonder landschap, verblijfsrecreatie en detailhandel. Betekenis voor het project Voor de ontwikkeling ligt het accent bij artikel 6.3, een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de regio gemaakte schriftelijke afspraken. De essentie is dat bij woningbouwplannen sprake dient te zijn van regionale afstemming. Omdat onderhavig woningbouwplan regionaal is afgestemd volgens de regionale afspraken wordt voldaan aan deze verordening. Het plan is afgestemd in het regionaal bestuurlijk overleg ‘VVRE’ op 2 november 2023. Het plan is opgenomen in de monitor plancapaciteit van de provincie Noord-Holland. 3.3.3 Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 Op 31 maart 2020 is de Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025 vastgesteld door Provinciale Staten. De Woonagenda is de uitvoeringsagenda van het woonbeleid van de provincie Noord-Holland voor de komende vijf jaar. De Woonagenda volgt uit en past binnen de randvoorwaarden van het provinciaal ruimtelijk beleid, zoals beschreven in de provinciale Omgevingsvisie NH2050 en het coalitieakkoord ‘Duurzaam doorpakken’.

Vanuit het provinciaal én regionaal belang dat de woningmarkt goed functioneert en het wonen optimaal bijdraagt aan het versterken van de kwaliteiten van Noord-Holland, maakt deze agenda de inzet en bijdrage van

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

15/29

Beleid

de provincie daaraan concreet. De Woonagenda bestaat uit drie delen die samen de uitvoeringsagenda voor de komende vijf jaar bevat: • • •

Actieagenda 2020-2025; De ambitie, doelstelling, rol en ruimtelijke uitgangspunten; Speerpunten provincie en richtinggevende principes voor het woonbeleid.

De actiepunten die uit deze drie onderdelen volgen, zijn: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

Maatwerkafspraken in regionale woonakkoorden; We bieden kennis, meedenkkracht en hulp; Versnellen woningbouwproductie; Samenwerking stimuleren; Verduurzaming wonen; Meer flexibiliteit in de woningmarkt; Stimuleren circulair bouwen; Leveren van informatie en monitoring.

Betekenis voor het project Binnen Noord-Holland Noord groeit de bevolking nog steeds. De groei is vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde. Hierdoor zijn er meer woningen benodigd. De beoogde ontwikkeling zal dan ook bijdragen aan het actiepunt 3: versnellen woningbouwproductie. Het realiseren van woningbouw is niet in strijd met de Woonagenda provincie Noord-Holland 2020-2025.

3.4

Regionaal beleid

3.4.1 Structuurschets West-Friesland De gemeenten Drechterland, Enkhuizen, Hoorn, Koggenland, Medemblik, Opmeer en Stede Broec vormen samen de bestuurlijke regio West-Friesland. De regio heeft de ambitie binnen enkele jaren tot de top 10 van meest aantrekkelijke regio’s van Nederland te behoren. Het gezamenlijk ‘zorgen voor woonruimte voor de Westfriese bevolking en vraaggericht bouwen voor mensen van buiten de regio. De ambities van voorliggend plan, prettige wonen in een aantrekkelijke omgeving, sluiten aan op regionale ambities uit de structuurschets West-Friesland en de regionale woonvisie West-Friesland. Met dit initiatief worden zowel koop- als huurwoningen gerealiseerd. Gemeente Hoorn wil jongeren en hoogopgeleiden aantrekken en vasthouden. Een geschikt woningaanbod is hiervoor van belang. Appartementen sluiten aan bij de behoeften van starters. Tegelijkertijd voldoen grotere appartementen ook aan de behoeften van ouderen. Het is belangrijk om ouderen te stimuleren om te verhuizen naar andere woningen om uiteindelijk de doorstroom in goedkopere woningen te activeren. Het initiatief voldoet aan de speerpunten van de West-Friese Basis en kan daarom verder getoetst worden aan de speerpunten van het West-Fries Vooruitdenken. Het plan draagt positief bij aan betaalbaar en langer zelfstandig wonen.

Het ontwerp en programma bijdraagt aan een duurzame en aantrekkelijke woonomgeving. Tot slot zorgt de ontwikkeling ook voor een kwalitatieve impuls in het woningaanbod met de combinatie van huur- en koopwoningen met verschillende oppervlaktes. Dit spreekt verschillende type bewoners aan en draagt daardoor bij aan een inclusieve samenleving. 3.4.2 Woondeal Noord-Holland Noord Op 15 maart 2023 is de Woondeal Noord-Holland Noord tussen het Rijk, de provincie NoordHolland en de gemeenten in Noord-Holland Noord overeen gekomen. De vraag naar nieuwe woningen in Westfriesland is groot. De regiogemeenten hebben zich gecommitteerd jaarlijks minimaal 1.300 woningen te bouwen. De totale opgave betreft 12.500 woningen tot en met 2030 en 16.000 woningen tot 2040. Bij de woondeal zijn de volgende zaken van belang: • Kansrijke locaties waar de partijen snel veel woningen kunnen bouwen. • Duidelijke kaders vanuit de overheid. • Versnelde procedures gericht op realisatie.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

16/29

Beleid

• •

Voldoende overprogrammering in de plancapaciteit zodat adaptief programmeren mogelijk is. Nauwe samenwerking tussen overheden, corporaties en marktpartijen.

Afgesproken is dat de regio’s in Noord-Holland Noord in 2023 het regionale aandeel in de bouwopgave verdelen per gemeente. De gemeente Hoorn heeft afgesproken om van deze opgave 6.000 woningen te realiseren tot 2030. 3.4.3 Regionaal woonakkoord 2020-2025 Voor de regio West-Friesland is een Woonakkoord opgesteld. Deze zijn door alle gemeenteraden in de regio vastgesteld. Het Woonakkoord draagt samen met het afwegingskader wonen West-Friesland 2019 bij aan de binnen het Pact van West-Friesland uitgesproken ambitie om tot de top 10 woonregio’s van Nederland te behoren. Samen met het Woonakkoord wordt uitvoering gegeven aan realistische doelen die in de regio opgepakt worden om de woningmarkt (meer) toekomstbestendig te maken en te behouden. In het Woonakkoord voor West-Friesland werken de Westfriese gemeenten Hoorn, Medemblik, Koggenland, Opmeer, Enkhuizen, Drechterland en Stede Broec samen met de provincie aan een evenwichtig en afgestemd woningbouwprogramma in de regio. Naast deze gemeenten, hebben ook betrokken marktpartijen zoals woningcorporaties, zorgpartijen, bouwers, ontwikkelaars en huurdersvereniging input geleverd voor dit Woonakkoord.

De speerpunten uit het woonbeleid zijn: • bestaande voorraad: kwaliteit en aantrekkelijkheid op peil houden en uitbouwen; • vitale kernen: leefbaar West-Friesland tot in de kern; • nieuwbouw: vooral inzetten op onderscheidende en complementaire producten; • scheiden van wonen en zorg: langer zelfstandig wonen bevorderen; • flexibel kader: houvast voor de regio en ruimte voor marktinitiatieven. De toenemende populariteit van West-Friesland, de inhaalvraag van de afgelopen jaren en het groeiende positieve saldo in de migratie maken het aannemelijk dat de behoefteprognoses in de nabije toekomst naar boven dienen te worden bijgesteld. De provinciale bevolkingsprognose stelt als indicatieve woningbehoefte 7.150 woningen voor de periode 2019-2030. Op het plangebied zijn de voorwaarden voor het binnenstedelijk bouwen van toepassing. Betekenis voor het project De beoogde ontwikkeling draagt bij aan de hiervoor aangetoonde woningbehoefte. Het betreft een binnenstedelijk inbreidingsplan. Het planvoornemen is regionaal afgestemd.

3.5

Gemeentelijk beleid

3.5.1 Omgevingsvisie Hoorn Op 14 februari 2022 is de Omgevingsvisie Hoorn gewijzigd vastgesteld. De Omgevingsvisie beschrijft de gewenste toekomst van de fysieke leefomgeving in Hoorn. De Omgevingsvisie is de zogenoemde 'stip op de horizon' bij het uitwerken van plannen en ideeën in Hoorn. Het centrale doel van de Omgevingsvisie is een stad die op langere termijn vitaal en leefbaar is, welk doel bereikt wordt door de volgende opgaven in samenhang te realiseren: • het aantrekkelijk maken van bestaande en nieuwe wijken, met een ambitie om 10.000 tot 12.000 nieuwe woningen te realiseren binnen de bestaande stad; • het voortbouwen op economische en toeristische kansen, met een ambitie om 3.200 nieuwe banen te creëren; • het verbeteren van bereikbaarheid via weg, spoor en water; • het werken aan een socialere, gezondere en veiligere omgeving; • het verder verduurzamen en vergroenen. De woningbouwopgave moet binnen de bestaande gemeentegrenzen opgelost worden. De locaties zijn (onder andere): • Poort van Hoorn

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

17/29

Beleid

• Centrumgebied Kersenboogerd • Hoorn-Noord en Venenlaankwartier (inclusief Holenkwartier) • Grote Waal Oost • Nieuwe Steen • Hof van Hoorn • Dampten-Berkhouterweg Er wordt ingezet op een woningbouwprogramma dat de bestaande ‘gaten’ in het woningaanbod invult. Het gaat dan vooral om woningen voor doorstromers, ouderen, jongeren en starters. Betekenis voor het project In de omgevingsvisie is het plangebied aangewezen als ‘kleinstedelijk gebied’ (zie figuur 3.1). Daarover wordt het volgende vermeld: “Intensivering – ‘Klein Stedelijk’

Afbeelding 3.2: Uitsnede plankaart Omgevingsvisie Hoorn (plangebied binnen rode lijn)

In de ‘Klein stedelijke’ gebieden voegen we ook nieuwe woningen, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven toe. We ontwikkelen hier meer woningen, bedrijven en voorzieningen per vierkante meter dan in de omliggende woonwijken. Denk hier ook bijvoorbeeld aan een mix van kleinere woningen met tuin voor jonge gezinnen, appartementen voor jongeren en ouderen, basisscholen, winkels en restaurants. Hier bieden we dus ruimte voor het mengen van functies. We zorgen ook hier dat we met nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het vergroenen en verduurzamen van het gebied.” Voor de komende jaren ligt er een flinke opdracht om nieuwe woningen te bouwen in Hoorn. Daarvoor is binnen de stadsgrenzen nog maar weinig ruimte. De realisatie van woningbouw aan Nieuwe Steen 6 past binnen opgave 1 uit de Omgevingsvisie van de Gemeente Hoorn. In de komende jaren zal de gemeente in totaal ongeveer 10.000 tot 12.000 woningen moeten realiseren. 500 á 1000 van deze woningen worden volgens de Omgevingsvisie gerealiseerd in het gebied ‘Nieuwe Steen’. Het beoogde plan voor de herontwikkeling aan de Nieuwe Steen 6 kent een programma van circa 270 m2 bedrijfsruimte en 81 duurzame nieuwbouwappartementen met een grootte varierend van circa 60 tot 115 m2.

De toename van de parkeerdruk wordt grotendeels op eigen terrein opgelost maar voorziet ook in de aanleg van een zestal parkeerplaatsen in het openbaargebied in de directe nabijheid van het plangebied. De opzet van het plan waarborgt belangrijke omgevingsaspecten zoals privacy, afstand tot de omliggende woningen en maximaal behoud

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

18/29

Beleid

van bestaande bomen. In het plan zijn in het kader van duurzaamheid en vergroening nieuwe bomen beoogd en worden de mogelijkheden van natuurlijk infiltreren van hemelwater onderzocht. Daarmee past de herontwikkeling van de Nieuwe Steen 6 binnen de ambities zoals geformuleerd in de omgevingsvisie. 3.5.2 Woonvisie 2020 - 2050 Vanuit de Woonvisie, vastgesteld door de gemeenteraad op 20 oktober 2020, wordt ingezet op de groei van de stad, te streven naar een gemengde bevolking naar leeftijd en sociaaleconomische status per wijk, te werken aan een duurzamer woningvoorraad en in te zetten op meer sociale huurwoningen en een betere doorstroming in de sociale- en midden categorie. Er zijn vier opgaven geformuleerd: 1. Versnelling en ontwikkeling. We zetten in op groei van de stad. We stimuleren onze partners om de bouwproductie hoog te houden om zo aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee trekken we nieuwe inwoners (jongeren en hoger opgeleiden) aan. Er ontstaan gemengde wijken voor de lange termijn. 2. Wonen, zorg en welzijn. De wijken gaan bestaan uit een gemengde bevolking naar leeftijd en sociaaleconomische status. Mensen kunnen elkaar ontmoeten en naar eigen vermogen meedoen.

Om de vergrijzing op te vangen gaan we aan de slag met passende woonvormen en voorzieningen en bewustwording onder de doelgroep rond de aanpassing van de woning met betrekking tot het langer zelfstandig wonen. Om personeelstekorten in de zorg te bestrijden, werken we samen om studenten in de zorg te faciliteren. 3. Duurzaam wonen. We werken aan een duurzamere woningvoorraad en richten ons op thema’s als energieneutraliteit, circulair bouwen en alternatieven voor het gas. 4. Sociale huurmarkt, woonwagenbewoners en buitenlandse werknemers. Meer sociale huurwoningen en betere doorstroming in de sociale- en midden categorie moeten zorgen voor voldoende aanbod. Woonwagenbewoners van Hoorn kunnen leven in een woonvorm die past bij hun culturele identiteit. Omdat de beroepsbevolking krimpt, is de gemeente ook steeds meer afhankelijk van buitenlandse werknemers. Betekenis voor het project Het plan past binnen de opgaven en activiteiten van de Woonvisie Hoorn. Onder de opgave en activiteit ‘Versnelling en ontwikkeling” wordt er ook aandacht besteed aan transformatie. De bestaande leegstaande en verouderde gebouwen worden gesloopt en vervangen door duurzame nieuwe gebouwen met een significante bijdrage aan de woningbouw ambities zoals vastgelegd in de woonvisie.

3.5.3 Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur In de ‘Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur’ van de gemeente Hoorn zijn per categorie woningen voorwaarden vastgelegd. Echter, voor het onderhavige plan zijn afspraken over de typologie woningen en prijzen, instandhoudingstermijn en zelfbewoningplicht privaatrechtelijk geregeld in de gesloten anterieure overeenkomst. 3.5.4 Toekomst van de stad – Uitgangspunten voor ‘meer stad worden’ De gemeenteraad heeft voor de stedelijke ontwikkeling van Hoorn ambities vastgesteld. De visie is het handvat voor de ontwikkeling om ‘meer stad te worden’. Op 6 juni 2019 heeft de gemeenteraad het volgende besloten: 1. Om leefbare en vitale stad te blijven moet Hoorn 'meer stad worden'. 2. De gemeente Hoorn maakt een ambitiesprong in het stedelijk gebied en realiseert stedelijke woonmilieus waarin wonen, werken en verblijven samenkomen en die een duidelijke meerwaarde opleveren voor de stad. Kansen hiervoor liggen met name in verdichting in de stedelijke rand rondom de binnenstad. 3. De gemeente Hoorn streeft naar het transformeren van bedrijventerreinen in of tegen het stedelijk gebied naar gebieden waarin wonen, werken en verblijven samenkomen, zodat deze gebieden aansluiten bij de rest van de stad en aantrekkelijk blijven voor inwoners, bedrijven en bezoekers. 4.

Onze ambitiesprong dragen we proactief uit en we zetten de gemeente Hoorn op de kaart als aantrekkelijke stad om te wonen, werken en te verblijven.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

19/29

Beleid

5. Om onze ambities te realiseren maken we een slag van 'beheergemeente' naar 'ontwikkelingsgemeente'. 6. De uitgangspunten zoals genoemd in het voorstel behorende bij het besluit (onder argumenten) leidend te laten zijn bij nieuwe ontwikkelingen in de stad en als leidraad te hanteren voor nog te ontwikkelen beleid zoals het economisch programma en de woonvisie. 7. Woningbouwprojecten voor jongeren tot en met 28 jaar, bij voorkeur en rondom stationsgebied(en) te (laten) realiseren, omdat dit een effectieve bijdrage levert om Hoorn, als kloppend hart van de regio, een vitale stad te laten blijven. Betekenis voor het project Vanwege de ligging én omvang van de locatie is het mogelijk om met dit initiatief optimaal invulling te geven aan de gemeentelijke ambitie ‘Hoorn meer stad’. De uitgangspunten van het ‘Meer stad worden’ zijn nader uitgewerkt in onder meer de Woonvisie, de Mobiliteitsvisie en de Omgevingsvisie”. 3.5.5 Mobiliteitsvisie Hoorn De Mobiliteitsvisie legt de denkkaders voor ontwikkelingen vast en geeft vorm aan de hoofdkeuzes voor de ontwikkeling van de infrastructuurnetwerken en het Hoornse denken over mobiliteit. Meer stad worden gaat niet zomaar. Mobiliteit is een belangrijke voorwaarde bij het meer stad worden. De gemeente zet daarom in op zeven punten aandachtspunten: 1. Vervoerwijze afhankelijk van het schaalniveau van de reis. 2.

Kwaliteit toevoegen voor lopen, fiets en OV. Autokwaliteit op peil houden. 3. Een sterke stedelijke knoop rondom de binnenstad en het station. 4. De wijken buiten de stedelijke knoop hebben een onderscheidende woonkwaliteit dankzij de nabijheid van zowel het stedelijke kerngebied als het groene landschap. 5. Gebiedsontwikkeling als vliegwiel voor routekwaliteit en innovaties. 6. Een veilige stad voor elke verplaatsing. 7. Verduurzaming van de automobiliteit: laden en delen. Betekenis voor het project Bij de uitwerking van het plan dient rekening te worden gehouden met de aandachtspunten uit de Mobiliteitsvisie Hoorn 2030. Met het verplaatsen van het fietspad ontstaat er een sociaal veiliger fietspad t.o.v. de bestaande situatie. 3.5.6 Bomenbeleidsplan Het Bomenbeleidsplan uit 2009 steunt op het Groenbeleidsplan uit 2004. Centraal in het boombeleid van Hoorn staat het beschermen van het huidige en toekomstige bomenbestand en het scheppen van voorwaarden voor een optimale ontwikkeling en verzorging van bomen. Via het principe ‘niet kappen tenzij’ worden de gemeentebomen zoveel mogelijk beschermd. De kapprocedure volgens de regelgeving van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) komt tegemoet aan dit principe. De bomenkaart vormt de onderlegger voor het Bomenbeleidsplan. De belangrijke huidige en gewenste boomstructuren zijn vastgelegd op kaart.

Deze boomstructuren zijn onderverdeeld in hoofdstructuur, secundaire structuur en het wijkgroen en parkgroen. De hoofdstructuur valt grotendeels samen met de ontsluitingsstructuur vanuit de wijken en de stad. De secundaire structuur bestaat uit een aantal lange routes door de wijk langs wegen, fietspaden en watergangen. Langs deze routes staan beeldbepalende boomrijen. Hoorn zet zich in voor het handhaven en optimaliseren van deze boomstructuren. Uit het Bomenbeleidsplan volgt dat de gemeente voor nieuwe bouwlocaties een bomennorm hanteert. Dat houdt in dat voor nieuwbouw 1,3 bomen per woning geplant zal moeten worden. Dit kan zowel binnen het plangebied worden opgelost, maar ook daar buiten. Wanneer het niet (geheel) binnen het plangebied mogelijk is kan "vergroening" op een andere passende wijze worden ingevuld in het plangebied (waarbij goedkeuring nodig is van de gemeente) en indien dit niet mogelijk is kan door een financiële bijdrage deze verplichting worden geregeld door de gemeente door buiten het plangebied hieraan uitvoering te geven.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

20/29

Beleid

Betekenis voor het project Conform het bomenbeleidsplan moet voor elke nieuwe woning 1,3 boom worden gepland binnen de gemeente Hoorn. Met 81 woningen betekent dat 105,3 bomen, dat is afgerond 105 bomen die moeten worden gepland. Het projectgebied van Nieuwe Steen 6 betreft twee kavels in eigendom van de initiatiefnemer waarop al een aantal bomen staat. Daarnaast wordt het projectgebied voor deze ontwikkeling vergroot met een stuk gemeentegrond. Ook op deze grond staat een aantal bomen. Een deel van de bestaande bomen zal door de planontwikkeling verdwijnen. De bomen die verdwijnen van gronden die anno januari 2024 nog in eigendom van de gemeente zijn (en levensvatbaar zijn) moeten 1 op 1 worden gecompenseerd. Dat betreft 8 bomen. Bomen die verdwijnen en staan op gronden van de initiatiefnemer hoeven niet gecompenseerd worden. Hiervoor geldt dat er 1,3 boom per nieuwe woning nodig is. Met deze uitgangspunten is onderstaande berekening gemaakt: Met het verdwijnen van 8 bomen op gemeentegrond en het toevoegen van 12 bomen in het plangebied moeten 101 bomen buiten het plangebied worden gepland. Aantal bomen dat verdwijnt door planontwikkeling Waarvan op gemeentegrond Waarvan op particulier terrein Te compenseren bomen 1 op 1 Totaal aan te planten bomen voor deze planontwikkeling Nieuw aantal bomen binnen plangebied Nieuw aantal bomen buiten plangebied

31

8 23 8 8 plus 105

113

12 101

3.5.7 Leidraad Inrichting openbare ruimte gemeente Hoorn (LIOR) De overheid laat steeds meer activiteiten aan de markt over. Bij nieuwe ontwikkelingen in de gemeente ontwikkelt een initiatiefnemer niet alleen privaat terrein, maar ook de openbare ruimte. Nadat de openbare ruimte gereed is, neemt de gemeente deze over in beheer en eigendom. Daarom is het belangrijk dat de gemeente vooraf kan aangeven welk kwaliteitsniveau zij wenst. Om tijdens de contractvorming al inzicht te hebben in de wensen van de gemeente ten aanzien van de te ontwikkelen openbare ruimte, is een Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) opgesteld. Betekenis voor het project Voor de aansluiting op het openbare gebied en de op de gemeente over te dragen gronden gelden de regels uit de LIOR, versie februari 2022. 3.5.8 Groenvisie De gemeente Hoorn heeft in de Groenvisie het beleid op het gebied van groen en natuur vastgelegd. In de Groenvisie maakt de stad voor de komende 10 jaar keuzes voor het beheer, inrichting en gebruik van het groen. Groen is één van de belangrijkste stofferingen in de openbare ruimte. Een groene aankleding zorgt voor sfeer en beleving. Ook is groen van belang voor klimaatbestendigheid en een gezond leefklimaat in een steeds meer dichtbevolkte gemeente. Door inbreiding van woningen ontstaat meer druk op de groengebieden.

De kwaliteit en kwantiteit van het groen wordt zo nog belangrijker voor de stedelijke leefbaarheid. Het groen in de openbare ruimte kan tenslotte bijdragen aan andere maatschappelijke doelen, zoals het verbeteren van de sociale cohesie. Binnen diverse pijlers zijn ambities gevormd.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

21/29

Beleid

Betekenis voor het project Het beleid is om in nieuwbouwwijken de kwaliteit en kwantiteit van het toekomstige groen te borgen. Belangrijk in het gebied Nieuwe Steen is de ruimtelijke structuur van losse, alzijdige bebouwing in een groene setting. Om dit te borgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, welke is opgenomen als bijlage 1. Bij de transformatie van kantoor- naar een woonfunctie is het belangrijk dat het terrein meer ruimtelijke kwaliteit van een verblijfsgebied (woonkwaliteit) krijgt. Belangrijk daarbij is het vergroenen van het gebied, waarbij het parkeren niet verder wordt geïntensiveerd en op een groene manier wordt ingepast. Ook is het van belang dat er een ruimtelijk eenduidig gebied ontstaat (in uitstraling, ontwerp en materiaalgebruik). Op die manier kan een eenduidig (parkachtig) woongebied worden ontwikkeld. Met groene taluds richting de Provincialeweg in combinatie met natuurlijke ruige beplanting en bloemrijk gras. De publieke ruimte inpakken met plantvakken met vaste beplanting heesters en solitaire bomen. Het parkeren wordt op een groene manier ingepast conform de maaiveldinrichting2 (zie bijlage 2). Bij de uitwerking van het plan zijn de pijlers uit de groenvisie leidend. 3.5.9 Hoornse Hoogte, Visie op stedelijke groei en hoogbouw Op 8 februari 2022 is de visie Hoornse hoogte, visie op stedelijke groei en hoogbouw vastgesteld.

Met deze visie wil de gemeente Hoorn richting geven aan de groei van de stad. In eerdere besluiten (Meer Stad Worden, Woonvisie) heeft de gemeenteraad al besloten om meer woningen en arbeidsplaatsen binnen de bestaande stad te willen stimuleren. Deze visie geeft aan wat dat concreet betekent voor de bouwopgave: Waar (op welke plekken in de stad), wat (met welke bebouwing en openbare ruimte) en hoe zijn we erover in gesprek (besluitvormingsproces). De visie heeft een directe relatie met de omgevingsvisie, waarin de gemeente integraal toekomstige ontwikkelingen in beeld brengt. Ook waar het bijvoorbeeld gaat over mobiliteit, klimaatadaptatie en toerisme. In de visie is de inbreng van zoveel mogelijk inwoners en ondernemers meegewogen. Deze inbreng is opgehaald tijdens gespreksavonden, via enquêtes en op scholen. Ook is er de mogelijkheid geboden om te reageren op een concept visie. De rode lijn is: er is veel behoefte aan woningen, maar bouwen in de stad moet wel passen bij de omgeving. Hoorn is een unieke stad en dat wil iedereen graag zo houden. Hoornse hoogte maakt onderscheid tussen vier verschillende gebieden: Binnenstad en langs de oude dorpslinten, het gemengd stedelijk gebied van de Provincialeweg en stations, klein stedelijke wijken rond binnenstad en stationsgebied, en de Groene woonbuurt. De groei van de stad vangt Hoorn zoveel mogelijk op in intensiveringsgebieden.

Plekken in de stad waar, bijvoorbeeld door het vertrek van bedrijven, of in combinatie met bedrijven, ruimte ontstaat in de stad voor wonen, werken en voorzieningen.

2

Maaiveldinrichting, 5 september 2024

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

22/29

Beleid

Betekenis voor het project Het plangebied ligt op de grens tussen gebieden die zijn aangemerkt als ‘klein stedelijk', en ‘gemengd stedelijk’.

Afbeelding 3.2: Uitsnede uit Hoornse Hoogte (plangebied binnen rode lijn)

In ‘klein stedelijke gebied’ kan bij transformatie een kleinstedelijke bebouwing komen. Het gaat hier om appartementengebouwen in 4 tot maximaal 8 bouwlagen. In ‘gemengd stedelijk gebied’ streeft de gemeente bij bestemmingswijziging naar gemengd stedelijke gebieden, met ruimte voor een mix van wonen, werken en voorzieningen. De gevarieerde stadsbebouwing mag hier tussen 4 en 6 bouwlagen hoog zijn, met accenten tot 8 lagen (30 meter). In paragraaf 2.2. is de stedenbouwkundige inpassing van het project beschreven.

Goede ruimtelijke onderbouwing Nieuwe Steen

23/29

Milieu- en omgevingsaspecten

4

Milieu- en omgevingsaspecten

4.1

Algemeen

Diverse milieuaspecten vormen belangrijke input bij de ontwikkeling van het plangebied. In dat verband dient bij de afweging van het al dan niet toelaten van bepaalde ruimtelijke ontwikkelingen te worden onderzocht welke milieuaspecten daarbij een rol (kunnen) spelen. Tevens is het van belang milieubelastende functies ruimtelijk te scheiden van milieugevoelige functies.

4.2

Water

De watertoets is een verplicht onderdeel van een ruimtelijke procedure. Het is verplicht in beeld te brengen wat de effecten van de voorgenomen activiteit op de waterhuishouding zijn. Het gaat hier zowel om de waterkwaliteit als waterkwantiteit. Het streven is er zoveel mogelijk op gericht om water (regen-, afval- en oppervlaktewater) op een goede manier in te passen in het ontwerp. Betekenis voor het project Het plangebied kent in de huidige situatie reeds een hoge mate van verharding en krijgt een stedelijke invulling door bebouwing, parkeerplaatsen en groen. In het gebied zelf is geen ruimte voor water, maar wel ruimte voor groen. Het Hoogheemraadschap stelt dan ook geen eisen voor watercompensatie. Wel kan klimaat adaptief worden gebouwd. Voor onderhavige planlocatie zijn door het Hoogheemraadschap de volgende zaken voorgesteld: • Kijk naar mogelijkheden om groene en het liefst blauwe daken te realiseren. Juist omdat de ruimte beperkt is, zijn daken zeer geschikt om de klimaatopgave te realiseren. Bijkomend voordeel is dat deze daken ook in de klimaatbeheersing van het gebouw een positieve rol spelen. Wel zijn blauwe daken, waarbij wateropvang wordt gerealiseerd, veel effectiever dan groene (sedum) daken. • Om ook op zichthoogte meer groen in te passen kan daarbij worden gedacht aan groene gevels. Deze gevels kunnen met name bij hittestress een functie vervullen.