Bijlage 1 - Bod 2025 Hoorn
Tekst van het document
Samen aan de slag voor een fijn thuis Bod voor de jaarschijf 2025 gemeente Hoorn
1 Inleiding Samen aan de slag voor een fijn (t)huis In de woonvisie 2020-2025 heeft de gemeente Hoorn speerpunten benoemd waarvan een deel het werkveld van Intermaris raken, zoals: (versnelde) groei van de sociale huurwoningvoorraad, een duurzame en aardgasvrije woningvoorraad en gemengde wijken, het huisvesten van kwetsbare bewoners en het werken aan inclusieve wijken. Intermaris wil, passend bij haar eigen taak, bijdragen aan het realiseren van de ambities van de gemeente Hoorn. Deze bestuursperiode staat voor de gemeente in het teken van doen. Intermaris doet graag met de gemeente mee! Wij willen in partnerschap samenwerken aan de volkshuisvestelijke opgave in de gemeente Hoorn.
1.1
Nationale Prestatieafspraken volkshuisvesting Op 30 juni 2022 hebben Aedes, de Woonbond, VNG en het Rijk de Nationale Prestatieafspraken volkshuisvesting ondertekend. Door het afschaffen van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 is er bij corporaties jaarlijks extra investeringsruimte vrijgekomen. Daar tegenover staan nu deze bindende Nationale Prestatieafspraken. Op hoofdlijnen gaan deze afspraken over:
1.2
•
Verdubbeling bouwproductie sociale huurwoningen
•
Matiging van huurstijging
•
Huurverlaging voor lagere inkomens (uitgevoerd in 2023)
•
Versnelde verduurzaming van woningen met een E-, F, of G-label
•
Isolerende maatregelen aanbrengen zonder huurverhoging
•
Investeren in woningverbetering en de aanpak van vocht en schimmel
•
Investeren in de leefbaarheid van de woonomgeving
Bod Intermaris 2025 De gemeente Hoorn, VH De Boog en Intermaris hebben prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2021-2025. Dit is het bod voor de jaarschijf van 2025. Hierin gaan we niet verder op de afspraken uit de Nationale Prestatieafspraken. Intermaris heeft zich immers al aan deze punten gecommitteerd. We beschrijven alleen de onderwerpen waarop we met de gemeente Hoorn prestatieafspraken willen maken, náást de Nationale Prestatieafspraken. Het bod is opgebouwd aan de hand van de strategische thema’s van Intermaris: •
Toekomstbestendige woningvoorraad
•
Sterke bewoners, sterke wijken
•
Goed ouder worden
•
Ondersteuning tijdelijk kwetsbare huurders
•
Voldoende passende woningen
Per thema beschrijven we waar wat Intermaris betreft de prioriteiten liggen in het versterken van de samenwerking. Het bod sluit af met een activiteitenoverzicht en een prognose van de portefeuilleontwikkeling.
Bod Intermaris 2025 gemeente Hoorn
2
2 Toekomstbestendige woningvoorraad Werken aan een duurzame woningvoorraad Duurzaamheid is voor ons een randvoorwaarde waarbinnen we werken aan onze volkshuisvestelijke opgave. Zodat we ook in de toekomst prettig kunnen wonen en leven. We zetten in op het voorkomen van klimaatverandering en op het tegengaan van de negatieve effecten van klimaatverandering. Binnen dit thema werken we aan vier sporen: de energietransitie, klimaatadaptatie, circulariteit en renovatie en onderhoud van de bestaande woningvoorraad.
2.1
Aanleg warmtenet We participeren en investeren met HVC in de aanleg van een duurzaam warmtenet in de Kersenboogerd. In 2024 worden de eerste buurten in de Kersenboogerd aangesloten op het warmtenet en worden plannen voor de volgende buurten gemaakt. Daarnaast werken we samen aan de verdere uitbreiding van het warmtenet naar andere wijken. Betaalbaarheid van het warmtenet is de basis voor draagvlak bij bewoners. Hoe meer woningen en gebouwen we aansluiten op het warmtenet, hoe lager de kosten. Daarom is het belangrijk om ook het gemeentelijk vastgoed, zoals scholen, zwembaden en sportvoorzieningen, aan te sluiten op het warmtenet.
2.2
Samenwerken aan klimaatadaptatie Klimaatverandering brengt risico’s met zich mee voor ons vastgoed en onze bewoners. Zo zijn er locaties met een grotere kans op wateroverlast of hittestress. Er is al veel informatie beschikbaar over klimaatrisico’s. In 2024 wordt deze informatie samengebracht om inzicht te krijgen in welke delen van Hoorn maatregelen gewenst zijn. Samen met de gemeente willen we voor deze gebieden een plan van aanpak opstellen, zoals we nu in de Kersenboogerd al doen. Als Intermaris samen met de huurders de complexen en tuinen aanpakt en de gemeente de openbare ruimte en zorgt voor gescheiden riolering, bereiken we het beste resultaat. Intermaris heeft hiervoor capaciteit en budget vrijgemaakt en we vragen de gemeente om hetzelfde te doen.
2.3
Biobased materialen en circulariteit Ongeveer de helft van de totale CO2-uitstoot van een woning wordt veroorzaakt tijdens de (ver)bouw van een woning. Dit komt voor een groot deel door de gebruikte materialen, zoals beton, kalkzandsteen, PVC en metalen. Om deze uitstoot zo veel mogelijk te beperken, moeten we andere materialen gaan gebruiken. Dit kunnen biobased materialen zijn, zoals hout, maar ook circulaire materialen
die
opnieuw
te
gebruiken
zijn.
Daarom
gaan
we
in
2025
bij
twee
verduurzamingsprojecten experimenteren met het gebruik van zoveel mogelijk biobased en/of circulaire materialen. Daarnaast werken we twee nieuwbouwprojecten uit in een houtbouwconcept. We vragen de gemeente om bij het stellen van kaders rekening te houden met het gebruik van biobased en circulaire materialen.
Bod Intermaris 2025 gemeente Hoorn
3
3 Sterke bewoners, sterke wijken Samenredzame, inclusieve en sterke wijken, buurten en complexen Een sterke wijk is een basisvoorwaarde voor persoonlijke ontplooiing en welzijn van onze bewoners. Daarom werken we aan samenredzame sterke wijken, buurten en complexen waarin mensen gelijke kansen hebben. Dit doen we samen met bewoners, gemeente, politie en maatschappelijke organisaties. De rol van Intermaris is primair gericht op het bieden van een passende woonplek. Ons vastgoed is een belangrijk, maar niet het enige, middel om wijken te versterken en de zelf- en samenredzaamheid van huurders te vergroten. Daarnaast ondernemen we acties op het gebied van leefbaarheid en woningtoewijzing.
3.1
Integrale wijkaanpak Kersenboogerd De wijk Kersenboogerd vormt onze topprioriteit. Het is een wijk waarin alles samenkomt: niet alleen een fysieke opgave (met name verduurzaming), maar met name ook een sociale opgave. De komende jaren gaan de gemeente en Intermaris samen met bewoners en partners in de wijk aan de slag om de plannen voor centrumgebied Kersenboogerd tot uitvoering te brengen en de wijkaanpak te laten slagen. Intermaris pakt haar rol met betrekking tot haar woningbezit: verduurzaming en aansluiten op het warmtenet. Daarnaast bouwen we aan gemengde wijken door het toevoegen van woningen in andere marktsegmenten, differentiatie in onze huren aan te brengen en anders toe te wijzen en bestrijden we woonfraude. De gemeente investeert in de sociale aanpak, veiligheid en in een aantrekkelijke en klimaatadaptieve openbare ruimte.
Projecten in centrumgebied Kersenboogerd •
Patio/Pergola: Aanpak woonomgeving.
•
Groef/Messing/Stijl: Verduurzamen woningen, aansluiten woningen op het warmtenet, aanpak woonomgeving.
•
Ekster/Lijster: Sociaal renoveren, verduurzamen woningen, aansluiten woningen op het warmtenet, aanpak woonomgeving.
•
Huurdifferentiatie: Aanbrengen van huurdifferentiatie om een mix van bewoners naar de wijk te trekken. We zorgen voor differentiatie binnen de sociale huur en brengen circa 50 woningen bij mutatie over naar de middenhuur.
3.2
Wijkvisie Risdam Intermaris en gemeente hebben in de jaarschijf voor 2024 afgesproken om in 2025 gezamenlijk een wijkvisie voor Risdam te schrijven. Intermaris stelt voldoende capaciteit beschikbaar voor het opstellen van deze visie. Wij gaan ervan uit dat de gemeente hetzelfde doet.
3.3
Inkomensafhankelijke huurverhoging Intermaris wil met huurdersverenigingen en gemeente in gesprek over de mogelijke inzet van een inkomensafhankelijke huurverhoging. De extra opbrengst van deze huurverhoging wil Intermaris ten goede laten komen aan betaalbare huren in de nieuwbouw in Hoorn. Dit draagt bij aan het creëren van gemengde buurten en complexen.
Bod Intermaris 2025 gemeente Hoorn
4
4 Goed ouder worden Passend wonen en ondersteuning voor oudere huurders In de komende twintig jaar vergrijst de bevolking van Nederland. Omdat relatief veel senioren in een sociale huurwoning wonen, is de impact van de vergrijzing op Intermaris groot: Tot 2035 groeit het aantal 75 plussers met 60%. Voor Intermaris ligt er een grote opgave om meer geschikte woningen te realiseren zodat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. We moeten het gat opvullen tussen volledig zelfstandig thuis wonen en het verpleeghuis. Ook is er meer oog voor de dienstverlening aan en het welzijn van ouderen. Samen met bewoners en zorg- en welzijnspartners onderzoeken we hoe we hier invulling aan kunnen geven.
4.1
Opstellen uitvoeringsagenda woonzorgvisie Intermaris draagt graag bij aan de uitvoering van de lokale woonzorgvisie, die wordt opgesteld onder regie van de gemeente uitvoeringsagenda
opgesteld
Hoorn. Het is belangrijk dat er een goede, concrete
wordt
met
gemeente,
zorg-
en
welzijnsorganisaties
en
bewonersvertegenwoordigers. Intermaris richt zich in de uitvoering vooral op het realiseren van levensloopbestendige woningen en geclusterde woonvormen (met en zonder zorg) voor ouderen. Daarnaast dragen we bij aan het vormgeven van zorgzame buurten waarbij formele en informele ondersteuners
samen
optrekken.
Intermaris
wil
in
2025
graag
samenwerkings-
en
prestatieafspraken maken met gemeente, het zorgkantoor en zorg- en welzijnsorganisaties over de thema’s uit de uitvoeringsagenda.
4.2
Toevoegen seniorengeschikte woningen Intermaris streeft ernaar om vanaf 2025 80 tot 100 seniorengeschikte woningen toe te voegen door woningen uit de bestaande voorraad qua toegankelijkheid te verbeteren. In 2025 zijn deze werkzaamheden voor 1 complex gepland. De woningen die wij door nieuwbouw aan onze portefeuille toevoegen zijn in beginsel al levensloopbestendig. Aanvullend realiseren we ook enkele projecten in Hoorn-Noord en de Grote Waal specifiek voor de seniore doelgroep. Van de gemeente vragen we om de woonomgeving rondom geclusterde woonvormen voor senioren aan te passen op de doelgroep. Bijvoorbeeld door het plaatsen van extra bankjes, realiseren van duidelijke oversteekplaatsen en goede verlichting.
Bod Intermaris 2025 gemeente Hoorn
5
5 Ondersteuning (tijdelijk) kwetsbare huurders Vergroten van zelfredzaamheid Er dreigt een tweedeling in de samenleving te ontstaan tussen kansrijke en kansarme bewoners. Ook onder de huurders van Intermaris is deze dreigende tweedeling te zien. Intermaris zet in op het ondersteunen van kwetsbare huurders zodat problemen duurzaam worden opgelost. Wij helpen onze bewoners in het rondkomen, meekomen en vooruitkomen in de samenleving. Wij kunnen de problemen van onze (tijdelijk) kwetsbare huurders niet alleen oplossen. Daarom werken we aan stevigere samenwerkingsverbanden met de gemeente en onze belangrijkste zorg- en welzijnspartners. Zodat we weten wat we aan elkaar hebben en integraal kunnen werken aan het ondersteunen van huurders die dat nodig hebben.
5.1
Huisvesting bijzondere doelgroepen Intermaris spant zich in om een brede range van bijzondere doelgroepen, zoals urgenten, uitstroom via de Regionale Toegang (RT) en statushouders, passend te huisvesten. Het huisvesten van deze groep wordt steeds lastiger door de druk op de woningmarkt en de beperkte draagkracht van sommige wijken. Intermaris onderzoekt daarom de mogelijkheden voor een gemengd woonproject met bijzondere doelgroepen in Hoorn-Noord. Er zijn ook kwetsbare doelgroepen die niet via de RT gehuisvest worden en/of niet in reguliere woningen of wijken kunnen wonen. Ook deze mensen wil Intermaris graag passend huisvesten, om zo de druk op de GGZ, maatschappelijke opvang en openbare orde te verlagen. Intermaris is voorstander van het Housing First-concept, maar we zien in de praktijk dat dit niet altijd goed gaat. Het concept is nu soms gebruikt voor een doelgroep die niet in een reguliere woning kan wonen. Voor deze doelgroep willen wij enkele Skaeve Huse realiseren op een door de gemeente aangewezen locatie. Deze combinatie is wat ons betreft een voorwaarde voor het slagen van Housing First.
5.2
Voortzetten en doorontwikkeling van de woonschool In 2024 heeft Intermaris met gemeente en partners een woonschool opgezet om statushouders meer woonvaardigheden bij te brengen als ze een woning krijgen. Het gaat hierbij om vaardigheden rondom de woning en tuin, het omgaan met vuilnis, vuur en brandveiligheid, rekening houden met de buren, participatie en (hulp bij) financiën. Hiermee dragen we bij aan sterke buurten en wijken en het voorkomen van leefbaarheidsproblemen. De woonschool is gestart als een pilot. Als de evaluatie goede resultaten laat zien, willen we de woonschool in 2025 graag voortzetten. Daarnaast willen we uitbreiding naar andere groepen, zoals bewoners die uitstromen uit een instelling, onderzoeken en voorbereiden.
Bod Intermaris 2025 gemeente Hoorn
6
6 Voldoende passende woningen Vergroten van huisvestingskansen De kernopgave van Intermaris bestaat uit het bouwen, onderhouden en verhuren van betaalbare woonruimte aan mensen die niet op een andere manier in hun huisvesting kunnen voorzien. Intermaris besteedt specifieke aandacht aan doelgroepen die in de huidige woningmarkt extra moeite hebben om aan een passende woning te komen. Dat zijn jongeren, senioren, middeninkomens en doorstromers. Intermaris wil voldoende betaalbare woningen realiseren die qua type passen bij de vraag. De ambitie is een voorraad van minimaal 10.000 zelfstandige woningen (exclusief zorgwoningen) vanaf 2030. Hiervoor voegen we netto ruim 700 woningen toe. Voor deze uitbreiding en compensatie van sloop en verkoop bouwt Intermaris in de periode 2024 tot 2033 circa 1.560 nieuwe huurwoningen.
6.1
Herstructurering Hoorn-Noord In Hoorn-Noord worden de komende jaren een aantal complexen van Intermaris gesloopt en vervangen door nieuwbouw. Door verdichting kunnen er aanzienlijk meer woningen gerealiseerd worden, ook sociale huurwoningen. Dit rijmt met de behoefte van de gemeente Hoorn om meer stad te worden. De herstructurering met uitbreiding van sociale huurwoningen en koopwoningen biedt kansen om van Hoorn-Noord een gemengde wijk te maken, wat de leefbaarheid ten goede komt. Hoorn-Noord is echter ook een geliefde wijk waar huidige bewoners liever niet al te veel veranderingen willen. Gemeente en Intermaris zullen samen op moeten trekken en elkaars belangen behartigen. Intermaris wil graag in 2025 overeenstemming met de gemeente bereiken in de vorm van een anterieure overeenkomst.
6.2
Slim inzetten bestaande voorraad Het toevoegen van meer woningen gaat niet snel genoeg, daarom willen we de bestaande woningvoorraad beter inzetten om de woonkansen van woningzoekenden te vergroten. Dit kan op verschillende manieren. Op een ingrijpende manier door woningen te splitsen of op te toppen. Maar het kan ook eenvoudiger en sneller door meer mensen een woning te laten delen met behulp van hospitaverhuur of Friends-contracten. We streven ernaar om 5 woningen te splitsen in 2025. Op dit moment is woningdelen niet mogelijk binnen de gemeente Hoorn. Wij vragen de gemeente om hiervoor een nieuw beleidskader op te stellen. Intermaris denkt hierover graag mee.
Bod Intermaris 2025 gemeente Hoorn
7
7 Activiteitenoverzicht 2025 Toekomstbestendige woningvoorraad verwachte verdeling energielabels eind 2025
A+
€ 538.000
Sterke bewoners sterke wijken
leefbaarheidsbudget excl. arbeidsloon
We werken aan sterke wijken door:
Activiteitenoverzicht 2024 overlast en woonfraude • Tegengaan
21%
A
28%
B
26%
C
19%
D
3%
E
2%
F
1%
G
1%
• Anders toewijzen van een deel van onze woningen • Inzet van onze buurtteams
• Huurdifferentiatie • Inzet Waalhandjes Onze jaarlijkse huurverhoging is in lijn met de Nationale Prestatieafspraken. Max. 7,5% van de vrijkomende woningen verhuren wij aan huishoudens met midden en hoge inkomens. We wijzen woningen onder de aftoppingsgrenzen toe met
voorrang aan de laagste inkomens. < €454,47
Bij 622 woningen combineren we groot onderhoud + verduurzaming
Bij 74 woningen starten we met grootschalige renovatie
verdeling streefhuren bij mutatie naar betaalbaarheid
€454,48 €650,43
€650,44 €697,07
> €879,66
€697,08 879,66
Ondersteunen tijdelijk kwetsbare huurders We huisvesten bijzondere doelgroepen, zoals urgenten, statushouders en uitstroom uit instellingen.
We investeren in
We slopen circulair
klimaatadaptatie
We ondersteunen (tijdelijk) kwetsbare huurders door matches via Burenhulp
Goed ouder worden We maken 80-100 woningen
We gaan vroeg eropaf bij betaalachterstanden
toekomstbestendig bij renovatie en nieuwbouw We treffen voorbereidingen voor
geclusterde woonvormen in nieuwbouw
Voldoende passende woningen
We werken aan doorstroming: • Doorstroomlabel • Voorrang bij nieuwbouw, verkoop en vrije sector
9.795 zelfstandige woningen eind 2025
214 woningen bouwen we
129 woningen slopen we
max. 20 woningen verkopen we
Bod Intermaris 2025 gemeente Hoorn
8
8 Portefeuilleontwikkeling 2024-2033 Binnen de portefeuilleontwikkeling1 maken we onderscheid tussen projecten die ‘hard’ zijn en waarvan de aantallen min of meer vaststaan, en projecten die zacht zijn.
8.1
Portefeuilleontwikkeling hard Sociaal
Vrije sector
Totaal regulier
Zorg
Saldo 1 januari 2024
9.294
271
9.565
304
Nieuwbouw
961
0
961
20
Sloop
-337
0
-337
0
Verkoop regulier
-125
-1
-126
0
Aanpassing DAEB/niet-DAEB
11
-11
0
0
Saldo 31 december 2033
9.804
259
10.063
324
Nieuwbouw en sloop Projectgebied
Sloop
Nieuw
Saldo
Oplevering
Noorderlicht (sociaal)
0
99
99
2024
B. Oosterpolder (Gaander/Staander)
0
50
50
2024
Nieuwe Steen (zorg)
0
20
20
2024
Nieuwe Steen (sociaal)
0
40
40
2024
Bangert Oosterpolder
0
18
18
2025
Rozenbuurt
0
62
62
2026
Steenbokstraat
-42
60
18
2026
Stolptuin
0
14
14
2026
Holenkwartier
0
60
60
2026
Oude hockeyvelden
0
80
80
2026
Noord van Noord
-87
100
13
2027
Centrum van Noord
-166
207
41
2029
Pelmolenpad/Prismalocatie
-42
121
79
2026-2029
Stationslocatie
0
50
50
2030
-337
981
644
Totaal
1 Ontleend aan de meerjarenbegroting 2024-2033 van Intermaris
Bod Intermaris 2025 gemeente Hoorn
9
8.2
Portefeuilleontwikkeling zacht Hieronder een overzicht met ontwikkellocaties die nog zacht zijn. Intermaris ziet deze locaties als realistische kansen. De genoemde aantallen zijn een indicatie en kunnen nog wijzigen. Nieuwbouw en sloop Projectgebied
Sloop
Nieuw
Saldo
Oplevering
Kersenboogerd (sociaal)
-24
24
0
2028
Grote Waal
-196
226
30
2028-2031
Hoorn Noord
-144
224
80
2030-2032
0
125
125
2026-2030
-364
599
235
Extra kansen via marktpartijen*
0
150
150
Extra verkoop t.b.v. betaalbaar koopsegment*
-500
0
-500
Diverse kansen via marktpartijen Totaal
*Voorwaarde voor de verkoop van deze woningen is dat Intermaris deze woningen kan compenseren met nieuwbouw
Bod Intermaris 2025 gemeente Hoorn
10