Bijlage 1 Ruimtelijke Onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1 Gemeente Hoorn

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

1

colofon

projectnaam Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1 datum 8 mei 2023 projectnummer P05792 opdrachtgever Koopvaarder Hoorn B.V. BRO projectleider RFe projectteam RFe, CVo bron kaft BRO

Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99 info@bro.nl www.bro.nl

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

2

Inhoudsopgave 1

Inleiding

4

1.1 1.2 1.3 1.4

4 4 4 4

Inleiding Plangebied Vigerend bestemmingsplan Leeswijzer

4.1.1 4.1.2 4.1.3

4.2

2

3

Planbeschrijving

6

2.1 2.2

6 6

Huidige situatie Toekomstige situatie

Beleidskaders

9

3.1

Rijksbeleid

9

3.1.1 3.1.2 3.1.3

9 9 9

3.2 3.3 3.4

Provinciaal beleid

10

3.2.1 3.2.2

10 11

Omgevingsvisie NH2050 Omgevingsverordening NH2020

Regionaal beleid

12

3.3.1

12

Regionaal Woonakkoord 2020-2025

Gemeentelijk beleid 3.4.1 3.4.2 3.4.3 3.4.4 3.4.5 3.4.6 3.4.7 3.4.8 3.4.9

4

Nationale Omgevingsvisie (NVOI) Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Ladder voor duurzame verstedelijking

4.4

4.5

4.6

4.7

12

Omgevingsvisie 2022 12 Woonvisie Hoorn 2020-2025 13 Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Hoorn 13 Hoornse Hoogte, Intensiverings- en Hoogbouwvisie Hoorn 2021 14 Mobiliteitsvisie Hoorn 14 Welstandsnota 2020 14 Groenvisie 2019-2029 15 Bomenbeleidsplan Hoorn 15 Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (2020) 15

Omgevingsaspecten

17

4.1

17

Verkeer en parkeren

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

Geluid 4.2.1 4.2.2 4.2.3

4.3

4.8

4.9

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

17 17 18

4.11.1 4.11.2 4.11.3

18 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

18 18 19

Luchtkwaliteit

19

4.3.1 4.3.2 4.3.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

19 19 20

Bedrijven en milieuzonering

20

4.4.1 4.4.2 4.4.3

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

20 20 21

Kabels en leidingen

21

4.5.1 4.5.2 4.5.3

21 21 21

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Externe veiligheid

21

4.6.1 4.6.2 4.6.3

21 21 21

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Ecologie

22

4.7.1 4.7.2 4.7.3

22 22 23

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

4.12 Toetsing Besluit m.e.r. / Vormvrije m.e.r.-beoordeling 25

5

Uitvoerbaarheid

26

5.1 5.2

Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

26 26

5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4

26 27 27 27

Omgevingsdialoog Vooroverleg Tervisielegging Beroep / hoger beroep

Separate bijlagen Bijlage 1: Bezonningsstudie Bijlage 2: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 3: Quickscan Flora en Fauna Bijlage 4: Vooronderzoek bodem NEN 5725 Bijlage 5: Waterparagraaf Bijlage 6: Aanmeldnotitie m.e.r. Bijlage 7: Ladder voor duurzame verstedelijking Bijlage 8: Stikstofonderzoek Bijlage 9: Participatieverslag Koopvaarder

Bodem

23

Bijlage 10: Beeldkwaliteitsplan

4.8.1 4.8.2 4.8.3

23 23 23

Bijlage 11: Presentatie ontwerp

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

Water 4.9.1 4.9.2 4.9.3

25 25 25

Bijlage 12: Inrichtingsplan

24 Toetsingskader Onderzoek Conclusie

24 24 24

4.10 Archeologie

24

4.10.1 4.10.2 4.10.3

24 25 25

Toetsingskader Onderzoek Conclusie

4.11 Cultuurhistorie

25

3

1

Inleiding

1.3

Vigerend bestemmingsplan

1.1

Inleiding

Volgens het vigerend bestemmingsplan ‘Risdam en Nieuw Steen-West’, vastgesteld op 4 april 2017 is er op de locatie van het planvoornemen de

Het voornemen bestaat om aan de Koopvaarder 1 te Hoorn het bestaande

bestemming ‘Kantoor’ opgenomen. Tevens vigeert op de planlocatie het

kantoorpand te herontwikkelen naar woningbouw. Het bestaande pand

bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan parkeren & laden en lossen’

wordt verduurzaamd en opgetopt met 2 bouwlagen (per vleugel), waarvan

(d.d. 13 november 2018). Daarnaast zijn er op de locatie nog een tweetal

de bovenste lagen een setback krijgen. In totaal worden er in het bouwvo-

veegplannen vigerend, maar deze kennen geen doorwerking op het pro-

lume 26 appartementen gerealiseerd. Het beoogde plan past niet in de

jectgebied.

bouw- en gebruiksregels van het vigerende bestemmingsplan. Op gronden die zijn bestemd met de bestemming ‘Kantoor’ is de functie

1.2

Plangebied

‘Wonen’ niet toegestaan. Verder heeft het bestemmingsplan zelf geen passende afwijkings- of wijzigingsbepalingen. In figuur 1.3 is het vigerende

Het plangebied ligt aan de noordkant van de wijk Nieuwe Steen, een ge-

bestemmingsplan weergegeven.

bied dat gekenmerkt wordt door vele kantoren en is centraal gelegen in Hoorn. Het plangebied ligt aan de noordkant van de wijk Nieuwe Steen, een gebied dat gekenmerkt wordt door vele kantoren en is centraal gele-

1.4

Leeswijzer

Figuur 1.1: Ligging van het plangebied binnen de gemeente Hoorn

gen in Hoorn. Het plangebied bevindt zich buiten het centrum van Hoorn en op de woon- en werklocatie “Nieuwe Steen”. In figuur 1.1 is de ligging

Na dit inleidende hoofdstuk volgt hoofdstuk 2 waarin een beschrijving van

van het plangebied binnen de Gemeente Hoorn weergegeven. Het plan-

het plan is opgenomen. De daaropvolgende hoofdstukken vormen de ver-

gebied wordt omringd door andere woningen en twee kantoorpanden. In

antwoording van de ontwikkeling die deze uitgebreide Wabo-procedure

figuur 1.2 is de begrenzing van het plangebied weergegeven.

mogelijk maakt. In hoofdstuk 3 wordt het Rijks-, provinciaal-, regionaal- en gemeentelijk beleid beschreven. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in diverse planologische aspecten die van belang zijn voor het voorliggende bestemmingsplan. In hoofdstuk 5 is de juridische toelichting op de planopzet gegeven. In het laatste hoofdstuk komt de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.

Figuur 1.2: Begrenzing van het plangebied

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

4

Figuur 1.3: Het vigerende bestemmingsplan ‘Risdam en Nieuw Steen-West’, vastgesteld op 4 april 2017

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

5

2.2

Toekomstige situatie

2

Planbeschrijving

werken en wonen. De opzet van de wijk is indertijd ingericht op de werk-

2.1

Huidige situatie

moet worden vergroot in aansluiting op de woonfunctie. Figuur 2.1 geeft

Initiatiefnemer is voornemens om het huidige kantoorpand te transforme-

een vogelvluchtimpressie van de massa van het bestaande gebouw in de

ren ten behoeve van wonen. Het ruimtelijk initiatief voorziet in het realise-

Het plangebied waarop de voorliggende ruimtelijke onderbouwing van toe-

directe omgeving. Figuur 2.2 geeft een impressie van de huidige bebou-

ren van 26 appartementen. De appartementen worden verdeeld in een ge-

passing is, betreft het kantoorgebouw aan de Koopvaarder 1 te Hoorn. De

wing en de omgeving van het plangebied.

bouw dat zowel uit 4 als 5 bouwlagen bestaat. Het bestaande gebouw

functie, waardoor bij de transformatie de kwaliteit van de buitenruimte

locatie bevindt zich op de woon- en werklocatie “Nieuwe Steen”. Het be-

wordt opgetopt. Twee verdiepingen worden toegevoegd aan de rechter-

treffende pand staat tussen het appartementencomplex ‘De Kluis’, een

zijde van het gebouw en één verdieping wordt toegevoegd aan de linker-

voormalig kantoorpand van de ABNAMRO bank dat al naar woningen is

zijde van het gebouw. Het middenstuk van het gebouw behoudt de reeds

getransformeerd en het woon/zorgcentrum ‘De Koopvaarder’ van Interma-

aanwezige hoogte. Ook zullen er in gebouw verschillende bergingen wor-

ris. Aan de achterzijde van het gebouw staan twee kantoorpanden. Deze

den gerealiseerd en worden er rondom het gebouw 37 parkeerplaatsen

zijn beide in gebruik en eigendom van de directie van Omnyacc Hoorn.

gerealiseerd. Er wordt gewerkt met een lagere parkeernorm (dan in de parkeernormennota staat vermeld) van 0,2 voor het bezoekersaandeel. Dit

Het gebied Nieuwe Steen en is van oorsprong een monofunctioneel kanto-

zou ten goede komen aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, want

rengebied. Het ‘Structuurplan Hoorn’ (2012) heeft een transformatieproces

zo is het mogelijk om meer groen te realiseren. Indien dit mogelijk blijkt,

ingezet, waarbij het gebied langzaam verkleurt naar een gemengd stede-

dienen er slechts 37 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd in plaats van

lijk gebied. Dit beleid is voortgezet in de recentelijk vastgestelde ‘Omge-

40 parkeerplaatsen.

vingsvisie’ (2022). Daarin wordt het gebied omschreven als kleinstedelijk Door de transformatie zal het pand een moderne uitstraling krijgen. Ook

gebied, een gebied met meerdere stedelijke functies en een hogere dichtheid dan de omliggende wijken. In de recent vastgestelde visie ‘Hoornse Hoogte’ (2022) wordt het gebied op dezelfde manier getypeerd. In gebie-

zullen er enkele balkons worden gerealiseerd en zullen enkele accenten Figuur 2.1: Impressie huidige situatie

worden gerealiseerd aan de gevel. In figuur 2.3 en figuur 2.4 zijn de im-

den met de omschrijving Kleinstedelijk gebied is de algemene bouwhoogte

pressie en de inrichting weergegeven van de toekomstige situatie. In bij-

tussen 3 en 5 bouwlagen.

lage 11 zijn meerdere aanzichten en plattegronden opgenomen.

Het deel van de Nieuwe Steen waarbinnen het plangebied gelegen is staan veel kantoorgebouwen van verschillende korrelgrootte. Aan de zuidwest- en zuidzijde staan de grootste kantoorgebouwen, waaronder ook het gemeentehuis. Aan de oostzijde staan kleine kantoren gelegen in de vorm van losse ‘villa’s in een wat meer groene setting. Aan de noordzijde staat een vijftal gebouwen met bouwhoogten van tussen de twee en vijf bouwlagen. Oorspronkelijk was er slechts 1 woongebouw binnen het gehele gebied Nieuwe Steen aanwezig, maar door de transformatie van twee voormalige kantoorgebouwen verkeurd het gebied naar een combinatie van

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

Figuur 2.2: Huidige bebouwing vanuit oostelijke richting

6

De ambitie is om het plan bij te laten dragen aan klimaatadaptatie. Het

De bebouwing is alzijdig en heeft een levendige en open uitstraling met

voornemen is om met adviseurs een plan te maken om maatregelen op te

een levendige plint. Belangrijk zijn daarbij grote glaspartijen en buitenruim-

nemen die aansluiten bij de klimaatstresstest (regio West-Friesland). In de

tes, die het gebied veraangenamen en verlevendigen. De overgang

bouwtechnische fase wordt nagegaan welke mogelijkheden hiervoor zijn.

privé/openbaar wordt op een zo groen mogelijke manier vormgegeven,

Er zal in de planvorming onder andere rekening gehouden worden met de

waarbij de nadruk ligt op gebouwen in het groen. Bij de transformatie van

noodzakelijke afwateringsopgave (waterbuffers) met een minimale belas-

kantoor- naar een woonfunctie is het belangrijk dat het terrein meer ruim-

ting voor het dak, en het toepassen van groene gevels (groen aan span-

telijke kwaliteit van een verblijfsgebied (woonkwaliteit) krijgt. Belangrijk

draden) en natuurinclusiviteit.

daarbij is het vergroenen van het gebied, waarbij het parkeren niet verder wordt geïntensiveerd en op een groene manier wordt ingepast. Ook is het

Figuur 2.3: Impressie toekomstige situatie Duurzaamheid De ambitie is om met het plan een positieve bijdrage te leveren aan de duurzaamheidsdoelstellingen in de regio. Dat de bestaande bebouwing wordt hergebruikt is al duurzaam op zich. Hiernaast voldoet het plan aan de doelstellingen van wet- en regelgeving (minimaal verbouw nieuwbouw en rechtens verkregen niveau, waar het kan nieuwbouwniveau): MPG-eisen, BENG-eisen en CO²-uitstoot. De RC-waarden van de schil van het gebouw worden verbeterd, waar het kan op nieuwbouwniveau. In het kader van circulariteit liggen er kansen om materialen her te gebruiken uit delen van het gebouw wat gestript wordt. In de bouwtechnische fase wordt nagegaan welke mogelijkheden hiervoor zijn. Daarnaast wordt er voor bouwmaterialen gekozen met een laag milieuprofiel, onder andere bio-based materialen en hout uit duurzaam beheerde bossen met een PEFC of FSC certificaat. Bij het gebruik van energie is de ambitie om te putten uit hernieuwbare bronnen (indien haalbaar). Middels de toetsing van de BENG-eisen wordt het energieverbruik en de compensatie hiervan inzichtelijk gemaakt.

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

Stedenbouwkundige onderbouwing

van belang dat er een ruimtelijk eenduidig gebied ontstaat met de overige

Belangrijk in het gebied Koopvaarder en Nieuwe Steen is de ruimtelijke

kavels in het gebied (in uitstraling, ontwerp en materiaalgebruik). Op die

structuur van losse, alzijdige bebouwing in een groene setting. De bouw-

manier kan een eenduidig (parkachtig) woongebied worden ontwikkeld.

volumes zijn uitgelijnd aan de Wijzend, een belangrijke cultuurhistorische

Gedacht kan worden aan groene taluds in aansluiting op het naastgelegen

watergang die door het gebied loopt, waaronder tevens onder het ge-

Koopvaarder 3 (De Kluis) en groene hagen. Daarnaast is het een kans om

meentehuis. Veelal staat de bebouwing niet haaks op de kavels en langs

de verharding aan de zijde van de Blokmergouw zoveel mogelijk om te

de wegen. Dit komt ook tot uitdrukking door veel sprongen in de rooilijn.

vormen naar groen en te voorzien van boomgroepen. Het beeldkwaliteits-

Dit is duidelijk herkenbaar bij de bebouwing van Koopvaarder 1.

plan en het inrichtingsplan van dit initiatief zijn ook opgenomen als bijlagen

Het perceel Koopvaarder 1 ligt aan de rand van Nieuwe Steen. In dit ge-

bij deze ruimtelijke onderbouwing.

bied staan veel kantoorgebouwen van verschillende korrelgrootte. Aan de zuidwest- en zuidzijde staan de grootste kantoorgebouwen, waaronder ook het gemeentehuis. Aan de oostzijde staan kleine kantoren gelegen in de vorm van losse “villa’s” in een wat meer groene setting. Aan de noordzijde staat een vijftal gebouwen met bouwhoogten van tussen de twee en vijf bouwlagen. Door de transformatie van twee voormalige kantoorgebouwen verkleurt het gebied de Nieuwe Steen langzaam naar een combinatie van werken en wonen. Het pand aan de westzijde van Koopvaarder 1 is inmiddels getransformeerd naar een woonfunctie, waardoor met onderhavig plan de noordzijde een woonaccent krijgt. De opzet van de wijk is indertijd ingericht op de werkfunctie, waardoor bij de transformatie de kwaliteit van de buitenruimte moet worden vergroot in aansluiting op de woonfunctie. Het voornemen is om in het kantoorpand aan de Koopvaarder 1, 26 appartementen te realiseren. Het gebouw krijgt dan gedeeltelijk 4 en 5 bouwlagen.

7

ader

Figuur 2.4: Inrichtingstekening

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

8

3

Beleidskaders

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is eind december

het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” (artikel 3.1.6 lid 2 Bro).

In dit hoofdstuk wordt het beleidskader dat relevant is voor het plan toege-

2011 in werking getreden. In het Barro zijn de nationale belangen, die juri-

licht en wordt het plan hieraan getoetst. Er is sprake van een doorwerking

dische borging vereisen, opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking

Doorwerking plangebied

van beleid dat is vastgesteld op verschillende niveaus van bestuur.

van de nationale belangen in gemeentelijke ruimtelijke plannen. Het Barro

De realisatie van de woningen geldt als een nieuwe stedelijke ontwikke-

heeft geen gevolgen voor dit plan, aangezien er geen nationale belangen

ling:

in het geding zijn.

1. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Besluit ruimtelijke ordening

3.1

Rijksbeleid

‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventer3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NVOI)

In de nationale omgevingsvisie geeft het Rijk een langetermijnvisie aan voor de toekomstige ontwikkelingen van de leefomgeving in Nederland. In Nederland staan we voor urgente maatschappelijke opgaven die zowel lokaal als regionaal, nationaal en internationaal gelden zoals klimaatverandering, de energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een perspectief om voort te bouwen op bestaande landschappen en historische steden. In de NOVI zijn vier prioriteiten opgesteld: 

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;



duurzaam economisch groeipotentieel;



sterke en gezonde steden en regio's;



toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

3.1.3

Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen is per 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6 Bro) opgenomen. De ladder ziet op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. De ladder is een motiveringsinstrument dat verplicht moet worden toegepast bij elk ruimtelijk besluit dat een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ mogelijk maakt. Wat er onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan, is in artikel 1.1.1 Bro bepaald: “De ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.” Uit de jurisprudentie komt naar voren dat het wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling van enige omvang moet zijn.1

delijke voorzieningen’. Het initiatief om maximaal 26 woningen te bouwen kan onder deze definitie worden geschaard, gezien het hier gaat om de ontwikkeling van een kantoorlocatie naar een woningbouwlocatie. 2. Vanaf 12 nieuwe woningen is sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Aangezien het om de toevoeging gaat van maximaal 26 woningen, kan het initiatief gekwalificeerd worden als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Bij de aanvraag van de omgevingsvergunning is het uitgangspunt dat niet méér dan 26 woningen mogelijk worden gemaakt. Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog

Per 1 juli 2017 is een gewijzigde Ladder in werking getreden. Hierin is de Doorwerking plangebied

tekst van de Ladder teruggebracht naar de essentie, namelijk de nood-

Bij de realisatie van het voorliggende initiatief is sprake van een dermate

zaak om aan te geven dat de voorgenomen nieuwe stedelijke ontwikkeling

kleinschalige en lokale ontwikkeling dat geen nationale belangen in het

voorziet in een behoefte plus een motivering indien de stedelijke ontwikke-

spel zijn. De beoogde ontwikkeling is dan ook niet in strijd met het natio-

ling niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd: “De

nale beleid.

toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen

1

rein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere ste-

voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten. Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op

O.a. ABRS 1 juni 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:1503), ABRS 18 februari 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:428) en ABRS 24 augustus 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

9

basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek gaat het om ge-



Met dit initiatief worden zowel koop- als huurwoningen gerealiseerd.

De provincie ontwikkelt zoveel mogelijk natuurinclusief en met behoud van

meente Hoorn als primair verzorgingsgebied en de regio West-Friesland

Gemeente Hoorn wil jongeren en hoogopgeleiden aantrekken en vast-

(karakteristieke) landschappen, clustert ruimtelijke economische ontwikke-

als secundair verzorgingsgebied. Regio West-Friesland is opgebouwd uit

houden. Een geschikt woningaanbod is hiervoor van belang. Apparte-

lingen rond infrastructuur en houdt rekening met de ondergrond. In de vi-

zes gemeenten, namelijk Drechterland, Enkhuizen, Koggenland, Medem-

menten sluiten aan bij de behoeften van starters. Tegelijkertijd vol-

sie zijn 5 bewegingen met ontwikkelprincipes beschreven voor de ontwik-

blik, Opmeer en Stede Broec.

doen grotere appartementen ook aan de behoeften van ouderen. Het

keling van de leefomgeving:

is belangrijk om ouderen te stimuleren om te verhuizen naar andere

1. Dynamisch schiereiland: Hierin is het benutten van de unieke ligging

Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Ver-

woningen om uiteindelijk de doorstroom in goedkopere woningen te

stedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. De volledige onder-

activeren.

bouwing van de woningbehoefte is opgenomen in bijlage 7 van onderha-



Het initiatief voldoet aan de speerpunten van de West-Friese Basis en

van Nood-Holland, te midden van water, leidend. 2. Metropool in ontwikkeling: Hierin wordt beschreven hoe de Metropoolregio Amsterdam steeds meer als één stad functioneert.

kan daarom verder getoetst worden aan de speerpunten van het

3. Sterke kernen, sterke regio’s, gaat over de ontwikkeling van centrum-

West-Fries Vooruitdenken (zie bijlage 2 van bijlage 7 voor de toets

gemeenten die de gehele regio waarin ze liggen vitaal houden.

Kwantitatieve behoefte

van het initiatief aan het afwegingskader). Hieruit blijkt dat dit initiatief

4. Nieuwe energie: Economische kansen benutten van de energietransi-

De beoogde ontwikkeling om maximaal 26 appartementen te realiseren op

op 7 van de 8 speerpunten positief scoort. Samengevat betekent dit

de locatie Koopvaarder 1 voorziet in een kwantitatieve behoefte:

dat het plan positief bijdraagt aan betaalbaar en langer zelfstandig wo-

5. Natuurlijk en vitaal landelijke omgeving: Hierin staan het ontwikkelen



Naar verwachting zal het aantal inwoners in zowel gemeente Hoorn

nen, de nabijheid van een OV-knooppunt, en dat het ontwerp en pro-

van natuurwaarden en een economische duurzame agrarische sector

als in regio West-Friesland gedurende de komende jaren nog toene-

gramma bijdraagt aan een duurzame en aantrekkelijke woonomge-

centraal.

men. Het aantal huishoudens neemt relatief sterker toe.

ving.

vige ruimtelijke onderbouwing.





tie.

Tot slot zorgt de ontwikkeling ook voor een kwalitatieve impuls in het

Wonen en werken worden zoveel mogelijk binnenstedelijk gerealiseerd en

West-Friesland als in de gemeente Hoorn toenemen. Daarnaast zijn

woningaanbod met de combinatie van huur- en koopwoningen met

geconcentreerd

er in de afgelopen jaren minder woningen gebouwd ten opzichte van

verschillende oppervlaktes. Dit spreekt verschillende type bewoners

De vraag naar woningen en ruimte voor bedrijven houdt aan, evenals de

de toename aan huishoudens, wat heeft geresulteerd in een inhaal-

aan en draagt daardoor bij aan een inclusieve samenleving.

ruimtevraag voor recreatie en andere functies. Tegelijkertijd wil de provin-

Het aantal huishoudens zal in de komende jaren in zowel de regio

vraag. In totaal is er tot 2030 een woningbehoefte van ongeveer 3.150

cie de landschappen in Noord-Holland sparen. De bebouwingsopgave

woningen in gemeente Hoorn en circa 7.100 woningen in de regio

Het aspect “de ladder voor duurzame verstedelijking” levert geen belem-

moet dan ook zoveel mogelijk binnen de bestaande kernen plaatsvinden,

West-Friesland. Daartegenover staat een harde plancapaciteit van

meringen op voor de realisatie van het planvoornemen.

met een voorkeur voor knooppunten van openbaar vervoer. Verdichting

2.146 woningen in gemeente Hoorn en 4.228 woningen in regio WestFriesland.

vraagt steeds meer inventiviteit en bestuurskracht. De bebouwde omgeving wordt steeds intensiever gebruikt, de plancapaciteit binnenstedelijk

Zowel gemeentelijk als regionaal is de geplande woningbouw dus ontoe-

3.2

Provinciaal beleid

reikend om in de toenemende woningbehoefte te voorzien. Dit betekent

3.2.1

Omgevingsvisie NH2050

dat het initiatief Koopvaarder 1 om 26 woningen te realiseren voorziet in

Met het op 28 november 2018 vaststellen van de Omgevingsvisie Noord-

worden ingezet op besparing van energie, een klimaatadaptieve ruimte-

een kwantitatieve behoefte.

Holland 2050 heeft de provincie voor ogen om balans te creëren tussen

lijke inrichting en bij nieuwbouw ook op circulair bouwen. Dit alles moet sa-

economische groei en leefbaarheid. Dit betekent dat in heel Noord-Hol-

men gaan met de verdere verbetering van de kwaliteit van de leefomge-

Kwalitatieve behoefte

land een basiskwaliteit van de leefomgeving wordt gegarandeerd. Er zijn

ving. Daarbij onderkent de provincie dat verdichting in de kernen leidt tot

Het initiatief om 6 huurappartementen en 20 koopappartementen te reali-

randvoorwaarden geformuleerd hoe om te gaan met klimaatverandering.

toenemende druk op het landschap.

blijkt door een andere kijk op stad en stedelijkheid een stuk groter te zijn dan lang is gedacht. En zowel bij bestaande bouw als nieuwbouw moet

seren voorziet in een kwalitatieve behoefte.

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

10

Wonen en werken worden binnenstedelijk geconcentreerd (transformeren,

kernen waarbij grofweg drie typen kernen vallen te onderscheiden. Ook

3.2.2

bundelen, verdichten). Hierbij houdt de provincie oog voor behoud en ver-

hier kan in regionale afstemming meer onderscheid in worden gemaakt.

Op 16 november 2020 is de Omgevingsverordening NH2020 in werking

sterking van de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden. De provin-

Omgevingsverordening NH2020

getreden. In de Omgevingsverordening NH2020 zijn regels samenge-

cie houdt ook een vinger aan de pols voor wat betreft de kwalitatieve en

Centrumsteden fungeren als kloppend hart voor de omliggende regio’s

voegd op het gebied van natuur, milieu, mobiliteit, erfgoed, ruimte en wa-

kwantitatieve ontwikkeling van de vraag. Regionale afspraken over stede-

Regionale centrumsteden- en dorpen kunnen binnenstedelijk verder

ter. De provincie wil met de omgevingsverordening ontwikkelingen, zoals

lijke ontwikkelingen moeten bij de vraag blijven aansluiten.

groeien, rond een goed functionerend OV-knooppunt en een aantrekke-

woningbouw en de energietransitie, mogelijk maken en zet in op het be-

lijke (historische) kern. Ze worden stedelijker, robuuster en diverser met

schermen van mooie en bijzondere gebieden in Noord-Holland. Er wordt

De woningbouwbehoefte wordt vooral in en aansluitend op de bestaande

gevarieerde woonmilieus en een gemengde economie. Transformatie en

gezocht naar een evenwichtige balans tussen economische groei en leef-

verstedelijkte gebieden gepland, in overeenstemming met de kwalitatieve

revitalisering voegen verder meer stedelijk weefsel toe, goed voor de dy-

baarheid. De belangrijkste belangrijke ambities voor Noord-Holland, zoals

behoeftes en trends. Nabijheid van functies is een belangrijk duurzaam-

namiek van de stad.

omschreven in de Omgevingsvisie, zijn verankerd in de nieuwe Omge-

heidsprincipe. Daarbij wordt in het ontwerp rekening gehouden met vol-

vingsverordening Noord-Holland.

doende afvoermogelijkheden van (regen)water, voldoende groen in en om

Doorwerking plangebied

de stad, en optimale verkeersontsluiting met multimodale knooppunten.

Hoewel alle 5 bewegingen onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden, is

Voor dit initiatief is met name artikel 6.3 van de Omgevingsverordening re-

vooral beweging 3 in het bijzonder relevant voor dit initiatief. De beweging

levant.

Uitgangspunt is – en daarop zal het verkeers- en vervoersnetwerk worden

‘Sterke kernen, sterke regio’s’ heeft als speerpunten: ontwikkelen op basis

geoptimaliseerd – dat men zich effectief, veilig en efficiënt kan verplaat-

van eigen kracht en kwaliteiten, voorzieningenniveau en bereikbaarheid

Artikel 6.3 Nieuwe stedelijke ontwikkelingen

sen, waarbij de negatieve gevolgen van de mobiliteit op klimaat, gezond-

op peil houden, behoud en ontwikkeling van krachtige identiteiten, principe

Een ruimtelijk plan kan uitsluitend voorzien in een nieuwe stedelijke ont-

heid, natuur en landschap steeds nadrukkelijk meegewogen worden.

van versterken complementariteit en regionale netwerken, mogelijkheden

wikkeling als de ontwikkeling in overeenstemming is met de binnen de re-

Daarbij heeft men zo veel mogelijk keuzevrijheid in het bepalen van zijn of

om te bouwen voegen zich naar de vraag op dat moment. De beweging

gio gemaakte schriftelijke afspraken. Gedeputeerde Staten stellen nadere

haar vervoerswijze.

‘Sterke kernen, sterke regio’s’ beoogt handvatten te geven om de werkge-

regels aan de afspraken bedoeld in het eerste lid.

legenheid, het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid op peil te houNieuwe ontwikkelingen van woningbouw en voorzieningen worden gecon-

den en om dorpen, steden en regio’s de krachtige identiteit die ze zo ken-

Doorwerking plangebied

centreerd in kernen, passend bij de rol van de kernen in het regionale net-

merkt te laten behouden of te ontwikkelen.

Het initiatief betreft een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van artikel

werk, en voegen zich naar de vraag op basis van de meest actuele cijfers

1.1.1, eerste lid onder i van het Besluit ruimtelijke ordening en is in para-

Uitgangspunt bij dit principe is dat ontwikkelingen zo veel mogelijk binnen-

De beoogde appartementen worden gerealiseerd binnen de bestaande

graaf 3.1.3 getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het

stedelijk en –dorps plaatsvinden. Dit geldt voor alle kernen. De omvang

kern, voor een deel binnen een bestaand bouwvolume. Er zijn voldoende

gaat om woningbouw van 26 appartementen binnen bestaand stedelijk ge-

waarin dit gebeurt, wordt ingegeven door de vraag die er op dat moment is

mogelijkheden tot openbaar vervoer en voorzieningen in de omgeving ge-

bied. De woningbouw en woningbehoefte is in overeenstemming met het

(meest actuele bevolkingsprognoses). Deze wordt afgelezen aan de hand

legen. Hiernaast sluit het plan aan bij de duurzaamheidsambities binnen

provinciale beleid.

van demografische ontwikkelingen (afspraken over uitleglocaties worden

de regio, zoals is aangegeven in paragraaf 2.2. Het initiatief is in lijn met

aan de actuele prognoses aangepast), periodieke monitors over woon-

de Omgevingsvisie.

Het plangebied ligt tevens binnen de volgende werkingsgebieden:

wensen en woonbehoefte-onderzoeken. Deze ontwikkelingen en daaruit

1. Bodemsanering

voortvloeiende afspraken worden regionaal ingevuld met ruimte voor

2. Terreinen binnen de vastgestelde kritische afstand van Natura 2000

maatwerk en herijking. De omvang en verschijningsvorm is passend bij de

3. Peilbesluit

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

11

Er vloeien echter geen bijzonderheden voort uit deze werkingsgebieden



nieuwbouw: vooral inzetten op onderscheidende en complementaire



het verbeteren van bereikbaarheid via weg, spoor en water;

producten;



het werken aan een socialere, gezondere en veiligere omgeving

ber 2022 in de vergadering van de VVRE regionaal afgestemd en akkoord



scheiden van wonen en zorg: langer zelfstandig wonen bevorderen;



het verder verduurzamen en vergroenen.

bevonden, hiermee wordt er voldaan aan de omgevingsverordening van



flexibel kader: houvast voor de regio en ruimte voor marktinitiatieven.

voor het beoogde planvoornemen. Hiernaast is het bouwplan op 1 decem-

de provincie.

3.3

De woningbouwopgave moet binnen de bestaande gemeentegrenzen op-

Regionaal beleid

3.3.1

Regionaal Woonakkoord 2020-2025

Voor de regio West-Friesland is een Woonakkoord opgesteld. Deze zijn door alle gemeenteraden in de regio vastgesteld. Het Woonakkoord draagt samen met het afwegingskader wonen WestFriesland 2019 bij aan de binnen het Pact van West-Friesland uitgesproken ambitie om tot de top 10 woonregio’s van Nederland te behoren. Samen met het Woonakkoord wordt uitvoering gegeven aan realistische doe-

De toenemende populariteit van West-Friesland, de inhaalvraag van de af-

gelost worden. De locaties zijn (onder andere):

gelopen jaren en het groeiende positieve saldo in de migratie maken het



Poort van Hoorn

aannemelijk dat de behoefteprognoses in de nabije toekomst naar boven



Centrumgebied Kersenboogerd

dienen te worden bijgesteld. De provinciale bevolkingsprognose stelt als



Hoorn-Noord en Venenlaankwartier (inclusief Holenkwartier)

indicatieve woningbehoefte 7.150 woningen voor de periode 2019-2030.



Grote Waal Oost

Bij het zoeken naar nieuwe woningbouwlocaties is binnenstedelijk en rond



Nieuwe Steen

ov-locaties bouwen het uitgangspunt. Op het plangebied zijn de voorwaar-



Hof van Hoorn

den voor het binnenstedelijk bouwen van toepassing.



Dampten-Berkhouterweg

Er wordt ingezet op een woningbouwprogramma dat de bestaande ‘gaten’ Doorwerking plangebied

in het woningaanbod invult. Het gaat dan vooral om woningen voor door-

De ontwikkeling is in paragraaf 3.1.3 getoetst aan bovenstaand beleid.

stromers, ouderen, jongeren en starters.

Hieruit is gebleken dat het plan in lijn is met het Regionaal Woonakkoord. Doorwerking plangebied

len die in de regio opgepakt worden om de woningmarkt (meer) toekomstbestendig te maken en te behouden. In het Woonakkoord voor West-Friesland werken de Westfriese gemeen-

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie 2022

In de omgevingsvisie is het plangebied aangewezen als ‘kleinstedelijk gebied’ (zie figuur 3.1). Daarover wordt het volgende vermeld: “Intensivering – ‘Klein Stedelijk’

ten Hoorn, Medemblik, Koggenland, Opmeer, Enkhuizen, Drechterland en

Op 14 februari 2022 is de Omgevingsvisie Hoorn gewijzigd vastgesteld.

Stede Broec samen met de provincie aan een evenwichtig en afgestemd

De Omgevingsvisie beschrijft de gewenste toekomst van de fysieke leef-

In de ‘Klein stedelijke’ gebieden voegen we ook nieuwe woningen, maat-

woningbouwprogramma in de regio. Naast deze gemeenten, hebben ook

omgeving in Hoorn. De Omgevingsvisie is de zogenoemde 'stip op de ho-

schappelijke voorzieningen en bedrijven toe. We ontwikkelen hier meer

betrokken marktpartijen zoals woningcorporaties, zorgpartijen, bouwers,

rizon' bij het uitwerken van plannen en ideeën in Hoorn. Het centrale doel

woningen, bedrijven en voorzieningen per vierkante meter dan in de om-

ontwikkelaars en huurdersvereniging input geleverd voor dit Woonak-

van de Omgevingsvisie is een stad die op langere termijn vitaal en leef-

liggende woonwijken. [..] Denk hier ook bijvoorbeeld aan een mix van klei-

koord.

baar is, welk doel bereikt wordt door de volgende opgaven in samenhang

nere woningen met tuin voor jonge gezinnen, appartementen voor jonge-

te realiseren:

ren en ouderen, basisscholen, winkels en restaurants. Hier bieden we dus



het aantrekkelijk maken van bestaande en nieuwe wijken, met een

ruimte voor het mengen van functies. We zorgen ook hier dat we met

bestaande voorraad: kwaliteit en aantrekkelijkheid op peil houden en

ambitie om 10.000 tot 12.000 nieuwe woningen te realiseren binnen

nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan het vergroenen en verduurzamen

uitbouwen;

de bestaande stad;

De speerpunten uit het woonbeleid zijn:  

vitale kernen: leefbaar West-Friesland tot in de kern;



van het gebied.”

het voortbouwen op economische en toeristische kansen, met een ambitie om 3.200 nieuwe banen te creëren;

Voor de komende jaren ligt er een flinke opdracht om nieuwe woningen te bouwen in Hoorn. Daarvoor is binnen de stadsgrenzen nog maar weinig

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

12

ruimte. De realisatie van woningbouw op de Koopvaarder 1 past binnen

werken aan een duurzamer woningvoorraad en in te zetten op meer soci-

mogelijkheden voor transformatie. Dit is duurzaam: de ruimtes worden zui-

opgave 1 uit de Omgevingsvisie van de Gemeente Hoorn. In de komende

ale huurwoningen en een betere doorstroming in de sociale- en middenca-

nig en zorgvuldig gebruikt. Maar de plek behoudt ook haar identiteit. De

jaren zal de gemeente in totaal ongeveer 10.000 tot 12.000 woningen

tegorie. Er zijn vier opgaven geformuleerd:

bestaande bebouwing krijgt een nieuwe bestemming: bijzondere woningen

moeten realiseren. 500 á 1000 van deze woningen worden volgens de

1. Versnelling en ontwikkeling. De gemeente zet in op groei van de stad.

en nieuwe woonmilieus. Het plan op de Koopvaarder 1 past binnen deze

Omgevingsvisie gerealiseerd in het gebied ‘Nieuwe Steen’. De ontwikke-

De gemeente stimuleert hun partners om de bouwproductie hoog te

ling aan de Koopvaarder 1, is dus in lijn met de Omgevingsvisie van de

houden om zo aan te sluiten op de gezamenlijke ambities. Daarmee

Gemeente Hoorn.

trekken we nieuwe inwoners (jongeren en hoger opgeleiden) aan. Er ontstaan gemengde wijken voor de lange termijn. 2. Wonen, zorg en welzijn. De wijken gaan bestaan uit een gemengde

opgave en activiteit. 3.4.3

Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Hoorn

Op 6 juni 2019 heeft de raad de Verordening doelgroepen sociale woning-

bevolking naar leeftijd en sociaal-economische status. Mensen kun-

bouw en middenhuur gemeente Hoorn vastgesteld. In deze verordening

nen elkaar ontmoeten en naar eigen vermogen meedoen. Om de ver-

staan regels over sociale huur- en koopwoningen en middeldure huurwo-

grijzing op te vangen gaat de gemeente aan de slag met passende

ningen waaronder inkomensgrenzen, huurprijsgrenzen en instandhouding-

woonvormen en voorzieningen en bewustwording onder de doelgroep

stermijnen. De instandhoudingstermijn voor sociale huurwoningen is mini-

rond de aanpassing van de woning m.b.t. het langer zelfstandig wo-

maal tien jaar na de eerste ingebruikname en moet gedurende deze peri-

nen. Om personeelstekorten in de zorg te bestrijden, werkt de ge-

ode beschikbaar blijven voor de doelgroep. De instandhoudingstermijn

meente samen om studenten in de zorg te faciliteren.

voor sociale koopwoningen is tien jaar na eerste ingebruikname. De soci-

3. Duurzaam wonen. We werken aan een duurzamere woningvoorraad

ale koopwoning dient binnen deze termijn voor deze doelgroep beschik-

en richten ons op thema’s als energieneutraliteit, circulair bouwen en

baar te blijven. De instandhoudingstermijn voor middeldure huurwoningen

alternatieven voor het gas.

is bepaald op vijftien jaar.

4. Sociale huurmarkt, woonwagenbewoners en buitenlandse werkne-

Figuur 3.1: Uitsnede omgevingsvisie Hoorn, de groene arcering houdt in dat het

mers. Meer sociale huurwoningen en betere doorstroming in de soci-

De Verordening doelgroepen sociale woningbouw zal naar verwachting in

ale- en middencategorie moeten zorgen voor voldoende aanbod.

2023 worden aangepast met het oog op de inwerkingtreding van de Om-

Woonwagenbewoners van Hoorn kunnen leven in een woonvorm die

gevingswet. De planologische maatregel en de anterieure overeenkomst

past bij hun culturele identiteit. Omdat de beroepsbevolking krimpt, is

met de ontwikkelaar moeten voldoen aan de Verordening doelgroepen so-

de gemeente ook steeds meer afhankelijk van buitenlandse werkne-

ciale woningbouw en middenhuur zoals deze geldt op het moment dat de

mers.

planologische maatregel in procedure wordt gebracht.

plangebied is aangewezen als ‘kleinstedelijk gebied’.

3.4.2

Woonvisie Hoorn 2020-2025

Vanuit de Woonvisie, vastgesteld door de gemeenteraad op 20 oktober 2020, wordt ingezet op de groei van de stad, te streven naar een gemengde bevolking naar leeftijd en sociaaleconomische status per wijk, te

Doorwerking plangebied

Bij een ontwikkeling met sociale huur, middenhuur of goedkope koop

Het plan past binnen de eerste twee opgaven en activiteiten van de Woon-

wordt de doelgroepenverordening toegepast en moet de ontwikkelaar vol-

visie Hoorn. Onder de opgave en activiteit ‘Versnelling en ontwikkeling”

doen aan de eisen uit deze verordening. Voor deze ontwikkeling is dat van

wordt er ook aandacht besteed aan transformatie. Naast het benutten van

toepassing. De regels staan vermeld in de doelgroepenverordening. In de

de bestaande woningvoorraad faciliteert de gemeente ook transformatie-

gemeente Hoorn wordt er gestreefd naar de volgende verdeling: 30%

mogelijkheden van bestaande panden in de gemeente voor aantrekkelijke

goedkoop, 30% middelduur en 40 % duur. Gezien de beperkte omvang en

woningen. Met name in en aan de randen van de Nieuwe Steen liggen

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

13

de ligging van de ontwikkeling is de ontwikkelaar niet verplicht om wonin-

Hoogbouw Effect Rapportage. Het woningbouwproject aan de Koopvaar-

Conclusie

gen in alle categorieën aan te bieden.

der 1 past binnen deze kaders.

Het aspect bezonning levert geen belemmeringen op voor de realisatie van de woningen.

Doorwerking plangebied

Bezonning

In het plan van de Koopvaarder 1 worden er zes nieuwe sociale huurwo-

Bij het bouwinitiatief wordt aandacht besteed aan het voorkomen van in-

3.4.5

ningen en minimaal twee sociale koopwoningen gerealiseerd, waarmee

kijk. In een stedenbouwkundig plan wordt geregeld dat alle woningen aan

De Mobiliteitsvisie legt de denkkaders voor ontwikkelingen vast en geeft

het plan voldoet aan de doelgroepenverordening. Dit wordt geregeld in de

de lichte TNO-norm voldoen en hier geen onevenredige privacy schade

vorm aan de hoofdkeuzes voor de ontwikkeling van de infrastructuurnet-

anterieure overeenkomst. Hiermee wordt bijgedragen aan het aanbod van

ontstaat. De lichte TNO-norm biedt een ondergrens voor de hoeveelheid

werken en het Hoornse denken over mobiliteit. Meer stad worden gaat niet

betaalbare woningen.

zon die minimaal in een privé buitenruimte verwacht mag worden.

zomaar. Mobiliteit is een belangrijke voorwaarde bij het meer stad worden.

3.4.4

Om inzicht te krijgen in de schaduwwerking van het plan op naastgelegen

1. Vervoerwijze afhankelijk van het schaalniveau van de reis.

woningen, is door TPAHG architecten een bezonningsstudie uitgevoerd,

2. Kwaliteit toevoegen voor lopen, fiets en OV. Autokwaliteit op peil hou-

Hoornse Hoogte, Intensiverings- en Hoogbouwvisie Hoorn 2021

Op 8 februari 2022 is de Hoornse Hoogte, Intensiverings- en Hoogbouwvi-

Mobiliteitsvisie Hoorn

We zetten daarom in op zeven punten aandachtspunten:

welke is opgenomen in de bijlage 1.

sie Hoorn 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. Met deze visie wil de

den. 3. Een sterke stedelijke knoop rondom de binnenstad en het station.

gemeente Hoorn een richting geven aan de groei van de stad. Het gaat

Op basis van de bezonningsstudie kan geconcludeerd worden dat er extra

erom die groei concreet te maken. Waar (op welke plekken in de stad),

schaduwwerking op de omliggende bebouwing optreedt ten opzichte van

woonkwaliteit dankzij de nabijheid van zowel het stedelijke kerngebied

wat (met welke bebouwing en openbare ruimte) en hoe (in welk ontwerp-

de huidige situatie. De extra schaduwwerking is echter marginaal, volgens

als het groene landschap.

en besluitvormingsproces).

het uitgangspunt van de TNO zijn er op de betreffende gevels voldoende

5. Gebiedsontwikkeling als vliegwiel voor routekwaliteit en innovaties.

zonuren.

6. Een veilige stad voor elke verplaatsing.

Doorwerking plangebied

4. De wijken buiten de stedelijke knoop hebben een onderscheidende

7. Verduurzaming van de automobiliteit: laden en delen.

Bij een transformatie in het gebied de Nieuwe Steen ligt een kans om toe-

De omliggende gebouwen voldoen aan de lichte norm van TNO, omdat er

voegen van woningbouw te combineren met openbaar groen. Waar dich-

gedurende minimaal twee uren per etmaal bezonning mogelijk is in de pe-

Doorwerking plangebied

ter bebouwd wordt zal meer en kwalitatieve openbare ruimte moeten wor-

riode van 19 februari tot en met 21 oktober.

Bij de uitwerking van het plan dient rekening te worden gehouden met de

den toegevoegd (ook in het kader van leefbaarheid, duurzaamheid en kli-

aandachtspunten uit de Mobiliteitsvisie Hoorn 2030.

maatadaptatie), het plan beoogd de realisatie van een kwalitatieve open-

Uit nadere studie blijkt dat de omliggende gebouwen grotendeels2 voldoen

bare ruimte met oog voor groen en klimaatadaptatie.

aan de strenge norm van TNO, omdat er gedurende minimaal drie uren

3.4.6

Welstandsnota 2020

per etmaal bezonning mogelijk is in de periode van 21 januari tot en met Het plangebied ligt binnen het klein stedelijk gebied dat wordt beschouwd als intensiveringsgebied. De gevarieerde stadsbebouwing mag hier tussen 3 en 5 bouwlagen hoog zijn, met accenten tot 8 lagen (30 meter). Hoger dan 8 lagen is mogelijk, echter dan geldt tevens de verplichting voor een

2

22 november.

Op 4 februari 2020 heeft de gemeente Hoorn de Welstandsnota 2020 vastgesteld. De nieuwe welstandsnota is een actualisering van de nota, die in 2017 van kracht werd. Met de actualisering is nog meer gestreefd naar duidelijkheid en toegankelijkheid van welstandsbeoordeling. Door

Er zijn gedeeltes die in de bestaande toestand ook al schaduwslag hebben.

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

14

verfijning van de welstandscriteria en door verduidelijking in de gebiedsty-

Doorwerking plangebied

structuur en het wijkgroen en parkgroen. De hoofdstructuur valt groten-

pering en -ambities, heeft de herziening van de nota geleid tot een verbe-

Het beleid is om in nieuwbouwwijken de kwaliteit en kwantiteit van het toe-

deels samen met de ontsluitingsstructuur vanuit de wijken en de stad. De

terd beleidsinstrument. Het is afgestemd op de laatste ontwikkelingen,

komstige groen te borgen. Belangrijk in het gebied Koopvaarder en

secundaire structuur bestaat uit een aantal lange routes door de wijk langs

zonder afbreuk te doen aan het reeds vastgelegde beleid. De betekenis

Nieuwe Steen is de ruimtelijke structuur van losse, alzijdige bebouwing in

wegen, fietspaden en watergangen. Langs deze routes staan beeldbepa-

van de welstandsnota als sturingsinstrument voor ruimtelijke kwaliteit staat

een groene setting. Om dit te borgen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld,

lende boomrijen. Hoorn zet zich in voor het handhaven en optimaliseren

daarbij centraal en is waar nodig aangescherpt. Daar waar het mogelijk

welke is opgenomen in de bijlagen.

van deze boomstructuren.

In dit beeldkwaliteitsplan is aangegeven dat bij de transformatie van kan-

Uit het Bomenbeleidsplan volgt dat de gemeente voor nieuwe bouwloca-

Doorwerking plangebied

toor- naar een woonfunctie het belangrijk is dat het terrein meer ruimtelijke

ties een bomennorm hanteert. Dat houdt in dat voor nieuwbouw 1,3 bo-

Bouwplannen worden getoetst door de Commissie voor Monumenten en

kwaliteit van een verblijfsgebied (woonkwaliteit) krijgt. Belangrijk daarbij is

men per woning geplant zal moeten worden. Dit kan zowel binnen het

Welstand aan de criteria die zijn vastgelegd in de Welstandsnota 2020.

het vergroenen van het gebied, waarbij het parkeren niet verder wordt ge-

plangebied worden opgelost, maar ook daar buiten. Wanneer het niet (ge-

Voor het plangebied wordt een afzonderlijk beeldkwaliteitsplan opgesteld.

intensiveerd en op een groene manier wordt ingepast. Ook is het van be-

heel) binnen het plangebied mogelijk is kan "vergroening" op een andere

In dit beeldkwaliteitsplan wordt in beknopte vorm de beoogde kwaliteit van

lang dat er een ruimtelijk eenduidig gebied ontstaat met de overige kavels

passende wijze worden ingevuld in het plangebied (waarbij goedkeuring

zowel de bebouwing als landschappelijke uitgangspunten beschreven.

in het gebied (in uitstraling, ontwerp en materiaalgebruik). Op die manier

nodig is van de gemeente) en indien dit niet mogelijk is kan door een fi-

kan een eenduidig (parkachtig) woongebied worden ontwikkeld. Gedacht

nanciële bijdrage deze verplichting worden geregeld door de gemeente

Het Beeldkwaliteitsplan wordt ter inzage gelegd, gelijktijdig met de ont-

kan worden aan groene taluds in aansluiting op het naastgelegen Koop-

door buiten het plangebied hieraan uitvoering te geven.

werp-omgevingsvergunning voor het bouwplan, en wordt vastgesteld door

vaarder 3 (De Kluis) en groene hagen. Daarnaast is het een kans om de

de gemeenteraad.

verharding aan de zijde van de Blokmergouw zoveel mogelijk om te vor-

Doorwerking plangebied

men naar groen en te voorzien van boomgroepen

Om te kunnen voldoen aan de bomennorm worden hiervoor afspraken ge-

was, zijn de regels verruimd of geschrapt.

3.4.7

Groenvisie 2019-2029

De gemeente Hoorn heeft in de Groenvisie het beleid op het gebied van

maakt in de anterieure overeenkomst. In de AOK wordt vastgelegd dat er 3.4.8

Bomenbeleidsplan Hoorn

ten behoeve van het bouwplan 1,3 boom per woningen worden gepland.

groen en natuur vastgelegd. In de Groenvisie maakt de stad voor de ko-

Het Bomenbeleidsplan uit 2009 steunt op het Groenbeleidsplan uit 2004.

Voor dit initiatief dienen er twee bomen gekapt te worden om parkeer-

mende 10 jaar keuzes voor het beheer, inrichting en gebruik van het

Centraal in het boombeleid van Hoorn staat het beschermen van het hui-

plaatsen te realiseren. Totaal zijn er volgens de normering 34 bomen be-

groen. Groen is één van de belangrijkste stofferingen in de openbare

dige en toekomstige bomenbestand en het scheppen van voorwaarden

nodigd. Er worden 10 nieuwe bomen opgenomen. Er zal dus voor 26 bo-

ruimte. Een groene aankleding zorgt voor sfeer en beleving. Ook is groen

voor een optimale ontwikkeling en verzorging van bomen.

men een financiële bijdragen geleverd dienen te worden door de initiatiefnemer.

van belang voor klimaatbestendigheid en een gezond leefklimaat in een steeds meer dichtbevolkte gemeente. Door inbreiding van woningen ont-

Via het principe ‘niet kappen tenzij’ worden de gemeentebomen zoveel

staat meer druk op de groengebieden. De kwaliteit en kwantiteit van het

mogelijk beschermd. De kapprocedure volgens de regelgeving van de Al-

groen wordt zo nog belangrijker voor de stedelijke leefbaarheid. Het groen

gemene Plaatselijke Verordening (APV) komt tegemoet aan dit principe.

De overheid laat steeds meer activiteiten aan de markt over. Bij nieuwe

in de openbare ruimte kan tenslotte bijdragen aan andere maatschappe-

De bomenkaart vormt de onderlegger voor het Bomenbeleidsplan. De be-

ontwikkelingen in de gemeente ontwikkelt een initiatiefnemer niet alleen

lijke doelen, zoals het verbeteren van de sociale cohesie. Binnen diverse

langrijke huidige en gewenste boomstructuren zijn vastgelegd op kaart.

privaat terrein, maar ook de openbare ruimte. Nadat de openbare ruimte

pijlers zijn ambities gevormd.

Deze boomstructuren zijn onderverdeeld in hoofdstructuur, secundaire

gereed is, neemt de gemeente deze over in beheer en eigendom. Daarom

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

3.4.9

Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (2020)

15

is het belangrijk dat de gemeente vooraf kan aangeven welk kwaliteitsniveau zij wenst. Om tijdens de contractvorming al inzicht te hebben in de wensen van de gemeente ten aanzien van de te ontwikkelen openbare ruimte, is een Leidraad Inrichting Openbare Ruimte (LIOR) opgesteld. Doorwerking plangebied De inrichting van de openbare ruimte in het plangebied vindt plaats conform de in de LIOR (2020) gestelde eisen.

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

16

4

Omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk worden de diverse relevante omgevingsaspecten aangehaald en wordt het plan hieraan getoetst.

kend dat de 26 beoogde appartementen in totaal ca. 155 personenwagen-

Parkeren

bewegingen per etmaal genereren. Vergeleken met de vroegere situatie4

Voor het aspect parkeren is de Parkeernormennota Hoorn zoals opgeno-

zal de verkeersgeneratie dan ook toenemen met ca. 76 mvt/etmaal (zie ta-

men in het Paraplubestemmingsplan parkeren & laden en lossen, gehan-

bel 4.1).

teerd. Het plangebied ligt volgens de Parkeernormennota in het gebiedstype ‘rest bebouwde kom’. Op basis van de parkeerdruk in de omge-

4.1

Verkeer en parkeren

Tabel 4.1 Berekening verkeersaantrekkende werking huidige situatie (boven) en

ving van het gebied is hierbij de parkeernorm ‘midden’ toegepast. Dit re-

4.1.1

Toetsingskader

toekomstige situatie (onder)

sulteert in onderstaande parkeerbehoefte. Aantal mvt/ etmaal

Verkeer

Totaal aantal mvt Tabel 4.2 Berekening parkeerbehoefte

per 100 m2

De wijziging of toename aan functies kunnen voor een wijziging of toename van verkeer zorgen. De berekening van de verkeersgeneratie zal worden gebaseerd op CROW kengetallen3. Op basis van de parkeernor-

Norm

Huidige situatie Kantoor (zonder baliefunctie)

4,9 mvt

Toekomstige situatie 2 huurappartementen <60 m2

1,3 pp

2,6 pp

4 huur appartementen 60-120 m2

1,3 pp

5,2 pp

13 koopappartementen <60 m2

1,5 pp

19,5 pp

maal per wo-

6 koopappartementen 60-120 m2

1,7 pp

10,2 pp

ning

1 koopappartement > 120 m2

1,9 pp

1,9 pp

79

stedelijk gebied. Aantal mvt/ et-

Parkeren Op 18 november 2018 is het paraplubestemmingsplan “Parkeren & laden deel van. Met dit bestemmingsplan wordt geregeld welke parkeernormen van toepassing zijn op ruimtelijke initiatieven. Het uitgangspunt van de Parkeernormennota Hoorn is dat parkeerplaatsen gerealiseerd worden op eigen terrein van de ontwikkeling. De verschillende gebieden in Hoorn hebben verschillende eigenschappen, autobezit, bezettingsgraad en type

4.1.2

Onderzoek

Totaal aantal mvt

Totaal

Toekomstige situatie 6 huur, appartement, midden/goed-

4,0

39,4 pp

24

Het parkeerbeleid gaat uit van het realiseren van parkeerplaatsen op ei-

koop 13 koop, appartement, midden

6,0

78

gen terrein. Toepassing van de parkeernormennota Hoorn (2018) resul-

7 koop, appartement, duur

7,5

52,5

teert bij het voorgenomen programma van 26 woningen in maximaal 37

154,5

parkeerplaatsen, hierbij wordt uitgegaan van een afwijking voor bezoe-

Totaal

woning waardoor er gekozen wordt om voor ieder gebied een passend parkeernorm te hanteren.

parkeerplaatsen

79

Totaal

mennota van de gemeente Hoorn is de stad aan te merken als een sterk

en lossen” onherroepelijk geworden. De parkeernormennota is hier onder-

Minimaal aantal

kersparkeren van 0,3 naar 0,2 per woning. Hiermee ontstaat er meer kwaEr kan vanuit gegaan worden dat de huidige infrastructuur het toekomstige

liteit rond het gebouw. Voor de afwijking van bezoekersparkeren is een

verkeer goed kan verwerken. De Koopvaarder 1 moet net als de andere

collegebesluit nodig.

panden aan de Koopvaarder gebruik maken van de bestaande ontsluiting

Verkeer De planlocatie ligt binnen het gebiedstype ‘rest bebouwde kom’ van de ge-

op de Blokmergouw.

Door het verlagen van de bezoekersnorm van 0,3 naar 0,2 komt het schema er zo uit te zien:

meente Hoorn. Met gebruik van de CROW verkeersgeneratie tool is bere-

3 4

CROW Publicatie 381 Berekening CROW-tool, uitgaande van 1603 m2 kantoor zonder baliefunctie (gem. 6,5 mvt/etmaal per 100 m2)

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

17

Tabel 4.3: Berekening parkeerbehoefte (met bezoekersnorm 0,2) Norm

Ten slotte worden er fietsenrekken geplaatst in de openbare ruimte om re-

In de Wgh zijn grenswaarden opgenomen met betrekking tot de geluidbe-

Minimaal aantal

kening te houden met bezoekers. Er wordt een norm van 0,5 per woning

lasting op de gevels van woningen en andere geluidgevoelige bestemmin-

parkeerplaatsen

gehanteerd door de gemeente Hoorn, dus er zullen 13 fietsplekken in de

gen. De voorkeursgrenswaarde voor de geluidbelasting op de gevel is 48

openbare ruimte voor bezoekers worden gerealiseerd. Er wordt dus vol-

dB en mag in principe niet worden overschreden. Onder bepaalde voor-

daan aan de fietsparkeernormen.

waarden, als maatregelen onvoldoende doeltreffend zijn en het voldoen

Toekomstige situatie 2 huurappartementen <60 m2

1,2 pp

2,4 pp

4 huur appartementen 60-120 m2

1,2 pp

4,8 pp

13 koopappartementen <60 m2

1,4 pp

18,2 pp

4.1.3

6 koopappartementen 60-120 m2

1,6 pp

9,6 pp

Het aspect ‘verkeer en parkeren’ vormt geen belemmering voor de realisa-

ger zijn dan de voorkeursgrenswaarde. Hiervoor dient middels een onthef-

1,8 pp

1,8 pp

tie van het plan.

fing een hogere waarde te worden vastgesteld.

1 koopappartement > 120 m2 Totaal

aan de grenswaarden onoverkomelijke bezwaren ontmoet van landschapConclusie

pelijke, stedenbouwkundige of financiële aard, mag de geluidbelasting ho-

36,8 pp

4.2.2 Fietsparkeren In de parkeernormennota Hoorn zoals opgenomen in het Paraplubestem-

4.2

Geluid

Het plangebied valt binnen de geluidszone van de Blokmergouw (50

4.2.1

Toetsingskader

km/u), de Zwaagmergouw (50 km/u), de Beurtschip/Nieuwe Steen (vanaf hier: Beurtschip, 50 km/u) en de Poortwachter (50 km/u). Er is daarom

mingsplan parkeren & laden en lossen is aangegeven dat bij het verlenen

Wegverkeer

van een omgevingsvergunning het uitgangspunt is dat er ook voldoende

Op basis van de Wet geluidhinder (artikel 77 Wgh) dient bij een bestem-

parkeergelegenheid wordt gerealiseerd voor fietsen.

mingsplan een akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd als het plan 

de toevoeging van een nieuwe woning of andere geluidsgevoelige



de aanleg van een nieuwe weg;

en afmetingen, nieuwbouw). Voor de overige 18 appartementen voorziet



de reconstructie van een bestaande weg.

het plan in een gemeenschappelijke berging, deze gemeenschappelijke

De breedte van de zone van een weg is afhankelijk van het aantal rijstro-

berging heeft als hoofddoel het stallen van fietsen. Deze bergingen vol-

ken, het stedelijk gebied en de maximumsnelheid. In een akoestisch on-

doen aan de eisen dat de vloeroppervlakte aan verblijfsgebied van de

derzoek kunnen wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur

woonfunctie niet meer dan 50 m² bedraagt. Voor deze appartementen

geldt buiten beschouwing worden gelaten.

draagt bij het toetspunt op de zuidelijke gevel van het appartementencomplex direct aan de Blokmergouw (meerdere hoogten). De voorkeurs-grenswaarde van 48 dB wordt op veertien beoordelingspunten overschreden. schreden.

Tabel 4.3: Breedte geluidszones langs wegen

gemeenschappelijke berging, dit sluit aan bij de CROW fietsparkeerkencijStedelijk gebied

aangelegenheid en wordt nader uitgewerkt voor de omgevingsvergunning Buiten stedelijk gebied

Ruimtelijke onderbouwing Koopvaarder 1

Uit het onderzoek blijkt dat de geluidbelasting op zijn hoogst 57 dB be-

De hoogst toelaatbare geluidbelasting van 63 dB wordt nergens over-

wordt er minimaal 1,5 m² bergruimte per appartement gerealiseerd, dus in

voor bouwen.

bijlagen. Blokmergouw

daan aan artikel 4.31 van het Bouwbesluit (Aanwezigheid, bereikbaarheid

fers. De exacte indeling van de fietsenbergingen is een bouwtechnische

verkeerslawaai. In deze ruimtelijke onderbouwing worden de belangrijkste

functie binnen de zone van een weg;

gen gerealiseerd, waarin fietsen gestald kunnen worden. Hierbij wordt vol-

totaal minimaal 27 m². Er zullen 36 fietsplekken worden gerealiseerd in de

door De Roever Omgevingsadvies een onderzoek uitgevoerd naar wegconclusies vermeld, voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar de

mogelijkheden biedt voor: Bij de Koopvaarder 1 worden er voor 8 appartementen individuele bergin-

Onderzoek

Aantal rijstroken

Zone breedte

Zwaagmergouw

1 of 2

200 meter

De geluidbelasting bedraagt op zijn hoogst 49 dB bij het toetspunt op de

3 of meer

350 meter

zuidelijke gevel van het appartementencomplex direct aan de Blok-

1 of 2

250 meter

mergouw (meerdere hoogten). De voorkeursgrenswaarde van 48 dB wordt

3 of 4

400 meter

op één beoordelingspunt overschreden. De hoogst toelaatbare geluidbe-

5 of meer

600 meter

lasting van 63 dB wordt nergens overschreden.

18

Beurtschip

een scherm niet als een doelmatige investering wordt gezien omdat dit te

De geluidbelasting bedraagt op zijn hoogst 37 dB ter plaatse van de

kostbaar en stedenbouwkundig ongewenst is. Er zullen daarom maatrege-

noordoostelijke gevel (meerdere hoogtes). De voorkeursgrenswaarde van

len genomen moeten worden bij de ontvanger. Vanwege de alzijdigheid

48 dB wordt niet overschreden. Een hogere waarde voor de Beurtschip is

en levendigheid van het gebouw is het realiseren van dove gevels onwen-

niet aan de orde.

selijk, dit is ook opgenomen in het BKP. Een hogere waarden besluit zal dus noodzakelijk zijn.

Poortwachter



het project draagt alleen niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging;



het project is opgenomen in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) of een regionaal programma van maatregelen.

Om te bepalen of een project "niet in betekenende mate" bijdraagt aan de luchtkwaliteit is een algemene maatregel van bestuur 'Niet in betekenende

De geluidbelasting bedraagt op zijn hoogst 36 dB ter plaatse van de wes-

De gecumuleerde geluidbelasting bij de geplande appartementen be-

mate' (Besluit NIBM) en een ministeriële regeling NIBM (Regeling NIBM)

telijke en noordelijke gevel, 3e en 4e etage. De voorkeursgrenswaarde

draagt ten hoogste 62 dB bij toetspunten op meerdere hoogten op de zui-

vastgesteld waarin de uitvoeringsregels zijn vastgelegd. Een project kan in

van 48 dB wordt niet overschreden. Een hogere waarde voor de Poort-

delijke gevel van het appartementencomplex direct aan de Blokmergouw.

twee situaties NIBM bijdragen aan de luchtkwaliteit:

wachter is niet aan de orde.

De vereiste karakteristieke geluidwering Ga;k bedraagt dan maximaal 62 –



Hogere waarden

het project behoort tot de lijst met categorieën van gevallen (inrichtin-

33 = 29 dB bij nieuwbouw. Het Bouwbesluit gaat bij transformatie uit van

gen, kantoor- en woningbouwlocaties) die is opgenomen in de Rege-

het ‘rechtens verkregen niveau’.

ling NIBM; 

Een hogere waarde zal nodig zijn voor een groot deel van de te realiseren appartementen vanwege het geluid afkomstig van de Blokmergouw en de

4.2.3

Conclusie

Zwaagmergouw. Het verlenen van hogere waarden wordt, op basis van de

Er zijn geen belemmeringen voor de realisatie van het plan vanuit het as-

gehanteerde uitgangspunten in dit akoestisch onderzoek, mogelijk geacht.