Bijlage 10 - Geanonimiseerde ontwerpbeschikking weigering Boedijnhof 153

ONTWERP WEIGERING OMGEVINGSVERGUNNING Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Deelactiviteit Planologisch strijdig gebruik, artikel 2.1 lid 1 onder c

Vergunning nr. OLO nr. Intern nr.

202100936 6417303 10253

Datum besluit: (DATUM) Datum verzending: (DATUM)

Gegevens van de aanvrager / aanvraag Naam: Adres: Gemachtigde: Adres: Datum aanvraag: Omschrijving aanvraag:

4 oktober 2021 het wijzigen van de huidige bestemming naar wonen

Gegevens van het perceel waarop de aanvraag is gericht Ligging: Boedijnhof 153, 1628 SH Hoorn Kadastrale gegevens: Sectie K nr. 5439

Burgemeester en wethouders van Hoorn hebben op 4 oktober 2021 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ontvangen voor het wijzigen van de huidige bestemming naar wonen op de locatie Boedijnhof 153 te Hoorn met de activiteit planologisch strijdig gebruik, artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Aan deze beschikking zijn de volgende overwegingen verbonden. OVERWEGINGEN Planologisch strijdig gebruik Ontvankelijkheid De aanvraag voor een omgevingsvergunning kon in eerste instantie niet in behandeling worden genomen omdat deze niet compleet was. Op 24 november 2021 is verzocht aanvullende gegevens in te dienen, welke op 23 december 2021 zijn ontvangen. Vigerende bestemmingsplannen: 1. Bestemmingsplan Kersenboogerd De gronden zijn bestemd als ‘Kantoor’. Op grond van artikel 12.1 zijn de voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn bestemd voor kantoren. Het gebruik ten behoeve van woningen is in strijd met het bestemmingsplan. Op grond van artikel 12.4 wordt een gebruik, strijdig met deze bestemming, in ieder geval gerekend het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van het wonen. 2. Paraplubestemmingsplan Archeologie De gronden zijn bestemd met de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie 5’.

De gronden zijn op grond van artikel 8.1 behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de te verwachten archeologische waarden in de bodem. Aangezien er geen bouwwerkzaamheden plaatsvinden, is de aanvraag in overeenstemming met deze bestemming.

3. Paraplubestemmingsplan parkeren en laden en lossen Door middel van het parapluplan worden regels gesteld over parkeren en laden en lossen die in acht moeten worden genomen bij het verlenen van een omgevingsvergunning. Bij het verlenen van een omgevingsvergunning dient:  een te verwachten behoefte aan het parkeren of stallen van auto's, (motor)fietsen en/of andere voertuigen krachtens een voorschrift verbonden aan de omgevingsvergunning in voldoende mate verzekerd te zijn dat voldoende parkeervoorzieningen zijn aangebracht in, op of onder het gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw hoort en dat deze parkeervoorzieningen worden gerealiseerd en in stand worden gehouden;  een te verwachten behoefte aan ruimte voor het laden of lossen van goederen, moet in deze behoefte in voldoende mate zijn voorzien aan, in of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort en dat deze laad- en losvoorzieningen worden gerealiseerd en in stand worden gehouden. Van voldoende mate van parkeervoorzieningen is sprake indien is voldaan aan de parkeernormen zoals opgenomen in het beleid 'Parkeernormennota Hoorn'. De gronden vallen binnen het gebied dat is aangeduid als ‘rest bebouwde kom’. De woningen bevinden zich volgens de aanvraag in de categorie starterswoningen.

Starterswoningen betreffen woningen voor éénpersoonshuishoudens met een maximale omvang van 40 m2. Uit de aanvraag blijkt dat de woningen groter zijn, namelijk 85,4 m2 (GO), 63,8 m2 (GO) en 62,9 m2 (GO) en dus niet in de categorie starterswoningen vallen. De categorie etage midden 60-120 m2 is van toepassing. Het is onbekend of de woningen worden verhuurd of verkocht. Gelet op de parkeerdruk van 60% in de omgeving, kan de parkeernorm uit kolom M worden toegepast.

In de huidige situatie zijn er 75 parkeerplaatsen aanwezig. Er worden maximaal 32 woningen gerealiseerd. In de situatie dat de woningen in de categorie koop vallen is de van toepassing zijnde parkeernorm 1,7. Het aantal benodigde parkeerplaatsen zou dan 54,4 = 54 parkeerplaatsen bedragen. In de situatie dat de woningen in de categorie huur vallen is de van toepassing zijnde parkeernorm 1,3. Het aantal benodigde parkeerplaatsen zou dan 41,6 = 42 parkeerplaatsen bedragen. Deze ruimte is in de huidige situatie aanwezig op het perceel. Bij de aanvraag is aangegeven dat er tussen 50 en 55 parkeerplaatsen nodig zullen zijn. Bij de aanvraag is niet aangegeven of de woningen in de categorie koop of huur worden gerealiseerd. Gelet op de parkeernorm die in het geval van de categorie koop op 54 parkeerplaatsen uitkomt en met de in de aanvraag genoemde 50 tot 55 parkeerplaatsen hier niet zonder meer in wordt voorzien, kan op deze wijze niet in voldoende mate worden verzekerd dat voldoende parkeervoorzieningen worden aangebracht en in stand worden gehouden, en is de aanvraag in strijd met het bestemmingsplan.

2

4. Paraplubestemmingsplan Veegplan Dit bestemmingsplan regelt voor verschillende gebieden in de gemeente een aanpassing/correctie van een aantal regels en heeft een aantal gerealiseerde plannen positief bestemd. Het Veegplan heeft geen bijzondere consequenties voor deze locatie. Juridisch kader Ingevolge artikel 2.10, lid 1, sub c Wabo wordt de omgevingsvergunning voor het gebruik van gronden en/of bouwwerken geweigerd indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan. Ingevolge artikel 5 lid 6 Bijlage II Bor is artikel 4, onderdelen 9 en 11 Bijlage II Bor niet van toepassing op een activiteit als bedoeld in onderdeel C of D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Omdat de aanvraag een stedelijk ontwikkelingsproject betreft welke vermeld staat op bijlage D (cat. D 11.2) bij het Besluit milieueffectrapportage is artikel 4 onderdelen 9 en 11 van Bijlage II Bor niet van toepassing. Ingevolge artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3° Wabo kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend, indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. Ingevolge artikel 2.12, lid 3 Wabo kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur regels worden gesteld omtrent de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing, bedoeld in het eerste lid, onder a, onder 3°.

Ingevolge artikel 3.10, lid 1, sub a Wabo is afdeling 3.4 Algemene wet bestuursrecht van toepassing op de voorbereiding van een beschikking op de aanvraag om een omgevingsvergunning indien de aanvraag geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, voor zover er strijd is met het bestemmingsplan of een beheersverordening en slechts vergunning kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3°. Ingevolge artikel 6.5, lid 1 Bor wordt, voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c van de wet, de omgevingsvergunning, waar met toepassing van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 3° van de wet wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening niet verleend dan nadat de gemeenteraad van de gemeente waar het project geheel of in hoofdzaak zal worden of wordt uitgevoerd, heeft verklaard dat hij daartegen geen bedenkingen heeft. Op [PM DATUM] heeft de raad geweigerd een verklaring van geen bedenkingen af te geven. Ingevolge artikel 7.17 Wet milieubeheer, neemt het bevoegd gezag een beslissing een beslissing omtrent de vraag of bij de voorbereiding van het betrokken besluit voor de activiteit, vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die zij voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport moet worden gemaakt.

Op [PM DATUM] heeft het college besloten dat geen milieueffectrapportage nodig is. Advies: Aanvraag omgevingsvergunning weigeren. Motivering: Wij besluiten om geen medewerking te verlenen aan uw aanvraag voor het wijzigen van het gebruik van het bestaande gebouw aan de Boedijnhof 153 ten behoeve van het wonen (32 woningen) omdat het verlenen van medewerking aan transformatie van deze kantorenlocatie niet past bij de gemeentelijke ambitie om werkgelegenheid te behouden en meer werkgelegenheid te realiseren. Medewerking aan de aanvraag heeft precedentwerking. Dit achten wij ongewenst en willen wij voorkomen. In het navolgende zullen wij dit toelichten. Verhouding werklocaties en woningbouw In de Uitvoeringsagenda Economie 2020-2024 is de ambitie neergelegd om een groei in het aantal arbeidsplaatsen te bereiken. Op dit moment sluiten vraag en aanbod van kantoren echter niet goed op elkaar aan. Er is nog steeds vraag naar kantoorruimte terwijl het aanbod daarentegen laag is. De leegstand bedraagt volgens de laatst bekende monitor werklocaties (uit oktober 2020) circa 6.000 m2 op een totale voorraad van 95.000. 6% leegstand is een ‘gezond’ percentage frictieleegstand. De leegstand op peildatum augustus 2021 bedraagt circa 1.000 m2. Het meest recente leegstandspercentage bedraagt 1% (augustus 2021) en bevindt zich onder het gezonde frictieniveau van 6%.

Langs de Lageweg is ook weinig leegstand van kantoorpanden. Volgens ondernemers en 3

bedrijfsmakelaars die aanwezig waren tijdens een marktconsultatie in juli 2021 is er nauwelijks kantorenleegstand in de regio en is veel werk gemaakt van transformatie van kantoren. Het is het daarom van belang zorgvuldig om te gaan met het huidige resterende aanbod kantoren. Transformatie op dit moment betekent dat de huidige kantoren, inclusief bijhorende werkgelegenheid, moeten vertrekken terwijl nieuwe werklocaties op dit moment niet voorhanden zijn. De Lageweg is een gebied dat gekenmerkt wordt door de aanwezigheid van diverse bedrijven en voorzieningen. Dit gebied wordt als overgangsgebied beschouwd tussen de woonwijk Kersenboogerd en het gezoneerde industrieterrein Hoorn 80 en de Provincialeweg. In dat licht bezien is de werkfunctie op deze plek passend. Hierbij moet ook in ogenschouw worden genomen dat planvorming rondom de Poort van Hoorn in volle gang is waarbij werkgelegenheid en de invulling van de nietwoonfuncties de aandacht hebben. Er is een toenemende vraag naar werkplekken in dat gebied. Deze werkplekken zijn echter niet op korte termijn beschikbaar. Bovendien moeten nieuwe werklocaties voor kantoren goed aansluiten op de kwalitatieve en kwantitatieve vraag. Het verbinden van deze effecten met elkaar vraagt om een nadere strategische uitwerking. Het ligt in de rede dat die uitwerking plaatsvindt na vaststelling van de omgevingsvisie.

Op dit moment loopt transformatie van bestaande kantoorlocaties te ver vooruit op het beschikbaar komen van nieuwe werkplekken en wordt hiermee gemeentelijk beleid doorkruist. Hier komt bij dat de lopende plannen en projecten binnen de gemeente voor de komende jaren al in grote mate invulling geven aan het belang om meer woningen te realiseren (o.a. Kansen voor Kersenboogerd, Poort van Hoorn, Rozenbuurt, Holenkwartier en Bangert en Oosterpolder). Vanuit dat oogpunt is transformatie van de Boedijnhof 153 op korte termijn in ieder geval niet noodzakelijk. Het belang om werklocaties en werkgelegenheid te beschermen weegt in dit geval zwaarder. Ruimtelijke onderbouwing en aanmeldnotitie Ten aanzien van de ruimtelijke onderbouwing wordt opgemerkt dat hieruit niet is gebleken dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. De ruimtelijke onderbouwing is onvolledig en onzorgvuldig op in ieder geval de volgende aspecten: 1. Diverse beleidsdocumenten zijn niet of onvolledig gemotiveerd. 2. Het gevolg van de aanvraag op de kantorenmarkt en vraag naar werkfuncties alsmede de gemeentelijke doelstellingen daaromtrent is niet gemotiveerd. 3. De aangeleverde memo van BoekweitOlie makelaars en taxateurs over de kantorenmarkt waar in de ruimtelijke onderbouwing naar wordt verwezen is zeer summier en strookt niet met de regionale prognoses. 4.

De aangeleverde factsheet over de kantorenmarkt in Hoorn van Cushman en Wakefield is eveneens summier en laat juist zien dat de leegstand laag is in relatie tot het aanbod, wat aansluit bij de gemeentelijke visie op de markt. Dit onderstreept het belang van het behoud van werklocaties des te meer. 5. Het woonprogramma is onvoldoende duidelijk. Er wordt niet aangegeven in welke categorie (koop/huur en sociaal/midden/vrije sector) de woningen worden gerealiseerd en de genoemde aantallen variëren in de ruimtelijke onderbouwing, de aanmeldnotitie en de bij de aanvraag aangeleverde bouwtekeningen van 30 woningen tot circa 30 woningen en 32 woningen. 6. Er is geen sprake van een starterswoningen zo blijkt uit de tekeningen behorende bij de aanvraag, aangezien de woningen groter zijn dan 40m2. 7. Er is niet gemotiveerd dat er wordt voldaan aan het woonbeleid van de gemeente, welke is vastgelegd in de Woonvisie 2020-2025 waarin de verdeling van 30% betaalbaar/sociaal, 30% midden en 40% vrije sector wordt gehanteerd. 8. Het woon- en leefklimaat is niet voldoende gemotiveerd ten aanzien van de effecten van en op de niet-woonfuncties in de nabijheid (Boedijnhof, bedrijventerrein Hoorn 80). 9. Het woon- en leefklimaat is niet voldoende gemotiveerd ten aanzien van de effecten wegverkeerslawaai. Er heeft geen akoestisch onderzoek plaatsgevonden. 10.

Het woon- en leefklimaat is niet voldoende gemotiveerd ten aanzien van het aspect externe veiligheid, aangezien de locatie in de invloedsfeer is gelegen van ene transportroute gevaarlijke stoffen en een bepaling van het groepsrisico ontbreekt. 11. De regionale afstemming over de toevoegingen van woningen aan de woningvoorraad is niet gemotiveerd. Daarmee is er sprake van strijd met de Provinciale Omgevingsverordening. 12. Er is geen onderzoek gedaan naar stikstof. 13. Uit de aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.- beoordeling Boedijnhof 153 te Hoorn van Antea Group van 23 december 2021 volgt dat er geen sprake is van waarschijnlijk belangrijke gevolgen voor het milieu zoals bedoeld in artikel 7.16 en 7.17 Wet milieubeheer en dat het maken van een 4

milieueffectrapport voor de besluitvorming over het plan niet nodig is. De aanmeldnotitie mer sluit echter niet volledig aan op de ruimtelijke onderbouwing. Niet alle benodigde onderzoeken zijn uitgevoerd. 14. Het aantal daadwerkelijk te realiseren parkeerplaatsen is niet aangetoond (zie nadere toelichting onder de plantoets Paraplubestemmingsplan parkeren en laden en lossen). Het is onwenselijk om af te wijken van de parkeernormen. Er is bovendien voldoende ruimte op het perceel om wel te voldoen aan de parkeernorm, zodat er geen noodzaak is om af te wijken van de parkeernorm. Precedentwerking is ongewenst. 15. Uit het advies van de Omgevingsdienst NHN van 13 januari 2022 met kenmerk OD.361176, blijkt dat de ruimtelijke onderbouwing op onderdelen onvolledig is. Wij wijzen erop dat het herstellen van de onvolkomenheden in de ruimtelijke onderbouwing echter niets af doet aan de motivering zoals die uiteen is gezet onder het kopje ‘Verhouding werklocaties en woningbouw’ en de strijd met een goede ruimtelijke ordening niet zal wegnemen.

Besluit aanmeldnotitie Uit de door de aanvrager ingediende aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.- beoordeling Boedijnhof 153 te Hoorn van Antea Group van 23 december 2021 blijkt dat er geen sprake is van waarschijnlijk belangrijke gevolgen voor het milieu zoals bedoeld in artikel 7.16 en 7.17 Wet milieubeheer en dat het maken van een milieueffectrapport voor de besluitvorming over het plan niet nodig is. Hoewel de aanmeldnotitie niet volledig is (onderzoeken ontbreken) en niet naadloos aansluit op de ruimtelijke onderbouwing (omschrijving aanvraag en motivering die op onderdelen verschilt met de ruimtelijke onderbouwing) is redelijkerwijs de inschatting dat een milieueffectrapport achterwege kan blijven op basis van de eerste bevindingen in de aanmeldnotitie. Bovendien moet hierbij in aanmerking worden genomen dat de aanvraag in strijd wordt geacht met een goede ruimtelijke ordening en de raad op [PM DATUM] de verklaring van geen bedenkingen heeft geweigerd en de aanvraag omgevingsvergunning eveneens wordt geweigerd. Het is om deze reden dan ook niet noodzakelijk om bij de voorbereiding van het betrokken besluit voor de activiteit (i.c een weigering van de aanvraag), vanwege de belangrijke nadelige gevolgen die zij voor het milieu kan hebben, een milieueffectrapport te maken. Het college heeft op [PM DATUM] besloten dat geen milieueffectrapport nodig is.

Weigering verklaring van geen bedenkingen Op grond van artikel 2.27 lid 1 Wabo wordt in bij wet of algemene maatregel van bestuur aangewezen categorieën gevallen een omgevingsvergunning niet verleend dan nadat een daarbij aangewezen bestuursorgaan heeft verklaard dat het daartegen geen bedenkingen heeft. Op [DATUM] heeft de gemeenteraad besloten om de verklaring van geen bedenkingen te weigeren. Publicatie ontwerpbeschikking De ontwerpbeschikking en de ontwerpweigering VVGB op de aanvraag voor een omgevingsvergunning wordt op (DATUM) gepubliceerd in het Hoorns Nieuwsblad, op de website www.hoorn.nl en www.officielebekendmakingen.nl en ligt van (DATUM) tot en met (DATUM) ter inzage. Op grond van artikel 3.12 van de Wabo kan een ieder zienswijzen bij het bevoegd gezag naar voren brengen. BESLUIT Het college van burgemeester en wethouders is voornemens I.

De gevraagde omgevingsvergunning gelet op - artikel 2.1 lid 1 onder c - § 3.3 van de Wabo, behoudens rechten van derden, te weigeren voor de activiteit planologisch strijdig gebruik.

II.

De omgevingsvergunning te weigeren overeenkomstig de bij deze beschikking behorende en als zodanig gewaarmerkte bijlagen.

5

Gewaarmerkte bijlagen Tekening nr.: Pag. 1 t/m 10 DO-100 Pag. 1 t/m 25 Pag. 1 t/m 21

Omschrijving: Aanvraag omgevingsvergunning Aanvraag kruimelregeling, 20 april 2021 Kadastrale kaart, 20 mei 2020 Memo BoekweitIOlie makelaars/taxateurs Plattegronden, bestaand, 14-12-2021 Factsheet kantorenmarkt, Q2 2021 Ruimtelijke onderbouwing, 20 december 2021 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling, 23 december 2021

Inwerkingtreding De beschikking treedt in werking de dag nadat de termijn voor het indienen van een beroepschrift is verstreken. Als gedurende deze termijn tevens bij de bevoegde rechter een verzoek om voorlopige voorziening is ingediend, treedt de beschikking niet in werking voordat op dat verzoek is beslist. Verzending Dit besluit wordt gezonden aan adressant(e) en in kopie aan Team Vergunningen en Bouwtoezicht, Team Informatiebeheer & Beleid/Gegevensbeheer van de gemeente Hoorn en de Belastingdienst Alkmaar. Algemene verordening gegevensbescherming Op basis van de Algemene verordening gegevensbescherming delen wij mee, dat de persoonsgegevens van partijen, voor zover nodig, worden verwerkt in een registratiesysteem. Leges Overeenkomstig de Legesverordening is voor het in behandeling nemen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning legeskosten verschuldigd. De verschuldigde legeskosten zijn als volgt gespecificeerd: Legeskosten planologisch strijdig gebruik

€

Totaal

€

Betaling Bij de definitieve weigering omgevingsvergunning ontvangt u de nota om de legeskosten te voldoen.

Hoogachtend, namens burgemeester en wethouders van Hoorn,

Teammanager Vergunningen en Bouwtoezicht

6

Bent u het niet eens met dit besluit? U kunt uiteraard altijd telefonisch contact opnemen als u vragen hebt of als u het niet eens bent met dit besluit. Belt u dan met de behandelend ambtenaar. Belanghebbenden, alsmede niet-belanghebbenden die omtrent het ontwerpbesluit tijdig een zienswijzen hebben ingediend en belanghebbenden van wie redelijkerwijs niet verwacht kon worden dat zij een zienswijzen hebben ingediend kunnen tegen dit besluit binnen 6 weken na datum van het besluit schriftelijk beroep instellen bij de sector bestuursrecht van de rechtbank Noord-Holland, Postbus 1621, 2003 BR Haarlem. In het beroepschrift moet het volgende staan: Uw naam en adres; De datum en uw handtekening; Het kenmerk van het besluit en een omschrijving van het besluit waartegen het beroep is gericht (u kunt een kopie van het besluit meesturen); De reden(en) waarom u beroep indient. Het indienen van een beroepschrift heeft geen schorsende werking. Dit betekent dat het besluit blijft gelden in de tijd dat uw beroepschrift in behandeling is. Kunt u een beslissing op uw beroepschrift niet afwachten? Dan kunt u de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland vragen een voorlopige voorziening te treffen om het besluit te schorsen. Dit kan alleen als u binnen de termijn beroep heeft ingediend. Het adres van de rechtbank is Postbus 1621, 2003 BR Haarlem.

Als u in beroep gaat of als u voorziening aanvraagt, bent u griffierecht verschuldigd. U ontvangt hiervoor automatisch een rekening.

7