Bijlage 1 Toelichting ontwerpbestemmingsplan De Vrijheid

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de parkeerbehoefte vanwege de ontwikkeling van de 133 appartementen 153 parkeerplaatsen bedraagt. Er wordt in het gebouw een parkeergarage gerealiseerd met 108 parkeerplaatsen. Daarnaast worden er rond het gebouw 45 parkeerplaatsen in de openbare ruimte gerealiseerd, waarmee het totaal uitkomt op 153 parkeerplaatsen. De benamingen van de woningen in het programma zijn anders dan de benamingen uit het “Paraplubestemmingsplan parkeren laden & lossen, Hoorn” dat op 13 november 2018 is vastgesteld door de raad van de gemeente Hoorn. Hieronder is aangegeven welk benaming bij welke norm hoort uit het bestemmingsplan (memo parkeerbalans De Vrijheid, zaaknummer 1980484, d.d. 5 juli 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 22): Betaalbaar koop = koop etage goedkoop, <60 m2 (norm 1,1 per woning incl. 0,3 voor bezoekers) Midden duur koop = koop etage midden 60 – 120 m2 (norm 1,3 per woning incl. 0,3 voor bezoekers) Midden duur huur = huur etage midden 60 – 120 m2 (norm 0,9 per woning incl. 0,3 voor bezoekers) Duur koop = koop etage midden 60 – 120 m2 (norm 1,3 per woning incl. 0,3 voor bezoekers) Duur huur = huur etage midden 60 – 120 m2 (norm 0,9 per woning incl. 0,3 voor bezoekers)

49

De midden duur huur en de duur huur vallen onder dezelfde parkeernorm, omdat de maatstaaf het vloeroppervlak van de woning betreft. En alle woningen in beide categorieën zijn tussen de 60 m2 en 120 m2. De midden duur koop en de duur koop vallen onder dezelfde parkeernorm, omdat de maatstaaf het vloeroppervlak van de woning betreft. En alle woningen in beide categorieën zijn tussen de 60 m2 en 120 m2. Met bovenstaande woningprogramma wordt voldaan aan het “Paraplubestemmingsplan parkeren laden & lossen, Hoorn” dat op 13 november 2018 is vastgesteld door de raad van de gemeente Hoorn. Voor dit plan dient gebruik te worden gemaakt van de kolom schil / middenlaag. De totale parkeervraag is 153 parkeerplaatsen (113 voor bewoners en 40 voor bezoekers). Er worden 108 parkeerplaatsen in de garage onder het gebouw aangebracht en in de openbare ruimte (op maaiveld) worden 45 parkeerplaatsen aangelegd. Aan 90 van de koopwoningen wordt een parkeerplaats onder de bebouwing gekoppeld en aan 18 van de huurwoningen wordt een parkeerplaats onder de bebouwing gekoppeld. Bewoners van de overige 11 koopwoningen en 14 huurwoningen moeten net als de bezoekers (van alle woningen) op het maaiveld parkeren. De navolgende afbeelding toont de beoogde parkeersituatie in de parkeervoorziening onder de gebouwen.

Beoogde situatie parkeren begane grond (bron: FKG Architecten aan de Zaan)

50

5 Juridische planbeschrijving

5.1 Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft een weergave van de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maken de bijlages onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk I bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk II geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk III geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk II. Ten slotte regelt hoofdstuk IV de overgangs- en slotbepalingen. Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• • • •

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan); bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk);

51

• • •

specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen Het voorliggende bestemmingsplan bevat de volgende enkel- en/of dubbelbestemmingen: Groen De bestemming 'Groen' binnen het plangebied is opgenomen voor plantsoenen, groenstroken, beplanting, water en voet- en fietspaden. Daarnaast zijn binnen deze bestemming bouwwerken, geen gebouwen zijnde, toegestaan. Ter plaatse van de bestemming 'Groen' mogen geen gebouwen worden gebouwd. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, hebben een maximum bouwhoogte van 2 m. Verkeer - Verblijf De voor 'Verkeer - Verblijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, straten en paden. Daarnaast zijn binnen deze bestemming onder andere groenvoorzieningen, sloten en bermen en nutsvoorzieningen toegestaan. Op deze gronden is het niet toegestaan om gebouwen te bouwen. Voor kunstwerken geldt een maximale bouwhoogte van 5 m en voor overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde een maximale bouwhoogte van 2 m. Tevens is er een specifieke gebruiksregel ten behoeve van het parkeren opgenomen. Het maximum aantal parkeerplaatsen in de openbare ruimte bedraagt 45. Daarnaast is er ook een generieke regeling opgenomen in artikel 12.1 indien er later een functie verandering plaatsvindt. Water De sloten, waterlopen en waterpartijen in het plangebied zijn bestemd met de bestemming 'Water'. Ook zijn de daarbij behorende (ecologische) oevers en bouwwerken, geen gebouwen zijnde toegestaan.

Er mogen geen gebouwen worden gebouwen. De bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde bedraagt ten hoogste 2 m. Wonen-woongebouw Voor het appartementencomplex is de bestemming 'Wonen-woongebouw' opgenomen. Naast woningen en gebouwde ((half)ondergrondse) parkeervoorzieningen zijn onder andere tuinen, erven, terreinen, groenstroken, water, nutsvoorzieningen, speelvoorzieningen en dakterrassen toegestaan. Voor het bouwen van gebouwen geldt dat deze binnen het bouwvlak gebouwd we moeten worden. De maximale bouwhoogte staat weergegeven op de verbeelding. In dit geval varieert de maximale bouwhoogte van 1 m voor de binnentuin tot 26 m voor de hoogste bouwlaag. Ondergronds bouwen is toegestaan, uitsluitend binnen het bouwvlak tot een verticale diepte van 3,5 m onder maaiveldniveau. Het maximum aantal parkeerplaatsen in de parkeervoorziening bedraagt 108. Daarnaast is er ook een generieke regeling opgenomen in artikel 12.1 indien er later een functie verandering plaatsvindt. Leiding - Water De dubbelbestemming 'Leiding - Water' is opgenomen voor de waterleiding in het plangebied. In afwijking van het bepaalde bij de andere aangewezen bestemmingen mogen op of in deze gronden geen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd, anders dan ten behoeve van de dubbelbestemming.

52

6 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, een wijzigingsplan als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid Wro of naar aanleiding van een omgevingsvergunning waarbij met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, 3°van de Wabo wordt afgeweken van het bestemmingsplan of de beheersverordening, dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

•

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;

•

het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;

•

het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek Dit bestemmingsplan heeft gelet op artikel 6.2.1 Bro betrekking op een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan. Er worden immers 133 appartementen met dit bestemmingsplan planologisch mogelijk gemaakt. De gemeente zal ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling een anterieure overeenkomst afsluiten met de initiatiefnemer. In deze overeenkomst wordt de betaling van de gemeentelijke kosten verhaald en de eventuele tegemoetkoming in de planschade, die het nieuwe planologisch kader kan veroorzaken, geregeld. De overige kosten worden door middel van leges op de initiatiefnemer verhaald. Het bestemmingsplan is hierdoor economisch uitvoerbaar.

53

7 Maatschappelijk uitvoerbaarheid 7.1 Algemeen Bij de voorbereiding van een ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Voor wat kleinere plannen kan, in overleg, afgezien worden van dit overleg. Een ontwerpbestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen.

De procedure eindigt met het besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Participatie De gemeente Hoorn heeft communicatiebureau De Wijde Blik gevraagd om het participatieproces te begeleiden. In de periode juli tot december 2021 zijn twee sessies gehouden met een meedenkgroep. Voorafgaand en aansluitend zijn gesprekken gevoerd met direct omwonenden, toekomstige bewoners van het Holenkwartier en belanghebbenden vertegenwoordigd in de Stichting Thuis op de Holenweg. In januari 2022 is het participatietraject afgesloten met een eindverslag (De Wijde Blik, Participatierapport De Vrijheid Hoorn, d.d. 14 februari 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 19) wat betrokken is bij de besluitvorming over de bouwplannen voor De Vrijheid. Dit eindverslag beschrijft het participatieproces van april tot en met december 2021. Afgesproken is dat betrokkenen zouden worden betrokken bij de verdere uitwerking van de thema’s groen, openbare ruimte en beeldkwaliteit. Dit is gebeurd tijdens twee bijeenkomsten op 13 april 2022 en 27 juni 2022, waarvoor belanghebbenden zich konden aanmelden. Het participatieproces van maart tot juli 2022 en de resultaten hiervan zijn omschreven in een addendum (De Wijde Blik, Addendum Participatierapport De Vrijheid Hoorn, d.d. 8 juli 2022, zie bijlagen bij toelichting bijlage 20).

Omdat op een aantal andere belangrijke punten voor het bouwplan geen overeenstemming is bereikt, heeft het college van burgemeester en wethouders de verschillende belangen afgewogen en daarover een besluit genomen op 1 maart 2022. De omwonenden willen minder woningen en meer openbaar toegankelijke ruimte in het bouwplan. Om hieraan tegemoet te komen, heeft het college besloten om de maximale bouwhoogte te verlagen, de verdeling in wooncategorieën aan te passen, en het aantal woningen te verminderen. De hoogte van het bouwplan is naar beneden bijgesteld van tien naar maximaal acht bouwlagen. Er komen nu minder goedkope woningen en meer dure woningen. De verdeling wordt 30% goedkoop, 30% middelduur en 40% duur. En er mogen maximaal 133 woningen gebouwd worden (dat waren maximaal 141 woningen). Hierdoor kan de initiatiefnemer wensen van de buurt verwerken in zijn bouwplan. Een van de wensen is meer openbaar toegankelijke ruimte wat kan worden bereikt door een ondergrondse parkeergarage. Het participatietraject heeft bijgedragen aan een betere balans. Het plan zoals dat nu voorligt is beter afgestemd op een aantal wensen uit de omgeving en is kwalitatief aantrekkelijker, o.a. door de toevoeging van veel groen en ondergronds parkeren.

54

7.2 Vooroverleg In deze paragraaf, of in een separate bijlage, worden te zijner tijd de resultaten van het vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro opgenomen.

7.3 Zienswijzen Te zijner tijd zullen eventueel ingediende zienswijzen in deze paragraaf of in een separate bijlage van een gemeentelijke reactie worden voorzien.

55